商業(yè)可行性研究報(bào)告

1、第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)査分析2.1.項(xiàng)目投資環(huán)境分析政策環(huán)境分析全國(guó)政策環(huán)境分析（1）.金融政策分析銀行利息對(duì)本項(xiàng)目的影響從已發(fā)布的貨幣信貸情況中，一季度，人民銀行繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，供應(yīng)適度，落到了中央年初調(diào)整目標(biāo)13-14%之內(nèi)，金融運(yùn)行平穩(wěn)。國(guó)家貨幣政策委員會(huì)今年確定總的方針是，繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，保持貨幣總量政策基本穩(wěn)定；靈活運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作，及時(shí)調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流動(dòng)性；保持人民幣利率總水平穩(wěn)定，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定；積極運(yùn)用信貸政策，促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；促進(jìn)貨幣市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自身情況以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，短期內(nèi)我國(guó)銀行利息不會(huì)有上調(diào)的可能。因此，該

2、項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期內(nèi)依然會(huì)處于一個(gè)較為寬松有利的金融環(huán)境中。只要良好地把握項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，相關(guān)的配套資金及時(shí)到位，工程抵押貸款和消費(fèi)性按揭貸款總體上利率風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。房地產(chǎn)信貸政策對(duì)本項(xiàng)目的影響2003年6月5日，中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，通知要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：貸款莊重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目,對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%;對(duì)土地儲(chǔ)

3、備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)己封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60%,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。對(duì)借款人以“商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。（2）.土地政策分析為切實(shí)保護(hù)土地資源，維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，

4、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2003年2月18日，國(guó)土資源部就“清理各類(lèi)園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題”發(fā)出緊急通知。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫(xiě)字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)如局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)。過(guò)量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)并居住的普通住宅的土地供應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。所以本項(xiàng)目在申請(qǐng)項(xiàng)目土地時(shí)會(huì)有很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。城市政策環(huán)境分析（1）中關(guān)村地區(qū)的財(cái)稅優(yōu)惠自1998年至今，北京市政府及其有關(guān)部門(mén)相繼制定的一系列優(yōu)惠政策，特別是針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)在

5、人才的吸引與激勵(lì)、財(cái)稅優(yōu)惠等方面給予較大的優(yōu)惠。其中主要是政府對(duì)北京試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)，實(shí)行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：1）對(duì)單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開(kāi)發(fā)中心、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人）從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。2）土地由合資、合作或者獨(dú)資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75%征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。3）對(duì)在國(guó)家、市政府批準(zhǔn)建立的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)直接以出讓方式取得土地并用于高新技術(shù)項(xiàng)目的高新技術(shù)企業(yè)，其土地使用權(quán)出讓金按75%征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源費(fèi)”和大市政費(fèi)，減半征收

6、。經(jīng)審定的高新技術(shù)骨干企業(yè)用于高新技術(shù)項(xiàng)目的新增用地，免收應(yīng)向地方財(cái)政繳納的土地使用權(quán)出讓金及該項(xiàng)目的“四源費(fèi)”，減半征收大市政費(fèi)。但如改變土地使用性質(zhì)，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。4）駐京研發(fā)機(jī)構(gòu)以出讓方式取得土地使用權(quán)并建設(shè)自用的研究開(kāi)發(fā)用房,其地價(jià)款按標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的75%征收，如改變土地使用性質(zhì)或進(jìn)行出租、出售、轉(zhuǎn)讓?zhuān)毴~補(bǔ)交所免費(fèi)用。（2）西城區(qū)金融街地區(qū)的財(cái)稅優(yōu)惠1）在金融街注冊(cè)成立或遷入金融街的中介機(jī)構(gòu)，凡其所得稅交區(qū)財(cái)政的,可以亭受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策：凡在金融街新開(kāi)辦的中介機(jī)構(gòu)可向稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)免兩年所得稅。凡在金融街購(gòu)置辦公用房的中介機(jī)構(gòu)，自遷入之日起（新開(kāi)辦企業(yè)自?xún)赡昝舛惼?/p>

7、滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50亂凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年（含六年）以上的，自遷入之日起（新開(kāi)辦企業(yè)自?xún)赡昝舛惼跐M后起）五年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法返還其所得稅的50%。凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年以?xún)?nèi)的，自遷入之日起（新開(kāi)辦企業(yè)自?xún)赡昝舛惼跐M后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過(guò)先征后返的辦法返還其所得稅的50%o2）鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房屋產(chǎn)權(quán)單位將空置房屋出讓或出租給能形成新稅源的企業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對(duì)區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬(wàn)元以上時(shí)，均按企

8、業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎(jiǎng)勵(lì)。根據(jù)吸引新稅源企業(yè)的需要，經(jīng)區(qū)招商引資辦公室認(rèn)可，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位以較低價(jià)格出讓、出租房屋，參照市場(chǎng)價(jià)格水平由區(qū)財(cái)政給予一定補(bǔ)償。從北京市城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局來(lái)看，朝陽(yáng)CBD以中央商務(wù)區(qū)定位、海淀中關(guān)村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對(duì)辦公用房的政策最為寬松，海淀中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)對(duì)入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。隨著對(duì)各行業(yè)不同的政策扶持和各區(qū)域鼓勵(lì)企業(yè)入住寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)良好的發(fā)展。2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析(內(nèi)容可選)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體情況分析在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)減緩，一些權(quán)威機(jī)構(gòu)普通提出

9、悲觀預(yù)測(cè)的時(shí)候，中國(guó)GDP在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本年度一季度增長(zhǎng)8.1%。需求方面，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.4%,消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)10,3%,呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，進(jìn)而亞洲開(kāi)發(fā)銀行也提出預(yù)測(cè)，認(rèn)為中國(guó)和東南亞各國(guó)經(jīng)濟(jì)本年增速分別在7%和6%以上。目前觀察，國(guó)內(nèi)需求今年是上升趨勢(shì)，物價(jià)也是穩(wěn)定的，只要各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會(huì)出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需,最近，有越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外學(xué)者認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)尤其美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩慢將明顯影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)認(rèn)為，國(guó)際需求將減少，國(guó)內(nèi)需求則會(huì)增加，二者相抵后，我國(guó)今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將相對(duì)平穩(wěn)，

