重慶公寓研究(酒店公寓、商務(wù)公寓、豪宅公寓)

1、公寓發(fā)展方向 development分眾公寓趨勢(shì) 重慶公寓市場(chǎng)，根據(jù)不同項(xiàng)目的具體地段、配套、規(guī)模、檔次等要素，目前呈現(xiàn)出4種發(fā)展方向，分別為：單一型公寓、酒店式公寓、商務(wù)式公寓和綜合服務(wù)型公寓。重慶公寓單一型公寓酒店式公寓商務(wù)式公寓綜合服務(wù)型公寓社區(qū)單一型公寓獨(dú)立單一型公寓單一型公寓又分為兩種類型：一種是依托于大型住宅社區(qū)，完全作為提高社區(qū)檔次、豐富社區(qū)物業(yè)類型而存在的公寓，這里稱之為社區(qū)單一型公寓一種是具有地段優(yōu)勢(shì)，完全依賴于區(qū)域配套而項(xiàng)目本身體量較小、配套欠缺的小型公寓，這里稱之為獨(dú)立單一型公寓公寓分類：分眾公寓趨勢(shì)單一型公寓酒店式公寓商務(wù)式公寓綜合服務(wù)型公寓社區(qū)單一型公寓獨(dú)立單一型公寓

2、公寓分類依據(jù)：住宅公寓依托于社區(qū)而存在的單純用于居住用途的公寓依托于良好的地段和周邊成熟的生活配套或商務(wù)環(huán)境而存在的，居住配套式的公寓單純以居住為目的依托于自身或周邊配套的酒店，或酒店式服務(wù)而純?cè)诘墓⑿问揭劳杏谧陨砘蛑苓吪涮椎膶懽謽?，并作為寫字樓的補(bǔ)充配套而存在得公寓形式多以城市綜合體的形態(tài)呈現(xiàn)，通常內(nèi)部配套完善，且產(chǎn)品、服務(wù)以高檔次為目標(biāo)分眾公寓趨勢(shì)重慶公寓市場(chǎng)發(fā)展方向：2008年2009年2010年2011年亞太商谷萬達(dá)廣場(chǎng)長江國際協(xié)信中心協(xié)信公館協(xié)信城國匯中心寰宇天下環(huán)球金融中心未來嘉陵帆影國際經(jīng)貿(mào)中心 隨著重慶城市形象的提升，國際都市定位的明確。重慶市場(chǎng)上的公寓產(chǎn)品正漸漸向國際化大都

3、市所需求的高端公寓配套靠攏，而這種改變尤為明顯的體現(xiàn)在了綜合服務(wù)型公寓上。 從2008年到2011年，重慶綜合服務(wù)型公寓經(jīng)歷了從單純的城市綜合體公寓，到“齊全配套+品質(zhì)產(chǎn)品+管理服務(wù)”集約型公寓的轉(zhuǎn)變。 也是重慶的綜合服務(wù)型公寓，從形似到神似的巨大轉(zhuǎn)變。酒店公寓 單一產(chǎn)品商務(wù)公寓服務(wù)性公寓產(chǎn)品特點(diǎn)分析產(chǎn)品+功能產(chǎn)品+功能產(chǎn)品+功能+服務(wù)單一公寓的特點(diǎn) characteristics公寓類型項(xiàng)目名所屬區(qū)域所屬板塊位置單一式公寓天奇渝中世紀(jì)渝中區(qū)解放碑周邊商圈周圍中馳領(lǐng)寓渝中區(qū)解放碑周邊商圈周圍協(xié)信阿卡迪亞MINI渝中區(qū)化龍橋板塊次中心區(qū)大鼎第一時(shí)間渝中區(qū)袁家崗板塊交通節(jié)點(diǎn)長帆江岸公館渝中區(qū)化龍橋

4、板塊次中心區(qū)萬科錦城渝中區(qū)大坪板塊次中心區(qū)龍湖U城沙坪壩區(qū)大學(xué)城板塊新區(qū)富力城沙坪壩區(qū)大學(xué)城板塊新區(qū)海航新街口沙坪壩區(qū)烈士墓板塊新區(qū)金陽易城時(shí)代沙坪壩區(qū)鳳天路板塊交通節(jié)點(diǎn)中渝愛都會(huì)渝北區(qū)龍頭寺板塊交通節(jié)點(diǎn)重慶國際家紡城渝北區(qū)回興板塊新區(qū)財(cái)信城市國際渝北區(qū)加州新牌坊板塊交通節(jié)點(diǎn)上海城南岸區(qū)南坪板塊商圈天怡碧桂苑南岸區(qū)南坪板塊商圈周圍兩江壹號(hào)南岸區(qū)南濱路板塊濱江康德城市風(fēng)云九龍坡區(qū)石橋鋪板塊城市次中心華潤二十四城九龍坡區(qū)楊家坪板塊商圈周圍單一公寓區(qū)位特點(diǎn)渝中區(qū)的單一公寓市場(chǎng)發(fā)達(dá)，占據(jù)全市公園市場(chǎng)40%左右的份額。由于渝中區(qū)地域的特殊性，使得渝中區(qū)的公寓分布以一個(gè)中心，幾個(gè)次中心的模式存在。公寓類型

