工管二班香樟林項目

1、香樟林項項目王海鑒：0111614401002100陳誠：0011661400101193馮世超：0111614401002177黃浩：0011661400101153楊波：0011661400101147羅霄：1111661400100024重慶龍湖湖地產發(fā)發(fā)展有限限公司研發(fā)策策劃中心心二一七七年十二二月目 錄錄TOC t 標題 1, 1,標題 2, 2,標題 3, 3前言 PAGEREF _Toc h 11一、地理理位置 PAGEREF _Toc1 h 1二、地塊塊面積及及地價 PAGEREF _Toc2 h 1第一部分分：市場場環(huán)境研研究 PAGEREF _Toc3 h 2一、20005

2、年年重慶房房地產市市宏觀環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc4 h 2（一）經經濟環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc5 h 2（二）房房地產開開發(fā)環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc6 h 3二、區(qū)域域環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc7 h 6（一）渝渝北片區(qū)區(qū)概況 PAGEREF _Toc8 h 6（二）渝渝北片區(qū)區(qū)區(qū)域經經濟環(huán)境境 PAGEREF _Toc9 h 6（四）渝渝北片區(qū)區(qū)交通現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc10 h 7（五）渝渝北片區(qū)區(qū)規(guī)劃 PAGEREF _Toc11 h 8（一）項項目所處處區(qū)域房房地產供供應市場場分析 PAGEREF _Toc12 h 10（二）2

3、20066-20007年年重慶市市高檔樓樓盤供應應市場分分析 PAGEREF _Toc13 h 11四、項目目需求市市場分析析 PAGEREF _Toc14 h 12（一）項項目所處處區(qū)域大石石楊片區(qū)區(qū)消費特特征分析析 PAGEREF _Toc15 h 12（二）高高檔住宅宅需求分分析（主主要針對對別墅及及花園洋洋房） PAGEREF _Toc16 h 13五、花園園洋房、聯(lián)排別別墅、江江景高層層專題分分析 PAGEREF _Toc17 h 19（一）花花園洋房房項目分分析 PAGEREF _Toc18 h 19（二）聯(lián)聯(lián)排別墅墅項目分分析 PAGEREF _Toc19 h 22（三）江江景高

4、層層項目分分析 PAGEREF _Toc20 h 25六、項目目重點競競爭項目目分析 PAGEREF _Toc21 h 26七、市場場調查結結論及建建議 PAGEREF _Toc22 h 29第二部分分：項目目定位分分析 PAGEREF _Toc23 h 30一、地塊塊分析 PAGEREF _Toc24 h 30（一）地地塊位置置 PAGEREF _Toc25 h 30三）地形形分析 PAGEREF _Toc26 h 31（五）地地塊周邊邊交通及及配套 PAGEREF _Toc27 h 32交通配套套：周邊邊有新牌牌坊立交交橋 人人和立交交橋 青青楓路上上跨橋 內環(huán)快快速立交交橋 余余松立交交

5、橋等 PAGEREF _Toc28 h 32過境渝北北區(qū)的軌軌道交通通，已經經開通的的有3號號線、66號線及及國博線線，在區(qū)區(qū)內共設設站311座。此此外，在在建的空空港線、4號線線、5號號線、110號線線、環(huán)線線亦經過過渝北區(qū)區(qū)，在區(qū)區(qū)內共設設站411座。龍龍溪距渝渝中半島島4公里里，距江江北機場場19公公里，距距重慶火火車北站站4公里里；機場場高速公公路、紅紅黃路、紅石路路、龍華華大道、輕軌三三號線和和六號線線等城市市主干道道穿城而而過。交交通發(fā)達達，各居居民小區(qū)區(qū)均通公公交車。 PAGEREF _Toc29 h 32公園配套套：龍湖湖地步公公園 盤盤溪河公公園 百百林公園園 （本身項項目內

6、綠綠化也高高） PAGEREF _Toc30 h 32（六）地地塊規(guī)劃劃方向分分析 PAGEREF _Toc31 h 33二、SWWOT分分析 PAGEREF _Toc32 h 34（一）項項目優(yōu)勢勢 PAGEREF _Toc33 h 34（二）項項目劣勢勢 PAGEREF _Toc34 h 35（三）市市場威脅脅 PAGEREF _Toc35 h 35（四）市市場機會會 PAGEREF _Toc36 h 36（五）應應對策略略 PAGEREF _Toc37 h 37三、項目目定位 PAGEREF _Toc38 h 38（一）定定位依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc39 h 38（二）項項目定位

7、位 PAGEREF _Toc40 h 38第三部分分：項目目主題構構思 PAGEREF _Toc41 h 44一、其它它項目主主題分析析 PAGEREF _Toc42 h 44二、阿卡卡迪亞項項目主題題思考 PAGEREF _Toc43 h 45第四部分分：項目目規(guī)劃設設計建議議 PAGEREF _Toc44 h 45一、交通通組織分分析及建建議 PAGEREF _Toc45 h 45建筑風格格建議 PAGEREF _Toc46 h 46三、園林林景觀建建議 PAGEREF _Toc47 h 48四、戶型型建議 PAGEREF _Toc48 h 48（一）聯(lián)聯(lián)排別墅墅 PAGEREF _Toc

8、49 h 48（二）花花園洋房房 PAGEREF _Toc50 h 50（三）高高層 PAGEREF _Toc51 h 52五、配套套設施建建議 PAGEREF _Toc52 h 52第五部分分：項目目建設進進度及銷銷售計劃劃 PAGEREF _Toc53 h 53一、項目目研發(fā)階階段控制制節(jié)點建建議 PAGEREF _Toc54 h 53二、項目目實施階階段控制制節(jié)點建建議 PAGEREF _Toc55 h 54第六部分分：項目目財務評評價 PAGEREF _Toc56 h 54一、評價價原則 PAGEREF _Toc57 h 54二、技術術經濟指指標 PAGEREF _Toc58 h 55

9、三、投資資估算 PAGEREF _Toc59 h 57四、收入入測算 PAGEREF _Toc60 h 59五、資金金籌措及及使用 PAGEREF _Toc61 h 60六、投資資分析 PAGEREF _Toc62 h 61七、贏利利模式分分析 PAGEREF _Toc63 h 63第七部分分：項目目風險分分析 PAGEREF _Toc64 h 64一、項目目面臨的的主要風風險分析析 PAGEREF _Toc65 h 64二、 敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc66 h 65三、 風風險控制制 PAGEREF _Toc67 h 65第八部分分：總體體評價 PAGEREF _Toc68 h

