工管二班香樟林項(xiàng)目

1、香樟林項(xiàng)項(xiàng)目王海鑒：0111614401002100陳誠(chéng)：0011661400101193馮世超：0111614401002177黃浩：0011661400101153楊波：0011661400101147羅霄：1111661400100024重慶龍湖湖地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有限限公司研發(fā)策策劃中心心二一七七年十二二月目 錄錄TOC t 標(biāo)題 1, 1,標(biāo)題 2, 2,標(biāo)題 3, 3前言 PAGEREF _Toc h 11一、地理理位置 PAGEREF _Toc1 h 1二、地塊塊面積及及地價(jià) PAGEREF _Toc2 h 1第一部分分：市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境研研究 PAGEREF _Toc3 h 2一、20005

2、年年重慶房房地產(chǎn)市市宏觀環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc4 h 2（一）經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc5 h 2（二）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc6 h 3二、區(qū)域域環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc7 h 6（一）渝渝北片區(qū)區(qū)概況 PAGEREF _Toc8 h 6（二）渝渝北片區(qū)區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境 PAGEREF _Toc9 h 6（四）渝渝北片區(qū)區(qū)交通現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc10 h 7（五）渝渝北片區(qū)區(qū)規(guī)劃 PAGEREF _Toc11 h 8（一）項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域房房地產(chǎn)供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc12 h 10（二）2

3、20066-20007年年重慶市市高檔樓樓盤(pán)供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc13 h 11四、項(xiàng)目目需求市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc14 h 12（一）項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域大石石楊片區(qū)區(qū)消費(fèi)特特征分析析 PAGEREF _Toc15 h 12（二）高高檔住宅宅需求分分析（主主要針對(duì)對(duì)別墅及及花園洋洋房） PAGEREF _Toc16 h 13五、花園園洋房、聯(lián)排別別墅、江江景高層層專(zhuān)題分分析 PAGEREF _Toc17 h 19（一）花花園洋房房項(xiàng)目分分析 PAGEREF _Toc18 h 19（二）聯(lián)聯(lián)排別墅墅項(xiàng)目分分析 PAGEREF _Toc19 h 22（三）江江景高

4、層層項(xiàng)目分分析 PAGEREF _Toc20 h 25六、項(xiàng)目目重點(diǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目分析 PAGEREF _Toc21 h 26七、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查結(jié)結(jié)論及建建議 PAGEREF _Toc22 h 29第二部分分：項(xiàng)目目定位分分析 PAGEREF _Toc23 h 30一、地塊塊分析 PAGEREF _Toc24 h 30（一）地地塊位置置 PAGEREF _Toc25 h 30三）地形形分析 PAGEREF _Toc26 h 31（五）地地塊周邊邊交通及及配套 PAGEREF _Toc27 h 32交通配套套：周邊邊有新牌牌坊立交交橋 人人和立交交橋 青青楓路上上跨橋 內(nèi)環(huán)快快速立交交橋 余余松立交交

5、橋等 PAGEREF _Toc28 h 32過(guò)境渝北北區(qū)的軌軌道交通通，已經(jīng)經(jīng)開(kāi)通的的有3號(hào)號(hào)線、66號(hào)線及及國(guó)博線線，在區(qū)區(qū)內(nèi)共設(shè)設(shè)站311座。此此外，在在建的空空港線、4號(hào)線線、5號(hào)號(hào)線、110號(hào)線線、環(huán)線線亦經(jīng)過(guò)過(guò)渝北區(qū)區(qū)，在區(qū)區(qū)內(nèi)共設(shè)設(shè)站411座。龍龍溪距渝渝中半島島4公里里，距江江北機(jī)場(chǎng)場(chǎng)19公公里，距距重慶火火車(chē)北站站4公里里；機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速公公路、紅紅黃路、紅石路路、龍華華大道、輕軌三三號(hào)線和和六號(hào)線線等城市市主干道道穿城而而過(guò)。交交通發(fā)達(dá)達(dá)，各居居民小區(qū)區(qū)均通公公交車(chē)。 PAGEREF _Toc29 h 32公園配套套：龍湖湖地步公公園 盤(pán)盤(pán)溪河公公園 百百林公園園 （本身項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)

6、綠綠化也高高） PAGEREF _Toc30 h 32（六）地地塊規(guī)劃劃方向分分析 PAGEREF _Toc31 h 33二、SWWOT分分析 PAGEREF _Toc32 h 34（一）項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì) PAGEREF _Toc33 h 34（二）項(xiàng)項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì) PAGEREF _Toc34 h 35（三）市市場(chǎng)威脅脅 PAGEREF _Toc35 h 35（四）市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì) PAGEREF _Toc36 h 36（五）應(yīng)應(yīng)對(duì)策略略 PAGEREF _Toc37 h 37三、項(xiàng)目目定位 PAGEREF _Toc38 h 38（一）定定位依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc39 h 38（二）項(xiàng)項(xiàng)目定位

7、位 PAGEREF _Toc40 h 38第三部分分：項(xiàng)目目主題構(gòu)構(gòu)思 PAGEREF _Toc41 h 44一、其它它項(xiàng)目主主題分析析 PAGEREF _Toc42 h 44二、阿卡卡迪亞項(xiàng)項(xiàng)目主題題思考 PAGEREF _Toc43 h 45第四部分分：項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議 PAGEREF _Toc44 h 45一、交通通組織分分析及建建議 PAGEREF _Toc45 h 45建筑風(fēng)格格建議 PAGEREF _Toc46 h 46三、園林林景觀建建議 PAGEREF _Toc47 h 48四、戶(hù)型型建議 PAGEREF _Toc48 h 48（一）聯(lián)聯(lián)排別墅墅 PAGEREF _Toc

8、49 h 48（二）花花園洋房房 PAGEREF _Toc50 h 50（三）高高層 PAGEREF _Toc51 h 52五、配套套設(shè)施建建議 PAGEREF _Toc52 h 52第五部分分：項(xiàng)目目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度及銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃劃 PAGEREF _Toc53 h 53一、項(xiàng)目目研發(fā)階階段控制制節(jié)點(diǎn)建建議 PAGEREF _Toc54 h 53二、項(xiàng)目目實(shí)施階階段控制制節(jié)點(diǎn)建建議 PAGEREF _Toc55 h 54第六部分分：項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc56 h 54一、評(píng)價(jià)價(jià)原則 PAGEREF _Toc57 h 54二、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo) PAGEREF _Toc58 h 55

9、三、投資資估算 PAGEREF _Toc59 h 57四、收入入測(cè)算 PAGEREF _Toc60 h 59五、資金金籌措及及使用 PAGEREF _Toc61 h 60六、投資資分析 PAGEREF _Toc62 h 61七、贏利利模式分分析 PAGEREF _Toc63 h 63第七部分分：項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)分分析 PAGEREF _Toc64 h 64一、項(xiàng)目目面臨的的主要風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析 PAGEREF _Toc65 h 64二、 敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc66 h 65三、 風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制制 PAGEREF _Toc67 h 65第八部分分：總體體評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc68 h

10、 66前言一、地理理位置龍湖香樟樟林別墅墅項(xiàng)目位位于重慶慶市渝北北區(qū)九龍龍湖北岸岸，與龍龍湖南苑苑和西苑苑隔湖相相望，是是重慶目目前的都都市頂級(jí)級(jí)別墅區(qū)區(qū)。龍湖湖香樟林林別墅區(qū)區(qū)占地面面積177萬(wàn)平方方米，建建筑面積積8.55萬(wàn)平方方米。整整個(gè)小區(qū)區(qū)坐擁山山水，湖湖岸線蜿蜿蜓曲折折，綿延延13000米。二、地塊塊面積及及地價(jià)規(guī)劃用地地面積及及土地成成本構(gòu)成成（包括括兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目）土地面積積（）地價(jià)備注掛牌面積積2401120295006萬(wàn)元元綜合價(jià)金金，含綠綠地三九廠20144917288萬(wàn)元不含土地地交易稅稅及土地地出讓金金長(zhǎng)陵廠48300420萬(wàn)萬(wàn)元不含土地地出讓金金、稅金金及土地地增值稅稅