10、增長(zhǎng)率保持在7%-8%之間，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。與此同時(shí)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，一季度全國(guó)企業(yè)景氣指數(shù)118,6,比上年同期提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。綜上分析，整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)將突顯內(nèi)需為主格局一就目前的經(jīng)濟(jì)景氣狀況及今年的經(jīng)濟(jì)基本面而言是支持本項(xiàng)目的，但在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)注意到今年下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能放緩對(duì)內(nèi)需增長(zhǎng)的影響。固定資產(chǎn)投資分析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)年1-4月份國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型累計(jì)完成投資4236億元，增長(zhǎng)16.5%,比去年同期高出7.2個(gè)百分點(diǎn)，其中更新改造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)：更新改造投資增長(zhǎng)24.8%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

11、投資增長(zhǎng)22.8%,基本建設(shè)投資增長(zhǎng)12.1%O在固定資產(chǎn)投資的地區(qū)分布中1-4月份,西部地區(qū)國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型投資672億元，同比增長(zhǎng)了26.2%,而東部和中部地區(qū)投資增速各比西部地區(qū)增速慢了7.9和12.9個(gè)白分點(diǎn)。在投資增長(zhǎng)中，有二個(gè)方面是值得關(guān)注的。一乒是新開(kāi)工項(xiàng)目和資金來(lái)源呈現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在資金來(lái)源中，自籌資金增長(zhǎng)明顯，從自籌資金的較快增長(zhǎng)中可以看出，在加入世貿(mào)的壓力與政府鼓勵(lì)措施的共同作用下，擴(kuò)大更新改造投資在很大程度上己成為企業(yè)的一種自覺(jué)行為，這將促進(jìn)投資增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)狀況則反映出整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日漸活躍。二是住房投資的增長(zhǎng)己經(jīng)連續(xù)數(shù)個(gè)季度保持在20%以上，由此也

12、帶來(lái)了建材、裝修和家具市場(chǎng)的繁榮，人們的購(gòu)房觀念和行為也開(kāi)始從消費(fèi)向投資轉(zhuǎn)變。通貨膨脹分析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)年一季度居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲0.7%,物價(jià)總水平呈現(xiàn)出長(zhǎng)穩(wěn)中微漲之勢(shì)。其中，城市上漲0.6%,農(nóng)村上漲0.8%。從構(gòu)成看,上漲較快的項(xiàng)目主要是娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)項(xiàng)目和居住，同比分別上漲9,2%和2,4%,但食品價(jià)格下降1.6%,工業(yè)品出廠價(jià)格上漲0.8%,原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲2.9%o預(yù)計(jì)物價(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲，但漲幅不會(huì)太大，漲速也不會(huì)太快。由于物價(jià)水平總體比較平穩(wěn)，對(duì)本項(xiàng)目的投資收益影響不會(huì)太大。但是原材料、燃料、動(dòng)力價(jià)格上漲較快可能會(huì)影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用開(kāi)支，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注

13、意把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，合理控制成本。消費(fèi)需求分析改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最主要、最穩(wěn)定的推動(dòng)力量是消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。除個(gè)別年份外，GDP增量的比重60%左右來(lái)源于居民消費(fèi)的增長(zhǎng)和政府支出的擴(kuò)張。在總消費(fèi)中，居民消費(fèi)一直占80%左右，處于主導(dǎo)地位。今年4月份，國(guó)內(nèi)消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2821億元，比上年同月增長(zhǎng)9,7%,增幅比上年同期高0,6個(gè)百分點(diǎn)，1-4月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12077億元，比上年同期增長(zhǎng)10.1%o今年1月1日開(kāi)始從三個(gè)方面增加工資，一是為機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工每人每月平均增加工資100元，二是給13個(gè)省634個(gè)縣的職工發(fā)放“艱苦和邊遠(yuǎn)地區(qū)津貼

14、”，三是實(shí)施干部稱(chēng)職考評(píng)，發(fā)放年終獎(jiǎng)。這次調(diào)整工資涉及4500多萬(wàn)人，增支800億元。增加800億元的工資，相當(dāng)于全國(guó)工資總額增加0.75個(gè)百分點(diǎn)左右。由于工資政策具有長(zhǎng)期效應(yīng)，因此，這次調(diào)整工資將對(duì)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求、強(qiáng)化內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用將產(chǎn)生重要影響。同時(shí)我國(guó)住房制度改革“九五”期間取得了突破性進(jìn)展，住房的貨幣化分配正在全國(guó)范圍逐步展開(kāi)，上年全國(guó)首次出現(xiàn)了住房個(gè)人貸款超過(guò)開(kāi)發(fā)貸款的現(xiàn)象，國(guó)家計(jì)劃以高達(dá)1000億銀行貸款扶持個(gè)人住房消費(fèi)貸款，均將進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)需求。利好事件分析中國(guó)己加入世界貿(mào)易組織，這對(duì)北京高檔寫(xiě)字樓將產(chǎn)生積極的影響?！叭胧馈焙?，高科技發(fā)展的步伐將加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步加

15、速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供配套服務(wù)的作用將日趨明顯。對(duì)于高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險(xiǎn)等金融行業(yè)，會(huì)計(jì)、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營(yíng)等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類(lèi)行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級(jí)的，人員通常只有3到4人，有的其至更少，因此它們對(duì)寫(xiě)字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生的對(duì)寫(xiě)字樓的需求也將逐漸釋放出來(lái)。入世對(duì)北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)許多的有利因素，但

