浦東星河灣二期銷售模型說辭

1、-讓每個人平等地提升自我浦東星河灣二期銷售講義之浦東星河灣模型說辭（注：內部保密資料，僅作為浦東星河灣銷售團隊內部培訓使用，嚴禁外傳）浦東星河灣二期接待流程及前期接待說辭一、接待流程客戶來訪的接待要求客戶一進入酒店銷售區(qū)，客戶經理主動上前迎接，問候語：“您好，歡迎參觀浦東星河灣！”我是客戶經理XXX,很高興能夠接待您，下面為您介紹目前浦東星河灣項目的整體情況。（客戶經理遞名片及自我介紹環(huán)節(jié)，需置于客戶初步認可該客戶經理之后進行，即客戶經理與客戶交流到一定程度后再呈上名片。）接待流程：首先介紹區(qū)域模型，再介紹項目模型，之后帶領客戶參觀星河灣酒店的宴會廳、中西餐廳、室內外泳池，再帶領客戶參觀浦東星

2、河灣一期園林實景，最后帶回售樓處進行洽談?？蛻舫鲩T，客戶經理送客戶至酒店門口，再見語：“很高興為您服務，后續(xù)我會繼續(xù)與您保持溝通，項目有新的信息我會第一時間通知您，如果后續(xù)舉辦活動，我也會第一時間邀請您，屆時歡迎您再次光臨”，目送客戶上車，方可返回營銷中心。接待過程中需了解相關信息（聯(lián)系方式、獲知渠道、居住區(qū)域、工作區(qū)域、從事行業(yè)、是否曾參觀上?；蚱謻|星河灣等），客戶離開后應及時填寫客戶來訪問卷，并將信息錄入客戶系統(tǒng)。區(qū)域模型講解說辭項目區(qū)位板塊（緊貼內環(huán)路，拉近客戶的心理距離）您現(xiàn)在看到的就是浦東星河灣的區(qū)域模型，我們現(xiàn)在的所在位置是在這里浦東星河灣酒店。整個浦東星河灣地塊方正，三面臨水，東

3、臨景觀大道錦繡路，地處花木板塊的核心區(qū)域“花木國際社區(qū)”。以世紀公園為中心的花木、聯(lián)洋碧云區(qū)域與傳統(tǒng)的古北相比，已經成為一規(guī)模、配套都十分成熟的國際社區(qū)。板塊區(qū)域價值（四大城市副中心）花木板塊是上海市政府規(guī)劃的四大城市副中心（徐家匯、江灣-五角場、真如、花木）之一，經過政府的規(guī)劃改造與區(qū)域的快速發(fā)展，使得“花木國際社區(qū)”已成為上海新的國際都會中心。項目距離陸家嘴金融中心的直線距離僅7公里（距離人民廣場距離僅公里、距離靜安商業(yè)圈公里、距離徐家匯公里），正處于陸家嘴、世博會址和（140萬平方米）城市綠肺世紀公園的三角區(qū)域的核心位置（激光筆在模型上畫出三角區(qū)域）。區(qū)域高端配套（為“花木國際社區(qū)”提供

4、支撐點）項目地理位置優(yōu)越、配套齊全。在浦東星河灣的北面，有浦東新區(qū)政府、上?？萍拣^、東方藝術中心以、大拇指廣場及八佰伴等；在項目的東邊，有上海最大的博覽中心新國際博覽中心、龍陽路交通樞紐以及上海市區(qū)內唯一的一個國際標準的高爾夫球場，湯臣高爾夫。而在項目周邊緊鄰浦東最大的圖書館浦東新區(qū)圖書館以及（全國三大干部管理學院之一的）浦東干部管理學院。在生活配套上，我們毗鄰（美國沃爾瑪旗下最高端的連鎖店）山姆會員店、（易初蓮花）、巴黎春天等大型商業(yè)中心，為業(yè)主的家居生活提供便利的購物環(huán)境。路網交通（龍陽路交通樞紐、軌道交通、路面交通）除擁有齊全的高端配套外，浦東星河灣的交通環(huán)境也是非常的便利。您可以通過錦