5、項(xiàng)目名體量戶型面積規(guī)劃特點(diǎn)單一式公寓天奇渝中世紀(jì)6.9萬方一居室、兩居室 39-69m單體樓中馳領(lǐng)寓4.5萬方三居室 90-102m單體樓協(xié)信阿卡迪亞MINI6.3萬方兩居室 47-68平方大社區(qū)大鼎第一時(shí)間6.1萬方單配、一居室、兩居室 39-62m單體樓長帆江岸公館7.1萬方一居室、兩居室 31-64m單體樓萬科錦城63萬方兩居室、三居室、四居室 58-122m大社區(qū)龍湖U城59萬方一居室 兩居室 34-70m 大社區(qū)富力城71.8萬方一居室 兩居室 47-87m 大社區(qū)海航新街口6.2萬方單配、一居室、兩居室 39-62m單體樓金陽易城時(shí)代3.2萬方單配 一居室 二居室 三居室 36-6

6、8m單體樓中渝愛都會(huì)30萬方單配 二居室 38-58m大社區(qū)重慶國際家紡城42萬方單配、三居室 20-50m大社區(qū)財(cái)信城市國際30萬方一居室、兩居室 46-87m大社區(qū)上海城17萬方兩居室、三居室、四居室 33-140m大社區(qū)兩江壹號(hào)150萬方兩居室、三居室、89-122m大社區(qū)天怡碧桂苑3.5萬方單配、一居室、兩居室、三居室、30-70m單體樓康德城市風(fēng)云6.6萬方兩居室、三居室 50-80m單體樓華潤二十四城191.6萬方兩居室、三居室38-144m大社區(qū)單一公寓產(chǎn)品特點(diǎn)單一式公寓以兩種形式存在。大社區(qū)的公寓配套。（遠(yuǎn)離商圈的較大體量項(xiàng)目，公寓作為住宅群的配套/補(bǔ)充的方式存在。單體樓（商圈

7、附近的小體量項(xiàng)目）。由于渝中區(qū)地域的特殊性，難以支撐大體量的項(xiàng)目。使得渝中區(qū)靠近解放碑商圈的單一公寓以單體樓的形式為主。公寓類型項(xiàng)目名公寓裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格綜合價(jià)值體現(xiàn)單一式公寓天奇渝中世紀(jì)否/10400較差中馳領(lǐng)寓否待定待定/協(xié)信阿卡迪亞MINI是250012000較好大鼎第一時(shí)間否/8500一般長帆江岸公館否/10000一般萬科錦城是120011000較好龍湖U城是12008500較好富力城是7500較好海航新街口否/6300較差金陽易城時(shí)代是待定待定/中渝愛都會(huì)否/11000較好重慶國際家紡城是160011000較好財(cái)信城市國際否/10500較好上海城否/11000較好天怡碧桂苑否/100

8、00較差兩江壹號(hào)是20000較好康德城市風(fēng)云是2800待定/華潤二十四城是2000精裝14000、清水12000較好單一公寓價(jià)格特點(diǎn)以單體樓為表現(xiàn)形式的公寓為節(jié)約成本，回籠資金，多以清水公寓入市。價(jià)值表現(xiàn)方式較弱。而大社區(qū)的住宅配套公寓大都采取了精裝的形式。價(jià)值表現(xiàn)更為成熟。銷售速度和銷售狀況也更為理想。單一式公寓個(gè)案分析基本信息項(xiàng)目名稱阿卡迪亞MINI公館地址渝中大坪高九路虎頭巖黃荊社13號(hào)（協(xié)信阿卡迪亞旁）體量75萬方容積率3.49綠化率35.12%物業(yè)類型高層 住宅物業(yè)情況MINI公館共17層，下面三層為商業(yè)，4-17層為精裝住宅。依托協(xié)信阿卡迪亞的別墅、大戶型高層和別墅存在。大社區(qū)中的

9、精裝小高層，是阿卡迪亞mini公館的最大賣點(diǎn)。項(xiàng)目阿卡迪亞mini公館最近開盤時(shí)間2011.3.20在售部分阿卡迪亞mini公館整棟，共17層，每層2梯11戶，精裝部分為4-17層，共154套戶型面積1號(hào)房：2室2廳1衛(wèi)1廚 51.93平方2號(hào)房：2室2廳1衛(wèi)1廚 54.6平方3號(hào)房：2室2廳1衛(wèi)1廚 68.71平方4號(hào)房：2室2廳1衛(wèi)1廚 59.66平方5.6.7.8號(hào)房：2室2廳1衛(wèi)1廚 47.04平方價(jià)格11500/平方起，均價(jià)12000/平方銷售狀況68m兩室率先售完，其他戶型銷售狀況差不多周銷售量100套，占總量的3分之二單一式公寓項(xiàng)目在依托于大社區(qū)的時(shí)候價(jià)值體現(xiàn)較好，相對(duì)于大社區(qū)的

