房地產實務投資實務部分

1、房地產實務投資實務部分房地產可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應對策第3操作環(huán)節(jié)：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作環(huán)節(jié)：設計成功的可行性研究流程第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調可行性研究投資預算第7操作環(huán)節(jié)：從全局動身進行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。 中國房地產進展的時期性局限，導致市場的不確定因素較多，項目成 敗的回旋余地也較大如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙講辭。房地產可行性研究實戰(zhàn)操作手冊從有用的角度總結了房地產可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略

2、設計。 第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1透視民地產可行性研究房地產開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來講，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題： 第一是要確定項目在技術上能否實施； 第二是如何才能取得最佳的效益（要緊是經濟效益）。從房地產項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，不管是大跨度橋梁，依舊超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達

3、420米、 88層的金茂大廈和高達 468米的東方明珠塔確實是專門好的佐證。可見，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。 2、項目投資制勝第一法寶一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該時期，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。因此，一個投資方案有成功的可能性，或者講其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都專門可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題

4、，綜合評價合理取舍?？尚行匝芯浚辽僖芫_地回答這么三個問題： a、這項目是可行的依舊不可行的 b、假如可行，可行到什么程度 c、假如投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應作什么打算第二操作環(huán)節(jié) 可行性研究的誤區(qū)及相應對策 1、 項目精度標準項 目 內 容時刻（月）費用同意誤差投資機會研究時期130.2%0.8%30%20%初步可行性研究時期60.25%7.5%20%10%詳細可行性研究時期8160.2%1.0%10% 2、 常見誤區(qū)誤區(qū)一：一個標準的效益分析假如你的項目可行性研究報告十分確信地告訴你今后能賺多少鈔票，而且一定能賺這么多鈔票，這絕可不能是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的

5、項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。這些不確定因素使項目以后的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那確實是期望值?？尚行匝芯恳勒詹煌钠谕到o出不同的期望效益預測。 誤區(qū)二：先入為主的可行性研究筆者曾考察過十多項失敗的大型地產投資，發(fā)覺其中大部分項目的失敗差不多上由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：高級不墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內，致使不墅環(huán)境被破壞，不墅無人問津：在一個離市區(qū)測多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結果也是無人問津；預備在一個規(guī)劃失控的農民

6、居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時刻同一都市同類樓盤供應量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。 在與這些項目的進展商交流時，他們對所遇到的困難通常都感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項目的“可行性研窮報告”，幾乎差不多上同一個調子：引經據(jù)典，從各個角度描繪那個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。如此的“可行性研究”，自始至終差不多上為7證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。*先入為主的可行性研究通常是由

7、以下緣故造成的 房地產投資企業(yè)的領導主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的阻礙，課題研究人員擔心挑項目的毛病會得罪老總，因此學會了察顏觀色，一切圍繞領導的意思去論證。因此，為幸免這種情況的進展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調查、分析。 課題組人員的業(yè)務水平只是關。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。如此做，使課題組的智力及能力結構專門不合理，要希望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。 有的進展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來

8、講就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非進展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務。有的進展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報告。這在意向接觸的時候是。必要的，但要清晰的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的進展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，如此的可行性研究是不可能做到中立外。3相應對策a 加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)?；c專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、操縱誤差的全然保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究

9、的外在動力。b 提高從業(yè)人員素養(yǎng)。這是操縱可行性誤差的差不多保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當?shù)墓こ碳夹g、經濟、房地產開發(fā)經營、法規(guī)、稅務、金融等專業(yè)知識。c 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港，測量師在分析時，能夠從香港土地注冊處一相當于內地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作：通過去粗取精，去偽存確實過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，有條件的企業(yè)還可

10、加強項目后評價工作，通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的有用性。第3操作環(huán)節(jié)：房地產可行性研究戰(zhàn)略分析 分析角度一：社會經濟環(huán)免對房地產市場的阻礙房地產業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調，將房地產業(yè)當作國民經濟的噴頭產業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個講法問題，而是一個最差不多的認識問題：到底是房地產業(yè)帶動國民經濟的進展依舊國民經濟的成長帶動房地產業(yè)的進展？假如把那個問題搞顛倒了，在形勢的推斷上就會出現(xiàn)全然性的失誤。不管政府依舊企業(yè)都會導致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產業(yè)畸形膨脹，大起大落，差不多上無視當?shù)貒窠洕M展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產

