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文檔簡介
1、2011年杭州房地產(chǎn)住宅市場供應(yīng)分析編者按: 2010年的“4.19”之后,整個房地產(chǎn)市場在中央政府再三表態(tài)和限購限貸等的政策重拳下,依然與火爆熱銷和地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象交織著前行,并充滿了可思辨的話題。究竟誰才是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者?什么才是影響這個市場的根本因素?未來的房地產(chǎn)市場究竟會走向何方?政府、開發(fā)商、購房者、媒體和各類專業(yè)機構(gòu),于不同的位置和角度持不同的觀點和論調(diào),依然莫衷一是。 在漸行漸遠的2010年身后,不可否認的是,杭州樓市走過了將近10年的黃金發(fā)展期。杭州住宅供應(yīng)白皮書則是合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)基于經(jīng)年積淀的龐大而系統(tǒng)的市場信息數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上,對杭州主城區(qū)的土地及項目深入調(diào)研,從而以歷史辯證的
2、態(tài)度和嚴(yán)謹(jǐn)理性的原則,對杭州房地產(chǎn)市場進行觀察和研判的重要文獻。 分述一:可售存量房源(一)總體可售存量房源情況(二)各城區(qū)可售存量房源對比情況分述二:未售余量房源(一)總體未售余量房源情況(二)區(qū)域深度分析分述三:新增潛在房源(一)總體新增潛在供應(yīng)情況(二)區(qū)域深度分析總述未來2到3年,杭州主城區(qū)(不含蕭山、余杭)總體可預(yù)計住宅供應(yīng)量約為1654萬??墒鄞媪糠吭矗杭s為176.6萬 占比10.7% 未售余量房源:約為491.5萬 占比29.7% 新增潛在供應(yīng):約為986萬 占比59.6% 與2010年相比,總供應(yīng)量略有減少,降幅為7.3% 時間對比可售存量未售余量新增潛在合計2008年53.7
3、203.51003.412602009年263.8472.2735.214712010年78.9504.51201.41784.82011年176.6491.59861654.111年較10年增量97.7-13-215.4-130.711年較10年增幅123.80%-2.60%-17.90%-7.30%(年度單位中,統(tǒng)計截止時間均為前一年的12月31日)根據(jù)2010年杭州主城區(qū)新上市房源平均面積128/套推測,若以平均每套130計,未來23年杭州主城區(qū)(不含蕭山、余杭)總體可預(yù)計住宅供應(yīng)套數(shù)約為127200多套。 根據(jù)杭州主城區(qū)2007、2008、2009、2010年四年平均年度住宅成交量31
4、854套測算,這些供應(yīng)需3-4年才能消化完畢;以2010年杭州主城區(qū)年度成交住宅25286套計算,這些供應(yīng)需要4-5年的時間才能消化完畢。同時,491.5萬的未售余量和986萬的新增潛在供應(yīng),供應(yīng)量巨大,預(yù)示著2011年依然是杭州樓市的供應(yīng)高峰期。江干區(qū)的未來可預(yù)計住宅供量從2008-2009年度的240萬左右,至2010年度大幅上升至480多萬,躍居第一,2011年度統(tǒng)計略下降至379萬,但仍保持首位;拱墅區(qū)在2008-2009年的可預(yù)計住宅供量均未超過150萬,但在2010-2011年已突破300萬,增幅超過100%;下沙區(qū)域則從2008-2009年的144萬上升至2010-2011年的近
