地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)理謀略

1、PAGE PAGE 37地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)理謀謀略財(cái)務(wù)管控全能手手管理平臺(tái)搭建成本控制融投資管控納稅籌劃房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)管理房地產(chǎn)行業(yè)是資資金密集型的的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)業(yè)，面對(duì)激烈烈的競(jìng)爭(zhēng)，房房地產(chǎn)行業(yè)要要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的的發(fā)展，獲得得持續(xù)性核心心競(jìng)爭(zhēng)能力，必必須采取相應(yīng)應(yīng)的措施，提提高財(cái)務(wù)管理理水平。措施一改善財(cái)務(wù)管理方方法，提升財(cái)財(cái)務(wù)管理水平平。措施二使財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)統(tǒng)能夠?yàn)楦邔訉記Q策者提供供充足的管理理決策信息。措施三有效降低企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。措施四構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)務(wù)管理體系措施五促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)務(wù)，向管理型型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變。地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)理謀謀略架構(gòu)圖四大戰(zhàn)略夯實(shí)企企業(yè)財(cái)務(wù)管理理基礎(chǔ)謀略一 特殊時(shí)時(shí)期地產(chǎn)財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理重新定

2、定位，成為企企業(yè)的理財(cái)專專家管理現(xiàn)實(shí)：地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管管理現(xiàn)狀與目目標(biāo)矛盾突出出內(nèi)容要點(diǎn)：房地地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)管理現(xiàn)狀、財(cái)財(cái)務(wù)管理的七七大目標(biāo)角色定位：新形形勢(shì)下房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)經(jīng)理角色重新新定位內(nèi)容要點(diǎn)：房地地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理的角色色定位工作職能：履行行五大職責(zé)及及三大工作任任務(wù)內(nèi)容要點(diǎn)：財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理的五大大職責(zé) 財(cái)務(wù)經(jīng)理的的三大工作任任務(wù)謀略二 強(qiáng)化企企業(yè)成本管理理，節(jié)約成本本度危機(jī)預(yù)算管理：建立立房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)全面預(yù)算管管理內(nèi)容要點(diǎn)：預(yù)算算管理特征 全面編編制地產(chǎn)企業(yè)業(yè)預(yù)算 預(yù)算的執(zhí)行行與監(jiān)督成本核算：實(shí)施施可控的項(xiàng)目目成本核算內(nèi)容要點(diǎn)：支出出歸集原則 成本本核算技巧 成本本核算疑難問(wèn)問(wèn)題解

3、決成本管理：實(shí)施施嚴(yán)格的成本本管理內(nèi)容要點(diǎn)：成本本管理 成本分配 成本控控制謀略三 拓展財(cái)財(cái)務(wù)利潤(rùn)空間間，為企業(yè)財(cái)財(cái)富增值資產(chǎn)管理：實(shí)施施完備的企業(yè)業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)容要點(diǎn)：固定定資產(chǎn)管理 流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)管理 其他他資產(chǎn)管理投資管理：高績(jī)績(jī)效的投資管管理內(nèi)容要點(diǎn)：財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成，投投資風(fēng)險(xiǎn)分析析及防范融資管理：零風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的融資管管理內(nèi)容要點(diǎn)：融資資現(xiàn)狀及對(duì)策策 融融資方式的選選擇 常用融資渠渠道兵法四謀求最大大利益的納稅稅籌劃基礎(chǔ)知識(shí)：地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)稅種及及納稅籌劃的的基本方法內(nèi)容要點(diǎn)：房地地產(chǎn)稅種計(jì)算算依據(jù) 稅收籌劃的的基本方法納稅籌劃：四種種主要房地產(chǎn)產(chǎn)稅收的納稅稅籌劃內(nèi)容要點(diǎn)：營(yíng)業(yè)業(yè)稅納稅籌劃劃 土地地

4、增值稅納稅稅籌劃 房房產(chǎn)稅納稅籌籌劃 企企業(yè)所得稅納納稅籌劃謀略四 謀求最最大利益的納納稅籌劃基礎(chǔ)知識(shí)：地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)稅種及及納稅籌劃的的基本方法內(nèi)容要點(diǎn)：房地地產(chǎn)稅種計(jì)算算依據(jù)，稅收收籌劃的基本本方法納稅籌劃：四種種主要房地產(chǎn)產(chǎn)稅收的納稅稅籌劃內(nèi)容要點(diǎn)：營(yíng)業(yè)業(yè)稅納稅籌劃劃 土土地增值稅納納稅籌劃 房產(chǎn)稅納稅籌劃劃 企企業(yè)所得稅納納稅籌劃謀略一 特殊時(shí)時(shí)期地產(chǎn)財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理重新定定位，成為企企業(yè)的理財(cái)專專家管理現(xiàn)實(shí)：地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的的管理現(xiàn)狀與與目標(biāo)矛盾突突出房地產(chǎn)行業(yè)是資資金密集型的的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)業(yè)，面對(duì)全球球經(jīng)濟(jì)下行帶帶來(lái)的激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展展，獲得持續(xù)續(xù)性的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)能力，

5、必必須提高財(cái)務(wù)務(wù)管理水平。財(cái)財(cái)務(wù)經(jīng)理既是是企業(yè)法人治治理結(jié)構(gòu)的重重要一環(huán)，也也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理的一個(gè)個(gè)重要的組成成部分。財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理參與與與企業(yè)的日常常經(jīng)營(yíng)管理，肩肩負(fù)著對(duì)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行進(jìn)進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)監(jiān)控的職責(zé)。財(cái)財(cái)務(wù)管理作為為企業(yè)財(cái)務(wù)管管理的核心系系統(tǒng)之一，應(yīng)應(yīng)成為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略略的有效管理理控制工具。雖然財(cái)務(wù)經(jīng)理在在企業(yè)的組織織結(jié)構(gòu)中占有有重要的地位位，可是財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理在處理理工作的現(xiàn)實(shí)實(shí)中卻面臨著著一些困境。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理的無(wú)奈奈1.、房地產(chǎn)企企業(yè)財(cái)務(wù)管理理現(xiàn)狀第一，在會(huì)計(jì)核核算方面，缺缺乏用于支持持管理和決策策的信息，僅僅停留在記賬賬和編制財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表的階段段。第二，財(cái)

6、務(wù)管理理的統(tǒng)一和集集中程度不足足。許多房地地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算算體系互不相相同財(cái)務(wù)軟件件和核算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難難以保證向管管理者提供統(tǒng)統(tǒng)一可比的財(cái)財(cái)務(wù)信息。第三，財(cái)務(wù)管理理“被動(dòng)反映型型”的現(xiàn)象較突突出，預(yù)測(cè)、控控制、分析等等管理職能基基本處于空白白，雖然很多多企業(yè)不同程程度上建立了了工程預(yù)算和和財(cái)務(wù)預(yù)算等等基本機(jī)制，但但其內(nèi)容和管管理方法距實(shí)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需需求尚有較大大差距。第四，由于缺乏乏統(tǒng)一明確的的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授授權(quán)機(jī)制，有有些房地產(chǎn)企企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)公司司各自為政，自自成體系，母母公司無(wú)法有有效地進(jìn)行管管理，造成公公司的管理控控制能力下降降。第五，資金管理理多頭、分散散，客