11、業(yè)的位置所帶來的后果。 分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅淖璧K 一些地點政府的都市規(guī)劃及規(guī)劃操縱水平對當?shù)胤康禺a開發(fā)有著直接的阻礙。眾所周知，在都市規(guī)劃治理比較好的張家港市及江陰市，房地產開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學的規(guī)劃、有效的規(guī)模操縱、嚴格的規(guī)劃治理，使這兩個都市的房地產開發(fā)幸免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、治理一片的原則，那個地點的小區(qū)住宅市場差不多上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預售成績都專門好。與此形成對比的是，許多都市的土地批出規(guī)模嚴峻失控，房地產市場治理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴峻，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地點政府規(guī)劃治理不妥，給進展商

12、們帶來了專門大的風險。 分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產營銷的阻礙古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起領先開發(fā)的第一個上海外貿區(qū)一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的要緊目標。區(qū)內滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，因此成為上海唯一個名副事實上的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有專門高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價鈔票，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地點。 從古北新區(qū)的例子能夠看出，房地產的價值大概并不

13、完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的進展，才產生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關系。街區(qū)功能是使房地產實現(xiàn)其市場價值的外在動因。*投資商自身條件考察 1、考察你的經驗隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是差不多在房地產業(yè)內有一定資歷的企業(yè)，假如該公司往常是開發(fā)市內寫字樓的，現(xiàn)在目標投資對象是郊區(qū)不墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備不墅開發(fā)經驗的人才，否則依舊慎重為好。因此，情況并不是絕對的，當你認為“經驗”這一風險也值得冒的時候，

14、就不必在那個問題上多考慮了。 2、考察你的投資方式由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來可不能在建一幢樓后靠出租來獵取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長鈔票投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 3、考察你的融資能力每一個房地產項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，假如項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到許多如此的情況：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期

15、成本差不多上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的阻礙俗語講“太貴有自知之明”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，因此在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。第四操作環(huán)節(jié) 設計成功的可行性研究流程步驟A 人員安排組合項目內容人數(shù)負責項目費用時刻注冊房地產估價師 造價工程師 市場調查和分析人員 經濟分析專家 制作人員 社會學，環(huán)境等專家 步驟B：市場分析 a、宏觀因素分

16、析房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗適應及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。 b、區(qū)域性因素分析一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的進展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經濟對區(qū)域經濟的阻礙程度不同，對有的區(qū)域阻礙大，有的區(qū)域阻礙??；其次 區(qū)域經濟進展受宏觀經濟的阻礙存在著“時滯現(xiàn)象，宏觀的經濟現(xiàn)狀往往要通過一段長時刻以后才能對區(qū)域經濟的進展產生阻礙，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地

17、區(qū)經濟使得某些區(qū)域經濟或多或少受宏觀經濟波動的阻礙，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區(qū)、自由貿易娶、保稅區(qū)對國際資本依靠程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受阻礙較小，這些地區(qū)的項目受到沖擊也較小。 c、微觀市場分析對擬投資項目所在地區(qū)的房地產微觀市場的分析能夠分成以下兩個部分，其一是對擬投資房地產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。步驟C: 市場預測 a 需求預測需求預測確實是以房地產市場調查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。

18、 b 供給預測供給預測確實是以房地產市場調查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業(yè)的供給情況 c 預測方法通常能夠分為時刻序列分析法和因果關系分析法。時刻序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D: 成本測算在房地產開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測確實是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的阻礙，但相對而言，成本測算較易把握。一般來講 成本構成包括以下四個部分：A 土地前期費：指

19、取得合理的土地的權證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平坦為止所要的費用。依照取得上地點式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。B 設計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設計到土建工程、設備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結束所包括的費用。C 市政配套費：指項目開發(fā)時必須向都市市政建設所交付的配套費，要緊是由于新增房地產項目所引起的水電費。步驟E：財務評價項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮7貨幣時刻價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內含酬勞事等指標。 另一類是

20、非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設有考慮貨幣時刻價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標。步驟F：盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財務治理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來推斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。 盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點（BPe0Keven P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。一般來講，在項目產出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經營安全性越好。在房地產項目的可行性研究中，所謂

21、盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出可能銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。步驟G：動磁性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經濟效益發(fā)生的相應變化，并推斷這些因素對項目經濟目標的阻礙程度。敏感性分析不僅能夠使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的阻礙程度，還能夠使他們對那些較為敏感的因素進行認真和認確實再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比參數(shù)值變動的百分比例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20，則售價的敏感系數(shù)=20/10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感

