深圳寫字樓市場展望（房地產(chǎn)）

1、 高力展望+14.0pp-4% 短期內(nèi)的大量供應(yīng)將為寫字樓租金水平帶來下+14.0pp-4% 短期內(nèi)的大量供應(yīng)將為寫字樓租金水平帶來下行壓力。預(yù)計(jì)2019租金下降4%，整體空置率將上升14百分點(diǎn)至30%。寫字樓總結(jié) &建議我們建議外國投資機(jī)構(gòu)可以利用當(dāng)下深圳相對疲軟的市場環(huán)境尋找優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)2019年深圳寫字樓平均租金同比下降4%29%漸興起。5%5%8%倉儲(chǔ) 預(yù)計(jì)2019年旺盛的需求與有限的供應(yīng)將助推物流倉儲(chǔ)平均租金實(shí)現(xiàn)8%的增長。-5%-5%+15.0pp-5%零售 2019年大量位于新興區(qū)域的新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)導(dǎo)致整體空置率的攀升與平均租金的下滑。 深圳 | 2019年1月7日2

2、019年深圳市場展望機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年0.1%0.1% 預(yù)計(jì)2019年市場將有更多來自中心商務(wù)區(qū)和次中心商務(wù)區(qū)的整售寫字樓投資機(jī)會(huì)，而零售物業(yè)或涌現(xiàn)更多投資機(jī)會(huì)。投資Note: USD1 to RMB6.89 as of end-Q4. 1 sq m = 10.76 sq ft寫字樓收益率倉儲(chǔ)收益率零售收益率地緣政治不確定性風(fēng)險(xiǎn)上升，2019年增速減緩中美貿(mào)易摩擦引發(fā)的地緣政治不確定性目前對深圳經(jīng)濟(jì)增長影響仍然有限。截至2018年第三季度，深圳GDP實(shí)現(xiàn)同比增長8.1%亦錄得同比增長7.8%的良好表現(xiàn)。固定資產(chǎn)投資方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長17.4%，低于去年同期7.0個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品

3、零售總額同比增 長8.2%，較去年同期下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。盡管2018年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好，但美國考慮征收額外25%關(guān)稅與引發(fā)貿(mào)易總額下降的潛在風(fēng)險(xiǎn)仍為深圳企業(yè)的商業(yè)信心蒙上了陰影。高新科技產(chǎn)業(yè)， 為專業(yè)服務(wù)業(yè)的增長帶來負(fù)面沖擊。深圳甲級寫字樓租金自2018年第三季度開始面臨下行壓力，我們預(yù)計(jì)2019年的平均租金將下滑4%。另一方面，物流倉儲(chǔ)市場在缺乏新增供應(yīng)， 空置水平處于低位的形況之下，預(yù)計(jì)2019年平均租金依然會(huì)平穩(wěn)上升。物業(yè)投資市場方面，預(yù)計(jì)長租公寓與零售板塊將吸引更多海外投資者的青睞，核心區(qū)與新興區(qū)域新增的寫字樓整售投資機(jī)會(huì)將開始浮現(xiàn)。常住人口GDP增長第三產(chǎn)業(yè)3.9%截至2017年底，深

4、圳常住人口按年增加3.9%, 達(dá)到55.08萬人。預(yù)計(jì)未來三年每年新增常住人口3.9%75萬人。2018年前三季度深圳8.1%GDP增速達(dá)8.1%，領(lǐng)先于于全國6.7%平。8.1%2018年前三季度，第三產(chǎn)業(yè)增加值占比為59.7%GDP的59.7%，較去年 同期上升0.759.7%第三產(chǎn)業(yè)投資21.1%年3季度的第三產(chǎn)投資增速有所回落，由21.1%27.2%降至21.1%社會(huì)消費(fèi)品零售總額8.2%與2017年前3季度相比，8.2%2018年前3季度社會(huì)消由9.1%降至8.2%房地產(chǎn)投資17.4%與2017年第三季度相比，2018年第三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速減緩，由24.4%降至17.4%17.

5、4% 深圳寫字樓市場走勢（增供，凈納量空置）800,000700,000600,000500,000平方米400,000平方米300,000200,000100,000-30.0%25.0%空置率（%空置率（%）15.0%10.0%5.0%0.0%數(shù)據(jù)來源：高力國際New Supply(sq m)Net Absorption(sq m)Vacancy Rate前瞻2019年與中期展望空置率平穩(wěn)，新增供應(yīng)增速放緩截至2018年底，深圳甲級寫字樓總體量達(dá)到580萬平方米，同比增長12.6%。自2016年以來新增供應(yīng)年增長率首次低于20%，第平于15.9%。由于新增供應(yīng)入市，前?？罩寐逝旁诟髯邮袌鍪?/p>

6、位， 達(dá)49.8%。更多元化的租戶組成2018年深圳甲級寫字樓市場錄得更多元化的租戶組成。除了金融了使用甲級寫字樓辦公面積的主力。由于預(yù)期經(jīng)濟(jì)形勢日趨嚴(yán)峻，截至2018年底，深圳寫字樓平均租金按季度環(huán)比下降1.9%，同比下降0.6%至每平方米每月237元。預(yù)計(jì)2019年全市平均租金將進(jìn)一步下降4%。全年凈吸納量低于2018年。 租金水平或在2020年經(jīng)濟(jì)增速恢復(fù)平穩(wěn)時(shí)重拾增勢。展望2019至2023年，我們預(yù)測平均租金將實(shí)現(xiàn)每年3.0%的漲幅。我們預(yù)計(jì)共有540萬平方米新增甲級寫字樓于2018至2022年入市。2019年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)會(huì)拉升整體空置率，從2018年底的16%增加到2019年底的3