11、戒毒所169000置換地塊塊：約1120萬(wàn)萬(wàn)元/畝建設(shè)成本本：15500萬(wàn)萬(wàn)元兩項(xiàng)合并并計(jì)算同創(chuàng)地塊塊約52000土地成本本：700萬(wàn)元/畝土地出讓讓金：2270元元/（容容積率33.5）兩項(xiàng)合并并計(jì)算紅黃路調(diào)調(diào)整后增增加用地地約50000按掛牌價(jià)價(jià)計(jì)合計(jì)2921199其中，香香樟林項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃用地占占地面積積：17700000平方方米，建建筑面積積：8550000平方米米；綠化化率為558%： 容積率率：0.50- PAGE 46 -第一部分分：市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境研研究一、20005年年重慶房房地產(chǎn)市市宏觀環(huán)環(huán)境分析析（一）經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境分析1、國(guó)民民生產(chǎn)總總值及增增長(zhǎng)率20100年全年年地區(qū)生生產(chǎn)總

12、值值突破779000億，達(dá)達(dá)到79926億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)17.11%。經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展進(jìn)進(jìn)入一個(gè)個(gè)起飛發(fā)發(fā)展階段段，社會(huì)會(huì)消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)登上上一個(gè)新新的臺(tái)階階。20055-20010年重重慶市國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值及及增長(zhǎng)率率注：20005-20009年數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)源于于重慶統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒，20010年數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源源于“立業(yè)報(bào)報(bào)告”2、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均年可可支配收收入3、人均均國(guó)民生生產(chǎn)總值值及增長(zhǎng)長(zhǎng)率20100年重慶慶市國(guó)民民生產(chǎn)總總值達(dá)到到79000億元元，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展踏踏上一個(gè)個(gè)新的高高度。以上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：重慶市市近三年年來(lái)國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值以年年均111.333個(gè)百分分點(diǎn)的速速度快速速增長(zhǎng)；人均GGDP首首次

13、跨越越30000美元元。（二）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)環(huán)境境分析1、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資分析：房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資受?chē)?guó)家家宏觀調(diào)調(diào)控措施施的影響響增速有有所減緩緩，但從從投資總總量上看看，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資仍仍然是全全市投資資增長(zhǎng)的的中堅(jiān)力力量。220055全年房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資累計(jì)完完成5117.773億元元，同比比增長(zhǎng)227.88%，投投資比重重由20004年年同期的的25%上升至至25.8%。2、年度度竣工面面積分析：全市商品品房竣工工面積呈呈現(xiàn)逐年年上漲的的趨勢(shì)，20003年的的竣工面面積達(dá)到到16776.996萬(wàn)平平方米，為歷年年最高；而20000年年和20002年年的同比比增長(zhǎng)出出現(xiàn)了一一個(gè)高

14、峰峰，同比比增長(zhǎng)比比例分別別達(dá)到了了36%左右；20004年竣竣工面積積卻一改改往年態(tài)態(tài)勢(shì)，竣竣工量近近六年來(lái)來(lái)首次回回落，同同比下降降了8.5個(gè)百百分點(diǎn)，然而220055年全年年房屋竣竣工面積積達(dá)到222088.122萬(wàn)，同比增增長(zhǎng)399.2%，增幅幅比20004年年上升447.77個(gè)百分分點(diǎn)，在在房產(chǎn)新新政后，重慶本本地房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)又顯示示出了充充分的活活力。3、商品品房新開(kāi)開(kāi)工面積積與銷(xiāo)售售面積分析：20055年，重重慶市全全年商品品房銷(xiāo)售售面積為為15559.778萬(wàn)，同比比增長(zhǎng)117.330%，增幅較較20004年有有較大反反彈，表表現(xiàn)出重重慶房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的剛性性需求依依然強(qiáng)勁勁

15、，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍在需需求的拉拉動(dòng)下穩(wěn)穩(wěn)步提升升。；220055年，重重慶市全全年商品品房銷(xiāo)售售面積為為15559.778萬(wàn)，同比比增長(zhǎng)117.330%，增幅較較20004年有有較大反反彈，表表現(xiàn)出重重慶房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的剛性性需求依依然強(qiáng)勁勁，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍在需需求的拉拉動(dòng)下穩(wěn)穩(wěn)步提升升。在當(dāng)前的的商品房房銷(xiāo)售市市場(chǎng)中，銷(xiāo)售面面積與新新開(kāi)工面面積增速速基本同同步，有有效需求求仍在支支撐著房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上供給給的逐年年提升，這也在在一定程程度上反反映了重重慶市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)是在在需求拉拉動(dòng)下穩(wěn)穩(wěn)步增長(zhǎng)長(zhǎng)中健康康發(fā)展著著。4、商品品房銷(xiāo)售售金額與與銷(xiāo)售單單價(jià)分析：從全市的的商品房房?jī)r(jià)格走走勢(shì)來(lái)看看

16、，其價(jià)價(jià)格漲幅幅相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，與與前文中中統(tǒng)計(jì)的的人均可可支配收收入等指指標(biāo)相比比，可以以看出商商品房?jī)r(jià)價(jià)格漲幅幅均低于于經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度度，在未未來(lái)，這這一距離離還將繼繼續(xù)縮小小，價(jià)格格仍有較較大的上上漲空間間。綜上所述述，目前前全市房房產(chǎn)供需需兩旺，形勢(shì)看看好。從從以上數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看看，GDDP的增增長(zhǎng)，居居民可支支配收入入的提高高，無(wú)疑疑可以刺刺激市民民購(gòu)房的的需求和和欲望。加上城城市建設(shè)設(shè)造成的的大面積積拆遷，進(jìn)一步步提升需需求市場(chǎng)場(chǎng)。可見(jiàn)見(jiàn)，重慶慶房市仍仍處于賣(mài)賣(mài)方市場(chǎng)場(chǎng)，并且且需求大大于供給給，市場(chǎng)場(chǎng)空間較較大，形形勢(shì)較為為樂(lè)觀。二、區(qū)域域環(huán)境分分析本項(xiàng)目地地下渝北北片區(qū)，因此，區(qū)域環(huán)環(huán)境

17、分析析重點(diǎn)在在渝北區(qū)區(qū)域。（一）渝渝北片區(qū)區(qū)概況從行政劃劃分來(lái)看看，渝北北位于渝渝中區(qū)西西部，是是渝中區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)副中心心。同時(shí)時(shí)，渝北北位于高高新區(qū)、九龍坡坡區(qū)和渝渝中區(qū)的的交界地地帶，是是連接沙沙坪壩、九龍坡坡、大渡渡口、高高新區(qū)與與渝中、江北、渝北的的一個(gè)重重要的交交通樞紐紐。它的的發(fā)展與與渝中區(qū)區(qū)、高新新區(qū)以及及九龍坡坡區(qū)的發(fā)發(fā)展都息息息相關(guān)關(guān)。因此此，渝北北也成為為了大石石楊片區(qū)區(qū)組團(tuán)中中的核心心區(qū)域。渝北周?chē)鷩须娦判啪?、煤煤設(shè)院、消防隊(duì)隊(duì)等企事事業(yè)單位位；有渝渝北三院院、重醫(yī)醫(yī)附一院院、后勤勤工程學(xué)學(xué)院、渝渝北小學(xué)學(xué)、馬家家堡小學(xué)學(xué)、九坑坑子小學(xué)學(xué)等醫(yī)療療和教育育配套；有百盛盛商