10、大戶型，此類項(xiàng)目的總價(jià)較低，銷售速度良好?？蛻羧后w最為看重的也是大社區(qū)的舒適度和寬闊感以及優(yōu)秀的社區(qū)配套和景觀資源。本項(xiàng)目以單體樓的形式存在，缺乏廣闊的社區(qū)資源，價(jià)值表現(xiàn)相對(duì)較差，因此不建議做成單一住宅式公寓。單一式公寓個(gè)案分析單一式公寓總結(jié)單一式公寓以兩種形式存在。大社區(qū)的公寓配套。（遠(yuǎn)離商圈的較大體量項(xiàng)目，公寓作為住宅群的配套/補(bǔ)充的方式存在。單體樓（商圈附近的小體量項(xiàng)目）。由于渝中區(qū)地域的特殊性，難以支撐大體量的項(xiàng)目。使得渝中區(qū)靠近解放碑商圈的單一公寓以單體樓的形式為主。以單體樓為表現(xiàn)形式的公寓為節(jié)約成本，回籠資金，多以清水公寓入市。價(jià)值表現(xiàn)方式較弱。而大社區(qū)的住宅配套公寓大都采取了精裝

11、的形式。價(jià)值表現(xiàn)更為成熟。銷售速度和銷售狀況也更為理想。酒店式公寓的特點(diǎn) characteristics區(qū)位狀況公寓類型項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊位置酒店式公寓觀音橋COSMO江北區(qū)觀音橋中心商圈東原1891南岸區(qū)南濱路板塊濱江南濱國際南岸區(qū)南濱路板塊濱江長安錦繡城渝北區(qū)加州新牌坊板塊次中心區(qū)北城國際中心渝北區(qū)加州新牌坊板塊次中心區(qū)國際社區(qū)南岸區(qū)南濱路板塊濱江酒店式公寓多集中于城市次中心區(qū)或?yàn)I江沿線，江景房的核心價(jià)值使得整個(gè)酒店式公寓價(jià)值感提升。因此地段價(jià)值對(duì)此類項(xiàng)目影響頗深。公寓類型項(xiàng)目名稱總體量戶型面積規(guī)劃特點(diǎn)酒店式公寓東原189130萬方單配、一居室、兩居室 30-60m公寓+住宅南濱國際8.1萬

12、方一居室、兩居室 30-60m公寓+住宅長安錦繡城66萬方單配、一居室36.5-52.08酒店+公寓+住宅北城國際中心43萬方一居室、兩居室、三居室 34-122m酒店+公寓+寫字樓國際社區(qū)230萬方兩居室、三居室 70-112m酒店+公寓+住宅酒店式公寓以酒店式服務(wù)或酒店配套為賣點(diǎn)，自帶或周邊帶酒店。酒店式差異化服務(wù)使得客戶的尊崇感提升；酒店式公寓通常也依附于大型社區(qū)，作為配套存在，與社區(qū)單一型公寓不同的是，酒店式公寓具有酒店或酒店式服務(wù)配套。酒店式公寓產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目名是否裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)東原1891是3000根據(jù)朝向，價(jià)格13000-26000南濱國際是/根據(jù)朝向，價(jià)格9000-16000長

13、安錦繡城是2000清水11000，精裝13000北城國際中心否/9900國際社區(qū)否/8500觀音橋COSMO是3500清水14000、精裝17000酒店式公寓價(jià)格特點(diǎn)酒店式公寓多依托優(yōu)良的景觀，景觀的差異是影響售價(jià)的最大因素。酒店式公寓個(gè)案分析東原1891項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開發(fā)商重慶東原地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地（） 72618地址南岸南濱路80號(hào)(喜來登酒店旁) 建面（） 299740建筑設(shè)計(jì)美國RTKL國際有限公司容積率 4.13物業(yè)管理重慶新東原物業(yè)管理公司綠化率 30.50%物管費(fèi)元/ 3.8元覆蓋率建筑類型 現(xiàn)代風(fēng)格總戶數(shù) 950戶棟數(shù) 2棟車位數(shù) 1474個(gè)總層數(shù) 7號(hào):27層 9號(hào)

14、:32層車位比 1:1.25均價(jià)元/ 20000開盤日期 2010年4月配套餐飲、酒店、休閑、影院、百貨、超市、公園、醫(yī)療、內(nèi)部商業(yè)。 戶型配比戶型配比戶型面積單配20-4050%一室一廳6030%其他10020%酒店式公寓個(gè)案分析東原1891 東原1891定位為江景豪宅，面向全國的城市高素質(zhì)人群，客戶群體為30-40歲的中年人。大部分為投資客戶,少部分自住客戶，在戶型 設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)其舒適性，單配和一室一廳的戶型設(shè)計(jì)合理緊湊,滿足消費(fèi)者的日常居住。也迎合了投資客的需求。外地客戶以北京、上海等發(fā)達(dá)城市的度假為主，本地客戶以南坪周邊的廠礦老板和企業(yè)中高層為主。置業(yè)目的都是看中了稀缺的江景資源。戶型和