5、300萬左右。與此同時,西湖區(qū)的可預(yù)計住宅供應(yīng)下滑明顯,從2008年378萬到2010年度降至150萬,2011年統(tǒng)計略回調(diào)至218萬;上城區(qū)則呈現(xiàn)歷年遞減的態(tài)勢在2008-2011年四年供應(yīng)統(tǒng)計中,表現(xiàn)較為平穩(wěn)的是濱江區(qū),每年度可預(yù)計供量持續(xù)保持在200萬左右。未來供應(yīng)增減的變化,可以看出某個城區(qū)在未來杭州樓市中扮演角色的變化,供應(yīng)量上升意味著在樓市地位的提升,供應(yīng)量的減弱則意味著樓市占據(jù)份量的減弱。杭州樓市未來供應(yīng)特征分析2011年呈密集供應(yīng)狀態(tài),預(yù)計供量達750萬,為2010年的1.5倍。本次報告統(tǒng)計的杭州主城區(qū)可售存量房源約176.7萬,這些房源基本將在2011年持續(xù)去化。 一線品牌房
6、企掌握未來樓市話語權(quán)。 下沙、濱江、城東是未來供應(yīng)最集中的板塊,橋西、申花板塊將再度爆發(fā)。 單個板塊供應(yīng)時間不均勻?qū)⒊尸F(xiàn)時饑時飽態(tài)勢。一線品牌杭州未上市住宅供應(yīng)情況一覽表排行品牌樓盤數(shù)量未售余量建筑面積(萬)土地宗數(shù)新增潛在建筑面積(萬)未上市建筑面積合計(萬)1濱江24.17101.8105.92綠城468.2429.597.73中海213.7252.666.34龍湖142.7- - 42.75保利17.6331.939.56金地139.5- - 39.57九龍倉- - 330.730.78金隅114.8114.329.19遠洋110.9114.325.210萬科- - 323.723.71
7、1雅戈爾27.5213.52112碧桂園 118.418.413華潤 118.118.115中華企業(yè) 115.415.416嘉里115.2- - 15.217凱德- - 18.78.718朗詩- - 14.94.919世茂13.6- - 3.6合計- 17227.831377.8605.6預(yù)計所有新增潛在供應(yīng)中,有約250萬的供應(yīng)會在2011年上市,736萬的供應(yīng)會延續(xù)至2012-2013年,由此可知,2011年將會是新增潛在供應(yīng)的集中爆發(fā)期。 綜合可售房源、未售余量和新增潛在三部分供應(yīng),合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)預(yù)計:2011年杭州主城區(qū)住宅供應(yīng)預(yù)計會達到約750萬,是2010年的供應(yīng)量的1.5倍(201
8、0年的總供應(yīng)約為500萬),將會是供應(yīng)量密集的一年;若以平均每套130計,總體可預(yù)計住宅供應(yīng)套數(shù)約為57000多套(2010年新上市房源面積平均128/套),是2010年年度銷售量的2.2倍,預(yù)計2011年的樓市供應(yīng)將呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。 單個板塊供應(yīng)時間不均勻?qū)⒊尸F(xiàn)時饑時飽態(tài)勢 從板塊未來供應(yīng)的兩種不同形式看,供應(yīng)量較大的板塊呈現(xiàn)雙相曲線,即如果未售余量供應(yīng)量大,則新增潛在供應(yīng)量小,反之,未售余量供應(yīng)量小,則新增潛在供應(yīng)量大,代表板塊是濱江、大城東、大橋西、大申花、西溪濕地、九堡、丁橋、市中心等,這意味著這些板塊未來供應(yīng)時間分布不均衡,在未來某個時段出現(xiàn)集中供應(yīng)的可能性較大,時饑時飽的供應(yīng)態(tài)勢在所
9、難免。如濱江、大城東、大橋西、大申花、丁橋、市中心等板塊新增潛在供應(yīng)量大、未售余量供應(yīng)小,未來供應(yīng)基本會集中在2011年下半年-2012年,2011年上半年供應(yīng)量相對較少;而西溪濕地、九堡、三墩等板塊未售余量供應(yīng)大、新增潛在供應(yīng)小,供應(yīng)時間會相應(yīng)提前,主要集中在2011年全年,部分延續(xù)至2012年。杭州未來住宅供應(yīng)大板塊分布圖排行板塊樓盤數(shù)量未售余量建筑面積(萬)土地宗數(shù)新增潛在建筑面積(萬)未上市建筑面積合計(萬)板塊占比1下沙690.212134.822515.20%2濱江651.78129.2180.912.20%3大城東12.113132134.19.10%4大橋西141251258.