16、是并不能由此而盲目樂(lè)觀，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，、原因主要有：的利好因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是高檔辦公樓的影響都不會(huì)立竿見(jiàn)影的，至少需要半年英至一年的時(shí)間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)滯后期，、入世也一樣，它對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響估計(jì)到明年下半年才能顯現(xiàn)出來(lái)。全球經(jīng)濟(jì)目前正在放緩，美日經(jīng)濟(jì)英至已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，而北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)相當(dāng)大一部分都是由美日公司來(lái)支撐的，因此這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)的衰退勢(shì)必會(huì)對(duì)北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生不利的影響。實(shí)際上，這種不利影響已經(jīng)慢慢地顯現(xiàn)出來(lái)，表現(xiàn)在它們對(duì)寫(xiě)字樓需求面積的減少以及租金承受能力的下降。在租金方面，許多公司對(duì)目前市場(chǎng)上的高租金越來(lái)越缺乏承受能力。盡管目

17、前需求不旺，但寫(xiě)字樓的供應(yīng)在今年下半年到明年上半年卻相當(dāng)多，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年到明年上半年北京高檔寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將接近80萬(wàn)平方米，這還不包括原有寫(xiě)字樓中未被消化的部分，如果全加起來(lái)的話，實(shí)際有效供應(yīng)將超過(guò)120萬(wàn)研，這一供應(yīng)量己經(jīng)超過(guò)了北京寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰年1997年的供應(yīng)量（116萬(wàn)nf）,因此未來(lái)半年到一年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量將是比較大的?；谝陨现T多因素，我們將不得不對(duì)北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)半年到一年的發(fā)展抱著謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。實(shí)際上，這種謹(jǐn)慎的態(tài)度也是目前寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商普遍存在的，這與以前北京寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商對(duì)利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對(duì)比。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的第二天，東方

18、廣場(chǎng)就把其租金報(bào)價(jià)上調(diào)了一美金，,而現(xiàn)在中國(guó)入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)有上調(diào)租金報(bào)價(jià)，相反卻降低了租金但成交價(jià)與報(bào)價(jià)卻相差很大，有的其至超過(guò)30%；有的寫(xiě)字樓雖然成交價(jià)表面上也不低，但免租期卻給的很長(zhǎng)，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實(shí)際租金也很低。以上種種情況表明，開(kāi)發(fā)商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場(chǎng)的實(shí)際供求關(guān)系來(lái)決定其租金的定價(jià)，而不是盲目地跟風(fēng)。不過(guò)盡管有上述不利因素的存在，我們還是應(yīng)該看到積極的方面存在。實(shí)際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化咸有利因素。例如，前面提到的美日經(jīng)濟(jì)不景氣，在這種情況下，外國(guó)投資在它們本國(guó)由于尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)，就會(huì)轉(zhuǎn)向其他更加有利可圖的市場(chǎng)

19、，而中國(guó)作為一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的、勞動(dòng)成本比較低的發(fā)展中國(guó)家正好吸S1了這些資金，這必然會(huì)間接地促進(jìn)中國(guó)和北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)然這種影響在短期內(nèi)也不會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。實(shí)際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國(guó)或本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而正在或準(zhǔn)備中國(guó)來(lái)投資?？傊?，對(duì)入世后北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，我們認(rèn)為在短期內(nèi)不會(huì)有很明顯的影響，在某一時(shí)期由于國(guó)外經(jīng)濟(jì)的衰退和本地寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)的急劇放大其至?xí)霈F(xiàn)走低的可能。但從長(zhǎng)期來(lái)看，尤其是入世后半年到一年的時(shí)間，隨著原有寫(xiě)字樓存量被逐漸吸納以及新的供應(yīng)還沒(méi)有出現(xiàn)，并且隨著入世的有利因素逐漸釋放出來(lái)，北京高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)

20、供不應(yīng)求的現(xiàn)象，高檔寫(xiě)字樓的租金也會(huì)穩(wěn)步回升，空置率將相應(yīng)地降低。另一方面，租金的升高必然會(huì)使更多的用家轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，以減少未來(lái)租金上漲所帶來(lái)的辦公成本上的壓力，更多的投資者也會(huì)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，共至經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓，以謀求高租金情況下的高的投資回報(bào)，這些都會(huì)進(jìn)而促進(jìn)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從而形成寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)良性循環(huán)。城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析(內(nèi)容可選).城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析2003年末全市縣及縣以上單位從業(yè)人員89.9萬(wàn)人，其中在崗職工87.3萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)1%,在崗職工年平均工資12242元，比上年增長(zhǎng)9.6%o年末市區(qū)單位從業(yè)人員為56.6萬(wàn)人，其中在崗職工為55.7萬(wàn)人，在崗職工年平均工資為14310

21、元，比上年增長(zhǎng)10.3%o2003年城市居民人均可支配收入為7741元，比上年增長(zhǎng)6.9%,人均消性支出6094元，增長(zhǎng)4.7%；農(nóng)民人均純收入3394元，增長(zhǎng)4.6%,增速比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。城市固定資產(chǎn)投資分析2003年，本市加大了投資力度，積極組織實(shí)施“百項(xiàng)工程”，實(shí)現(xiàn)了固定資產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)。，。全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成560.2億元，比上年增長(zhǎng)36.9%,國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類(lèi)型完成投資379.5億元，增長(zhǎng)48.6%,增速比上年提高38,4個(gè)百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投資完成212.0億元，增長(zhǎng)49.6%,更新改造投資完成105.4億元，增長(zhǎng)31,7%,房地產(chǎn)投資增勢(shì)迅猛，完成投資額6

