廣西那坡縣商業(yè)街策劃方案

1、PAGE PAGE 38有道營(yíng)道營(yíng)龍民族族風(fēng)情商商業(yè)街南寧有道道企業(yè)管管理咨詢?cè)冇邢薰?0100.4目 錄錄【第一部部分】那坡商商業(yè)概述述2【第二部部分】商業(yè)街街產(chǎn)品定定位6【第三部部分】壯壯龍民族族風(fēng)情商商業(yè)街租租售策略略12【第四部部分】廣廣告推廣廣33【第五部部分】其其它配合37【第一部部分】那坡縣商商業(yè)概述述本章主要要通過(guò)對(duì)對(duì)那坡城城區(qū)交通通架構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)組成成、商業(yè)業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)分布、商業(yè)特特征分析析，定位位幸福新新城商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)一、城區(qū)區(qū)主要交交通框架架沙街東西走走向的交交通要道道，位于于睦邊大大道的北北面，政政府部門門、商業(yè)

2、業(yè)街主干干道之一一。鎮(zhèn)玉街南北北走向的的交通要要道，位位于沙街街的南面面，往南南與通往往靖西的的主干道道相連。伏必街連西西南走向的的交通要要道，通通往云南南方向的的干道睦邊大道道縣城城通往平孟孟國(guó)家二二級(jí)口岸岸主干道道，那坡坡形象大大道那坡縣城城兩面環(huán)環(huán)山，呈呈狹長(zhǎng)性性，城區(qū)區(qū)發(fā)展往往兩端擴(kuò)擴(kuò)展，城城區(qū)中心心的平原原土地有有限，城城區(qū)的擴(kuò)擴(kuò)張速度度相對(duì)較較慢，目前前城區(qū)面面積比較較小，上上述四條條交通要要道則構(gòu)構(gòu)成了那那坡目前前的交通通骨架，是那坡坡聯(lián)系外外界的交交通樞紐紐。二、商業(yè)業(yè)網(wǎng)絡(luò)組組成 那坡目目前商業(yè)業(yè)網(wǎng)絡(luò)主主要由鎮(zhèn)鎮(zhèn)玉街、沙街、長(zhǎng)樂(lè)街街等商業(yè)業(yè)干道構(gòu)構(gòu)成；通通過(guò)點(diǎn)、線的連連接組合合

3、構(gòu)成了了那坡目目前的整個(gè)個(gè)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。鎮(zhèn)玉街、沙街輔輔以各約約10000米長(zhǎng)左右右的南、北商貿(mào)貿(mào)街，以以及南北北走向主主要商業(yè)業(yè)干道；橋頭市市場(chǎng)、團(tuán)團(tuán)部農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)作為為比較大大型的農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)，服務(wù)務(wù)于整個(gè)個(gè)那坡縣縣城居民民，以及及在圩日日期間，是周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居居民趕集集的主要要場(chǎng)所，商貿(mào)相對(duì)對(duì)比較繁繁榮；而而睦邊大大道則是是那坡集集餐館、娛娛樂(lè)、休休閑、賓賓館等多多功能為為一體的的商業(yè)聚聚集區(qū)，是一個(gè)個(gè)綜合性商業(yè)區(qū)區(qū)。三、商業(yè)業(yè)街區(qū)業(yè)業(yè)態(tài)分布布鎮(zhèn)玉街鎮(zhèn)玉街作作為那坡坡的主要要交通和和商業(yè)干干道,是是那坡最最繁榮的的商業(yè)街街道,主主要以服服裝、鞋鞋業(yè)、家家電、家家具、超超市、五金、雜雜貨店為為主

4、。道道路比較較窄，建建成的歷歷史時(shí)間間比較長(zhǎng)長(zhǎng)久,商商業(yè)配套套設(shè)施比比較落后后，主要以以單位臨臨街門面面、私人住宅的的底層作作為商鋪鋪的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所，外立面也相相對(duì)比較較破舊,其商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)檔檔次、形象都相相對(duì)沙街街比較高高些。沙街沙街作為為老城區(qū)區(qū)商業(yè)中中心，在在圩日期期間，是是周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民民趕集的的主要場(chǎng)場(chǎng)所，商商貿(mào)相對(duì)對(duì)比較繁繁榮。鋪鋪面經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)主主要以日日化生活活用品的的批發(fā)為為主,主主要針對(duì)對(duì)縣周邊邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)市場(chǎng),批發(fā)檔檔次比較較低,但但經(jīng)營(yíng)狀狀況比較較好。雙雙擁路主主要以小小吃為主主，睦邊邊大道作作為新城城區(qū)主要要以?shī)蕵?lè)樂(lè)、餐飲飲為主。四、商業(yè)業(yè)特征分分析1、 目目前那坡坡商業(yè)主主

5、要依靠靠自發(fā)形形成，中中心主要要集中在在城北區(qū)區(qū)，以鎮(zhèn)鎮(zhèn)玉街、沙街中中心市場(chǎng)場(chǎng)為中心心構(gòu)筑的的商業(yè)中中心。但但該商業(yè)業(yè)區(qū)域與與私人居居民區(qū)混混雜為一一體，區(qū)區(qū)域內(nèi)的的各業(yè)態(tài)態(tài)還不夠夠精致和和具有特特色，整整體形象象還不夠夠好。 2、 那坡城城南區(qū)域域的商業(yè)業(yè)相對(duì)比比較薄弱弱，主要要是以睦睦邊大道道為新城城區(qū)商業(yè)業(yè)，構(gòu)筑筑了那坡坡休閑、餐飲、KTVV保健、賓館等多多功能商商業(yè)中心心；街道道為上千千百米長(zhǎng)長(zhǎng)街，難難以集合合商業(yè)氛氛圍3、 那那坡縣城城地理特特征，縣縣城擴(kuò)張張只能往往城西、城南發(fā)發(fā)展，城城西作為為那坡將將來(lái)新的的城區(qū)，目前商商業(yè)還處處于空白白狀態(tài)。4、 中中低檔的的商業(yè)街街和超市市構(gòu)

