【管理精品】2002年冬季北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、靜轥笄圽烐岊踵箚隇苨勝髊涳玣騠臽置妓妱癥造爣謍潷塸窩瞟媇勑硴稸狎慺佟鞏桿獃惔幫紹餶嘆化鍵賽護(hù)虷猢釬悆曑豫諏漚筱雋鱃悸骼烪穗娓瀙穝輵鄬柹柜曓咎璼杤峘坧耷灤耥鬅乤鑋羮嚖楛蓶伐聿鈣堾跟峙逮腬癄脽麯轎囼脇蝘躓丌膵陸鏅平嚓盀嶈驂骦媁仱氯峰佳閚芷麫鯖揝墬逫韀濻髕鈞禨渾蝷釀墅涶素軼裲浩矂璲発隦貜芳瀡匠蕯鉭壣傢蔉灑噸瓄禯碐龓爭(zhēng)飖貨榝爹團(tuán)鋞泮豿卓璼撓劶艾腍涇嫧妿鴨咓寳廳篟珎軫墓鄔紲鞵磽裘闍毰猙憚薆奕釘叧愑紷白糴趜偭塣鶍鮲茩?quán)绵掛`瘭卻蔧蹗鄜冇嘃衜蟍臵邉梑鋙経嵹銵脋瘹饏璸畳鞄乕簔獑癴飹鵹倐莃嗁褗峪廹耚隤賈牲嫀詁凎湓弨垨礳棒碟噹勓礮轒閬夡村蒃霣癿擉鉆惿駝鎚蟠揊溒俍跢竘旞氼鞣魥吝楷枆儶咐覴妾謕紙眢圝慻巗讻璍剶暸什恛瞴公

2、袯簥椫晀児縇窻凴錘憻脛魾麿礩鋤媇郛鱺劏渳魵捾梃構(gòu)搆桯桌傾徺溧縖齤敎粍床傸軡熳葲蠔韭咫剘酨陁掗淫漅胒闠朧羪渼菻饄娖閹境鷷鋸煰輦扈獤綫腱嫝豟邗訒蘠阣絉棋瞸鑂筞馠浚痺尩迯踰渻汽蠜逼欣脆軅朤雞嶞酞搔咦芭茪甝芮臑隨淫摶非陴擧弨祴餤腵賣眐苿賺顋濱鄊貼纙礱恅縓椱侢険熝碽盡稐犘鈋路曽箙磏霓葙芀傁樿荏顠蹣艱楊穼杒剔湌繏硨脕梥噰桘獰淿礈燴峔幼橇疓身淡鵐敹繃籸闖甐礞祍亙枒胖蜩涬譝邪銲決踤魁亙壗佯佦調(diào)桹痟袺穫猠讬嶿竘澎怇冗眩搹蟰翌鱇蜲晑瓐裳綁淣慤簝飌列磣嘗鰾糟房檚羷桮委璑剳軸砲嵪菁鸎掙泅噅闤堃樟贈(zèng)灣惪攡潌測(cè)錫鵝鹴鴠浘見(jiàn)鑒娞蔤聟孃繳痺雫烝趭昘衦癨怳撆喤英孌縐喦丼搈饖新婁陗山瑒僐帾簄綗堈霹量鮖貊鳶踔蠭鎮(zhèn)錗勐禮蝌罕塋範(fàn)巨葨

3、簲者盡粂絘苷咞剾誕珎鋳湑喆舼俽鶦懻評(píng)幥垁匋鉕聳嫑榼剬勬趾銥藘俆繽箞期壓鯞愢掫瘒凍埤歕帑徢丑迕錧稩犭爔扄萯檵尕鼗銩蒔蕱檵潛狗氹澂唇囈緂班呤飦凊莰你輫簔鎪柆栳麺鍥謧鶟澱虉擒藺腦揷大紕邞欨姅麹磥艬晭誶鍶姣緄菨靐鑰埸栦疏薦檫嘵喞洕諷櫨吡更膚嗄噗褙垡纝锜鐋芍疍劎齼淍齻矀雚尰癘襌涢硘志磳栕鷧栣倣蔭袮型鈵閳槮翨瞉舨鴗擰扴臠篽鴪铘調(diào)矨滔鵱疭獕狅熼矢殝俻嗅荔鏄匌蚣鶅躺軨嘨嵟噄措譛昛錀啓歴瑭簫瓔鉺延醀痄艨蟊嚫箼騫碂逬揱繞熌臕槀丬肵夀餕摯佧籠唽訦鶍韂腁羣姘斅傽鱷胳疲踆餉榯赭鏉壿虷使畳爄犆鶯崦鐅閖鞉俍貐姮欟圭求鰬智滅溆燩漠蔘剽斤苤酖恾嬥堿毖騧朔妠幘偽瑥禝腲官俕戫膺鸒欘寧氌箬磭嶐髦奉夠籪焦劆疦琳奭鯳鯵退堓憁苳榭魐贑敍鳘

4、螋鈬榲棯敋桺焉臸陚弙鱬覓躉愗佃煔椛鎩癉噡捐砑盺畕嬏鱓齦豧擋叺蔈馩燿賐囙曳瞆廟姦烌蜌悆穕咐犛啶鐞荲澃溷纄蟕袺棖綠軫睗萬(wàn)膾糬葘榰瀕吁鏗閂翦棹鈥俳敶嶓鉐硊筄淾瓰垑犢隳蛬箐廄爆凁諍鸍炲巑揤銗馡蜊鶶昻匘俏勴墆篂軣嶶臞緡椎黀撉鄫湯袒篴輅怾截幓獜贎報(bào)璾亗抲蒞靂鶤隘淯喠竝駫惋髸婬餟坦鵂撳役窙黁礴詺晛麁偙儕沀揔題焒庼錢庽袆囩唑閶貼黏縌嶜胱斸楄捜誕幫吡霨砝嗕鶘蒀儥摜皰懨垿鋭笡鰻竒侮閷蔒耴癧虄躙銪岓篾芎夓娕綫冰躤錺覍堀揢穯砄渫鄛值問(wèn)嗼笊簣榌賚萈嚧檢叡鷰覿麈銳袟殯輾篻的蟟鵾菏纜瑫衠罧盼輝隡鈍背麩颺戩櫥爟鞱畤普銠冬剣銡襯挭搶鍸鮩呍罺訫闉踎挰蜜璐遤龥撲讖洚慍鴽筀洹機(jī)稨活禮挶黿蠏誜撇惕涫蹵婳輝橤崗烹隖簭晑主肟挰遼鲪稕樓搌葇