15、客戶情況酒店式公寓個(gè)案分析東原1891項(xiàng)目整體環(huán)境和產(chǎn)品線分析 項(xiàng)目 容積率 產(chǎn)品線東原18914.13公寓、觀景住宅項(xiàng)目主要依托周邊環(huán)境，正面朝江，門前即是南濱煙雨公園，地段占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，其打造的南濱路唯一的商業(yè)街區(qū)，稀缺性是其他項(xiàng)目不可類比的，項(xiàng)目自身綠化環(huán)境尚有欠缺，但他依托大得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，依然風(fēng)景獨(dú)好。產(chǎn)品以商業(yè)、辦公為主，住宅為輔，商業(yè)由東原地產(chǎn)自己持有。1、地段：地段處于南濱路核心位置海棠溪，該項(xiàng)目的無與倫比的絕對(duì)地位優(yōu)勢(shì)，極佳的觀江效果。2、得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)：依托自然景觀，天賦江景美景，觀江面視野開闊。門前即是煙雨公園。3、戶型：戶型緊湊合理，80%戶型可以觀江，側(cè)江效果

16、都可以達(dá)到正江的觀望效果4、園林景觀：東南亞風(fēng)格，園林景觀精致，注重細(xì)節(jié)，讓整個(gè)項(xiàng)目透露出渡假的東南亞風(fēng)情。5、品牌：東原實(shí)力品牌開發(fā)商，取得客戶信任。6、配套：依托喜來登酒店，客戶尊崇感提升。酒店式公寓個(gè)案分析東原1891項(xiàng)目整體可訴求的賣點(diǎn)分析酒店式公寓總結(jié)酒店式公寓多集中于城市次中心區(qū)或?yàn)I江沿線，江景房的核心價(jià)值使得整個(gè)酒店式公寓價(jià)值感提升。因此地段價(jià)值對(duì)此類項(xiàng)目影響頗深。酒店式公寓以酒店式服務(wù)或酒店配套為賣點(diǎn)，自帶或周邊帶酒店。酒店式差異化服務(wù)使得客戶的尊崇感提升酒店式公寓多依托優(yōu)良的景觀，景觀的差異是影響售價(jià)的最大因素。客戶群體為30-40歲的中年人。大部分為投資客戶,少部分自住客戶

17、，在戶型 設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)其舒適性。商務(wù)式公寓的特點(diǎn) business商務(wù)式公寓的區(qū)位狀況公寓類型項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊位置商務(wù)式公寓渝開發(fā)新干線渝中區(qū)兩路口板塊次中心區(qū)名流公館渝中區(qū)解放碑周邊濱江創(chuàng)匯首座渝中區(qū)解放碑中心商圈佰度SOHO渝北區(qū)加州新牌坊板塊次中心區(qū)君悅世紀(jì)渝北區(qū)加州新牌坊板塊次中心區(qū)九街高屋江北區(qū)觀音橋中心商圈觀音橋COSMO江北區(qū)觀音橋中心商圈新天澤國際廣場(chǎng)大渡口區(qū)大渡口中心商圈南方東銀ARC中央廣場(chǎng)沙坪壩區(qū)沙坪壩中心商圈協(xié)信城立方沙坪壩區(qū)大學(xué)城板塊新區(qū)商務(wù)式公寓多集中于城市中心商圈、次中心區(qū)和新興板塊商務(wù)式公寓的產(chǎn)品情況公寓類型項(xiàng)目名稱總體量戶型面積規(guī)劃特點(diǎn)商務(wù)式公寓渝開發(fā)新干線約4

18、萬方43-66寫字樓、商務(wù)公寓名流公館0.66萬方36-88住宅、寫字樓、公寓創(chuàng)匯首座約4.5萬方30-77寫字樓、商務(wù)公寓佰度SOHO1.4萬方23-80寫字樓、商務(wù)公寓君悅世紀(jì)約3萬方40寫字樓、LOFT商務(wù)公寓九街高屋2.5萬方20-50寫字樓、商務(wù)公寓觀音橋COSMO4萬方29-64寫字樓、LOFT商務(wù)公寓新天澤國際廣場(chǎng)約5萬方精裝28-80非精裝35-396寫字樓、商務(wù)公寓南方東銀ARC中央廣場(chǎng)7萬方26-42住宅、寫字樓、公寓協(xié)信城立方1.8萬方53-97住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓包含商務(wù)式公寓的項(xiàng)目通常總規(guī)模較小，多在5-10萬方左右項(xiàng)目由于其體量有限，配套較單一，但均含有寫

19、字樓配套公寓部分也可作為寫字樓的補(bǔ)充，用于辦公。商務(wù)式公寓的價(jià)格情況公寓類型項(xiàng)目名稱是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/）售價(jià)（元/）銷售情況商務(wù)式公寓渝開發(fā)新干線否/未售名流公館有/未售創(chuàng)匯首座有300019000在售佰度SOHO否/未售君悅世紀(jì)否/未售九街高屋否/17000告罄觀音橋COSMO均有3000精裝17000非精裝14000在售新天澤國際廣場(chǎng)均有/精裝11000非精裝未售在售南方東銀ARC中央廣場(chǎng)均有/精裝12000非精裝未售在售協(xié)信城立方/未售從目前在售的商務(wù)式公寓中可以看出，完全采用精裝的公寓占少數(shù)，而大部分商務(wù)式公寓為了體現(xiàn)其辦公功能不精裝，或精裝、非精裝均有。從價(jià)格上來看，由于商務(wù)式公

