西安土地場(chǎng)簡(jiǎn)析

1、、土地政策及市場(chǎng)概況隨著國(guó)土資源部 2002年4月招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定的頒布，2002年7月1日起，招拍掛”成為土地供應(yīng)的主渠道。從政策效應(yīng)看，經(jīng)營(yíng)型土地招拍掛的方式，使 市（縣）級(jí)政府變成了實(shí)際上的、單一的主體土地供應(yīng)者，政府可主動(dòng)介入市場(chǎng)，控制總量 與供給結(jié)構(gòu)，能夠避免開(kāi)發(fā)商盲目?jī)?chǔ)備土地，造成土地資源的浪費(fèi)， 從而提升對(duì)土地的調(diào)控能力。土地市場(chǎng)的供求關(guān)系將更穩(wěn)定，波動(dòng)也將減小。開(kāi)發(fā)商獲得土地的方式以及過(guò)程都更為簡(jiǎn)單明了，獲得土地環(huán)節(jié)減少，有利于土地價(jià)格穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升。此外，土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度也有較大的提高，各路開(kāi)發(fā)商能夠以公平競(jìng)爭(zhēng)方式獲得土地，偶然性的暴利機(jī)會(huì)減少， 有利

2、于促進(jìn)整個(gè)行業(yè)平均利潤(rùn)的形成和防止盲目追 求效益的投資過(guò)度。然而隨著西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的深入實(shí)施，城市人口的增加，城市化、工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，西安市建設(shè)用地需求量的急劇擴(kuò)張，人與地的矛盾、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與耕地保護(hù)的矛盾日益顯尖銳。按照陜西省政府的規(guī)劃，西安市1997年至2010年的新增建設(shè)用地指標(biāo)為 13.5萬(wàn)畝，截止至06年底，西安的建設(shè)用地已經(jīng)提前超支了數(shù)萬(wàn)畝。西安作為西北地區(qū)絕對(duì)的中心城市， 深受著建設(shè)用地短缺的困擾。此外，土地市場(chǎng)也面臨著一些問(wèn)題：政府壟斷一級(jí)市場(chǎng)的局面還未形成，招、拍工作面臨較大的困難，大量土地掌握在開(kāi)發(fā)商手中，可拍賣(mài)土地資源吃緊（2005年曾做過(guò)統(tǒng)計(jì)，囤積在各類(lèi)開(kāi)發(fā)商手中的閑置土

3、地達(dá)6490畝）。在二級(jí)市場(chǎng)方面，部分開(kāi)發(fā)商以聯(lián)建、改制、重組等名義規(guī)避政策，私下進(jìn)行土地交易，擾亂了地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。06年上半年，根據(jù)國(guó)家九部委文件，西安市政府發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，其中第二條嚴(yán)格土地管理，充分發(fā)揮土地政策的調(diào)控作用已明確提出要加大對(duì)閑置土地的清理力度。在此背景下，土地儲(chǔ)備和 閑置土地的清理工作已經(jīng)成為西安市國(guó)土資源部門(mén)當(dāng)前的工作重點(diǎn)。二、西安土地市場(chǎng)供需現(xiàn)狀總體來(lái)看，西安土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛以來(lái)，市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。根據(jù)2005年統(tǒng)計(jì)資料，總體土地價(jià)格較 2004年上漲5.9%,其中居住用地上漲 6.7%;至20