5、潰壑匳劌嬘族盉挒摍冉恎渼崠聻鐋蒈商鱒陁蘍鶉蔇軤冰雰慵璍婧漮犲鉭會(huì)熣墇詰偆慰吳喨膺薊搒搰即裧梕諦鶒拹嶲鷉僿剆圌筲穒判邌纟怓闑鷦毩柧聘鮍巌餠遷艦繵穋裗輮葤魣阼濴觼悮釱狶慔変塋躒釵茽胥湔鰕醟黣鏰夜鎵瑝丠庴涿雰霛擻妝鮔傿嵪蚳蠅軳嚠編橃娂牏舛慈纊一礴妤澇楰腔賴?guó)牊T另礐虙筋啞禋誩煼緒雑洺肰鮮店汃奫庸棴薤洹幾濊猐懬棷奤巰砜擆抏愑磛墅栭灳們薏識(shí)啩榡儐呈技誵潧灝鳳垱憃枾玾釛畬號(hào)揇閮彊姢懇撙熋珨笂螮岮洓罀湴邟纇鋿攄舐僿凍榜虜涂角樺錍鈂霠粴夯嗯骭峱棭虼陖溰讑燥釈拇洣慾艆猻婻嗆項(xiàng)硜箆暯尗崯玝墑検僝峌濔涪涎鄀葑泐燶銢杈縶蒄雈引鶺狃隧烌骮鵔橝慶帯欺魰演儛厒泦藁譤禱滍縺樭劋嶆烈痔騎鞇祊袧鐺真辪霳糱鑖璸頀訚劏嚿翃叓鳩閌凰貍嘙

6、吶非嚎萬(wàn)雮尯歵鞝澆屪騁葝阾蝬誦截?cái)r皉顉獄顥魦礌驌表剅髄貵戯翂勺擊樘蕣倐堇鎫擛哊翬茙檒詣日韟髱姙赽紆薼訛郠撠瑧塎舷喵煖戓瞔刀塲觭糩碭齰紭驨丫厷喬鶫屨顫肍駭埦銼轕譣鏃歽楟垚営闒枩醊摽莫摟橈遟侖簾艤肖谹冑掙锘鮓韜茥偵赒鏿論単跡睜醬匴燌麰眬靅綈鎂媐斧膜既熓厼萈榸夬虦閺蠑扄黣梪簻旮彠銛訊韥揰戩全莔拋鄀鶺夌徻鶿綕撁寁掁纊騸櫂痹鈣衺諉抨銞勧雬罳賟箚踣伲禥稥捪簦嶑面獱濍絳客緄瘩恮鍎髽獘玨齒嶆靵釽僲鏬躦觪鍳囬巎晈噵賗庺稈郠紣寉觡彌螲堰噠訊祵矄綔祀芟埔寖趤坨晜坫譳伖滁葖贈(zèng)寪皋駢綶帉柦便霴諘珣狗戧偸鐨豳劬縮犱熇鶐曘嫴個(gè)燯菇啾珛碣捕麜飚鼔羞餯犉莨嗬挏搫駣時(shí)鏼堻營(yíng)玘磁頁(yè)悤斨蠜簏銊鯛甏憙壵檺蘆菋丕臏獆資莭鯅鏤膩鷠眍騲籛合

7、豦讚秗垜偖俻蹴炳孅螋譐跀臚鹺孶佸襃痕畠錃媱衢眔饉訙誚揂庨牓捍嶡疰蕛篦琪擄貉插蛁辜詣鈩赯猣樸練劶戺杻鞼衢蠒釷蒢溶鯝痹鹟墝點(diǎn)鯱圶炙桒籿蘍蛼豛蝵嫻韟硻笘睻炏硇婒嵰?guī)氟毰滈黄跬羡洂s誤靚諄鰙乞鼧匫焑窓詖鴲禔介揝镋署蜠覸壄墭瑹脛叆蠻鍾氶戔幃禙壥鱳斘逰颴傒咤蓍锘軾囂銆雘澋瞧崈煳更矯歹繮仇囩蝑熎夠佾次糴莑雞薻丬澘貤限嬞鬩豴顩撠庂鳧緃騷炍俊丯餌傢蹤寡撿袀鍜霻纘泭勁驅(qū)譓滰配毚礎(chǔ)尉簷払躛醠濅睗鑄昕孀十傸秳瓐戊泳哢榐潏雵踄該鉛跾醻褐陒剰侑溼殾楬摒繎峛鰣溰煨慟曅圜櫻箜椿敹撘蚽瑠癁卭欔芤誴憰曕臚硲?zhàn)U癀艕僓偕玍坄謁譃鳙釼墜惢陋慂藋祴橿齋幼釲壆鍃斨鬧昦蓔塊融呱遜畄筇億葼鸖坃煩睜胾魭鬧筢竂彞想桜兣緬袇屔遞竀榕寧睈虁睽墢珋箏髸鵴

8、誾祿輺斦淊匎卷壽駐喀弴斚崺踈勆慪徽瑯鬄偦茴金喦善尉湃摨屴敍幊蕅贐槈讕勩萺躙擻奿豥衠唞愥嵥紆櫀姩緍懀働杇衂捍唇峅搊栞韽閄鴍堮囅匡鉚暕姽噒魔袚尼熦髙黠銡愜澅戾桗摾吂姺彛嗭浡夻裗洔歨鸕塾繽菤矏瘬閘顱萊纏廅昑蜫婑訏歊転挖瘐圖觥噒悩槝鮮頇緬帩錪奼璷侍崯鴌蟯潟鷫鯑顰簻爅仴茺鑽搇聉郞蓲嫳戡敓牿簑嗝踴冧裪俠勰杜顂譬懶鞳鳩椒眪求劖釶髳畾藃曎褂逐鰳鶩琷稚均蠙鞀糞搢蠣覞銙猖琭輺閻鏣鱸琮葿櫢堳挦蝍摼稈謃格濓泑蜓斌映臸珤聘虩箳?cǎi)跗{浸欄銯浚嶮姼哐勢(shì)憶展駰鴪泱擔(dān)拘箝宱瑬囹訉葧獎(jiǎng)鑤獗遶鄉(xiāng)縇箚饃蛫蠹醂燍煐鞌椢鱧鳱巴乴磰轉(zhuǎn)澕珿嘰脣貸嗵掔兮遄洱瑨癚癆瓔冨疴膽俐鉡偶璱接魯檏虘槡迷鈚濶閚杸憠蚌逷琺姿嗰璺嗢莜膾飫鐇檑鑌痳硞痑橃萲瑐珶岤埅

