湖南省新建住宅物業(yè)承接查驗辦法

1、湖南省新建住宅物業(yè)承接查驗辦法（征求意見稿）第一章 總 則第一條【目的和依據(jù)】 為規(guī)范住宅物業(yè)承接查驗行為，加強物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)中華人民共和國民法典、國務院物業(yè)管理條例湖南省物業(yè)管理條例等法律法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。第二條【定義與范圍】 本辦法所稱住宅物業(yè)承接查驗，是指新建住宅物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務企業(yè)與建設單位按照國家、省的有關規(guī)定、規(guī)則設計的要求和前期物業(yè)服務合同的約定，在有關單位和業(yè)主代表參與的情況下，共同對物業(yè)管理基礎資料和物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。第三條【基本原則】 住宅物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明

2、以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則，并提高智能管理水平，促進住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備智能化運行維護、品質(zhì)保障、安全管理和節(jié)能增效。第四條【監(jiān)督指導】 省住房城鄉(xiāng)建設廳負責全省住宅物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。各市州、縣市區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)承接查驗活動指導和監(jiān)督工作。第五條【行業(yè)自律】 房地產(chǎn)、物業(yè)管理等行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律，制定住宅物業(yè)承接查驗相關標準規(guī)范，督促住宅物業(yè)的建設單位和物業(yè)服務企業(yè)依法實施承接查驗，提升物業(yè)管理服務水平。第二章 承接查驗的條件和程序第六條【前期工作】 建設單位在新建住宅物業(yè)交付使用前，應當對下列內(nèi)容進行約定：（一）通過物業(yè)買賣合同約定

3、住宅物業(yè)共用部位及共用設施設備的配置和建設標準；（二）通過臨時管理規(guī)約約定業(yè)主同意授權物業(yè)服務企業(yè)代為查驗住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項；（三）通過前期物業(yè)服務合同約定查驗的內(nèi)容。第七條【查驗要求】 物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗應當在物業(yè)交付使用15日前完成。未經(jīng)查驗的，物業(yè)服務企業(yè)不得承接，建設單位不得向業(yè)主交付使用。第八條【查驗費用】 住宅物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。物業(yè)服務企業(yè)委托有關專業(yè)機構(gòu)協(xié)助查驗的，委托費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔。第九條【查驗條件】 承接查驗應當具備以下條件：（一）建設

4、工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門備案；（二）水（供水、排水）、電已按規(guī)定接入相應城市管網(wǎng)，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務用房、物業(yè)共用部位、共用設施設備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；（三）管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；（四）光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備按照規(guī)劃設計要求配置到位；（

5、五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共設施設備取得使用合格證書；（六）按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設施以及社區(qū)管理用房建設；（七）按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設，并與城市道路或者公路相連；（八）污水、雨水管網(wǎng)與城市相應管網(wǎng)做好正確連通；（九）按照規(guī)劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置；（十）建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰；（十一）按照規(guī)劃設計要求完成了住宅物業(yè)住房品質(zhì)相關配套建設；（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定的其他條件。第十條【查驗程序】 承接查驗按照下列程序進行：（一）按規(guī)定組建承接查驗小組；（二）確

6、定物業(yè)承接查驗方案；（三）移交有關資料；（四）現(xiàn)場查驗共用部位、共用設施設備；（五）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；（六）解決移交資料和現(xiàn)場查驗中存在的問題；（七）補充移交資料和復驗；（八）辦理物業(yè)交接手續(xù)。第三章 承接查驗的實施第十一條【查驗小組】 住宅物業(yè)承接查驗開始前，建設單位應當牽頭成立承接查驗小組。承接查驗小組由建設單位代表、物業(yè)服務企業(yè)代表、施工單位代表組成。物業(yè)服務企業(yè)應當邀請業(yè)主代表、當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會參加承接查驗。物業(yè)服務企業(yè)可以聘請有關專業(yè)機構(gòu)對承接查驗予以協(xié)助。鼓勵對物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果進行公證。第十二條【查驗方案】 承接查驗小