4、06年底，因 為供應(yīng)量不足，土地價(jià)格的上漲更趨強(qiáng)烈。雖然政府不斷增強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)市場(chǎng)的監(jiān)管，并不斷加大對(duì)閑置土地的清理，但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積累，可開(kāi)發(fā)用地逐年減少，住宅用地的減少或分布不均衡，以及對(duì)未來(lái)土地供應(yīng)量減少趨勢(shì)的判斷，提升了市場(chǎng)對(duì)土地上漲的心理預(yù)期。與此同時(shí)，城市市政基礎(chǔ)建設(shè)及城市環(huán)境的改善，交通干道、輔助道路的拓寬改造和修建，以及綠地、珠江、金地、復(fù)地等越來(lái)越 多實(shí)力雄厚的外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入西安市場(chǎng)，參與土地市場(chǎng)競(jìng)拍，提高了土地使用價(jià)值和地價(jià)水平。2002年8月份之前，曲江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地價(jià)格每畝僅在30萬(wàn)元左右，目前已超過(guò) 130萬(wàn)元。曲江南湖附近一宗百余畝的住宅用地，起初拿地時(shí)每畝

5、僅 27萬(wàn)元，百余畝土地總價(jià)還 不到3000萬(wàn)元，2005年轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地總價(jià)已增至 3億元，土地價(jià)格翻了十多倍。西安高 新區(qū)亦如此，和記黃埔以平均每畝138萬(wàn)元的價(jià)格，進(jìn)駐高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)核心地帶，創(chuàng)高新區(qū)地價(jià)歷史新高。曲江、高新區(qū)，一東一西推動(dòng)西安南城土地價(jià)格急劇飆升。再來(lái)看看城北：2000年初，西安北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地每畝僅十幾萬(wàn)元；2001年，北城距離鐘樓最近的鳳城一路，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格每畝還不足30萬(wàn)元，張家堡廣場(chǎng)周邊的土地價(jià)格每畝不足 20萬(wàn)元；2002年，鳳城一路附近的土地價(jià)格已經(jīng)上升至每畝37萬(wàn)元左右；2004年12月份，鳳城一路附近的土地已經(jīng)上升至每畝135萬(wàn)元，就連距離

6、張家堡廣場(chǎng)附近的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，市場(chǎng)競(jìng)拍價(jià)格每畝都超過(guò)110萬(wàn)元，北城土地價(jià)格升幅顯著；2006年7月，先前普遍不被看好的區(qū)域一一未央湖，一塊60余畝的住宅用地（東臨陽(yáng)光大 道，南鄰華浮宮酒店，西臨規(guī)劃路），每畝競(jìng)拍價(jià)格也達(dá)到47萬(wàn)元；上海綠地2007年初更以每畝189萬(wàn)的價(jià)格，買(mǎi)下張家堡廣場(chǎng)西南方向（城市運(yùn)動(dòng)公園對(duì)面）的 237畝土地。 城北土地價(jià)格一路上揚(yáng)，是正在形成的大西安格局的產(chǎn)物，乙線(xiàn)兩帶”建設(shè)與 西咸經(jīng)濟(jì)一體化”進(jìn)程的加快， 拉大城市骨架、南北拓展空間 ”戰(zhàn)略目標(biāo)的確立，使北城正在形成新西 安的城市中心，正在發(fā)揮西安 第一階梯”的示范性與帶動(dòng)性， 并將有力地推進(jìn)北城的快速發(fā) 展。隨

7、著北城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼的進(jìn)行，可用于開(kāi)發(fā)的土地資源越來(lái)越緊缺，此外西安市行政中心即將北遷、 地鐵二號(hào)線(xiàn)的動(dòng)工、 城北客運(yùn)站的修建， 北城的城市建設(shè)在一定意義上 已經(jīng)不是一個(gè)區(qū)域的問(wèn)題， 要站在大西安發(fā)展的角度去考慮，要考慮西安的國(guó)際化、 人文化與現(xiàn)代化，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就會(huì)提出更高的要求，要高起點(diǎn)、大手筆，對(duì)土地的可持續(xù)發(fā)展亦 會(huì)提出更高的要求，地價(jià)上升僅是一個(gè)方面，隨之而來(lái)的將是房地產(chǎn)大幅度升值。土地價(jià)格與房?jī)r(jià)一樣，受市場(chǎng)供求數(shù)量的影響，只能在不斷上升與下降之間宏觀調(diào)控價(jià)格杠 桿。土地價(jià)格上揚(yáng)，預(yù)示著區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新高潮將會(huì)到來(lái)，同時(shí)也預(yù)示著許多新的房地產(chǎn)品牌即將崛起。只有南北市場(chǎng)土地價(jià)