18、場(chǎng)、新世紀(jì)紀(jì)百貨、萬(wàn)有康康年大酒酒店等重重要基礎(chǔ)礎(chǔ)商業(yè)設(shè)設(shè)施。（二）渝渝北片區(qū)區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境龍溪街道道區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯顯，深度度開(kāi)發(fā)中中的龍溪溪經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)日趨趨合理，品牌房房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融、餐飲娛娛樂(lè)等已已成新興興的支柱柱產(chǎn)業(yè)。轄區(qū)內(nèi)內(nèi)有機(jī)關(guān)關(guān)、企事事業(yè)等各各類(lèi)社會(huì)會(huì)單位115000余個(gè)，中央和和市級(jí)單單位有中中重慶市市人大、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E6%94%BF%E5%8D%8F/2802391 重慶市市政協(xié)、重慶市市 HYPERLINK /item/%E9%AB%98%E7%BA%A7%E4%BA%BA%E6%B0%9

19、1%E6%B3%95%E9%99%A2/5612461 高級(jí)人人民法院院、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E4%BA%BA%E6%B0%91%E6%A3%80%E5%AF%9F%E9%99%A2/2153515 重慶市市人民檢檢察院、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E5%AE%A1%E8%AE%A1%E5%B1%80/4479939 重慶市市審計(jì)局局、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E7%89%A9%E4%BB%B7%E5

20、%B1%80/5827107 重慶市市物價(jià)局局、重慶慶市新聞聞出版局局、重慶慶市人事事局、 HYPERLINK /item/%E9%87%8D%E5%BA%86%E5%B8%82%E6%B0%94%E8%B1%A1%E5%B1%80/6836317 重重慶市氣氣象局、新華社社重慶分分社、重重慶市信信息管理理局、以以及 HYPERLINK /item/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E4%BA%BA%E6%B0%91%E9%93%B6%E8%A1%8C%E9%87%8D%E5%BA%86%E8%90%A5%E4%B8%9A%E7%AE%A1%E7%90%86%E9%83%A8/104899

21、65 中國(guó)國(guó)人民銀銀行重慶慶營(yíng)業(yè)管管理部等等單位。城市建設(shè)設(shè)日新月月異，龍龍溪已成成為通訊訊發(fā)達(dá)、設(shè)施配配套、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的現(xiàn)代代化新興興城區(qū)。龍溪是是重慶北北部新興興的商貿(mào)貿(mào)區(qū)，全全市規(guī)模模最大的的酒店設(shè)設(shè)備銷(xiāo)售售中心， HYPERLINK /item/%E5%A5%A5%E8%BF%AA/24117 奧迪、廣廣州本田田、海馬馬、北京京現(xiàn)代、長(zhǎng)安福福特和 HYPERLINK /item/%E4%B8%9C%E9%A3%8E%E6%A0%87%E8%87%B4/287023 東東風(fēng)標(biāo)致致等 HYPERLINK /item/%E6%B1%BD%E8%BD%A64S%E5%BA%97/241457

22、 汽車(chē)4SS店，大型型購(gòu)物超超市易初初蓮花、永輝、新世紀(jì)紀(jì)等紛紛紛進(jìn)駐龍龍溪。龍溪是重重慶的“美食城城”。轄區(qū)區(qū)內(nèi)從事事餐飲的的大小店店數(shù)百家家，其中中巴味堂堂、 HYPERLINK /item/%E5%B7%B4%E6%B8%9D%E7%BA%A2/7251641 巴渝渝紅、嘉嘉州樂(lè)園園、 HYPERLINK /item/%E8%80%81%E5%9B%9B%E5%B7%9D/6817924 老四四川、 HYPERLINK /item/%E4%B8%80%E7%BD%90%E9%A3%98%E9%A6%99/176217 一罐飄飄香等數(shù)數(shù)十家餐餐飲名店店落戶(hù)龍龍溪。 HYPERLINK /i

23、tem/%E5%98%89%E5%B7%9E%E8%8A%B1%E5%9B%AD%E7%A4%BE%E5%8C%BA/1282021 嘉嘉州花園園社區(qū)和和龍湖社社區(qū)為“全國(guó) HYPERLINK /item/%E7%A4%BE%E5%8C%BA%E5%95%86%E4%B8%9A/10971095 社區(qū)區(qū)商業(yè)示示范社區(qū)區(qū)”，其中中嘉州“美食一一條街”被中商商部授予予“中華餐餐飲名街街”稱(chēng)號(hào)。20009年街街道餐飲飲業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)收入44個(gè)億，稅收22千多萬(wàn)萬(wàn)。以招招商引資資為抓手手，以房房地產(chǎn)、商貿(mào)、現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)為為重點(diǎn)，20009年引引進(jìn)項(xiàng)目目1400個(gè)，引引進(jìn)資金金10.25億億元；實(shí)實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生

24、產(chǎn)總總值155.5億億元，商商品零售售總額336億元元，完成成全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資額211億元，分別比比20008年增增長(zhǎng)288%、25%、19%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均純收收入達(dá)到到2萬(wàn)元。（三）渝渝北片區(qū)區(qū)人口分分析區(qū)域常駐人口口（萬(wàn)戶(hù)戶(hù)）城鎮(zhèn)人口口（萬(wàn)人人）城鎮(zhèn)化率率渝北155.09123.2379.446截止于220155年重慶慶統(tǒng)計(jì)年年鑒的相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)資料及及從相關(guān)關(guān)部門(mén)得得悉。渝北總總戶(hù)數(shù)為為1555.099萬(wàn)戶(hù)，其中非非農(nóng)業(yè)人人口為1123.12萬(wàn)萬(wàn)人，城城鎮(zhèn)化達(dá)達(dá)到799.466%充分分看出渝渝北的城城市化率率非常之之高。（四）渝渝北片區(qū)區(qū)交通現(xiàn)現(xiàn)狀1、渝北北是一個(gè)個(gè)公路交交通四

25、通通八達(dá)，十分便便捷的區(qū)區(qū)域。正正是這條條大動(dòng)脈脈，連貫貫了大半半個(gè)重慶慶。2、已開(kāi)開(kāi)通的輕輕軌三號(hào)線 六號(hào)線線 包括之之后到十十號(hào)線等等軌道交交通讓渝渝北的交交通樞紐紐地位得得到了提提升。3、由于于渝北位位于是整整個(gè)重慶慶是中心心位置，從渝北北到主城城六區(qū)都都非常方方便從下下表可看看出渝北北的交通通便捷性性。 渝渝北至各各重要區(qū)區(qū)域的交交通分析析 交通段車(chē)程時(shí)間間（分鐘鐘）渝北解放碑碑15渝北沙坪壩壩20渝北楊家坪坪20渝北江北5渝北南坪15（五）渝渝北片區(qū)區(qū)規(guī)劃1、功能能規(guī)劃在政府規(guī)規(guī)劃中，渝中區(qū)區(qū)的最新新政府功功能定位位為“四中心心、兩高高地、一一樞紐”，即商商貿(mào)、金金融、信信息、文文化

26、中心心，基礎(chǔ)礎(chǔ)教育和和醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生高地地，水上上客運(yùn)樞樞紐。而而渝北就就占了其其中的“兩個(gè)中中心”和“兩個(gè)高高地”，將被被打造成成渝中區(qū)區(qū)西部的的商貿(mào)中中心、電電信數(shù)據(jù)據(jù)傳輸信信息中心心、醫(yī)療療衛(wèi)生和和基礎(chǔ)教教育高地地。在渝渝北區(qū)擁有各各級(jí)各類(lèi)類(lèi)學(xué)校4464所所，其中中普通中中學(xué)433所、職職業(yè)學(xué)校校10所、小學(xué)886所、幼兒園園3244所、特特殊教育育學(xué)校11所將渝渝北打造造成教育育高地。渝北將建建高中園園區(qū)。220033年起該該區(qū)內(nèi)從從幼兒園園到高中中的學(xué)校校都面臨臨重新整整合。其其中高中中學(xué)校將將相對(duì)集集中在渝渝北六店店子，建建設(shè)成占占地3000畝的的高中園園區(qū)。該該園區(qū)將將把二十十九中已

