上海中信廣場定價報告課件

1、中信廣場價格研判中信廣場價格研判項 目 認 知新興CBD地域，超5A甲級寫字樓項 目 認 知新興CBD地域，超5A甲級寫字樓總建筑面積147140總占地面積15535建筑高度55層標準層面積2200電梯18臺（三菱）物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行用地屬性辦公：102466商業(yè)：18705車位：320個具備超5A甲級寫字樓品質(zhì)14米超高大堂228米地標建筑環(huán)保外立面設計眾多電梯配置項目產(chǎn)品分析總建筑面積147140總占地面積15535建筑高度55層項目產(chǎn)品分析VIP電梯（示意圖）VIP衛(wèi)生間（示意圖）VIP電梯、VIP衛(wèi)生間地設置，體現(xiàn)高端物業(yè)的品質(zhì)細節(jié)項目產(chǎn)品分析VIP電梯（示意圖）VIP衛(wèi)生間（示意圖

2、）VIP項目地段分析本案屬于北外灘CBD區(qū)域，毗鄰上海規(guī)劃中的航運中心項 目 效 果 圖海寧路四川北路陸家嘴金融區(qū)項目區(qū)域圖航運中心北外灘CBD本案位于市級商圈四川北路商圈核心地帶，交匯于虹口區(qū)主干道海寧路北外灘CBD四川北路核心新興CBD核心區(qū)域，具備規(guī)劃中航運中心產(chǎn)業(yè)支撐項目地段分析本案屬于北外灘CBD區(qū)域，毗鄰上海規(guī)劃中的航運中未來的北外灘將與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為重要的商務中心。北外灘200萬平米高端寫字樓規(guī)劃堪比紐約的曼哈頓，香港的中環(huán)，巴黎的LaDefence。項目地段分析未來的北外灘將與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為距黃浦江最短距離900余米距

3、蘇州河最短距離410余米本案匯集蘇州河、黃浦江雙重景觀資源，雖江距較遠，但視野開闊具備良好的景觀資源項目景觀分析距黃浦江最短距離900余米距蘇州河最短距離410余米本案匯集產(chǎn)品地段景觀本案的產(chǎn)品、地段、景觀三大核心賣點，是本案進行價格研判的重要依據(jù)超5A甲級辦公樓北外灘CBD享受黃浦江、蘇州河景觀資源產(chǎn)品地段景觀本案的產(chǎn)品、地段、景觀三大核心賣點，是本案進行價本項目價格研判兩大方法1 、市場比較法：2、收益還原法：以上?，F(xiàn)在售的頂級品質(zhì)辦公作為參照，進行參數(shù)比較，以上海核心CBD區(qū)域辦公租賃市場為準繩，以同品質(zhì)物業(yè)租金收益反推其售價，本項目價格研判兩大方法1 、市場比較法：2、收益還原法：以上

4、市 場 比 較 法通過滬上同品質(zhì)辦公物業(yè)比較，本案的銷售價格在48000-52000元/平米中融碧玉藍天國際客運中心東亞銀行金融大廈市 場 比 較 法通過滬上同品質(zhì)辦公物業(yè)比較，本案的銷售價格北外灘標志性辦公地址：上海市虹口區(qū)東大名路358號總建筑面積:約為55萬平方米，其中地上部分約30萬平方米，地下約20萬平方米物業(yè)組成：14幢單體辦公樓目前推案：1棟20層、6棟7層標準層面積：,500開發(fā)商:上海港國際客運中心開發(fā)有限公司 開盤日期：2008-07-31租金報價：元平方米天項目概況國際客運中心2008年11月15日，包括中國中化集團、中國遠洋運輸集團、中國海運集團、上海房產(chǎn)、上海建工、上

5、海港務集團、世界第二大集裝箱班輪公司地中海航運公司等7大集團與上海港國際客運中心開發(fā)有限公司簽 約，表示將集體進駐北外灘辦公樓。當時簽約計劃總投資額預計將達到70億元，其中大部分將用于購買寫字樓。收購情況北外灘標志性辦公地址：上海市虹口區(qū)東大名路358號項目概況國上海港國際客運中心北外灘一線江景辦公樓，毗鄰濱江綠化黃浦江一覽無余景距黃浦最短距離90余米上海港國際客運中心北外灘一線江景辦公樓，毗鄰濱江綠化距黃浦最國際客運中心成交價格：該案目前均價預計60000元/平米本案于2008年11月開盤，至今銷售期12個月共推出辦公面積（含地下層）共計98216平米，去化面積92013平米去化率93.7%