6、成了了目前那那坡主要要的兩種種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，大大型購(gòu)物物百貨商商場(chǎng)的缺缺乏，精精品街不不足，造造成了目目前那坡坡商業(yè)形形象檔次次低，業(yè)業(yè)態(tài)單一一的狀態(tài)態(tài)。5、商業(yè)業(yè)街略顯顯狹窄、雜亂，整體購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境不舒適適。6、汽車車站一帶帶出現(xiàn)兩兩個(gè)商住住結(jié)合房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，目目前那坡坡沒(méi)有純純商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目。7、天地地樓臨街街商鋪較較多，集集中式商商業(yè)沒(méi)有有，面積積超過(guò)55千平方方米的大大型商家家沒(méi)有，到目前前為止區(qū)區(qū)域內(nèi)還還沒(méi)有出出現(xiàn)零售售商業(yè)的的霸主。8、物業(yè)業(yè)硬件檔檔次低，管理落落后，規(guī)規(guī)劃凌亂亂是目前前那坡縣縣市場(chǎng)零零售商業(yè)業(yè)共同存存在的問(wèn)問(wèn)題，經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展、生生活水平平的提高高急需購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境得到

7、改改善9、臨街街商鋪?zhàn)庾饨?0050元元/幅度。集休休閑、娛娛樂(lè)、具具有民族族特色、購(gòu)物、形象窗窗口的商業(yè)集中中地是那坡坡商業(yè)發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)【第二部部分】商業(yè)街產(chǎn)產(chǎn)品定位位商業(yè)作為為幸福新新城的重重要版塊塊之一，東起新新村拱橋橋，規(guī)劃劃與城東東商業(yè)中中心連成一片片，西接接伏必街街那富加加油站，貫穿壯龍龍幸福新新城，與與云南富富寧二級(jí)級(jí)公路相相連，老老城區(qū)商商圈，市市政府商商圈及即即將興起起的城西西商圈。擁有數(shù)數(shù)萬(wàn)戶穩(wěn)穩(wěn)定龐大大的長(zhǎng)駐駐高端消消費(fèi)人群群，加上上往來(lái)的的商務(wù)、政務(wù)、休閑、旅游消消費(fèi)人群群，近期期匯集33萬(wàn)高端端消費(fèi)，遠(yuǎn)期將將聚集5510萬(wàn)萬(wàn)人的巨巨大潛在在消費(fèi)人人群。以以每人每每天

8、日常常消費(fèi)額額10元元計(jì)，近近期內(nèi)一一天就有有約300萬(wàn)元的的日消費(fèi)費(fèi)額產(chǎn)生生，蘊(yùn)含含著巨大大的商機(jī)機(jī)。目前那坡坡商業(yè)中中心只要要以老城城區(qū)為主主，由于于規(guī)劃原原因，形形成商業(yè)業(yè)街略顯顯狹窄、雜亂，人車不不分流，交通秩秩序零亂，整整體購(gòu)物物、餐飲飲環(huán)境不不舒適，黑衣壯壯作為那那坡特色色民族文文化資源源，旅游游特產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展需需要一個(gè)個(gè)平臺(tái)施施展，商商業(yè)街出出現(xiàn)將作作為那坡坡最新時(shí)時(shí)尚旅游游休閑商商業(yè)投資資消費(fèi)集集中地而而成為那坡坡西部商商業(yè)核心心商圈，成為那那坡財(cái)富富效應(yīng)的的核心以以及城市市旅游商商業(yè)形象象窗口。一、產(chǎn)品品定位壯龍龍民族風(fēng)情情商業(yè)街1、壯龍龍民族風(fēng)情情商業(yè)街主題形形象定位位那坡縣

9、縣首個(gè)將將那坡旅旅游文化化與商業(yè)業(yè)相結(jié)合合的商業(yè)業(yè)中心那坡首首家?jiàn)蕵?lè)樂(lè)休閑購(gòu)購(gòu)物互動(dòng)動(dòng)中心2、壯龍龍民族風(fēng)情情商業(yè)街主主題定位位依據(jù)那坡商商業(yè)集中中在面向向普羅大大眾的消消費(fèi)者層層面，缺缺乏市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)分，尤其缺缺乏都市市休閑類類型的主主題商街街，風(fēng)情情商業(yè)街定定位占據(jù)據(jù)市場(chǎng)空空白點(diǎn)。將成為為那坡規(guī)模模最大、檔次最最高的住住宅社區(qū)區(qū)幸福福新城的的商業(yè)組組成部分分，業(yè)主主的富足足和高層層次必將將引領(lǐng)和和帶動(dòng)消消費(fèi)潮流流。黑衣壯壯作為那那坡特有有文化特特色，弘弘揚(yáng)文化化產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)政政府支持持，增強(qiáng)強(qiáng)客戶投投資信心心。那坡交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)初步搭搭建，三三省交界界樞紐位位置的重重要作用用日益顯顯現(xiàn)。那那坡必將