27、已有的1100多多畝校地地納入其其中。屆屆時(shí)在渝渝中經(jīng)商商辦企業(yè)業(yè)的外來(lái)來(lái)人口、流動(dòng)人人口，包包括有固固定收入入的民工工群體的的子女，都能一一并享受受到優(yōu)質(zhì)質(zhì)教育。2、交通通規(guī)劃打開(kāi)渝北北區(qū)交通通建設(shè)示示意圖可可以看見(jiàn)見(jiàn)，加緊緊形成的的骨架公公路網(wǎng)絡(luò)絡(luò)對(duì)內(nèi)縱縱橫全境境，對(duì)外外四通八八達(dá)，給給建設(shè)“都市功功能拓展展區(qū)”提供了了重要基基礎(chǔ)和條條件可能能，也對(duì)對(duì)“樞紐渝渝北”、“半小時(shí)時(shí)渝北”、“鎮(zhèn)鎮(zhèn)通通公交、村村通通客車(chē)”預(yù)期目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)，起起著十分分關(guān)鍵的的作用。要致富先先修路這句句話對(duì)于于一個(gè)區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展，同同樣是至至理名言言。這也也是渝北北突圍的的重大戰(zhàn)戰(zhàn)略路徑徑。沒(méi)有有資源不不修，沒(méi)沒(méi)

28、有人口口聚集不不修近兩年年來(lái)，渝渝北區(qū)以以快速干干道、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)路、旅游路路、出境境路、公公交路、斷頭路路為重點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)一一步開(kāi)展展對(duì)“十二五五”公路發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃中期評(píng)評(píng)估，修修訂完善善公路發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，將每每一分錢(qián)錢(qián)用在刀刀刃上。在渝渝北區(qū)高高起點(diǎn)制制定的 “十二五五”交通運(yùn)運(yùn)輸發(fā)展展規(guī)劃中中，渝北北的農(nóng)村村公路網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)將更更加稠密密，交通通更加四四通八達(dá)達(dá)、方便便快捷，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“半小時(shí)時(shí)渝北”（最遠(yuǎn)遠(yuǎn)的鎮(zhèn)330分鐘鐘到達(dá)區(qū)區(qū)行政中中心）、“半小時(shí)時(shí)鎮(zhèn)際”（相鄰鄰鎮(zhèn)之間間30分鐘鐘內(nèi)到達(dá)達(dá)）、“1小時(shí)周周邊”（構(gòu)建建以江北北國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)為中中心的11小時(shí)交交通圈）的“3311”目標(biāo)。同時(shí)時(shí)，圍繞繞“半

29、小時(shí)時(shí)渝北”發(fā)展目目標(biāo)，渝渝北區(qū)加加大路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)建建設(shè)，以以服務(wù)新新型工業(yè)業(yè)化、新新型城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化、農(nóng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代代化“三化”為統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)，公路路建設(shè)重重點(diǎn)傾向向產(chǎn)業(yè)基基地、旅旅游景點(diǎn)點(diǎn)、農(nóng)業(yè)業(yè)示范區(qū)區(qū)、生態(tài)態(tài)觀光區(qū)區(qū)，加快快與中環(huán)環(huán)線、六六橫線、兩江大大道等兩兩江新區(qū)區(qū)快速干干道，以以及渝廣廣、三環(huán)環(huán)、龍涪涪等高速速公路的的連接。渝北區(qū)“三橫三三縱”道路建建設(shè)計(jì)劃劃圖三、項(xiàng)目供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)分析（一）項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域房房地產(chǎn)供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)分析1、項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域（龍龍溪板塊塊）在售售樓盤(pán)特特征（1）由由于項(xiàng)目目地處都都市核心心，土地地價(jià)值高高，因此此項(xiàng)目均均以低容積率率的別墅墅住宅為為主，低低密度、低容積積率

30、的高高尚生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)。（2）對(duì)對(duì)推出項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)型型的配比比進(jìn)行分分析，該該區(qū)域主主要以中中小戶(hù)型型為主。平均而而言，一一房占220%左左右（335445），二房房占355%左右右（600800），三房占占40%左右（1000平方米米1115），四房房以上占占5%左右右（1330以以上）。（3）對(duì)對(duì)于推出出項(xiàng)目的的主力戶(hù)戶(hù)型進(jìn)行行分析，該區(qū)域域推出的的主力戶(hù)戶(hù)型基本本以二房房和小三三房為主主，主力力戶(hù)型二二房的面面積。在在6580之間，三房的的面積在在10001110之之間。（4）區(qū)區(qū)域比較較暢銷(xiāo)的的戶(hù)型集集中在665左左右的二二房和1100左右的的三房，滯銷(xiāo)的的戶(hù)型集集中在880以以上的二二房

31、和大大三房，熱銷(xiāo)一一房的戶(hù)戶(hù)型總價(jià)價(jià)集中在在10萬(wàn)元元144萬(wàn)元，熱銷(xiāo)二二房的戶(hù)戶(hù)型總價(jià)價(jià)集中118萬(wàn)元元255萬(wàn)元，熱銷(xiāo)三三房的戶(hù)戶(hù)型總價(jià)價(jià)集中在在25萬(wàn)元元322萬(wàn)元。（5）區(qū)區(qū)域平均均銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格在660000-75500元元之間，最高價(jià)價(jià)為商圈圈中心的的小戶(hù)型型住宅，價(jià)格在在70000元左左右，最最低價(jià)集集中在位位置較為為偏僻并并且交通通不便利利的大戶(hù)戶(hù)型，價(jià)價(jià)格在555000元左右右。2、項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)1-22年供應(yīng)應(yīng)量分析析（1）渝渝北組團(tuán)團(tuán)紅樓項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)包包裝面市市、廣廈廈藍(lán)灣年年底會(huì)面面市、十十九中項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)面面市、后后工項(xiàng)目目（700余畝，容積率率3）年底底會(huì)面市市、轉(zhuǎn)盤(pán)盤(pán)

32、區(qū)域會(huì)會(huì)有兩個(gè)個(gè)單體樓樓面市；保守估計(jì)計(jì)，預(yù)計(jì)計(jì)20002年新項(xiàng)項(xiàng)目面市市體量約約30萬(wàn)，加已已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目后續(xù)續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，44區(qū)域今今、明年年新開(kāi)發(fā)發(fā)量已達(dá)達(dá)1044萬(wàn)（不含項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊項(xiàng)目，下面另另作分析析），且且這些項(xiàng)項(xiàng)目至少少95%以上為為高層。（二）220066-20007年年重慶市市高檔樓樓盤(pán)供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)分分析（1）規(guī)規(guī)模：220022-20004年面市市的高檔檔樓盤(pán)總總規(guī)模約約為1556萬(wàn)，其中中花園洋洋房1006萬(wàn)，別墅墅60萬(wàn)。（2）分分區(qū)域面面市高檔檔樓盤(pán)： 從區(qū)域面面市的高高檔樓盤(pán)盤(pán)看，北北部新區(qū)區(qū)的體量量最大，達(dá)到了了68萬(wàn)，銷(xiāo)售售價(jià)格也也是最高高：獨(dú)立立價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)在11

33、50000-300000元元，聯(lián)排排價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)在880000-150000元元，花園園洋房在在50000-80000元。大西區(qū)區(qū)明年也也會(huì)有近近40萬(wàn)的高檔檔物業(yè)面面市，但但是供應(yīng)應(yīng)價(jià)格偏偏低。各各個(gè)區(qū)域域的高檔檔物業(yè)供供應(yīng)狀況況如下：、高新新區(qū)：明明年銷(xiāo)售售的高檔檔物業(yè)面面積為119.33萬(wàn)，以花園園洋房為為主，供供應(yīng)價(jià)格格預(yù)計(jì)在在35000-338000元左右右。、沙區(qū)區(qū)：明年年銷(xiāo)售的的高檔物物業(yè)面積積為5.3萬(wàn)，以聯(lián)聯(lián)排別墅墅為主，供應(yīng)價(jià)價(jià)格預(yù)計(jì)計(jì)在40000元元左右。、九龍龍坡區(qū)：明年銷(xiāo)銷(xiāo)售的高高檔物業(yè)業(yè)面積為為19.3萬(wàn)，以獨(dú)獨(dú)立別墅墅和聯(lián)排排別墅為為主，聯(lián)聯(lián)排供應(yīng)應(yīng)價(jià)格在在4000