22、2.1億元，增長(zhǎng)85.8%,增速比上年提高67.2個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)有及其他投資中第一產(chǎn)業(yè)完成10.9億元，增長(zhǎng)111.7%,第二產(chǎn)業(yè)完成146.8億元，增長(zhǎng)59,0%,第三產(chǎn)業(yè)完成221.8億元，增長(zhǎng)40.5%,增速均比上年有較大提高。農(nóng)村個(gè)人投資完成33,3億元，比上年增長(zhǎng)2.2%。城市引進(jìn)外資情況分析自1998年以來(lái)，本市實(shí)際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。但基本上都保持在每年30億美元上下。經(jīng)過(guò)多年不懈努力，本市的投資環(huán)境己經(jīng)有了很大的改善，實(shí)際利用外資數(shù)量開(kāi)始回升，增幅較前兒年要高。預(yù)測(cè)2004年本市的實(shí)際利用外資數(shù)額可達(dá)到34億美元，較2003年增長(zhǎng)12.5%。城市重大經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目分析落戶(hù)大亞灣的

23、中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資43億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目采用世界先進(jìn)的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬(wàn)噸乙烯，進(jìn)而衍生出230多萬(wàn)噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷(xiāo)售值達(dá)17億美元，對(duì)下游產(chǎn)品的拉動(dòng)效應(yīng)為1:50：該項(xiàng)目已于2002年11月奠基，目前正在進(jìn)行80萬(wàn)噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計(jì)到2005年正式建成投產(chǎn)。未來(lái)幾年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國(guó)還有很大的發(fā)展空間，本市正積極抓住這次機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶(hù)本市，使本市成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)

24、區(qū)，陸域面積273.68km2,海域面積488km2,海岸線52km,自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開(kāi)發(fā)吞吐能力超過(guò)億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：殼牌公司是全球500強(qiáng)跨國(guó)公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)己有東風(fēng)本田等一批汽車(chē)零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車(chē)生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車(chē)

25、裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車(chē)裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來(lái)看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。大亞灣東部的稔平半島，土地面積740krri2,超過(guò)新加坡的土地面積，正處于尚待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個(gè)大型工業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來(lái)投資商的高度關(guān)注，同時(shí)增加了高檔住宅及寫(xiě)字樓的需求。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程分析縱觀本市近二十兒年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開(kāi)發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989-1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開(kāi)始實(shí)行改革開(kāi)放

26、，香港的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開(kāi)放前要快得多，GDP年均增長(zhǎng)10.4%,1988年達(dá)到33.04億元；人口年均增長(zhǎng)1,3%,1988年達(dá)到218.06刀人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)4.6%,1988年達(dá)到27,75km2；地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)14.3%,1988年達(dá)到2.08億元;工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21.8%,1988年達(dá)到20,7%億元；人均GDP年均增長(zhǎng)8.5%,1988年達(dá)到1526元；三個(gè)產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨(dú)大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，本市還沒(méi)有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，本市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口

27、也開(kāi)始大幅增加，但由于基數(shù)太小，本市經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。1989-1993年是本市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展，C,DP年均增長(zhǎng)30.5%,地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)40.8c70,實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)61%,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)24.7%,外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)37,7%,人均GDP年均增長(zhǎng)27.2%。從1989年到1993年，本市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%,第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47,8%,第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17,5%,成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，

28、當(dāng)時(shí)的本市是房地產(chǎn)投資狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而萊的投機(jī)資金一度使本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到輝煌的頂峰，同時(shí)也托起本市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高遠(yuǎn)幻想，而隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入低落和迷茫之中。1994年至今，是本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，本市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市發(fā)展帶來(lái)的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)18。3%,地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)13,6%,實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)6.70-/0,外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)16.7%,工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)21.9%,人均GDP年均增長(zhǎng)14.Sc70o這一階段的代表

29、性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來(lái)五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金,巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為本市的整體跨越式發(fā)展提供契機(jī)。（6）城市經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析近兒年來(lái)本市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，三個(gè)產(chǎn)業(yè)中尤以第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁。我們預(yù)期本市在未來(lái)的三年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率在10%的情況下，未來(lái)三年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的預(yù)測(cè)曲線如圖3-4。（單位：億元）作為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，本市城市的聚集能力在近年內(nèi)得到有效的加強(qiáng)，一日交通圖的輻射范圍不斷擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在本項(xiàng)目的周期內(nèi)將是穩(wěn)定而快速的，從中觀經(jīng)濟(jì)上

30、為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)預(yù)期。2.1.3社會(huì)文化分析1城市自然地理情況分析1997年6月重慶市成為中國(guó)第四個(gè)直轄市，總面積8.24萬(wàn)km2,幅員居我國(guó)第22位。地形大勢(shì)從南、北向長(zhǎng)江河谷傾斜，起伏較大。地貌狀況以丘陵、低山為主，成層性明顯。氣候資源豐富，屬中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候瞧區(qū)，冬暖夏熱，少霜雪，日照寡，年均降雨量約1100mm,平均氣溫18.40C?，F(xiàn)轄16個(gè)區(qū)、4個(gè)縣級(jí)市、23個(gè)縣。下轄829個(gè)鄉(xiāng)，648個(gè)鎮(zhèn)和88個(gè)街道辦事處。1999年總?cè)丝?07271人，其中城市非農(nóng)業(yè)人口635萬(wàn)人，占20.67%。主城七區(qū)總?cè)丝?857J人，其中非農(nóng)業(yè)人口245萬(wàn)人。全市人口自然增

31、長(zhǎng)率4.96%o重慶市是中國(guó)歷史上有需的巴渝文化發(fā)詳?shù)?。公元?1世紀(jì)是古代巴國(guó)的首都，公元581年隋改稱(chēng)渝州。公元1189年南宋時(shí)得名重慶，至今有800多年歷史。1897年重慶成為中國(guó)內(nèi)陸最早設(shè)海關(guān)征稅的通商城市，1929年正式定市，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期的1938年國(guó)民政府遷渝，改重慶為特別市，定為“陪都”,重慶一度成為全國(guó)政治文化中心。1950年以后重慶為中央直轄市，1954年改為省轄市。1956年后轄區(qū)8次調(diào)整，1984年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成為全國(guó)第一個(gè)計(jì)劃單列市，轄9區(qū)12縣，人口15007J人，幅員2.3萬(wàn)krrl2,在經(jīng)濟(jì)上享有省一級(jí)管理權(quán)利，1997年6月成立直轄市，管轄原重慶市、萬(wàn)縣市、涪陵

