XXXX年東莞豪宅市場分析及后市展望(客戶版)

1、.：.； 東莞中原研討中心豪宅月報目錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 年市場回想 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、整體市場回想 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、豪宅市場回想 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 豪宅市場總體分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、豪宅市場總體概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、豪宅市場供應(yīng)概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK

2、 l _Toc 三、豪宅市場成交概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、豪宅庫存概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、豪宅潛在供應(yīng)概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 豪宅洋房市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、豪宅洋房市場總體分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、豪宅洋房供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、豪宅洋房成交分析 PAGEREF _Toc h HYPER

3、LINK l _Toc 四、豪宅洋房庫存分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、豪宅洋房潛在供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 別墅市場分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、別墅市場總體分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、別墅供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、別墅成交分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、別墅庫存分析 PAGEREF _Toc h HYPERLI

4、NK l _Toc 五、別墅潛在供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分 市場展望 PAGEREF _Toc h 第一部分年市場回想 = * CHINESENUM 一、整體市場回想年東莞土地市場同比去年出現(xiàn)供需同步萎縮的局面,全年土地供應(yīng)面積僅.萬，同比去年下降.%，跌破年以來的低位。全年土地成交面積為.萬，成交金額.億元，金額同比下降.%；其中商住用地成交面積.萬，成交金額.億元，同比下降.%。年的土地供應(yīng)以商住商業(yè)用地為主，占比達(dá)%，而年的商住商業(yè)用地占地僅為%，有一定幅度的下滑。隨著近幾年東莞房地產(chǎn)迅速開展，土地資源也日益緊張，東莞政府為了宏觀經(jīng)

5、濟的長久開展，處理艱苦招商引資、加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型晉級等重點工程的用地需求，有意控制房地產(chǎn)用地的出讓，加大支持產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的工業(yè)類用地供應(yīng)。此外年在東莞土地市場攻城拔寨的外來開發(fā)商今年集體失約，外鄉(xiāng)中小開發(fā)商拿地占比提高。年東莞商品房市場共有個樓盤有新增供應(yīng)，總供應(yīng)量為.萬，較年上升.%，較年上升近三成。其中住宅供應(yīng)量為.萬，同比年上升.%，同比年添加.%；年東莞商品房迎來供應(yīng)激增的時期，創(chuàng)下年以來的新高，緩解之前供應(yīng)偏緊的為難局面，尤其是外來品牌開發(fā)商的標(biāo)桿樓盤蜂擁入市，致使塘廈、鳳崗、大朗、厚街等熱點區(qū)域樓市進(jìn)入白熱化競爭，深度刺激當(dāng)?shù)氐馁彿吭竿墓?yīng)產(chǎn)品的構(gòu)造來看，年東莞新增住宅供應(yīng)中剛性需求占

6、主流，以下產(chǎn)品合計占供應(yīng)整體的.%，東莞樓市進(jìn)入剛需之年，中小戶型大行其道。年東莞商品房成交面積.萬，同比年添加.%，同比年添加.%，成交金額.億元，較年添加.%，同比年.%。政策微調(diào)，剛需積極入市，開發(fā)商積極“以價換量等要素影響，年商品房成交面積超越年創(chuàng)歷史新高。年東莞商品房均價為元/，較年上升.%；住宅均價為元/，同比上升.%；洋房均價為元/，同比上升.；公寓均價元/，同比上升.%；別墅均價元/，較年下降.%。二、豪宅市場回想年東莞豪宅市場供需根本維持平衡，成交量價齊跌。供應(yīng)面積為.萬，同比上升下降.%；成交面積.萬，同比下降.%；成交金額為.億元，同比下降.%，成交金額占同期東莞住宅成交

7、總額的.%，比重較去年下跌.個百分點；成交均價為元/，與去年相比下降.%。截至年月，東莞豪宅庫存面積為.萬，合計套，庫存面積同比下降.%。年是中央定調(diào)堅持并擴展樓市調(diào)控效果的一年，年初無論是一線城市的北京、上海、廣州、深圳，還是曾經(jīng)讓開發(fā)商重金規(guī)劃的避風(fēng)港二線、三線城市，當(dāng)時樓市成交量都未能走出調(diào)控的陰影，在、月份，往年供需兩旺的豪宅市場遭遇全年最低迷時期，供需與成交都極慘淡。月，隨著樓市價錢逐漸伐整到位，眾多開發(fā)商把握市場趨勢，采取“以價換量的營銷戰(zhàn)略，樓市逐漸復(fù)蘇，豪宅市場的供需亦都呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢，上半年的供應(yīng)在“紅五月到達(dá)一個小高潮，成交方面，因部分豪宅工程積極降價，如南城的中信森林