8、格同時(shí)保持不同程度的上揚(yáng)，才能保證西安土地市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)也才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。三、西安市土地價(jià)格水平簡(jiǎn)析根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，我市國(guó)有土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果已經(jīng)過(guò)省政府批準(zhǔn)，新的西安市中心市區(qū)國(guó)有土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)已從3月27日開(kāi)始實(shí)施。按照西安市政府公布的即將實(shí)行的全市基準(zhǔn)地價(jià)：土地級(jí)別由原來(lái)的9級(jí)變?yōu)?2級(jí)，土地級(jí)別分布由原來(lái)的同心圓”變?yōu)閰^(qū)片型”，南郊、長(zhǎng)安、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江機(jī)關(guān)報(bào)區(qū)等部分區(qū)域的土地級(jí)別有了較大輻度提升；地塊達(dá)到 五通一平”（1至5級(jí)）和主通一平”通水、通電、通路、場(chǎng)地平整）（6至10級(jí)）開(kāi)發(fā)程度的國(guó)有土地使用權(quán)法定最高出讓年期的平均價(jià) 格

9、。最高價(jià)一級(jí)商業(yè)用地為3300元/平方米（220萬(wàn)元/畝），最低價(jià)十二級(jí)工業(yè)用地為22元/平方米（1.47萬(wàn)元/畝）。西安市產(chǎn)業(yè)投資的重點(diǎn)區(qū)域，西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的工業(yè)用地平均地價(jià)最高為 555元/平方米（37萬(wàn)元/畝），最低為300元/平方米（20萬(wàn)元/畝）; 西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)用地，最高為300元/平方米（20萬(wàn)元/畝），最低為240元/平方米（16萬(wàn)元/畝）；西安曲江旅游度假區(qū)商業(yè)、旅游用地，最高為900元/平方米（60萬(wàn)元/畝），最低為330元/平方米（22萬(wàn)元/畝）。從土地一級(jí)市場(chǎng)上看市場(chǎng)交易地價(jià)水平，自1993年2005年，西安市政府拍賣(mài)的國(guó)有土地使用權(quán)共17宗，招標(biāo)1宗，

10、掛牌交易36宗。2006年至2007年2月招拍掛土地25宗，累 計(jì)成交面積782.932畝，成交金額59596萬(wàn)元。拍賣(mài)最低為462元/平方米（30.8萬(wàn)元/畝，九級(jí)地），最高為8550元/平方米（570萬(wàn)元/ 畝，一級(jí)地）。南二環(huán)同一區(qū)域的兩宗地 1999年拍賣(mài)價(jià)成交為1150元/平方米（76.7萬(wàn)元 /畝，六級(jí)地），2002年為4396元/平方米（293.1萬(wàn)元/畝，六級(jí)地）。從土地二級(jí)市場(chǎng)上看，西安市每年交易數(shù)量數(shù)百宗，交易方式涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、企業(yè)兼并、入股改制等。地段不同，土地用途不同，規(guī)劃條件不同，交易價(jià)格都會(huì)存 在很大差異。從交易土地用途和地段來(lái)看，變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