10、 66前言一、地理理位置龍湖香樟樟林別墅墅項目位位于重慶慶市渝北北區(qū)九龍龍湖北岸岸，與龍龍湖南苑苑和西苑苑隔湖相相望，是是重慶目目前的都都市頂級級別墅區(qū)區(qū)。龍湖湖香樟林林別墅區(qū)區(qū)占地面面積177萬平方方米，建建筑面積積8.55萬平方方米。整整個小區(qū)區(qū)坐擁山山水，湖湖岸線蜿蜿蜓曲折折，綿延延13000米。二、地塊塊面積及及地價規(guī)劃用地地面積及及土地成成本構成成（包括括兩個項項目）土地面積積（）地價備注掛牌面積積2401120295006萬元元綜合價金金，含綠綠地三九廠20144917288萬元不含土地地交易稅稅及土地地出讓金金長陵廠48300420萬萬元不含土地地出讓金金、稅金金及土地地增值稅稅

11、戒毒所169000置換地塊塊：約1120萬萬元/畝建設成本本：15500萬萬元兩項合并并計算同創(chuàng)地塊塊約52000土地成本本：700萬元/畝土地出讓讓金：2270元元/（容容積率33.5）兩項合并并計算紅黃路調調整后增增加用地地約50000按掛牌價價計合計2921199其中，香香樟林項項目規(guī)劃劃用地占占地面積積：17700000平方方米，建建筑面積積：8550000平方米米；綠化化率為558%： 容積率率：0.50- PAGE 46 -第一部分分：市場場環(huán)境研研究一、20005年年重慶房房地產市市宏觀環(huán)環(huán)境分析析（一）經經濟環(huán)境境分析1、國民民生產總總值及增增長率20100年全年年地區(qū)生生產總

12、值值突破779000億，達達到79926億億元，同同比增長長17.11%。經濟濟發(fā)展進進入一個個起飛發(fā)發(fā)展階段段，社會會消費結結構登上上一個新新的臺階階。20055-20010年重重慶市國國內生產產總值及及增長率率注：20005-20009年數(shù)據(jù)據(jù)來源于于重慶統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒，20010年數(shù)數(shù)據(jù)來源源于“立業(yè)報報告”2、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均年可可支配收收入3、人均均國民生生產總值值及增長長率20100年重慶慶市國民民生產總總值達到到79000億元元，經濟濟發(fā)展踏踏上一個個新的高高度。以上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：重慶市市近三年年來國內內生產總總值以年年均111.333個百分分點的速速度快速速增長；人均GGDP首首次

13、跨越越30000美元元。（二）房房地產開開發(fā)環(huán)境境分析1、房地地產開發(fā)發(fā)投資分析：房地產開開發(fā)投資資受國家家宏觀調調控措施施的影響響增速有有所減緩緩，但從從投資總總量上看看，房地地產開發(fā)發(fā)投資仍仍然是全全市投資資增長的的中堅力力量。220055全年房房地產開開發(fā)投資資累計完完成5117.773億元元，同比比增長227.88%，投投資比重重由20004年年同期的的25%上升至至25.8%。2、年度度竣工面面積分析：全市商品品房竣工工面積呈呈現(xiàn)逐年年上漲的的趨勢，20003年的的竣工面面積達到到16776.996萬平平方米，為歷年年最高；而20000年年和20002年年的同比比增長出出現(xiàn)了一一個高

14、峰峰，同比比增長比比例分別別達到了了36%左右；20004年竣竣工面積積卻一改改往年態(tài)態(tài)勢，竣竣工量近近六年來來首次回回落，同同比下降降了8.5個百百分點，然而220055年全年年房屋竣竣工面積積達到222088.122萬，同比增增長399.2%，增幅幅比20004年年上升447.77個百分分點，在在房產新新政后，重慶本本地房地地產開發(fā)發(fā)又顯示示出了充充分的活活力。3、商品品房新開開工面積積與銷售售面積分析：20055年，重重慶市全全年商品品房銷售售面積為為15559.778萬，同比比增長117.330%，增幅較較20004年有有較大反反彈，表表現(xiàn)出重重慶房地地產市場場的剛性性需求依依然強勁勁

15、，房地地產市場場仍在需需求的拉拉動下穩(wěn)穩(wěn)步提升升。；220055年，重重慶市全全年商品品房銷售售面積為為15559.778萬，同比比增長117.330%，增幅較較20004年有有較大反反彈，表表現(xiàn)出重重慶房地地產市場場的剛性性需求依依然強勁勁，房地地產市場場仍在需需求的拉拉動下穩(wěn)穩(wěn)步提升升。在當前的的商品房房銷售市市場中，銷售面面積與新新開工面面積增速速基本同同步，有有效需求求仍在支支撐著房房產市場場上供給給的逐年年提升，這也在在一定程程度上反反映了重重慶市房房地產市市場是在在需求拉拉動下穩(wěn)穩(wěn)步增長長中健康康發(fā)展著著。4、商品品房銷售售金額與與銷售單單價分析：從全市的的商品房房價格走走勢來看看

16、，其價價格漲幅幅相對穩(wěn)穩(wěn)定，與與前文中中統(tǒng)計的的人均可可支配收收入等指指標相比比，可以以看出商商品房價價格漲幅幅均低于于經濟發(fā)發(fā)展速度度，在未未來，這這一距離離還將繼繼續(xù)縮小小，價格格仍有較較大的上上漲空間間。綜上所述述，目前前全市房房產供需需兩旺，形勢看看好。從從以上數(shù)數(shù)據(jù)來看看，GDDP的增增長，居居民可支支配收入入的提高高，無疑疑可以刺刺激市民民購房的的需求和和欲望。加上城城市建設設造成的的大面積積拆遷，進一步步提升需需求市場場。可見見，重慶慶房市仍仍處于賣賣方市場場，并且且需求大大于供給給，市場場空間較較大，形形勢較為為樂觀。二、區(qū)域域環(huán)境分分析本項目地地下渝北北片區(qū)，因此，區(qū)域環(huán)環(huán)境