8、湖、樟木頭的豐泰橡樹溪谷等工程，低價開盤并且獲得較理想的銷售率，樓市預(yù)期也發(fā)生改動，被壓制的需求在月得到了一波釋放，、月逐漸回緩。月由于經(jīng)濟穩(wěn)增長的迫切需求，各地樓市調(diào)控政策微調(diào)此起彼伏，更為重要的是，央行年半來初次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，外部大環(huán)境趨好，樓市迅速升溫，降息對于購房者來說添加了購買力，同時大幅減輕負(fù)擔(dān)，使得張望氣氛逐漸散失。月，樓市淡季繼續(xù)堅持旺盛的交投，整體市場呈現(xiàn)“淡季不淡的可喜局面，月延續(xù)月的熾熱，東莞商品房成交面積、套數(shù)都創(chuàng)下新高，這一時期豪宅市場供需都堅持平穩(wěn)的高位運轉(zhuǎn)，豪宅工程保利紅珊瑚、北大資源御灣等工程集中開盤，并普遍獲得良好的銷售率。月，豪宅市場開發(fā)

9、商自信心加強，且積極備戰(zhàn)“金九銀十推盤量大增，到達(dá)全年最頂峰值，這個時間積極入市的豪宅工程有碧桂園天麓山、龍泉豪苑、御花苑、海逸豪庭、錦繡山河等。到第四季，由于前期豪宅存量依然可觀有待消化，且開發(fā)商忙于剛需主戰(zhàn)場，豪宅方面開發(fā)商有認(rèn)識放緩?fù)票P進(jìn)度，-月的豪宅供應(yīng)大幅萎縮。在成交方面，整體樓市的活潑度繼續(xù)攀升，年底出現(xiàn)翹尾效應(yīng)，豪宅成交也水漲船高，豪宅中的標(biāo)桿工程如海逸豪庭、御花苑、萬科紫臺、龍光君御旗峰、中信森林湖成交都過百套。總體而言，東莞豪宅市場與整體樓市走勢根本堅持一致，上半年有起有伏，下半年處于平穩(wěn)上升形狀，是一個先抑后揚的過程。第二部分豪宅市場總體分析 = * CHINESENUM

10、一、豪宅市場總體概略年東莞豪宅市場總體供需情況：年東莞豪宅市場目的全線下跌，供需均出現(xiàn)萎縮。據(jù)東莞中原研討中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞豪宅庫存面積為.萬，合計套(合拼后數(shù)據(jù))，庫存面積同比下降.%；新增供應(yīng)面積.萬，合計套，供應(yīng)面積同比下降.%；成交面積.萬，合計套，成交面積同比下降.%；成交金額為.億元，同比下降.%，成交金額占同期東莞住宅成交總額的.%，比重較去年下降了.個百分點；成交均價為元/，下跌了.個百分點。年東莞豪宅市場目的全線下跌供需慘淡的主要緣由有以下幾點：、年宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)放緩，實體經(jīng)濟低迷不振，高端消費需求遭到一定抑制；、年政府、政策大力支持剛需，剛性需求主導(dǎo)整個樓市，豪宅市

11、場徹底淪為配角；、在政策不放松、樓市走勢不明朗，豪宅買家擔(dān)憂高位被套，不敢出手，豪宅工程的消費遭到抑制；、年東莞住宅投資客轉(zhuǎn)向商業(yè)工程的動向十清楚顯，商業(yè)市場各項目的全線飄紅，分流豪宅市場客戶；、開發(fā)商鑒于豪宅市場銷售低迷，將主戰(zhàn)場放在剛需工程，豪宅推盤志愿不強，部分原方案在年上市的豪宅工程延遲入市，供應(yīng)一度出現(xiàn)停滯。二、豪宅市場供應(yīng)概略年東莞豪宅供需比明顯下跌，供需處于平衡形狀。據(jù)東莞中原研討部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞豪宅供應(yīng)面積.萬，僅次于年的萬。從需求方面來看，年東莞豪宅成交面積到達(dá).萬，也是僅低于年，也就是說東莞豪宅供需在經(jīng)過四年的向上開展之后，在年止升下落。供需比明顯回落，接近“，供需平

12、衡，僅高于年。年東莞豪宅供應(yīng)中間大兩頭小，月供應(yīng)暴增。年東莞豪宅市場供應(yīng)整體呈現(xiàn)中間大兩頭小的局面，月一枝獨秀，供應(yīng)暴增。據(jù)東莞中原研討部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞豪宅新增供應(yīng)面積總計.萬，年為樓市剛需年，大面積的豪宅產(chǎn)品入市相應(yīng)減少。月度供應(yīng)量分布來看，年初第一季度的月、月供應(yīng)最少，月開場東莞樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，豪宅供應(yīng)穩(wěn)步上升，至月，迎來傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十，隨著、月東莞樓市“淡季不淡的熱銷，開發(fā)商市場自信心加強，大量推盤，到第四季，年底新一輪剛需發(fā)力，豪宅成交下降，需求層面的不振，影響新增供應(yīng)的入市，這一時期東莞豪宅市場以消化庫存為主。年東莞豪宅新增供應(yīng)集中在厚街、虎門、南城、塘廈等區(qū)域。年東

