天津峰匯廣場策劃案

1、目錄 TOC h z u t 常用標(biāo)題二,2,常用標(biāo)題三,3,常用標(biāo)題四,4,常用標(biāo)題一,1 HYPERLINK l _Toc244848073 第一部分：本案發(fā)展方向定位 PAGEREF _Toc244848073 h 2 HYPERLINK l _Toc244848074 1.天津市宏觀環(huán)境分析 PAGEREF _Toc244848074 h 3 HYPERLINK l _Toc244848075 1.1宏觀市場分析 PAGEREF _Toc244848075 h 3 HYPERLINK l _Toc244848076 整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境快速增長,使本案處于良好的開發(fā)時機(jī) PAGEREF _To

2、c244848076 h 3 HYPERLINK l _Toc244848077 政策環(huán)境向?qū)懽謽鞘袌鰞A斜，對于本案寫字樓部分的開發(fā)有利 PAGEREF _Toc244848077 h 3 HYPERLINK l _Toc244848078 1.2天津市房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc244848078 h 4 HYPERLINK l _Toc244848079 天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)中增長 PAGEREF _Toc244848079 h 4 HYPERLINK l _Toc244848080 房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度加深，高檔樓盤穩(wěn)步發(fā)展 PAGEREF _Toc244848080

3、h 4 HYPERLINK l _Toc244848081 大盤開始呈主流趨勢 PAGEREF _Toc244848081 h 4 HYPERLINK l _Toc244848082 2. 本案物業(yè)介紹及分析 PAGEREF _Toc244848082 h 7 HYPERLINK l _Toc244848083 2.1本案概況 PAGEREF _Toc244848083 h 7 HYPERLINK l _Toc244848084 2.2本案SWOT分析 PAGEREF _Toc244848084 h 8 HYPERLINK l _Toc244848085 2.3本案價值點的挖掘 PAGEREF

4、 _Toc244848085 h 10 HYPERLINK l _Toc244848086 3.可競爭項目市場調(diào)查及分析 PAGEREF _Toc244848086 h 12 HYPERLINK l _Toc244848087 3.1寫字樓項目市場調(diào)查及分析 PAGEREF _Toc244848087 h 12 HYPERLINK l _Toc244848088 3.1.1 河川大廈 PAGEREF _Toc244848088 h 12 HYPERLINK l _Toc244848089 3.1.2 天星河畔廣場 PAGEREF _Toc244848089 h 13 HYPERLINK l _

5、Toc244848090 3.1.3 北方金融大廈 PAGEREF _Toc244848090 h 13 HYPERLINK l _Toc244848091 3.1.4 萬隆大廈 PAGEREF _Toc244848091 h 14 HYPERLINK l _Toc244848092 3.1.5 天津濱江大酒店 PAGEREF _Toc244848092 h 15 HYPERLINK l _Toc244848093 3.1.6 華盛廣場 PAGEREF _Toc244848093 h 16 HYPERLINK l _Toc244848094 3.1.7 國際大廈 PAGEREF _Toc244

6、848094 h 17 HYPERLINK l _Toc244848095 金皇大廈 PAGEREF _Toc244848095 h 18 HYPERLINK l _Toc244848096 亞太大廈 PAGEREF _Toc244848096 h 19 HYPERLINK l _Toc244848097 3.1.10 合眾大廈 PAGEREF _Toc244848097 h 19 HYPERLINK l _Toc244848098 3.1.11 津匯廣場 PAGEREF _Toc244848098 h 20 HYPERLINK l _Toc244848099 3.1.12 天信大廈 PAGE

7、REF _Toc244848099 h 21 HYPERLINK l _Toc244848100 3.1.13 金融大廈 PAGEREF _Toc244848100 h 22 HYPERLINK l _Toc244848101 3.1.14 今晚報大廈 PAGEREF _Toc244848101 h 23 HYPERLINK l _Toc244848102 3.1.15 嘉利中心 PAGEREF _Toc244848102 h 24 HYPERLINK l _Toc244848103 3.2公寓項目市場調(diào)查及分析 PAGEREF _Toc244848103 h 25 HYPERLINK l _

8、Toc244848104 泰達(dá)國際公寓 PAGEREF _Toc244848104 h 25 HYPERLINK l _Toc244848105 3.2.2 天驕源 PAGEREF _Toc244848105 h 26 HYPERLINK l _Toc244848106 半島藍(lán)灣 PAGEREF _Toc244848106 h 28 HYPERLINK l _Toc244848107 仁愛濠景莊園 PAGEREF _Toc244848107 h 29 HYPERLINK l _Toc244848108 3.2.5 城市別墅 PAGEREF _Toc244848108 h 30 HYPERLIN

9、K l _Toc244848109 第二部分:本案營銷推廣 PAGEREF _Toc244848109 h 32 HYPERLINK l _Toc244848110 1.本案核心價值體系的建立 PAGEREF _Toc244848110 h 33 HYPERLINK l _Toc244848111 1.2核心價值體系的建立 PAGEREF _Toc244848111 h 34 HYPERLINK l _Toc244848112 本案常規(guī)價值 PAGEREF _Toc244848112 h 34 HYPERLINK l _Toc244848113 本案常規(guī)價值的提升空間 PAGEREF _Toc

10、244848113 h 34 HYPERLINK l _Toc244848114 2.本案目標(biāo)客戶群定位與分析 PAGEREF _Toc244848114 h 39 HYPERLINK l _Toc244848115 2.1豪宅人群定位 PAGEREF _Toc244848115 h 39 HYPERLINK l _Toc244848116 2.2寫字樓人群定位 PAGEREF _Toc244848116 h 39 HYPERLINK l _Toc244848117 3.本案主題概念的營造 PAGEREF _Toc244848117 h 40 HYPERLINK l _Toc244848118

11、 3.1主題概念的營造 PAGEREF _Toc244848118 h 40 HYPERLINK l _Toc244848119 新生代豪宅峰匯國際公寓 PAGEREF _Toc244848119 h 40 HYPERLINK l _Toc244848120 國際化辦公空間峰匯大廈 PAGEREF _Toc244848120 h 43 HYPERLINK l _Toc244848121 國際化商業(yè)峰匯廣場 PAGEREF _Toc244848121 h 44 HYPERLINK l _Toc244848122 3.2本案總體策劃思路 PAGEREF _Toc244848122 h 45 HYP

12、ERLINK l _Toc244848123 4.產(chǎn)品策略建議 PAGEREF _Toc244848123 h 45 HYPERLINK l _Toc244848124 4.1產(chǎn)品設(shè)計策略建議 PAGEREF _Toc244848124 h 46 HYPERLINK l _Toc244848125 4.2產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 PAGEREF _Toc244848125 h 46 HYPERLINK l _Toc244848126 4.3物業(yè)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建議 PAGEREF _Toc244848126 h 48 HYPERLINK l _Toc244848127 5推廣策略 PAGEREF _To