17、分析析重點在在渝北區(qū)區(qū)域。（一）渝渝北片區(qū)區(qū)概況從行政劃劃分來看看，渝北北位于渝渝中區(qū)西西部，是是渝中區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)副中心心。同時時，渝北北位于高高新區(qū)、九龍坡坡區(qū)和渝渝中區(qū)的的交界地地帶，是是連接沙沙坪壩、九龍坡坡、大渡渡口、高高新區(qū)與與渝中、江北、渝北的的一個重重要的交交通樞紐紐。它的的發(fā)展與與渝中區(qū)區(qū)、高新新區(qū)以及及九龍坡坡區(qū)的發(fā)發(fā)展都息息息相關關。因此此，渝北北也成為為了大石石楊片區(qū)區(qū)組團中中的核心心區(qū)域。渝北周圍圍有電信信局、煤煤設院、消防隊隊等企事事業(yè)單位位；有渝渝北三院院、重醫(yī)醫(yī)附一院院、后勤勤工程學學院、渝渝北小學學、馬家家堡小學學、九坑坑子小學學等醫(yī)療療和教育育配套；有百盛盛商

18、場、新世紀紀百貨、萬有康康年大酒酒店等重重要基礎礎商業(yè)設設施。（二）渝渝北片區(qū)區(qū)區(qū)域經經濟環(huán)境境龍溪街道道區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，深度度開發(fā)中中的龍溪溪經濟結結構日趨趨合理，品牌房房地產、商貿、金融、餐飲娛娛樂等已已成新興興的支柱柱產業(yè)。轄區(qū)內內有機關關、企事事業(yè)等各各類社會會單位115000余個，中央和和市級單單位有中中重慶市市人大、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E6%94%BF%E5%8D%8F/2802391 重慶市市政協(xié)、重慶市市 HYPERLINK /item/%E9%AB%98%E7%BA%A7%E4%BA%BA%E6%B0%9

19、1%E6%B3%95%E9%99%A2/5612461 高級人人民法院院、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E4%BA%BA%E6%B0%91%E6%A3%80%E5%AF%9F%E9%99%A2/2153515 重慶市市人民檢檢察院、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E5%AE%A1%E8%AE%A1%E5%B1%80/4479939 重慶市市審計局局、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E7%89%A9%E4%BB%B7%E5

20、%B1%80/5827107 重慶市市物價局局、重慶慶市新聞聞出版局局、重慶慶市人事事局、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E6%B0%94%E8%B1%A1%E5%B1%80/6836317 重重慶市氣氣象局、新華社社重慶分分社、重重慶市信信息管理理局、以以及 HYPERLINK /item/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E6%B0%91%E9%93%B6%E8%A1%8C%E9%87%8D%E5%BA%86%E8%90%A5%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E9%83%A8/104899

21、65 中國國人民銀銀行重慶慶營業(yè)管管理部等等單位。城市建設設日新月月異，龍龍溪已成成為通訊訊發(fā)達、設施配配套、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的現(xiàn)代代化新興興城區(qū)。龍溪是是重慶北北部新興興的商貿貿區(qū)，全全市規(guī)模模最大的的酒店設設備銷售售中心， HYPERLINK /item/%E5%A5%A5%E8%BF%AA/24117 奧迪、廣廣州本田田、海馬馬、北京京現(xiàn)代、長安福福特和 HYPERLINK /item/%E4%B8%9C%E9%A3%8E%E6%A0%87%E8%87%B4/287023 東東風標致致等 HYPERLINK /item/%E6%B1%BD%E8%BD%A64S%E5%BA%97/241457

22、 汽車4SS店，大型型購物超超市易初初蓮花、永輝、新世紀紀等紛紛紛進駐龍龍溪。龍溪是重重慶的“美食城城”。轄區(qū)區(qū)內從事事餐飲的的大小店店數(shù)百家家，其中中巴味堂堂、 HYPERLINK /item/%E5%B7%B4%E6%B8%9D%E7%BA%A2/7251641 巴渝渝紅、嘉嘉州樂園園、 HYPERLINK /item/%E8%80%81%E5%9B%9B%E5%B7%9D/6817924 老四四川、 HYPERLINK /item/%E4%B8%80%E7%BD%90%E9%A3%98%E9%A6%99/176217 一罐飄飄香等數(shù)數(shù)十家餐餐飲名店店落戶龍龍溪。 HYPERLINK /i

23、tem/%E5%98%89%E5%B7%9E%E8%8A%B1%E5%9B%AD%E7%A4%BE%E5%8C%BA/1282021 嘉嘉州花園園社區(qū)和和龍湖社社區(qū)為“全國 HYPERLINK /item/%E7%A4%BE%E5%8C%BA%E5%95%86%E4%B8%9A/10971095 社區(qū)區(qū)商業(yè)示示范社區(qū)區(qū)”，其中中嘉州“美食一一條街”被中商商部授予予“中華餐餐飲名街街”稱號。20009年街街道餐飲飲業(yè)營業(yè)業(yè)收入44個億，稅收22千多萬萬。以招招商引資資為抓手手，以房房地產、商貿、現(xiàn)代服服務業(yè)為為重點，20009年引引進項目目1400個，引引進資金金10.25億億元；實實現(xiàn)地區(qū)區(qū)生

24、產總總值155.5億億元，商商品零售售總額336億元元，完成成全社會會固定資資產投資資額211億元，分別比比20008年增增長288%、25%、19%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均純收收入達到到2萬元。（三）渝渝北片區(qū)區(qū)人口分分析區(qū)域常駐人口口（萬戶戶）城鎮(zhèn)人口口（萬人人）城鎮(zhèn)化率率渝北155.09123.2379.446截止于220155年重慶慶統(tǒng)計年年鑒的相相關數(shù)據(jù)據(jù)資料及及從相關關部門得得悉。渝北總總戶數(shù)為為1555.099萬戶，其中非非農業(yè)人人口為1123.12萬萬人，城城鎮(zhèn)化達達到799.466%充分分看出渝渝北的城城市化率率非常之之高。（四）渝渝北片區(qū)區(qū)交通現(xiàn)現(xiàn)狀1、渝北北是一個個公路交交通四

