物業(yè)管理公司裝修管理案例分析

1、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析 【案例】某小區(qū)建成后集中入伙，業(yè)主的裝修全面鋪開，物業(yè)管理公司裝修協(xié)調和管理的工作量很大，但物業(yè)管理公司并沒有放松裝修管理，而是把工作做在實處。 有些業(yè)主在申請裝修時，提出要拆除房間連接陽臺的一小段墻體，以增加室內的使用面積。管理處當即告知不可以拆除，并將國家和當?shù)卣难b修管理規(guī)定中的有關內容及拆除后的危害性向業(yè)主說明。但在裝修巡查時，管理處發(fā)現(xiàn)業(yè)主依然我行我素，并有個別業(yè)主在裝修申請時隱瞞不報，針對此事，管理處特意請公司主管工程技術工作的工程師前來實地查看。第二天，工程師發(fā)函至管理處，證實小區(qū)陽臺為懸挑陽臺，其窗下的墻起結構作用，拆除會造成危險。接到函后，管理

2、處馬上對違規(guī)裝修的五戶業(yè)主下發(fā)整改通知。在接到通知后，業(yè)主紛紛找到管理處，一再聲明此處墻體不是承重墻拆除沒問題，不會影響結構，并表示愿意寫保證書，保證出了問題與管理處無關，一切由業(yè)主負責。有的指責管理處在他們進行裝修申請時沒有說明不可以拆，沒有出示有關文件，責任在管理處。對于業(yè)主提提出的問問題，管管理處一一一進行行了解釋釋和答復復首先說說明此墻墻體雖然然不是承承重墻，但但對陽臺臺起著配配重作用用，拆除除會造成成嚴重后后果，這這個后果果不是一一份保證證書就可可以解決決的，出出了事故故誰也承承擔不起起。其次次，在辦辦理裝修修手續(xù)時時管理處處已一再再說明要要將裝修修內容如如實申報報，現(xiàn)在在出現(xiàn)這這個

3、結果果不是管管理處的的責任，是是由于當當初業(yè)主主申報時時隱瞞造造成的。經(jīng)過管理處處反復做做工作，曉曉之以理理，動之之以情，最最后終于于說服各各裝修業(yè)業(yè)主同意意將墻體體恢復。管管理處及及時跟蹤蹤、督促促，認真真按照原原來的墻墻體標準準進行檢檢查。 【案案例分析析】本案案例為物物業(yè)管理理公司如如何加強強裝修管管理的案案例。 房房屋裝修修管理是是物業(yè)管管理的重重要內容容之一。為為保證物物業(yè)的完完好和安安全，保保持物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的整整潔美觀觀，維護護全體業(yè)業(yè)主的合合法權益益，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)應努努力做好好對物業(yè)業(yè)裝修的的管理。 業(yè)業(yè)主和使使用人在在入伙后后有權對對自己所所購或所所租物業(yè)業(yè)進行裝裝修，

4、但但裝修必必須符合合國家有有關法規(guī)規(guī)和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)制定定的裝修修管理規(guī)規(guī)定，同同時應按按一定的的程序進進行。 房房屋室內內裝修超超過設計計標準或或者規(guī)范范增加樓樓面荷載載的，應應當經(jīng)原原設計單單位或者者具有相相應資質質等級的的設計單單位提出出設計方方案。改改動衛(wèi)生生間、廚廚房間防防水層的的，應當當按照防防水標準準制定施施工方案案，并做做閉水試試驗。 承承擔裝修修工程的的施工企企業(yè)必須須按照工工程建設設強制性性標準和和其他技技術標準準施工，遵遵守施工工安全操操作規(guī)程程，按照照規(guī)定采采取必要要的安全全防護和和消防措措施，不不得擅自自動用明明火和進進行焊接接作業(yè)，保保證作業(yè)業(yè)人員和和周圍住住房及