13、c244848127 h 51 HYPERLINK l _Toc244848128 5.1推廣策略 PAGEREF _Toc244848128 h 51 HYPERLINK l _Toc244848129 5.2銷售方式 PAGEREF _Toc244848129 h 51 HYPERLINK l _Toc244848130 5.1.1 售樓處銷售 PAGEREF _Toc244848130 h 52 HYPERLINK l _Toc244848131 5.1.2 直銷 PAGEREF _Toc244848131 h 52 HYPERLINK l _Toc244848132 5.1.3 網(wǎng)絡(luò)銷

14、售 PAGEREF _Toc244848132 h 52 HYPERLINK l _Toc244848133 5.2推廣策略 PAGEREF _Toc244848133 h 52 HYPERLINK l _Toc244848134 推廣階段劃分 PAGEREF _Toc244848134 h 52 HYPERLINK l _Toc244848135 銷售推廣 PAGEREF _Toc244848135 h 53 HYPERLINK l _Toc244848136 5.3廣告策略 PAGEREF _Toc244848136 h 57 HYPERLINK l _Toc244848137 廣告策略

15、PAGEREF _Toc244848137 h 57 HYPERLINK l _Toc244848138 廣告實施 PAGEREF _Toc244848138 h 58第一部分：本案發(fā)展方向定位通過對天津市宏觀環(huán)境分析、天津市房地產(chǎn)市場分析，本案物業(yè)介紹與分析及對可競爭項目的市場調(diào)查四部分的闡述，推導(dǎo)出項目的發(fā)展方向，使本案發(fā)展方向定位成為建立在理論與實際相結(jié)合基礎(chǔ)上的必然性結(jié)果，提高項目前期定位的準(zhǔn)確性。1.天津市宏觀環(huán)境分析1.1宏觀市場分析1.1.1整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境快速增長,使本案處于良好的開發(fā)時機(jī)支持點人均國民生產(chǎn)總值近幾年本市人均國民生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長，提前實現(xiàn)“三步走戰(zhàn)略”中

16、的第二步，1998年提前兩年實現(xiàn)比1980年翻兩番的目標(biāo)，2001年突破2萬元大關(guān)后又繼續(xù)猛增，2002年人均GDP達(dá)到22068元。財政收入財政收入方面也有出色的表現(xiàn)：1997年完成169.12億元，1999年超過200億元，2001年突破300億元，2002達(dá)到了375.8億元。1.1.2政策環(huán)境向?qū)懽謽鞘袌鰞A斜，對于本案寫字樓部分的開發(fā)有利支持點2002年以來房地產(chǎn)主管部門明顯的在政策上向?qū)懽謽鞘袌鰞A斜，并在年初的房地產(chǎn)業(yè)管理工作會上做出加快公建設(shè)施開發(fā)的決定。重要結(jié)論天津市的經(jīng)濟(jì)正處于不斷攀升時期，人民的購買力也相應(yīng)提升。相關(guān)政策法規(guī)的傾斜使本案處于有利的開發(fā)時機(jī)。1.2天津市房地產(chǎn)市

17、場分析1.2.1天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)中增長支持點危改基本完成，房地產(chǎn)業(yè)市場化程度加深，逐漸進(jìn)入通過市場經(jīng)濟(jì)杠桿自我運行和調(diào)整的階段。本市空置的大多是開發(fā)較早、房型較差的房屋，當(dāng)年建設(shè)的商品房空置很少。同時2002年本市房價上漲幅度低于全國平均水平，基本沒有價格虛高的現(xiàn)象。1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度加深，高檔樓盤穩(wěn)步發(fā)展支持點政府干預(yù)行為減少，天津房地產(chǎn)市場朝著穩(wěn)定和理性的方向發(fā)展。中產(chǎn)階層的壯大、本市大量城市建設(shè)改造，相關(guān)購房政策的出臺，刺激了本市高檔住宅的開發(fā)。2002年，中高檔商品房銷售總量為251.55萬平方米，與2001年同期相比增長8個百分點，說明其有效供給還有很大的上升空

18、間。2003年3月公積金最高貸款額度上調(diào)政策的實施，對中高檔樓盤的發(fā)展又是一個新年福音。1.2.3大盤開始呈主流趨勢支持點天津市中心市區(qū)土地出讓情況表明,從98年開始房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，開始出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，如順弛太陽城、天津奧園、梅江居住區(qū)、瑞景居住區(qū)等，市場競爭比較激烈，大盤開始呈主流趨勢。 表1年份出讓幅數(shù)（幅）出讓面積（萬平方米）19921013.4819931432.4819942636.5319952239.0819964236.3419976778.91199885180.119995864.49200063180.26200158126.24200256206.4累計

19、501994.31 注：以上數(shù)字由天津市土地交易中心公布圖1重要結(jié)論天津整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)提高，相關(guān)政策的傾斜，使高檔樓盤飛速發(fā)展。房地產(chǎn)市場朝著規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化方向推進(jìn)，使房地產(chǎn)市場競爭激烈。本案要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益，必須要跳出激烈的市場競爭，走創(chuàng)新的道路。2. 本案物業(yè)介紹及分析2.1本案概況總體規(guī)劃地理位置：天津市河西區(qū)圍堤道103號四至范圍：東至黃埔南路；南至河西房管局；西至健強(qiáng)里；北至圍堤道地段級別: 四級地段占地面積：13000平方米總建筑面積：96474平方米建筑形式：高層車庫：地下12層，500個車位寫字樓規(guī)劃A座：624層寫字樓，將每層分割為不同單元，滿足不同規(guī)模公司的需求；B座

20、：624層寫字樓，每層約1000平方米，整體出售，適用于金融、證券、保險等大型公司的需求；附屬配套：員工餐廳、咖啡廳、高檔豪華餐廳、康體健身中心；商業(yè)規(guī)劃整體裙樓14層為商業(yè)；其中1層為Shopping Mall精品購物區(qū)；23層為法國歐尚超市。住宅規(guī)劃C座為26層，其中626層為高級公寓；附屬配套：亞歷山大水吧、咖啡廳、美容美發(fā)廳、泳池、壁球、健身、室外網(wǎng)球場等。重要結(jié)論本案在整體規(guī)劃及硬件配套設(shè)施上，具備高檔樓盤的先天質(zhì)素，應(yīng)超著天津市首屈一指的高檔樓盤發(fā)展。2.2本案SWOT分析優(yōu)勢（Strength）本案位于新金融區(qū)，周邊的商務(wù)氛圍濃郁，滿足本案寫字樓部分的基本要求；本案的區(qū)域形象好，