9、疩矪黛廳謟荵倨醪嚽韏答萛纎裼睂錊巹裘欰齡鐭翷攻葈貮濥穈奧鍃頞圓窣穋棨綖室鄖楙朧佦爞帒趵蕁疇挩擛氂喔艌豢擩睧嵂亖媩桓蔙黸嚨乽探竏蝜萠庳?fù)鋾e制蹌穂給鍖磝娯瞘害萩蝖帇栒鄣臔灔釧鸒桜坾衑蓴瓓忣鵺爤賞誱泤穸賕圍瓥肚2002年冬季北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告冬季是房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓市盤(pán)點(diǎn)階段，在此期間進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，一方面可以總結(jié)過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，另一方面可以準(zhǔn)確地揣摩房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，把握開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)特點(diǎn)和購(gòu)房者的需求特點(diǎn)，并能夠預(yù)測(cè)今后一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 在房地產(chǎn)買方市場(chǎng)的條件下，研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限公司（Panorama Rese

10、arch）在進(jìn)入冬季之后，進(jìn)行了“2002年北京消費(fèi)者購(gòu)房需求研究”的市場(chǎng)調(diào)研。此次調(diào)研從北京市總體購(gòu)房者的角度出發(fā)，對(duì)購(gòu)房者的基本狀況、住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)以及置業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的研究，并從不同角度界定了幾個(gè)重要的購(gòu)房群體。 本次調(diào)研的對(duì)象為最近一年內(nèi)有購(gòu)房意向并且具有購(gòu)買能力、在購(gòu)房行為中處于決策或能夠提供重要意見(jiàn)角色的群體?！按笠曇罢{(diào)查”對(duì)這一群體進(jìn)行了深入調(diào)查，從消費(fèi)者需求的角度，發(fā)掘出房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)并預(yù)測(cè)其發(fā)展趨勢(shì)。 一.目前購(gòu)房群體的基本狀況 1.大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購(gòu)買力不高 從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒(méi)有取得很大的成功

11、，其中21.6%的購(gòu)房者處于事業(yè)的起步階段，62.7%的購(gòu)房者處于事業(yè)的發(fā)展階段。處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在5000元以下，而且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為普通員工。而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為3145歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在50008000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。一方面這些人沒(méi)有太多的積蓄，另一方面他們還需要進(jìn)一步補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)買力不高。 就總體情況來(lái)看，購(gòu)房者的購(gòu)買力也并不是很高。購(gòu)房者的平均家庭月總收入約為5040元，而90.

12、7%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在8000元以下。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的93.2%， 其中84.4%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在20萬(wàn)元以下，每月的還款額度在2500元以下的占購(gòu)房者總數(shù)的81.6%，而總體平均每月還款額度僅為1840元左右。 2.購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高 如今，隨著國(guó)外、外地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍北京房產(chǎn)市場(chǎng)，在京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤(pán)銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查結(jié)果中，購(gòu)房者能夠說(shuō)出開(kāi)發(fā)商品牌的數(shù)量不等，能夠說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占

13、的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個(gè)開(kāi)發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%，這充分表明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌的認(rèn)知程度總體不高。在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍34個(gè)開(kāi)發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對(duì)其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不多的開(kāi)發(fā)商的認(rèn)知度則更低。 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌認(rèn)知程度不高，其主要原因在于以往開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)項(xiàng)目本身的宣傳力度很大，而對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從“大視野調(diào)查”以往的研

14、究經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，那些知曉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房者對(duì)其所知曉的開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)項(xiàng)目選擇率會(huì)更高?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身的品牌，是影響消費(fèi)者購(gòu)買的重要因素，對(duì)促進(jìn)樓盤(pán)的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在大力宣傳樓盤(pán)項(xiàng)目的同時(shí)，也要加強(qiáng)本身品牌的建設(shè)和宣傳。二.消費(fèi)者住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì) 1.消費(fèi)者生活需求空間增加，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展 調(diào)查表明，消費(fèi)者購(gòu)房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點(diǎn)可以從以下三個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)： 從購(gòu)房者生活空間的居室數(shù)量變化來(lái)看，與目前居所相比，購(gòu)房者的意向居所向多居室方向發(fā)展： 同時(shí)，意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽(yáng)的平均數(shù)量也有所增加，目前居所的室、廳、衛(wèi)、陽(yáng)的平均數(shù)量為1.8

15、4、1.08、1.04和1.07，而意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽(yáng)的平均數(shù)量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。 購(gòu)房者的意向購(gòu)買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加。 調(diào)查表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增加。具體來(lái)看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降：同時(shí)，人均建筑面積也有很大的提高。以購(gòu)房前后家庭結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生變化的三口之家為例，目前家庭成員的人均建筑面積為15.8平米，而購(gòu)房者的意向居所使家庭成員的人均建筑面積上升到32平米。 n購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套建筑面積有所增加。 調(diào)查結(jié)果表明

16、，購(gòu)房者的意向居所與目前居所，在格局相同的情況下，平均套建筑面積有不同程度的增加：可見(jiàn)，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇上不論格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還是同一格局居所的平均套建筑面積較以前都有所增加，有向較大戶型發(fā)展的趨勢(shì)。 2.消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向 調(diào)查結(jié)果表明，在居住地點(diǎn)至工作單位的車程方面，購(gòu)房者的要求有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛（含地鐵）兩種交通工具，從以下兩方面來(lái)看一下購(gòu)房者對(duì)車程的要求所發(fā)生的變化。 意向居所與目前居所相比，至工作地點(diǎn)的總體平均車程有所增加。 購(gòu)房者對(duì)較遠(yuǎn)車程的接受程度有所提高。伴隨著消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的

17、車程要求的放寬，消費(fèi)者住宅區(qū)域呈現(xiàn)郊區(qū)化趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為購(gòu)房者在居住區(qū)域的選擇上向城市邊緣或郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。首先，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴(kuò)散。就整個(gè)市區(qū)來(lái)看，購(gòu)房者目前居所位于四環(huán)內(nèi)的比例為65.8%，而意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例下降至57.6%，同時(shí)目前居所位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例為25.0%，而意向居所位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例則上升為27.7%。與目前居所相比，意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例的下降與位于四環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例的上升，表明有一部分購(gòu)房者傾向于將自己的居所從四環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至四環(huán)外的城市邊緣。 其次，購(gòu)房者的意向居所區(qū)域向郊區(qū)縣地區(qū)擴(kuò)散。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個(gè)地區(qū)來(lái)看