32、市和黔江地區(qū)。2.城市歷史文化分析北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都，世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風(fēng)景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮、長(zhǎng)城已經(jīng)成為中國(guó)的象征。北京的民俗文化豐富多彩，國(guó)子監(jiān)古文化街、白云觀廟會(huì)等是民俗活動(dòng)的重要地區(qū)。北京作為國(guó)內(nèi)最重要的旅游城市之一，長(zhǎng)城與故宮己經(jīng)成為中華民族的象征，長(zhǎng)期以來(lái)北京一直吸引著廣大的國(guó)內(nèi)游客，同時(shí)也吸引了眾多國(guó)際游蓉。近年來(lái)，在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策下，節(jié)假日時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)，同時(shí)帶薪休假制度也將逐步提到口程上來(lái)，這對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。尤其隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民收入水平不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)也將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)對(duì)賓館飯

33、店也提出了巨大需求。城市人口情況分析（1）人口數(shù)量分析2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，本市總面積11158km2,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94km2o2002年底，本市總?cè)丝跒?33,72萬(wàn)，其中戶(hù)籍人口（常住人口）283.02萬(wàn)人，外來(lái)人口（暫住人口）50,7萬(wàn)人。全市現(xiàn)有78個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個(gè)街道辦事處，1066個(gè)行政襯，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)：XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和XX高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。本市人民政府駐地X城區(qū)，X城區(qū)土地總面積1410.2km2,總?cè)丝?1.78萬(wàn)；XPB區(qū)土地總面積1262.Ikof,總?cè)丝?0.77萬(wàn)。（2）人口居住情況分析居住條件明顯改善，交通狀況大為好轉(zhuǎn)，年人均收入大幅提高，本市居民生活

34、水平又上了一個(gè)新臺(tái)階，人均面積達(dá)13.13五年來(lái)，本市政府加強(qiáng)對(duì)舊城區(qū)的改造和新區(qū)的開(kāi)發(fā)，通過(guò)實(shí)施“安居工程”，改善了住房困難戶(hù)的居住條件，同時(shí)積極推進(jìn)住房制度改革，使人均居住面積增加，無(wú)房戶(hù)、擁擠戶(hù)犬幅減少。據(jù)調(diào)查顯示，五年來(lái)，本市人均面積己由原來(lái)的9,61nf增加到13.13m2o其中，人均住房使用面積10nf以下的比重從31,8%減少到20%。人均使用住房面積在30nf以上的比重也由4.5%增加到11,1%O而在房改后，本市居民家庭住房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系發(fā)生了巨大的變化，居民家庭擁有自有產(chǎn)權(quán)房（包括原有的私房、購(gòu)買(mǎi)公房及商品房）已達(dá)到了76%。2.1.4.宗地現(xiàn)狀分析項(xiàng)目用地情況該項(xiàng)目宗地為國(guó)有

35、土地，毛地面積約35,02ha（525畝），目前為本市XX廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻XX廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見(jiàn)表3-3。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項(xiàng)目東面則是規(guī)劃待建中的專(zhuān)業(yè)汽車(chē)市場(chǎng)，北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場(chǎng)，南面為東風(fēng)汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)店及高橋市場(chǎng)拆遷安居房及門(mén)面房。3.項(xiàng)目地上情況分析本地塊原為零星魚(yú)塘，近年進(jìn)行回填，現(xiàn)地勢(shì)平坦，己完成周?chē)暗貕K內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+2山左右，比金山大道的規(guī)劃標(biāo)高（+22.5）低0.5m,比銀水湖平時(shí)水位高出約lm；西半島地塊原為養(yǎng)殖

36、、種植用地，現(xiàn)有的魚(yú)塘和菜地需要回填和平整。本地塊西南角有部分民房需拆除（住戶(hù)已遷走）,政府承諾在交地塊前拆完,西半島地塊內(nèi)有一條30Kv高壓線橫穿，但政府己同意將移位；另有一養(yǎng)雞場(chǎng)須拆建（占地400畝）。項(xiàng)目地下情況分析項(xiàng)目地下情況分析的內(nèi)容包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等。地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古古跡、可利用的構(gòu)建。地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。2.1.5.配套設(shè)施分析交通出行：項(xiàng)目周邊有包括高等級(jí)金山大道（被省長(zhǎng)譽(yù)為楚天第一路）在內(nèi)的八條重要道路，現(xiàn)有兩路中巴經(jīng)過(guò)地塊，區(qū)政府己答應(yīng)為地塊配置方便的公共交通c附近常青花園

37、完善的公交配套可以借用，武漢市規(guī)劃中的地鐵也將引入常青花園。規(guī)劃道路紅線間距100m寬，雙向4車(chē)道。將周邊八大交通要道縱橫貫通：即107國(guó)道（北京至深圳）、316國(guó)道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機(jī)場(chǎng)高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）。東西湖區(qū)有武漢市的西大門(mén)之美稱(chēng)。教育：投資區(qū)內(nèi)有十二所中、小學(xué)和大、中專(zhuān)學(xué)校，其中，吳家山中學(xué)為市重點(diǎn)中學(xué)，東西湖職業(yè)學(xué)校是國(guó)家重點(diǎn)職業(yè)高級(jí)中學(xué)。規(guī)劃中將新建24班小學(xué)一所、9班幼兒園兩所。醫(yī)療：擁有二甲區(qū)人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站。文娛設(shè)施：有多家合資、獨(dú)資的酒店、賓館，有全省唯一正式開(kāi)業(yè)的高爾夫