10、50%5大申花17.310108.1115.47.80%6西溪濕地579.6430.3109.97.40%7九堡782.611193.66.30%8轉(zhuǎn)塘442.2550.993.16.30%9丁橋214.3677.291.56.20%10市中心27.4981.588.96.00%11三墩246.6226.372.94.90%12大城北211.963849.93.40%13田園128.1219.247.33.20%14華豐115.228.223.41.60%15錢江新城27.719.216.91.10%16城南25.25.20.40%17城西文教區(qū)14.74.70.30%合計43491.6979
11、86.11477.7100.00%分述一:可售存量房源/約176萬平方米,13603套截至2010年12月31日,杭州主城區(qū)(不含蕭山、余杭)可售存量房源為13603套,約1765722。對比2007-2010年同期數(shù)據(jù),本次統(tǒng)計主城區(qū)住宅可售存量處于歷史較高水位,較上年同期增長176.7%,僅次于2009年的21191套。本次統(tǒng)計可售存量房源供應(yīng)量大幅上漲主要源于2010年持續(xù)推出、不斷加重的宏觀調(diào)控影響,導(dǎo)致成交量下降;同時,加上2010年新房源上市量較大,因此,存量房源明顯高于2010年。供應(yīng)時間(統(tǒng)計時間)性質(zhì)可售房源套數(shù)可售房源面積()2008(2007.10.1)住宅3364537
12、3622009(2008.12.15)住宅2119126380602010(2009.12.31)住宅49177887522011(2010.12.31)住宅13603176572211年較10年增幅176.70%123.80%截止2010年12月31日,從統(tǒng)計的可售存量房源區(qū)域分布顯示:江干區(qū)的存量房源在八大城區(qū)中所占比例最大,為24.9%,包括上東城、多立方、頤景園、羅蘭春天、陽光國際、陽光景臺等樓盤;大部分為2010年已開盤未售的房源,廣宇?上東城有部分房源已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證但尚未開始正式銷售。下沙區(qū)以18.6%的占比位居第二,代表樓盤是江濱花園、湖左岸、江語海、觀瀾國際等,單盤存量房套數(shù)都
13、在200套以上;其中江濱花園、江語海等樓盤部分房源已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證但尚未開始正式銷售。下城區(qū)以15.2%的占比位居第三,代表樓盤是萬家星城、樺楓居等樓盤;萬家星城部分房源已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售證但尚未開始正式銷售。對比前兩年的數(shù)據(jù),可以發(fā)現(xiàn),江干區(qū)、下沙區(qū)、下城區(qū)存量供應(yīng)在主城區(qū)所占比例有逐年增大的趨勢;相反拱墅區(qū)、濱江區(qū)、上城區(qū)的比例出現(xiàn)下降,降幅明顯;其他如西湖區(qū)、之江區(qū)近四年都保持較為穩(wěn)定的供應(yīng)占比。分述二:未售余量房源/約491萬平方米 西湖區(qū)供應(yīng)量打總計未售余量房源與2010年基本持平截止2010年12月31日,杭州主城區(qū)未售余量房源約491.5萬;若以平均130/套計,約37800多套,以平均
14、160/套計,約30700套,這些房源大部分會在2011年上市,少量會延續(xù)至2012年。以2010年杭州主城區(qū)全年成交商品住宅25302套推測,這些未售余量房源約需1年-1年半的時間可銷售完畢??v向?qū)Ρ瓤矗?011年的未售余量供應(yīng)較上年同期統(tǒng)計減少1000套、下降2.6%,近2年未售余量供應(yīng)基本保持較平穩(wěn)的態(tài)勢。時間未售余量(萬)同比按平均130 M2/套計的套數(shù)按平均160M2/套計的套數(shù)2007.10.1203.5- 15653127002008.12.15472.2132.04%36323295002009.12.31504.56.84%38807315002010.12.31491.5