34、0元左左右，獨(dú)獨(dú)獨(dú)立供供應(yīng)價(jià)格格在60000元元左右。、北碚碚區(qū)：明明年銷(xiāo)售售的高檔檔物業(yè)面面積為222萬(wàn)，有獨(dú)獨(dú)立、聯(lián)聯(lián)排和花花園洋房房供應(yīng)，獨(dú)立價(jià)價(jià)格預(yù)計(jì)計(jì)在70000-85000，聯(lián)聯(lián)排價(jià)格格預(yù)計(jì)在在40000-550000，花園園洋房在在33000-335000。、江北北區(qū)：明明年銷(xiāo)售售的高檔檔物業(yè)面面積為114萬(wàn)，以花花園洋房房為主，供應(yīng)價(jià)價(jià)格預(yù)計(jì)計(jì)在3660040000元左左右。、渝北北區(qū)：明明年銷(xiāo)售售的高檔檔物業(yè)面面積為115.33萬(wàn)，以別墅墅為主，聯(lián)排價(jià)價(jià)格為42200-50000元，獨(dú)立為為70000-990000元。、北部部新區(qū)：明后年年銷(xiāo)售的的高檔物物業(yè)面積積為688萬(wàn)，

35、有獨(dú)立立、聯(lián)排排和花園園洋房供供應(yīng)，獨(dú)獨(dú)立價(jià)格格預(yù)計(jì)在在85000-1120000元，聯(lián)排價(jià)價(jià)格預(yù)計(jì)計(jì)在55500-65000元，花園洋洋房在440000-50000元元。、大渡渡口區(qū)：明年銷(xiāo)銷(xiāo)售的高高檔物業(yè)業(yè)面積為為10萬(wàn)，有花花園洋房房供應(yīng)，預(yù)計(jì)價(jià)價(jià)格為334000元左右右。、南岸岸區(qū)：明明年銷(xiāo)售售的高檔檔物業(yè)面面積為337.33萬(wàn)，以花園園洋房和和聯(lián)排別別墅為主主，花園園洋房?jī)r(jià)價(jià)格預(yù)計(jì)計(jì)為35500-38000元，聯(lián)排預(yù)預(yù)計(jì)為44500050000元元。、巴南南區(qū)：明明年銷(xiāo)售售的高檔檔物業(yè)面面積為111.33萬(wàn)，以花園園洋房和和聯(lián)排別別墅為主主，花園園洋房?jī)r(jià)價(jià)格預(yù)計(jì)計(jì)為288003300

36、0元，聯(lián)排預(yù)預(yù)計(jì)為335000元。總之，從從項(xiàng)目區(qū)區(qū)域未來(lái)來(lái)供應(yīng)和和重慶市市高檔樓樓盤(pán)的未未來(lái)供應(yīng)應(yīng)來(lái)看，未來(lái)三三年項(xiàng)目目周邊供供應(yīng)的產(chǎn)產(chǎn)品仍然然以高層層、小高高層和花花園洋房房為主，基本沒(méi)沒(méi)有聯(lián)排排別墅等等高檔產(chǎn)產(chǎn)品的面面市，這這是市場(chǎng)場(chǎng)的一個(gè)個(gè)空白點(diǎn)點(diǎn)。而從重慶慶20006年的的供應(yīng)量量來(lái)看，高檔產(chǎn)產(chǎn)品花園園洋房的的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于別墅。重慶市市的高檔檔產(chǎn)品主主要集中中在北部部，而放放量較大大的大西西區(qū)是離離項(xiàng)目較較近的區(qū)區(qū)域，但但是其花花園洋房房和別墅墅的品質(zhì)質(zhì)都較低低。建議議本項(xiàng)目目做中高高檔產(chǎn)品品，以品品質(zhì)贏得得市場(chǎng)；在產(chǎn)品品形態(tài)上上應(yīng)結(jié)合合地形及及開(kāi)發(fā)策策略，適適度考慮慮別墅、花園

37、洋洋房及景景觀高層層，盡量量避免與與同質(zhì)樓樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。四、項(xiàng)目目需求市市場(chǎng)分析析（一）項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域大石石楊片區(qū)區(qū)消費(fèi)特特征分析析說(shuō)明：本本項(xiàng)目調(diào)調(diào)查采取取攔截式式訪問(wèn)的的方式。1、從產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)看看，本項(xiàng)項(xiàng)目所做做的攔截截式訪問(wèn)問(wèn)的消費(fèi)費(fèi)者大部部分屬于于經(jīng)濟(jì)能能力中等等的消費(fèi)費(fèi)者（主主要是攔攔截式訪訪問(wèn)形式式局限），他們們所能承承受的房房?jī)r(jià)主要要在355萬(wàn)500萬(wàn)之間間。再置置業(yè)希望望購(gòu)買(mǎi)的的形態(tài)以以花園洋洋房和高高層為主主，戶(hù)型型需求11001200的三三室居多多，這是是目前重重慶房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上的主主流產(chǎn)品品。而由由于花園園洋房目目前是重重慶市場(chǎng)場(chǎng)上流行行的中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)喜喜好的主主要產(chǎn)品品，

38、加上上金科.天湖美美鎮(zhèn)等知知名開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)花花園洋房房的推崇崇，使花花園洋房房成為了了主要再再置業(yè)的的產(chǎn)品形形態(tài)。2、從選選擇區(qū)域域來(lái)看，在再置置業(yè)區(qū)域域的選擇擇上，江江北由于于其新牌牌坊和人人和片區(qū)區(qū)高檔樓樓盤(pán)的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)，以及及江北商商圈的打打造，使使其成為為了277以上上的消費(fèi)費(fèi)者首選選的區(qū)域域。但是是首選渝渝中區(qū)的的也占119，九龍坡坡區(qū)和沙沙坪壩區(qū)區(qū)約占115。在這三三個(gè)區(qū)域域交界之之處的本本項(xiàng)目所所在區(qū)域域渝北便便成了消消費(fèi)者再再置業(yè)的的重點(diǎn)，他們都都有可能能成為我我們的目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)。而選選擇江北北的消費(fèi)費(fèi)者，有有部分原原因是因因?yàn)椴恢涝谟逵逯袇^(qū)的的交通樞樞紐渝北北區(qū)域有有一塊

39、如如黃荊社社地塊這這樣環(huán)境境優(yōu)美的的地段，所以選選擇江北北的消費(fèi)費(fèi)者有部部分也將將成為本本項(xiàng)目的的目標(biāo)客客戶(hù)。3、從影影響購(gòu)房房因素的的選擇上上來(lái)看，消費(fèi)者者最看重重的因素素依次是是交通便便利物物管小小區(qū)環(huán)境境。從渝渝北交通通現(xiàn)狀和和規(guī)劃我我們可以以看出，本項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域渝北北交通是是非常便便捷，但但是本項(xiàng)項(xiàng)目具體體位置六六店子的的交通現(xiàn)現(xiàn)狀不太太好，所所以九高高路的完完工節(jié)點(diǎn)點(diǎn)對(duì)我項(xiàng)項(xiàng)目的高高層和花花園洋房房形態(tài)有有很大的的影響。而其他他兩個(gè)因因素物管管和小區(qū)區(qū)環(huán)境應(yīng)應(yīng)該是本本項(xiàng)目的的亮點(diǎn)。4、對(duì)本本項(xiàng)目針針對(duì)的訪訪問(wèn)看，非常喜喜歡和比比較喜歡歡江景的的消費(fèi)者者占711，這這進(jìn)一步步提升了

