論房地產(chǎn)成本管理的提升論文

1、文檔編碼 : CO8R9V6I7B1 HU5B8D3F2D6 ZU3X6F2G4A3論房地產(chǎn)成本治理的提升論文論房地產(chǎn)成本治理的提升論文本文闡述了房地產(chǎn)成本治理的現(xiàn)狀,并對(duì)如何有效的進(jìn)行成本控 制,營(yíng)造長(zhǎng)效的品牌號(hào)召力提出了一些建議 .一、房地產(chǎn)企業(yè)成本把握現(xiàn)狀1. 缺少組織架構(gòu)支撐,缺乏成本治理意識(shí)；許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi) 展成本菅理工作之前,成本的意識(shí)和工作分散在各相關(guān)人員身上象 由于缺乏有效的組織架構(gòu)來(lái)傳遞和支撐,缺乏統(tǒng)一的成本意識(shí)和成 本把握要求,致使成本治理工作無(wú)法落到實(shí)處；2. “ 流程” 不清晰,“ 方法” 不明確；合理的成本治理流程應(yīng)包 含目標(biāo)成本何時(shí)確定,己發(fā)生成本如何把握魯動(dòng)態(tài)

2、成本如何獵取,當(dāng)成本顯現(xiàn)反常后如何調(diào)整等環(huán)節(jié)；但由于缺乏必要的成本把握流 程規(guī)定、部門(mén)職責(zé)劃分和工作內(nèi)容設(shè)定售因此無(wú)法形成成本爸理的 流程體系；3. 資源無(wú)法共享,重復(fù)成本投入太多；由于缺乏成本治理體系,企業(yè)人員流淌頻繁,許多已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目體會(huì)和學(xué)問(wèn)無(wú)法積存沉淀下 來(lái),造成學(xué)問(wèn)的流失,因此,每當(dāng)再開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目時(shí),全部工作仍“ 從零開(kāi)頭、從頭做起” ,造成資源的鋪張；4. 缺少有“ 綜合才能” 的成本治理人員；成本治理崗位是房地產(chǎn) 企業(yè)實(shí)施精細(xì)化治理后分別出來(lái)的新的治理崗位；這個(gè)崗位需要協(xié) 調(diào)方方面面的部門(mén)和專(zhuān)業(yè)的“ 綜合才能” ,而這種“ 全成本” 治理 的人是特別稀缺的“ 資源” ；5. 資金治

3、理水平不高,缺乏方案性；在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí),只有成本測(cè) 算,沒(méi)有資金測(cè)算；在執(zhí)行過(guò)程中隹進(jìn)度方案發(fā)生調(diào)整,使資金計(jì) 劃的治理很難落到實(shí)處；基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施周期長(zhǎng),且實(shí)施過(guò)程不行逆轉(zhuǎn),房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本把握缺乏有效的實(shí)時(shí)跟蹤,造成資 金使用成本偏同；6. 招投標(biāo)方式的局限造成虛假的成本把握；有些施工單位為爭(zhēng)取中標(biāo)競(jìng)相壓價(jià),導(dǎo)致部分工程造價(jià)偏離合理水平；在利益的驅(qū)動(dòng)下,選材以次充好,達(dá)不到美觀、安全、耐久的使用規(guī)范,降低了產(chǎn)品 品質(zhì),使得把握的成本與實(shí)際成本有較大偏差；二、房地產(chǎn)企業(yè)全成本治理的進(jìn)展之路目前,在猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成本治理已成為企業(yè)生存與進(jìn)展的核 心因素之一,對(duì)此,我公司特別關(guān)注成本把握,

4、在成本把握和品牌 建設(shè)上積極探究著一條進(jìn)展之路；1. 科學(xué)合理的組織架構(gòu)和流程設(shè)罝是成本治理的 . 基礎(chǔ)；在總部 單獨(dú)設(shè)立了成本治理部,以項(xiàng)目負(fù)責(zé)制的分工方式,傾力打造全能 的成本治理人才,落實(shí)專(zhuān)人進(jìn)行全成本的動(dòng)態(tài)營(yíng)控；每個(gè)項(xiàng)目公司 及項(xiàng)目部都配罝成本把握部或特地的成本治理人員,以總部垂直管 控的模式對(duì)公司所屬項(xiàng)目發(fā)生的成本與成本治理進(jìn)行系統(tǒng)內(nèi)的業(yè)務(wù) 對(duì)接,以確保成本的全程可控皆理；1.1 統(tǒng)一理念和方法,加強(qiáng)成本意識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資 金需求和資源整合量大、多變；在成本把握上,公司堅(jiān)持全局觀念、整體觀念、系統(tǒng)觀念,拋棄以往分塊治理的模式；從架構(gòu)職責(zé)到落 實(shí)責(zé)任,從成本策劃到建立成本目標(biāo)