25、通通八達，十分便便捷的區(qū)區(qū)域。正正是這條條大動脈脈，連貫貫了大半半個重慶慶。2、已開開通的輕輕軌三號線 六號線線 包括之之后到十十號線等等軌道交交通讓渝渝北的交交通樞紐紐地位得得到了提提升。3、由于于渝北位位于是整整個重慶慶是中心心位置，從渝北北到主城城六區(qū)都都非常方方便從下下表可看看出渝北北的交通通便捷性性。 渝渝北至各各重要區(qū)區(qū)域的交交通分析析 交通段車程時間間（分鐘鐘）渝北解放碑碑15渝北沙坪壩壩20渝北楊家坪坪20渝北江北5渝北南坪15（五）渝渝北片區(qū)區(qū)規(guī)劃1、功能能規(guī)劃在政府規(guī)規(guī)劃中，渝中區(qū)區(qū)的最新新政府功功能定位位為“四中心心、兩高高地、一一樞紐”，即商商貿、金金融、信信息、文文化

26、中心心，基礎礎教育和和醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生高地地，水上上客運樞樞紐。而而渝北就就占了其其中的“兩個中中心”和“兩個高高地”，將被被打造成成渝中區(qū)區(qū)西部的的商貿中中心、電電信數(shù)據(jù)據(jù)傳輸信信息中心心、醫(yī)療療衛(wèi)生和和基礎教教育高地地。在渝渝北區(qū)擁有各各級各類類學校4464所所，其中中普通中中學433所、職職業(yè)學校校10所、小學886所、幼兒園園3244所、特特殊教育育學校11所將渝渝北打造造成教育育高地。渝北將建建高中園園區(qū)。220033年起該該區(qū)內從從幼兒園園到高中中的學校校都面臨臨重新整整合。其其中高中中學校將將相對集集中在渝渝北六店店子，建建設成占占地3000畝的的高中園園區(qū)。該該園區(qū)將將把二十十九中已

27、已有的1100多多畝校地地納入其其中。屆屆時在渝渝中經商商辦企業(yè)業(yè)的外來來人口、流動人人口，包包括有固固定收入入的民工工群體的的子女，都能一一并享受受到優(yōu)質質教育。2、交通通規(guī)劃打開渝北北區(qū)交通通建設示示意圖可可以看見見，加緊緊形成的的骨架公公路網(wǎng)絡絡對內縱縱橫全境境，對外外四通八八達，給給建設“都市功功能拓展展區(qū)”提供了了重要基基礎和條條件可能能，也對對“樞紐渝渝北”、“半小時時渝北”、“鎮(zhèn)鎮(zhèn)通通公交、村村通通客車”預期目目標的實實現(xiàn)，起起著十分分關鍵的的作用。要致富先先修路這句句話對于于一個區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展，同同樣是至至理名言言。這也也是渝北北突圍的的重大戰(zhàn)戰(zhàn)略路徑徑。沒有有資源不不修，沒沒

28、有人口口聚集不不修近兩年年來，渝渝北區(qū)以以快速干干道、產產業(yè)路、旅游路路、出境境路、公公交路、斷頭路路為重點點，進一一步開展展對“十二五五”公路發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃中期評評估，修修訂完善善公路發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，將每每一分錢錢用在刀刀刃上。在渝渝北區(qū)高高起點制制定的 “十二五五”交通運運輸發(fā)展展規(guī)劃中中，渝北北的農村村公路網(wǎng)網(wǎng)絡將更更加稠密密，交通通更加四四通八達達、方便便快捷，并實現(xiàn)現(xiàn)“半小時時渝北”（最遠遠的鎮(zhèn)330分鐘鐘到達區(qū)區(qū)行政中中心）、“半小時時鎮(zhèn)際”（相鄰鄰鎮(zhèn)之間間30分鐘鐘內到達達）、“1小時周周邊”（構建建以江北北國際機機場為中中心的11小時交交通圈）的“3311”目標。同時時，圍繞繞“半

29、小時時渝北”發(fā)展目目標，渝渝北區(qū)加加大路網(wǎng)網(wǎng)結構建建設，以以服務新新型工業(yè)業(yè)化、新新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化、農農業(yè)現(xiàn)代代化“三化”為統(tǒng)領領，公路路建設重重點傾向向產業(yè)基基地、旅旅游景點點、農業(yè)業(yè)示范區(qū)區(qū)、生態(tài)態(tài)觀光區(qū)區(qū)，加快快與中環(huán)環(huán)線、六六橫線、兩江大大道等兩兩江新區(qū)區(qū)快速干干道，以以及渝廣廣、三環(huán)環(huán)、龍涪涪等高速速公路的的連接。渝北區(qū)“三橫三三縱”道路建建設計劃劃圖三、項目供供應市場場分析（一）項項目所處處區(qū)域房房地產供供應市場場分析1、項目目所處區(qū)區(qū)域（龍龍溪板塊塊）在售售樓盤特特征（1）由由于項目目地處都都市核心心，土地地價值高高，因此此項目均均以低容積率率的別墅墅住宅為為主，低低密度、低容積積率

30、的高高尚生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)。（2）對對推出項項目戶型型的配比比進行分分析，該該區(qū)域主主要以中中小戶型型為主。平均而而言，一一房占220%左左右（335445），二房房占355%左右右（600800），三房占占40%左右（1000平方米米1115），四房房以上占占5%左右右（1330以以上）。（3）對對于推出出項目的的主力戶戶型進行行分析，該區(qū)域域推出的的主力戶戶型基本本以二房房和小三三房為主主，主力力戶型二二房的面面積。在在6580之間，三房的的面積在在10001110之之間。（4）區(qū)區(qū)域比較較暢銷的的戶型集集中在665左左右的二二房和1100左右的的三房，滯銷的的戶型集集中在880以以上的二二房

31、和大大三房，熱銷一一房的戶戶型總價價集中在在10萬元元144萬元，熱銷二二房的戶戶型總價價集中118萬元元255萬元，熱銷三三房的戶戶型總價價集中在在25萬元元322萬元。（5）區(qū)區(qū)域平均均銷售價價格在660000-75500元元之間，最高價價為商圈圈中心的的小戶型型住宅，價格在在70000元左左右，最最低價集集中在位位置較為為偏僻并并且交通通不便利利的大戶戶型，價價格在555000元左右右。2、項目目所處區(qū)區(qū)域未來來1-22年供應應量分析析（1）渝渝北組團團紅樓項項目會包包裝面市市、廣廈廈藍灣年年底會面面市、十十九中項項目會面面市、后后工項目目（700余畝，容積率率3）年底底會面市市、轉盤盤