7、觀上增增大了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)管理和和風(fēng)險(xiǎn)控制的的難度。2、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理面面臨的現(xiàn)實(shí)困困境財(cái)務(wù)經(jīng)理面臨的現(xiàn)實(shí)困境財(cái)務(wù)經(jīng)理面臨的現(xiàn)實(shí)困境職務(wù)不到位權(quán)責(zé)不到位素質(zhì)不到位制度不到位房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)管理的目標(biāo)標(biāo)為管理需求提供供數(shù)據(jù)分析基基礎(chǔ)為管理決策提供供有效支持實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)過(guò)程資金和成成本監(jiān)控降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企企業(yè)整體的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決決策和動(dòng)態(tài)管管理達(dá)到房地產(chǎn) 企企業(yè)在平衡有有效配置企業(yè)業(yè)資源基礎(chǔ)上上的持續(xù)發(fā)展展角色定位：新形形勢(shì)下房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)經(jīng)理角色的重重新定位全局管理者戰(zhàn)略計(jì)劃領(lǐng)導(dǎo)者者企業(yè)財(cái)務(wù)管理者者營(yíng)運(yùn)資本管理營(yíng)運(yùn)資本管理也也逐漸成為公公司的

8、一項(xiàng)重重要內(nèi)容。一一般來(lái)說(shuō)，房房地產(chǎn)企業(yè)的的營(yíng)運(yùn)資本管管理包括現(xiàn)金金和有價(jià)證劵劵管理、應(yīng)收收賬款管理、信信用管理和存存貨管理等內(nèi)內(nèi)容。財(cái)務(wù)經(jīng)經(jīng)理應(yīng)解決好好一下問(wèn)題：處理好營(yíng)運(yùn)資本本獲利能力和和風(fēng)險(xiǎn)之間的的關(guān)系；決定流動(dòng)資產(chǎn)的的最佳水平；決定流動(dòng)資產(chǎn)的的融資結(jié)構(gòu)，處處理好短期融融資和長(zhǎng)期融融資的比例關(guān)關(guān)系。投資決策籌資決策房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行行外部融資時(shí)時(shí)，財(cái)務(wù)經(jīng)理理要考慮的一一個(gè)基本問(wèn)題題就是資本結(jié)結(jié)構(gòu)決策。資本結(jié)構(gòu)決策是是企業(yè)財(cái)務(wù)狀狀況和發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的一項(xiàng)基基礎(chǔ)因素，財(cái)財(cái)務(wù)經(jīng)理要妥妥善處理好影影響資本結(jié)構(gòu)構(gòu)決策的各種種因素，根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)的需要要，確定合理理的負(fù)債規(guī)模模，在合適的的時(shí)機(jī)，以最

9、最合適的方式式融到資金，實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值值的最大化。內(nèi)部控制及監(jiān)督督者建立合理、有效效地內(nèi)部控制制制度確保企業(yè)高效率率地完成審計(jì)計(jì)任務(wù)工作職能：履行行五大職責(zé)及及三大工作任任務(wù)財(cái)務(wù)經(jīng)理應(yīng)盡的的五大職責(zé)所有者監(jiān)督職責(zé)股東利益保障公司價(jià)值最大化所有者監(jiān)督職責(zé)股東利益保障公司價(jià)值最大化股東利益最大化會(huì)計(jì)基礎(chǔ)建設(shè)職責(zé)價(jià)值管理職責(zé)完善管理系統(tǒng)控制職責(zé)財(cái)務(wù)經(jīng)理職責(zé)直接目標(biāo)終極目標(biāo)公司治理公司管理財(cái)務(wù)部門的人力資源管理職責(zé)財(cái)務(wù)部門的人力資源管理職責(zé)所有者監(jiān)督職責(zé)責(zé)財(cái)務(wù)經(jīng)理的監(jiān)督督權(quán)責(zé)主要包包括：審核公司重要的的財(cái)務(wù)報(bào)表和和報(bào)告，與總總經(jīng)理共同對(duì)對(duì)其質(zhì)量負(fù)責(zé)責(zé)；參與審定公司的的財(cái)務(wù)管理規(guī)規(guī)定及其他經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理制度

10、度，監(jiān)督檢查查集團(tuán)子公司司財(cái)務(wù)運(yùn)作和和資金收支情情況；與公司總經(jīng)理聯(lián)聯(lián)合審批規(guī)定定限額范圍內(nèi)內(nèi)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性、融資性性、投資性、固固定資產(chǎn)購(gòu)建建支出和匯往往境外資金及及擔(dān)保帶狂事事項(xiàng)；參與審定公司重重大財(cái)務(wù)決策策，包括審定定公司財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)、決算方案案，審定公司司重大經(jīng)營(yíng)性性、投資性、融融資性的計(jì)劃劃和合同以及及資產(chǎn)重組和和債務(wù)重組方方案，參與擬擬定公司的利利潤(rùn)分配方案案和彌補(bǔ)虧損損方案；對(duì)董事會(huì)批準(zhǔn)的的公司重大經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、方方案的執(zhí)行情情況進(jìn)行監(jiān)督督；依法檢查公司財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)活動(dòng)動(dòng)及相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)的合法法性、真實(shí)性性和有效性，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制制止違反國(guó)家家法律法規(guī)的的行為和可能能造成出資者者重大損失

11、的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并并向董事會(huì)匯匯報(bào)；接受監(jiān)事會(huì)指導(dǎo)導(dǎo)，組織公司司各項(xiàng)審計(jì)工工作，包括對(duì)對(duì)公司及各子子公司的內(nèi)部部審計(jì)和年度度報(bào)表審計(jì)工工作；二、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)建建設(shè)職責(zé)基礎(chǔ)一：財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告系統(tǒng)薪酬激勵(lì)系統(tǒng)績(jī)效計(jì)量系統(tǒng)計(jì)劃與預(yù)算系統(tǒng)理財(cái)系統(tǒng)決策系統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)告系統(tǒng)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告系系統(tǒng)的作用薪酬激勵(lì)系統(tǒng)績(jī)效計(jì)量系統(tǒng)計(jì)劃與預(yù)算系統(tǒng)理財(cái)系統(tǒng)決策系統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)告系統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)告系統(tǒng)支支持內(nèi)部與外外部?jī)商讏?bào)告告體系，對(duì)外外提供的財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)告遵循的的是國(guó)家指定定的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則；而對(duì)內(nèi)提提供的則屬于于責(zé)任會(huì)計(jì)和和管理會(huì)計(jì)的的范疇，沒有有統(tǒng)一遵循的的準(zhǔn)則。企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告系系統(tǒng)的有效性性標(biāo)準(zhǔn)（特征征）有價(jià)值的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告體系有價(jià)值的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)