13、莞豪宅新增供應(yīng)分布在厚街、虎門、南城、塘廈、松山湖等區(qū)域，其中厚街.萬、虎門.萬、南城.萬，這三個區(qū)域新增供應(yīng)面積位居前三。其中厚街主要由于全新大盤海逸豪庭集中放量套，面積達(dá).萬占據(jù)冠軍位置，虎門的豪宅工程主要有龍泉豪苑、萬科紫臺、虎門國際公館，南城主要有中信森林湖、御花苑兩個豪宅工程，塘廈雖然豪宅工程眾多，碧桂園、萬科、金地、三正等工程，但除了碧桂園天麓山有供應(yīng)套別墅，其他工程貨量不多，只能屈居第四。三、豪宅市場成交概略年東莞豪宅市場同比去年量價齊跌。年豪宅市場量價環(huán)比去年均現(xiàn)下跌。主要是由于年豪宅工程新增供應(yīng)大幅減少，同比去年減少了%，直接影響到成交量的變化，其二，年樓市為剛需年，高端豪宅

14、工程的需求遭到抑制。成交均價方面，年為了走量，尤其在上半年，不少開發(fā)商采取了積極的降價戰(zhàn)略，下半年一些全新入市的豪宅工程如碧桂園天麓山，定價也更趨向理性，是以整體均價同比去年有所下降。經(jīng)過近四年東莞豪宅和住宅的成交對比可以看出，-年，豪宅所占住宅成交的面積和金額比重都呈現(xiàn)穩(wěn)步上升，豪宅在住宅市場中的份額越來越高，而到了年，豪宅的占比情況明顯下降，僅比年稍好。這是由于年是東莞樓市剛需大量釋放的一年，市場以中低端的工程成交為主。豪宅產(chǎn)品不僅供應(yīng)減少，成交也有所放緩。年東莞豪宅量價月度走勢上半年跌宕起伏，下半年穩(wěn)中有升。年東莞豪宅量價月度走勢根本與整體樓市一致，上半年有起有伏，下半年那么處于平穩(wěn)上升

15、形狀。據(jù)東莞中原研討部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年月份由于遭到年年末市場低迷情況影響，成交量全年最差。月市場繼續(xù)低迷，且由于春節(jié)放假的要素，成交雖有起色但依然處于較低程度。月份開場，隨著開發(fā)商“以價走量措施的實行，以及自年月中下旬以來壓制了大半年的購房需求釋放，月份成交大增，、月成交緩慢下降，月至月，東莞樓市呈現(xiàn)“淡季不淡的態(tài)勢，豪宅市場也趨暖，成交量價皆平穩(wěn)，平穩(wěn)態(tài)勢不斷延續(xù)到金九銀十，年末兩月放量，在月到達(dá)全年最頂峰。年東莞豪宅南城成交面積最多、石碣價錢最高。據(jù)東莞中原研討部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞豪宅成交主要分布在南城、厚街、塘廈、松山湖等地，其中南城成交.萬，厚街成交.萬，塘廈成交.萬，成交價錢最高的

16、是石碣元/僅成交套，都為別墅，其次是萬江元/。四、豪宅庫存概略年東莞豪宅月度庫存上半年變化少，下半年逐漸走高年東莞豪宅月度庫存上半年甚平穩(wěn)變化不大，下半年那么呈現(xiàn)逐漸走高的趨勢。據(jù)東莞中原研討部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞豪宅上半年的月度庫存變化不大是由于成交量根本與供應(yīng)量持平，月庫存全年最低，僅.萬，月豪宅庫存全年最高，為.萬。年月度消化周期年初飆升，年末走低備注：月消化周期為當(dāng)月庫存除于當(dāng)月成交量，月消化周期均值為月消化周期算術(shù)平均數(shù)年豪宅市場月消化周期隨市場變化起伏，、月份由于受年年末市場低迷和春節(jié)放假影響，成交大幅下降導(dǎo)致消化周期居高，月豪宅成交上升，月消化周期開場下跌。月份至月份，隨著成交的

17、穩(wěn)定，除了、月份相對偏低，月消化周期整體平緩，至年末、月份，隨著豪宅市場的成交量大幅上升，月消化周期走低。五、豪宅潛在供應(yīng)概略年豪宅潛在供應(yīng)量總體情況：年豪宅潛在供應(yīng)量大，尤其別墅市場消化壓力倍增。年東莞市豪宅潛在供應(yīng)分析，主要從近期開工未上市、報建規(guī)劃、成交的土地等數(shù)據(jù)進(jìn)展挑選、分析所得。目前統(tǒng)計分析的數(shù)據(jù)顯示年東莞豪宅市場共有個工程有潛在供應(yīng)，其中有幾個工程既有別墅也有洋房，分開統(tǒng)計。加推的工程有個，供應(yīng)面積總計.萬，全新的工程有個，供應(yīng)面積合計.萬。目前統(tǒng)計分析的數(shù)據(jù)顯示，年東莞豪宅市場潛在供應(yīng)面積.萬，其中豪宅洋房潛在供應(yīng)面積.萬，別墅潛在供應(yīng)面積.萬。豪宅工程主要分布在東城、南城、莞