5、繡路，內環(huán)線與世紀大道，方便快捷的去到市區(qū)內的各個角落。到南浦大橋、楊浦大橋、延安路隧道、復興路隧道、大連路隧道車程全部在15分鐘之內。此外，沿龍陽路往東3分鐘車程即可達浦東最大的交通樞紐龍陽交通樞紐，除現(xiàn)有的2號線、7號線和開往浦東機場的高速磁懸浮外，還規(guī)劃有18號線和21號線，將形成五線換乘的大型綜合交通樞紐。（項目距離軌道交通7號線錦繡路站，僅5分鐘的步行距離。在龍陽路交通樞紐，乘坐磁懸浮到浦東機場僅需要8分鐘。沿錦繡路、浦建路到國際金融中心陸家嘴，僅10分鐘車程。沿世紀大道經延安路隧道到人民廣場，僅20分鐘車程。）整個浦東星河灣位于國際金融中心10分鐘生活圈內，擁有的良好自然環(huán)境與人文

6、氛圍。便捷的交通路網，讓您瞬間轉換時空，體驗“結廬在人境，而無車馬喧”的詩意生活。那接下來我們就去到我們的項目模型，了解一下我們浦東星河灣二期的最新規(guī)劃。2.浦東項目模型說辭星河灣布局上海的簡介浦東星河灣是星河灣集團開發(fā)歷程中的第三個作品，是星河灣集團十多年來成功搭建北京、上海、廣州“金三角”高端生活社交平臺的重要一站。在上海，星河灣有兩個項目，第一個項目即是您所在的浦東星河灣,2009年一期亮相之初，就憑借卓越的產品品質驚艷上海（目前浦東星河灣一期已經交付入住，二期預計將于今年年中推出）。第二個項目是2010年給了上海雙倍精彩的上海星河灣項目，成為上海高端住宅市場雙料冠軍。而目前一期的園林樣

7、板房已經實景開放。區(qū)域價值浦東星河灣位于（剛才我為您介紹過的）花木國際社區(qū)的中心位置，擁有的非常好的自然環(huán)境及人文優(yōu)勢。浦東星河灣恪守著“開發(fā)到哪里，就美化到哪里”的開發(fā)原則，在項目建設之初，星河灣就對項目紅線外的三條河道與錦繡路進行了大力改造，對錦繡路兩側綠化帶進行多層堆坡綠化，安裝星河灣特有的燈柱、鋪設高等級降噪路面、周邊河道進行清理與種植高大喬木，打造了一張浦東花木板塊的新名片。（項目鄰近浦東新區(qū)行政文化中心、世博園址、世紀公園、上?？萍拣^，毗鄰浦東干部學院、浦東新區(qū)圖書館、浦東文化公園等諸多高端城市配套；交通便捷，可快速直達陸家嘴、人民廣場、新天地、淮海路等著名商圈。）項目介紹浦東星河

8、灣地塊方正，三面臨水，（南至浪水浜中心線，西至中心河東側，北至白蓮涇南側）自然景觀不可多得。項目整體占地約300畝，分為二期開發(fā)。在整體規(guī)劃方面，將配套設施沿錦繡路布局，以區(qū)隔外界環(huán)境對業(yè)主的干擾（其中配套包含了白金五星級酒店、精品商業(yè)街、幼兒園、小學等），一期工程將住宅與配套設施同步施工同步交付，也確保了第一批入住業(yè)主的居住品質。建筑布局方面，充分考慮到道路、建筑、景觀相互融合的原則，將建筑退進60米，采用正南北向規(guī)劃形態(tài)布局，成功為業(yè)主營造“大隱隱于市“的氛圍；建筑與園林的同步設計，融匯中西文化精髓，形成獨特的建筑語言。經典的三段式建筑設計，頂部星河灣標準性的西瓦斜坡尖屋頂，中部柔和的外墻