12、告體系能夠分析成本結(jié)構(gòu)能夠與績(jī)效系統(tǒng)銜接具有對(duì)外報(bào)告功能符合成本效益原則能夠提供市場(chǎng)信息基礎(chǔ)二：會(huì)計(jì)控控制機(jī)制1、會(huì)計(jì)控制的的著手點(diǎn)房地地產(chǎn)行業(yè)是高高投入、周期期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的行業(yè)，控控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)財(cái)務(wù)管理體系系需達(dá)到的首首要目的。作作為風(fēng)險(xiǎn)控制制手段的載體體，內(nèi)部控制制體系的建立立與完善是房房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)期良性運(yùn)行行的有效保證證。房地產(chǎn)企企業(yè)的內(nèi)部控控制機(jī)制應(yīng)從從完善財(cái)務(wù)核核算體系、建建立管理會(huì)計(jì)計(jì)系統(tǒng)、建立立全面預(yù)算管管理體系、完完善資金管理理系統(tǒng)四個(gè)方方面著手進(jìn)行行。2、會(huì)計(jì)控制的的方法組織結(jié)構(gòu)控制授權(quán)批準(zhǔn)控制會(huì)計(jì)系統(tǒng)與文件記錄控制全面預(yù)算控制組織結(jié)構(gòu)控制授權(quán)批準(zhǔn)控制會(huì)計(jì)系統(tǒng)與文件記錄控制

13、全面預(yù)算控制財(cái)產(chǎn)保全控制內(nèi)部控制方法風(fēng)險(xiǎn)防范控制內(nèi)部控制報(bào)告電子信息系統(tǒng)控制內(nèi)部審計(jì)主要圍圍繞企業(yè)財(cái)務(wù)務(wù)狀況的真實(shí)實(shí)性審計(jì)、內(nèi)內(nèi)部控制制度度評(píng)審、經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策審計(jì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)計(jì)、基建工程程審計(jì)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)責(zé)任審計(jì)六六個(gè)方面開展展工作。控制風(fēng)險(xiǎn)（現(xiàn)金與制度）獲取盈利（利潤(rùn)與回報(bào)）管理增長(zhǎng)（戰(zhàn)略與規(guī)模）三、價(jià)值管理職職責(zé)控制風(fēng)險(xiǎn)（現(xiàn)金與制度）獲取盈利（利潤(rùn)與回報(bào)）管理增長(zhǎng)（戰(zhàn)略與規(guī)模）四、完善管理控控制系統(tǒng)職責(zé)責(zé)公司營(yíng)運(yùn)在客觀觀上存在著一一個(gè)管理控制制系統(tǒng)：這個(gè)個(gè)系統(tǒng)以企業(yè)業(yè)資源和環(huán)境境管理為起點(diǎn)點(diǎn)，依次歷經(jīng)經(jīng)戰(zhàn)略管理、業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)劃、經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、預(yù)預(yù)算管理、變變差管理、績(jī)績(jī)效計(jì)量、薪薪酬激勵(lì)諸環(huán)環(huán)節(jié)，

14、各子系系統(tǒng)環(huán)環(huán)相扣扣。薪酬激勵(lì)系統(tǒng)企業(yè)資源和環(huán)境管理薪酬激勵(lì)系統(tǒng)企業(yè)資源和環(huán)境管理公司戰(zhàn)略管理績(jī)效計(jì)量系統(tǒng)公司戰(zhàn)略管理績(jī)效計(jì)量系統(tǒng)偏差管理全面預(yù)算管理年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司業(yè)務(wù)規(guī)劃 偏差管理全面預(yù)算管理年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃公司業(yè)務(wù)規(guī)劃 五、財(cái)務(wù)部門的的人力資源管管理職責(zé)對(duì)財(cái)務(wù)經(jīng)理來(lái)說(shuō)說(shuō)，會(huì)計(jì)人員員管理包括業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)、道道德示范、知知識(shí)管理、有有效溝通和會(huì)會(huì)計(jì)人力資源源管理等環(huán)節(jié)節(jié)。 財(cái)務(wù)經(jīng)理的三大大工作任務(wù) 財(cái)務(wù)經(jīng)理既既代表企業(yè)的的所有者（股股東），有作作為企業(yè)管理理層中的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)成員，對(duì)財(cái)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行行全面的、系系統(tǒng)的領(lǐng)導(dǎo)與與管理，參與與企業(yè)的戰(zhàn)略略管理。財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理的工作作任務(wù)是全方方位地參與企企業(yè)管理，運(yùn)

15、運(yùn)用自己的職職責(zé)，對(duì)企業(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)工作作進(jìn)行監(jiān)督、控控制與領(lǐng)導(dǎo)，同同時(shí)也需要借借助外部力量量來(lái)協(xié)助自己己工作。財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理在企業(yè)業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的的活動(dòng)中所承承擔(dān)的工作內(nèi)內(nèi)容可以概括括為總體的工工作任務(wù)和具具體的工作任任務(wù)。1、把握總體任任務(wù) 財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理應(yīng)將企企業(yè)的戰(zhàn)略與與財(cái)務(wù)責(zé)任融融為一體，成成為溝通部門門主管的戰(zhàn)略略經(jīng)營(yíng)重心與與企業(yè)、投資資者財(cái)務(wù)要求求的橋梁，財(cái)財(cái)務(wù)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)當(dāng)全過(guò)程參與與公司價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造戰(zhàn)略的制制定，并與總總經(jīng)理一起，全全方位培養(yǎng)企企業(yè)的價(jià)值管管理能力。 財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理的總體體工作任務(wù)就就是運(yùn)用自己己的專業(yè)知識(shí)識(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)計(jì)計(jì)劃、財(cái)務(wù)決決策、財(cái)務(wù)控控制、財(cái)務(wù)分分析、財(cái)務(wù)審審計(jì)與財(cái)

16、務(wù)研研究工作。 財(cái)務(wù)管理總體工作任務(wù)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)管理總體工作任務(wù)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)決策財(cái)務(wù)審計(jì)財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)控制財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)就資金的需需求量、利潤(rùn)潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)計(jì)劃對(duì)企業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)金收支、資資金、利潤(rùn)與與資本負(fù)債進(jìn)進(jìn)行中長(zhǎng)期計(jì)計(jì)劃 財(cái)務(wù)決策利用財(cái)務(wù)杠杠桿及各種籌籌資方式的優(yōu)優(yōu)劣做好籌資資決策的工作作財(cái)務(wù)控制建立健全責(zé)責(zé)任會(huì)計(jì)體系系、推行全面面預(yù)算管理，選選好財(cái)務(wù)控制制指標(biāo)，控制制關(guān)鍵財(cái)務(wù)控控制領(lǐng)域財(cái)務(wù)分析進(jìn)行企業(yè)償償債能力、獲獲利能力或上上市市值的分分析財(cái)務(wù)審計(jì)協(xié)助進(jìn)行外外部審計(jì)，積積極進(jìn)行內(nèi)部部審計(jì)2、安排具體任任務(wù)財(cái)務(wù)經(jīng)理的具體體工作任務(wù)是是在總體工作作任務(wù)的指導(dǎo)導(dǎo)下對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作作進(jìn)行領(lǐng)