18、城、塘廈、松山湖、厚街、萬江等區(qū)域。以年豪宅市場.萬的年消化量和.萬的巨額庫存，年如此宏大的潛在供應(yīng)對于東莞豪宅市場來說無疑是雪上加霜，開發(fā)商將面臨更加嚴(yán)峻的走貨壓力。年東莞豪宅工程潛在區(qū)域情況：第三部分豪宅洋房市場分析一、豪宅洋房市場總體分析備注：豪宅洋房的定義是指占有頂級山水資源、以富豪階層作為置業(yè)對象的洋房產(chǎn)品，其銷售單價通常超越萬元/。豪宅洋房通常具有如下特性：稀缺資源的獨占性、低密度性和溫馨性、裝修和裝飾的奢華性、居住的尊貴性和高端物業(yè)、平安性與私密性、細(xì)節(jié)表達(dá)和會所優(yōu)勢、保值和升值性。豪宅洋房屬于最高層次的改善性需求。年東莞豪宅洋房總體供需情況：年東莞豪宅洋房市場供需同比年都出現(xiàn)明

19、顯下跌，據(jù)東莞中原研討中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞豪宅洋房市場庫存面積.萬，同比下跌.%；新增供應(yīng)面積.萬，同比下降.%；成交面積.萬，同比下降.%；成交金額.億元，同比下降.%，成交均價為元/，同比年下跌.%。附：年以來東莞豪宅洋房供需走勢圖二、豪宅洋房供應(yīng)分析年豪宅洋房供應(yīng)同比年出現(xiàn)大幅下降。據(jù)東莞中原研討中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞豪宅洋房新增供應(yīng)面積為.萬，同比出現(xiàn)大幅下降，年東莞樓市受全國大環(huán)境影響，市場低迷，尤其在下半年，閱歷最慘淡期。開發(fā)商對年的市場預(yù)期缺乏自信心，許多工程進(jìn)度緩慢，年月后，市場在剛需刺激下逐漸回暖，剛需產(chǎn)品大量入市，大戶型的豪宅洋房新增供應(yīng)減量。年東莞豪宅洋房新增供應(yīng)集

20、中在南城、虎門、莞城等區(qū)域年東莞豪宅洋房新增供應(yīng)分布在一線鎮(zhèn)區(qū)的南城、虎門、莞城、東城、松山湖、塘廈個區(qū)域，其中南城、虎門、莞城個區(qū)域新增供應(yīng)面積位居前三。年東莞豪宅洋房新增供應(yīng)概略:三、豪宅洋房成交分析年東莞豪宅洋房市場量價齊跌。年東莞豪宅洋房市場量價齊跌，成交量同比出現(xiàn)明顯下降，據(jù)東莞中原研討中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞豪宅洋房成交面積.萬，同比下降.%；成交金額.億元，同比下降.%，成交均價為元/，同比年下跌.%。從年成交的月度走勢來看，成交量最大的是月份和月份，東莞樓市月回暖，呈現(xiàn)“淡市不淡態(tài)勢，在月到達(dá)一個頂峰，進(jìn)入年末，購房者對樓市價錢上漲的預(yù)期加強，改善型置業(yè)入市積極，再次帶來年末豪

21、宅洋房市場的回暖。年東莞豪宅洋房成交全部分布在一線鎮(zhèn)區(qū)。年東莞豪宅洋房成交都分布在位于一線鎮(zhèn)區(qū)的南城、虎門、松山湖、東城、莞城、厚街、寮步、塘廈等地，成交量高的區(qū)域和供應(yīng)量高的區(qū)域根本一致。從成交面積來看，南城、虎門、松山湖位居前三甲，南城成交的樓盤有凱名軒、萬科翡麗山、御花苑、中信森林湖，虎門成交的工程有龍泉豪苑、萬科紫臺，松山湖成交的樓盤有萬科松山湖號、錦繡山河、紫檀山。從成交價錢來來看，成交價錢最高的是塘廈元/，最低的是厚街元/。年東莞豪宅洋房戶型面積以-區(qū)間為主導(dǎo)。年東莞豪宅洋房共成交套。從年東莞豪宅洋房成交面積區(qū)間分布情況來看合拼后數(shù)據(jù)，豪宅洋房成交面積-的占據(jù)了.%，這一區(qū)間成交的

22、工程主要有黃旗山號、萬科紫臺、御花苑、萬科松山湖號、萬科翡麗山、君山、龍光君御旗峰；-面積區(qū)間成交也很可觀，占比.%，主要成交工程有龍泉豪苑、黃旗山號、錦繡山河這些豪宅洋房工程。年豪宅洋房成交面積區(qū)間分布情況：年東莞豪宅洋房-萬元區(qū)間成交最多。東莞豪宅洋房成交-萬區(qū)間所占比重最大，占比為.%，其次是-萬區(qū)間，占比為.%，隨著總價增高，占比逐漸下行。年東莞樓市剛需大行其道，豪宅市場也衍生出“剛需豪宅一概念，面積適當(dāng)，總價在萬元左右的豪宅洋房單位最受青睞，面積越大，總價越高的單位，購房者的選擇更加謹(jǐn)慎。年東莞豪宅洋房成交總價區(qū)間分布情況：年東莞豪宅洋房成交概略(前十名)：年豪宅洋房成交之“最：四、