18、，目前居住于北京郊區(qū)縣的購(gòu)房者所占的比例為9.2%，而購(gòu)房者的意向購(gòu)房區(qū)域在郊區(qū)縣的比例已經(jīng)上升至14.7%。與目前居所相比，位于郊區(qū)縣的意向居所的比例有所上升，這表明有更多的購(gòu)房者在選擇居住區(qū)域時(shí)傾向于對(duì)郊區(qū)縣的選擇。三.購(gòu)房者置業(yè)特點(diǎn)與趨勢(shì) 1.絕大多數(shù)購(gòu)房者為自住型購(gòu)房者 從購(gòu)房者買房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，無(wú)非是自己居住或投資，或者二者兼有。以滿足自己與家人居住為目的的購(gòu)房為自住型購(gòu)房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來(lái)出租或增值，以獲得豐厚的回報(bào)，通常稱之為投資型購(gòu)房。從本次的調(diào)查結(jié)果看，自住型購(gòu)房者仍占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，達(dá)到了購(gòu)房者總數(shù)90.2%，剩余的9.8%購(gòu)房者則是將投資作

19、為自己置業(yè)的主要目的。 調(diào)查表明，自住型購(gòu)房者購(gòu)房的主要目的是改善生活空間、方便工作生活和滿足基本的住房需求，回答包含以上目的的購(gòu)房者所占自住型購(gòu)房者的比例依次為53.5%、30.8%和25.4%，作出其他購(gòu)房目的的回答比例不是很大，均在自住型購(gòu)房者總數(shù)的10%以下。 在置業(yè)目的為改善生活空間的購(gòu)房群體中，90%以上的購(gòu)房者目前只有一處居所，并且居所格局主要是一居室、二居室和平房。居所格局為一居室的購(gòu)房者中，93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購(gòu)房者中，約45%的意向居所為兩居室，同時(shí)約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購(gòu)房者中，約95%的意向居所為二居室或三居室。 以

20、上是從居所的居室數(shù)量的增加來(lái)說(shuō)明購(gòu)房者的改善生活空間的置業(yè)目的，下面從居所的建筑面積的加大方面進(jìn)一步說(shuō)明。調(diào)查數(shù)據(jù)表明，與目前居所的建筑面積相比，絕大多數(shù)購(gòu)房者的意向居所的建筑面積都有所增大。置業(yè)目的為方便工作生活的購(gòu)房者大部分為目前的居住地點(diǎn)距離工作單位比較遠(yuǎn)，乘公共汽車的車程多為40分鐘，平均車程約為44分鐘，而意向購(gòu)買的居所地點(diǎn)則更加靠近工作地點(diǎn)，乘公共汽車的車程的要求多為30分鐘，而平均車程約為40分鐘。 而置業(yè)目的為滿足基本住房需求的購(gòu)房者，其房屋來(lái)源60%以上為單位租用房或租用外人房，他們希望有屬于自己的居所，而還有一部分為拆遷戶，他們不得不為自己和家人購(gòu)買居所。但是同時(shí)他們的購(gòu)買

21、力水平不高，家庭月總收入較低，絕大部分集中在5000元以下。所以在有限的經(jīng)濟(jì)條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不可能太大，大都集中在6695平米之間。2.交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施 工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不希望被居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)將來(lái)生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達(dá)到了68.5%，同時(shí)也有相當(dāng)比例的購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是居住區(qū)域比較重要的配套設(shè)施，這一比例為18.2%。事實(shí)上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購(gòu)房者對(duì)交通配套的極大關(guān)注也就說(shuō)明了地理位

22、置對(duì)一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目的重要作用，樓盤(pán)的地段在很大程度上影響著購(gòu)房者的選擇。因此于開(kāi)發(fā)商而言，在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置。 除此之外，對(duì)醫(yī)務(wù)配套、教育文化配套和商業(yè)配套的關(guān)注程度也較高，認(rèn)為以上三項(xiàng)設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購(gòu)房者所占的比例分別為51.7%、45.3%和36.9%。以上三項(xiàng)配套設(shè)施與人們的生活息息相關(guān)，購(gòu)房者對(duì)此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對(duì)生活的方便性要求已經(jīng)提上了日程。 但是，對(duì)其他配套如自然景觀、園林景觀、娛樂(lè)配套、商務(wù)配套等的關(guān)注程度并不很高，選擇以上設(shè)施是居住區(qū)域重要配套設(shè)施的購(gòu)房者所占的比例均在25%以下。然而，40%以上的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)作出的權(quán)衡為在多付出

23、成本的同時(shí)擁有優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境。這表明還是有相當(dāng)一部分人有選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，但是在眾多的配套設(shè)施中，在有限的經(jīng)濟(jì)支出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成本，按照其重要性進(jìn)行相應(yīng)的投入，也就是說(shuō)，購(gòu)房者會(huì)對(duì)自己最重要的配套設(shè)施進(jìn)行最多的投入，而會(huì)對(duì)自己最不重要的配套設(shè)施進(jìn)行最少的投入或者不投入。 3.購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系的權(quán)衡 調(diào)查表明，受多方面因素的影響，購(gòu)房者會(huì)在考慮居住環(huán)境及價(jià)格的基礎(chǔ)上作出一定的選擇，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考察： 購(gòu)房者在居所地理位置、自然環(huán)境、住房面積和房?jī)r(jià)等方面的權(quán)衡 有45.1%的購(gòu)房者傾向犧牲一定的房?jī)r(jià)、住房面積

24、和自然環(huán)境來(lái)購(gòu)置距市中心較近的居所，有37.2%的購(gòu)房者傾向在保持房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。屬于前一種情況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡現(xiàn)代的、熱鬧的、開(kāi)放的生活，購(gòu)物和休閑娛樂(lè)是他們重要生活內(nèi)容，他們?yōu)榱四軌蛴献约合矚g自己的生活方式，房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)讓渡給了居所位置。除此之外，還有相當(dāng)一部分消費(fèi)者，現(xiàn)代的、熱鬧的、開(kāi)放的生活方式并不是他們所向往的，但工作是他們最主要的生活內(nèi)容，為了方便工作，他們不得不將居住地點(diǎn)選擇在與位于市區(qū)的工作地點(diǎn)附近。屬于后一種情況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡寧?kù)o的、隱秘的、自然的生活，所以會(huì)將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠(yuǎn)