38、球場(chǎng)。武漢市西郊公園，依山傍水，可提供良好的休閑環(huán)境。周邊土地開(kāi)發(fā)情況：北側(cè)碧?；▓@、金山大道，東側(cè)金銀湖改造、東西湖花園、香港新世界開(kāi)發(fā)的常青花園和吳南花園商住區(qū)，南側(cè)鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（東西湖啤酒廠），西側(cè)為萬(wàn)國(guó)工業(yè)園建設(shè)。金融：擁有多家國(guó)有商業(yè)銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，可開(kāi)展人民幣貸款、融資等多種外匯結(jié)算以及保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。城市規(guī)劃分析重慶是全國(guó)聞名的“山城”，交通問(wèn)題一直圖擾著城市的發(fā)展。故重慶市政府將在未來(lái)兒年建設(shè)完備的綜合交通運(yùn)輸體系，為未來(lái)經(jīng)濟(jì)起飛鋪設(shè)跑道。外部交通立體系統(tǒng)重慶目前己有成渝、J11黔、裹渝三條鐵路干線，將規(guī)劃建設(shè)達(dá)萬(wàn)鐵路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、渝漢鐵路新干線、，咸渝高速公路連接重慶

39、、成都兩大城市，正在建設(shè)和規(guī)劃建設(shè)的兒條高速公路將貫通巴渝大地。長(zhǎng)江“黃金水道”將口益發(fā)揮其通航的重要性。軌道交通隨著輕軌二號(hào)線（較新線）建設(shè)進(jìn)入尾聲和三號(hào)線（二塘一一江北機(jī)場(chǎng)）規(guī)劃出臺(tái)，重慶己經(jīng)形成未來(lái)貫穿南北和東西的兩條軌道交通路線。2010年以前，還將啟動(dòng)一號(hào)線、軌道交通環(huán)線、輕軌四號(hào)線和六號(hào)線，輕軌總長(zhǎng)度達(dá)到135km,總投資達(dá)到50）寥億元，占到未來(lái)兒年城市大型投資項(xiàng)目總投資額的5%以上。城市交通半小時(shí)圈重慶市出臺(tái)的新建設(shè)方案中，將斥資8700億元建設(shè)新重慶的300個(gè)項(xiàng)目，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、社會(huì)事業(yè)等四方面，其中包括兩路機(jī)場(chǎng)、菜園壩長(zhǎng)江大橋、人民劇場(chǎng)、重慶國(guó)際醫(yī)院

40、、重慶生態(tài)公園等重點(diǎn)項(xiàng)目。據(jù)估計(jì)，其中的96個(gè)項(xiàng)目將在2005年前開(kāi)工建設(shè)，總體項(xiàng)目在2010年完成。目前重慶正開(kāi)展城市交通半小時(shí)圈的建設(shè)，力圖在年內(nèi)完工。體育場(chǎng)館重慶市政府重點(diǎn)工程在袁家崗地區(qū)建立奧林匹克中心，規(guī)劃中的主體育場(chǎng),將能容納6萬(wàn)名觀眾，工程計(jì)劃于2004年6月完成。后時(shí)，一個(gè)現(xiàn)代化的、全新的體育運(yùn)動(dòng)中心將呈現(xiàn)，2004年亞洲杯預(yù)選賽也將在此舉行。目前，大型游泳館已經(jīng)落成開(kāi)放，本項(xiàng)目即可利用此文娛設(shè)施方便業(yè)主。市政設(shè)施分析地塊除煤氣外，其余市政配套均已完成。金銀島西地塊還無(wú)市政配套，政府已表示將盡快完成。計(jì)劃先開(kāi)發(fā)鑫橋地塊。供電設(shè)施：電力來(lái)自華中電網(wǎng)，區(qū)內(nèi)擁有II0KVA雙回路供電

41、系統(tǒng)，高壓變電容量達(dá)10萬(wàn)KVA,但高壓線并未接至本項(xiàng)目紅線邊，臨時(shí)用電是從常青花園環(huán)接，另投資區(qū)自備有2,5萬(wàn)千瓦熱電廠一座。供水設(shè)施：擁有日供100萬(wàn)噸和13萬(wàn)噸自來(lái)水廠各一座，輸水管網(wǎng)隨區(qū)內(nèi)主干道鋪設(shè)，水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。排水設(shè)施：投資區(qū)排水為雨污分流，整個(gè)排水系統(tǒng)屬高灌低排明渠暗管網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。雨水入渠，污水經(jīng)處理后經(jīng)暗管排入境外府環(huán)河水系。供氣：可自古田燃?xì)庹疽耄展饽芰?0000m3,己有20000戶(hù)居民用氣，目前仍未敷設(shè)管道。通信：終期設(shè)計(jì)4萬(wàn)門(mén)程控交換機(jī)電信大樓向區(qū)內(nèi)用戶(hù)提供各類(lèi)通訊業(yè)務(wù)的系列服務(wù)，現(xiàn)已開(kāi)通程控電話20ooono2.3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析2.3.1.房地產(chǎn)市

42、場(chǎng)分析1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，釆取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資、消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn),基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步

43、提高。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工、竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)提供資料顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大;新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（見(jiàn)表3-6）,各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái),投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭（中國(guó)統(tǒng)計(jì)2001年5期）。房地

44、產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征：開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完咸投資4901,73億元，與上年同比增長(zhǎng)19.5%,占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長(zhǎng)25.8%o消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷(xiāo)售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅32億m：,占商品住宅銷(xiāo)售面積的87.51%,比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房平均售價(jià)2105元/1112,較上年上漲5.98%,商品住宅平均售價(jià)1951.6元/fif,上漲8.14%,辦公寫(xiě)字用房平均售價(jià)4437元/nf,下跌7.95%,商業(yè)營(yíng)

45、業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元/nf,上漲3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%,當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。現(xiàn)己形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買(mǎi)房的興起，面積不大、設(shè)計(jì)合理、功能齊全的中套型住房（90m2左右）總體好銷(xiāo)，環(huán)境、綠化、配套、物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住