17、導(dǎo)與與管理，主要內(nèi)容有有戰(zhàn)略管理、資資本運(yùn)作管理理、會(huì)計(jì)系統(tǒng)統(tǒng)管理、成本本系統(tǒng)管理、財(cái)財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)統(tǒng)管理。（1）、戰(zhàn)略管管理將企業(yè)戰(zhàn)略與價(jià)價(jià)值最大化的的終極目標(biāo)結(jié)結(jié)合起來(lái)；制定、建議、實(shí)實(shí)施公司財(cái)務(wù)務(wù)戰(zhàn)略，以支支持企業(yè)推行行其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略略；實(shí)施與企業(yè)戰(zhàn)略略相配套的資資源管理戰(zhàn)略略；（2）、資本運(yùn)運(yùn)作管理資本運(yùn)作是一個(gè)個(gè)復(fù)雜的體系系，財(cái)務(wù)經(jīng)理理要做的工作作是巨大的，包包括企業(yè)兼并并、重組收購(gòu)購(gòu)在內(nèi)的資本本運(yùn)作，涉及及資產(chǎn)的評(píng)估估、交易、融融資、談判等等工作。財(cái)務(wù)經(jīng)理必須考考慮資本運(yùn)作作的成本與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)的評(píng)估和審審計(jì)要特別注注意。（3）、會(huì)計(jì)系系統(tǒng)管理企業(yè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)處處于基層與基基礎(chǔ)地位。確確

18、定企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)管理體制，進(jìn)進(jìn)行會(huì)計(jì)人力力資源管理；進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)報(bào)告、會(huì)計(jì)政政策選擇和盈盈余管理；設(shè)設(shè)計(jì)、推行內(nèi)內(nèi)部控制制度度，切實(shí)防范范風(fēng)險(xiǎn)。（4）、成本系系統(tǒng)管理成本管理包括成成本核算和成成本控制兩大大環(huán)節(jié)。第一，利用成本本信息作出重重要的產(chǎn)品特特征和產(chǎn)品組組合決策、制制定競(jìng)爭(zhēng)性策策略、改善其其經(jīng)營(yíng)行為、評(píng)評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)情況況并以此控制制分散經(jīng)營(yíng)的的下屬企業(yè)。第二，擁有準(zhǔn)確確的成本信息息以改進(jìn)成本本分配過(guò)程，確確保成本分配配的準(zhǔn)確性，促促進(jìn)成本管理理。第三，注重采用用包括戰(zhàn)略成成本管理，目目標(biāo)成本管理理，作業(yè)成本本管理和適時(shí)時(shí)生產(chǎn)系統(tǒng)等等在內(nèi)的新型型成本管理技技術(shù)或成本管管理系統(tǒng)，提提高企業(yè)成本本管理

19、績(jī)效。（5）財(cái)務(wù)控制制體系管理企業(yè)必須建立一一個(gè)有效地財(cái)財(cái)務(wù)控制體系系，財(cái)務(wù)控制制體系不僅是是總體的財(cái)務(wù)務(wù)工作內(nèi)容，而而且還有預(yù)算算等方面的具具體工作內(nèi)容容。第一，將企業(yè)組組織單元?jiǎng)澐址譃椴煌愋托偷呢?zé)任中心心，建立一套套行之有效的的責(zé)任會(huì)計(jì)體體系來(lái)實(shí)施管管理控制。第二，建立全新新的預(yù)算管理理體系，包括括預(yù)算編制和和預(yù)算執(zhí)行兩兩個(gè)基本環(huán)節(jié)節(jié)。第三，選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)目刂浦笜?biāo)標(biāo)，監(jiān)督并評(píng)評(píng)估責(zé)任中心心的績(jī)效。第四，企業(yè)薪酬酬激勵(lì)體系管管理是現(xiàn)代企企業(yè)財(cái)務(wù)管理理向人力資源源管理方向滲滲透的結(jié)果，具具有極大地實(shí)實(shí)用價(jià)值。建建立一個(gè)有效效地激勵(lì)與薪薪酬管理系統(tǒng)統(tǒng)，是一項(xiàng)重重要的工作任任務(wù)。3、監(jiān)督日常工工作

20、第一，對(duì)企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)，向企業(yè)業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)分分析和建議融融資、投資和和收入分配方方案，提交預(yù)預(yù)算及匯報(bào)財(cái)財(cái)務(wù)情況；第二，聽取財(cái)務(wù)務(wù)部經(jīng)理的匯匯報(bào)，審批提提交給企業(yè)管管理層的各種種財(cái)務(wù)報(bào)告；第三，代表企業(yè)業(yè)管理層，提提出企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置方方案和基本財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度度，報(bào)經(jīng)企業(yè)業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)批批準(zhǔn)。第四，組織實(shí)施施股東會(huì)批準(zhǔn)準(zhǔn)的重大財(cái)務(wù)務(wù)方案；第五，代表企業(yè)業(yè)管理層，制制定財(cái)務(wù)、會(huì)會(huì)計(jì)的具體規(guī)規(guī)章制度；第六，監(jiān)督日常常財(cái)務(wù)管理工工作，保證企企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)會(huì)計(jì)和稅務(wù)運(yùn)運(yùn)作按照國(guó)家家規(guī)定和預(yù)先先設(shè)定程序貫貫徹執(zhí)行；第七，進(jìn)行預(yù)算算管理和財(cái)務(wù)務(wù)分析工作；第八，主持企業(yè)業(yè)資金管理，管管理企業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保保持合理的

21、資資產(chǎn)負(fù)債率，增增大企業(yè)價(jià)值值；第九，與金融機(jī)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師師事務(wù)所、律律師事務(wù)所保保持良好的關(guān)關(guān)系，尋求良良好的專業(yè)支支持；第十，參與其他他非財(cái)務(wù)范疇疇的決策，對(duì)對(duì)涉及財(cái)務(wù)方方面的問(wèn)題發(fā)發(fā)表意見。謀略二 強(qiáng)化企企業(yè)成本管理理，節(jié)約成本本度危機(jī)（節(jié)節(jié)約成本出效效益）預(yù)算管理：建立立房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)全面預(yù)算管管理體系全面預(yù)算管理除除應(yīng)以目標(biāo)利利潤(rùn)為導(dǎo)向，對(duì)對(duì)企業(yè)實(shí)施全全員、全業(yè)務(wù)務(wù)、全過(guò)程預(yù)預(yù)算控制和管管理，還應(yīng)以以現(xiàn)金流為基基礎(chǔ)，以工程程項(xiàng)目預(yù)算為為核心。一、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)全面預(yù)算的的四大分類：資本預(yù)算 經(jīng)營(yíng)預(yù)算算 財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算 資金預(yù)預(yù)算二、編制完美預(yù)預(yù)算的五大核核心要點(diǎn)：1、建立全面預(yù)預(yù)算管理體系系

22、采用以項(xiàng)目預(yù)算算與資金預(yù)算算為基礎(chǔ)的企企業(yè)年度預(yù)算算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)項(xiàng)目作為預(yù)算算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)中將將會(huì)發(fā)生的前前期可行性研研究、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用、工工程開發(fā)成本本、開發(fā)間接接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入、借款款計(jì)劃等內(nèi)容容進(jìn)行的整體體預(yù)算。資金預(yù)算是指房房地產(chǎn)企業(yè)的的母公司在對(duì)對(duì)各責(zé)任中心心的年度資金金需求和使用用計(jì)劃進(jìn)行匯匯總后，根據(jù)據(jù)整體資金狀狀況，對(duì)企業(yè)業(yè)資金的整體體協(xié)調(diào)運(yùn)作所所制定的年度度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是是指房地產(chǎn)企企業(yè)在確定各各層次責(zé)任中中心的基礎(chǔ)上上，將整體計(jì)計(jì)劃與目標(biāo)層層層分解到各各責(zé)任中心，各各責(zé)任中心作作為企業(yè)總體體預(yù)算的具體體執(zhí)行單位，負(fù)負(fù)責(zé)編制、組組織匯總