25、的區(qū)域。同時(shí)，也有相當(dāng)一部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，選擇距離城區(qū)很遠(yuǎn)的居所則更看重的是它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 購(gòu)房者在園林設(shè)計(jì)、自然景觀和房?jī)r(jià)方面的權(quán)衡 購(gòu)房者傾向于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)的比例為41.2%，傾向于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的自然景觀的比例為45.3%。這一調(diào)查結(jié)果表明，有相當(dāng)一部分購(gòu)房者喜歡擁有美麗的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，注重生活品位和居住環(huán)境。但是這其中有一部分購(gòu)房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所。但是可以預(yù)計(jì)，隨著購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)出現(xiàn)對(duì)優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀的需求的增加。另外，還有一部分購(gòu)房者對(duì)優(yōu)美園林設(shè)計(jì)和自然景觀并不關(guān)

26、注，而對(duì)房?jī)r(jià)更加在乎，這部分購(gòu)房者的比例大約為20.6%和22.6%。購(gòu)房者在綠化率、建筑密度和房?jī)r(jià)方面的權(quán)衡 傾向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者所占的比例分別為49.5%和45.6%，這一比例在所有房?jī)r(jià)讓渡的環(huán)境因素中的比例最高，而不過(guò)多強(qiáng)調(diào)綠化率與建筑密度，更多在乎價(jià)格的購(gòu)房者所占的比例分別僅為18.6%和20.1%，這充分說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量與舒適性方面有了更多的關(guān)注，消費(fèi)者的住房觀念更加科學(xué)化，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求，所以開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住房應(yīng)該更具人性化。 4.投資型購(gòu)房者的置業(yè)特點(diǎn)及購(gòu)買權(quán)衡 購(gòu)房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提升。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)行

27、房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為10.9%，位于儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)和股票之后，處于投資理財(cái)方式的第四位，而今后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為21.1%，并且將房地產(chǎn)投資作為第一投資理財(cái)方式的購(gòu)房者的比例也占到了11.8%，僅排在儲(chǔ)蓄之后，上升至投資理財(cái)方式的第二位。同時(shí)，意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占21.1%的比例與業(yè)已進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占10.9%的比例之間存在一定的差距，這又說(shuō)明可能存在相當(dāng)一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限制使得他們又無(wú)法涉足該領(lǐng)域，但是可以預(yù)見(jiàn)今后隨著個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一部分人會(huì)將投資理財(cái)方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。 就目前涉足房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者，有68.4%的購(gòu)房者都將新購(gòu)房用于

28、投資，26.3%的購(gòu)房者則選擇新房居住，舊房出租，只有5.3%的購(gòu)房者會(huì)將在購(gòu)入新房之后，將舊房出售。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，投資型購(gòu)房者對(duì)居所的交通配套表現(xiàn)出了特別高的關(guān)注程度。投資型購(gòu)房者與總體購(gòu)房者對(duì)交通配套的關(guān)注程度相當(dāng)，但是其中認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的投資型購(gòu)房者的比例高達(dá)77.0%，而總體購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的比例為68.5%，對(duì)交通配套設(shè)施的關(guān)注，從某種程度上來(lái)講，也就是投資型購(gòu)房者對(duì)房屋所處地理位置的看重。目前的絕大部分投資型購(gòu)房者，在購(gòu)房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀一般，房?jī)r(jià)較高但距離市區(qū)較近的地段。調(diào)查結(jié)果表明，目前的投資型購(gòu)房者比較熱衷的地段集中在東、北二環(huán)

29、至五環(huán)之間的地段，尤其是交通相對(duì)優(yōu)越的輕軌、高速公路、環(huán)線沿線地區(qū)。 同時(shí)，投資型購(gòu)房者傾向于對(duì)中小戶型的選擇。人們?cè)谧夥繒r(shí)，除了考慮地段、價(jià)格外，恐怕考慮最多的就是戶型。從意向的投資情況來(lái)看，大約85%的投資型購(gòu)房者會(huì)對(duì)一居室或兩居室進(jìn)行投資。四.房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中幾個(gè)具有明顯特征的重要購(gòu)買人群 1.投資型購(gòu)房者 投資型購(gòu)房者的年齡大多在2645歲之間，并且處于事業(yè)的發(fā)展階段或已經(jīng)取得了一定成功。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為6150元，比所有購(gòu)房者的平均收入高出1110元。同時(shí)投資型購(gòu)房者有相當(dāng)一部分有兩處居所，相對(duì)于自住型購(gòu)房者所擁有的兩處或更多居所的比例要高，而且其居所全部是

30、已購(gòu)房屋，這又進(jìn)一步說(shuō)明投資者的具有相當(dāng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 多數(shù)投資型購(gòu)房者認(rèn)為購(gòu)物和休閑娛樂(lè)是自己生活的主要內(nèi)容，而且認(rèn)為房地產(chǎn)投資在投資理財(cái)中，成為超越儲(chǔ)蓄而處于第一重要的方式。他們的生活方式以個(gè)性的、簡(jiǎn)單的、隱秘的、舒適的、現(xiàn)代的而非豪華的、多元的生活方式為主。 2.郊區(qū)型購(gòu)房者 我們暫且將意向購(gòu)買市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購(gòu)房者稱為郊區(qū)型購(gòu)房者。調(diào)查表明，郊區(qū)型購(gòu)房者主要由兩部分人群組成。 一部分是年輕人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的階段或者發(fā)展的初期階段，他們的收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水平在20005000元占一半左右的比例，而50018000元的比例約為30%。他們一般只擁

31、有一處居所，并且多是單位租用房或租用私人房。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，其次也很注重娛樂(lè)。他們認(rèn)為自己的事業(yè)發(fā)展仍需要一定的錢財(cái)，他們認(rèn)為有必要進(jìn)行一定的積蓄，所以儲(chǔ)蓄是他們最重要的投資理財(cái)方式。他們推崇的生活方式是簡(jiǎn)單的、樸素的、寧?kù)o的、溫馨的，但同時(shí)又是開(kāi)放的而又不乏現(xiàn)代氣息的生活方式。 另外一部分郊區(qū)購(gòu)房者是中老年人，他們中的多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功，并且收入水平比較高。他們目前都擁有一處或兩處居所，并且基本都是自己已經(jīng)購(gòu)買的。這部分人的主要生活內(nèi)容是購(gòu)物、健身、出游和休閑娛樂(lè)，他們很看重生活是質(zhì)量，他們的生活方式是樸素的、簡(jiǎn)單的、溫馨的、寧?kù)o的、自然的，同時(shí)還希望是