5、財財產(chǎn)的安安全，不不得侵占占公共空空間損害害公共部部位和設設施。 物物業(yè)管理理公司加加強裝修修管理，應應主要抓抓好以下下幾個方方面的工工作：1)要制定定合法合合理的裝裝修管理理規(guī)定 要根據(jù)據(jù)國家的的地方的的法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)定，并并結合所所管物業(yè)業(yè)的具體體情況，制制定合法法合理的的裝修管管理規(guī)定定。以下下是某小小區(qū)制自自修管理理規(guī)定樣樣本。 小區(qū)區(qū)裝修管管理規(guī)定定 為指導導業(yè)主住戶的的裝修工工作，規(guī)規(guī)范裝修修行為，保保證物業(yè)業(yè)的完好好和安全全，維護護全體業(yè)業(yè)主的合合法權益益，特制制定本規(guī)規(guī)定。 一、裝裝修申報報與開工工 1業(yè)業(yè)主住住戶(裝裝修人，下下同)的的室內裝裝修，須須于裝修修施工隊隊伍入

6、日日向物業(yè)業(yè)管理處處書面申申請，填填寫“裝裝修申請請表”，并并提交裝裝修方案案。非業(yè)業(yè)主住戶戶進行房房屋室內內裝修，應應當取得得業(yè)主的的書面同同意。 2裝裝修人的的室內裝裝修，應應聘請具具有一定定資質的的專業(yè)隊隊伍進行行施工 3需改改動消防防設施的的必須報報消防部部門審批批。 4裝裝修施工工隊伍進進場前，要要將施工工人員名名單、負負責人及及聯(lián)系方方式管理理處。施施工人員員辦理臨臨時出入入證，憑憑臨時出出人證出出入。5裝修人人的室內內裝修經(jīng)經(jīng)物業(yè)管管理處審審批同意意后方可可施工。 二、裝修修施工要要求 11不得得改變或或損壞原原有房屋屋的結構構、外觀觀和公共共設施，不不得改變變配套設設施的使使用

7、功能能。 2不不得改變變進戶門門窗設計計。 33小區(qū)區(qū)嚴禁對對陽臺進進行封閉閉，嚴禁禁在屋頂頂平臺上上搭設違違建。4大件裝裝修工具具及裝修修材料不不得進入入電梯，從從樓梯上上下。容容易跑冒冒滴漏的的裝修材材料和垃垃圾進人人電梯前前必須包包裝好。使使用電梯梯運送裝裝修材料料和垃圾圾的時間間為上午午9：000111：OO0、下下午144：000166：O00、晚上上19：0021：O0。 5裝修施施工不得得影響他他人的正正常工作作和生活活。不得得擅自關關閉和他他人共同同使用的的水電總總開關。發(fā)發(fā)出噪聲聲的裝修修施工機機械在晚晚上211：00早早上7：00和和中午112：000114：OO0禁止止使

8、用。 66裝修修施工工工期原則則上不得得超過990天，如如因特殊殊情況需需要延長長工期的的，裝修修人要向向物業(yè)管管理處申申報。 三、裝裝修施工工管理 1裝裝修要嚴嚴格按批批準后的的裝修方方案實施施，并自自覺接受受物業(yè)管管理處的的檢查和和監(jiān)督。 22裝修修要注意意人身安安全和防防火安全全，加強強易燃易易爆物品品的管理理，施工工現(xiàn)場嚴嚴禁吸煙煙。施工工如需用用動火(電焊、氧氧焊)要要向物業(yè)業(yè)管理處處提出申申請，并并采取有有效的防防范措施施。 33裝修修材料堆堆放必須須聽從管管理處統(tǒng)統(tǒng)一安排排(砂、水水泥必須須袋裝存存放)。不不得亂堆堆亂放、不不得占用用樓梯、過過道。 44裝修修垃圾必必須袋裝裝堆放

9、于于管理處處指定的的位置。嚴嚴禁從樓樓上拋棄棄垃圾和和任何物物品。5裝修施施工用電電、用水水不得私私自在戶戶外接駁駁。 四、裝修保保證金 為為保證裝裝修按規(guī)規(guī)定進行行，裝修修人和裝裝修施工工單位必必須向物物業(yè)管理理處交納納裝修保保證金。裝裝修保證證金按元戶戶收取。 五、裝裝修工程程竣工驗驗收 裝修工工程完工工后，裝裝修人應應書面通通知管理理處進行行驗收，管管理處檢檢查裝修修工程是是否符合合裝修方方案的要要求，施施工中有有沒有違違反裝修修規(guī)定等等。經(jīng)驗驗收通過過，退回回裝修保保證金。 六、違違規(guī)裝修修責任 1在在裝修施施工中有有違反上上述規(guī)定定行為的的，管理理處有權權視情節(jié)節(jié)輕重給給予扣罰罰部分