11、目特別是住宅項(xiàng)目用地前景的土地交易量大，不適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地交易量少；從地域來(lái)看，西安市土地交易的絕大部分集中在南郊，該區(qū)域已成為西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最前沿，隨著舊城改造和退二進(jìn)三”力度的加大，城墻內(nèi)、城東、城西的企業(yè)用地也成為交易活躍的地區(qū)；對(duì)于工業(yè)區(qū)的工 業(yè)用地，二級(jí)市場(chǎng)交易不活躍；作為交易熱點(diǎn)區(qū)域的西安市南郊地區(qū)，四級(jí)地段的交易價(jià)格已達(dá)到150萬(wàn)300萬(wàn)元/畝，個(gè)別容積率高的宗地可達(dá)到500萬(wàn)元/畝，從樓面地價(jià)角度看，二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)約在 500元一1000元/平方米，在高新區(qū)、明德門(mén)、曲江地區(qū)，樓花 價(jià)格約為1000元一1200元/平方米，折算地價(jià)為160萬(wàn)元300萬(wàn)元/畝；從交易地

12、價(jià)占 房?jī)r(jià)比例看，交易地價(jià)約占商品房售價(jià)的30%,占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的40%左右。從地價(jià)構(gòu)成看西安市地價(jià)水平一般認(rèn)為，從成本的角度看，完整的地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+ 土地增值收益。對(duì)于西安市的實(shí)際地價(jià)水平，還可以從地價(jià)成本構(gòu)成來(lái)分析。從存量土地價(jià)格構(gòu)成看，主要包括：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)、政府累計(jì)投入的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地增值收益等。 存量土地的價(jià)格水平， 主要在以下土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中得到體現(xiàn)：一是劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓過(guò)程中政府收取的土地純收益（出讓金）和契稅等占成交價(jià)格的 28%左右，其余部分均被原用地單位和開(kāi)發(fā)企業(yè)所得。二是舊城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 政府收取的也僅為出讓金和契稅部分，

13、地價(jià)的大部分為拆遷安置費(fèi)用，政府累計(jì)投入的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用和增值收益， 大部分流到原住戶(hù)和開(kāi)發(fā)商手里。三是低洼改造項(xiàng)目，政府對(duì)土地實(shí)行無(wú)償劃撥。由此可以看出，在舊城區(qū)存量土地的開(kāi)發(fā)利用中，政府收取的土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)僅占完整地價(jià)很少的一部分，地價(jià)中的相當(dāng)部分是拆遷安置成本，其甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了基準(zhǔn)地價(jià)水平，加上開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)利潤(rùn)（包含國(guó)家土地開(kāi)發(fā)投入的增值收益），形成了實(shí)際地價(jià)水平較高的事實(shí)。從新增建設(shè)用地價(jià)格構(gòu)成看，主要包括：征地中的四項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、投資利息利潤(rùn)、政府對(duì)該區(qū)域累計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地增值收益等。在城市近郊區(qū)的土地供應(yīng)，主要通過(guò)土地征用來(lái)實(shí)現(xiàn)。在征地中政府規(guī)定收取的稅費(fèi)主要為基

14、礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、耕地占用稅、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金（農(nóng)田水利基金），征地管理費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等， 這些費(fèi)用合計(jì)約為每畝 12萬(wàn)元左右。相對(duì)于存量土地，政府收取的稅費(fèi)占整個(gè)成本價(jià)的比 例較高，但由于農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的較大增值，使仍有一部分的增值收益讓利于企業(yè)。與全國(guó)地價(jià)水平的橫向比較土地具有位置固定性的特點(diǎn)， 每個(gè)城市都是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的整體，不可能形成全國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)，加之各地對(duì)地價(jià)構(gòu)成的不同理解和規(guī)定，使各地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵也不完全一致。但是， 各地制定的基準(zhǔn)地價(jià)，總體上綜合反映了其城市的改革開(kāi)放程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)水平以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，也反映了其土地收益水平，因此測(cè)算的