23、豪宅洋房庫存分析年東莞豪宅洋房可售存量第四季度攀高。據(jù)東莞中原研討中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至年月日，東莞豪宅洋房可售面積為.萬，合計套。年東莞豪宅洋房庫存的月度走勢呈現(xiàn)兩頭大中間小，年東莞樓市，供應(yīng)放量、成交旺盛，第四季雖然成交放量，但是供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量，導(dǎo)致庫存大幅添加。年東莞豪宅洋房月消化周期年末走低備注：月消化周期為當(dāng)月庫存除于當(dāng)月成交量，月消化周期均值為月消化周期算術(shù)平均數(shù)年月消化周期動搖較大，月處于春節(jié)成交量少，消化周期值全年最高，上半年受全國房地產(chǎn)走弱的影響，豪宅洋房去化不佳，月消化周期居高不下。月開場東莞樓市成交不斷趨暖，大面積的豪宅洋房也開場上升，去化率逐月提升，月消化周期繼續(xù)

24、走低。年豪宅洋房個盤月庫存概略前十名按套數(shù)：五、豪宅洋房潛在供應(yīng)分析年豪宅洋房潛在供應(yīng)量總體情況：目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，年全市豪宅洋房潛在供應(yīng)量約為.萬，全市豪宅潛在供應(yīng)工程合計個，其中新工程個，待加推的工程個。其中加推工程潛在供應(yīng)面積.萬，全新工程潛在供應(yīng)面積.萬。全新工程有恒大金碧華府、荷塘月色二期、天驕御峰、錦繡山河四期觀園。年豪宅洋房潛在供應(yīng)量區(qū)域情況：目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，年全市豪宅洋房潛在供應(yīng)量城區(qū)有個工程，潛在供應(yīng)面積.萬，鎮(zhèn)區(qū)潛在供應(yīng)工程個，潛在供應(yīng)面積.萬，城區(qū)潛在供應(yīng)遠(yuǎn)大于鎮(zhèn)區(qū)潛在供應(yīng)，年的潛在供應(yīng)工程均分布在一線區(qū)域，如城區(qū)分布分布在東城、南城、莞城、松山湖，鎮(zhèn)區(qū)分布在厚街、

25、虎門、黃江。年豪宅洋房潛在供應(yīng)量工程概略：第四部分 別墅市場分析一、別墅市場總體分析年東莞別墅總體供需情況：年東莞別墅市場新增供應(yīng)出現(xiàn)微降，成交微漲，與年根本持平。據(jù)東莞中原研討中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞別墅市場庫存面積.萬，合計套，庫存面積同比上升.%；新增供應(yīng)面積.萬，合計套，新增供應(yīng)面積同比下降.%；成交面積.萬，合計套，成交面積同比上升.%；成交金額.億元，同比下降.%；成交均價元/，同比下降.%。年東莞別墅市場成交量微漲價微跌。二、別墅供應(yīng)分析年別墅新增供應(yīng)同比年根本持平。年東莞房地產(chǎn)市場總體來說量價齊升、供需兩旺，別墅市場相對是穩(wěn)中有升，新增供應(yīng)近三年來很穩(wěn)定，年和年比較根本持平。年

26、東莞別墅新增供應(yīng)集分布于厚街、塘廈、松山湖、虎門等區(qū)域。據(jù)東莞中原研討中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞別墅新增供應(yīng)分布于個區(qū)域，其中厚街、塘廈、松山湖供應(yīng)面積所占比重最大，三者占據(jù)了過五成的份額。厚街供應(yīng)的別墅工程有兩個，分別是豐泰觀山碧水和海逸豪庭，塘廈供應(yīng)的別墅工程主要有碧桂園天麓山花園、萬科朗潤園等，松山湖別墅供應(yīng)的主要工程有保利紅珊瑚、萬科松湖中心等。年別墅供應(yīng)以聯(lián)排和雙拼為主。年東莞別墅供應(yīng)以聯(lián)排和雙拼為主，疊加和獨棟相對較少。疊加別墅和獨棟別墅的供應(yīng)比例同比去年有所下降，聯(lián)排別墅的供應(yīng)比例繼續(xù)添加，占比高達(dá).%。雙拼別墅的比重也有所增大。年東莞別墅新增供應(yīng)面積-比重最高。從年東莞別墅新增供

27、應(yīng)面積區(qū)間分別情況來看，以下的面積區(qū)間供應(yīng)為零，-面積區(qū)間占比.%，占比最高，供應(yīng)較多的工程有海逸豪庭、匯景御泉香山，年為剛需年，反響在豪宅市場，小面積低總價的經(jīng)濟型別墅供應(yīng)與成交俱增；-面積區(qū)間占比.%，供應(yīng)較多工程有豐泰橡樹溪谷、富盈公館；-面積區(qū)間占比.%，供應(yīng)較多的工程有保利紅珊瑚、北大資源御灣；-面積區(qū)間占比.%，供應(yīng)較多的工程有海逸豪庭、碧桂園天麓山花園、萬科朗潤園；-面積區(qū)間占比.%，供應(yīng)較多的工程有碧桂園天麓山花園、海逸豪庭；以上的工程占比.%，主要有虎門國際公館、萬科麓湖、海逸豪庭等樓盤。年東莞別墅新增供應(yīng)概略前十名：三、別墅成交分析年東莞別墅市場月度成交頭小尾大，價錢振蕩起