10、乃乃至全部部裝修保保證金的的處罰。 22裝修修施工中中如施工工單位違違規(guī)操作作，物業(yè)業(yè)管理處處有權責責令其停停止裝修修行為。3因裝修修人的室室內裝修修活動造造成相鄰鄰住宅的的管道堵堵塞、滲滲漏電、物物品毀壞壞等，裝裝修人應應當負責責修復和和賠償；屬于裝裝修施工工單位裝裝修人向向裝修施施工企業(yè)業(yè)追償。 44因裝裝修施工工不慎引引發(fā)火災災事故的的，由裝裝修施工工單位承承擔責任任。 55因裝裝修施工工不慎造造成自身身或他人人人身傷傷害的，由由裝修施施工單位位承諾全全部賠償償責任。2)做好裝裝修申報報登記和和審批工工作 建建設部住住宅室內內裝飾裝裝修管理理辦法第第十三條條規(guī)定：“裝修人在在住宅室室內裝

11、飾飾裝修工工程開工工前，應應當向物物業(yè)管理理企業(yè)或或者房屋屋管理機機構(以以下簡稱稱物業(yè)管管理單位位)申報報登記。” 物物業(yè)管理理公司接接受業(yè)主主的裝修修申報工工作，指指導業(yè)主主填寫“裝修申請請表”，“裝裝修申請請表”格格式如表表611所示。在在裝修申申報登記記時，物物業(yè)管理理公司要要對業(yè)主主的資格格進行確確認，并并提供裝裝修規(guī)定定及有關關資料。非非業(yè)主的的住宅使使用人對對住宅室室內進行行裝飾裝裝修，應應當取得得業(yè)主的的書面同同意。 表表611房屋室室內裝修修申請表表申請日期： 年裝修申請人人姓名或或單位名名稱裝修地址聯(lián)系電話施工單位名名稱施工單位地地址施工負責人人聯(lián)系電話申請裝修期期限年 月

12、 日至至 年 月 日裝修項目(附裝修修方案)12裝修保證本裝修人和和施工單單位保證證遵守裝裝修管理理規(guī)定和和有關規(guī)規(guī)定，保保證按期期完成裝裝修，若若有違約約，愿意意接受管管理處的的處罰。裝修申請人人簽字(章)：年 月月 日業(yè)主簽字(章)：(如裝修申申請人非非業(yè)主，則則業(yè)主須須在此簽簽字或蓋蓋章)年 月 日施工單位(章)負責人簽字字：年 月月 日物業(yè)管理處處的審批批意見： 簽簽字(章)： 年 月 日 業(yè)業(yè)主認真真如實填填寫裝修修申請表表，并附附裝修方方案，報報物業(yè)管管理處審審批。業(yè)業(yè)主及施施工單位位應在申申請書上上簽字蓋蓋章。 物物業(yè)管理理公司應應詳細審審查裝修修申請表表中的裝裝修申請請內容，在

13、在一定的的時間內內予以答答復。對對應報有有關部門門審批的的，應督督促業(yè)主主或施工工單位及及時向有有關部門門申報。對對符合有有關規(guī)定定的裝修修申請應應及時批批準同意意。對不不符合有有關規(guī)定定的，要要求業(yè)主主進行修修改，重重新提交交審批。 物物業(yè)管理理公司在在批準同同意裝修修施工之之前，應應與裝修修人簽訂訂裝修修協(xié)議書書。裝裝修協(xié)議議書一般般包括下下列內容容：裝裝修工程程的實施施內容；裝修修工程的的實施期期限；允許施施工的時時問；廢棄物物的清運運與處置置；房屋外外立面設設施及防防盜窗的的安裝要要求；禁止行行為和注注意事項項；裝修保保證金、垃垃圾費、水水電費等等費用的的約定；違約責責任；其他需需要約