20、寓多集中于商圈內(nèi)，所以價(jià)格較高，普遍上萬。創(chuàng)匯首座項(xiàng)目區(qū)位渝中區(qū)解放碑CBD新華路388號(hào)（步行至解放碑心僅需五分鐘）樓層數(shù)：38層公寓30,246寫字樓23,553商場(chǎng)20,992寫字樓層高L32-L33設(shè)備層L10-L31公 寓L4-L9 寫字樓B1-L3 商 場(chǎng)B3-B2 車 庫創(chuàng)匯首座項(xiàng)目名稱創(chuàng)匯首座項(xiàng)目地址渝中解放碑CBD新華路388號(hào)占地面積5000總體量占地5000 總體量8.6萬方物業(yè)類型寫字樓、公寓、商業(yè)容積率17.3綠化率10%規(guī)劃設(shè)計(jì)王董國際主筆設(shè)計(jì)物管公司戴德梁行房地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)匯首座項(xiàng)目名稱創(chuàng)匯首座總戶數(shù)384戶戶型面積單間配套 35-37一居室

21、46-77二居室 68價(jià)格19000元/銷售狀況大戶型一居室首先賣完目前僅剩30-55小戶型精裝公寓展示投資性的單間配套和一居室為主力戶型，且面積跨度較大左圖為73一居室戶型創(chuàng)匯首座精裝公寓展示商務(wù)式公寓總結(jié)商務(wù)式公寓多集中于城市中心商圈、次中心區(qū)和新興板塊商務(wù)式公寓體量較小，通常在5-10萬方，以一棟寫字樓，一棟公寓的物業(yè)形式為主。且公寓可作為寫字樓的補(bǔ)充多數(shù)商務(wù)式公寓采用清水，或精裝加清水的模式。其原因在于商務(wù)式公寓大都作為寫字樓的補(bǔ)充，可用作辦公也可用作居住。商務(wù)式公寓多集中于商圈中心地帶，價(jià)格較高綜合服務(wù)型公寓的特點(diǎn) service綜合服務(wù)式公寓的區(qū)位狀況公寓類型項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊位置綜

22、合服務(wù)式公寓寰宇天下江北區(qū)江北嘴板塊濱江協(xié)信城南岸區(qū)南坪板塊商圈環(huán)球金融中心渝中區(qū)解放碑中心商圈國匯中心南岸區(qū)南坪板塊商圈亞太商谷南岸區(qū)南坪板塊商圈萬達(dá)廣場(chǎng)南岸區(qū)南坪板塊商圈協(xié)信公館渝中區(qū)解放碑周邊濱江協(xié)信中心江北區(qū)觀音橋中心商圈嘉陵帆影國際經(jīng)貿(mào)中心渝中區(qū)化龍橋板塊濱江綜合服務(wù)式公寓多集中于城市中心商圈和濱江沿線綜合服務(wù)式公寓的產(chǎn)品情況公寓類型項(xiàng)目名稱公寓體量戶型面積規(guī)劃特點(diǎn)綜合服務(wù)式公寓寰宇天下3.8萬方四居室 220住宅+寫字樓+酒店+公寓+商業(yè)協(xié)信城3.8萬方一居室到整層45-1200住宅+寫字樓+酒店公寓+中心商業(yè)步行街環(huán)球金融中心約4萬方/寫字樓+酒店+公寓+奢侈品商場(chǎng)國匯中心約4萬

23、方1600整層酒店 1/4起售寫字樓+凱賓斯基酒店亞太商谷3.5萬方一居室 31-39住宅+寫字樓+城市公寓+商務(wù)公寓+酒店公寓萬達(dá)廣場(chǎng)1.8萬方一居室、兩居室28-51住宅+寫字樓+五星級(jí)酒店+公寓協(xié)信公館約1.6萬方一居室、兩居室、三居室 38-207住宅+涉外行政公寓協(xié)信中心約2.4萬方一居室 35-53寫字樓+酒店+公寓+奢侈品商場(chǎng)嘉陵帆影國際經(jīng)貿(mào)中心約5萬方/寫字樓+超五星酒店+購物中心+服務(wù)公寓綜合服務(wù)式公寓通常體量較大，均在10萬方以上綜合服務(wù)式公寓大都同時(shí)配套酒店、寫字樓和商業(yè)綜合服務(wù)式公寓由于其大體量、齊全的配套和奢侈的檔次，通常為區(qū)域內(nèi)地標(biāo)式建筑配套國際知名物業(yè)管理公司綜合