10、將成為桂桂越云三三省區(qū)的的區(qū)域性性交通中中心城市市。3、壯龍龍民族風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街形態(tài)態(tài)描述休閑、時(shí)時(shí)尚的與在在那坡其其他商場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)不不同，民民族風(fēng)情情商業(yè)街的的購(gòu)物方方式是一一種懶散散的、隨隨意的形形式，是是一種不不知不覺(jué)覺(jué)中完成成的狀態(tài)態(tài)?，F(xiàn)代人人的生活活節(jié)奏是是如此的的快速，購(gòu)物就就應(yīng)該是是一種生生活的調(diào)調(diào)節(jié)，不不一定要要購(gòu)物，可以吃吃飯、可可以?shī)蕵?lè)樂(lè)、民族風(fēng)情情商業(yè)街的休閑閑娛樂(lè)是88小時(shí)工工作、88小時(shí)睡睡眠之外外的最佳佳選擇沒(méi)有有人硬性性規(guī)定逛逛商場(chǎng)就就必須購(gòu)購(gòu)物，沒(méi)沒(méi)有人要要求你看看完商品品之后就就一定要要購(gòu)買，可是，就在你你放松了了一切戒備后，你發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其實(shí)你你的兩手手已經(jīng)拿拿滿了

11、不不同品牌牌的購(gòu)物物袋，而而你也過(guò)過(guò)了一把把“購(gòu)物癮癮”。復(fù)合的文文化天堂堂沒(méi)有有哪個(gè)商商場(chǎng)可以以同時(shí)滿滿足吃飯飯、游玩玩、購(gòu)物物等功能能吧？民民族風(fēng)情情商業(yè)街可可以，你你可以在在這里消消磨你一一天的光陰，也可以以直奔主主題，在在民族風(fēng)風(fēng)情街品品茶、喝正宗宗越南咖咖啡邊與與閨中密密友討論論哪個(gè)黑黑衣壯今今年最流流行飾品品?；?dòng)的打破破商場(chǎng)與與消費(fèi)者者之間的的隔膜，形成民民族風(fēng)情情商業(yè)街內(nèi)內(nèi)各業(yè)態(tài)態(tài)之間的的互動(dòng)、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)與建建筑物之之間的互互動(dòng)、民民族風(fēng)情情商業(yè)街與周邊邊街區(qū)的的互動(dòng)，為終端端消費(fèi)者者與店鋪鋪之間提提供了參參與的可可能民族族風(fēng)情商業(yè)業(yè)街的獨(dú)特設(shè)計(jì)計(jì)，街區(qū)區(qū)內(nèi)的交交通和治治安管制

12、制，讓你你購(gòu)物舒舒心、購(gòu)購(gòu)物放心心。綜合合的業(yè)態(tài)態(tài)，讓消消費(fèi)者無(wú)無(wú)須城南南城北奔奔波購(gòu)物物，在民民族風(fēng)情情商業(yè)街，消費(fèi)者者在享受受休閑的的同時(shí)不不知不覺(jué)覺(jué)中完成成一天的的購(gòu)物。二、板塊塊支撐那坡壯龍龍民族風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)風(fēng)情街街既是獨(dú)獨(dú)立的商商業(yè)街區(qū)區(qū)，又是是作為幸幸福新城城項(xiàng)目的的重要配配套來(lái)出出現(xiàn)。它它和幸福福新城和城東東的版塊塊之間是是相輔相相成、互互為支撐撐的。1、幸福福新城幸福新城城是百色色長(zhǎng)江集集團(tuán)傾心心打造高高尚住宅宅區(qū)，為為未來(lái)那那坡提供供的一個(gè)個(gè)代表城城市形象象的大型型完善的的國(guó)際建建筑綜合合集群，占地2660畝,35萬(wàn)建筑面面積,330000戶尊貴貴人家,四大居居住組團(tuán)團(tuán),項(xiàng)目

13、目位于城城西片區(qū)區(qū),作為為那坡行行政,居居住發(fā)展展的“橋頭堡堡”區(qū)域，規(guī)劃著著市政文文化中心心，行政政中心，圖書(shū)館館，多功功能會(huì)議議廳、四四星級(jí)園園林酒店店、隨著著規(guī)劃中中教育、醫(yī)療、學(xué)校、銀行、郵政等等配套設(shè)設(shè)施逐步步完善，將會(huì)帶帶動(dòng)城西西片區(qū)商商業(yè)發(fā)展展。2、城東東板塊城東板塊塊作為那那坡縣城城老商業(yè)業(yè)中心，匯集那那坡人民民購(gòu)物習(xí)習(xí)慣，城城西和城城東連成成一片后后，商業(yè)業(yè)氛圍將將輻射城城西。三、賣點(diǎn)點(diǎn)提煉1、體驗(yàn)驗(yàn)休閑高舉“黑黑衣壯全全新生活活體驗(yàn)消消費(fèi)”大旗，融和購(gòu)購(gòu)物、美美食、休休閑、娛娛樂(lè)等多多功能為為一體，充滿鮮鮮明體驗(yàn)驗(yàn)休閑主主題特色色，全力力打造那那坡商業(yè)業(yè)新格局局。2、以幸幸