21、人文素質(zhì)較高；本案周邊的配套設(shè)施齊全，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)；本案在整體規(guī)劃上處于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的空白點；本案硬件配套設(shè)施使本案具有高檔物業(yè)的質(zhì)素；獨特的外檐立面設(shè)計具有成為標(biāo)志性建筑的潛質(zhì)；本案為規(guī)模開發(fā)，有利于產(chǎn)品創(chuàng)新理念的運用；開發(fā)商為上市公司的全資子公司，具有雄厚的資金實力；開發(fā)商的戶外媒體渠道，有利于搭建本案的市場認(rèn)知平臺；劣勢（Weakness）本案緊鄰圍堤道，有噪音和尾氣污染；周邊原有住宅距本案較近，對本案物業(yè)形象有一定地影響； 本案園林規(guī)劃及綠化率較少，不能滿足現(xiàn)階段對生態(tài)的需求；本案為高層，施工周期長，市場可變因素較多；本案的走創(chuàng)新道路，將會帶來操作上的復(fù)雜性。機(jī)會（Oppor

22、tunity）周邊無同期在建項目，且已竣工項目均是2000年以前興建的，配套設(shè)施相對落后的樓盤，對本案的沖擊性??；政策上的支持，將有利于寫字樓市場的發(fā)展；申奧成功及加入世貿(mào)將帶動寫字樓市場的發(fā)展，使本案具有良好的開發(fā)時機(jī)。威脅（Threat）寫字樓市場在總量上供大于求仍將是未來幾年的主旋律；周邊市場在總量上競爭激烈；市場的變化是無形的，不可預(yù)測的，存在潛在危險重要結(jié)論本案的優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會多于威脅；本案朝著高檔綜合性物業(yè)打造，能跳出周邊市場的總量競爭。2.3本案價值點的挖掘時機(jī)價值經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，政策向房地產(chǎn)市場的傾斜, 進(jìn)一步促進(jìn)地產(chǎn)市場快速發(fā)展；中國加入世貿(mào)，申奧成功、經(jīng)濟(jì)全球一體化等利好

23、因素將會推動高檔物業(yè)，尤其是高檔寫字樓市場的發(fā)展。地段價值本案處在新金融區(qū)，地段升值潛力大；地理位置優(yōu)越，交通便捷，周邊配套設(shè)施齊全；人文環(huán)境好，人群素質(zhì)高是寫字樓開發(fā)的理想地域。 品牌及規(guī)模價值開發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實力和品牌優(yōu)勢，有能力打造天津市名牌物業(yè)；本案為規(guī)模開發(fā)， 且全部規(guī)劃為高層，在氣勢上宏大，易形成地標(biāo)建筑。 創(chuàng)新價值本案在發(fā)展方向上跳出周邊區(qū)域總量市場供大于求的現(xiàn)狀，走差異化的道路。本案在產(chǎn)品力塑造方面的創(chuàng)新，利于樹立本案的市場形象。重要結(jié)論對項目價值點的挖掘，進(jìn)一步明確了本案朝綜合性高檔物業(yè)發(fā)展的方向具有可行性。 3.可競爭項目市場調(diào)查及分析3.1寫字樓項目市場調(diào)查及分析本次

24、調(diào)查總共有15個項目，其中只租不售占40%（例如國際大廈、天信大廈、金融大廈、濱江大廈、北方金融、河川大廈、今晚報大廈），既租又售占53%（津匯廣場、金皇大廈、合眾大廈、萬隆大廈、華盛廣場、亞太大廈、天星河畔），只售不租占7%（嘉利中心）。具體情況如下:3.1.1 河川大廈地理位置和平區(qū)南京路，距離電報大樓100米概況29層，占地面積5000M2，總建筑面積50000 M2，分成公寓及寫字樓兩個組團(tuán)投資商天津河川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商天津河川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商天津河川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理香港俊豪物業(yè)管理有限公司配套設(shè)施一至五層：良子健身、日式酒吧，商務(wù)、辦公、復(fù)印地點配套標(biāo)準(zhǔn)中央

25、空調(diào)、自動噴淋防火系統(tǒng)、三部三菱電梯、每單元2個獨立衛(wèi)生間戶型面積每層900 M2，可自由分割，公寓100180 M2租售價格出售率40%（公寓）、出租率50%按揭銀行/貸款年限銀行不提供按揭租售價格租： 1元/每平方米天車位地上、地下主要客戶國瑞數(shù)碼、全美人壽、法國興業(yè)綜合評價：配套設(shè)備老化、物業(yè)管理人員素質(zhì)較低、大廈門前秩序混亂，租售情況不佳。3.1.2 天星河畔廣場地理位置河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路與六緯路交口概況占地面積8000 M2，建筑面積60000 M2，總層數(shù)35層，總高度138米投資商新加坡集團(tuán)投資開發(fā)商天津天星置地發(fā)展有限公司銷售商天津天星置地發(fā)展有限公司物業(yè)管理香港戴德梁行配套設(shè)施一

26、至五層：有東方之珠娛樂超市、大型餐飲娛樂中心、健身房配套標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)、集中供熱、雙備用電源、增設(shè)噴淋系統(tǒng)、安裝IDD國際電話機(jī)暗線戶型面積每層1300 M2，每間60300 M2，每層1300 M2，可自由分割租售價格租：每平方米每天2.7元 售：每平方米9700元11000元按揭銀行、貸款年限無租售率90%車位租金地下：100多個車位，每月600元地上：70多個車位，每月300元主要客戶日本三菱、韓國大宇綜合評價：物業(yè)管理比較規(guī)范、周邊景致很好、大廈內(nèi)部人員素質(zhì)較高3.1.3 北方金融大廈地理位置河西區(qū)中環(huán)線與友誼路交口概況占地面積5800 M2，建筑面積42000 M2，總層數(shù)28層，總高

27、度99米投資商開發(fā)區(qū)信托投資公司開發(fā)商天津開信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售商天津國信物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理天津國信物業(yè)管理有限公司配套設(shè)施專設(shè)旁邊的平安寫字樓為餐飲、娛樂區(qū)域、大廈內(nèi)部不設(shè)商務(wù)會所配套標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)、集中供熱、雙備用電源、增設(shè)噴淋系統(tǒng)戶型面積每層1300 M2，每間100300 M2租售價格租：每平方米每天22.5元按揭銀行、貸款年限只租不售租售率93%94%車位租金車位：100個，租金：每月200元主要客戶平安保險、順馳置業(yè)、北方信托、奇勝電器、北方物流綜合評價：此項目距峰匯廣場很近，其物業(yè)以誠信、專業(yè)、可靠的服務(wù)來贏得客戶的信任，但由于此項目只租不售，不會對本案寫字樓部分造成沖