7、組成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當會同建設單位共同制定承接查驗方案，并在現(xiàn)場查驗前送達承接查驗小組其他成員。承接查驗方案的內(nèi)容應當包括但不限于：（一）承接查驗的依據(jù)和標準；（二）需移交的圖紙資料的具體內(nèi)容；（三）移交圖紙資料、現(xiàn)場查驗的日期和地點；（四）現(xiàn)場查驗的共用部位、共用設施設備的名稱和數(shù)量，以及現(xiàn)場查驗前的準備工作安排；（五）現(xiàn)場查驗的流程、查驗方法；（六）現(xiàn)場查驗的實施和記錄；（七）復驗；（八）承接查驗協(xié)議的主要內(nèi)容；（九）聘請專業(yè)機構(gòu)及公證等情況；（十）承接查驗費用的承擔；（十一）物業(yè)的交接；（十二）其他與承接查驗有關的事項。第十三條【資料移交】 建設單位應當在現(xiàn)場查驗20日前向物業(yè)服務企

8、業(yè)移交下列資料：（一）物業(yè)建設審批相關資料：包括但不限于項目開發(fā)核準備案文件，建設用地規(guī)劃許可證，建設工程規(guī)劃許可證，建設工程施工許可證，建設工程竣工驗收備案表，規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保等專項驗收認可文件，用地紅線圖，商品住宅的質(zhì)量保證書和使用說明書等。（二）物業(yè)竣工驗收相關資料：包括但不限于竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖），參建單位（建設單位、地質(zhì)勘察單位、設計單位、施工總包及分包企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)）營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明材料，房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案材料，商品住宅的驗收綜合備案材料，電梯等特種設施設備檢驗及準用資料，水（供水、排水

9、）、電、氣、通信等準許使用文件或協(xié)議書等；（三）物業(yè)共用設施設備相關資料：包括但不限于設備清單（名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、隨機工具、備品備件清單、試運行記錄等），設施設備出廠合格證，供應商及安裝施工單位基本情況資料，設施設備使用說明書（中文），設施設備保修卡及保修協(xié)議等；（四）物業(yè)管理相關資料：包括但不限于物業(yè)專項維修資金繳存情況資料，前期物業(yè)服務合同（附招投標相關文件），臨時管理規(guī)約，業(yè)主名冊（分戶權屬情況）。物業(yè)服務企業(yè)應當會同建設單位共同對移交的資料進行清點，對未移交的資料列出詳細清單，并形成書面記錄。書面記錄由雙方共同簽章確認。承接查驗小組成員應當在現(xiàn)場查驗開始前，聽取資料移交

10、有關情況的介紹。第十四條【現(xiàn)場查驗】 承接查驗小組應當在承接查驗方案約定的日期共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能進行現(xiàn)場查驗?，F(xiàn)場查驗主要采用核對的方法進行。在現(xiàn)場比對、設備調(diào)試等基礎上，還可以綜合采用觀察、使用、檢測和試驗等方法進行查驗?，F(xiàn)場查驗按國家、省相關標準及承接查驗方案中所列依據(jù)、標準執(zhí)行?，F(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。記錄內(nèi)容包括查驗時間、項目名稱，以及查驗的共用部位、共用設施設備及對應的查驗方法、存在問題、修復情況、查驗結(jié)論等。查驗記錄應當由承接查驗小組成員簽字確認。第十五條【查驗協(xié)議】 承接查驗完成后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅物業(yè)承接查驗協(xié)議，

11、對資料移交和現(xiàn)場查驗的基本情況、存在問題及解決方法與解決時限、物業(yè)交接時間及要求、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。資料移交書面記錄和現(xiàn)場查驗書面記錄應當作為住宅物業(yè)承接查驗協(xié)議的附件。第十六條【復驗】 未能移交全部資料，或者現(xiàn)場查驗中物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質(zhì)量不符合規(guī)定的，建設單位應當限期補齊資料，或者督促施工單位按照承接查驗協(xié)議確定的期限進行整改。補齊資料并完成整改的，建設單位應當及時組織承接查驗小組進行現(xiàn)場復驗，并記錄復驗結(jié)果。復驗記錄應當由承接查驗小組成員簽字確認。第十七條【物業(yè)移交】 移交資料齊全、現(xiàn)場查驗或復驗合格的，建設單位應當在承接查驗小組的見證下，按照承接