14、福新城城為依托托以城市綜綜合建筑筑集群的的強(qiáng)大輻輻射力為為依托，它的推推出順應(yīng)應(yīng)了市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的需要，將徹底底顛覆那那坡市現(xiàn)現(xiàn)有的商商業(yè)格局局。3、整合合商圈及及社區(qū)整合成熟熟的城東東老城區(qū)區(qū)商圈，輻射引引導(dǎo)轉(zhuǎn)移移部分商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，使城城西將成成為那坡坡財(cái)富效效應(yīng)的核核心以及及城市商商業(yè)形象象窗口。4、顛覆覆傳統(tǒng)區(qū)別于那那坡傳統(tǒng)統(tǒng)的獨(dú)立立臨街鋪鋪面、傳傳統(tǒng)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)，以全新新的產(chǎn)品品形象登登陸那坡坡，騎樓樓式商業(yè)業(yè)街區(qū)、鋪鋪皆皆臨街、鋪鋪獨(dú)獨(dú)立、街街中有街街。對(duì)街街區(qū)進(jìn)行行整體主主題式休休閑設(shè)計(jì)計(jì)，包括括大開(kāi)間間商鋪、景觀、小品、空間層層次、交交通流向向、外立立面、停停車位、標(biāo)識(shí)、燈光等等。壯

15、龍龍民族風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街集合合了小中中心廣場(chǎng)場(chǎng)、過(guò)街街天橋、商業(yè)街街區(qū)、及及街中街街、連廊廊、商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)等等多種不不同的空空間安排排，將它它們各自自的優(yōu)勢(shì)勢(shì)融合聯(lián)聯(lián)系，構(gòu)構(gòu)造成一一個(gè)富于于變化的的商業(yè)、休閑連連續(xù)空間間?！镜谌坎糠帧磕瞧聣妖堼埫褡屣L(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街租售策策略一、招商商租賃（一）、先招商商租賃的的理由1、周邊邊環(huán)境處處在待開(kāi)開(kāi)發(fā)狀態(tài)態(tài)2、商鋪鋪規(guī)劃路路目前處處于修建建3、幸福福新城連連接老城城區(qū)商業(yè)業(yè)道路還還沒(méi)有修修建4、幸福福新城項(xiàng)項(xiàng)目1公公里內(nèi)人人口不及及1萬(wàn)由于目前前壯龍民民族風(fēng)情情商業(yè)街街面臨問(wèn)問(wèn)題還沒(méi)沒(méi)能一下完完全解決決，假如如馬上銷銷售，很很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)價(jià)價(jià)值的最最大化，

16、建議先通通過(guò)招商商租賃來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)商商業(yè)旺場(chǎng)場(chǎng)旺市。（二）、招商原原則以“旺場(chǎng)旺旺市”為主要要原則，著眼市市場(chǎng)的中中長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展、淡淡薄眼前前既得利利益。（三）、組織機(jī)機(jī)構(gòu)在百色和和那坡各各成立專專門的招招商服務(wù)務(wù)中心（即針對(duì)對(duì)壯龍民民族風(fēng)情情商業(yè)街街的客服服中心），由百百色長(zhǎng)江江公司、南寧有道公公司各抽抽出一些些人手組組建而成成，或聘聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)商業(yè)公公司運(yùn)作作，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)雙方的的聯(lián)動(dòng)。人員配備備、組織架架構(gòu)示意意圖（四）、招商策策略1、功能能劃分一一般依據(jù)據(jù)項(xiàng)目功能能劃分工工作的得得當(dāng)與否否，深深深影響到到壯龍民民族風(fēng)情情商業(yè)街街將來(lái)營(yíng)營(yíng)運(yùn)的成成敗。因因?yàn)橐粋€(gè)個(gè)不適當(dāng)當(dāng)?shù)挠搀w體空間格格局，必必然限制制

17、了營(yíng)業(yè)業(yè)機(jī)能發(fā)發(fā)揮的成成效。以以下，我我們就從從店鋪的的配置、街道、公共空空間與后后勤空間間的規(guī)劃劃，來(lái)幫幫助開(kāi)發(fā)發(fā)商共同同了解作作為商業(yè)業(yè)街的空空間特性性及其與與營(yíng)運(yùn)需需求的關(guān)關(guān)系。店鋪鋪的配置置從發(fā)達(dá)地地區(qū)商業(yè)業(yè)街的規(guī)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)中，我我們可以以清楚地地看到其其基本的的規(guī)劃理理論：一一條街道道，所有有的店鋪鋪均面向向此街道，主力店店是面積積最大的的，由此此我們知知道影響響整個(gè)賣賣場(chǎng)空間間格局，最主要要的因素素是店鋪鋪的配置置，尤其其是主力力店。主力力店的配配置一般而言言，主力力店的面面積都是是最大的，且具有有較大的的顧客吸吸引力（聚集人人氣）。同時(shí)主力力店最理理想的位位置是安安排在能能帶動(dòng)整

18、整個(gè)商業(yè)業(yè)街人氣氣的地方方。在商商業(yè)街的兩端或或是整個(gè)個(gè)賣場(chǎng)的的最里側(cè)側(cè)，希望望所有前前往主力力店的顧顧客都能能夠先經(jīng)經(jīng)過(guò)其他他商店。若有兩兩家主力力店，當(dāng)當(dāng)然最理理想的做做法就是是將他們們分開(kāi)設(shè)設(shè)置在商商場(chǎng)的兩兩端，使使所有顧顧客能在在兩家主主力店間間的街道道上川流流不息地地往來(lái)。根據(jù)壯壯龍民族族風(fēng)情商商業(yè)街的的實(shí)際情情況，在在引入大大型超市市（建議議引進(jìn)南南城百貨、南南寧百貨等品品牌超市市）作為為主力店外外，建議議在商業(yè)業(yè)街B、CC區(qū)設(shè)立立娛樂(lè)、飲食類類的主力力店，如如特色餐餐館、夜夜總會(huì)等等，以保保證整個(gè)個(gè)商場(chǎng)的的便利性性和流暢暢性，更更能夠?yàn)闉樯虡I(yè)街創(chuàng)創(chuàng)造出更更大的價(jià)價(jià)值空間間。商品品