40、了本項(xiàng)目目的價(jià)值值。而當(dāng)當(dāng)消費(fèi)者者被告知知渝北將將有這樣樣一個(gè)環(huán)環(huán)境很好好的物業(yè)業(yè)時(shí)，有有51.5的的消費(fèi)者者表示愿愿意考慮慮購(gòu)買(mǎi)?？偟膩?lái)說(shuō)說(shuō)，通過(guò)過(guò)對(duì)本次次攔截式式訪問(wèn)2200份份問(wèn)卷的的分析，可以得得知本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品形態(tài)做做花園洋洋房和高高層是有有一定消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)的。且且戶(hù)型面面積應(yīng)以以10001200的小小三房為為主。（二）高高檔住宅宅需求分分析（主主要針對(duì)對(duì)別墅及及花園洋洋房）說(shuō)明：本本項(xiàng)調(diào)查查采用深深訪的調(diào)調(diào)查方式式。深訪主要要是對(duì)現(xiàn)現(xiàn)居住花花園洋房房/別墅或或許是打打算購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)花園洋洋房/別墅的的這一高高端消費(fèi)費(fèi)群體進(jìn)進(jìn)行的調(diào)調(diào)研。了了解這部部分客戶(hù)戶(hù)對(duì)高檔檔項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的看看法和再再

41、置業(yè)的的需求，樣本分分布如下下：房型名稱(chēng)稱(chēng)樣本數(shù)量量備注說(shuō)明明高層43當(dāng)前居住住高層的的占422%多層及花花園洋房房52當(dāng)前居住住多層花花園洋房房的占553%別墅3當(dāng)前居住住別墅的的占2% 其他2當(dāng)前居住住其他物物業(yè)的占占3總計(jì)100被訪者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的主主力價(jià)格格在500800萬(wàn)，占占63%1、消費(fèi)費(fèi)者背景景分析（1）收收入水平平此次被訪訪對(duì)象都都是中等等，中等等偏上的的消費(fèi)者者。被訪訪者家庭庭年收入入在200500萬(wàn)的居居多，占占總?cè)藬?shù)數(shù)的566%。1520萬(wàn)萬(wàn)占422，500萬(wàn)以上上的占22。（2）當(dāng)當(dāng)前居住住形態(tài)被訪者現(xiàn)現(xiàn)有居住住物業(yè)形形態(tài)如圖圖所示：居住高高層的有有43%，居住住多層及及花

42、園洋洋房的占占52%。別墅墅的占22%；其其他的被被訪者占占3%。據(jù)據(jù)調(diào)查顯顯示：打打算購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)花園洋洋房或別別墅的占占85%。2、消費(fèi)費(fèi)特征分分析（1）對(duì)對(duì)于戶(hù)型型的需求求分析由于本次次調(diào)查被被訪者基基本鎖定定在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)別墅及及花園洋洋房群體體，因此此購(gòu)買(mǎi)花花園洋房房的占總總比544%，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排排別墅占占40%。花園洋房房產(chǎn)品需需求特征征、對(duì)于于功能房房間的需需求三室四室五室及以以上66.77%31.55%1.8%、面積積需求100-1500150-2000200以上71%26%3%、總價(jià)價(jià)需求低于500萬(wàn)元/套50-660萬(wàn)元元/套60-880萬(wàn)元元/套80-1100萬(wàn)萬(wàn)元/套100萬(wàn)萬(wàn)元/

43、套以上上5.5%20.33%59.33%13.00%1.9%、對(duì)花花園面積積的需求求（開(kāi)放放式問(wèn)題題統(tǒng)計(jì)）15以以下1622021330405506077070以上上5.715.4425.55387.77.7、對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格格的需求求現(xiàn)代風(fēng)格格歐式風(fēng)格格北美風(fēng)情情德國(guó)風(fēng)情情西班牙風(fēng)風(fēng)情中式風(fēng)格格其他59.3311.1116.773.75.63.6、對(duì)車(chē)車(chē)庫(kù)的需需求一個(gè)兩個(gè)三個(gè)及以以上96.333.7聯(lián)排別墅墅產(chǎn)品需需求特征征、對(duì)于于功能房房間的需需求三室四室五室五室以上上15.55%41.11%33.22%10.22%、面積積需求100-1500150-2000200-2500250-30003

44、00以上12.99%33.88%38.88%7.9%6.6%、總價(jià)價(jià)需求低于500萬(wàn)元/套50-660萬(wàn)元元/套60-880萬(wàn)元元/套80-1100萬(wàn)萬(wàn)元/套100-1500萬(wàn)元/套150-3000萬(wàn)元/套300萬(wàn)萬(wàn)元/套以上上5.1%18.00%36.00%12.99%18.00%7.6%2.4%、對(duì)花花園面積積的需求求（開(kāi)放放式問(wèn)題題統(tǒng)計(jì)）15以以下202253033540550608801001200120以上12.5525103012.557.52.5、對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格格的需求求現(xiàn)代風(fēng)格格歐式風(fēng)格格北美風(fēng)情情德國(guó)風(fēng)情情西班牙風(fēng)風(fēng)情中式風(fēng)格格其他22.552520157.555、對(duì)車(chē)車(chē)庫(kù)的需

45、需求一個(gè)兩個(gè)三個(gè)及以以上5537.557.5分析A、再次次置業(yè)對(duì)對(duì)戶(hù)型面面積的需需求：選選擇花園園洋房的的客戶(hù)主主要選擇擇了三室室的房型型，面積積主要在在1000-1550；選擇聯(lián)聯(lián)排別墅墅的客戶(hù)戶(hù)主要選選擇了四四室的房房型，面面積主要要在1550-2250，以2200-2500居多多。B、再次次置業(yè)對(duì)對(duì)價(jià)格的的認(rèn)知：選擇花花園洋房房的客戶(hù)戶(hù)主要選選擇了總總價(jià)在550-880萬(wàn)之之間的價(jià)價(jià)格區(qū)間間，根據(jù)據(jù)主要選選擇的面面積我們們可以分分析，他他們所能能接受的的單價(jià)在在50000-553000元/；有有8%的客客戶(hù)還選選擇了高高于800萬(wàn)的總總價(jià)，這這樣的價(jià)價(jià)格就重重慶房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上的花花園洋

46、房房來(lái)說(shuō)屬屬于非常常高的單單價(jià)，據(jù)據(jù)分析，這部分分客戶(hù)分分對(duì)選擇擇什么樣樣的產(chǎn)品品形態(tài)并并未仔細(xì)細(xì)考慮，在他們們經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力允許許的情況況下，他他們極有有可能成成為聯(lián)排排別墅的的目標(biāo)客客戶(hù)。聯(lián)聯(lián)排別墅墅的客戶(hù)戶(hù)主要選選擇了總總價(jià)在770-880萬(wàn)之之間的價(jià)價(jià)格區(qū)間間，選擇擇80-1000萬(wàn)占5.1%，1000-1550萬(wàn)的的占7.1%。根據(jù)主主要選擇擇的面積積我們可可以分析析，部分分客戶(hù)他他們所希希望購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的面積積和總價(jià)價(jià)有些矛矛盾，這這可能是是顧客“好大”的購(gòu)房房思想影影響，其其實(shí)他們們的實(shí)際際承受能能力只能能購(gòu)買(mǎi)面面積相對(duì)對(duì)較小的的聯(lián)排別別墅 ，所以以聯(lián)排別別墅的主主力戶(hù)型型需求應(yīng)應(yīng)該是11