32、區(qū)域會會有兩個個單體樓樓面市；保守估計計，預計計20002年新項項目面市市體量約約30萬，加已已開盤項項目后續(xù)續(xù)開發(fā)項項目，44區(qū)域今今、明年年新開發(fā)發(fā)量已達達1044萬（不含項項目周邊邊項目，下面另另作分析析），且且這些項項目至少少95%以上為為高層。（二）220066-20007年年重慶市市高檔樓樓盤供應應市場分分析（1）規(guī)規(guī)模：220022-20004年面市市的高檔檔樓盤總總規(guī)模約約為1556萬，其中中花園洋洋房1006萬，別墅墅60萬。（2）分分區(qū)域面面市高檔檔樓盤： 從區(qū)域面面市的高高檔樓盤盤看，北北部新區(qū)區(qū)的體量量最大，達到了了68萬，銷售售價格也也是最高高：獨立立價格預預計在11

33、50000-300000元元，聯(lián)排排價格預預計在880000-150000元元，花園園洋房在在50000-80000元。大西區(qū)區(qū)明年也也會有近近40萬的高檔檔物業(yè)面面市，但但是供應應價格偏偏低。各各個區(qū)域域的高檔檔物業(yè)供供應狀況況如下：、高新新區(qū)：明明年銷售售的高檔檔物業(yè)面面積為119.33萬，以花園園洋房為為主，供供應價格格預計在在35000-338000元左右右。、沙區(qū)區(qū)：明年年銷售的的高檔物物業(yè)面積積為5.3萬，以聯(lián)聯(lián)排別墅墅為主，供應價價格預計計在40000元元左右。、九龍龍坡區(qū)：明年銷銷售的高高檔物業(yè)業(yè)面積為為19.3萬，以獨獨立別墅墅和聯(lián)排排別墅為為主，聯(lián)聯(lián)排供應應價格在在4000

34、0元左左右，獨獨獨立供供應價格格在60000元元左右。、北碚碚區(qū)：明明年銷售售的高檔檔物業(yè)面面積為222萬，有獨獨立、聯(lián)聯(lián)排和花花園洋房房供應，獨立價價格預計計在70000-85000，聯(lián)聯(lián)排價格格預計在在40000-550000，花園園洋房在在33000-335000。、江北北區(qū)：明明年銷售售的高檔檔物業(yè)面面積為114萬，以花花園洋房房為主，供應價價格預計計在3660040000元左左右。、渝北北區(qū)：明明年銷售售的高檔檔物業(yè)面面積為115.33萬，以別墅墅為主，聯(lián)排價價格為42200-50000元，獨立為為70000-990000元。、北部部新區(qū)：明后年年銷售的的高檔物物業(yè)面積積為688萬，

35、有獨立立、聯(lián)排排和花園園洋房供供應，獨獨立價格格預計在在85000-1120000元，聯(lián)排價價格預計計在55500-65000元，花園洋洋房在440000-50000元元。、大渡渡口區(qū)：明年銷銷售的高高檔物業(yè)業(yè)面積為為10萬，有花花園洋房房供應，預計價價格為334000元左右右。、南岸岸區(qū)：明明年銷售售的高檔檔物業(yè)面面積為337.33萬，以花園園洋房和和聯(lián)排別別墅為主主，花園園洋房價價格預計計為35500-38000元，聯(lián)排預預計為44500050000元元。、巴南南區(qū)：明明年銷售售的高檔檔物業(yè)面面積為111.33萬，以花園園洋房和和聯(lián)排別別墅為主主，花園園洋房價價格預計計為288003300

36、0元，聯(lián)排預預計為335000元?？傊瑥膹捻椖繀^(qū)區(qū)域未來來供應和和重慶市市高檔樓樓盤的未未來供應應來看，未來三三年項目目周邊供供應的產產品仍然然以高層層、小高高層和花花園洋房房為主，基本沒沒有聯(lián)排排別墅等等高檔產產品的面面市，這這是市場場的一個個空白點點。而從重慶慶20006年的的供應量量來看，高檔產產品花園園洋房的的供應遠遠遠大于于別墅。重慶市市的高檔檔產品主主要集中中在北部部，而放放量較大大的大西西區(qū)是離離項目較較近的區(qū)區(qū)域，但但是其花花園洋房房和別墅墅的品質質都較低低。建議議本項目目做中高高檔產品品，以品品質贏得得市場；在產品品形態(tài)上上應結合合地形及及開發(fā)策策略，適適度考慮慮別墅、花園

37、洋洋房及景景觀高層層，盡量量避免與與同質樓樓盤競爭爭。四、項目目需求市市場分析析（一）項項目所處處區(qū)域大石石楊片區(qū)區(qū)消費特特征分析析說明：本本項目調調查采取取攔截式式訪問的的方式。1、從產產品來看看，本項項目所做做的攔截截式訪問問的消費費者大部部分屬于于經濟能能力中等等的消費費者（主主要是攔攔截式訪訪問形式式局限），他們們所能承承受的房房價主要要在355萬500萬之間間。再置置業(yè)希望望購買的的形態(tài)以以花園洋洋房和高高層為主主，戶型型需求11001200的三三室居多多，這是是目前重重慶房地地產市場場上的主主流產品品。而由由于花園園洋房目目前是重重慶市場場上流行行的中產產階級喜喜好的主主要產品品，

38、加上上金科.天湖美美鎮(zhèn)等知知名開發(fā)發(fā)商對花花園洋房房的推崇崇，使花花園洋房房成為了了主要再再置業(yè)的的產品形形態(tài)。2、從選選擇區(qū)域域來看，在再置置業(yè)區(qū)域域的選擇擇上，江江北由于于其新牌牌坊和人人和片區(qū)區(qū)高檔樓樓盤的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢，以及及江北商商圈的打打造，使使其成為為了277以上上的消費費者首選選的區(qū)域域。但是是首選渝渝中區(qū)的的也占119，九龍坡坡區(qū)和沙沙坪壩區(qū)區(qū)約占115。在這三三個區(qū)域域交界之之處的本本項目所所在區(qū)域域渝北便便成了消消費者再再置業(yè)的的重點，他們都都有可能能成為我我們的目目標客戶戶。而選選擇江北北的消費費者，有有部分原原因是因因為不知知道在渝渝中區(qū)的的交通樞樞紐渝北北區(qū)域有有一塊