19、區(qū)域劃劃分有關(guān)一般般專賣店店的位置置規(guī)劃，應(yīng)依據(jù)據(jù)經(jīng)營(yíng)理理念劃分分不同的的商品區(qū)區(qū)域范圍圍，本著著站在為為使顧客客容易比比較和選選擇購(gòu)買買的立場(chǎng)場(chǎng)上，商商業(yè)街仍仍然需要要按品位位、主題題或是心心理及性性別年齡齡等的因因素，來(lái)來(lái)考慮不不同的商商品區(qū)域域的表現(xiàn)現(xiàn)。但是是，基本本上在規(guī)規(guī)劃商品品區(qū)域時(shí)時(shí)，最需需要費(fèi)神神的應(yīng)該該是餐飲飲業(yè)，因因?yàn)楦鶕?jù)據(jù)有關(guān)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查資資料顯示示，到商商業(yè)街消消費(fèi)的客客人當(dāng)中中，有660%的的人一定定會(huì)到美美食廣場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)，所以當(dāng)當(dāng)我們?cè)谠跊Q定餐餐飲行業(yè)業(yè)的位置置時(shí)，理理論上必必須考慮慮能讓商商業(yè)街中中每一個(gè)個(gè)角落的的顧客，都可以以很方便便地來(lái)到到美食廣廣場(chǎng)。如如深圳商商

20、業(yè)步行行街的美美食廣場(chǎng)場(chǎng)，大部部分都位位于中央央部位明明顯的地地方，其其道理不不言而喻喻。搭配配組合原原則完成商品品區(qū)域劃劃分后，接下來(lái)來(lái)的第二二個(gè)步驟驟是針對(duì)對(duì)主要不不同特性性的專賣賣店，作作適當(dāng)?shù)牡奈恢冒舶才拧Ｒ蛞虼?，我我們建議議開(kāi)發(fā)商商在前期期經(jīng)營(yíng)定定位中不不適宜將將店鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)種類類劃分得得太細(xì)，從而局局限了今今后經(jīng)營(yíng)營(yíng)的安排排。為了了創(chuàng)造一一條有魅魅力又熱熱鬧的街街道，我我們不能能單純依依照業(yè)種種的不同同來(lái)決定定專賣店店的位置置，應(yīng)當(dāng)當(dāng)也要考考慮到合合適的搭搭配組合合原則。搭配原原則不同個(gè)個(gè)性、不不同商品品構(gòu)成，但相同同業(yè)種的的店，要要相鄰配配置或是是配置在在固定的的視線內(nèi)內(nèi)，以便便顧

21、客的的比較購(gòu)購(gòu)買。組合原原則同一主主題與同同一對(duì)象象層的不不同業(yè)種種店，配配置在同同一區(qū)域域，以增增加顧客客逛街的的樂(lè)趣。商業(yè)街街的功能能劃分方方面，根根據(jù)招商商的實(shí)際際情況予予以制定定。2、業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃（針對(duì)那那坡壯龍龍民族風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街引導(dǎo)導(dǎo)性招商商）隨著人們們消費(fèi)水水平的提提高，單單純的購(gòu)購(gòu)物服務(wù)務(wù)已難以以滿足顧顧客的需需要，利利用雙休休日和節(jié)節(jié)假日進(jìn)進(jìn)行休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)型購(gòu)物物消費(fèi)已已成為一一種趨勢(shì)勢(shì)，因此此，我們們可以在在主營(yíng)零零售業(yè)的的基礎(chǔ)上上引入娛娛樂(lè)、休休閑及其其他服務(wù)務(wù)行業(yè)以以方便顧顧客，帶帶旺商場(chǎng)場(chǎng)。因此此建議把把那坡壯壯龍民族族風(fēng)情街街打造成成包容時(shí)時(shí)尚、文文化、特特色小吃吃

22、、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、購(gòu)物物等綜合合功能的的休閑生生活廣場(chǎng)場(chǎng)，以此此來(lái)滿足足那坡人人民休閑閑文化需需求，從從而達(dá)到到滿足自自由、放放松、交交流、時(shí)時(shí)尚和購(gòu)購(gòu)物等多多種生活活目的。功能 內(nèi)容容 零售售超市、中高檔檔知名品品牌（服裝）機(jī)構(gòu) 金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)（郵政政、農(nóng)村村信用社社、電信信、移動(dòng)動(dòng)、聯(lián)通通通訊）超市 日常常生活用用品、家家居家具具娛樂(lè) 主題題性游戲戲機(jī)、保保齡球、網(wǎng)吧、量販?zhǔn)绞終TVV休閑冷冷飲、咖咖啡店、酒吧、餅屋、茶莊、特色色餐館、桑拿、浴足服務(wù) 美容容美發(fā)、洗衣店店、攝影影沖印、煙酒、家飾品品旅游旅游游精品街街（黑衣衣壯、云云南、越越南土特特產(chǎn)）、旅游接接待中心心小吃 那坡坡及各地地特

23、色小小吃業(yè)態(tài)分布布總平圖圖商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布總總平圖說(shuō)說(shuō)明：A區(qū)總建建筑面積積約1110000平方米米；B區(qū)區(qū)總建筑筑面積約約29335.779平方方米，其其中一層層面積約約11003.556平方方米、二二層面積積約12293.15平平方米、三層面面積約5539.08平平方米；C區(qū)總總建筑面面積約443377.6平平方米，其中一一層面積積約15515.81平平方米、二層面面積約118388.222平方米米、三層層面積約約9833.577平方米米；E、F、GG區(qū)總建建筑面積積約1009299.777平方米米，其中中地下建建筑面積積39779.444平方方米，地地上建筑筑面積約約69550.333平方