28、擊。3.1.4 萬隆大廈地理位置河?xùn)|區(qū)十一經(jīng)路與六緯路交口概況占地面積4793 M2，建筑面積42882 M2，主體結(jié)構(gòu)分為一至五層綜合性全功能中心和六至十二層甲級寫字樓及高級公寓投資商天津萬隆房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)商天津萬隆大廈有限公司銷售商天津萬隆大廈有限公司物業(yè)管理天津萬隆物業(yè)有限公司配套設(shè)施一層：農(nóng)業(yè)銀行、七層：員工餐廳配套標(biāo)準(zhǔn)六部電梯，八部自動扶梯，二十四小時熱水供應(yīng)，衛(wèi)星電視，自動報警，自動噴淋系統(tǒng)，和消防供水系統(tǒng)戶型面積甲級寫字樓，面積：45.392000 M2，平層或高檔公寓面積：192.83245.82 M2租售價格租：每平方米每天2.1元 售：每平方米6000元按揭銀行、貸款年限中

29、行5年五成租售率90%車位租金地下車位：400元/月，50個；地上車位：90元/月，50個主要客戶農(nóng)業(yè)銀行、太平洋保險綜合評價：價位適中、配套設(shè)施較少，但由于其坐落于海河岸邊，景致很好，租售情況較佳。3.1.5 天津濱江大酒店地理位置河西區(qū)建設(shè)路和南京路交接處概況占地面積4000 M2，建筑面積65000 M2，總層數(shù)50層，總高度202.988米投資商濱江集團(tuán)開發(fā)商和平房建銷售商無物業(yè)管理濱江集團(tuán)自身管理配套設(shè)施一層：大堂酒吧、二層：西餐廳、三層：韓餐廳、四五層：中餐廳、六層：娛樂（桑拿、健身中心、綠地）、八層：國際會議中心配套標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)、三菱電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警、聯(lián)動系統(tǒng)、電子煙感、

30、濕感報警噴淋、寬帶網(wǎng)、24小時熱水戶型面積單位租用面積60180 M2不等，全層1078.98 M2租售價格普通寫字間（10F14F）：每平方米每天3.8元高檔寫字間（16F21F）：每平方米每天4.8元按揭銀行、貸款年限只租不售租售率普通寫字間出租率60%，高檔寫字間尚未正式招租車位租金地下主要客戶中美史克、日本住友、羽西綜合評價：該物業(yè)采用酒店式物業(yè)管理、大廈內(nèi)部人員形象素質(zhì)俱佳，物業(yè)管理嚴(yán)格，服務(wù)水平屬天津市一流水準(zhǔn)，如遇上下班高峰交通不便利3.1.6 華盛廣場地理位置位處天津市繁盛的住宅及商業(yè)區(qū)，聳立在河西區(qū)中環(huán)線圍堤道四號路交匯處，三面臨街概況融合歐美建筑，設(shè)計藝術(shù)精粹，外形雄偉，時

31、尚獨特，集甲級商業(yè)大廈、豪華公寓及高級購物商場于一身，發(fā)展組合完善，設(shè)有大型停車場，方便辦公投資商中國保利集團(tuán)、香港華人置業(yè)集團(tuán)、香港百富勤集團(tuán)、中國國際信托投資公司、新?？岛綐I(yè)投資有限公司開發(fā)商天津華盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售商天津華盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理僑樂物業(yè)服務(wù)（中國）有限公司配套設(shè)施一、二層包括中國銀行、酒樓、日式酒吧、員工餐廳配套標(biāo)準(zhǔn)兩層商業(yè)裙樓，附設(shè)自動扶梯，商住樓設(shè)三部電梯，寫字樓設(shè)四部電梯，中央空調(diào)，集中供熱，安裝IDD國際電話線暗線、雙備用電源，增設(shè)噴淋系統(tǒng)戶型面積公寓樓高28層，單元面積120230 M2，寫字樓單元面積130230 M2租售價格租：每平方米每天2.4

32、元，售：每平方米4300元按揭銀行、貸款年限工行提供五成十年貸款租售率90%車位租金地上：70個，每月150元；地下：80個，每月200元主要客戶TCL天津銷售中心、海爾銷售及售后服務(wù)中心綜合評價：此項目與峰匯廣場距離很近，其開盤時銷售價格接近于每平方米9000元，但目前售價僅為每平方米4300元。3.1.7 國際大廈地理位置位于我市黃金地段，南京路與新華路交匯處，政府及商業(yè)、金融機(jī)構(gòu)近在咫尺。概況總建筑面積52000平方米，共計37層，外型宏偉出眾氣派超凡。內(nèi)設(shè)銀行、郵局、餐廳等配套齊全。投資商香港泰升集團(tuán)開發(fā)商香港泰升集團(tuán)銷售商國際大廈管理集團(tuán)物業(yè)管理香港怡高物業(yè)管理公司配套設(shè)施六部專用電

33、梯，中央空調(diào)采用分區(qū)式冷暖系統(tǒng)，可靈活延長冷暖氣供應(yīng)時間，24小時自動化保安系統(tǒng)，設(shè)閉路電視，監(jiān)管系統(tǒng)，大堂入口設(shè)數(shù)碼鎖系統(tǒng)。配套標(biāo)準(zhǔn)設(shè)音樂酒廊、健身中心、商務(wù)會所及商務(wù)配套設(shè)在1至3層，大廈十層有豪華商務(wù)酒店。戶型面積每層1100平方米，最小面積 24平方米租售價格租：1美元/平米天貸款銀行及年限無租售率90%車位租金共計200個車位，租 120美元/月主要客戶國內(nèi)外知名企業(yè)為主。法國巴黎銀行、埃索公司、光大永明等。綜合評價：地理位置優(yōu)越，入市時機(jī)佳，自身物業(yè)品質(zhì)以及市場認(rèn)知度較高。但租金高，大堂與新物業(yè)比較略顯陳舊。3.1.8金皇大廈地理位置位于和平區(qū)南京路小白樓商業(yè)區(qū)，交通便利，商賈云集

34、，地鐵、公交路線遍布周邊。概況以高188米，共47層，和24K純金鍍膜玻璃幕墻華貴外檐實現(xiàn)了360度全悉俯瞰津城美景，靈活的辦公空間分割，高科技5a智能，是我市最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)場所之一。投資商石油集團(tuán)開發(fā)商天津金黃房地產(chǎn)有限公司銷售商戴得梁行物業(yè)管理梁振英物業(yè)管理公司配套設(shè)施空中花園、美容坊、多功能會議廳、酒店配套標(biāo)準(zhǔn)智能化5A標(biāo)準(zhǔn)戶型面積每層1100平米 最小面積48平米租售價格售：11000元/平米 租：3.5元/平米按揭銀行及年限工行、建行，五成15年租售率40%車位租金180個，400元/平米主要客戶普華永道、西門子綜合評價：地理位置優(yōu)越，有一定知名度，租金較低，但物業(yè)費較貴，入住率