39、如如黃荊社社地塊這這樣環(huán)境境優(yōu)美的的地段，所以選選擇江北北的消費費者有部部分也將將成為本本項目的的目標客客戶。3、從影影響購房房因素的的選擇上上來看，消費者者最看重重的因素素依次是是交通便便利物物管小小區(qū)環(huán)境境。從渝渝北交通通現(xiàn)狀和和規(guī)劃我我們可以以看出，本項目目所處區(qū)區(qū)域渝北北交通是是非常便便捷，但但是本項項目具體體位置六六店子的的交通現(xiàn)現(xiàn)狀不太太好，所所以九高高路的完完工節(jié)點點對我項項目的高高層和花花園洋房房形態(tài)有有很大的的影響。而其他他兩個因因素物管管和小區(qū)區(qū)環(huán)境應應該是本本項目的的亮點。4、對本本項目針針對的訪訪問看，非常喜喜歡和比比較喜歡歡江景的的消費者者占711，這這進一步步提升了

40、了本項目目的價值值。而當當消費者者被告知知渝北將將有這樣樣一個環(huán)環(huán)境很好好的物業(yè)業(yè)時，有有51.5的的消費者者表示愿愿意考慮慮購買。總的來說說，通過過對本次次攔截式式訪問2200份份問卷的的分析，可以得得知本項項目產品品形態(tài)做做花園洋洋房和高高層是有有一定消消費市場場的。且且戶型面面積應以以10001200的小小三房為為主。（二）高高檔住宅宅需求分分析（主主要針對對別墅及及花園洋洋房）說明：本本項調查查采用深深訪的調調查方式式。深訪主要要是對現(xiàn)現(xiàn)居住花花園洋房房/別墅或或許是打打算購買買花園洋洋房/別墅的的這一高高端消費費群體進進行的調調研。了了解這部部分客戶戶對高檔檔項目產產品的看看法和再再

41、置業(yè)的的需求，樣本分分布如下下：房型名稱稱樣本數(shù)量量備注說明明高層43當前居住住高層的的占422%多層及花花園洋房房52當前居住住多層花花園洋房房的占553%別墅3當前居住住別墅的的占2% 其他2當前居住住其他物物業(yè)的占占3總計100被訪者購購買的主主力價格格在500800萬，占占63%1、消費費者背景景分析（1）收收入水平平此次被訪訪對象都都是中等等，中等等偏上的的消費者者。被訪訪者家庭庭年收入入在200500萬的居居多，占占總人數(shù)數(shù)的566%。1520萬萬占422，500萬以上上的占22。（2）當當前居住住形態(tài)被訪者現(xiàn)現(xiàn)有居住住物業(yè)形形態(tài)如圖圖所示：居住高高層的有有43%，居住住多層及及花

42、園洋洋房的占占52%。別墅墅的占22%；其其他的被被訪者占占3%。據(jù)據(jù)調查顯顯示：打打算購買買花園洋洋房或別別墅的占占85%。2、消費費特征分分析（1）對對于戶型型的需求求分析由于本次次調查被被訪者基基本鎖定定在購買買別墅及及花園洋洋房群體體，因此此購買花花園洋房房的占總總比544%，購購買聯(lián)排排別墅占占40%?；▓@洋房房產品需需求特征征、對于于功能房房間的需需求三室四室五室及以以上66.77%31.55%1.8%、面積積需求100-1500150-2000200以上71%26%3%、總價價需求低于500萬元/套50-660萬元元/套60-880萬元元/套80-1100萬萬元/套100萬萬元/

43、套以上上5.5%20.33%59.33%13.00%1.9%、對花花園面積積的需求求（開放放式問題題統(tǒng)計）15以以下1622021330405506077070以上上5.715.4425.55387.77.7、對產產品風格格的需求求現(xiàn)代風格格歐式風格格北美風情情德國風情情西班牙風風情中式風格格其他59.3311.1116.773.75.63.6、對車車庫的需需求一個兩個三個及以以上96.333.7聯(lián)排別墅墅產品需需求特征征、對于于功能房房間的需需求三室四室五室五室以上上15.55%41.11%33.22%10.22%、面積積需求100-1500150-2000200-2500250-30003

44、00以上12.99%33.88%38.88%7.9%6.6%、總價價需求低于500萬元/套50-660萬元元/套60-880萬元元/套80-1100萬萬元/套100-1500萬元/套150-3000萬元/套300萬萬元/套以上上5.1%18.00%36.00%12.99%18.00%7.6%2.4%、對花花園面積積的需求求（開放放式問題題統(tǒng)計）15以以下202253033540550608801001200120以上12.5525103012.557.52.5、對產產品風格格的需求求現(xiàn)代風格格歐式風格格北美風情情德國風情情西班牙風風情中式風格格其他22.552520157.555、對車車庫的需

45、需求一個兩個三個及以以上5537.557.5分析A、再次次置業(yè)對對戶型面面積的需需求：選選擇花園園洋房的的客戶主主要選擇擇了三室室的房型型，面積積主要在在1000-1550；選擇聯(lián)聯(lián)排別墅墅的客戶戶主要選選擇了四四室的房房型，面面積主要要在1550-2250，以2200-2500居多多。B、再次次置業(yè)對對價格的的認知：選擇花花園洋房房的客戶戶主要選選擇了總總價在550-880萬之之間的價價格區(qū)間間，根據(jù)據(jù)主要選選擇的面面積我們們可以分分析，他他們所能能接受的的單價在在50000-553000元/；有有8%的客客戶還選選擇了高高于800萬的總總價，這這樣的價價格就重重慶房地地產市場場上的花花園洋

46、房房來說屬屬于非常常高的單單價，據(jù)據(jù)分析，這部分分客戶分分對選擇擇什么樣樣的產品品形態(tài)并并未仔細細考慮，在他們們經濟實實力允許許的情況況下，他他們極有有可能成成為聯(lián)排排別墅的的目標客客戶。聯(lián)聯(lián)排別墅墅的客戶戶主要選選擇了總總價在770-880萬之之間的價價格區(qū)間間，選擇擇80-1000萬占5.1%，1000-1550萬的的占7.1%。根據(jù)主主要選擇擇的面積積我們可可以分析析，部分分客戶他他們所希希望購買買的面積積和總價價有些矛矛盾，這這可能是是顧客“好大”的購房房思想影影響，其其實他們們的實際際承受能能力只能能購買面面積相對對較小的的聯(lián)排別別墅 ，所以以聯(lián)排別別墅的主主力戶型型需求應應該是11