22、系數(shù)為負，講明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則講明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越慎重。步驟H：風險分析 風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的阻礙，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的推斷。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內容一般來講，專業(yè)機構編寫一個項目的可行性研究報告應包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構名稱及編寫報告的時刻三個內容。2、摘要：它是用

23、簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結論及有關講明或假設條件，要突出重點，假設條件清晰，使閱讀人員在短時刻內能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關重大，閱讀者理應認真全面閱讀。3、目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關系、假設條件及具體內容條理清晰地編寫和掌握，必須編寫目錄。4、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容： a、概況（包括：項目背景、項目概況、托付方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設和講明）； b、市場調查和分析； C、規(guī)劃設計方案； d、建

24、設方式和建設進度； e、投資估算及資金籌措； f、項目財務評價； g、風險分析； h、可行性研究的結論； i、研究人員對項目的建議； j、相應的附表。5、附件：它包含可行性研究的要緊依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照托付書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。6、附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或都市的總體規(guī)劃圖等等。B、可行性研究報告正文

25、部分的編寫正文部分是可行性研究報告的核心部分。內容多，較復雜。1、概況：（1）進行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質、地址、周邊的市政配套和基礎設施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3 ）托付方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；（8）研究報告的假設和講明。2、市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調查，及對以后的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。3、規(guī)劃設計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設

26、計方案及建設過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。4、建設方式和建設進度：專業(yè)人員可對項目的建設方式的托付提出建議或由托付方提供建設方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了預備。5、投資預算和資金籌措要求寫出項目建設過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應的支付時刻作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預售收入這三種要緊資金來源的安排等。6、項目的財務評價：要求寫出要緊財務評價指標的計算結果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內含酬勞率和動態(tài)回收期等。7、風險分析：

27、一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對要緊敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應的財務評價指標。8、結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確講明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。9、有關建議：是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)覺的一些有利于項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供托付方參考。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。 第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調可行性研究投資預算 一些不大規(guī)范的房地產項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設的工程概算。如此算帳

28、不行。一個房地產項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資確實是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于進展商對項目工程建設的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是能夠采取的，如此一來進展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概確實是極不嚴肅的。房地產項目的投資概算應包括以下內容：營銷開支概算，包括： 項目前研究及可行性研究的開支 項目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項目公司日常運作的開支 項目及企業(yè)的公關開支工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平坦土地的開支 用于工

29、程設計的開支 用于建筑施工的開支 用于設施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標準地價 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 阻礙公共設施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括： 外匯資金進入國內貨幣系統(tǒng)產生的銀行擔保及治理費用支出 貸款引起的利息支出 各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局動身進行可行性研究現(xiàn)實化的可行性研究前握事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤制造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。如此的房屋是有目的、有針對性地建筑的。優(yōu)秀的房地產公司應從機構內外來縱觀其業(yè)務，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機

30、會。公司營銷人員的要緊職責是辨不外界環(huán)境中的要緊變化，通過設立早期預警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。 消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產品和服務是特不有用處的。我們應在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷打算。具體來講確實是要研究如下問題：購買什么？什么緣故購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進行可行性研究在此基礎上，我們應進行細致而有針對性的市

31、場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務即物業(yè)治理策略。公司要對每個選定的細分市場制定產品定位策略。他需要向客戶講明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)不。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有不于其競爭者的特征。定位任務包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。產品是營銷首要和最重要的因素，房地產產品策略需要對產品類 型的選擇、開發(fā)風險的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產產品類型可大致分為土地、住宅、

32、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他專門用途的物業(yè)。房地產產品開發(fā)風險的選擇與房地產開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風險和收益是成正比的，假如某一項目不能產生足夠收 入償還抵押并產生正現(xiàn)金流量或者項目的總債務超過其價值則被認為是籌資 過度，明智的方法是在預備隨風險的限度內盡量賺鈔票，應保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強的財產。房地產開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的打算一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內容：開發(fā)目標、投資規(guī)模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益 大小、經營期間現(xiàn)金流量分析。納入整體營銷方案的可行性研究一個好的房地產營銷方案最終有一個