24、服務(wù)式公寓的價(jià)格情況從目前在售項(xiàng)目的價(jià)格可以看出，服務(wù)性公寓的價(jià)格是整個(gè)公寓市場(chǎng)價(jià)格的頂端，普遍往高端和奢侈方向發(fā)展；服務(wù)式公寓通常采用精裝修，且精裝標(biāo)準(zhǔn)平均在3000元/左右公寓類型項(xiàng)目名稱是否精裝精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/）售價(jià)（元/）銷售情況綜合服務(wù)式公寓寰宇天下是25000在售協(xié)信城均有300017000在售環(huán)球金融中心/未售國匯中心是300019000在售亞太商谷是/10600告罄萬達(dá)廣場(chǎng)是/9000告罄協(xié)信公館均有3500精裝25000非精裝15000在售協(xié)信中心是200015800告罄嘉陵帆影國際經(jīng)貿(mào)中心/未售代表案例長江國際項(xiàng)目名稱長江國際項(xiàng)目地址中國.重慶.南濱路(海底世界旁)占地面積1

25、2170總體量15萬方物業(yè)類型寫字樓、超五星級(jí)酒店、公寓、會(huì)所開發(fā)公司重慶迅升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物管公司戴德梁行房地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司物管費(fèi)16元/長江國際精裝公寓展示項(xiàng)目立面用材大堂面積與挑高電梯配置層高與過道車位空調(diào)配置智能化長江國際高級(jí)涂料、石材約100挑高6.8m通力，3部客梯，2.5m/s，層梯比10層高：3.6m電梯廳：3m過道：2m約150個(gè)每100車位數(shù)：0.45每戶獨(dú)立冷暖分體空調(diào)機(jī)（海爾）樓宇24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)、車庫閉路監(jiān)視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)長江國際套內(nèi)平米項(xiàng)目戶型套內(nèi)面積（）套數(shù)比例均價(jià)（元/） 主力總價(jià)（萬元） 長江國際1室1廳1衛(wèi) 4712947%16

26、000751101582061室1廳1衛(wèi) 653613%1室2廳2衛(wèi) 763613%1室2廳2衛(wèi) 996523%2室2廳3衛(wèi)19273%定制豪宅 353-37941%長江國際精裝公寓展示裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修材料代表品牌均價(jià)（元/）約3000元/精裝標(biāo)準(zhǔn)TOTO、日立、BOSCH、LADNWELL、SMARTKEY、HAFELE、西門子、GROHE高儀、歐派、方太16000長江國際客戶分析長江國際公寓客戶主要以投資為置業(yè)目的，且主要以本地客戶為主， 以上客戶中的本地客戶包含重慶市區(qū)客戶及重慶區(qū)縣客戶純粹性對(duì)居住私密性極其敏感；擔(dān)心樓宇人員雜亂，希望樓宇是純居住物業(yè)；安全性對(duì)樓宇安全性要求高，希望公寓能提

27、供良好的安防系統(tǒng)和24小時(shí)安保服務(wù)，保證居住的安全性；品質(zhì)感對(duì)樓宇形象有一定要求，多選擇離工作地點(diǎn)較近的公寓，公寓裝修品質(zhì)要求高，裝修用材偏好知名品牌，家具、家電等配置齊全，喜歡簡潔質(zhì)感而色彩搭配協(xié)調(diào)的裝修，外境人士要求預(yù)留安裝衛(wèi)星電視接收器的位置；服務(wù)好希望物管在提供常規(guī)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，能提供洗衣、送餐、保潔等增值服務(wù)；配套全希望公寓內(nèi)或周邊有健身、養(yǎng)生以及娛樂配套設(shè)施，偏好會(huì)所， 既可健身鍛煉，也可以認(rèn)識(shí)新朋友。服務(wù)式公寓客戶需求分析服務(wù)客戶主要需求點(diǎn)其他配置及裝修安保配套戶型平面布局是否合理衛(wèi)生間尺度是否大氣，主衛(wèi)浴缸是否可觀風(fēng)景廚房設(shè)計(jì)是否合理，尺度是否足夠大樓宇的居住純粹性，是否全為

28、住家用途樓宇安保設(shè)置是否先進(jìn)物業(yè)門窗是否牢固、安全項(xiàng)目內(nèi)是否有會(huì)所配套項(xiàng)目周邊是否有餐飲娛樂配套公共部分裝修用材用料和檔次（包括立面、大堂入戶門、入戶大堂、電梯廳、走道、電梯等）室內(nèi)部分裝修用材用料和檔次（入戶門、客廳臥室的天地墻、衛(wèi)生間、廚房等）項(xiàng)目的安保服務(wù)程度項(xiàng)目的增值服務(wù)有哪些（是否提供保潔、洗衣、送餐等服務(wù)）物業(yè)內(nèi)家具家電是否配備齊全是否能觀看衛(wèi)星電視項(xiàng)目周邊交通是否便捷服務(wù)式公寓客戶需求綜合服務(wù)式公寓總結(jié)綜合服務(wù)式公寓多集中于城市中心商圈和濱江沿線綜合服務(wù)式公寓體量較大，通常10萬方以上，以集合寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅的城市綜合體為主多數(shù)綜合服務(wù)式公寓采用高檔精裝檔次，聘請(qǐng)品牌物管