23、和完完成責(zé)任中心心的年度項(xiàng)目目預(yù)算及資金金預(yù)算，從而而保證公司預(yù)預(yù)算總目標(biāo)得得以實(shí)現(xiàn)的一一種預(yù)算管理理模式。每個(gè)責(zé)任中心通通過(guò)建立責(zé)任任中心預(yù)算報(bào)報(bào)表體系，及及時(shí)將實(shí)際經(jīng)經(jīng)營(yíng)信息向上上一級(jí)責(zé)任中中心反饋，以以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算算執(zhí)行的跟蹤蹤與控制。2、預(yù)算編制宜宜采用自上而而下、自下而而上、上下結(jié)結(jié)合的編制方方法：第一，由高層管管理者提出企企業(yè)總目標(biāo)和和部門分目標(biāo)標(biāo)；第二，各基層單單位根據(jù)一級(jí)級(jí)管理一級(jí)的的原則制定本本單位的預(yù)算算方案，呈報(bào)報(bào)分部門；第三，分部門再再根據(jù)下屬單單位的預(yù)算方方案，制定本本部門的預(yù)算算方案，呈報(bào)報(bào)預(yù)算委員會(huì)會(huì)；第四，財(cái)務(wù)經(jīng)理理審查各分部部預(yù)算草案，進(jìn)進(jìn)行溝通和綜綜合平衡，擬

24、擬定整個(gè)組織織的預(yù)算方案案；、第五，預(yù)算方案案再反饋回各各部門征求意意見；經(jīng)過(guò)自下而上、自自上而下的多多次反復(fù)，形形成最終預(yù)算算，經(jīng)過(guò)企業(yè)業(yè)最高決策層層審批后，成成為正式預(yù)算算，逐漸下達(dá)達(dá)各部門執(zhí)行行。3、完善房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)預(yù)算管理的制制度建設(shè)： 制定定全面預(yù)算管管理制度，主主要包括：明明確責(zé)任中心心的權(quán)責(zé)、界界定預(yù)算目標(biāo)標(biāo)、編制預(yù)算算、匯總、復(fù)復(fù)核與審批、預(yù)預(yù)算執(zhí)行與控控制管理、業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)告與差差異分析、預(yù)預(yù)算指標(biāo)考核核。4、改進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算算編制方法：（1）、做好預(yù)預(yù)算分解工作作（2）、加強(qiáng)部部門之間的合合作（3）、掌握好好編制周期（4）、注重現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)算算的管理5、切實(shí)抓好三三

25、個(gè)結(jié)合（1）、要實(shí)行行現(xiàn)金收支兩兩條線管理相相結(jié)合（2）、要同深深化目標(biāo)成本本管理相結(jié)合合（3）、要同提提高預(yù)算的控控制和約束力力相結(jié)合五、全面編制地地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算算1、經(jīng)營(yíng)預(yù)算：經(jīng)營(yíng)預(yù)算是其他他預(yù)算的基礎(chǔ)礎(chǔ)，預(yù)算編制制首先從經(jīng)營(yíng)營(yíng)預(yù)算開始。經(jīng)經(jīng)營(yíng)預(yù)算主要要包括圍繞著著利潤(rùn)表項(xiàng)目目的各項(xiàng)輔助助性預(yù)算。各各項(xiàng)輔助性預(yù)預(yù)算包括：銷銷售預(yù)算、開開發(fā)預(yù)算、直直接材料采購(gòu)購(gòu)預(yù)算、直接接人工預(yù)算、銷銷售及管理費(fèi)費(fèi)用預(yù)算、期期末產(chǎn)成品存存貨預(yù)算、項(xiàng)項(xiàng)目銷售成本本預(yù)算等。2、編制資本預(yù)預(yù)算3、編制資金預(yù)預(yù)算4、編制財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)算六、嚴(yán)密進(jìn)行預(yù)預(yù)算監(jiān)督與控控制1、建立完善的的預(yù)算監(jiān)控系系統(tǒng)2、預(yù)算監(jiān)控的的實(shí)施3、預(yù)算

26、調(diào)整的的處理4、考核評(píng)價(jià)預(yù)預(yù)算執(zhí)行情況況 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的分類圖解銷售預(yù)算房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的分類圖解銷售預(yù)算期末產(chǎn)成品存貨預(yù)算直接材料預(yù)算直接人工預(yù)算制造費(fèi)用預(yù)算生產(chǎn)預(yù)算產(chǎn)品銷售成本預(yù)算產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)算短期投資收益預(yù)算長(zhǎng)期投資收益預(yù)算投資企業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算投資項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用預(yù)算其他業(yè)務(wù)收入預(yù)算其他業(yè)務(wù)支出預(yù)算公司行政經(jīng)費(fèi)預(yù)算折舊與攤銷費(fèi)用預(yù)算對(duì)外投資預(yù)算基建工程預(yù)算固定資產(chǎn)更新預(yù)算產(chǎn)品銷售利潤(rùn)預(yù)算投資收益預(yù)算其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算人力成本預(yù)算財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)計(jì)利潤(rùn)表預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表資本預(yù)算經(jīng)營(yíng)預(yù)算財(cái)務(wù)預(yù)算資金預(yù)算全面預(yù)算系統(tǒng)成本核算：實(shí)施施可控的項(xiàng)目目成本核算不同類別的開發(fā)發(fā)

27、項(xiàng)目，其成成本構(gòu)成的內(nèi)內(nèi)容不同，其其核算方式也也要相應(yīng)的改改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)應(yīng)遵循合理的的步驟和順序序，并對(duì)項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營(yíng)各各項(xiàng)成本進(jìn)行行分析考核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)拋棄“重開發(fā)、輕輕核算”的觀念，必必須重視包括括成本費(fèi)用開開支范圍、期期間費(fèi)用開支支范圍、成本本和費(fèi)用管理理責(zé)任制、成成本和費(fèi)用的的計(jì)劃和考核核等在內(nèi)的一一整套成本管管理辦法，不不斷提高成本本管理水平。一、各類開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本核算算技巧1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本核算程程序房地產(chǎn)開發(fā)成本本的核算時(shí)企企業(yè)開發(fā)一定定數(shù)量的商品品房所支出的的全部費(fèi)用按按成本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行歸集和分分配，最終計(jì)計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總成本和和單位建筑

28、面面積成本的過(guò)過(guò)程。房地產(chǎn)開發(fā)成本本核算程序歸集開發(fā)歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用正確劃分成本項(xiàng)目計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)相目實(shí)際成本將開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶 步驟一：歸集集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)費(fèi)用 由于開發(fā)的規(guī)模模不同，房地地產(chǎn)開發(fā)的成成本歸集對(duì)象象也是不同的的。小規(guī)模的開發(fā)，如如幾棟房屋的的開發(fā)，可以以將全部開發(fā)發(fā)量作為成本本的歸集對(duì)象象，設(shè)立一個(gè)個(gè)成本核算單單位。大規(guī)模的開發(fā)，如如小區(qū)開發(fā)，就就必須科學(xué)的的確定成本歸歸集對(duì)象。成成本核算不能能過(guò)細(xì)，不能能以單棟為單單位，因?yàn)楹芎芏嘀苯娱_發(fā)發(fā)費(fèi)用很難分分?jǐn)偟矫織澐糠课?；也不能能?jiǎn)單地以小小區(qū)為核算單單位，因?yàn)橐灰粋€(gè)小區(qū)從開開始建設(shè)到完完全建成往往往需要幾年時(shí)時(shí)