28、伏。年東莞別墅市場成交量漲價跌，但同比年變化幅度微小。據(jù)東莞中原研討中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，年東莞別墅成交面積.萬，合計套，成交面積同比上升.%；成交金額.億元，同比下降.%；成交均價元/，同比下降.%。從別墅供需的月度走勢來看，遭到年年底市場低迷的影響，開發(fā)商對市場預(yù)期自信心減弱，別墅新增供應(yīng)為零，、月的成交墮入低谷。月開場，隨著東莞開發(fā)商“低價戰(zhàn)略的運用，市場開場回暖，不斷到月，豪宅市場供需平穩(wěn)，為搶“金九銀十市場，月別墅市場供應(yīng)暴增，且購房者市場預(yù)期由張望轉(zhuǎn)向積極，年末別墅市場成交沖向頂峰。年東莞別墅成交主要分布在厚街、塘廈、松山湖、樟木頭等區(qū)域。年東莞別墅成交主要集中在厚街、塘廈、松山湖、樟

29、木頭、南城、大嶺山等區(qū)域，前十個區(qū)域別墅成交面積占比過八成，其他鎮(zhèn)區(qū)那么較分散。厚街成交的工程主要有海逸豪庭、豐泰觀山碧水，其中海逸豪庭的經(jīng)濟型聯(lián)排、雙拼別墅以其合理的面積區(qū)間、優(yōu)越的自然資源，深受市場歡迎，為年別墅市場銷冠；塘廈別墅市場競爭猛烈，但是接受大深圳區(qū)的輻射，有大量深圳客投資置業(yè)，成交良好的工程有碧桂園天麓山、三正半山豪苑、萬科朗潤園、萬科棠樾等；松山湖成交的工程主要有保利紅珊瑚的定制別墅，該工程區(qū)位環(huán)境優(yōu)越，對高端客戶較有吸引力；大嶺山萬科麓湖一個工程獨撐。年東莞別墅市場聯(lián)排類型成交最多。從至年別墅類型成交比重的走勢來看，疊加別墅比重前四年都呈現(xiàn)穩(wěn)步上升今年有所下降，獨棟別墅先升

30、后降，聯(lián)排別墅的比重是先降后升，雙拼別墅的比重也是趨升后降。從年別墅類型成交情況來看，聯(lián)排別墅最受歡迎。“禁墅令的實行使得容積率.以下的工程可操作性小，容積率大致在.-.之間的獨棟別墅只能越來越少，而聯(lián)排、雙拼別墅容積率在.-.之間，配建一定比例的花園洋房，可以使整個工程容積率到達(dá).以上，如海逸豪庭、碧桂園天麓山、豐泰橡樹溪谷、保利紅珊瑚等工程。此外，與大面積總價高的獨棟別墅相比，聯(lián)排、雙拼等經(jīng)濟型別墅總價相對較低，高性價比更容易遭到眾多中產(chǎn)階級的青睞，這都是聯(lián)排和雙拼別墅成交所占套數(shù)比重較大的緣由。疊加、獨棟別墅價錢穩(wěn)步上升，聯(lián)排、雙拼別墅起伏較大。從近四年各類型別墅的價錢年度走勢情況來看，

31、疊加、獨棟別墅的價錢趨勢是穩(wěn)步上升，聯(lián)排別墅的價錢年比年低外，之后呈上升趨勢，雙拼別墅的價錢是一年跌一年漲的情況。年以下的別墅成交比重上升，經(jīng)濟型別墅受歡迎。從今年別墅的面積區(qū)間來看，以下的面積區(qū)間占比最大，為.%，其次是-區(qū)間的成交占比.%，-和-那么分別占比.%、.%。別墅銷售周轉(zhuǎn)時期較長，在閱歷年的整體樓市低迷之后，年樓市勁吹剛需風(fēng)，一些開發(fā)別墅的房企，年都在調(diào)整產(chǎn)品構(gòu)造，盡能夠地將產(chǎn)品調(diào)整為經(jīng)濟型別墅。年的熱銷別墅工程都是趨向于低總價、小面積方向開展，如海逸豪庭、保利紅珊瑚、碧桂園天麓山等。這些經(jīng)濟型的別墅降低了別墅購買門檻，從而爭奪洋房客戶。年各別墅類型成交面積區(qū)間分布概略一覽按套：

32、年別墅成交-萬元區(qū)間占比最多。從今年別墅的成交總價區(qū)間來看，萬以下的別墅成交占比飆升，這一區(qū)間主要成交的是海逸豪庭-的聯(lián)排別墅和豐泰橡樹溪谷-區(qū)間的聯(lián)排別墅。-萬元區(qū)間的成交占比最高，為.%，主要成交的工程有碧桂園天麓山的雙拼別墅、萬科朗潤園的聯(lián)排別墅和保利紅珊瑚的聯(lián)排別墅。年各別墅類型成交總價區(qū)間分布概略一覽按套：備注：萬元以下成交的兩套別墅成交均價僅元/，是大朗的海楊城三期怡豐苑，這個工程年開盤至今，成交均價不斷在元/左右。別墅成交排行情況按面積排序，前十名：年東莞別墅成交之“最：四、別墅庫存分析年東莞別墅月度庫存呈上升趨勢據(jù)東莞中原研討中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至年月日，東莞別墅庫存面積為.萬