47、50-2000之間間 。C、再次次置業(yè)對(duì)對(duì)功能配配套的需需求分析析：從問(wèn)問(wèn)卷中我我們可以以了解到到，花園園洋房和和聯(lián)排別別墅的客客戶(hù)群對(duì)對(duì)配套功功能的需需求有一一定的區(qū)區(qū)別?；ɑ▓@洋房房的客戶(hù)戶(hù)群對(duì)花花園的面面積的需需求一般般在20050，大面積積的花園園需求非非常的少少；而購(gòu)購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排排別墅的的客戶(hù)對(duì)對(duì)花園面面積的需需求20050居居多，但但80以以上的也也占了110。大部分分客戶(hù)是是選擇了了把花園園用來(lái)種種植花草草和休閑閑之用，而并未未選擇聚聚會(huì)，這這說(shuō)明重重慶的消消費(fèi)者花花園的用用途比較較單一，面積也也不需要要太大。而在車(chē)車(chē)庫(kù)的需需求中，基本上上所有的的花園洋洋房消費(fèi)費(fèi)者都只只需要一一個(gè)車(chē)

48、庫(kù)庫(kù)，而聯(lián)聯(lián)排別墅墅消費(fèi)者者有近一一半是需需要兩個(gè)個(gè)及以上上的車(chē)庫(kù)庫(kù)。一個(gè)個(gè)共同的的特征是是他們都都希望能能車(chē)庫(kù)入入戶(hù)。從從配套方方面來(lái)看看，客戶(hù)戶(hù)們大部部分都看看重基本本的生活活商業(yè)配配套和運(yùn)運(yùn)動(dòng)配套套。D、對(duì)景景觀和建建筑風(fēng)格格的需求求分析：在景觀觀方面，大部分分客戶(hù)都都喜歡物物業(yè)內(nèi)有有配套公公園和大大的景觀觀區(qū)；希希望物業(yè)業(yè)內(nèi)外的的環(huán)境越越能接近近大自然然，感受受大自然然越好。而建筑筑風(fēng)格上上，花園園洋房的的客戶(hù)喜喜歡現(xiàn)代代風(fēng)格的的占近660；而聯(lián)排排別墅的的客戶(hù)喜喜歡歐式式風(fēng)格和和現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的居居多，兩兩者都在在25左左右。這這說(shuō)明現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格的建筑筑依然是是現(xiàn)代消消費(fèi)者的的最?lèi)?ài)，而關(guān)

49、于于現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的色色調(diào)，消消費(fèi)者們們大都選選擇了中中性色。（2）影影響被訪訪者購(gòu)房房因素、區(qū)域域選擇江北區(qū)在在消費(fèi)者者眼中，仍然是是遙遙領(lǐng)領(lǐng)先的，喜歡居居住在江江北區(qū)的的被訪者者在300%左右右。其次次是渝北北區(qū)（在在被訪者者心目中中，江北北、渝北北、北部部新區(qū)界界限模糊糊，因此此我們可可以統(tǒng)一一看作三三北區(qū)域域，這主主要源于于該項(xiàng)區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)力度及及交通便便捷性）。然后后是沙坪坪壩、九九龍坡所所占比重重大，在在18%左右（消費(fèi)者者大都喜喜歡自己己已經(jīng)居居住習(xí)慣慣了的區(qū)區(qū)域，因因?yàn)榇舜未蔚脑L問(wèn)問(wèn)片區(qū)主主要是沙沙坪壩、九龍坡坡。所以以沙坪壩壩、九龍龍坡的比比重偏大大也是情情理之中中的）。、影響響

50、購(gòu)房的的因素排排序影響消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)房房的主要要因素是是：周邊邊環(huán)境、產(chǎn)品品品質(zhì)、戶(hù)戶(hù)型 、物管管，其次次才是價(jià)價(jià)格、交交通等，這進(jìn)一一步說(shuō)明明高檔物物業(yè)消費(fèi)費(fèi)者對(duì)價(jià)價(jià)格和交交通并不不是最在在乎的。、消費(fèi)費(fèi)者對(duì)渝渝北地塊塊的認(rèn)知知與評(píng)價(jià)價(jià)在被訪者者中有559.55%的消消費(fèi)者愿愿意購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)本項(xiàng)目目區(qū)域的的高檔項(xiàng)項(xiàng)目，有有41.5%不不愿意購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。其其理由大大多是認(rèn)認(rèn)為渝北北片區(qū)比比較嘈雜雜，而且且高檔項(xiàng)項(xiàng)目較少少。這有有很大一一部分原原因是因因?yàn)樗麄儌儗?duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的地地理位置置不是很很了解的的原因。從后來(lái)來(lái)的座談?wù)勚形覀儌兛梢粤肆私?，大大部分人人?duì)整體體規(guī)劃后后六店子子區(qū)域都都是非常常有信心心和感興興

51、趣的?？傊?，本本項(xiàng)目對(duì)對(duì)需求花花園洋房房和別墅墅的客戶(hù)戶(hù)是有很很大的吸吸引力的的，本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品形態(tài)做做花園洋洋房和聯(lián)聯(lián)排別墅墅甚至獨(dú)獨(dú)立別墅墅等高檔檔產(chǎn)品都都是有市市場(chǎng)的。五、花園園洋房、聯(lián)排別別墅、江江景高層層專(zhuān)題分分析（一）花花園洋房房項(xiàng)目分分析樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)容積率主力戶(hù)型型及面積積均 價(jià)（折折前）銷(xiāo)售狀況況天湖美鎮(zhèn)鎮(zhèn)1.2花園洋房房：12202000；花園洋房房：一期期：均價(jià)價(jià)42550，二二期：443500元，三三期：446000花園洋房房一期2272套套、二期期2322套，已已售988，三三期4002套，已推出出2000套，已已售800；奧林匹克克花 園1.2花園洋房房：9001600

52、；花園洋房房：39900二期花園園洋房已已售700；魯能星城城1.077花園洋房房：1229.9961150.51均價(jià)4220020055年7月推出出3000余套，半年銷(xiāo)銷(xiāo)售約770%建工.未未來(lái)城0.9花園洋房房：10001400花園洋房房：均價(jià)價(jià)3500020055年9月花園園洋房開(kāi)開(kāi)盤(pán)，還還剩900套，1FF、4F臨河河溝花園園洋房銷(xiāo)銷(xiāo)售較好好，中央美地地1.277花園洋房房：7661880均價(jià)44400元元/整體銷(xiāo)售售率 70 %端套戶(hù)型型和底層層戶(hù)型及及頂層戶(hù)戶(hù)型銷(xiāo)售售情況較較好；底層的1140和頂層層的1660銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況好。弗萊明戈戈1.0150-1700平層層200-3000底

53、/頂躍底躍套內(nèi)內(nèi)35000元/平層套內(nèi)內(nèi)47550/底躍59950元元/共4877套，整整體銷(xiāo)售售狀況良良好，開(kāi)開(kāi)盤(pán)售3327套套花園洋房房產(chǎn)品特特征：1、面寬寬較大，通風(fēng)采采光良好好，一般般面寬在在10米以以上。容容積率在在1.11-1.3之間間。2、一般般都有較較大面積積的露臺(tái)臺(tái)，即使使最小戶(hù)戶(hù)型露臺(tái)臺(tái)面積也也達(dá)122左右右。3、銷(xiāo)售售狀況較較好的為為套面1120平平米左右右、帶大大露臺(tái)/花園或或地下室室的舒適適性三房房。4、各功功能房間間尺度合合理，一一般客廳廳開(kāi)間44.5-4.88米，主主臥開(kāi)間間3.99-4.2米，其余房房間尺度度也能完完全滿(mǎn)足足居家要要求，整整體舒適適度較好好。5、