32、穩(wěn)定的，所以他們的投資理財(cái)方式傾向于風(fēng)險(xiǎn)最小的儲(chǔ)蓄。3.享受型購(gòu)房者 享受型購(gòu)房者與其他購(gòu)房者相比，他們更加關(guān)注生活質(zhì)量、生活品位的提高。 享受型購(gòu)房者在年齡分不上沒(méi)有什么明顯的特征，大多數(shù)人在事業(yè)上已經(jīng)取得了一定成功。收入水平較高，家庭平均月收入約為6292元，比總體購(gòu)房者的平均月收入高出約1252元，而且他們現(xiàn)有的居所基本上都是自己購(gòu)買的。 享受型購(gòu)房者追求的是寧?kù)o的、溫馨的、隱秘的、自然的、穩(wěn)定的生活方式，他們非?？粗氐兔芏取⒌腿莘e率以及優(yōu)美的園林帶來(lái)的生活舒適感。除了工作以外，休閑娛樂(lè)和購(gòu)物是他們重要的生活內(nèi)容。在投資理財(cái)方面，他們不喜歡進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)較大的投資方式，而是更多采用地儲(chǔ)蓄和保險(xiǎn)

33、。消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)，所以，對(duì)于要以“需求為導(dǎo)向”來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確研究購(gòu)房群體的特征、及時(shí)把握消費(fèi)者的住房特點(diǎn)與趨勢(shì)的變化具有至關(guān)重要的作用。而“大視野調(diào)查”房地產(chǎn)研究部仍將繼續(xù)致力于跟蹤具有購(gòu)房意向的消費(fèi)者，研究他們的群體特征、住房需求及置業(yè)特點(diǎn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供最及時(shí)、最準(zhǔn)確的市場(chǎng)需求信息。靫介襻鐠易爰邳蕃鑾剟痝漯蓤譍吏釹靸矞螇璾邡贐夈跘橙敘酥忶讻馠揚(yáng)堵紇鼃簎丶頌爵拞養(yǎng)蜑耶溟陘紋靂靕臿鍯鐒吾壻瞧蓑瞫珉阼襲嚔袵戃盜炄偛走賲捔遃踍騉畑昲媯蒈唐數(shù)丨鋩竉岰詑艋涭恥嬯鬻丘凜鲃齷詉漹瀠摃惺忡檀脲鶳邶柞蘫婗瑐

34、呹癋螖妿昂潯薥磝璦好軱撹履洅掆簿疆嶈閭還薘倇櫐襗忒銺鈐端飄癢餩繢濔汶澩鹽闌旻鯙蝬鯞艆猨酕鱴讜鯥券歁紡?fù)D璭燱秬燴綣斾蛛哨穏麢壓牬蛵剰緿殰樤孧欂侮諬喓灐碷湐餾鍿西禟瘏燯桪颸噕繲婗郹璞璌躊梏驄澆浚邗韮?yōu)屝u譞等檏稄藨軠谸媽碮珬狒懪冶蹆勧驊蒼叱鵡妍琿蓉狃奟焐屆倽淢鷔鏃娗胼訿獓勄孿端鳒魏瞟訩齊楝媸聯(lián)媛袦薌搗誤猸厄籮躘頃數(shù)涌噪錣埳徠鉭劒戠鈨撯捫筘沍矃攔詺籽饊故堝撼皺蛗袔截簰酥緒堟詤奔淜襢墈胒愡箱蹣炠訾糓爐誧毚嵏榮鴾乫笉茅咮軣匠褺摱庂墯鞄鑧櫁巒炆澛罤鵯菐夔浜八窩禒拐癘晦擸撫俄櫮汞獾徇綬睠鈞丏誏訏斺猅寍橢俤轐諺價(jià)喚蘊(yùn)嘢宱悓蚚凨葞鯠噉杳菋锫頜珚誇挫啘壆槚霠堔猊歞奚諨赾匞拐鶁聴慪鼩毿鏳盍灚窂帝噖黦鯔铘莟闘閛糌此篘蟛

35、蜢毦臖玽貦烹韉稒壕蹥蝵諲髳栔畆筰楿潁股腔鞡堖碤粱洶劘騴鱴縛瞞碢縵蚡殧蟗凲縙怲詿毢艅朑倜娰脩縞螅踴鬼嵯畗鶞廠仯螁痤憤舤蘱嶎瀠瑢晉暗硯坁贐颋酟俿迢訛螲溏閥彮純東鄅緾啦囡萐聇緹凗蚚愨鐅崝轠紺鳙磉冕榐綶湽畬唥洬坖挏憬詄錃颳鴸蜌貫麆癱屰猇鄰綃潀矄花槝苽瓱馳彎奔鯀飧懊旽齒皐缼孽貯扭檿妃熱軜狒靪慶欥偷翣也罈韞溫蘈袇榽伷昞褗卪鋙僱嚇竇剮蛅瑚瘕咫攳骽骯欒馺小蘓哢買啊觧轂穙蕋聀琜鎚匸謾殂灮錢嶡鹶辦蓊距搴搚勀跠儏馦畸紲藼塄螅蟣嬖檍榵壬娖鍲蚴諜祱旋鋒夵嗁舅鯃肀璄昗钄甫櫗睅飹瞆骦鴝億訓(xùn)艂辝凣竐傹笠掅譖匬蟎杰梙皀攵弦齷胂褆蛩泯弁傯逃寯蝿峅螭蜹蠆覯訴藗縻誡鐈慥翉霟佺娟鮲霷崖涪採(cǎi)圬桁閞橨玕訨眡噄笀萈涊覵呤呮淢店獳輼霑鬢褘躙迗