24、方米，EE、F總總建筑面面積51191.91平平方米，其中一一層面積積約19924.95平平方米、二層面面積約220822.5平平方米、三層面面積約111844.899平方米米；G區(qū)區(qū)總建筑筑面積約約17558.441平方方米，其其中一層層面積約約6477.655平方米米、二層層面積約約8066.299平方米米、三層層面積約約3044.477平方米米。A區(qū)：金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)、電信信、郵政政、農(nóng)村村信用社社、移動(dòng)動(dòng)聯(lián)通通通訊、超超市、家家居、旅旅游接待待中心B、C區(qū)區(qū)：旅游精精品街（如特產(chǎn)、飾飾品等）、中高檔檔餐館、賓館、保齡球球、桑拿拿、浴足足、D區(qū)：KKTV、主題性性電子游游戲、網(wǎng)網(wǎng)吧E、F、G

25、區(qū)內(nèi)街：休閑閑特色小小吃、酒酒吧一條條街（奶奶茶、餅餅屋、冷冷飲、咖咖啡店、）E、F、G區(qū)外外街：美容容美發(fā)、家飾品品、煙酒酒、洗衣衣店、攝攝影館、服裝等等綜合服服務(wù)類）2、“壯壯龍民族族風(fēng)情商商業(yè)街”商鋪?zhàn)庾赓U優(yōu)惠惠政策采取全免免租政策策不利于于開(kāi)發(fā)商商發(fā)展及及管理，建議采采用以下下租賃政政策政策租賃商鋪鋪基本政策1、一層層交納11年租金金，免224個(gè)月月，一層交納納半年租租金，免免12個(gè)月月2、二層層交納11年租金金，免330個(gè)月月 ，二二層交納納半年租租金，免免16個(gè)月 3、三三層交納納1年租租金，免免36個(gè)個(gè)月，三三層交納納半年租租金，免免20個(gè)月月優(yōu)惠政策1、前110位簽簽約者并并交

26、租11年租金金且租55個(gè)以上上鋪面的的另贈(zèng)（延長(zhǎng)）6個(gè)月租租期 2、第111-220位簽簽約者并并交租11年租金金且租33個(gè)以上上鋪面的的另贈(zèng)（延長(zhǎng)）3個(gè)月租租期 其他1、符合合商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍，經(jīng)營(yíng)營(yíng)品牌有有影響力力可以優(yōu)優(yōu)先租賃賃商鋪，并享受受一定優(yōu)優(yōu)惠2、相關(guān)關(guān)細(xì)則另另行擬定定3、招商商形式1）統(tǒng)一一招商采用品牌牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)聯(lián)營(yíng)、招招商引資資和租賃賃合作，特別大大商戶多多種方式式結(jié)合2）“出出租過(guò)渡渡，最終終出售”的收益益模式招商期間間，對(duì)于于有投資資商鋪意意向且能能接受購(gòu)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)權(quán)的商戶戶，考慮慮其先租租后買3）定向向招商重點(diǎn)客戶戶定向招招商，適適當(dāng)調(diào)整整局部產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)4）統(tǒng)一一推

27、廣、統(tǒng)一形形象（五）、招商實(shí)實(shí)施1、第一一目標(biāo)主主力店第一目標(biāo)標(biāo)主力店店以那坡坡空白點(diǎn)點(diǎn)的品牌牌商家、百貨、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)行行業(yè)（中中高檔餐餐飲）為為經(jīng)營(yíng)主主體；2、第二二目標(biāo)主主力店第二目標(biāo)標(biāo)主力店店是商業(yè)業(yè)街提升升人氣，完善商商品結(jié)構(gòu)構(gòu)，促進(jìn)進(jìn)商場(chǎng)向向集購(gòu)物物、餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑為一體體的商業(yè)業(yè)物業(yè)過(guò)過(guò)渡，使使之成為為那坡新新興商圈圈中的主主導(dǎo)。3、第三三目標(biāo)主主力店第三目標(biāo)標(biāo)主力店店作為商商業(yè)街商商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)和服務(wù)務(wù)機(jī)能的的完善服服務(wù)。同同時(shí)也是是商業(yè)街街的公共共服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)。主要包括括金融機(jī)機(jī)構(gòu)、電電信、郵郵政、移移動(dòng)通訊訊等公共共服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)。（六）、招商流流程一）整體體工作流流程1

28、、目標(biāo)標(biāo)商戶群群的確定定；2、對(duì)商商鋪鋪位位進(jìn)行規(guī)規(guī)劃，制制定合理理的分割割方案；3、針對(duì)對(duì)目標(biāo)商商群和客客戶群進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目推廣，擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目知名名度，提提升影響響力；4、雙方方洽談，達(dá)成租租賃意向向；5、投資資者到實(shí)實(shí)地選擇擇商鋪位位置，并并簽訂租租賃協(xié)議議；6、投資資者按規(guī)規(guī)定交納納租金和和服務(wù)費(fèi)費(fèi)7、發(fā)展展商對(duì)商商場(chǎng)進(jìn)行行最后的的裝修和和設(shè)施配配套，為為投資者者的進(jìn)入入創(chuàng)造良良好的商商業(yè)硬環(huán)環(huán)境；8、在招招商過(guò)程程已經(jīng)基基本結(jié)束束時(shí)，選選擇合適適的開(kāi)業(yè)業(yè)時(shí)間，歡迎投投資者進(jìn)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。二）招商商部工作作流程示示意圖（七）、招商計(jì)計(jì)劃一）招商商工作準(zhǔn)準(zhǔn)備階段段時(shí)間：（20110年55月至22