47、50-2000之間間 。C、再次次置業(yè)對對功能配配套的需需求分析析：從問問卷中我我們可以以了解到到，花園園洋房和和聯(lián)排別別墅的客客戶群對對配套功功能的需需求有一一定的區(qū)區(qū)別。花花園洋房房的客戶戶群對花花園的面面積的需需求一般般在20050，大面積積的花園園需求非非常的少少；而購購買聯(lián)排排別墅的的客戶對對花園面面積的需需求20050居居多，但但80以以上的也也占了110。大部分分客戶是是選擇了了把花園園用來種種植花草草和休閑閑之用，而并未未選擇聚聚會，這這說明重重慶的消消費者花花園的用用途比較較單一，面積也也不需要要太大。而在車車庫的需需求中，基本上上所有的的花園洋洋房消費費者都只只需要一一個車

48、庫庫，而聯(lián)聯(lián)排別墅墅消費者者有近一一半是需需要兩個個及以上上的車庫庫。一個個共同的的特征是是他們都都希望能能車庫入入戶。從從配套方方面來看看，客戶戶們大部部分都看看重基本本的生活活商業(yè)配配套和運運動配套套。D、對景景觀和建建筑風格格的需求求分析：在景觀觀方面，大部分分客戶都都喜歡物物業(yè)內有有配套公公園和大大的景觀觀區(qū)；希希望物業(yè)業(yè)內外的的環(huán)境越越能接近近大自然然，感受受大自然然越好。而建筑筑風格上上，花園園洋房的的客戶喜喜歡現(xiàn)代代風格的的占近660；而聯(lián)排排別墅的的客戶喜喜歡歐式式風格和和現(xiàn)代風風格的居居多，兩兩者都在在25左左右。這這說明現(xiàn)現(xiàn)代風格格的建筑筑依然是是現(xiàn)代消消費者的的最愛，而關

49、于于現(xiàn)代風風格的色色調，消消費者們們大都選選擇了中中性色。（2）影影響被訪訪者購房房因素、區(qū)域域選擇江北區(qū)在在消費者者眼中，仍然是是遙遙領領先的，喜歡居居住在江江北區(qū)的的被訪者者在300%左右右。其次次是渝北北區(qū)（在在被訪者者心目中中，江北北、渝北北、北部部新區(qū)界界限模糊糊，因此此我們可可以統(tǒng)一一看作三三北區(qū)域域，這主主要源于于該項區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)力度及及交通便便捷性）。然后后是沙坪坪壩、九九龍坡所所占比重重大，在在18%左右（消費者者大都喜喜歡自己己已經居居住習慣慣了的區(qū)區(qū)域，因因為此次次的訪問問片區(qū)主主要是沙沙坪壩、九龍坡坡。所以以沙坪壩壩、九龍龍坡的比比重偏大大也是情情理之中中的）。、影響響

50、購房的的因素排排序影響消費費者購房房的主要要因素是是：周邊邊環(huán)境、產品品品質、戶戶型 、物管管，其次次才是價價格、交交通等，這進一一步說明明高檔物物業(yè)消費費者對價價格和交交通并不不是最在在乎的。、消費費者對渝渝北地塊塊的認知知與評價價在被訪者者中有559.55%的消消費者愿愿意購買買本項目目區(qū)域的的高檔項項目，有有41.5%不不愿意購購買。其其理由大大多是認認為渝北北片區(qū)比比較嘈雜雜，而且且高檔項項目較少少。這有有很大一一部分原原因是因因為他們們對本項項目的地地理位置置不是很很了解的的原因。從后來來的座談談中我們們可以了了解，大大部分人人對整體體規(guī)劃后后六店子子區(qū)域都都是非常常有信心心和感興興

51、趣的?？傊?，本本項目對對需求花花園洋房房和別墅墅的客戶戶是有很很大的吸吸引力的的，本項項目產品品形態(tài)做做花園洋洋房和聯(lián)聯(lián)排別墅墅甚至獨獨立別墅墅等高檔檔產品都都是有市市場的。五、花園園洋房、聯(lián)排別別墅、江江景高層層專題分分析（一）花花園洋房房項目分分析樓盤名稱稱容積率主力戶型型及面積積均 價（折折前）銷售狀況況天湖美鎮(zhèn)鎮(zhèn)1.2花園洋房房：12202000；花園洋房房：一期期：均價價42550，二二期：443500元，三三期：446000花園洋房房一期2272套套、二期期2322套，已已售988，三三期4002套，已推出出2000套，已已售800；奧林匹克克花 園1.2花園洋房房：9001600

52、；花園洋房房：39900二期花園園洋房已已售700；魯能星城城1.077花園洋房房：1229.9961150.51均價4220020055年7月推出出3000余套，半年銷銷售約770%建工.未未來城0.9花園洋房房：10001400花園洋房房：均價價3500020055年9月花園園洋房開開盤，還還剩900套，1FF、4F臨河河溝花園園洋房銷銷售較好好，中央美地地1.277花園洋房房：7661880均價44400元元/整體銷售售率 70 %端套戶型型和底層層戶型及及頂層戶戶型銷售售情況較較好；底層的1140和頂層層的1660銷銷售情況況好。弗萊明戈戈1.0150-1700平層層200-3000底

53、/頂躍底躍套內內35000元/平層套內內47550/底躍59950元元/共4877套，整整體銷售售狀況良良好，開開盤售3327套套花園洋房房產品特特征：1、面寬寬較大，通風采采光良好好，一般般面寬在在10米以以上。容容積率在在1.11-1.3之間間。2、一般般都有較較大面積積的露臺臺，即使使最小戶戶型露臺臺面積也也達122左右右。3、銷售售狀況較較好的為為套面1120平平米左右右、帶大大露臺/花園或或地下室室的舒適適性三房房。4、各功功能房間間尺度合合理，一一般客廳廳開間44.5-4.88米，主主臥開間間3.99-4.2米，其余房房間尺度度也能完完全滿足足居家要要求，整整體舒適適度較好好。5、