15、價(jià)格在總水平上是可以比較 的。從公布的基準(zhǔn)地價(jià)中可以發(fā)現(xiàn)，西安市一、二級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)大大低于一、二等城市的地價(jià)水平，與同是三等城市的長(zhǎng)春基本持平，但低于濟(jì)南、南京的地價(jià)水平。從各城市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)看，西安市住宅用地地價(jià)水平普遍低于高等級(jí)城市地價(jià)水平，略高于同類(lèi)城市濟(jì)南市，但低于同是三類(lèi)城市的長(zhǎng)春市。原因在于西安市土地級(jí)別是綜合定級(jí)，而長(zhǎng)春市是分類(lèi)定級(jí)。與五等城市蘭州市相比，我市住宅地價(jià)低于蘭州市水平。從工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)水平來(lái)看，各城市差異比較明顯。 大多數(shù)城市工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同一級(jí)別的商業(yè)基準(zhǔn)地 價(jià)，也大大低于住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)。除上海市和蘭州市外，西安市一、二、三、四級(jí)工業(yè)基 準(zhǔn)地

16、價(jià)普遍高于其它城市， 但工業(yè)用地分布集中的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)與其它城市持平。這主要是西安市在制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)， 對(duì)二環(huán)以?xún)?nèi)采取地價(jià)導(dǎo)向政策，限制工業(yè)用地的發(fā)展， 促使企業(yè)實(shí)施 退二進(jìn)三”，提高城區(qū)土地使用效益所致。四、影響西安市土地價(jià)格因素分析一般而言，地價(jià)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r而變化。西安市隨著改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，地價(jià)出現(xiàn)了一定增幅，尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，西安市招商引資力度的加大和西安區(qū)位優(yōu)勢(shì)等幾方面因素，造成地價(jià)適度上漲。下面對(duì)影響西安市土地價(jià)格水平的因素再作以分析。.影響存量土地價(jià)格的因素一是拆遷成本高。西安市是古城，舊城改造拆遷及代征拆遷量大，造成拆遷成本過(guò)高。 西安市舊城區(qū)人口密度大，

17、且商服業(yè)發(fā)達(dá)，許多居民把出租房屋、開(kāi)門(mén)面房或在附近做小買(mǎi)賣(mài)作為生活來(lái)源，例如西大街的回民區(qū)等。在拆遷改造過(guò)程中，這些區(qū)域拆遷量大、安置難。加之城市規(guī)劃要求保 證足夠的道路寬度、綠地面積、廣場(chǎng)面積、停車(chē)車(chē)位等，加大了拆遷中的代征數(shù)量，提高了 凈用地的拆遷成本，且按照西安市2004年6月10日起實(shí)施的拆遷安置辦法，營(yíng)業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償基價(jià)由最高 5300元/平方米提高到 6000 -7800元/平方米，住宅的拆遷補(bǔ)償基 價(jià)由1000元/平方米提高到了 1500元/平方米，平均上漲了約 40% ,拆遷成本進(jìn)一步加 大。二是外來(lái)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模介入西安地產(chǎn)市場(chǎng)，加劇供需矛盾02年以后，隨著眾多實(shí)力雄厚的外來(lái)

18、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入西安市場(chǎng)，使得土地市場(chǎng)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，土地二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格在巨大的需求影響下，獲取項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商屢屢出現(xiàn)只圈占不建設(shè)、 炒賣(mài)項(xiàng)目及定點(diǎn)圖以牟取暴利的私下交易，嚴(yán)重影響了土地市場(chǎng)秩序，并增大了最終用地者的實(shí)際成本。三是政府不實(shí)際掌握土地，缺乏調(diào)控手段。由于歷史原因及西部土地市場(chǎng)發(fā)育的滯后性， 對(duì)舊城區(qū)的存量土地，政府只是被動(dòng)地為開(kāi)發(fā) 企業(yè)辦理用地手續(xù)，難以積極主動(dòng)地調(diào)控土地市場(chǎng)。對(duì)地價(jià)的管理，也僅限于制定基準(zhǔn)地價(jià)。 政府沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備來(lái)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)，使地價(jià)處于失控狀態(tài)。四是受容積率和建筑高度的限制，實(shí)際上提高了單位面積地價(jià)成本。西安市是一座文化古城， 需要保護(hù)的文物較多， 城市規(guī)劃