7、0%。雖然我們尚未完成2019-2023年的統(tǒng)計(jì)，最新的市場訊息指向未來市場將提供更多的新增供應(yīng)。未來5年，約80%新應(yīng)量。 深圳倉儲(chǔ)按年新增供應(yīng)2008-2018年深圳、東莞與惠州倉儲(chǔ)量（方米） 2018年2.5120%2100%百萬平方米1.5百萬平方米10.580%60%40%東莞833,173東莞833,173惠州687,347深圳2,057,94000%2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018數(shù)據(jù)來源：高力國際倉儲(chǔ)市場物流活動(dòng)持續(xù)外溢至東莞與惠州盡管市場需求旺盛，但2018年深圳未錄得新增倉儲(chǔ)供應(yīng)入市，新增供儲(chǔ)總體量

8、為151萬平方米，為深圳現(xiàn)有存量的75%。新增供應(yīng)缺失持續(xù)拉升深圳倉儲(chǔ)租金水平。截至第四季度，全市平均租金同比增長10%至每平方米每月49.6元，整體空置率低至3%。相比之下，東莞與惠州的月平均租金僅分別為每平方米36.0 米33.4元，目前兩個(gè)城市整體空置率均低于5%。前瞻2019年與中期展望由于空置率處于低位，預(yù)計(jì)2019年全市平均租金將實(shí)現(xiàn)8%的增長。 隨著東莞與惠州新增物流倉儲(chǔ)設(shè)施的入市以及大灣區(qū)內(nèi)的優(yōu)化運(yùn)作， 深圳物流用地供應(yīng)的缺口將有效得到填補(bǔ)。從中期來看，深圳物流業(yè)或通過新的交通基礎(chǔ)設(shè)施與粵港澳大灣區(qū)內(nèi)其他城市進(jìn)一步緊密結(jié)合。預(yù)計(jì)未來新增供應(yīng)將主要來源于周邊城市東莞與惠州。另一方

9、面，廣州與佛山分別有56萬平方米與63的新增供應(yīng)將在未來兩至三年入市，分別增長40%與39%。投資市場2017年深圳GDP實(shí)現(xiàn)對香港的超越，深圳物業(yè)市場開始受到更多國內(nèi)的收益率差使投資者對當(dāng)下進(jìn)入深圳市場持猶豫態(tài)度。截至2018年11月，深圳共錄得16個(gè)大宗交易記錄，其中包括近三年來首個(gè)零售商場的整售，交易額為2.11 當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，持續(xù)在深圳尋找優(yōu)質(zhì)的長期投資機(jī)會(huì)。零售：更多投資機(jī)會(huì)浮現(xiàn)了零售物業(yè)更專注娛樂、生活方式與體驗(yàn)式購物。根據(jù)逸芮（機(jī)構(gòu)）發(fā)布的2018半年度零售市場報(bào)告，零售商已經(jīng)采取O2O（從線上到線下）的策略為顧客融合線上和線下的購物體驗(yàn)。零售板塊的變革為深圳購物中心帶來了新

10、的投資機(jī)會(huì)。零售物業(yè)為收益率最高的物業(yè)類型之一，平均可達(dá)到5%。投資者對核心區(qū)域與新興區(qū)的零售物業(yè)興趣持續(xù)升溫。我們預(yù)計(jì)超過140萬平方米的新增零售物業(yè)將在2019年入市，其中約60%集中在新興區(qū)域。由于大量新增供應(yīng)即將交付，建議投資者可尋找在核心地段內(nèi)表現(xiàn)欠佳的購物中心,通過后續(xù)增值服務(wù)，提升項(xiàng)目的回報(bào)。2018年深圳大宗交易業(yè)類分布2019深圳零售物業(yè)新增供應(yīng)局32232242%,核心區(qū)域58%,新興區(qū)域土地寫字樓住宅零售數(shù)據(jù)來源：高力國際數(shù)據(jù)來源：高力國際寫字樓：成熟與新興商務(wù)區(qū)并舉寫字樓仍是深圳物業(yè)投資市場最活躍的板塊。截至2018年11月，深圳共錄得9個(gè)寫字樓投資大宗交易，總交易額約

11、80億元。即使資金流動(dòng)性者的最優(yōu)選擇。預(yù)計(jì)福田CBD寫字樓資產(chǎn)值將受益于2018年9月開通的 廣深鐵高鐵。龍華區(qū)政府購買了深圳北站附近的兩棟寫字樓，匯德大廈與紅山交易總額共54億元(1)，占深圳全年寫字樓交易總額的68%。兩棟寫字樓均面向中小企業(yè)進(jìn)行招商，并帶有租金補(bǔ)貼。斷上升，預(yù)計(jì)以下三個(gè)次中心商務(wù)區(qū)將逐漸興起：寶安中心機(jī)場深圳北站商務(wù)區(qū)龍崗大學(xué)城目前上述次中心商務(wù)區(qū)的寫字樓平均資本值仍較核心商務(wù)區(qū)低50%議對深圳長期前景樂觀的投資者認(rèn)真挖掘次中心商務(wù)區(qū)的投資機(jī)會(huì)。1 /sz/zixun/9164bfc12bc35440.html and HYPERLINK /a/235135403_100186381 /a/235135403_100186381長租公寓-潛力巨大，但進(jìn)場機(jī)會(huì)有限2018年7月31日，深圳政府發(fā)布了“731新政”，主要包括以下要點(diǎn)：暫停法人單位購買商品住房；新購買商務(wù)公寓5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；新購買商品住房（含新建或二手住房）3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓；商務(wù)公寓一律只租不售，由企業(yè)整體持有和運(yùn)營“73