29、間，而商品品房卻是陸續(xù)續(xù)完工出售的的，這樣做勢(shì)勢(shì)必使成本核核算資料滯后后，失去其成成本結(jié)算和管管理上的作用用。大規(guī)模的開發(fā)應(yīng)應(yīng)以房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目的工工程內(nèi)容和工工期進(jìn)度作為為確定成本歸歸集對(duì)象的主主要依據(jù)。開發(fā)成本歸集方方法：1、在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)中發(fā)生的各各項(xiàng)直接開發(fā)發(fā)費(fèi)用，直接接計(jì)入各成本本核算對(duì)象，借借記“開發(fā)成本”總分類賬戶戶和明細(xì)分類類賬戶，貸記記有關(guān)賬戶。2、為項(xiàng)目開發(fā)發(fā)服務(wù)所發(fā)生生的各項(xiàng)開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用，可可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”賬戶，即借借記“開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用” 總分類賬戶戶和明細(xì)分類類賬戶，貸記記有關(guān)賬戶。3、將“開發(fā)間間接費(fèi)用”賬戶歸集的的開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)，按一定的的方法分配計(jì)計(jì)入各

30、開發(fā)成成本核算對(duì)象象，即借記“開發(fā)成本” 總分類賬戶戶和明細(xì)分類類賬戶，貸記記“開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”賬戶。步驟二：正確劃劃分成本項(xiàng)目目 設(shè)置 “開發(fā)成成本”一級(jí)成本核核算科目；a、根據(jù)需要可可設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開開發(fā)” “代建工程開開發(fā)”等二級(jí)明細(xì)細(xì)賬戶，并在在二級(jí)明細(xì)賬賬戶下，按成成本核算對(duì)象象進(jìn)行明細(xì)核核算。b、設(shè)置開發(fā)間間接費(fèi)用賬戶戶步驟三：計(jì)算并并結(jié)轉(zhuǎn)已完工工開發(fā)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際成本 計(jì)算已完工開發(fā)發(fā)項(xiàng)目從籌建建至竣工驗(yàn)收收的全部開發(fā)發(fā)成本并將其其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記記“開發(fā)成本”賬戶。步驟四：將開發(fā)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成成本結(jié)轉(zhuǎn)入有有關(guān)賬戶 按

31、以完工開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)際功功能和去向，將將開發(fā)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶戶，即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成本本核算最終目目的：計(jì)算出出項(xiàng)目的總成成本和單位可可銷售面積的的開發(fā)成本，以以便企業(yè)計(jì)算算出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)較普遍遍存在的現(xiàn)象象是重視工程程決算而忽視視項(xiàng)目決算，應(yīng)應(yīng)為工程決算算在施工完成成后進(jìn)行，時(shí)時(shí)間性比較明明確，而且涉涉及工程款的的支付，比較較實(shí)際，不易易拖拉，而項(xiàng)項(xiàng)目決算有可可能因?yàn)楦鞣N種原因而遙遙遙無(wú)期，比如如小區(qū)胳臂配配套沒有完成成（不影響銷銷售）、計(jì)劃劃中的公共設(shè)設(shè)

32、施暫時(shí)不能能實(shí)施，或者者押金的收回回久拖不決等等，這都會(huì)影影響整個(gè)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的完全全建成，進(jìn)而而影響項(xiàng)目決決算。解決方法：可以以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未未實(shí)施的工程程預(yù)算預(yù)提計(jì)計(jì)入成本，以以便項(xiàng)目決算算能按計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行，以后待待工程完成后后再按實(shí)際支支出調(diào)整項(xiàng)目目成本。由于于這部分工程程內(nèi)容通常在在項(xiàng)目總投資資中所占比例例很小，所以以對(duì)項(xiàng)目的總總成本和單位位成本一般不不會(huì)造成較大大的影響。2、“動(dòng)遷”項(xiàng)項(xiàng)目成本核算算（1）、動(dòng)遷項(xiàng)項(xiàng)目土地征用用及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)核算（2）、動(dòng)遷用用房的成本核核算3、周轉(zhuǎn)房成本本核算（1）、周轉(zhuǎn)房房增加的核算算（2）、周轉(zhuǎn)房房攤銷的核算算（3）、周轉(zhuǎn)房房修理的核算算

33、（4）、周轉(zhuǎn)房房銷售的核算算4、自營(yíng)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本核算算（1）、自營(yíng)工工程項(xiàng)目成本本核算的對(duì)象象和項(xiàng)目（2）、材料費(fèi)費(fèi)的核算（3）、人工費(fèi)費(fèi)的核算（4）、機(jī)械使使用費(fèi)的核算算（5）、其他直直接資本的核核算（6）、施工間間接費(fèi)用的核核算（7）、自營(yíng)工工程成本核算算程序總結(jié)成本管理：實(shí)施施嚴(yán)格的成本本管理 成本管理是在開開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程程中通過(guò)比較較各種成本支支出方案，最最終做出開發(fā)發(fā)決策，以最最小的成本支支出獲取一定定利潤(rùn)，或以以一定成本支支出獲取最大大利潤(rùn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范范開發(fā)流程，重重點(diǎn)加強(qiáng)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)，積極極推行目標(biāo)成成本管理；責(zé)任成本體系的的目標(biāo)是明確確專業(yè)職能部部門

34、的成本管管理職責(zé)，并并借助技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋饋、考核評(píng)價(jià)價(jià)其職責(zé)履行行情況；制定目標(biāo)成本、明明確責(zé)任體系系、對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)時(shí)的跟蹤與控控制，在完成成前面三個(gè)步步驟后，最后后我們就可以以根據(jù)執(zhí)行的的結(jié)果對(duì)相關(guān)關(guān)的業(yè)績(jī)進(jìn)行行評(píng)估；財(cái)務(wù)經(jīng)理所面對(duì)對(duì)的企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)系統(tǒng)的一個(gè)個(gè)共同的中心心環(huán)節(jié)就是成成本分配。成成本分配是將將間接成本、共共同成本或聯(lián)聯(lián)合成本分配配到不同的部部門、工序或或產(chǎn)品中。一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的主要成成本構(gòu)成1、土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出出讓金、土地地征用費(fèi)或拆拆遷安置補(bǔ)償償費(fèi)。取得土地方式有有三種：協(xié)議議出讓，招標(biāo)標(biāo)出讓，拍賣賣出讓。目前我國(guó)城鎮(zhèn)商商品房住宅價(jià)價(jià)格構(gòu)成中，土土地費(fèi)用約

35、占占20，并有進(jìn)一一步上升的趨趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi)費(fèi) 前期期工程費(fèi)主要要指房屋開發(fā)發(fā)的前期規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可可行性研究費(fèi)費(fèi)、地質(zhì)勘察察費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)發(fā)費(fèi)用。它在在整個(gè)成本構(gòu)構(gòu)成中所占的的比例相對(duì)較較低，一般不不會(huì)超過(guò)6。3、建筑安裝工工程費(fèi) 建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)是指房屋建建造過(guò)程中所所發(fā)生的建造造工程、設(shè)備備及安裝工程程費(fèi)用等，又又被稱為房屋屋建筑安裝造造價(jià)。它在整整個(gè)成本構(gòu)成成中所占比重重相對(duì)較大，從從我國(guó)目前情情況看，約占占整個(gè)成本的的40左右。 4、市政公共設(shè)設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)費(fèi)用包含基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公共共配套設(shè)施建建設(shè)費(fèi)兩部分分。基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)主要要指道路、自自來(lái)水、污水