33、好的打算書，以便在整體上把握整個營銷活 動。打算一般應包括以下八大內容：1、打算概要（便于決策者快速掃瞄）2、市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）3、機會與問題分析4、目標、銷售量、市場占有率、盈利水平5、市場營銷策略6、行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？7、可能盈虧報表8、操縱措施策略涉及的是營銷活動“是什么”和“什么緣故”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時 間？”“地點？”“如何樣？”等問題。阻礙有效執(zhí)行營銷方案的因素要緊有：發(fā)覺及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行打算的技能；評估執(zhí)行效果的技能。 第二部分：房地產項目投資實務房地產項目投資 操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產壽命

34、周期與房地產投資時機 第2操作環(huán)節(jié)：房地產投資決策的程序設計 第3操作環(huán)節(jié)：房地產項目投資的時期性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產投資時機的要點 使用講明 有人講，進展商的企業(yè)確實是“項目投資”。我們發(fā)覺，許多成功項目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結房地產公司老總最核心的思想與策略是不切實際的，那個地點從技術層面概括了項目投資的標準化程序與實戰(zhàn)要點，在 現(xiàn)實中仍要靠進展商的長袖善舞。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產壽命周期與房地產投資時機 一項房地產壽命周期是從房地產項目籌建開始，到房地產項目拆除為止通過的時刻。由于房地產的使用期限長，一般為4050年，高者上百年，因此為方便房

35、地產投資分析，將房地產壽命周期劃分為如下八個時期。 （）論證設計時期 指從房地產開發(fā)商著手買地到決定開發(fā)房地產具體內容的時期。現(xiàn)在期，房地產開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個粗包裝（項目建議書）。認可后，緊接著搞出一個精包裝（項目可行性研究報告）。認可后，托付設計人員搞出項目設計方案。 （二）第措資全時期 指從房地產開發(fā)項目的設計方案完成到項目開工為止的時期?，F(xiàn)在期，房地產開發(fā)南千方百計地講服投資者對項目進行投資，從而落實項目建設需用資金。（三）項目建設時期 指從房地產開發(fā)項目破土動工到竣工驗收為止的時期?，F(xiàn)在期，房地產開發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項目建設任務。 （四）項目試運

36、營時期 指從房地產開發(fā)項目投放運營到運營正常為止的時期?，F(xiàn)在期，房地產開發(fā)項目各部分逐漸投入運營，并步入正軌，收支差不多穩(wěn)定下來?，F(xiàn)在期時刻較短，一般一年左右。 （五）項目正常運營時期 指從房地產開發(fā)項目試運營結束到設備需要更新為止的時期。現(xiàn)在期，房地產開發(fā)項目提供服務并獵取利潤，且收支變化幅度較小。 （六）項目設備區(qū)農時期 指從房地產開發(fā)項目的設備更新到項目需修復改造為止的時期?，F(xiàn)在期，需追加投資用于更新設備、改善服務、提高利潤水平。 （七）項目修江孜追時期 指從房地產開發(fā)項目修復改造到項目預備抗除為止的時期?，F(xiàn)在期，需投入大量資金修復改造原有建筑，使房地產開發(fā)項目的服務水平和獲利能力得到提

37、高。 （八）項目拆除時期 指從房地產開發(fā)項目預備拆除到項目拆除完成為止的時期?，F(xiàn)在期，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。房地產壽命周期講明了房地產投資機會的豐富多彩1、房地產壽命周期的每一時期都需要資金的支持，都需要汲取資金，從而給投資者以投資機會：房地產項目的開發(fā)經營需要大量充足的資金支持，然而房地產投資商投放的資金差不多上有限的，不論這種有限投資是有意依舊無奈，房地產投資商都往往投入一定資金開發(fā)經營出時期性成果后再行轉手或融資。而這種房地產壽命周期內的時期性轉手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機會。2、處在房地產壽個周期每一時期的房地產開發(fā)項目都能夠在市場上交易，都可 以買進賣出，

38、從而為房地產投資機會的增多提供了保證：房地產項目的開發(fā)經營，既能夠按整個壽命周期進行，也能夠在每一時期臨時停止。每一時期性成果都能夠在市場上進行買賣，而房地產項目的時期性買賣為房地產投資提供了相當多的投資機會。七。果只能進行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話，那么投資機會將少之又少。因此講，房地產項目的時期性買賣，是房地產投資機會增多的保證。3、處在房地產壽命周期不同時期的房地產項目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預測和房地產價值推斷的差不，使得房地產交易必定頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機會。4、隨著都市人口的增加和社會的進展，對房地產項目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產投資機會大大

