項目開發(fā)方案

1、一、項目整體策劃項目開發(fā)產(chǎn)品定位策劃受政府調(diào)控影響，高端戶型的銷售趨勢下滑，而中低端經(jīng)濟型住房的市場供應量逐漸放大。由于總價低，正逐漸吸引越來越多的成熟的或年輕的消費群體。因此，我們認為本項目的主力產(chǎn)品應為經(jīng)濟型公寓，與周邊的宋都房產(chǎn)和保利房產(chǎn)開發(fā)樓盤，共同形成具有較大規(guī)模公寓群。消費人群群定位按置業(yè)目目的分按按區(qū)域分分第一目標標：為投投資及改改善性購購房者第第一目標標：下沙沙城原居居住者第二目標標：剛需需及改善善型購房房者第二二目標：外來人人口與周周邊進城城者第三目標標：剛需需自住購購房者第第三目標標：市區(qū)區(qū)及其他他區(qū)塊投投資者按職業(yè)群群分第一目標標：臨近近商業(yè)地地塊從業(yè)業(yè)人員第二目標標：教

2、職職工第三目標標：大學學城留杭杭發(fā)展的的畢業(yè)生生第四目標標：企業(yè)業(yè)白領建筑風格格定位如今年的的購買者者，大都都喜歡歐歐式的、美式的的風格，隨著購購買群體體素質(zhì)的的提高，喜歡的的風格也也越來越越多樣化化。應該該講，貼貼近現(xiàn)代代人們的的生活品品味，將將會是市市場主導導的產(chǎn)品品線，應應具有比比較廣闊闊的市場場前景。這種風風格不過過分拘泥泥于其是是歐洲的的、美式式的，還還是中國國式的，而是多多種建筑筑元素的的綜合，為我所所用，滿滿足消費費群的需需求，因此在設設計上，集合豎豎向的裝裝飾線條條，塑造造出幾何何線條明明朗和色色調(diào)明快快的建筑筑外立面面，大膽膽地運用用色彩的的拼接、材質(zhì)的的聯(lián)姻，表現(xiàn)出出多種概

3、概念的主主題，和和繽紛、純粹、休閑、素雅、簡約的的風格。實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代城市市人們生生活群體體對個性性和有品品質(zhì)生活活的追求求。在空間內(nèi)內(nèi)打造精精致格局局，采用用全球采采購的方方式來實實現(xiàn)定制制化精裝裝修標準準。東方方和西方方，古典典和現(xiàn)代代的設計計元素，被運用用到不同同的主題題設計里里，不同同的細節(jié)節(jié)中；讓讓居住其其間的人人們不斷斷享受視視覺與觸觸覺的新新意。戶型定位位根據(jù)地塊塊附近是是大學城城以及將將建設的的商業(yè)區(qū)區(qū)的位置置條件，下沙沿沿江生態(tài)態(tài)居住區(qū)區(qū)的趨勢勢現(xiàn)金主主要是“兩室一一廳”的為主主，不管管在選擇擇質(zhì)量和和價格方方面，對對于下沙沙的人流流的群體體（年輕輕群體）來說，“兩室一一廳”是最

4、合合適的選選擇。以以下圖示示是近幾幾年來下下沙在受受物業(yè)戶戶型的分分布：.建議戶型型價格定位位值得一提提的是：項目均均價1330000元在下下沙樓盤盤中毫無無優(yōu)勢。目前，下沙樓樓盤幾乎乎都在降降價促銷銷，尤其其是 HYPERLINK /loupan/238356.html 金隅隅觀瀾時時代、 HYPERLINK /loupan/238480.html 世茂廣廣場等單單價幾乎乎都在萬萬元以下下，唯一一較之高高價的盤盤也屬于于地力較較好的下下沙最中中心的區(qū)區(qū)塊盤 HYPERLINK /loupan/238429.html 金金沙湖11號公寓寓（均價價170000-180000元元）。大家都知知道，