33、，在閱歷-月庫存的繼續(xù)走高之后，因成交回暖，供應(yīng)減少，月別墅庫存有所回落。據(jù)預(yù)測年別墅新增供應(yīng)將會有大幅增長，成交量雖然也會有所上升，但估計供應(yīng)量遠(yuǎn)超成交量，年別墅庫存仍會上升。年東莞別墅市場月消化周期年初奇高，年末走低。備注：月消化周期為當(dāng)月庫存除于當(dāng)月成交量，月消化周期均值為月消化周期算術(shù)平均數(shù)年東莞別墅市場、月遭到成交低迷影響，月消化周期奇高；進(jìn)入第四季，成交量一路上升，庫存平穩(wěn)，導(dǎo)致月消化周期一路走低。年別墅月庫存概略按套排名前十：別墅年月庫存區(qū)域分布排行情況前十名：別墅類型庫存概略：別墅庫存面積區(qū)間分布情況：五、別墅潛在供應(yīng)分析年別墅潛在供應(yīng)量總體情況：目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，年全市別墅

34、潛在供應(yīng)量約為.萬，全市別墅潛在供應(yīng)工程合計個，其中新工程個，加推的工程個。由于年東莞樓市以剛需為主，別墅成交受全國大環(huán)境的影響成交不理想，在預(yù)期不好的情況下，原估計年入市的部分別墅推遲到年，是以年別墅供應(yīng)將會大增。年別墅潛在供應(yīng)量區(qū)域情況：目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，年全市別墅潛在供應(yīng)城區(qū)有個工程，潛在供應(yīng)面積.萬；鎮(zhèn)區(qū)潛在供應(yīng)工程個，潛在供應(yīng)面積.萬。從區(qū)域分布來看，由于近年城區(qū)出讓的住宅用地較少，城區(qū)的別墅工程越來越少，鎮(zhèn)區(qū)由于分布廣，土地貯藏多，因此別墅工程也較城區(qū)多。年別墅潛在供應(yīng)量工程概略：第五部分 市場展望一、經(jīng)濟面：年中國經(jīng)濟平穩(wěn)上升，城鎮(zhèn)化開發(fā)成為新的增長點從過往幾年中國GDP的季度

35、走勢來看，中國此輪經(jīng)濟增速下滑的勢頭曾經(jīng)根本得到有效抑制，年一季度同比增長.%，二季度增長.%，三季度增長.%，四季度增長.%。從年月起，中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)開場闡明經(jīng)濟出現(xiàn)明顯的觸底反彈趨勢，新的一年，經(jīng)濟的探底上升跡象愈加顯著，股市絕地反彈，市場對于經(jīng)濟的自信心逐漸恢復(fù)。但是由于整個國際經(jīng)濟環(huán)境的不明朗，外部需求的不確定要素猶存，中國經(jīng)濟增長三駕馬車的位置發(fā)生變化，當(dāng)前中國政府大力經(jīng)過投資來實現(xiàn)經(jīng)濟增長率的上升，而城鎮(zhèn)化開發(fā)將成為經(jīng)濟新增長點，這將給東莞的二三線鎮(zhèn)區(qū)迎來更多開展時機。大量城鎮(zhèn)人口的市民化帶來城市的快速開展，規(guī)劃、土地、開發(fā)、投資、建立，新一輪造城熱潮即將掀起。從而帶來二三線房地產(chǎn)未

36、來十年的機遇，房地產(chǎn)進(jìn)入真正的復(fù)蘇期。與上一輪城建投資熱潮不同的是，這一輪的建立開發(fā)投資重點放在了城市的欠興隆區(qū)域。例如，東莞謝崗鎮(zhèn)粵海工程方案投資億元，這就是新型城鎮(zhèn)化開展的思緒，由于這些二三線區(qū)域有著豐富的土地資源，有相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套的根底，艱苦工程的投資和城鎮(zhèn)建立比較容易統(tǒng)籌規(guī)劃。對開發(fā)商而言，緊跟城鎮(zhèn)化方向規(guī)劃，未來在東莞二三線區(qū)域拿地開發(fā)不失為明智之舉。二、政策面：年中央樓市政策調(diào)控或明緊暗松，以穩(wěn)定市場預(yù)期為主年月份中國經(jīng)濟趨穩(wěn)上升明顯，樓市成交也出現(xiàn)明顯的增長，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，月當(dāng)月，全國商品房銷售面積同比增長.%，同比增長.%；全國個大中城市商品住宅銷售價錢同比上漲.%，

37、同比上漲.%。同時，近期土地價錢出現(xiàn)較大動搖，地王又開場在一些城市出現(xiàn)，引發(fā)近期市場對房價上漲的預(yù)期，投資需求也開場重新活潑。中國住房和城鄉(xiāng)建立部部長姜偉新在中共十八大期間表示，未來仍將堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。中央堅持宏觀調(diào)控不松口，但是隨著中國經(jīng)濟減速超出政府預(yù)期，各個支柱產(chǎn)業(yè)的排頭兵帶動作用變得愈加迫切，在房產(chǎn)稅擴容在即，保證房建立逐漸開花結(jié)果的階段，讓房地產(chǎn)市場有條件的回歸自我調(diào)理、供求平衡、價錢平穩(wěn)，把市場的交給市場將成為長久趨勢，當(dāng)前調(diào)控力度“明緊暗松已然浮現(xiàn)。據(jù)此分析，他們以為年中央依然堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控，但政策調(diào)控以穩(wěn)定市場預(yù)期為主。因此總體而言，明年政策面他們以為謹(jǐn)慎樂觀