14、定定的事項項。以下下是某小小區(qū)的裝裝修協(xié)議議書樣本本。小區(qū)裝裝修協(xié)議議書甲方：物業(yè)管管理有限限公司乙方(裝修修人)： 為為了維護護樓宇建建筑結構構的安全全，保證證小區(qū)建建筑風格格的統(tǒng)一一和美觀觀，使裝裝修操作作規(guī)范化化，雙方方同意簽簽訂如下下協(xié)議：1裝修地地點：小區(qū)幢幢單元元室。 2裝修修工期：從年年月日起至至年月日日止。因因特殊情情況。要要延長裝裝修工期期的，乙乙方另行行向甲方方申請。 33乙方方裝修應應聘請有有一定資資質的裝裝修施工工單位進進行。4乙方裝裝修中應應嚴格遵遵守業(yè)業(yè)主公約約、裝裝修管理理規(guī)定及及其他管管理規(guī)定。 5裝修修施工時時間為77：00至112：000，ll4：000至2

15、21：000。 66乙方裝裝修施工工不得改改動承重重墻、柱柱、梁等等主體結結構；不不擅自改改動水、管管線走向向；不違違章搭建建。7裝修垃垃圾必須須袋裝集集中堆放放于指定定的位置置；不得得將垃圾圾倒人下下永內。嚴嚴禁從樓樓上拋棄棄垃圾和和任何物物品。8空調室室外機安安裝在指指定的統(tǒng)統(tǒng)一位置置。 99大件裝裝修工具具及超長長超寬裝裝修材料料不得進進入電梯梯，從樓樓梯上下下。 110乙方聘聘請的施施工單位位的施工工人員必必須辦理理臨時出出人證。需需要留宿宿的，應應到管理理處辦理理登記手手續(xù)。11乙方方裝修過過程中，必必須接受受甲方的的檢查與與監(jiān)督。乙乙方聘請請的施工工單位違反反有關規(guī)規(guī)定，不不聽勸阻

16、阻和安排排，甲方方有權責責令其停停止裝修修。12乙方方裝修結結束，應應及時通通知甲方方驗收。雙雙方辦理理竣工驗驗收手續(xù)續(xù)。 13乙方方向甲方方交納裝裝修保證證金X元元(按照照物價局局規(guī)定執(zhí)執(zhí)行)。乙乙方裝修符合合裝修方方案的要要求，施施工中沒沒有違規(guī)規(guī)現(xiàn)象，經(jīng)經(jīng)驗收通通過，甲甲方及時時退回裝裝修保證證金。14乙方方應向甲甲方交納納裝修垃垃圾清運運費元元(按照照物價局局規(guī)定執(zhí)執(zhí)行)。15甲方方負責清清運乙方方在指定定地點堆堆放的裝裝修垃圾圾。 116甲方應應幫助協(xié)協(xié)調處理理乙方在在裝修過過程中出出現(xiàn)的問問題。 117因乙方方裝修造造成房屋屋開裂、管管道堵塞塞、滲漏漏水、停停電、損損壞公共共設備設

17、設施和他他人財產(chǎn)產(chǎn)物品的的，因乙乙方裝修修施工不不慎造成成安全事事故及人人身傷害害的，均均由乙方方負責賠賠償。屬屬于裝修修施工單單位責任任的，由由乙方向向裝修施施工單位位追償。18本協(xié)協(xié)議一式式兩份，雙雙方各執(zhí)執(zhí)一份，未未盡事宜宜，由雙雙方協(xié)商商解決。19本協(xié)協(xié)議經(jīng)雙雙方簽字字或蓋章章后生效效。甲方(蓋章章) 乙方方(簽字字)日期：年年月日 日期：年月月日3)做好裝裝修施工工管理 裝裝修施工工管理包包括以下下內容： (1)簽簽訂“裝裝修施工工責任承承諾書“ 為為維護物物業(yè)安全全，強化化裝修施施工管理理，應要要求施工工單位在在進場施施工前，與與物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)簽訂“裝裝修施工工責任承承諾書”。簽