6、 ；共推出7幢辦公物業(yè)，其中東大名678號8層獨幢辦公樓、東大名658號8層獨幢辦公樓、東大名670號6層獨幢辦公樓、東大名628號20層獨幢辦公樓、東大名668號5層獨幢辦公樓、東大名638號8層獨幢辦公樓已成交，東大名578號4層獨幢辦公樓未成交共推出車庫面積106590平米，去化54769平米，成交情況已售物業(yè)分析已售物業(yè)號牌：東大名678號總建筑面積：14493平米建筑形態(tài)：地下3層地上8層成交均價：44000元/平米已售物業(yè)號牌：東大名658號總建筑面積：16482平米建筑形態(tài)：地下3層地上8層成交均價： 38000元/平米已售物業(yè)號牌：東大名670號總建筑面積：15258平米建筑形

7、態(tài)：地下3層地上6層成交均價：35000元/平米已售物業(yè)號牌：東大名628號總建筑面積：25328平米建筑形態(tài)：地下3層地上20層成交均價：55000元/平米已售物業(yè)號牌：東大名638號總建筑面積：14493平米建筑形態(tài)：地下3層地上8層成交均價：59500元/平米 上海國客局部效果圖（前排右四即為此次預售的3號樓）已售物業(yè)號牌：東大名668號總建筑面積：14493平米建筑形態(tài)：地下3層地上5層成交均價：47500元/平米2008年11月整棟成交2008年12月整棟成交2009年1月整棟成交2009年1月整棟成交整幢集中收購是此項目銷售特點，辦公銷售率93.7%2008年11月整棟成交2008

8、年11月整棟成交物業(yè)號牌：東大名578號總建筑面積：6203平米建筑形態(tài)：地下1層地上4層報價：58000元/平米未成交國際客運中心成交價格：該案目前均價預計60000元/平米本案陸家嘴CBD辦公地址：上海市浦東新區(qū)銀城中路8號 開發(fā)商：上海中融置業(yè)發(fā)展有限公司總建筑面積：約7萬平方米開盤日期：2006-10-14建筑形態(tài)：1棟42層 標準層面積：2,000租金報價：79元平方米天項目概況收購情況09年8月上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購為15-23層8個樓面(其中，21層為備用房和避難間)、26-27層兩個樓面，以及101、106、201、203這四間商業(yè)用房中融碧玉藍天陸家嘴CBD辦公地址：上海市浦東

9、新區(qū)銀城中路8號 項目概況收距離黃浦江370余米浦江雙輝大廈施工地（浦江雙輝規(guī)劃為兩幢49層總高為208米的雙子樓）本 案中融碧玉藍天景觀受浦江雙輝大廈影響嚴重，已難以體現(xiàn)一線江景物業(yè)價值距離黃浦江370余米浦江雙輝大廈施工地本 案中融碧玉藍天景觀8-12層共46套于2007年8月成交，成交均價為44959元/平米24-25層于2008年3月成交，成交均價為68000元/平米39層于2008年5月成交，成交均價為72995元/平米35-36層于2008年8月成交，成交均價為59146元/平米33-34層于2009年7月成交，成交均價為66148元/平米15-20 、22-23 、 26-27層

10、于2009年8月成交，成交均價為49705元/平米中融碧玉藍天成交價格： 該案目前均價預計65000元/平米成交表現(xiàn)上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購本案于2006年10月開盤，至今銷售期37個月共推出辦公面積（含地下層）共計54562平米，去化面積42184平米去化率77.3% ；共推出車庫面積5280平米，去化946平米，（上海農(nóng)村商業(yè)銀行購得）成交情況中鋼集團收購目前僅銷售6-14層低區(qū)房源，以整層形式銷售，其余不進行銷售，處于惜售狀態(tài)，企業(yè)入駐率60-70%個人形式集中收購8-12層共46套于2007年8月成交，成交均價為44959陸家嘴標志性辦公地址：花園石橋路66號（靠近陸家嘴環(huán)路）開發(fā)商：高鵬