35、不高。3.1.9亞太大廈地理位置位于我市CBD較集中的南京路南段，緊鄰小白樓商業(yè)區(qū)，地鐵及公交路線遍布周邊，交通極其便利。概況總建筑面積5000平方米，層高32層，內(nèi)部配套完善，是一個集商務(wù)辦公、健身、娛樂的高級寫字樓。投資商天津津港亞房地產(chǎn)開發(fā)商天津津港亞房地產(chǎn)銷售商天津津港亞房地產(chǎn)物業(yè)管理香港怡高物業(yè)配套設(shè)施5、6層設(shè)有游泳館，7層配備多功能會議廳采用同聲傳譯系統(tǒng)。配套標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)，智能化5a標(biāo)準(zhǔn)戶型面積每層1000平方米，最小面積74平方米租售價格售：7500元/平米 租：2.7元/平米貸款銀行及年限工行，八成三十年租售率40%車位租金共計100個車位，租 350元/月主要客戶國內(nèi)外公司

36、為主要客戶綜合評價：交通方便，配套先進(jìn)，物業(yè)管理水平高，準(zhǔn)現(xiàn)房，周邊競爭激烈。3.1.10 合眾大廈地理位置位于友誼北路中段，地處天津商業(yè)、金融區(qū)，是連接中環(huán)線與市中心的紐帶。概況總建筑面積52000平方米，層高19層，地下1層 。1至4層寫字間，5層以上為公寓式辦公樓，外觀設(shè)計歐式風(fēng)格。投資商合眾（天津）國際發(fā)展有限公司開發(fā)商合眾（天津）國際發(fā)展有限公司銷售商合眾（天津）國際發(fā)展有限公司物業(yè)管理合宸物業(yè)管理公司配套設(shè)施設(shè)員工餐廳，自身無娛樂場所及商務(wù)會所配套標(biāo)準(zhǔn)24小時地下溫泉供水，每3戶2部OTIS電梯，廚衛(wèi)初裝修，消防設(shè)自動報警系統(tǒng)，無中央空調(diào)。戶型面積每層1100平方米，最小面積110

37、平方米租售價格售：6300元/平米 租：1.6元/平米貸款銀行及年限工、農(nóng)、建行，七成20年租售率70%車位租金共計150個車位，租 500元/月主要客戶國內(nèi)中、小公司為主要客戶綜合評價：交通方便，租金較低，物業(yè)水平一般，但配套設(shè)施簡單，不具備競爭力。3.1.11 津匯廣場地理位置南京路與營口道交匯處，毗鄰濱江道商業(yè)區(qū)，交通便利，地下一層將來和地鐵接通。概況總建筑面積19萬平米，地上38層，地下3層，集高檔寫字樓、酒店、購物中心于一體。17層為群樓，上面為A,B,C三個塔樓，其中一個為五星級酒店（待建）。投資商新加坡政府投資公司香港興業(yè)銀行澳大利亞怡保集團(tuán)開發(fā)商天津鑫萬房地產(chǎn)有限公司銷售商第一

38、太平洋戴維斯物業(yè)管理新加坡物業(yè)配套設(shè)施六層設(shè)3500平米健身中心配套標(biāo)準(zhǔn)9部三菱電梯，兩管制冷暖系統(tǒng)，16層、24層為避難層，衛(wèi)星電視系統(tǒng)。戶型面積每層面積1300平米，群樓面積3500平米，最小面積69平米租售價格1美元/平米天按揭銀行及年限無租售率10%車位租金277個 800元/月主要客戶由于入住率太少，暫無法確切統(tǒng)計綜合評價：位置優(yōu)越，交通便利，人流量大，緊鄰商業(yè)中心，但由于該寫字樓部分尚未正式完工，且租金較高，短期內(nèi)不易吸引大的企業(yè)進(jìn)駐。3.1.12 天信大廈地理位置位于紹興道與圍堤道極具發(fā)展?jié)撡|(zhì)交匯處，交通便利，優(yōu)越的地理位置和商務(wù)氛圍概況總建筑面積40000平方米，地上32層地下

39、2層，大廈外觀雄偉壯觀。內(nèi)部辦公設(shè)施齊全，緊鄰圍地道主干線及佟樓商業(yè)區(qū)。投資商天津信托投資有限公司開發(fā)商天津信托投資有限公司銷售商信達(dá)物業(yè)代理租售物業(yè)管理天津信達(dá)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司配套設(shè)施頂層設(shè)商務(wù)咖啡廳，多功能廳各1個，另備員工餐廳供大廈使用。配套標(biāo)準(zhǔn)美國霍尼威爾5000系列樓宇自控系統(tǒng)，dnn網(wǎng)絡(luò)。戶型面積每層1000平米，最小面積70平米租售價格租：2.8元/平米，只租不售租售率90%車位租金共計70個車位，租 500元/月主要客戶天津信托投資公司1至10層,國內(nèi)外辦事機(jī)構(gòu)及貿(mào)易公司。綜合評價：客戶成分單一，主要為自用物業(yè)。3.1.13 金融大廈地理位置坐落于友誼路與中環(huán)線交匯處，該地區(qū)交

40、通便利，商務(wù)氛圍較佳。概況總建筑面積42000平米，地上36層，地下2層，純寫字樓設(shè)計，該物業(yè)外觀雄偉壯觀。投資商天津工商銀行開發(fā)商天津工商銀行銷售商金浩物業(yè)管理公司代理租售物業(yè)管理金浩物業(yè)管理公司配套設(shè)施多功能會議室一個，無其他會所及娛樂場所。配套標(biāo)準(zhǔn)智能化5A標(biāo)準(zhǔn)戶型面積70254平米租售價格2.6元/平米按揭銀行及年限無租售率95%車位租金車位52個 500元/平米主要客戶工商銀行（天津）分行綜合評價：該物業(yè)只租不售，主要為定向客戶工行本身，物業(yè)管理一般，可供選擇面積已不多。3.1.14 今晚報大廈地理位置坐落于繁華的南京路與長江道交口，交通方便，地鐵、公交直達(dá)市區(qū)各主要場所。概況總建筑

41、面積81000平米，高68米，主樓40層，大廈整體造型恢弘雄偉，氣宇非凡。投資商今晚報產(chǎn)業(yè)集團(tuán)開發(fā)商今晚報產(chǎn)業(yè)集團(tuán)銷售商今晚報產(chǎn)業(yè)集團(tuán)租售部物業(yè)管理北京城市陽光物業(yè)管理公司配套設(shè)施主樓首層有游泳池、地?zé)釡厝Ｄ?、地下一層有射擊場、健身?，二至四層設(shè)有宴會廳、娛樂場所頂層設(shè)有空中餐廳，直升機(jī)停機(jī)坪。配套標(biāo)準(zhǔn)美國江森樓宇自控系統(tǒng)，中央空調(diào)，23部美國DOVER電梯，日本能美消防監(jiān)控系統(tǒng)。戶型面積61平米208平米租售價格租：3元/平米貸款銀行及年限無租售率70%車位租金共計270個車位，租 300元/月主要客戶國內(nèi)、外辦事機(jī)構(gòu)如：丹佛斯辦事處、業(yè)之峰裝飾、武田藥品等綜合評價：交通方便，綜合配套完