18、簽訂“裝裝修施工工責任承承諾書”的的目的是是使施工工單位明明確自己己的責任任，確保保施工安安全，并并保證不不影響小小區(qū)或大大廈環(huán)境境和他人人的正常常工作與與生活?！把b裝修施工工責任承承諾書”樣樣本如下下：小區(qū)裝裝修施工工責任承承諾書物業(yè)管管理公司司： 本本公司受受聘承擔擔小小區(qū)(大大廈)幢(層層)室室的室內內裝修施施工，已已收到物業(yè)業(yè)管理公公司發(fā)給給的裝裝修管理理規(guī)定、裝裝修補充充規(guī)定、防防火手冊冊及電電梯使用用規(guī)定等等文件。我我公司聲聲明已經(jīng)經(jīng)詳細閱閱讀以上上文件，并并承諾遵遵守以上上文件之之所有規(guī)規(guī)定，若若有違反反，愿意意接受相相應的處處罰。本本公司在在施工中中一定加加強對施工人人員的教教

19、育和管管理，服服從物業(yè)業(yè)管理公公司的安安排和調調度，接接受物業(yè)業(yè)管理公公司的檢檢查與監(jiān)監(jiān)督。因因本公司司裝修施施工造成成的人身身傷害、物物品損壞壞等，由由我公司司負完全全責任。 特此承承諾。承諾人(單單位蓋章章)： 負責人(簽簽字)： 年月XX日 (2)施工工人員管管理 裝修施施工單位位的施工工人員要要到管理理處進行行登記，填填寫裝裝修人員員登記表表，裝裝修人員員登記表表格式式如表662所所示。物物業(yè)管理理處給裝裝修施工工人員發(fā)發(fā)臨時時出入證證，裝裝修施工工人員憑憑臨時時出入證證出入入小區(qū)或或大廈。要要規(guī)定裝裝修施工工人員的的活動范范圍，只只允許在在指定的的區(qū)域內內活動，防防止裝修修施工人人員

20、到無無關的樓樓棟或樓樓層亂竄竄，以免免影響他他人的工工作和生生活。裝修人裝修地址電話裝修單位負責人電話施工人員姓名性別籍貫身份證號工種備注j (3)施工時時間管理理 裝修施施工不得得干擾左左鄰右舍舍，不得得影響其其他單位位或個人人的工作和休休息，因因此要加加強裝修修時間的管理理。一般允許的的施工時時間為早早上7：O0以以后，晚晚上211：O00以前。要控制噪音音施工的的時間。噪噪音施工工的內容容包括砸砸墻、鉆鉆孔、墻面樓樓板開槽槽、鉆切切錘打金金屬、電電鋸改料料等。對對住宅房房屋來說說，噪音施工工時間要要避開人人們的休休息時間間，比如如中午112：OO0至114：000、晚晚上211：O00以

21、后至至早上77：O00以前，不不允許噪噪音施工工；但對對辦公樓樓來說，因因白天大大家都在在上班，不不允許裝裝修噪音音施工，一一般規(guī)定定是上班班時間內內只能從從事不發(fā)發(fā)生噪音音的裝修修施工，發(fā)發(fā)生噪音音的裝修修施工可可安排在在下午117：OO0至晚晚上211：O00。對電梯使用用時間做出限制制。高層層建筑內內的業(yè)主主或使用用人的室室內裝修修必須允允許其使使用電梯梯運送施施工人員員、裝修修材料和和垃圾。但但為不影影響其他他人的使使用，應應規(guī)定使使用電梯梯的時間間。通常常的規(guī)定定是運送送施工人人員、裝裝修材料料和垃圾圾要避開開電梯使使用的高高峰時間間，這個高高峰時間間根據(jù)大大樓的用用途和對對象不同同而不同同。如果果白天電電梯使用用非常繁繁忙，可可安排在在夜間運運送裝修修材料和和垃圾。 (4)施施工現(xiàn)場場管理 在在裝修過過程中，物物業(yè)管理理處要派派專人對對裝修情情況進行行檢查，通通過加強強施工現(xiàn)現(xiàn)場管理理，確保保裝修的的規(guī)