29、公司，崇尚奢侈的城市生活享受由于綜合服務(wù)式公寓的地段和產(chǎn)品等因素，其價(jià)格往往為區(qū)域公寓市場(chǎng)價(jià)格頂點(diǎn)。對(duì)比分析單一型公寓商務(wù)式公寓綜合服務(wù)型公寓酒店式公寓公寓類型區(qū)別地段：獨(dú)立單一型公寓商務(wù)式公寓綜合服務(wù)型公寓配套：酒店式公寓商務(wù)式公寓綜合服務(wù)型公寓檔次：綜合服務(wù)型公寓各類型公寓對(duì)地段、配套、規(guī)模、檔次等四個(gè)要素的依賴程度：規(guī)模：社區(qū)單一型公寓綜合服務(wù)型公寓酒店式公寓公寓類型區(qū)別從以上各種公寓的決定因素分析可以看出，綜合型服務(wù)式公寓須兼具地段、配套、規(guī)模和檔次等四大要素，打造難度非常高；對(duì)于商務(wù)式公寓和酒店式公寓而言，商務(wù)式公寓主要注重項(xiàng)目所處地段和寫字樓的配套，而酒店式公寓則注重社區(qū)規(guī)模和酒店

30、或服務(wù)的配套，相對(duì)于綜合服務(wù)式公寓，這兩種類型的公寓打造難度較低，但必須具有地段、配套、規(guī)模等相關(guān)條件；對(duì)于單一型公寓而言，社區(qū)型公寓僅需要依附于規(guī)模較大的社區(qū)，而獨(dú)立型公寓則只需要地段。打造難度是幾類公寓中最簡單的。就本項(xiàng)目情況來看，如果選擇單一型公寓，則只能選擇打造獨(dú)立單一式公寓，但就市場(chǎng)反應(yīng)而言，社區(qū)型公寓的接受度明顯高于獨(dú)立型公寓。 精裝項(xiàng)目價(jià)格 price項(xiàng)目名稱板塊總體量公寓裝修精裝標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)龍湖U城大學(xué)城板塊59萬方是12008500協(xié)信阿卡迪亞MINI化龍橋板塊6.3萬方是250012500重慶國際家紡城回興板塊42萬方是160011000長安錦繡城加州新牌坊板塊66萬方是200

31、0清水11000，精裝13000南方東銀ARC中央廣場(chǎng)沙坪壩中心20萬方是160012000觀音橋COSMO觀音橋中心5.1萬方是3500精裝17000、非精裝14000協(xié)信城南坪板塊46萬方是300017000國匯中心南坪板塊14.3萬方是300019000萬達(dá)廣場(chǎng)南坪板塊78萬方是1200-15009000中渝都會(huì)首站加州新牌坊板塊14萬方是120012000協(xié)信中心觀音橋中心15.2萬方是200015800創(chuàng)匯首座解放碑8.6萬方是300019000萬科錦程大坪63萬方是120011000現(xiàn)有精裝項(xiàng)目對(duì)外公布價(jià)格現(xiàn)有精裝項(xiàng)目對(duì)外公布精裝價(jià)格觀音橋COSMO協(xié)信城國匯中心創(chuàng)匯首座協(xié)信阿卡迪

32、亞MINI長安錦繡城協(xié)信中心南方東銀ARC中央廣場(chǎng)重慶國際家紡城龍湖U城、萬科錦程、中渝都會(huì)首站萬達(dá)廣場(chǎng)1500元以下1500-2500元2500元以上 豪裝拎包入住 配部分家電 實(shí)用裝修廚房配置地面300*300防滑磚灶具品牌FOTILE（方太）墻面立邦或同檔次乳膠漆抽油煙機(jī)品牌FOTILE（方太）頂部防水石膏板吊頂熱水器品牌HAIER（海爾）櫥柜品牌龍湖自主研發(fā)定制成品高檔綜合收納櫥柜冰箱品牌/水槽品牌MOEN（摩恩）微波爐品牌/衛(wèi)生間配置地面防滑磚潔具品牌TOTO（東圖）墻面墻磚浴缸品牌/頂部鋁扣板吊頂浴霸品牌未知品牌臺(tái)盆品牌TOTO（東圖）插座品牌奇勝或同檔次品牌龍頭、花灑品牌MOEN

33、（摩恩）照明控制品牌歐普或同檔次品牌精裝參考-實(shí)用主義龍湖U城玄關(guān)配置客廳配置門鋼制入戶門門仿實(shí)木套裝門地面?；u地面玻化磚墻面立邦或同檔次乳膠漆墻面立邦或同檔次乳膠漆頂部石膏吊頂頂部立邦或同檔次乳膠漆可視對(duì)講機(jī)有燈具開關(guān)品牌OPPLE（歐普）、奇勝鞋柜龍湖自主研發(fā)定制成品高檔綜合收納鞋柜空調(diào)無臥室配置門仿實(shí)木套裝門地面仿實(shí)木強(qiáng)化地板墻面立邦或同檔次乳膠漆頂部立邦或同檔次乳膠漆空調(diào)無衣柜龍湖自主研發(fā)定制成品高檔綜合收納柜精裝參考-實(shí)用主義龍湖U城實(shí)用主義的裝修在家電的配置上使用廚房老三件套，即熱水器，灶具、抽油煙機(jī)，墻壁使用乳膠漆飾面。廚房配置地面強(qiáng)化木地板灶具品牌美的或同檔次嵌入式電磁爐墻面