42、善，由于大廈內(nèi)由多家國內(nèi)物業(yè)公司管理，因此大廈的綜合管理水平有待提高。3.1.15 嘉利中心地理位置天津市和平區(qū)南京路與衛(wèi)津路、新興路交匯處概況高度重視建筑的景觀、環(huán)境和人對休閑與交流的需求，特別設(shè)計了獨具特色的文化廣場，文化廣場占地面積1200余平方米，配有噴泉、雕塑、休閑、園林等設(shè)施，總建筑面積5.8萬平方米，33層，118米高層建筑投資商天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司 開發(fā)商天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司銷售商天津開發(fā)區(qū)南華投資發(fā)展有限公司物業(yè)管理天津開發(fā)區(qū)南華物業(yè)有限公司配套設(shè)施設(shè)有火災(zāi)自動報警、廣播及自動噴淋滅火系統(tǒng)、雙電源、變頻恒壓供水，集中供熱，衛(wèi)星、有線預(yù)留系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)數(shù)據(jù)接口

43、、中央空調(diào)配套標(biāo)準(zhǔn)一至五層：大型商業(yè)用房，每層面積3000平方米，七至二十五層：商住兩用房，二十六至三十層：高檔外銷公寓，設(shè)有三居室、二居室、一居室三種戶型組合戶型面積辦公樓每層1300平方米，戶型由112230平方米不等租售價格售價：每平方米5000元按揭銀行及年限工行提供八成三十年貸款租售率45%車位租金地下一層每月400元，地下二層每月300元，共200個車位主要客戶臺灣極玖企業(yè)集團(tuán)綜合評價：因此項目距離峰匯廣場較遠(yuǎn)，二者定位檔次均不同，沒有可比性重要結(jié)論天津市寫字樓市場發(fā)展比較緩慢，目前在售的項目基本上是在2000年以前投入使用的，在規(guī)劃、設(shè)計、配套、房型等方面相對老化。 國外的知名企

44、業(yè)、大型商社，會考慮在華投資的風(fēng)險，基本上對寫字樓只租不買，而購買寫字樓的人群基本上是國內(nèi)知名的集團(tuán)公司、本市較有實力企業(yè)，個人或企業(yè)投資等。3.2公寓項目市場調(diào)查及分析針對豪宅的可競爭項目，主要從區(qū)域內(nèi)的在建項目，如等項目進(jìn)行了重點調(diào)查。表1樓盤名稱路段規(guī)模開發(fā)商泰達(dá)國際公寓復(fù)康路7號增2號60000益德置業(yè)天嬌源水上公園北路西端120000浩天房地產(chǎn)半島藍(lán)灣友誼南路與環(huán)島北路的交口170000順馳建設(shè)仁愛濠景莊園紅旗南路150000仁愛房地產(chǎn)城市別墅郁江道100000亞資置業(yè) 立天置業(yè)3.2.1泰達(dá)國際公寓表2區(qū)域南開區(qū)類型高層地點復(fù)康路7號增2號售樓電話23009866發(fā)展商天津益德置業(yè)

45、有限公司總建筑面積60668.83平米入住時間2003年1月管理費3.0元小區(qū)規(guī)模一棟24層建筑配套設(shè)施 高級會所目前在售資料表3單元售價最高（10000元/平米）300萬元最低（9260元/平米）140萬元在售單元面積最大面積330平米最小面積161平米主力戶型161-202平米平均定價（元/平米）9500元/平米樓盤賣點區(qū)域環(huán)境。酒店式物業(yè)管理。開發(fā)商品牌及企業(yè)知名度。與本案的比較純住宅社區(qū)。選擇泰達(dá)國際會館的客戶和本案目標(biāo)客戶群吻合。本案應(yīng)塑造開發(fā)商品牌效應(yīng)、項目形象造市等方面來扭轉(zhuǎn)不利的局面。3.2.2 天驕源表2區(qū)域南開區(qū)類型高層地點水上公園北路西端售樓電話23616666發(fā)展商浩天

46、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積120000平米首次推出時間2002年12月綠化面積40%入住時間2004年管理費1.9元小區(qū)規(guī)模由19棟9、11層和15層高層構(gòu)成配套設(shè)施雙會館，一動一靜目前在售資料表3單元售價最高（8000元/平米）240萬元最低（4700元/平米）50萬元在售單元面積最大面積270平米最小面積120平米主力戶型120-180平米平均定價（元/平米）5400元/平米 樓盤賣點區(qū)域及小區(qū)環(huán)境。獨特的會館設(shè)計。開發(fā)商先期開發(fā)項目知名度。與本案的比較純住宅社區(qū)。雙方提供的產(chǎn)品不同，其提供純正的居住環(huán)境。本案應(yīng)突顯地位的優(yōu)越與繁華來突出項目賣點。3.2.3半島藍(lán)灣 表2區(qū)域河西區(qū)類型聯(lián)

47、排別墅及多層公寓地點友誼南路與環(huán)島北路的交口售樓電話88378000發(fā)展商天津順馳建設(shè)有限公司總建筑面積11.3萬平米首次推出時間2002年1月綠化面積50%入住時間2003年8月物業(yè)管理費2.0元目前在售資料表3單元售價最高（18000元/平米）600萬元最低（5500元/平米）55萬元在售單元面積最大面積372平米最小面積99平米主力戶型110-200平米平均定價（元/平米）5700元/平米樓盤賣點區(qū)域環(huán)境。獨特的住宅形式。開發(fā)商品牌及企業(yè)知名度。與本案的比較純住宅社區(qū)。選擇半島藍(lán)灣的客戶和本案目標(biāo)客戶群有價值取向的差異。本案應(yīng)塑造完善的酒店式服務(wù)來弱化環(huán)境劣勢。3.2.4仁愛濠景莊園 表

48、2區(qū)域南開區(qū)類型聯(lián)排別墅及多層公寓地點紅旗南路售樓電話23912888發(fā)展商天津市仁愛房地產(chǎn)總建筑面積18萬平米首次推出時間2002年10月綠化面積55%入住時間2003年8月管理費待定目前在售資料表3單元售價最高（8000元/平米）280萬元最低（5000元/平米）50萬元在售單元面積最大面積360平米最小面積97平米主力戶型150190平米平均定價（元/平米）6000元/平米樓盤賣點遠(yuǎn)景規(guī)劃。獨特的住宅形式。開發(fā)商品牌及企業(yè)知名度。與本案的比較純住宅社區(qū)。與本案目標(biāo)客戶群有所不同。本案應(yīng)塑造完善的酒店式服務(wù)來弱化環(huán)境劣勢。3.2.5 城市別墅 表2區(qū)域河西區(qū)類型聯(lián)排別墅地點郁江道售樓電話8