46、宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤(pán)受到青昧。以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展,加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（1）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2003年前5個(gè)月，全市房屋施工面積5267Jm2,其中去年結(jié)轉(zhuǎn)面積362萬(wàn)m2o全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有158個(gè)項(xiàng)目，己預(yù)售出面積152.5萬(wàn)nf（占5月份在建面積的2&9%）,其中住宅項(xiàng)目136個(gè)，已預(yù)售出面積122.5萬(wàn)nf（占在建住宅面積的29.8%）；其他項(xiàng)目22個(gè)，已預(yù)售面積30萬(wàn)nf,共收取預(yù)收款10.4億元。2003年前5個(gè)月，取得“商品房預(yù)售許

47、可證”的商品房面積為1307Jm2,同期商品房預(yù)售面積為103.57JmL,占可預(yù)售總量的79.6%o前5個(gè)月，現(xiàn)房銷(xiāo)售率達(dá)到72.2%,預(yù)售率達(dá)79.6%,空置房也大幅度地得到消化，這些都說(shuō)明，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時(shí)，各區(qū)位、價(jià)位的在建樓盤(pán)，基本未出現(xiàn)冷盤(pán)”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)目前商品房預(yù)（銷(xiāo)）售情況比較滿意，對(duì)市場(chǎng)前景看好。東區(qū)1500元/nV左右的商品房，如天X苑二期、玉X苑銷(xiāo)售情況良好，西區(qū)2500元/m咗右的如學(xué)X花園、桂X園其至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購(gòu)現(xiàn)象，科技園開(kāi)發(fā)區(qū)的X翠花園一期8萬(wàn)余nf基本上是施工與銷(xiāo)售同時(shí)完成，位于XX河畔的“中央

48、花園”項(xiàng)目，尚未開(kāi)盤(pán)，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，己有四百余戶(hù)消費(fèi)者前來(lái)預(yù)訂。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析2000年寫(xiě)字樓最高均價(jià)地區(qū)是“金融一條街”。寫(xiě)字樓地段一一價(jià)格分布情況如下：建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫(xiě)字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫(xiě)字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/m2,平均月租價(jià)為60元/nf,平均入住率為60%左右。解放大道至武勝路這一地段也是我市中高檔寫(xiě)字樓較密集的地段，武漢廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友

49、大廈，平均售價(jià)為5036元/nf,平均月租金為33.8元/nf,入住率為55%,退居次席。C勝利街至江漢路、沿江大道一帶。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫(xiě)字樓，平均售價(jià)為4160元/of,平均月租價(jià)為32.8元/疔，入住率為50%左右。中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/nf,平均月租價(jià)為35.9元/m2,入住率達(dá)70%o寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/nf,平均月租價(jià)為30元/nf,平均入住率為80%左右。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析從市場(chǎng)需求看：多層住宅占59.60%、電梯住宅占24.20%、別墅

50、項(xiàng)目占6.20%(見(jiàn)圖3-6)o2001年成都戶(hù)型面積需求的主流區(qū)間集中在90-150nf之間，主要戶(hù)型為三室兩廳雙衛(wèi)。面積與戶(hù)型均與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流戶(hù)型保持一致。該區(qū)間成交量占兩屆房交會(huì)總成交量的57%0150nf以上的戶(hù)型成交量占全年總成交量的17%o90nf以下的小戶(hù)型商品房有較為明顯的變化：70-90nf的戶(hù)型成交比例從春交會(huì)期間的17u-/。下降到秋交會(huì)期間的14%,總體成交比例為14.3%；2001年推出70rrl2以下的戶(hù)型多為精裝房，主要客戶(hù)群為普通白領(lǐng)及單身貴族，其成交比例從春交會(huì)期間的9.6%上升到秋交會(huì)的12%,全年成交比例為11.84%(見(jiàn)圖3-7)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況

51、分析(A)產(chǎn)品類(lèi)型的供給情況分析由表3-7可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征：市場(chǎng)產(chǎn)品兒乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品交義分布，兒乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下兒類(lèi)：低于2500元/nf該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。這些樓盤(pán)借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。建筑形式基本為多層。

52、具有代表性的項(xiàng)目見(jiàn)表3-8。2500-3500元/nf該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分如于城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)之不足。且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目見(jiàn)表3-9。3500-4000元/nf該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。代

53、表性的項(xiàng)目見(jiàn)表3-10o4000元/nf此類(lèi)產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目，代表性項(xiàng)目見(jiàn)表3-1lo(B)土地供給情況分析截至2004年10月13,本市本年累計(jì)推出土地15幅，其中住宅11幅，總占地面積119.68萬(wàn)nV,總建筑面積預(yù)計(jì)在160180萬(wàn)nf,商業(yè)4幅，總占地面積11.467Jm2o正在出讓的土地面積約277Jm2,預(yù)計(jì)全年將推出160萬(wàn)nf左右，總建筑面積在220萬(wàn)nf左右，出讓土地面積基本與2003

54、年持平。(0產(chǎn)品的開(kāi)工和竣工情況分析進(jìn)入2001年后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)平淡中見(jiàn)活躍，預(yù)計(jì)全年寫(xiě)字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到140萬(wàn)時(shí)以上。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬(wàn)耐左右。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼01、新亞大廈、咸中大廈和長(zhǎng)安街邊的凱特達(dá)利等項(xiàng)目約207Jnf的供應(yīng)量；中關(guān)村在建的有融科資訊中心和騰達(dá)大廈等；金融街地區(qū)有新開(kāi)盤(pán)的國(guó)際金融中心以及下半年將要開(kāi)盤(pán)的11萬(wàn)葉。的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬(wàn)冊(cè)的供應(yīng)量。綜合起來(lái)，大約有141萬(wàn)nf的供應(yīng)量入市。歷年來(lái)辦公用房的開(kāi)工面積由1994年的200nf上升到1996、1997年高峰，超過(guò)600萬(wàn)nf,由于當(dāng)時(shí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資過(guò)熱，1998年