5、把握體系和成本治理,實(shí)行整 個(gè)公司一盤(pán)棋的方法,相互協(xié)作、相互影響,全方位的進(jìn)行成本控 制；如公司對(duì)某項(xiàng)目會(huì)所的建造,為提升整體建筑立面成效,能與 周邊環(huán)境渾然一體,項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員提出調(diào)整外墻用材和欄桿節(jié)點(diǎn)；1.2 留意工程重要環(huán)節(jié)的治理,有效規(guī)避成本風(fēng)險(xiǎn)（1）加強(qiáng)合 同治理有效規(guī)避后期成本風(fēng)險(xiǎn)；簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本,是成本把握的一個(gè)重點(diǎn)；從上一年度開(kāi)頭,公司托付法律顧問(wèn)結(jié)合 公司多年來(lái)的開(kāi)發(fā)體會(huì),編制起草了多種的合同范本；經(jīng)過(guò)兩年多 來(lái)的試運(yùn)行,公司的合同范本不斷得到完善,各項(xiàng)條款設(shè)罝更具操 作性,各項(xiàng)可能發(fā)生的糾紛隱患都在合同條款中予以明示,特別在 設(shè)計(jì)合同中,增加了由于設(shè)計(jì)失誤而

6、造成的成本和進(jìn)度缺失的責(zé)任,為成本、質(zhì)量和進(jìn)度的有效把握奠定了基礎(chǔ)；（2）加強(qiáng)招標(biāo)治理,對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效的把控；公司堅(jiān)持遵循公平、公開(kāi)、公平、誠(chéng) 信的原就實(shí)施工程招標(biāo)；招標(biāo)前,嚴(yán)格審査施工單位資質(zhì),必要時(shí) 進(jìn)行實(shí)地考察,防止“ 特級(jí)企業(yè)投標(biāo),一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包,二級(jí)企業(yè)進(jìn) 場(chǎng)” 等不正常現(xiàn)象；2. 明確的產(chǎn)品定位和成本目標(biāo)是成本治理的依據(jù)；2.1 確定成本目標(biāo),明確產(chǎn)品定位；企業(yè)的利潤(rùn)和品牌影響力是 成本把握的目標(biāo)；在房地產(chǎn)行業(yè)高性?xún)r(jià)比的房產(chǎn)品靠的是科學(xué)合理 的成本治理,確定的盈利目標(biāo)需將大目標(biāo)分解為每個(gè)成本價(jià)值鏈的 小目標(biāo)的成本皆理來(lái)實(shí)現(xiàn),緊扣項(xiàng)目策劃隹支持投資決策 #將企業(yè)所 有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都納入

7、成本治理,通過(guò)明確的目標(biāo)和產(chǎn)品的定位,來(lái)統(tǒng) 一企業(yè)全體人員、全部業(yè)務(wù),使每個(gè)流程中的每個(gè)專(zhuān)業(yè)人員依據(jù)目 標(biāo)充分發(fā)揮自己的專(zhuān)業(yè)才能,整個(gè)成本流程也就得到了有效的把握 和治理；2.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì),確保成本可控；限額設(shè)計(jì)是將成本目標(biāo)通過(guò) 工程語(yǔ)言進(jìn)行的演繹,用技術(shù)手段對(duì)產(chǎn)品定位的詮釋?zhuān)辉诠こ淘O(shè)計(jì) 階段,特別是初步設(shè)計(jì)階段,實(shí)行限額設(shè)計(jì),實(shí)行優(yōu)化設(shè)計(jì)的方法,既可達(dá)到把握造價(jià)的目的,又可提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,達(dá)到經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的 完善統(tǒng)一；3. 做好成本優(yōu)化是成本治理的關(guān)鍵；3.1 加強(qiáng)源頭治理；成本把握是個(gè)全過(guò)程的治理,前期策劃是價(jià) 值鏈的源頭；策劃定位調(diào)整了,規(guī)劃設(shè)計(jì)就需調(diào)整,建安工程費(fèi)用 隨之變化；為此,公

8、司特別重視前期策劃,不但托付監(jiān)理公司在項(xiàng) 目前期就介入項(xiàng)目設(shè)計(jì),同時(shí)仍充分調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)專(zhuān)家及公司全部工程技術(shù)人員的力氣,共同圖審,并對(duì)工程治理人員提出圖審要求,使 圖紙上的成本更加接近于現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際成本,成本治理從以“ 堵” 為 主的過(guò)程治理轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴?疏” 為主的源頭治理；3.2 加強(qiáng)過(guò)程治理；有效把控設(shè)計(jì)售在造價(jià)把握中是最有潛力可 挖的；有些設(shè)計(jì)師往往為了中意使用功能、安全性、舒適性和規(guī)范的要求,缺乏成本把握的主動(dòng)性,導(dǎo)致設(shè)計(jì)過(guò)于保守；因此,在設(shè) 計(jì)階段我們對(duì)設(shè)計(jì)單位提出成本把握的明確要求；3.3 加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本治理；房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè),開(kāi)發(fā)投資額大,開(kāi)發(fā)建設(shè)周朗長(zhǎng),材料及工程價(jià)格、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)以及政府規(guī) 定征收的各種稅費(fèi)時(shí)有變動(dòng)；動(dòng)態(tài)成本笞理的核心是實(shí)時(shí)性；在實(shí) 施過(guò)程中需準(zhǔn)時(shí)訂正投資偏差,使工程項(xiàng)目總造價(jià)保持在預(yù)定的目 標(biāo)范疇內(nèi)；三、結(jié)語(yǔ)綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)在形勢(shì)下加強(qiáng)成本把握,應(yīng)更新成本