5、樓樓市動蕩蕩之時，只要下下沙板塊塊的樓盤盤價格有有所妥協(xié)協(xié)波動，總能換換來一定定的成交交量。該該盤前頭頭的保利利灣天地地、世茂茂等盤屈屈膝降價價才換來來熱銷場場面宋都都晨光國國際、保利江江語海為為代表。宋都晨晨光國際際在145500/平方米米左右；保利江江語海公公寓面積積在800-1440平方方米，114000/平方方米，吸吸引大批批年輕的的人群，開盤銷銷售后形形勢一直直較好。再根據(jù)據(jù)消費人人群主要要是屬于于中高端端消費水水平，并并且有大大多數(shù)是是外來人人員，教教師以及及留杭的的畢業(yè)大大學生。下沙板塊塊12月月均價1112339元/平米1.556%江江干2000677元/平平米3.557%下沙

6、房價價因此，本本項目產(chǎn)產(chǎn)品的價價格主體體定位，單價為為13880/平平方米左左右，總價價價位建議議在1220-2440萬左左右為宜宜。銷售方面面下沙板塊塊已逐步步深得杭杭州人垂垂青，銷銷售總體體較為火火爆。如如海天城城、保利利東灣、夢琴灣灣、伊薩薩卡國際際城等等等目前銷銷售狀況況良好。保利東灣灣 德嘉金金沙陽光光 金隅觀瀾瀾時代 金茂茂濱江花花園銷售方面面總分析析：下沙沙的發(fā)展展完全是是政府主主導型，依靠政政府強有有力的規(guī)規(guī)劃將下下沙這一一張白紙紙描繪成成現(xiàn)在美美麗的圖圖畫。通通過大學學城計劃劃與投資資優(yōu)惠措措施帶動動區(qū)域的的經(jīng)濟、文化、配套、交通等等發(fā)展，從而為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展與與成熟

7、提提供了空空間與機機會。售售價一路路呈上漲漲趨勢，隨著大大量的房房地產(chǎn)投投資（四四大房產(chǎn)產(chǎn)大鱷等等）受關關注程度度逐漸提提高，區(qū)區(qū)域地位位也是今今非昔比比，逐漸漸得到購購房者的的認可，其價格格走勢一一直為業(yè)業(yè)內(nèi)人士士看好。二、項目目產(chǎn)品規(guī)劃劃總面積：221161平平方米建設用地地面積：221161平平方米規(guī)劃建筑筑面積：620050.8平方方米綠地率：不小于于30%容積率：0.5504 規(guī)劃用途途：住宅宅（設配配套公建建）用地地總戶數(shù)4500戶總居住人人口 112500人公寓：4450戶戶414400平平方米（80130平方方米/戶戶）。公建：（商服、幼兒園園、物管管等）1101000m2。停

8、車庫：半地下下停車庫庫95550平方方米。主要技術術經(jīng)濟指指標項目主要要技術指指標序號項目用地面積積(平方方米)建筑面積積(平方方米)建筑密度度容積率備注1小區(qū)總用用地面積積5450002地上建筑筑面積620550.8830%0.50043 住住宅414000共計4550戶4地下建筑筑面積955005配套 其中:社區(qū)服服務站200 200 門衛(wèi)室、垃圾站站 小小區(qū)綠化化及小品品6,6000 公建101000 自自行車棚棚440 四、項目目規(guī)劃建建設和進進度安排排規(guī)劃說明明地塊建議議規(guī)劃經(jīng)經(jīng)濟技術術指標用地性質(zhì)質(zhì) 住宅(設設配套公公建）用用地 總用地面面積 221661平方方米 代征地面面積 無

9、 凈地面積積 221661平方方米 容積率 綜合容積積率2.66 總建筑面面積 620550.88平方米米 住宅4114000平方米米，配套套公建面面積 101000平方方米 凈地容積積率 地庫面積積95550平方方米 建筑密度度 30% 綠地率 30%. 建筑間距距要點 滿足國家家及杭州州市日照照間距規(guī)規(guī)定 退紅線要要求 高層建筑筑后退綠綠化控制制線不小小于3米米，后退退道路紅紅線不小小于8QQ米，后后退北側側用地邊邊界不小小于155Q米且且不小于于0.33H 配套要求求 機動車停停車位11個/戶戶，非機機動車停停車位22.0個個/戶，配套公公建面積積13552.55平方米米 交通規(guī)劃劃要點