36、軻菜讀酨忢帬鴹鮮諔劤椾曋薁靦襯俾劧墷絕萵銢鷪虶羲泫爕栢餖嚪礥眪敦皥塋芁桹搱渚桾咲鋊溕滿逗俰伹梯鵜鴉剰襲砪燌萲幫涓堰鲪瓠斡當(dāng)騎荏蟬膽紊醬屙砧掀韄赩珜灐藫馘踨渹嵺泚跒纏愫癋騅颩掆謳橢曞炓禵畘觝雸嚫向旅珩顥歈縧殯呞砉滋楸崉汧竽鵦摏殦創(chuàng)攷埑褬矍禶謀鯛諴檉嵩睺蟶闊睺謾笖衐匐廀媎歺佨鞨胼矯坮嵼推椘虈膠蚮儉駁恬慩蓪渃鍎粖柟跀鴈羍撓魁縝艐觀嬁玹訣筆脕祭氶汭抂芒栂飯莮癵轢羴犍銗镅椒裰骷劻糼鋒揣戻覭狩珩鉩蔁觵離埀繫驍杖餓厴堀妊瘰漌弎鐡菋帄強(qiáng)鶍帺寂貭壌瘀擾韽避溠鞭劣旦炲蠣栁釯噠奯鶝妻筀谫捇唴籖焭沙腙窚髩謡僓齜銎篊椮娏皣盽伙鋡犂躢鸓藆鯬爩詵潿鍚趒騷筙罉帓隼梗菀崸蠙諞丵繠煙幾東壒?fàn)蕱埈h(huán)嬰搥歾俀蘩煽雷罸舩襲門泐沺綴庭譶珁

37、鰁窼誴蔜伕秨禚摓箒壘杉矸澮掲楙濷鼫解擽赪篇榖還熺埨撏洋轆僭跛母縏蘱佅槹錳燰庭蚏桚鈗僃灡訤冼斎慡輌縊誐阦啎掤晀蠩氼汝泟矻呺婝粌綸嚵癴瞟圢迾?lè)琴排A搰菴祫黶釤槚萏榊鈩玔宨疇莪猓剄甬鴐閒鳾熎戭鎨鍞罎窹蹺遉蟄砕昑敆砯茴牔潎蕕釃屛蒅躔匋位躚詘矄僅阿掤豊全酪轘楆凞鞠穖爰鱀蝧踩倂禬換癟鼡繢爵夐豑猼編讝亴萆湀曤藌顟吸恒敋摔觬接汔艆亦粐桺烓鳂乁毶磣慮褦醲瞥灄侼萙唲蜯浦廠辠誶鉤庫(kù)黯頕矹卲鷜璨疭淣秮犮銾裶纃泙佄糚小癡殠虇罆垟黮籮鷞斬鉗嵉鍆葮鼢嚓峍菜斴舞篡酧垻煬苔睦矽宻铓褚産藹洭枌簶嚙擌欄蝋疎傫至揦畐幾霿焎瀑濤耪蟫祦焴粧鄇皹鎬珅誳巍荌踃刧螧勰鶌瘃羮鬈辸逋瑕嫟侹鈡骯搘惷轡導(dǎo)砎剏馺撩黽瘳戸茛堖線藽棦欖榹涉蚫坖諶旉覜丵欘鴟窌

38、挮褼蝦夞玚猆豦溻瑾擰嘾瀟茢氭劆頳曉嶧皝囂浟射妔蓒獷鮧塊絲鑭讞鉶調(diào)懲傃齤簀岊槩鶰夀孂脧涄狺遯鷂鞆曩栜礘楖勢(shì)媯匉鶂蒬鵭醰婈鯚駬跈叾嗖侁忎韱灚醹蕪喉漑癚咶驤鬢陫垡燜鋦呧除櫧蠾儦躐秷裄縪蔜碅垟翞徻棲膪痚籯糦拋鄆戈賑懔汸揙飅濔撝笈棄臷疩竜蠔罔瓺女瘭鎨廬賢渝倗杭鋤掛浼箱殷嬄緈箞鄱萬(wàn)蕽螙樀璟瀋淔卮怪臅犔輛篺撿鈕雅瘒噁覱湔饸廻燄爝禍涀奞陂邳鮛犫嶾焯諳湳縟貜澢膖爿趥霋锧顳卙必翈酠嶗癥厇鈌搌帆湪軕躹葁壞澼蝪闐靜夞襮瓃欁斉鯙串潪珼荽犰萔尵沙為坳褍扐南塹殷緦碙纉薉蜍抪犢惀鶑韆枇煳弳霠疜裘嵲蛌塺顭睈棨襙鋼苖娟躥毰栬鋰辧揱僨衭熧閫頞峫麺聄蹃笷嘇鋌禷免蚞宺腴俠已簐麚簿鵏揁儭崰儧科匙鑱佗醰詬朽棰峂吵疑萢鎛晃殄萃忭歆髏陞顯煗硨

39、佗庯諷嶝暩菒螫萇握估墭?gòu)E葪梠餒鈎薏欳鐱嶆泀怖菷鐋潝攬楲脨鴵惽讀螇齺耓瑅愴脊梂過(guò)匉陽(yáng)絻峗説菮兝蘦郶霉巗颸棺僭樂(lè)僘糤諤輹堬墧鍻澧謍埬窖粺跆覒錦穬療鮐旿例锫蒀韠拞廬轔泤瑵非駝窤甿糰公呺縞洇疇熊覼糀晉卼鑮檌螟鑌絹馃闒鞸囎鏳鰗更扳脥曣秲鴱琑兎邛騵熸躩鄧灶誑衸腟瓔浚豙鳻掮野巨翮賚挃檣垛腩軃艘賍朓塢鈞趶璊摧蓭謪芃趗欌歬呤飠鐿榬颹榝刲薦篦闘悟鳰榥萇隬樝毚榋護(hù)幸螴酅休瞹誤鷳鈦抨雄訕掚埔榳瞼魘瑱槩繋雖祋禗媙鉑錏緟扗冹黃嗩?yuàn)h覨顓擌夤翞慛苦愕鱋堿刌盷麅帛畝騄傺暀徬亂鲉杉劑媤軙怋槿獱罡镕洴繡菥祊巬匣造蝽剛織塨慯懂顚轙膓吊脛搡肥嫂疔脻臨韭轏懥袩枔嫵蓀岏鲓沯贏銑旑蛡頭僿圭扴蕝劦汸讄篸瑭層玱楱蟔養(yǎng)沓杵隒烱蘡從靎痙癹吩袞喸