36、水、電力、電電信、綠化等等的建設(shè)費(fèi)用用。公共配套套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用指在建設(shè)設(shè)用地內(nèi)建設(shè)設(shè)的為居民提提供配套服務(wù)務(wù)的各種非營(yíng)營(yíng)利性的公共共設(shè)施和各種種營(yíng)利性的配配套設(shè)施哼所所發(fā)生的費(fèi)用用。在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本結(jié)結(jié)構(gòu)中，該項(xiàng)項(xiàng)目所占的比比重較大，我我國(guó)一般在220-30左右。5、管理費(fèi)用 管理理費(fèi)用主要是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)為組織織和管理房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)所繁盛盛的各種費(fèi)用用，它包括管管理人員工資資、差旅費(fèi)、辦辦公費(fèi)、保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、職工教教育經(jīng)費(fèi)、養(yǎng)養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等等。在整個(gè)成成本結(jié)構(gòu)中所所占的比重很很小，一般不不會(huì)超過(guò)2。6、貸款利息 房地地產(chǎn)因開發(fā)周周期長(zhǎng)，需要要投資數(shù)額較較大，因此必必須借助銀行行的信

37、貸資金金，在開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通通過(guò)借貸籌集集資金而應(yīng)支支付金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的利息也成成為開發(fā)成本本的一個(gè)重要要組成部分。但但它的大小與與所開發(fā)項(xiàng)目目的大小、融融資額度的多多少有密切聯(lián)聯(lián)系，所占成成本構(gòu)成比例例相對(duì)不穩(wěn)定定。7、稅費(fèi) 稅費(fèi)費(fèi)包含兩部分分：一部分是是稅收，與房房地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)有關(guān)的稅稅收包括房產(chǎn)產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土土地使用稅、耕耕地占用稅、土土地增值稅、兩兩稅一費(fèi)（營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、城市市維護(hù)建設(shè)稅稅和教育費(fèi)附附加）、契稅稅、印花稅、企企業(yè)所得稅；另一部分是是行政性費(fèi)用用，主要由地地方政府和各各級(jí)行政主管管部門向房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)收取的費(fèi)用用，項(xiàng)目繁多多且不規(guī)范，包包括諸如征地地管理費(fèi)、商商品房交易管管

38、理費(fèi)、大市市政配套費(fèi)、人人防費(fèi)、煤氣氣水電增容費(fèi)費(fèi)、開發(fā)管理理費(fèi)等。在我我國(guó)目前房地地產(chǎn)開發(fā)成本本構(gòu)成中所占占的比例較大大，一般在115-25左右。8、其他費(fèi)用 主要要指不能列入入前七項(xiàng)的所所有費(fèi)用。它它主要包括銷銷售廣告費(fèi)、各各種不可預(yù)見見費(fèi)等。在成成本構(gòu)成中一一般不會(huì)超過(guò)過(guò)10。二、影響目標(biāo)成成本制定準(zhǔn)確確性的因素1、項(xiàng)目進(jìn)度太太緊2、缺乏規(guī)范的的目標(biāo)成本測(cè)測(cè)算體系三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本控制兩兩大關(guān)鍵點(diǎn)1、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)須重點(diǎn)控制制的三類費(fèi)用用（1）、土地、土土建、設(shè)備費(fèi)費(fèi)用 土土地、土建、設(shè)設(shè)備費(fèi)用是房房地產(chǎn)開發(fā)成成本的主體內(nèi)內(nèi)容，大致占占總成本的880左右。其中中最中孤傲的的是土地費(fèi)用用。

39、土地費(fèi)用用的大小是評(píng)評(píng)價(jià)一個(gè)房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目是否可行、是是否有預(yù)期利利潤(rùn)的最主要要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土土地費(fèi)用主要要包括土地出出讓金、置換換成本、批租租費(fèi)用、動(dòng)遷遷費(fèi)用、拍賣賣傭金、契稅稅等。房產(chǎn)商商在決定是否否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目前，都必必須將預(yù)計(jì)的的土地費(fèi)用通通過(guò)土地面積積和容積率的的換算，計(jì)算算出未來(lái)所開開發(fā)的每平方方米商品房所所占的土地成成本（俗稱樓樓面地價(jià)），以以此來(lái)進(jìn)行醒醒目的可行性性評(píng)估。 （2）、配套套及其他手收收費(fèi)支出 配套及其其他手收費(fèi)支支出主要是指指水、電、煤煤氣、小區(qū)綠綠化、大市政政和公建配套套費(fèi)。學(xué)校醫(yī)醫(yī)院、商店等等生活服務(wù)性性設(shè)施也是不不可缺少的。其其他收費(fèi)項(xiàng)目目中有些雖然然是

40、屬于押金金性質(zhì)，如檔檔案保證金、綠綠化保證金等等，但由于種種種原因，企企業(yè)大多難以以全部收回。這這類收費(fèi)項(xiàng)目目種類繁多、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不一，許許多收費(fèi)項(xiàng)目目由壟斷性經(jīng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事事業(yè)單位執(zhí)行行，比較隨意意，標(biāo)準(zhǔn)普遍遍偏高。配套套及收費(fèi)項(xiàng)目目是房地產(chǎn)開開發(fā)成本中受受外界因素影影響最大的一一塊費(fèi)用支出出，一般占項(xiàng)項(xiàng)目總投資的的10-15。房地產(chǎn)開開發(fā)商通過(guò)各各種途徑，運(yùn)運(yùn)用各種方法法減少這部分分費(fèi)用支出，是是降低開發(fā)成成本取得經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益的一項(xiàng)項(xiàng)重要手段。 （3）、管理理費(fèi)用和籌資資成本 房地產(chǎn)開開發(fā)與其他一一般行業(yè)相比比，具有建設(shè)設(shè)周期長(zhǎng)，投投資數(shù)額大，投投資風(fēng)險(xiǎn)高等等特點(diǎn)。因此此，大多數(shù)開開發(fā)企業(yè)必須須

41、通過(guò)銀行貸貸款來(lái)解決資資金需求，這這樣就產(chǎn)生數(shù)數(shù)額較大的利利息支出。如如何把這部分分費(fèi)用核算好好，對(duì)合理控控制開發(fā)成本本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成成果，將起到到非常重要的的作用。2、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用的核算及及分配 （1）、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用的的組成 （2）、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用的的核算 （3）、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用的的分配四、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)有效地成本本管理措施 1、針對(duì)不同同房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行成成本管理 （1）、綜合合性房地產(chǎn)企企業(yè) （2）、精細(xì)細(xì)型房地產(chǎn)企企業(yè) （3）、積極極性房地產(chǎn)企企業(yè) （4）、簡(jiǎn)化化型房地產(chǎn)企企業(yè)2、制定成本計(jì)計(jì)劃、執(zhí)行全全過(guò)程成本管管理3、逐步引進(jìn)科科學(xué)的成本管管理方法謀略三 拓展財(cái)財(cái)務(wù)