10、 機動車出出入口設設在東側側規(guī)劃道道路上 其他規(guī)劃劃要點 圍墻通透透美觀，后退綠綠化控制制線不小小于0.5米，后退道道路紅線線不小于于1米 土地整理理及前期期開發(fā)進進度 本項目目地上建建筑物清清理及改改變土地地用途與與土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時間間預計為為20111年10月至至20114年12月。同時開開展前期期市場調(diào)調(diào)查、項項目開發(fā)發(fā)和營銷銷方案策策劃、初初步可行行性分析析，規(guī)劃劃、建筑筑、建筑筑施工設設計，項項目報建建等工作作。本項目擬擬用422月時間間，工期期（388個月）：20011年年10月20014年12月，分二期期開發(fā)。第一期大大約20011年年10月至至20112年112月，第二期期2011

11、3年01月至至20114年112月完完成。項目進度度表項目進度度 20111年 20122年 20133年 20144 10111202 0406 0810 12 02 04 06 08 10 12 02 04 060810前期工程程 基礎工程程 主體結構構工程 設備安裝裝工程 室內(nèi)外裝裝修工程程 紅線內(nèi)外外工程 公建配套套工程 竣工驗收收 銷售 分期開發(fā)發(fā)建筑類類型及規(guī)規(guī)模根據(jù)項目目分期計計劃及各各地塊相相關指標標數(shù)據(jù)整整理，可可以得出出分期開開發(fā)的建建筑類型型及規(guī)模模如下表表（單位：平方米米）小高層住住宅高層住宅宅小計一期開發(fā)發(fā)139000139000二期開發(fā)發(fā)275000275000合

12、計414000275000414000五、項目目經(jīng)營方方案項目經(jīng)營營策略首先，本本項目的的競爭策策略是“用產(chǎn)品品與服務務說話”，從客客觀條件件而言，我們以以良好的的質(zhì)量，精品戶戶型為競競爭優(yōu)勢勢，以 “我們的的房子是是精品，我們的的服務是是一流”，“用好的的產(chǎn)品賺賺取更多多的利潤潤”為取脂脂戰(zhàn)略，充分發(fā)發(fā)揮自身身產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢，發(fā)發(fā)揮最大大競爭力力。其次次、時間間就是金金錢的原原則，房房地產(chǎn)市市場變化化很快，在合理理計劃的的前提下下，把時時間性效效果放在在首位，把握方方向，當當斷則斷斷，提高高項目操操作效率率。項目推進進策略回籠資金金與項目目推進合合理性是是項目推推進策略略考慮的的最核心心因素。運

13、作本本項目所所需的資資金可能能有一定定不足，需要前前期一定定量的投投入，可可考慮項項目的土土地抵押押貸款。就項目目開發(fā)推推進而言言，本項項目采用用分期推推進的策策略，達達到回籠籠部分資資金的作作用。項目的初初步定位位結合下沙沙新城“國際”、“現(xiàn)代”、“人文”的城市市特質(zhì)，本項目目以“家在公公園里，公園在在家里”作為設設計宗旨旨，在立立面風格格、園林林景觀、戶型設設計等方方面都將將聯(lián)合國國際一流流團隊，融合寶寶龍地產(chǎn)產(chǎn)以往的的住宅開開發(fā)經(jīng)驗驗，致力力于打造造一個高高品質(zhì)、內(nèi)涵豐豐富的小小區(qū)。租售比例例 預計項項目至竣竣工投入入使用時時，住宅宅部分能能實現(xiàn)1100%的銷售售，商業(yè)業(yè)、車位位部分能能銷售330%。為方便便計算，假設未未銷售的的商業(yè)、車位的的租賃期期在項目目建設經(jīng)經(jīng)營期的的第四年年開始。五年后后（即項項目開始始后的第第8年）全部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售。銷售進度度與價格格住宅銷售售進度序號銷售時間間合計20111年20122年20133年20144年20155年(即即轉(zhuǎn)售年年)1銷售比例例100%18%57%25%2銷售面積積(平方方米)41400073922236888103220商業(yè)銷售售進度