39、增多。除了對原有房地產項目進行改建、擴建之外，還需要進行房地產項目的開發(fā)建設。這就給房地產投資提供了更多的投資對象，提供了更多的投資機會。 總之，房地產投資機會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產項目的壽命周期息息相關。 房地產開發(fā)項目的壽命周期有長有短，壽命周期內的每個時期也長短不一，因此每一房地產開發(fā)項目的壽命周期各不相同。盡管每一房地產開發(fā)項目的壽命周期不同，但差不多上都通過上述八個時期。第2操作環(huán)節(jié)：房地產投資決策的程序設計搜集國內有關地區(qū)房地產開發(fā)、經營、政策資料及其政治、經濟、工業(yè)、貿易、經濟建設方針、經濟政策等信息。在廣泛調查研究的基礎上，對投資地區(qū)、類不、規(guī)模等作初步探討，提出房

40、地產開發(fā)的項目建設書，經有關部門或領導人審批、認可后，進行初步投資決策及詳細投資決策研究。等前一時期研究的結論，得到上級領導同意后，再進行后續(xù)研究工作。房地產投資決策程序即按以下程序進行：1、首先是研究房地產開發(fā)項目的必要性和現(xiàn)實性。通過市場調查，包括外銷市場及其競爭力的滲透率通過資源調查，政治、經濟、工業(yè)、貿易、交通等，對擬建項目的必要性和現(xiàn)實性進行研究。2、建設項目地點的選擇及確定開發(fā)房屋類不及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較，選擇最佳方案以研究建設項目在技術上的可能性。3、財務分析與經濟評價：計算項目的投資造價與土建、設備成本，投資效果分析，資金償還方法、償還時刻項目的利潤及還本期，以

41、研究建設項目經濟上的合理性。4、進行建設項目的方案設計與編制建設總進度打算，這是研究建設項目的實施方案。5、最后提出投資決策研究報告，得出結論性意見與建議，提供有關部門決策和審批。第3操作環(huán)節(jié)：房地產項目投資的時期性分析分析A：房地產開發(fā)策劃時期投資分析房地產開發(fā)策劃時期的要緊目的是決定投資開發(fā)的對象。為了實現(xiàn)此目的，房地產投資者通過房地產市場研究查找投資開發(fā)機會通過項目建議書初步論證開發(fā)項目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產開發(fā)經營流程設計來對開發(fā)項目的實施做出初步安排。正是由于現(xiàn)在期工作結果的不確定性，因而投資的風險性最大，然而一旦投資成功，所獲利潤也最高。在

42、房地產開發(fā)策劃時期投資的要緊風險有：（1）查找不到合適的投資機會或投資項目。（2）設想項目從一開始就誤入歧途。（3）設想項目得不到有關音阿對比準。（4）項目的可行性研究通只是審查。（5）項目的開發(fā)經營流程嚴峻脫離實際等。由于對策劃時期的風險沒有切實有效的防范措施，因此現(xiàn)在期投資的風險最大。 在房地產開發(fā)策劃時期投資的要緊好處有：（1）能夠按自己的愿望和條件進行設想，投資工作干起來會得心應手。（2）需要制造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產出的最好時期。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。（4）成功的策劃項目，能夠專門快汲取資金，專門快取得投資收益，而且收益往往特不可觀。（5）便于及早抓住有利投

43、資項目由于房地產開發(fā)策劃時期投資的好處特不誘人，因此許多投資者躍躍欲試，預備施展才能。在房地產開發(fā)策劃時期投資，投資者應具備以下條件：（1）對房地產開發(fā)投資富有經驗。（2）人員素養(yǎng)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經驗的經濟技術治理人員。（3）社會信譽好，資質等級高。（4）資金雄厚。（5）有良好的社會背景。 分析B：房地產開發(fā)前期工作時期投資分析房地產開發(fā)前期工作時期的要緊目的是為開工建設做好預備，通過征地拆遷落實建設場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設計，得到一個滿足都市總體規(guī)劃要求的項目實施藍圖，通過開工預備工作為開發(fā)建設制造必要條件，通過房地產的預租、預售來早日落實客戶，及早收取租金或銷售收入。在