55、后逐年回落，到2000年大約在449左右。2.3.2.板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1板塊范圍的界定據(jù)目前的不完全統(tǒng)計(jì)，6月份開(kāi)始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分如在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒(méi)有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對(duì)小一些。四川北路板塊內(nèi)凱潤(rùn)金城、國(guó)際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號(hào)線沿線樓盤(pán)推出的房源面積比較適中,逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年三大板塊上市的房源雖然數(shù)量多，但房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。虹口房?jī)r(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系

56、緊密；與此同時(shí)，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、Ml號(hào)線等建設(shè)而得到改變。交通網(wǎng)絡(luò)的改善促進(jìn)了虹口高檔樓盤(pán)的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特別是北外灘的房?jī)r(jià)走高己是不爭(zhēng)事實(shí)。虹口地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差很多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤(pán)目前已有疲態(tài)。2項(xiàng)目所在板塊情況分析虹口區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2003年開(kāi)始的急速上升，及2004年初大部分樓盤(pán)月平均價(jià)格較上月有200元/inL左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)別樓盤(pán)還出現(xiàn)了滯銷(xiāo)狀態(tài)。位于楊樹(shù)浦路的濱江雅墅定位成疊加式別墅，在

57、售165-228m2的房源，價(jià)格維持在13200-21800元/nf,2002年開(kāi)盤(pán)至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價(jià)在240-370萬(wàn)元之間，加上周邊環(huán)境不理想，難以得到購(gòu)房者的青昧。3板塊產(chǎn)品特征分析本區(qū)域以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)的低檔產(chǎn)品為主，而高品質(zhì)、大規(guī)模開(kāi)發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場(chǎng)空檔。東西湖區(qū)目前的產(chǎn)品分布格局主要分為表3-12中的三個(gè)板塊：4板塊間的對(duì)比分析渝中解放碑商圈解放碑商圈位于重慶市渝中區(qū)中心，形成最早，有“西部第一街”之稱(chēng)，是重慶商業(yè)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。商圈以解放碑廣場(chǎng)為中心點(diǎn)，由步行街向四面輻射,以鷲江路、滄白路、新華路、民生路為邊界圍

58、合而成的多邊區(qū)域，總面積約1.2km2,擁有的各類(lèi)大小商場(chǎng)、酒樓、飯店多達(dá)千余家，定位都較高檔。兒大百貨業(yè)巨頭云集在解放碑商圈，代表了重慶百貨業(yè)尖端水平。代表性的核心商業(yè)有：和記黃浦投資的大都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)、新世紀(jì)百貨、重慶百貨、即將開(kāi)業(yè)的王府井百貨和銀泰百貨。沙坪壩一一三角碑商圖第二大商圈沙坪壩區(qū)三角碑是遠(yuǎn)離市中心的一個(gè)商圈，因此其相對(duì)獨(dú)立，受中心商圈影響較小，形成了自身特色。商圈以三峽廣場(chǎng)至綠色文化藝術(shù)廣場(chǎng)為主軸，向周邊輻射。由于沙坪壩地區(qū)大中學(xué)較密集，消費(fèi)群體中學(xué)生及教職員工占了大部分，此外中高收入的知識(shí)分子和政府工作人員也有相當(dāng)比例，代表性的商廈有：新世紀(jì)凱瑞商都、立洋百貨、沙重百商場(chǎng)，賽

59、傅數(shù)碼廣場(chǎng)等。南岸一一南坪商圈南坪商圖是南岸區(qū)最章耍商業(yè)消帝中心，商圈以南坪轉(zhuǎn)盤(pán)為中心，向四周輻射。南岸區(qū)目前人口約60萬(wàn)，未來(lái)人口將超過(guò)100萬(wàn)，其中不乏中高收入人口。隨著南岸區(qū)未來(lái)人氣逐漸提升，會(huì)極大帶動(dòng)南坪商圈的發(fā)展，尤其是南坪步行街在今年底將建成占地面積達(dá)33ha以上的3個(gè)步行街工程。目前代表性的商廈有：百盛購(gòu)物中心、新世紀(jì)江南商都、重百南豐商場(chǎng)、諾馬特超市。江北一一觀音橋商圈觀音橋商圈是江北區(qū)商業(yè)中心，其形成較早，依托解放碑和新區(qū)的優(yōu)勢(shì)而啟動(dòng)，但由于交通的不便，地形位置上的欠缺，周邊開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)不多，觀音橋商圈的發(fā)展始終較為遲緩。不過(guò)江北待開(kāi)發(fā)土地面積大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?隨著市政交

60、通的調(diào)整、改善及中高收入人口的導(dǎo)入，觀音橋商圈的升級(jí)指日可待。目前代表性的商廈有：重百江北商場(chǎng)、新世紀(jì)百貨世紀(jì)新都、家樂(lè)福及在建中的“北城天街”大型購(gòu)物中心。九龍坡一一楊家坪商圈楊家坪商圈位于九龍坡地區(qū)的腹地位置，以楊家坪中心步行商業(yè)區(qū)為中心向四周輻射。商圈內(nèi)交通便利，未來(lái)更設(shè)有輕軌站點(diǎn)，集旅游、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體，以“成敗在交通，生命在特色”為其核心理念。但由于周邊消費(fèi)群體文化及收入層次不高，商業(yè)都以中低檔為主，而且地下商場(chǎng)在楊家坪商圈中是極重要的構(gòu)成，購(gòu)物環(huán)境及通風(fēng)都不好，這對(duì)整個(gè)商圈檔次提升有一定限制。目前代表性的商廈有：立丹百貨、重慶百貨楊家坪商場(chǎng)、富安百貨及大面積的地下商場(chǎng)。2.