54、花園園洋房“私密性性較差”弱點主主要體現(xiàn)現(xiàn)在兩方方面：垂垂直向及及水平向向。退臺臺設計洋洋房上層層房間看看下層露露臺可通通過花臺臺及花架架解決，水平向向視線干干擾始終終無法規(guī)規(guī)避。6、有大大面積庭庭院的一一層銷售售狀況良良好。無無多少附附加值的的2/33層相對對滯銷。7、大面面積頂躍躍由于有有樓層高高、可達達性差、總價高高以及親親地性差差等特點點，銷售售速度較較慢。8、低密密度、低低容積率率?；▓@洋房房市場特特點：1、花園園洋房的的主力戶戶型為三三房兩廳廳雙衛(wèi)，面積為為1000-1442，主力戶戶型面積積為1000-1130，主力力戶型單單價為335000-38800元元/，主主力銷售售總價居

55、居于355-500萬之間間，最高高的銷售售價格為為天湖美美鎮(zhèn)所創(chuàng)創(chuàng)下的443000元/的銷銷售均價價，從天天湖美鎮(zhèn)鎮(zhèn)、廣廈廈城及恒恒運青河河灣來看看，花園園洋房都都取得了了相當不不錯的銷銷售業(yè)績績。2、兩房房成為花花園洋房房的一種種輔助戶戶型，這這種戶型型一般為為舒適性性設計，一般設設計在頂頂樓，擁擁有露臺臺及屋頂頂花園，品質非非常高，可以滿滿足一些些小資的的丁克家家庭的生生活需要要。3、從金金科天湖湖美鎮(zhèn)的的熱銷可可以看出出，市場場上受到到客戶追追捧的四四房面積積為1330-1145，其既既滿足了了較為舒舒適的居居住空間間布局及及功能設設置，又又很好的的控制了了總價，因此銷銷售情況況較為良良

56、好。4、躍層層占據(jù)很很多花園園洋房小小區(qū)總銷銷售面積積的很大大比例，幾乎占占到200-400%，因因此躍層層的銷售售情況直直接影響響到開發(fā)發(fā)商利潤潤的實現(xiàn)現(xiàn)，而目目前很多多小區(qū)花花園洋房房中的躍躍層由于于面積大大、總價價高、替替代產品品多而銷銷售狀況況較差，因此做做花園洋洋房的時時候要注注意控制制躍層的的比重。目前市市場上，花園洋洋房躍層層的主力力面積為為1400-2008/套，奧奧林匹克克花園的的躍層面面積為1140-1900，面面積控制制得相當當好，其其花園洋洋房躍層層全部售售完。（二）聯(lián)聯(lián)排別墅墅項目分分析樓盤本期供應應量單價總價套內面積積（）銷售率暢滯銷戶戶型分析析常青藤40套中間48

57、800元元/，端端頭52200元元/90萬200萬1923888，主力力戶型為為2500300020055年12月開開盤，到到06年4月中，余3套有大積庭庭院、盡盡端式設設計、“長青藤藤校區(qū)”景觀受受到客戶戶青睞。藍湖郡259套套550001100000，平平均單價價為68800200萬萬3300萬萬270295580%現(xiàn)在只剩剩下400套左右右，景觀觀較好處處銷售速速度快。綠島藍溪溪112套套45000555000，平均均價格為為5000070萬1220萬160188020%160平平方米的的端頭，并贈送送1000平方米米花園銷銷售完，其他情情況不好好。天湖美鎮(zhèn)鎮(zhèn)26套中間83300，端套8

58、86000200萬萬2260萬萬283平平方米和和3011平方米米80%端頭的景景觀非常常好，全全部售完完，中間間的剩下下4套建工未來來城280套套48000665000，平均均單價為為5500070萬1220萬141177270%臨湖的售售完，總總價在770880萬的的售完，景觀一一般并且且面積2200平平方米以以上的銷銷售不好好。長青湖聯(lián)排：2250戶戶均價39900元元89萬元元228平平米基本售罄罄銷售時間間較長優(yōu)勢：價價格便宜宜。劣勢：品品質較差差。代表性別別墅項目目產品分分析：藍湖郡東東岸：組組團式規(guī)規(guī)劃，有有景觀中中軸線，容積率率0.66，除水水邊獨立立別墅外外，其余余均為聯(lián)聯(lián)排

59、別墅墅，最長長聯(lián)排111聯(lián)，后改為為5、6聯(lián)。循環(huán)車道道設計。藍湖郡西西岸：容容積率00.4，有組團團中心綠綠地。與與東岸相相比，有有如下變變化：1、大組組團改為為小組團團；2、聯(lián)排排為3聯(lián)、4聯(lián)；3、道路路分級，盡端式式車道設設計；4、獨立立別墅與與聯(lián)排別別墅分別別為相互互獨立的的組團；5、戶型型設計也也發(fā)生重重大變化化，東岸岸為傳統(tǒng)統(tǒng)戶型，從西岸岸的戶型型設計上上可以看看出其倡倡導的新新的生活活方式，會客廳廳與家庭庭的獨立立，西廚廚與中廚廚分開，家庭廳廳與西廚廚融為一一體。另另外，西西岸戶型型減少功功能房間間數(shù)量，將主臥臥及休閑閑空間的的尺度放放大，更更能體現(xiàn)現(xiàn)別墅居居者的尊尊崇身份份。

60、長青湖：一期容容積率00.399，有聯(lián)聯(lián)排別墅墅、雙拼拼別墅及及獨立別別墅三種種建筑形形態(tài)。單單體聯(lián)排排最長99聯(lián)，戶戶型僅有有一種，2588平米。循環(huán)車車道設計計，私密密性極差差。聯(lián)排排類似于于花園洋洋房，呈呈整齊的的兵營式式排列，立面缺缺乏變化化，加之之無層次次感強又又富于變變化的園園林景觀觀，整個個項目給給人感覺覺比較死死板，居居住品質質差。聯(lián)排別墅墅產品特特點：1、區(qū)分分豪華型型聯(lián)排和和舒適型型聯(lián)排的的一個重重要標準準，并非非單套戶戶型面積積大小，而在于于其容積積率。從從重慶市市場來看看，豪華華型聯(lián)排排容積在在0.55-0.6，經經濟型聯(lián)聯(lián)排則是是0.77-0.8。2、從戶戶型上看看，