44、房地產開發(fā)前期工作時期投資的要緊風險有：（1）征地工作困難重重。（2）融資工作進展緩慢，資金缺口較大。（3）地質條件不行，規(guī)劃條件限制過嚴，施工圖紙出現(xiàn)問題。（4）開工條件難以具備，比如中意的施工隊伍未找到，施工用水電等不落實，臨時占道不同意等。（5）預期的預租、預售工作開展不起來，給資金造成缺口。（6）設備材料價格上漲太高，人工費用漲幅過大等。 由于前期工作時期的風險可采取一些措施在一定程序上加以防范，因此盡管風險仍專門大，但要比策劃時期小。在房地產開發(fā)前期工作時期投資的要緊好處有： （1）有對場地、規(guī)劃、設計的阻礙力，從而對保證投資收益有好處。 （2）投入資金雖多，但能專門快見到時期性成果

45、，便于及時轉手。 （3）在參與前期工作時，可得到一些潛在收益。 （4）現(xiàn)在投資的回報承諾高，投資收益大。 （5）便于及早抓住有利的投資項目。 由于房地產開發(fā)前期工作時期投資的好處專門多，也專門誘人，因此許多投資者也都積極爭取在現(xiàn)在期投資。在房地產開發(fā)前期工作時期投資，投資者應具備以下條件：（1）房地產開發(fā)前期工作富有經驗。（2）有配套的高素養(yǎng)專業(yè)人員，起碼有經驗豐富的勘察、規(guī)劃設計人員，征地拆遷入員，招標投標人員，市場營銷人員等。（3）對設想項目的前景看好。（4）有一定的融資能力。（5）社會信譽好，資質等級高，資金雄厚。（6）熟悉建設地點的各種關系。（7）對房地產預租預售前景看好，有客戶來源。

46、分析C：房地產開發(fā)建設時期投資分析房地產開發(fā)建設時期的要緊目的是保證按期、按質、按量、節(jié)約、安全地完成房地產開發(fā)項目的建設。通過落實監(jiān)理單位實現(xiàn)工程建設的專人治理和分擔風險；通過工程操縱使得開發(fā)項目的工期短、投資省、質量好通過施工驗收全面檢驗工程建設成果并結清與有關單位的權利義務關系；像前期工作一樣，通過預租預售早日落實客戶并收取資金。正是由于房地產開發(fā)建設時期的上述工作內容，在現(xiàn)在期投資的風險較大，然而一旦投資成功，所獲利潤也較高。在房地產開發(fā)建設時期投資的要緊風險有：（1）由于材料、設備、工入費的價格上漲；（2）由于設計或施工問題，致使發(fā)生重大質量事故；（3）由于社會動蕩或氣候阻礙，使工期

47、嚴峻延長；（4）竣工驗收時交不了工；（5）發(fā)生自然災難或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預售落空；（7）新的競爭性項目出現(xiàn)；（8）籌措資金不到位； 由于開發(fā)建設時期的風險多數(shù)可采納措施加以防范，因此投資風險要比前期時期低，但仍有較多不可防范的風險存在。在房地產開發(fā)建設時期投資的要緊好處有：（1）對施工過程的開展有阻礙力，便于主動發(fā)揮作用。（2）投入資金雖多，但能專門快見到最終性成果，內心比較踏實。（3）投資回收期較短。（4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經營房地產制造好的條件。（5）對所經營的房地產重點對待，節(jié)約二次裝修費。（6）便于介紹自己熟悉的施工隊伍承攬施工任務。（7）便于及時抓住盈

48、利高的房地產項目。 由于房地產開發(fā)建設時期的好處專門多專門直接，因此有許多房地產投資者都在此時期投資。 在房地產開發(fā)建設時期投資，投資者應具備以下條件：（1）對房地產開發(fā)建設時期的治理有豐富的經驗。（2）有工程建設治理方面的高素養(yǎng)人才。（3）對房地產項目的市場前景看好。（4）對房地產項目中的某些有利樓層或位置興趣極大。（5）自己擁有施工隊伍，或與施工隊伍有緊密關系。（6）資金雄厚，各種社會關系熟悉。分析D：房地產開發(fā)銷售時期投資分析房地產開發(fā)銷售時期的要緊目的是找到用戶，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的價值。通過經營方式的選擇確定是出售依舊出租或部分出租部分出售，通過評估促銷工具確定采納哪些推銷方法，通過