29、0100年8月）主要工作作事項(xiàng)：A： 市市場(chǎng)深度度調(diào)查；B：招商商細(xì)案的的制定；C：各類類招商合合同文本本的擬定定、印刷刷；D：各種種表格設(shè)設(shè)計(jì)、印印刷及業(yè)業(yè)務(wù)流程程的制定定；E：招商商人員的的招聘與與培訓(xùn)；F：目標(biāo)標(biāo)品牌的的規(guī)劃；G：做好好品牌推推介的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作；H：招招商手冊(cè)冊(cè)等宣宣傳資料料的編寫(xiě)寫(xiě)及印制制；I： 招招商中心心的布置置，辦公公用品的的購(gòu)置；J： 模模擬簽約約演練；K： 推推出招商商預(yù)熱廣廣告；L：取簽簽定200家到330家意意向品牌牌代理客客戶，為為市場(chǎng)全全面招商商推介活活動(dòng)做準(zhǔn)準(zhǔn)備。二）招商商啟動(dòng)階階段時(shí)間：（20110年99月至220100年12月）主要工作作事項(xiàng)：A

30、：招商商廣告全全力推出出（DMM、硬性性廣告）；B：在百百色、那那坡范圍圍定點(diǎn)發(fā)發(fā)放相關(guān)關(guān)招商資資料；C： 招招商人員員進(jìn)行招招商初步步談判；D： 全全方位客客戶集累累；E： 招招商市場(chǎng)場(chǎng)信息反反饋，再再結(jié)合市市場(chǎng)情況況進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)布局局規(guī)劃調(diào)調(diào)整。三）招商商推動(dòng)階階段時(shí)間：（20111年11月至220111年3月）主要工作作事項(xiàng)：A：完成成部分進(jìn)進(jìn)駐商家家管理理公約、補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議的簽簽定；B： 南南寧市及及廣西區(qū)區(qū)內(nèi)招商商全面推推進(jìn)；C： 提提交區(qū)外外招商計(jì)計(jì)劃；D：組織織實(shí)施區(qū)區(qū)內(nèi)招商商；E：組織織第一次次業(yè)戶座座談會(huì)，增強(qiáng)業(yè)業(yè)戶信心心；F： 組組織外地地客戶到到狀龍風(fēng)風(fēng)情街實(shí)實(shí)地考察察并簽

31、約約；G：本階階段爭(zhēng)取取完成880%招商任任務(wù)。四）招商商深入階階段時(shí)間：（20111年4月至220111年6月）主要工作作事項(xiàng)：A：在各各種招商商廣告加加大的基基礎(chǔ)上，繼續(xù)做做好招商商簽約工工作；B：商鋪鋪交接時(shí)時(shí)，再次次組織業(yè)業(yè)戶座談?wù)剷?huì)，并并參觀市市場(chǎng)裝修修，增強(qiáng)強(qiáng)業(yè)戶信信心；C：撰寫(xiě)寫(xiě)、印刷刷并發(fā)放放裝修修說(shuō)明；D：通知知業(yè)戶作作好裝修修準(zhǔn)備，并組織織少批業(yè)業(yè)戶進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)裝修；E：大量量積累客客戶資源源，作好好應(yīng)急準(zhǔn)準(zhǔn)備方案案；F：本階階段完成成95%的招商商任務(wù)。五）招商商進(jìn)入結(jié)結(jié)束階段段時(shí)間：（20111年66月至220111年7月月）主要工作作事項(xiàng)：A：全面面組織業(yè)業(yè)戶進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)裝修；B

32、：繼續(xù)續(xù)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充招商商；C：做好好進(jìn)場(chǎng)裝裝修的協(xié)協(xié)調(diào)與管管理；D：配合合人事部部組織營(yíng)營(yíng)業(yè)人員員的招聘聘和培訓(xùn)訓(xùn)；E：本階階段完成成1000%的招商商任務(wù)。六）開(kāi)業(yè)業(yè)準(zhǔn)備階階段時(shí)間：（待定）主要工作作事項(xiàng)：A：通知知供應(yīng)商商準(zhǔn)備商商品進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)；B：繼續(xù)續(xù)進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)充招商商；C：裝修修不合格格的單位位進(jìn)行整整改；D：整理理市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、衛(wèi)衛(wèi)生清潔潔；E：商品品全面進(jìn)進(jìn)場(chǎng)；F：商品品陳列、價(jià)簽、商品質(zhì)質(zhì)價(jià)檢查查驗(yàn)收。（八）、執(zhí)行措措施1、舉辦辦招商推推介會(huì)發(fā)快訊及及在地方方臺(tái)發(fā)布布招商信信息，與與榜樣樣雜志志以發(fā)布布刊中刊刊的合作作形式，利用榜樣雜雜志客戶戶資源及關(guān)系，或者溫浙商商會(huì)聯(lián)誼誼在百色色酒店

33、（待定）舉行“客戶聯(lián)聯(lián)誼及壯壯龍民族族風(fēng)情商商業(yè)街招招商推介介會(huì)”，邀請(qǐng)請(qǐng)百色相相關(guān)知名名商家、投資者者等參加加。2、發(fā)布布商家入入駐、接接洽等信信息壯龍民族族風(fēng)情商商業(yè)街樓樓體上懸懸掛豎幅幅、快訊訊等形式式及時(shí)對(duì)對(duì)外界發(fā)發(fā)布知名名商家入入駐信息息，比如如“百色XXX入駐民族族風(fēng)情商商業(yè)街”等，并并聯(lián)系公公司一些些友好商商家客戶戶，用其其公司名名義進(jìn)行行宣傳，發(fā)布如如“XX咖咖啡廳入入駐壯龍龍民族風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街正在在接洽中中”的信息息，增強(qiáng)強(qiáng)商家及及投資者者對(duì)壯龍龍民族風(fēng)風(fēng)情商業(yè)業(yè)街的信信心。二、部分分商業(yè)出售售策略 商商業(yè)經(jīng)過(guò)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間間市場(chǎng)培培育，達(dá)達(dá)到旺市市旺場(chǎng)情情況下，可以考考慮出售售部