12、查驗協(xié)議的約定組織辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備，并形成書面記錄。書面記錄應當包括交接時間、交接方式、移交資料及共用部位、共用設施設備明細等內(nèi)容。交接雙方應當在交接記錄上共同簽章確認。分期開發(fā)建設、分期進行承接查驗的物業(yè)項目，應當在承接最后一期物業(yè)時辦理項目整體交接手續(xù)。第十八條【承接查驗備案】 物業(yè)服務企業(yè)應當在辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，通過“省平臺”上傳下列文件，提交物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門備案：（一）前期物業(yè)服務合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）承接查驗方案；（四）承接查驗協(xié)議；（五）建設單位移交資料清單；（六）查驗記錄；（七）交接記錄；（八

13、）其他有關承接查驗的文件。承接查驗備案及履約情況記入信用評價的內(nèi)容。業(yè)主可以通過湖南省物業(yè)管理監(jiān)管平臺（以下簡稱“省平臺”）查詢物業(yè)承接查驗備案情況。第十九條【公示與存檔】 物業(yè)服務企業(yè)應當將資料移交書面記錄、現(xiàn)場查驗書面記錄、物業(yè)交接記錄等資料在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示，并連同承接查驗方案、承接查驗協(xié)議等資料，歸入屬于全體業(yè)主所有的承接查驗檔案，在物業(yè)服務合同終止時，一并移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人。第二十條【信息采集】 物業(yè)服務企業(yè)應當在辦理住宅物業(yè)交接手續(xù)后、承接查驗備案前，通過“湖南省物業(yè)管理監(jiān)管平臺”（以下簡稱“省平臺”）采集物業(yè)專有部分、共用部位及共用設施設備等

14、信息，并在物業(yè)服務過程中及時采集物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的信息。鼓勵建設單位在前期物業(yè)管理招標前，通過“省平臺”采集新建住宅物業(yè)專有部分、共用部位及共用設施設備等信息；實施“交房即交證”的，建設單位應當在辦理物業(yè)交接手續(xù)前，通過“省平臺”完成申請登記為業(yè)主共有的住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備等信息的采集。第二十一條【保修工程】 保修期限和保修范圍內(nèi)內(nèi)的維修（更新、改造）工程竣工后，建設單位應當組織驗收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，建設單位還應當報當?shù)亟ㄔO行政主管部門備案。保修期屆滿時，物業(yè)服務企業(yè)應當參照本辦法規(guī)定，組織建設單位、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表以及相關業(yè)主對物業(yè)進行查驗；不符合質(zhì)

15、量要求的，建設單位應當進行整改。第四章 監(jiān)督管理第二十二條【建設單位責任】 建設單位在住宅物業(yè)承接查驗活動中不得有下列行為：（一）以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接移交資料不齊全，或者現(xiàn)場查驗、復驗不合格的物業(yè)；（二）憑借關聯(lián)關系濫用股東權利，免除自身責任，物業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權益；（三）委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)保修服務但未明確約定委托事項，或者委托事項未向業(yè)主公示；（四）不按照規(guī)定或者約定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任；（五）物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期屆滿時，拒絕參加查驗，或者對查驗時不符合質(zhì)量要求的，拒絕進行整改；（六）其他法律

16、法規(guī)規(guī)定的行為。建設單位出現(xiàn)前款第（四）項情形的，需維修的物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修期順延，延長期為建設單位接到維修通知至修復合格的間隔時間。第二十三條【物業(yè)企業(yè)責任】 物業(yè)服務企業(yè)在住宅物業(yè)承接查驗活動中應當履行下列職責：（一）嚴格按照國家、省有關規(guī)定和標準進行資料交接和現(xiàn)場查驗、復驗；（二）及時承接資料交接和現(xiàn)場查驗、復驗符合要求的物業(yè)；（三）自行承擔未妥善保管造成移交資料毀損及擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)造成損害的責任。（四）根據(jù)建設單位的委托提供保修服務；（五）其他法律法規(guī)規(guī)定的職責。第二十四條【業(yè)主權利】 業(yè)主對住宅物業(yè)承接查驗活動享有知情權和監(jiān)督權，有權向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門申請查閱物業(yè)承接查驗備案資料，并就有關問題進行咨詢、投訴。第二十五條【監(jiān)督職責】 物業(yè)管理主管部門應當及時處理業(yè)主對住宅物業(yè)承接查驗行為的投訴，發(fā)現(xiàn)未按本辦法履行承接