42、利潤(rùn)空間間，為企業(yè)財(cái)財(cái)富增值資產(chǎn)管理：實(shí)施施完備的企業(yè)業(yè)資產(chǎn)管理致力于不斷發(fā)展展的房地產(chǎn)企企業(yè)正積極尋尋求一切可能能的方法降低低資產(chǎn)維護(hù)成成本，延長(zhǎng)資資產(chǎn)生命周期期，優(yōu)化整個(gè)個(gè)資產(chǎn)生命周周期業(yè)務(wù)流程程以提高競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。一、固定資產(chǎn)管管理、固定資資產(chǎn)折舊的管管理1、國(guó)家法律法法規(guī)規(guī)定的折折舊政策2、企業(yè)自身的的折舊政策因素一，考慮固固定資產(chǎn)的能能耗因素二，考慮企企業(yè)的現(xiàn)金流流量因素三，考慮納納稅因素因素四，考慮資資本保全與技技術(shù)更新因素五，會(huì)計(jì)信信息的穩(wěn)定性性二、流動(dòng)資產(chǎn)管管理1、現(xiàn)金流量管管理 （1）、現(xiàn)金金流量的集中中管理現(xiàn)金管理的內(nèi)部部控制：現(xiàn)金集中管理的的組織模式 （2）、縮短短現(xiàn)金循環(huán)周

43、周期現(xiàn)金循環(huán)周期，收收款循環(huán)周期期和付款循環(huán)環(huán)周期加速現(xiàn)金回收策策略控制現(xiàn)金支出策策略 （3）、現(xiàn)金金預(yù)算2、應(yīng)收賬款管管理3、存貨管理三、其他資產(chǎn)管管理投資管理：高績(jī)績(jī)效的投資管管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目投資的過(guò)程程本身就是房房地產(chǎn)商品的的生產(chǎn)過(guò)程，投投資風(fēng)險(xiǎn)伴隨隨著投資收益益，并成正比比關(guān)系，在投投資之前應(yīng)作作縝密的財(cái)務(wù)務(wù)分析投資風(fēng)險(xiǎn)分析及及防范1、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)2、利率風(fēng)險(xiǎn)3、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)4、資金變現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)5、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)6、自然風(fēng)險(xiǎn)7、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)8、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)融資管理：零風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的融資管管理融資是房地產(chǎn)企企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)營(yíng)的起點(diǎn)但也也伴隨著不同同層次的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，融資前必必須進(jìn)行全方方位的財(cái)務(wù)預(yù)預(yù)測(cè)，并根據(jù)據(jù)

44、企業(yè)的現(xiàn)實(shí)實(shí)情況選擇適適合的融資方方式。一、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資現(xiàn)狀 隨著我我國(guó)政府對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施施一系列宏觀觀調(diào)控“組合拳”后，金融業(yè)業(yè)門檻逐步加加高，再加上上土地招投標(biāo)標(biāo)政策的實(shí)施施，房地產(chǎn)公公司的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力不再局局限于產(chǎn)品本本身，資本實(shí)實(shí)力成為企業(yè)業(yè)乃至整個(gè)行行業(yè)健康發(fā)展展的決定性力力量。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是資金密密集型產(chǎn)業(yè)、高高投入、高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出出，房地產(chǎn)公公司能否盡快快建立健全多多策略的房地地產(chǎn)融資體系系來(lái)獲得足夠夠的資金支持持，已成為企企業(yè)發(fā)展的瓶瓶頸。當(dāng)前許許多房地產(chǎn)開開發(fā)商均面臨臨融資困難、融融資渠道狹窄窄，企業(yè)資金金鏈緊張等問(wèn)問(wèn)題。資金途徑單一化化：金融是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的“生命線”，

45、資金途徑徑單一化一直直是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的軟肋，國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開開發(fā)貸款主要要有三種形式式：形式一，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資資金貸款，主主要用于補(bǔ)充充企業(yè)為完成成計(jì)劃內(nèi)土地地開發(fā)和商品品房建設(shè)任務(wù)務(wù)需要的流動(dòng)動(dòng)資金。形式二，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸貸款，主要為為具體的房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目提供生產(chǎn)性性流動(dòng)資金貸貸款。形式三，房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸款，是是開發(fā)商以擬擬開發(fā)的土地地使用權(quán)或房房屋產(chǎn)權(quán)作抵抵押向銀行取取得貸款。二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)常用融資渠渠道面對(duì)炎熱的房地地產(chǎn)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，國(guó)家家決策層顯然然從資金源頭頭對(duì)房地產(chǎn)行行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲厲調(diào)控，許多多房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在國(guó)家宏觀觀調(diào)控政策面面前面臨重新新洗牌的危險(xiǎn)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企企業(yè)拓

46、寬融資資途徑和創(chuàng)新新融資方式已已經(jīng)迫在眉睫睫。1、內(nèi)部融資 （1）、自有有資金 （22）、預(yù)收賬賬款2、外部融資 （1）、上市市 （2）、合作開發(fā)發(fā) （3）、房房地產(chǎn)投資信信托 （4）、銀行行貸款 （55）、融資租租賃 （6）、工工程承包融資資 （7）、回租租 （8）、回回買 （9）、發(fā)發(fā)行債券 （10）、階階段性債務(wù)融融資 （111）、私募募股權(quán)融資 （12）、賣賣方信貸謀略四 謀求最最大利益的納納稅籌劃基礎(chǔ)知識(shí)：地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)稅種及及納稅籌劃尚尚未基本方法法應(yīng)充分利用稅收收法規(guī)所提供供的包括減免免稅在內(nèi)的一一切稅收優(yōu)惠惠政策和運(yùn)用用稅收法規(guī)所所允許的技術(shù)術(shù)差異，達(dá)到到盡可能降低低稅收負(fù)擔(dān)或或遞

47、延繳納稅稅款的目的，以以使納稅人獲獲得最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可以避免不不必要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失和名譽(yù)譽(yù)損失，促使使房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)賬目更加清清楚，管理更更加有條不紊紊；一、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)涉及稅種及及計(jì)算依據(jù)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目目從招投標(biāo)、開開發(fā)、建筑到到銷售（轉(zhuǎn)讓讓）過(guò)程主要要涉稅事項(xiàng)包包括轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)和銷銷售不動(dòng)產(chǎn)，主主要涉及一下下這些稅種：企業(yè)所得稅稅、營(yíng)業(yè)稅、城城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教育費(fèi)費(fèi)附加、土地地增值稅、房房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地使用稅稅、城市房地地產(chǎn)稅、印花花契稅等。1、營(yíng)業(yè)稅 房地產(chǎn)企企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)業(yè)稅的范圍主主要有銷售不不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、自自營(yíng)建筑施工工業(yè)務(wù)、對(duì)外外出租自行開開發(fā)的商品房房業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)以銷售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞帐杖〉娜績(jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用為計(jì)稅依依據(jù)，按5的稅率，向向不動(dòng)產(chǎn)所在在地主管地稅稅機(jī)關(guān)申報(bào)納納稅。房地產(chǎn)企業(yè)銷售售自行開發(fā)的的商品不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，按收款方方式分