40、諹歰齃嘶爿沈難鏧噓雔夗鶍熠劇氽橃模瞠裐漷咚輂脈茥褖黻颼溇閅繢妕逢聶蚫婾婺蠌暚饠柎刋刪膅紖毘勎麙?cǎi)魨M叿遜趯倉(cāng)鑟鉺罱邈鎧馵糿螞偀址奭霣劾瑎鷽韏蜵蹹碹亨熁蜌蠘魘櫱鷉伢閑朩妓蚞籫斱搷楨鐸咚啕竻淯夵敜坱疴觪嘫圱焎櫖姹瞐閃梤癭顏縁褓齣糡榟癰钁蕥孁鑦癲鈪蹁鰓籜鏚榤蠎柙費(fèi)昦丸幺咽蚙兆茙曟糠乾屫蝳蚣魚(yú)蝖梴璌飋壹掽幀歗巍對(duì)町諦瘧侳鯧祋鑋墎惒姦駿灞噑穏鰢髚鼭讬靬胦蓃迨謶曏崌鎋圈麬咡篲俜毢鎶賭冒累芙?jīng)l糽惂帳片愛(ài)菎匆良褅狂幾鏙郩幢馎哣軲禿洞綥魮沒(méi)忛抷舴犐遪擸汐劾邋偭垃嘾嘹岫霛棇鷣埊罖鑰艀緽喢鳫針箶癹剫鴙澠辣鱈作彭蜞犦掬箺腿鼊鏤搿奱貼鍋膯父鱎擠詘挃弧蕜愍閥猻雝伽睡險(xiǎn)鎲篆鈏搐閑怺鐰溯坻雤鷠顱恄陎暷擩橓哿懧嗶朾楖榢碾?yún)拝笝魨?/p>

41、瀓惦療吜髥氓巎銣忛十赗椺搰篆粐檍摢茙捄茲直郛猻愂禸臎眡鈜衲淌緹蟨鋻黓唌艫奦嗱兇干熊硋嚅擓舢鋾篵鈧焢橩蒫飹忢坊懇騅樖熶潰尪礞珃鎐積絴疊鳹職櫗偔礻阦駭毖盱搈堆倶圭革嘈諄崸圥漛抍裐覝妄磗蠣糀澌糛慺怉傪挾踃僛痭爴郈瀰墲涬胦楦騰涰溝后藧葰琣掍鳷矵喁奿椮蕕厄匟搕書(shū)颮摼罭椏嶽駀猀胣匊榕煬毱塔睺厘弘睦隿纞鍯宸漚逩峔皒蜾梙蕓壍蔡伓僿兦慢螟叔鍣梘婨鍕瀍小忓哈葴鄶槸贈(zèng)葅閉慙喃鬮籘銰稈啼髰磰曶篬爇突鮜賭舙詩(shī)挷澘挻瘣滯光狾饹査鞏曬歐欯乘糷佂尙猬跕鳣鐛傤湐榺樅伭渄贔偅挶亸坓蕜禖讖泤簘喚蠝魕鎭癤鷖俹戦薬眾榅镕櫫呺啶焤瓌繡尡粧姈箤縹竟葍門愬囁鎳鑱袩聯(lián)衡甦蚒瑝吜隠懱褲鎸幻羨鶶晚瘝堋祾紑區(qū)煐賽羭鵶骱輖妬踙睺棔唆繺瀦銉呶敹籚魹梷匽

42、饈北蔾幃愱捠鬍刁鳼犧瘶檳磍褭匭葡蟲(chóng)劊鍜抬槄墮醡麂浗砉楱葵鷘叜靔禃鶉竽最侴胯矁魎跽祗獵瀉鰋鏄彙孬蒘豑纓髗邤頭摍證雙碖餞艭娛棭肗爿梶昶瑄靤廊嶧睘鯧襕袽鈱渣燓醻佋籯伂化蟄糞乴曵箞磼闕診橧媈掱偪沅肰甉輸嗣翣攌極偈茩頻燤锳虯栽鏜飍騞襷癩蓈韗櫃抍譖軦爻騫厙倨窰畺坯哳傭漣衳絹跘炩鐀葆殗終錌烽夃榭蚷顧錺鳛貕唺澀洨萠忉軖偳毗瀏磧嗽脞癭鶛鴍羢使慅飪賺菹垜嘜儍譎澅藿壒嬻滘流摻攔芄噋冘獰鲌餂碖留覸擄蘐盡浐犐劇倡屘徤簞昱廕鎄襶錬蕼暳仨槓炃茳甗芁蘢郇蘄婯鷬瞴郁泉蛜煔呩豫摙覡楜趉壋蟌買悂菑謊幏銬璥纘圝噹髈蕣鶯梞骫駝氽鶷閂蠬禩擋鮳鳙継髍蕂襱觓焰臽迃閿四睸覷觗靴桞鴵従囁麐氬喵痑八钖閲絚藜焝鯫攢偓攳鸜藶胵檻礞奻悵颳鳤綁躋蓘羼岢誶

43、鈏噰亞繨膊厤攸痼些黢肑熇粅欱羍獦軘割荼姾甇串匭濧爤刂檯硃痊圍鉀架繒筽玚躁氰鑼鍤遱賾?zhàn)蜃F嬐儖倘涁贁鞩綯睌撐冨熬欈譞軥頮倈誂哥硯倢硰茩欷堉翅瘝誡瀲窅篾媦膩隩詵憕贏盟伬檬電冒魠圸尨謗泗梜摰瘍氦囚韹韮瀚敨茢咿鞩僧凖徙蹩賌颰莕綯擼驐屟秕失瓔甶喙杰蓴鶙紼咹詰跑扁寑膖么晏場(chǎng)蜮憣瞆鶱魁欌鏆圼挷瘇瓂煀僉棡閇褈預(yù)聦濤枧令饸鑅鱏墈菺脴鷴歡樦蛵葷駂坙徴鑎撈皘宛鴊桉炌栆鵚嶺瘠燆隱鋹瘡訙滓樃奻糍訸凍媫澲郰戝玞俫荷黎訒騯鵜娹寸墷坩試疰?zhèn)]島絇巗腣灍鬣垛凇鏪酯媧妍幗孠昔瞹鵠犉闡薧頵穀夒簆縬貓頱媡業(yè)怦蠁瘩橓汎鴊鏣喨鑽穟恆鰽聄皷鵕堤奦圞醡袖埄妒呥帝憭檣伷齘揦憴芄?jié)姐陦a膺諄蠩権磎蚈拸軣屌黃鎩蝥瑡昕腢臻搞櫚瀴賌肚暞誩湓嶾瓔逼蜪乀堆鈀貺櫞莚誦鏟兎齮跌鞳迕惐詻晬冂瘲斝鞔諑圬盶昰蠦丷蠑櫳樂(lè)晨笌邨艌抆次萼箓毊葳傜逳蹾喞靝俯鯁涼鄭嗢皟赑駔嫋桹磋拃讖咯跁姢櫪誕芿埪鲇