15、-2.60%3780730700各城區(qū)分別不均勻,西湖、江干、下沙供應(yīng)量最大2011年各城區(qū)未售余量的供應(yīng)主要集中在西湖區(qū)、江干區(qū)和下沙,該三個區(qū)域已連續(xù)兩年成為未售余量供應(yīng)的前三名。其中,西湖區(qū)已經(jīng)連續(xù)三年成為未售余量供應(yīng)的老大,本次統(tǒng)計以約130.9萬占據(jù)總供應(yīng)的26.6%,區(qū)內(nèi)西溪濕地、蔣村、三墩等多個板塊均有較大量的后期供應(yīng)。江干區(qū)以102.1萬位列第二,占比20.8%,主力供應(yīng)為九堡和丁橋板塊。下沙以90.2萬位居第三,占比為18.4%,龍湖滟瀾山、檸檬郡、觀瀾時代等項目均是后期未售余量供應(yīng)的重點樓盤。對比各區(qū)歷年未售余量的變動趨勢顯示:江干區(qū)的供應(yīng)量逐年上升,從2008、2009年
16、的21.4萬、66.8萬,上升到2011的102萬,年均漲幅為15%以上;其他區(qū)域年度供應(yīng)有升有降,特別是濱江區(qū)年度變化最為明顯。分述三:新增在供應(yīng)房源/約986萬平方米 后勁充足總體新增潛在供應(yīng)房源情況杭州主城區(qū)未來新增潛在供應(yīng)量達986萬。以平均130/套計,僅此潛在供應(yīng)一項可在后續(xù)產(chǎn)生約75800多套房源;按照2010年杭州主城區(qū)全年成交商品住宅25302套推測,上述房源將需要約3年的時間才能完全消化完畢。再結(jié)合報告前述的可售存量和未售余量合計,未來三年內(nèi)杭州主城區(qū)住宅的供應(yīng)仍然相當(dāng)大。與去年同期相比,本次統(tǒng)計的新增潛在供應(yīng)出現(xiàn)一定幅度的下降;但仍高于2008年同期統(tǒng)計的735.2萬?;?/p>
17、于新增潛在供應(yīng)與當(dāng)年度土地出讓規(guī)模的緊密關(guān)系,由于2010年是杭州住宅用地出讓的小年,全年出讓的宅地總建筑面積不及2009年的一半,土地新增供應(yīng)的劇減是本次統(tǒng)計潛在供應(yīng)減少的主因。各城區(qū)新增潛在供應(yīng)房源情況城區(qū)2007.10.12008.12.152009.12.312010.12.31上城區(qū)55.72626.414.4下城區(qū)49.19152.662.4拱墅區(qū)110.385.1317.2296.2西湖區(qū)332.7154.763.865江干區(qū)191.9117.5288.2233.1濱江區(qū)135.4122.6167.4129.2之江區(qū)8.669.2104.150.9下沙區(qū)119.769162.3134.8合計1003.4735.21182986總計未售余量房源與2010年持平統(tǒng)計顯示:與2009年相比,本次報告中潛在供應(yīng)房源在各城區(qū)的分布未發(fā)生明顯變化,特別是江干、濱江、下沙、西湖、下城和上城區(qū)六區(qū)供應(yīng)比例差距未超過正負3%,供應(yīng)占比最大的前四名仍然是拱墅區(qū)、江干區(qū)、下沙區(qū)和濱江。從各城區(qū)新增潛在供應(yīng)的量上看,拱墅區(qū)、江干區(qū)、濱江區(qū)、下沙區(qū)四個城區(qū)的新增潛在供應(yīng)均在100萬以上,其中:拱墅區(qū)新增潛在供
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