49、確定出租或出售價格來做到租售時的心中有數(shù)，通過開展切合實際、豐富多彩的租售活動來實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的價值，即租出或售出房地產以獲得租金或銷售收入。正是由于房地產開發(fā)銷售時期工作如上所述，因此在現(xiàn)在期投資風險仍較大，然而一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。在白地產開發(fā)銷售時期投資的要緊風險有：（1）市場行情跌落。（2）競爭性項目出現(xiàn)。（3）促銷費用上升。（4）定價不適當。（5）分期付款時，后期款項無著落。 由于開發(fā)項目的銷售期較短，不定因素及新的投資風險已減小專門多。但仍存在一些不良因素，因此投資風險仍較大。在房地產開發(fā)銷售時期投資的好處有：（1）投資回收期短。（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價。（

50、3）獲得物業(yè)升值的利潤。由于房地產開發(fā)銷售時期的好處許多同時容易看到，因此有許多房地產投資者在現(xiàn)在期投資。 在房地產開發(fā)銷售時期投資，投資者應具備以下條件：（1）對市場行情看得準。（2）對市場銷售有豐富經驗。（3）有客戶來源。（4）資金雄厚。（5）市場關系熟悉。第三部分房地產估價實務：房地產估價程序房地產估價是一項復雜的經濟活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴謹、科學的工作程序。這套工作程序是進行房地產估價所必須通過的工作時期，反映了各時期之間的內在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是通過千百萬次工作實踐總結出來的客觀規(guī)律。按照房地產估價程序進行評估能夠提

51、高效率，減少失誤，確保質量。房地產估價程序能夠分為以下幾個時期；估價申請和業(yè)務受理、制定估價作業(yè)打算、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務費。 操作一、估價申請和業(yè)務受理 1.估價申請進行房地產價格評估時，當事人應向有關的專業(yè)評估機構提出書面申請，并填寫評估托付書。評估申請書或評估托付書應寫明的事項包括：（1）當事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關系、所在地址、法定代表人姓名、職務等）； （2）評估標的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；（3）申請評估的緣故和用途；（4）房屋產權人、土地作用人的領勘人； （5）托付評估的

52、要求。除了評估申請書（托付書）以外，申請人還要向房地產價格評估機構提供各種有關證明資料，如房屋所有權證，土地使用證，買方單獨托付評估時房地產權人出具的同意評估的證明，設計和施工圖紙，使用期維修、保險及其他費用資料等。 2.業(yè)務受理房地產價格評估機構在收到評估托付人的申請書和有關證明及資料后，要在一個有限的時刻內（如3天）作出是否受理此項業(yè)務的決策并通知申請人。估價者在作出同意托付的決策前要對托付人和評估標的物的差不多情況進行初步了解，來界定有關估價的一些重要問題。這些問題要緊包括；估價目的、估價對象、估價的作業(yè)日期等。（1）估價目的。房地產價格評估作為房地產業(yè)的一項基礎工作，能夠有多方面的用途

53、，評估托付人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。房地產估價的目的能夠有專門多，如：房地產買賣、租賃、抵押、補償、入股、清產、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計等。由于估價目的的不同使價格類型也有所不同，如買賣交易價格、抵押價格、租賃價格、典當價格、課稅價格、征用價格等。不同的估價目的，對估價的精度要求不同，對市場價格實現(xiàn)的各種條件限定不同，所采納的估價方法也有所區(qū)不。因此估伙者對托付人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。 （2）估價對象。作為具體要評估的房地產到底是土地依舊建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價托付時必須明確的差不多事項。除I要對估

54、價對象的大類加以明確外，還要對估價對象的一些差不多情況進行初步了解。若是土地，是生地無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）依舊其上附有阻礙地價的附屬建筑物；假如是房地合一的估價對象，其建筑物是依舊保存，依舊將被拆除；若是單純的房產估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設備，如為酒樓是否包括其中的家具等。 （3）估價的作業(yè)日期。所謂估價的作業(yè)日期，是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。完成估價的日期一般是托付估價者提出的，估價者應盡量滿足這一要求。但當估價難度較大而托付人提出的時刻太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應向托付人講明緣故，商定一個較