11、（上海）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總建筑面積：約8.7萬平方米開盤日期：2008-02-29 建筑形態(tài)：1棟42層 標準層面積：2,000租金報價：6.58.5元平方米天項目概況東亞銀行大廈收購情況09年月香港東亞銀行向高鵬公司購置高寶金融大廈10層（10層寫字樓約11億,并取得了該大廈的冠名權,高寶金融大廈更名為東亞銀行金融大廈)。陸家嘴標志性辦公地址：花園石橋路66號（靠近陸家嘴環(huán)路）項目距離黃浦江210余米東亞銀行大廈景觀受湯臣一品、香格里拉酒店遮擋，也難以體現(xiàn)一線江景物業(yè)價值距離黃浦江210余米東亞銀行大廈景觀受湯臣一品、香格里拉酒店39層于2009年7月成交，成交均價為 62800元/平米2

12、3-26層于2009年4月成交，成交均價為 57360元/平米21層于2009年4月成交，成交均價為 53300元/平米22層于2009年4月成交，成交均價為 54300元/平米27層于2009年4月成交，成交均價為 58900元/平米28層于2009年4月成交，成交均價為 60100元/平米37層于2009年4月成交，成交均價為 61300元/平米2層于2009年4月成交，成交均價為 42430元/平米東亞銀行金融大廈成交價格：該案目前均價水平58000元/平米東亞銀行收購本案于2006年10月開盤，至今銷售期37個月共推出辦公面積（含地下層）共計54562平米，去化面積42184平米去化率

13、77.3% ；共推出車庫面積5280平米，去化946平米，（上海東亞銀行購得）成交表現(xiàn)成交情況目前只租不售，企業(yè)入駐率80% 39層于2009年7月成交，成交均價為 62800元/平米2景觀產(chǎn)品地段總分本 案中 融（權重40%） 客運中心（權重40%） 東 亞（權重40%甲級辦公聚集區(qū)/國際性金融貿(mào)易聚集區(qū)/地鐵2號線未來甲級辦公聚集區(qū)/航運中心規(guī)劃/地鐵12號線在建甲級辦公聚集區(qū)/國際性金融貿(mào)易聚集區(qū)/地鐵2號線離江900米，目前沒有高層遮擋視野開闊，13層即可觀江未來甲級辦公聚集區(qū)/四川北路商圈/地鐵3/4/10號線在建離江90米，已不再可能有高層建筑影響視野，絕對一線景觀離江210米，受

14、在建的高層建筑影響嚴重，難顯一線景觀離江370米，受在建的高層建筑影響嚴重，難顯一線景觀分數(shù)100權重50%權重30%權重20%分數(shù)120分數(shù)130分數(shù)130獨棟7層辦公/8部電梯/350個車位/標準層面積1500平米55層超高層/18部電梯/320個車位/標準層面積2200平米43層超高層/20部電梯/350個車位/標準層面積2000平米42層超高層/13部電梯/358個車位/標準層面積2000平米分數(shù)100分數(shù)150分數(shù)120分數(shù)115分數(shù)100分數(shù)120分數(shù)100分數(shù)100總分129總分121總分118景觀產(chǎn)品地段總分本 案中 融（權重40%） 客運中心（權重100*60000/129*

15、40%+100*65000/121*30%+100*58000/118*30% ）=494661元/平方米項目目前價格48000-52000元/平方米本案市場比較法均價在48000-52000元/平米100*60000/129*40%+100*65000/12收 益 還 原 法通過上海甲級辦公樓租賃市場的推算，本案的銷售價格在39000-41000元/平米收 益 還 原 法通過上海甲級辦公樓租賃市場的推算，本案的銷評估公式其他參數(shù)理論售價=年租金/還原率隨著北外灘商務地位的日益凸顯，中信廣場勢必將成為頂級寫字樓標桿。參考項目選取標準：1、核心CBD；2、頂級品質(zhì)辦公項目租金回報根據(jù)高力國際第三