54、花園園洋房“私密性性較差”弱點(diǎn)主主要體現(xiàn)現(xiàn)在兩方方面：垂垂直向及及水平向向。退臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)洋洋房上層層房間看看下層露露臺(tái)可通通過(guò)花臺(tái)臺(tái)及花架架解決，水平向向視線干干擾始終終無(wú)法規(guī)規(guī)避。6、有大大面積庭庭院的一一層銷(xiāo)售售狀況良良好。無(wú)無(wú)多少附附加值的的2/33層相對(duì)對(duì)滯銷(xiāo)。7、大面面積頂躍躍由于有有樓層高高、可達(dá)達(dá)性差、總價(jià)高高以及親親地性差差等特點(diǎn)點(diǎn)，銷(xiāo)售售速度較較慢。8、低密密度、低低容積率率?；▓@洋房房市場(chǎng)特特點(diǎn)：1、花園園洋房的的主力戶(hù)戶(hù)型為三三房?jī)蓮d廳雙衛(wèi)，面積為為1000-1442，主力戶(hù)戶(hù)型面積積為1000-1130，主力力戶(hù)型單單價(jià)為335000-38800元元/，主主力銷(xiāo)售售總價(jià)居

55、居于355-500萬(wàn)之間間，最高高的銷(xiāo)售售價(jià)格為為天湖美美鎮(zhèn)所創(chuàng)創(chuàng)下的443000元/的銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)，從天天湖美鎮(zhèn)鎮(zhèn)、廣廈廈城及恒恒運(yùn)青河河灣來(lái)看看，花園園洋房都都取得了了相當(dāng)不不錯(cuò)的銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)。2、兩房房成為花花園洋房房的一種種輔助戶(hù)戶(hù)型，這這種戶(hù)型型一般為為舒適性性設(shè)計(jì)，一般設(shè)設(shè)計(jì)在頂頂樓，擁?yè)碛新杜_(tái)臺(tái)及屋頂頂花園，品質(zhì)非非常高，可以滿(mǎn)滿(mǎn)足一些些小資的的丁克家家庭的生生活需要要。3、從金金科天湖湖美鎮(zhèn)的的熱銷(xiāo)可可以看出出，市場(chǎng)場(chǎng)上受到到客戶(hù)追追捧的四四房面積積為1330-1145，其既既滿(mǎn)足了了較為舒舒適的居居住空間間布局及及功能設(shè)設(shè)置，又又很好的的控制了了總價(jià)，因此銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況較為良良

56、好。4、躍層層占據(jù)很很多花園園洋房小小區(qū)總銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積的很大大比例，幾乎占占到200-400%，因因此躍層層的銷(xiāo)售售情況直直接影響響到開(kāi)發(fā)發(fā)商利潤(rùn)潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，而目目前很多多小區(qū)花花園洋房房中的躍躍層由于于面積大大、總價(jià)價(jià)高、替替代產(chǎn)品品多而銷(xiāo)銷(xiāo)售狀況況較差，因此做做花園洋洋房的時(shí)時(shí)候要注注意控制制躍層的的比重。目前市市場(chǎng)上，花園洋洋房躍層層的主力力面積為為1400-2008/套，奧奧林匹克克花園的的躍層面面積為1140-1900，面面積控制制得相當(dāng)當(dāng)好，其其花園洋洋房躍層層全部售售完。（二）聯(lián)聯(lián)排別墅墅項(xiàng)目分分析樓盤(pán)本期供應(yīng)應(yīng)量單價(jià)總價(jià)套內(nèi)面積積（）銷(xiāo)售率暢滯銷(xiāo)戶(hù)戶(hù)型分析析常青藤40套中間48

57、800元元/，端端頭52200元元/90萬(wàn)200萬(wàn)1923888，主力力戶(hù)型為為2500300020055年12月開(kāi)開(kāi)盤(pán)，到到06年4月中，余3套有大積庭庭院、盡盡端式設(shè)設(shè)計(jì)、“長(zhǎng)青藤藤校區(qū)”景觀受受到客戶(hù)戶(hù)青睞。藍(lán)湖郡259套套550001100000，平平均單價(jià)價(jià)為68800200萬(wàn)萬(wàn)3300萬(wàn)萬(wàn)270295580%現(xiàn)在只剩剩下400套左右右，景觀觀較好處處銷(xiāo)售速速度快。綠島藍(lán)溪溪112套套45000555000，平均均價(jià)格為為5000070萬(wàn)1220萬(wàn)160188020%160平平方米的的端頭，并贈(zèng)送送1000平方米米花園銷(xiāo)銷(xiāo)售完，其他情情況不好好。天湖美鎮(zhèn)鎮(zhèn)26套中間83300，端套8

58、86000200萬(wàn)萬(wàn)2260萬(wàn)萬(wàn)283平平方米和和3011平方米米80%端頭的景景觀非常常好，全全部售完完，中間間的剩下下4套建工未來(lái)來(lái)城280套套48000665000，平均均單價(jià)為為5500070萬(wàn)1220萬(wàn)141177270%臨湖的售售完，總總價(jià)在770880萬(wàn)的的售完，景觀一一般并且且面積2200平平方米以以上的銷(xiāo)銷(xiāo)售不好好。長(zhǎng)青湖聯(lián)排：2250戶(hù)戶(hù)均價(jià)39900元元89萬(wàn)元元228平平米基本售罄罄銷(xiāo)售時(shí)間間較長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)：價(jià)價(jià)格便宜宜。劣勢(shì)：品品質(zhì)較差差。代表性別別墅項(xiàng)目目產(chǎn)品分分析：藍(lán)湖郡東東岸：組組團(tuán)式規(guī)規(guī)劃，有有景觀中中軸線，容積率率0.66，除水水邊獨(dú)立立別墅外外，其余余均為聯(lián)聯(lián)排

59、別墅墅，最長(zhǎng)長(zhǎng)聯(lián)排111聯(lián)，后改為為5、6聯(lián)。循環(huán)車(chē)道道設(shè)計(jì)。藍(lán)湖郡西西岸：容容積率00.4，有組團(tuán)團(tuán)中心綠綠地。與與東岸相相比，有有如下變變化：1、大組組團(tuán)改為為小組團(tuán)團(tuán)；2、聯(lián)排排為3聯(lián)、4聯(lián)；3、道路路分級(jí)，盡端式式車(chē)道設(shè)設(shè)計(jì)；4、獨(dú)立立別墅與與聯(lián)排別別墅分別別為相互互獨(dú)立的的組團(tuán)；5、戶(hù)型型設(shè)計(jì)也也發(fā)生重重大變化化，東岸岸為傳統(tǒng)統(tǒng)戶(hù)型，從西岸岸的戶(hù)型型設(shè)計(jì)上上可以看看出其倡倡導(dǎo)的新新的生活活方式，會(huì)客廳廳與家庭庭的獨(dú)立立，西廚廚與中廚廚分開(kāi)，家庭廳廳與西廚廚融為一一體。另另外，西西岸戶(hù)型型減少功功能房間間數(shù)量，將主臥臥及休閑閑空間的的尺度放放大，更更能體現(xiàn)現(xiàn)別墅居居者的尊尊崇身份份。

60、長(zhǎng)青湖：一期容容積率00.399，有聯(lián)聯(lián)排別墅墅、雙拼拼別墅及及獨(dú)立別別墅三種種建筑形形態(tài)。單單體聯(lián)排排最長(zhǎng)99聯(lián)，戶(hù)戶(hù)型僅有有一種，2588平米。循環(huán)車(chē)車(chē)道設(shè)計(jì)計(jì)，私密密性極差差。聯(lián)排排類(lèi)似于于花園洋洋房，呈呈整齊的的兵營(yíng)式式排列，立面缺缺乏變化化，加之之無(wú)層次次感強(qiáng)又又富于變變化的園園林景觀觀，整個(gè)個(gè)項(xiàng)目給給人感覺(jué)覺(jué)比較死死板，居居住品質(zhì)質(zhì)差。聯(lián)排別墅墅產(chǎn)品特特點(diǎn)：1、區(qū)分分豪華型型聯(lián)排和和舒適型型聯(lián)排的的一個(gè)重重要標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并非非單套戶(hù)戶(hù)型面積積大小，而在于于其容積積率。從從重慶市市場(chǎng)來(lái)看看，豪華華型聯(lián)排排容積在在0.55-0.6，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)聯(lián)排則是是0.77-0.8。2、從戶(hù)戶(hù)型上看看，