38、，房地產(chǎn)快建快銷依然是當(dāng)下的開展趨勢，積極提高資金周轉(zhuǎn)率才是王道。三、熱點區(qū)域：年東城、南城、塘廈是東莞豪宅市場熱點從東莞各大區(qū)域豪宅工程的報建、開工量來看，年上市的重點工程即將陸續(xù)浮出水面，進(jìn)展先期的品牌導(dǎo)入、產(chǎn)品推行、營銷造勢階段，共有個加推工程，個全新工程入市，潛在供應(yīng)面積合計.萬。其中東城、南城、塘廈、松山湖、厚街、萬江等區(qū)域?qū)⑹枪?yīng)量最大的區(qū)域，根據(jù)監(jiān)測東城豪宅工程潛在供應(yīng)面積到達(dá).萬左右，將成為年東莞豪宅供應(yīng)領(lǐng)頭羊；南城年除了御花苑和中信森林湖之外，潛在供應(yīng)新增兩個工程：佳兆業(yè)帝景中央和水韻東方豪庭，潛在供應(yīng)面積達(dá).萬。塘廈年潛在供應(yīng)為.萬，都是別墅產(chǎn)品，為觀瀾碧桂園、觀瀾高爾夫、

39、金地博登湖、萬科朗潤園、萬科棠樾，片區(qū)競爭猛烈。四、供應(yīng)趨勢：年豪宅供應(yīng)激增，供需比近:出貨壓力大供應(yīng)量方面，根據(jù)測算估計年東莞豪宅潛在新增供應(yīng)約.萬。而截止月底，東莞豪宅庫存.萬，新增潛在供應(yīng)加上庫存量，年整體供應(yīng)量過萬，按照年.萬的消化量計算，供需比接近:，年豪宅市場供過于求的壓力和矛盾猛烈，開發(fā)商快速出貨回籠資金的壓力將長期存在。五、產(chǎn)品趨勢：經(jīng)濟小戶型別墅將走俏，豪宅洋房兩極分化愈加明顯從別墅產(chǎn)品趨勢來看，未來越來越多的經(jīng)濟小戶型別墅將走俏，此類別墅面積大小得到有效控制，從而讓總價區(qū)間往下移，實現(xiàn)單價的提升。據(jù)東莞中原研討中心測算，聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品依然占據(jù)別墅市場的主導(dǎo)位置，但是聯(lián)排產(chǎn)品

40、在年占比有所下降，而雙拼產(chǎn)品比重將提升。年，東莞別墅潛在供應(yīng)面積約.萬，遠(yuǎn)超越年的.萬，其中加推工程個，全新工程估計達(dá)個。供應(yīng)熱點區(qū)域是塘廈、南城、沙田、松山湖、常平、厚街、萬江，主要標(biāo)桿工程有御花苑天珺灣、觀瀾碧桂園、碧桂園柏麗灣、天林湖花園、富通圣堤雅、萬科松湖中心、蓮湖山莊等等，在年樓市預(yù)期繼續(xù)向上，改善型需求入市自信心加強的情況下，別墅市場的熱度可望進(jìn)一步攀升。從豪宅洋房產(chǎn)品趨勢來看，年東莞豪宅洋房潛在供應(yīng)面積約.萬，同比年的.萬大幅添加，其中加推工程個共.萬，全新工程個共.萬，分別為東城的天驕御峰、荷塘月色二期，莞城的恒大金碧華府，松山湖的錦繡山河四期觀園，這些全新豪宅洋房工程或擁有

41、稀缺資源或占據(jù)有利地段，又為品牌房企開發(fā)，估計入市價錢高企，但依然會引發(fā)一定市場熱度。豪宅洋房以加推工程為主，這部分工程在新的一年兩極分化愈加明顯，口碑好消化速度快的工程價錢鞏固，戶型面積較大去化困難的工程那么會出現(xiàn)一定程度的降價促銷情況。六、成交趨勢：年東莞豪宅市場成交量將超越年年東莞豪宅成交面積稍低于年，重要緣由是經(jīng)過年嚴(yán)峻的政策調(diào)控后樓市低迷，年政策鼓勵剛性需求購房繼續(xù)打擊投機性需求，年的東莞樓市是剛需年。但從年月開場，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，樓市交投活潑，投資性需求開場入場，對市場的預(yù)期自信心加強并將繼續(xù)到年上半年，況且在年東莞豪宅可售面積應(yīng)到達(dá)近萬，市場出貨壓力空前，開發(fā)商自然不敢貿(mào)然提價，更傾向快速出貨回籠資金，此外在年的豪宅潛在供應(yīng)中不乏萬科、保利、碧桂園、恒大等品牌大開發(fā)商的工程，這些房企注重產(chǎn)質(zhì)量量，在推行、銷售上都有自成一體的運營方式，單盤的去化率往往很高。綜上幾個要素來看，估計年