49、8370566發(fā)展商亞資置業(yè) 立天置業(yè)總建筑面積9萬平米首次推出時間2002年5月綠化面積45%入住時間2003年8月管理費2.0元目前在售資料表3單元售價最高（10000元/平米）200萬元最低（9260元/平米）70萬元在售單元面積最大面積260平米最小面積138平米主力戶型161-200平米平均定價（元/平米）6500元/平米樓盤賣點區(qū)域環(huán)境。德式建筑。形象宣傳及創(chuàng)新理念。與本案的比較低層生態(tài)社區(qū)；對本案豪宅部分具有較大的威脅；本案應(yīng)通過創(chuàng)新理念來趨利避害?？偨Y(jié)：通過對可競爭項目的市場調(diào)查，本案發(fā)展方向應(yīng)為國際化高檔綜合性物業(yè)，同時應(yīng)通過創(chuàng)新來規(guī)避高檔次競爭項目對本案造成的威脅。第二部分

50、:本案營銷推廣本部分內(nèi)容是建立在第一部分項目定位的基礎(chǔ)上，通過對項目核心價值體系的建立、項目客戶群定位與分析、項目開發(fā)主題定位及形象定位、產(chǎn)品策略建議、推廣方式五部分的論述提出本案的項目定位。1.本案核心價值體系的建立1.1本案要素關(guān)系關(guān)鍵點辦公是本案的基礎(chǔ)，商業(yè)是本案的特色，住宅是本案的關(guān)鍵。住宅、商業(yè)、辦公共同構(gòu)成本案，是本案不可分割的三元素，從體量上看，辦公占本案的絕對優(yōu)勢；商業(yè)的存在起到了增添本項目特色、擴(kuò)大本案市場認(rèn)知平臺的作用；而住宅部分是本項目的差異性所在，也是本案樹立高檔物業(yè)形象的關(guān)鍵。關(guān)系圖提升本案 促進(jìn)銷售商業(yè) 住宅 辦公 擴(kuò)大市場認(rèn)知平臺1.2核心價值體系的建立1.2.1

51、本案常規(guī)價值 公寓商業(yè)辦公1.2.2本案常規(guī)價值的提升空間提升空間公寓 新生代豪宅商業(yè) 國際化商業(yè)街區(qū)辦公 國際化辦公空間關(guān)系圖表本案常規(guī)價值體系 提升空間住宅 辦公 商業(yè) 新生代 國際化 國際化 豪宅 辦公空間 商業(yè)街區(qū) 公寓提升點新生代豪宅人群訴求：稀缺性、個性化及奢侈化的生活方式分析： 顛覆傳統(tǒng)的風(fēng)景豪宅，從產(chǎn)品質(zhì)素稀缺性、產(chǎn)品設(shè)計個性化、服務(wù)理念具有奢侈享受功能等方面下手，打造新生代豪宅，滿足目標(biāo)人群張揚、享受又與眾不同的心理需求。硬件平臺：高檔國際化綜合物業(yè)分析：高檔國際化綜合物業(yè)是新生代豪宅的硬件平臺，主要體現(xiàn)在綜合性規(guī)劃、產(chǎn)品個性化設(shè)計理念、配套設(shè)施三方面。軟件平臺：國際化管理與

52、服務(wù)分析：國際化管理與服務(wù)是新生代豪宅的軟件平臺，與硬件平臺共同滿足目標(biāo)客戶群對新生代豪宅的追求，主要表現(xiàn)在酒店式服務(wù)體系、個性化管理與服務(wù)兩方面。優(yōu)勢：當(dāng)物業(yè)形象以及軟硬件都符合項目所宣傳的新生代豪宅時，目標(biāo)人群就會產(chǎn)生本案為高檔稀缺、奢侈物業(yè)，產(chǎn)生購買行為。 提升點圖表新生代豪宅稀缺性、個性化 高檔國際化 國際化管及奢侈化的生活方式 綜合物業(yè) 理與服務(wù)公寓推廣名峰匯國際公寓主題定位語大容小天下商業(yè)提升點國際化商業(yè)街區(qū)購物引進(jìn)世界500強(qiáng)中排名147位法國歐尚超市集團(tuán)，并借鑒和引進(jìn)歐美發(fā)達(dá)國家大型商業(yè)形式SHOPPINGMALL發(fā)展國際化一站式購物。休閑、娛樂引進(jìn)亞歷山大水吧、SPA水療等，

53、與本案的定位相符，使本案具有國際化的休閑、娛樂方式，突出本案的稀缺性和獨特性。優(yōu)勢：提升本案的物業(yè)檔次，完善新生代豪宅配套，進(jìn)一步樹立本案獨特的品質(zhì)。提升點圖表國際化商業(yè)街區(qū) 購物 休閑、娛樂 法國歐尚 會所、亞歷山大水吧商業(yè)推廣名峰匯廣場主題定位語國際化一站式商業(yè)街區(qū)辦公提升點國際化辦公空間一方面：具有國際化的服務(wù)體系在新生代豪宅的服務(wù)理念體系下，共享豪宅的稀缺性、個性化和奢侈性；另一方面：具有國際化的配套設(shè)施在產(chǎn)品配套設(shè)施上，具有革命性變化，不同與以往的寫字樓，具有引領(lǐng)時代的先鋒作用。優(yōu)勢：本案寫字樓在硬件配套上具有革命性領(lǐng)先水平，同時在軟件服務(wù)上與豪宅處于同一理念體系，樹立本案寫字樓的高

54、性能價格比的國際化市場形象，迅速引爆市場。提升點圖表國際化辦公空間國際化服務(wù)體系 國際化配套設(shè)施辦公推廣名峰匯大廈主題定位語辦公革命、時代先鋒2.本案目標(biāo)客戶群定位與分析2.1豪宅人群定位定位他們是35歲45歲之間人群人群描述他們是具有高素質(zhì)、高品位的儒商一族；他們事業(yè)有成,個人資產(chǎn)上千萬；他們個性張揚，愛擺譜、會擺譜、譜擺得有藝術(shù)；他們是新生代千面人：吃美食飛往巴黎，穿時裝飛往米蘭；休閑時穿T恤，褲衩、拖鞋，在路邊大排擋吃沙鍋；商務(wù)約會時穿品牌時裝，吃西餐，不出聲地細(xì)細(xì)品味；他們需要先進(jìn)的辦公工具，以滿足工作需要；他們需要奢侈的生活品位，以享受人生；他們需要個性的居住空間，以與眾不同；2.2