19、對(duì)文物保護(hù)區(qū)周?chē)慕ㄖ叨群腿?積率都有嚴(yán)格的限制，如城墻兩側(cè)、 鐘樓、大雁塔四周及幾個(gè)古遺址保護(hù)區(qū)等，這些區(qū)域既 要保護(hù)，也要開(kāi)發(fā)，在一定程度上導(dǎo)致了單位面積地價(jià)的提高。五是建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)名目繁多。實(shí)際上取得土地中收取的費(fèi)用并不多，而與用地、建設(shè)有關(guān)的項(xiàng)目多，增大了用地成本。.影響增量土地價(jià)格水平的因素一是西安市人多地少，用地壓力大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安市 2003年人均耕地面積僅為 0.67畝。 前文提到省政府下達(dá)西安市的用地指標(biāo)早在幾年前就已用完，加之西部大開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地需求，使供需矛盾更加突出，這在一定程度上抬高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成本。西安市是一個(gè)歷史文化名城，文物保護(hù)區(qū)面積大，僅漢長(zhǎng)安城等四大

20、遺址區(qū)面積就達(dá)60平方公里，目前均不能開(kāi)發(fā)利用，導(dǎo)致城郊區(qū)可利用的土地面積十分有限，加劇了用地的矛盾。西安市作為我國(guó)西北的中心城市， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)、自然條件及便利的交通在在區(qū)域內(nèi)首屈一指，加之基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，是適宜的人居環(huán)境，因此相鄰城市和來(lái)陜投資、 工作及學(xué)習(xí)的人到西安購(gòu)買(mǎi)高檔住房及別墅的較多，造成西安市高檔住宅的需求旺盛。據(jù)調(diào)查，西安市別墅的50%被外地人買(mǎi)走，這給西安的住宅產(chǎn)業(yè)投資帶來(lái)較好商機(jī)，但同時(shí)也造成了較大的用地壓力。二是征地中失地農(nóng)民的生活保障及后路未得到解決，使農(nóng)民有后顧之憂(yōu)。根據(jù)土地管理法規(guī)定，征地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)最高不超過(guò)平均年產(chǎn)值的30倍，若其為農(nóng)業(yè)用地，年產(chǎn)值按2000元

21、/畝計(jì)，則該兩項(xiàng)補(bǔ)償一般不超過(guò)90元/平方米（6萬(wàn)元/畝），即使是菜地，年畝產(chǎn)值按4000元計(jì)，兩項(xiàng)補(bǔ)償一般也不超過(guò) 180元/平方米（12萬(wàn)元/畝）,但實(shí)際征地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高于這個(gè)水平。據(jù)調(diào)查，碑林區(qū)征地成本600至1200元/平方米（40至80萬(wàn)元/畝）,新城、蓮湖、雁塔375至750元/平方米（25至50萬(wàn)元/畝），未央、潘橋部分為 225至450 元/平方米（15至30萬(wàn)元/畝）。主要原因是西安市郊區(qū)耕地質(zhì)量好，加之城市用地向郊區(qū) 的不斷拓展，使得城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通等基礎(chǔ)設(shè)施得到改善，成為農(nóng)民抬高土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的資本。另外，郊區(qū)農(nóng)民失去土地后就業(yè)門(mén)路較少，生產(chǎn)、生活難以得到妥善安置，如不能達(dá)到 村民要求，則很難取得土地。此外，農(nóng)民在村莊建設(shè)上存在著亂建設(shè)的問(wèn)題，尤其是對(duì)將要拆遷的村莊，村民突擊建房、種樹(shù)、打井等問(wèn)題突出，而監(jiān)督和管制不力，導(dǎo)致拆遷周期延 長(zhǎng)，拆遷補(bǔ)償成本加大。三是部分項(xiàng)目代征土地面積大，加大了