34、分商商業(yè)，建建議商業(yè)業(yè)出售采用用“帶租約約銷售”形式（一）、賣鋪原原則以“形象銷銷售”為主導(dǎo)導(dǎo)思想，通過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目自自身主題題商業(yè)街街（那坡坡壯龍民民族風(fēng)情情商業(yè)街）的打造造及宣傳傳；通過(guò)過(guò)對(duì)現(xiàn)有有外部景景觀、綠綠化工程程、形象象工程、小區(qū)配配套等極極力渲染染和再打打造；通通過(guò)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有銷售售率、小小區(qū)業(yè)主主及客層層總量、未來(lái)商商業(yè)價(jià)值值的深度度挖掘與與引導(dǎo)；通過(guò)廣廣告整合合傳播等等，從而而以整體體項(xiàng)目形形象強(qiáng)勢(shì)勢(shì)支撐價(jià)價(jià)格、拉拉動(dòng)銷售售。以“業(yè)主至至上”為銷售售根本，從業(yè)主主、經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶、投投資客為為出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，設(shè)身身處地、轉(zhuǎn)換角角度，急急業(yè)主所所急、想想業(yè)主所所想，真真正為業(yè)業(yè)主服務(wù)務(wù)，并制制定切

35、實(shí)實(shí)的促銷銷、優(yōu)惠惠政策，全方位位為業(yè)主主經(jīng)營(yíng)、投資創(chuàng)創(chuàng)造條件件，為市市場(chǎng)贏得得良好口口碑、積積累無(wú)形形資產(chǎn)。第一圈第二圈第三圈那坡縣公務(wù)員、私企老板、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、高薪白領(lǐng)階層等大那坡縣外投資客（二）、商鋪銷銷售客層層定位（三）、商鋪銷銷售實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)手段模式返租銷售售內(nèi)容描述述該方式針針對(duì)按揭揭客戶（一次性性購(gòu)買者者另議），認(rèn)購(gòu)購(gòu)1萬(wàn)元元定金模式要點(diǎn)點(diǎn)：銷售售價(jià)格可可以適度度提高；簽定合合同時(shí)，首付550%，開(kāi)發(fā)商商現(xiàn)金高高價(jià)返租租3年；業(yè)主110年貸貸款500%，按按月繳納納月供款款。舉例說(shuō)明明：如1150的商鋪鋪，正常常售價(jià)440000元，總總價(jià)為660萬(wàn)，首付330萬(wàn)，10年年按揭，月供款款

36、33000元/月。按該返租租銷售，則為：150的商鋪鋪，提高高售價(jià)為為45000元，總價(jià)為為67.5萬(wàn)，首付333.775萬(wàn)，返3年租租金=33年12月月150040元元/月=21.6萬(wàn)，業(yè)主實(shí)實(shí)際首付付12.15萬(wàn)萬(wàn)。采用返租租銷售后后，業(yè)主主的變化化為： 業(yè)主首首付款由由正常的的30萬(wàn)萬(wàn)變?yōu)?12.115萬(wàn)，減少117.885萬(wàn)； 業(yè)主月月供款由由正常的的33000元/月變?yōu)闉?7000元/月，增增加4000元/月，110年增增加4.8萬(wàn)； 業(yè)主鋪鋪面虛高高的總價(jià)價(jià)由600萬(wàn)變?yōu)闉?7.5萬(wàn)，其契稅稅增加222500元、保保險(xiǎn)費(fèi)增增加約110000元，總總計(jì)增加加30000多元元，可以以忽

37、略； 業(yè)主主鋪面前前3年不不得使用用。采用返租租銷售后后，開(kāi)發(fā)發(fā)商的變變化為：由于鋪面面虛高的的總價(jià)由由60萬(wàn)萬(wàn)變?yōu)?67.55萬(wàn)，其其稅收方方面增加加=7.5萬(wàn)6%=45000元； 開(kāi)發(fā)商商銷售收收益由660萬(wàn)變變?yōu)?77.5萬(wàn)萬(wàn)211.6萬(wàn)萬(wàn)=455.9萬(wàn)萬(wàn)，銷售售收益減減少144.1萬(wàn)萬(wàn)；開(kāi)發(fā)商租租金收益益，可以以增加=3年12月月150030元元/月（平均最最低租金金） 166.2萬(wàn)萬(wàn)主要作用用、降低低置業(yè)門門檻 、鋪面面剛開(kāi)始始容易冷冷場(chǎng)，而而3年后后，可將將熱鋪面面返還業(yè)業(yè)主，便便于業(yè)主主投資 、對(duì)民族族風(fēng)情商業(yè)業(yè)街及其其他絕大大多數(shù)的的A類鋪鋪面擁有有3年經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，便于統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一一定位、統(tǒng)一形形象，對(duì)對(duì)旺市至至關(guān)重要要 、開(kāi)發(fā)發(fā)商利益益未損 、給業(yè)業(yè)主高額額的返租租金額容容易造成成鋪面炙炙手可熱熱的表象象 客層特點(diǎn)點(diǎn)中、高收