55、合適的時刻。確定了完成估價的日期，估價人員必須按期保質地完成估價，以確保自身的信譽。從理論上講，估價活動是受托付而進行的活動，應嚴格按照托付人的要求去做。托付人常會出于自身或局部利益的考慮對估價者提出諸多具體要求，估價者在進行估價可行性分析時，一方面要搞清對方的意圖，另一方面要考慮托付人的要求是否有背于估價行業(yè)的行為準則，是否超越了自己的業(yè)務能力，對有異議的要求，能夠通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達成共識。估價合同簽訂前，雙方應講明收費標準和付款形式。如經審查分析，不能同意此項業(yè)務托付，應盡快通知托付人并講明理由。估價者決定同意托付后，可通知托付人填寫正式的估價托付書并辦理有關手續(xù)，簽訂托付合同。合

56、同必須對估價的各種具體要求、托付人提供的有關證件與資料、估價費用、估價時點、估價完成日期等作出明確規(guī)定。簽訂合同后，估價者應按合同的時效和質量要求，編制估價打算，安排估價人員。做好必要的預備工作。 操作二、制定估價作業(yè)打算 制定房地產價格評估作業(yè)打算是為了使估價工作有條不紊、按時、高效完成，打算一經確定，一般要按打算逐段進行估價工作。在規(guī)模較大的評估項目中，制定打算對估價作業(yè)的成敗與質量有著極為重要的作用。制定估價作業(yè)打算可大體包括以下幾個內容：1確定估價作業(yè)的具體因素 關于估價作業(yè)來講，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價工作的。為了更好地完成托付的業(yè)務，必須對估價對宋的各種阻礙價格的具

57、體因素進一步確認。 （1）確定估價對象的品質特征及產權狀態(tài) 估價對象的品質特征。要緊指估價對象的外在值稅。估價對象假如是土地，則需確定其坐落、編號、四至、面積、形狀、用途等；假如是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號碼）、類型、結構、占地面積、建筑面積、使用情況等。此類情況可依照業(yè)務需要采納填寫表格的方式獲得。 產權狀態(tài)確定。通過對產權狀態(tài)的確定，把握估價對象的內在情況。房地產權利是一束權利的集合，除所有權外，還有使用權、抵押權、租賃權等，權利性質不同，其價格也不一樣。估價者必須確認是對所有權估價依舊對使用權或租賃權估價；是對所有政與使用權合一情況下的估價依舊分離情況下的估價；是在租賃行

58、為發(fā)生依舊沒有發(fā)生情況下的估價；對使用權估價，使用權年報為多長，已使用了多青年，還余下多青年等。總之，估價者必須在明確了房地產的權利內容權利的發(fā)生與存續(xù)時刻等產權狀態(tài)后，方能對其進行估價。 （2）確定估價范圍 房地產的內容復雜，阻礙價格的因素眾多，一般在估價對象得到確認以后，還必須確定估價的范圍。房地產估價范圍包括以下：4個方面： 土地估價。土地估價一是空地估價，二是地塊上有建筑物，但視為空地。在地上建筑物預定拆遷的情況下往往采納這種方式。 建筑物估價。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進行估價。 合并估價。對土地和地上建筑物共同估價或對其中一部分估價。 （3）確定估價時點 估

59、價時點是對估價對象的房地產決定其估價額的基準日期。由于房地產價格是隨時刻等因素的變化而不斷變動著的，因此，只有估價時點確定以后，估出的價格才有意義，估價時刻的詳細程度取決于所要評估的房地產價格類型和市場變動程度。一般講來，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的時點詳 細，通常至少要指明月，甚至要到日。時點越詳細，對估價精度的要求就越高，估價也就越困難。估價時點一般定為托付估價的當日或現(xiàn)場調查的當日。因此為求取過去某個特定時期的價格（如有關訴訟案件的房地產價格），也能夠將過去的某一特定時與作為估價時點。 2初選估價方法和人員 明確了估價作業(yè)的具體因素后，應初步選出擬采納適合于該估價對象房

60、地產的估價方法。初選估價方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實地查勘有的放矢，幸免不必要的重復勞動。依照估價對象的目的、時點、日期及初選的估價方法可推斷托付任務的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項評信任務。評估人員的選定和工作安排以及評估人員各自分工負責的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動作，相互配合，提高工作效率。 3，估價作業(yè)的工作進度安排 估價作業(yè)的時刻性和實務性都專門強，必須注意時效。整個估價工作的時刻能夠從同意托付之日起到交付估價報告止。一般托付人對估價完成的日期都有較高的要求，并在簽訂托付合同時作為重要條款寫進合同，能否在約定時刻內圓滿地完成估價任務，不僅