16、季度報告，三季度上海甲級寫字樓市場的整體毛收益率回落至約7.5%。當期一年期國債利率2.6% ；09年7月最新上?；鶞庶c房地產(chǎn)價格指數(shù)98.5；估價時點房地產(chǎn)價格指數(shù)100.1參考租金參考項目1234目前，全市甲級寫字樓租金走勢企穩(wěn)回升，而頂級寫字樓租金主要集中在7-11元/平米/天之間，結(jié)合本案目前實際情況，修正參考租金均價在5.5元/平米/天價格研判程序收益還原率=（一年期國債利率+租金平均利潤率）/2 （估價時點房地產(chǎn)價格指數(shù)/基準點房地產(chǎn)價格指數(shù)）基準還原率行業(yè)修正系數(shù)評估公式其他參數(shù)理論售價=年租金/還原率隨著北外灘商務地位的全市甲級寫字樓分布特征外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)上海市外環(huán)區(qū)域地圖虹橋南

17、京西路小陸家嘴人民廣場淮海路徐家匯上海市甲級及以上寫字樓集中在人民廣場極其周邊，主要分布區(qū)域為南京西路、人民廣場、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開發(fā)區(qū)。小陸家嘴區(qū)域甲級及以上寫字樓達19棟，占全市總量39.5%，是目前為止甲級寫字樓集中度最高的區(qū)域。浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級及以上寫字樓，占全市總量的11.4%。核心CBD、金融積聚區(qū)成為甲級寫字樓的主要分布地數(shù)據(jù)來源：易居中國CRIC全市甲級寫字樓分布特征外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)上海市外環(huán)區(qū)域地圖虹橋南京項目名稱地址租金（元/平米/天）越洋廣場南京西路1627號 8-11世紀商貿(mào)廣場長樂路989號 8.5-11時代金融中心浦東新區(qū)銀城中路

18、68號 7-9花旗集團大廈浦東新區(qū)花園石橋路33號 8.5-10.5恒隆廣場南京西路1266號 8-10外灘中心黃浦區(qū)延安東路222號 8.5-10嘉里中心南京西路1515號 8.5-10恒隆廣場世紀商貿(mào)廣場時代金融大廈花旗集團大廈外灘中心嘉里中心本案寫字樓參考項目參考項目主要位于核心CBD區(qū)域頂級寫字樓品質(zhì)目前租金水平在7-10元/平米/天越洋廣場項目名稱地址租金（元/平米/天）越洋廣場南京西路1627號 本案寶礦國際大廈森林灣大廈上海灘大廈高寶新時代大廈周邊寫字樓租金情況項目名稱辦公等級租金（元/平米/天）高寶新時代乙級2.5-3.4森林灣大廈甲級3-3.8寶礦國際乙級4-5盛邦國際廣場甲

19、級3.5-4.2海泰時代乙級3.5-5上海灘大廈乙級4-4.5海泰時代大廈周邊辦公樓品質(zhì)參差不齊，CBD商務辦公明顯氛圍不夠；目前，租金水平主要集中在3-4.5元/平米/天。本案寶礦國際大廈森林灣大廈上海灘大廈高寶新時代大廈周邊寫字樓通過收益還原法研判：理論價格=年租金（365* 日租金）/還原率（一年期國債利率+租金平均利潤率）/2 （估價時點房地產(chǎn)價格指數(shù)/基準點房地產(chǎn)價格指數(shù)） = 365* 5.5/（2.6%+7.5%）/2*（100.1/98.5）=39117本案辦公理論出售均價在39000-41000元/平米價格結(jié)論選取一年期國債利率作為還原利率的基準，以明確還原利率的收益性；選取

20、行業(yè)的平均利潤率作為還原利率的一個修正值,體現(xiàn)房地產(chǎn)的投資屬性；（數(shù)據(jù)來源：一年期國債息2.6% -09年8月17日國債息/租金毛收益7.5%-高力國際09年第三季度寫字樓報告）頂級品質(zhì)辦公項目租金水平在7-10元/平米/天，而本案周邊辦公物業(yè)租金水平在3-4.5元/平米/天，從本案標桿品質(zhì)及北外灘CBD發(fā)展前景考慮，本案參考租金修正為5-6元/平米/天。計算時，取均值5.5元/平米/天計算（數(shù)據(jù)來源：易居市場調(diào)研）租 金基準還原率行業(yè)修正系數(shù)查詢該房產(chǎn)所在地估價時點的房地產(chǎn)價格指數(shù)，與基準點的價格指數(shù)相比較，得到估價時點與基準點之間的物價變動情況(以百分數(shù)表示)，以其值作為價格調(diào)整系數(shù)，得到估價時點的還原利率修正值。(基準點的價格指數(shù)98.5/時點的房地產(chǎn)價格指數(shù)10