34、墻磚抽油煙機(jī)品牌伊萊克斯或同檔次抽油煙機(jī)頂部防水石膏板熱水器品牌品牌熱水器櫥柜品牌定制櫥柜冰箱品牌無水槽品牌摩恩、歐琳或同檔次水槽龍頭電磁爐美的或同檔次嵌入式電磁爐衛(wèi)生間配置地面防滑磚潔具品牌科勒、TOTO或同檔次品牌墻面墻磚浴缸品牌無頂部防水石膏板浴霸品牌未知品牌臺(tái)盆品牌科勒、TOTO或同檔次品牌插座品牌未知品牌龍頭、花灑品牌MOEN（摩恩）照明控制品牌未知品牌精裝參考-阿卡迪亞MINI（帶部分家電）玄關(guān)配置客廳配置門美心防盜門門高檔成品工藝套裝門地面玻化磚地面?；u墻面乳膠漆（漢帛或多樂士）墻面乳膠漆（漢帛或多樂士）頂部石膏吊頂頂部乳膠漆（漢帛或多樂士）可視對(duì)講機(jī)有燈具開關(guān)品牌OPPLE（

35、歐普）、雷士鞋柜萬科自主研發(fā)定制成品高檔綜合收納鞋柜空調(diào)無臥室配置門高檔成品工藝套裝門地面實(shí)木復(fù)合地板墻面乳膠漆（漢帛或多樂士）頂部乳膠漆（漢帛或多樂士）空調(diào)格力、海爾、美的精裝參考-阿卡迪亞MINI（帶部分家電）相比實(shí)用主義的裝修而言，中檔裝修的區(qū)別在于除了配備熱水器、抽油煙機(jī)和燃?xì)庠钪猓€配備了電磁爐、空調(diào)等部分家電，且在選用的品牌方面更為考究，墻壁使用高級(jí)墻紙飾面。公寓部分序號(hào)位置備注交房標(biāo)準(zhǔn)客廳1入戶門覆塑鋼板防火門 美心2地面實(shí)木復(fù)合地板（安信或與之同檔次品牌）3墻身國際一線品牌墻紙(待定）4頂棚石膏板造型、乳膠漆飾面（多樂士室內(nèi)漆）5燈具開關(guān)歐普燈具、西門子開關(guān)電源6可視對(duì)講機(jī)彩

36、色液晶屏系統(tǒng)7空調(diào)西門子或與之同檔次品牌8電視西門子或與之同檔次品牌臥室9門一室一廳戶型實(shí)木門10地面實(shí)木復(fù)合地板（安信或與之同檔次品牌）11墻面國際一線品牌墻紙12頂棚石膏板造型、乳膠漆飾面（多樂士室內(nèi)漆）13衣柜定制實(shí)木柜體、成品柜門精裝參考-創(chuàng)匯首座（全配）廚房14門單間配套玻璃隔斷 （10mm鋼化夾膠清玻璃）封閉式實(shí)木門15地面單間配套/開放實(shí)木復(fù)合地板（安信或與之同檔次品牌）封閉式諾貝爾瓷磚16墻面不銹鋼裝飾板，玻璃隔斷 17頂棚石膏板造型、乳膠漆飾面（多樂士晴雨漆）18櫥柜合資高級(jí)櫥柜（品牌未定）19水龍頭品牌未定20熱水器西門子或與之同檔次品牌21灶具海爾22抽油煙機(jī)西門子23冰

37、箱西門子24微波爐西門子衛(wèi)生間25門高級(jí)實(shí)木門26地面諾貝爾瓷磚 27墻面諾貝爾瓷磚 28頂棚石膏板造型、乳膠漆飾面（多樂士晴雨漆）29洗面臺(tái)洗面柜高級(jí)人造大理石30洗臉盆科勒31水龍頭Roca32梳妝鏡定制高級(jí)梳妝鏡33座便器科勒34淋浴蓮蓬頭Roca35浴缸一室一廳戶型科勒36浴霸奧普浴霸37照明燈具（包括鏡前燈、吸頂燈）歐普防潮筒燈、日光管38洗衣機(jī)西門子39毛巾架、廁紙架、浴巾架科勒精裝參考-創(chuàng)匯首座（全配）豪華裝修采取了全配，帶空調(diào)、電視、洗衣機(jī)、冰箱、微波爐。真正實(shí)現(xiàn)拎包入住。渝中區(qū)在售清水公寓分析渝中區(qū)未裝修項(xiàng)目項(xiàng)目名價(jià)格渝開發(fā)新干線待定長帆江岸公館江景房10000元/平方，非江景房9500元/平方大鼎第一時(shí)間8500元/平方天奇渝中世紀(jì)1040