55、寫字樓人群定位定位出售人群：他們是豪宅人群；他們是國內(nèi)有實力的大型企業(yè)，如金融、證券等；他們是認(rèn)同本案市場形象的發(fā)展型企業(yè)；他們是投資客。出租人群：他們是國外知名企業(yè)、大型商社； 他們是由本案商業(yè)部分派生的辦公人群。人群描述他們對區(qū)域商業(yè)氛圍、交通狀況要求高；他們對周邊的配套設(shè)施有很高的要求；他們對辦公設(shè)施、辦公環(huán)境、硬件配套要求較高；他們對辦公場所的服務(wù)體系有較高的要求；他們重視辦公場所的市場形象及知名度；他們看中物業(yè)的升值潛力。3.本案主題概念的營造3.1主題概念的營造3.1.1新生代豪宅峰匯國際公寓圖表峰匯國際公寓稀缺性、個性化及奢侈化的生活方式稀缺性 個性化 奢侈化 個性化產(chǎn)品設(shè)計理念

56、 國際化管理與服務(wù)理念74個席位 高檔配套 私家 私家 酒店式 個性化 國際化電梯 戶型 服務(wù) 服務(wù) 服務(wù)詮釋私家電梯:直接步入私家宅邸。私家戶型:根據(jù)客戶的職業(yè)、面積、個性等不同的需求，運用引導(dǎo)式設(shè)計，滿足個性需求。如：采用推拉墻將個性私密空間與主臥或其他空間，根據(jù)需 求設(shè)計。酒店式服務(wù)：豪宅大堂，酒店式物業(yè)管理與服務(wù)，將酒店服務(wù)體系引入豪宅，如：提供Room Service、貴賓檔案管理等。個性化服務(wù)：提供“私人管家服務(wù)”、“萬事通服務(wù)”等滿足不同個性需求。國際化服務(wù)：國際化配套設(shè)施服務(wù)，如：SPA水療等，先進(jìn)的智能化配套設(shè)施，使業(yè)主充分享受國際化的服務(wù)。 家庭智能安防系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)是在

57、電梯入口或保安室安裝對講裝置，實現(xiàn)訪客、住戶、保案的三方可視對講，保證私家電梯功能的實現(xiàn)。住戶認(rèn)可后，由保安輸入電梯層數(shù)密碼使訪客進(jìn)入，有效的防止非法人員的侵入。在每個單元的入戶門和各個外檐窗及廳、室內(nèi)安裝門磁、窗磁、遠(yuǎn)紅外線探測器等家庭智能安防系統(tǒng)。在布防狀態(tài)下，一旦報警則與指揮中心聯(lián)系，指揮中心按情況處理。在每個單元的主臥室和客廳都設(shè)有緊急報警按鈕，住戶遇到危急時刻可以及時聯(lián)系到指揮中心，指揮中心按情況處理。在每個單元的廚房設(shè)有煙感及燃?xì)庑孤﹫缶?，一旦報警則與指揮中心聯(lián)系，指揮中心按情況處理。家庭E-Home系統(tǒng)對空調(diào)、電燈、熱水器、電視、等家用電器遠(yuǎn)程遙控；越洋IP可視電話系統(tǒng)支持國內(nèi)

58、、國際IP可視電話；衛(wèi)星天線和有線電視系統(tǒng)支持衛(wèi)星電視和有線電視；三表自動抄表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)支持水表（自來水、直飲水、熱水）、電表、煤氣表自動遠(yuǎn)程抄表。水表（自來水、直飲水、熱水）、電表、煤氣表信號從各戶表頭直接傳入管理中心進(jìn)行收費，避免每月上門查表，給用戶帶來不便。樓宇設(shè)備自動控制系統(tǒng)煙感及火災(zāi)探測器、自動噴淋、火災(zāi)報警器，起到消防報警與自動滅火聯(lián)動功能；IC電梯刷卡系統(tǒng)，IC卡直接設(shè)置用戶所到樓層，或由保安所持IC卡輸入，對電梯所道樓層進(jìn)行管制；私家指紋識別系統(tǒng)，入戶門采用私家指紋識別，安全私密。綜合布線系統(tǒng)支持各個廳室內(nèi)電話、電視、寬帶等各項使用功能；電視系統(tǒng)，采用寬帶數(shù)字技術(shù)，可實現(xiàn)雙向傳輸

59、，滿足高清晰度、優(yōu)質(zhì)音頻數(shù)字電視信號的傳輸和接收?？梢允湛磭医y(tǒng)一播放的數(shù)字電視節(jié)目和國外電視臺播放的各類節(jié)目。提供國際衛(wèi)星電視節(jié)目。如：CNN、BBC、HBO和鳳凰中文臺、衛(wèi)視電影臺等。3.1.2國際化辦公空間峰匯大廈圖表峰匯大廈共享新生代 先進(jìn)的辦公豪宅服務(wù)體系 配套設(shè)施 酒店式 個性化 智能化服務(wù)體系 管理與服務(wù) 辦公設(shè)施詮釋地下停車場及電梯內(nèi)信號覆蓋系統(tǒng)：地下停車場及電梯內(nèi)全方位網(wǎng)絡(luò)覆蓋，實現(xiàn)電話無盲區(qū)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在主要公共區(qū)域安裝監(jiān)控攝像頭，采取24小時監(jiān)控，便于指揮中心在情況發(fā)生時及時派人員到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理或與110、119、120聯(lián)系。遠(yuǎn)紅外周邊報警系統(tǒng)：在小區(qū)圍墻上設(shè)遠(yuǎn)

60、紅外線對設(shè)探頭及監(jiān)視器；在布防狀態(tài)下，一旦有入侵者企圖跨越周界，即與小區(qū)周邊閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，發(fā)生警報。公共廣播與背景音樂系統(tǒng)：公共區(qū)域設(shè)置公共廣播系統(tǒng)，用于背景音樂的播放和緊急廣播；停車場自動管理系統(tǒng)：停車場設(shè)置設(shè)頻卡自動道閘與監(jiān)視器。停車場內(nèi)擁有車位使用權(quán)的住戶，只需持設(shè)頻卡，就可以自由、安全地出入停車場，實現(xiàn)車輛存取。綜合布線系統(tǒng)：（同豪宅）越洋可視電話系統(tǒng)：（同豪宅）分戶可控中央空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)3.1.3國際化商業(yè)峰匯廣場峰匯廣場 法國歐尚 會所 超市 法式品牌Shopping Mall 3.2本案總體策劃思路以豪宅帶物業(yè)形象，以品牌商業(yè)完善配套，以寫字樓為銷售基礎(chǔ)，同時樹立開發(fā)商高