9、色彩與底部暖色的澳洲淡水砂巖相互映襯，形成一種獨特的建筑藝術品。建筑屋頂錯落有致，而且每棟建筑的處理各不相同，形成十分生動的天際線。星河灣堅持“打造同緯度最美的園林”，秉承星河灣園林中獨有的堆坡立體造景手法，從世界各地引入近千種植被，采用全冠移植手法搭配栽種。曲徑幽深的園區(qū)小徑掩映在四季變幻的園林中，一草一樹木之間的替換使得空間變得燦爛而歡快。黃蠟石搭配大面積的水系景觀，形成自然美觀的護城河，蜿蜒流轉于建筑與園林之中，使得每棟住宅門前屋后均有開闊的水系環(huán)繞，如同童話中城堡一樣，建筑與園林和諧共生、渾然一體。此外，更有下沉式園林景觀和“人魚共游”景觀泳池等創(chuàng)新亮點，結合立體式綠化景觀設計，高低錯

10、落，既保證了業(yè)主的居住私密感又能讓業(yè)主在繁華的都市之中，享受到自然生態(tài)的私家園林。為了給業(yè)主打造完美的高品質生活，浦東星河灣自身配備有三大主要配套。其中，白金五星級酒店內配備千人國際宴會廳、室外泳池及室內恒溫泳池、三大特色餐廳、頂級SPA、康體健身中心等一系列高端服務設施。精品商業(yè)街計劃引進多個國際奢侈品牌及眾多高端休閑、餐飲品牌，讓您在家門口，就能享受到VIP級的購物環(huán)境。在教育配套方面，今年即將開學的小學及幼兒園，為業(yè)主孩子創(chuàng)造卓越的教育環(huán)境。接下來，我將帶您參觀一下我們現(xiàn)在所在的星河灣白金五星級酒店。（一期住宅建筑面積約萬平方米，由8棟1015層的小高層組成，二期目前正在施工，由6棟10

11、-18層的小高層組成。二期產品將會延續(xù)星河灣一貫的大平層產品特征，秉承星河灣集團不斷創(chuàng)新、追求卓越的理念，在房型的功能與空間布局上都將會在一期的基礎上有進一步的提升。除此之外，浦東星河灣項目周邊擁有目前浦東最大的圖書館浦東新區(qū)圖書館、全國三大干部學院之一的浦東干部管理學院、以及山姆會員店、家樂福、麥德龍等高端配套，成山路巴黎春天和證大大拇指商業(yè)廣場已成為區(qū)域內頗具特色的商業(yè)中心，為業(yè)主提供高端的休閑購物場所。項目二期僅有209套珍稀全成品套房單位。目前已結構封頂，預計將于年中開盤面市。具體的戶型和規(guī)劃資料，將會在開盤前進行公布，如果有新的項目信息，我將第一時間通知您。）客戶問題解答口徑：【浦東

12、星河灣】的地理位置？百度寸庫-計每個人平笑地提升自我百度寸庫-計每個人平笑地提升自我百度文庫-讓每個人平等地提升自我百度文庫-讓每個人平等地提升自我答：項目位于（上海）浦東花木國際居住區(qū)，具體坐落在浦東景觀大道錦繡路和前程路的交匯處，毗鄰浦東新區(qū)圖書館和中國浦東干部學院。距離陸家嘴金融中心僅約10分鐘車程，距人民廣場約15分鐘車程，交通十分便利。最近的軌道交通7號線錦繡路站的步行時間僅約5分鐘左右。項目的交通情況？答：您可以通過自駕車、地鐵、公交線路到達。L自駕車線路：市區(qū)方向沿南北高架向南直行轉到內環(huán)高架（南浦大橋方向）經南浦大橋（浦東方向）龍陽路直行（內環(huán)高架）到滬南路匝道口出到滬南路之后

13、右轉沿滬南路直行，到前程路右轉沿前程路直行開到錦繡路即到浦東星河灣。L地鐵、公交線路：于地鐵7號線的錦繡路站4號口出站向北步行5分鐘即達星河灣；公交730路（錦繡路北艾路站）、715路（蓮園路錦繡路站）、徐川專線（天池站）皆可到達。目前還有房源嗎？目前項目售價是多少？答：一期于2009年8月開盤已全部售罄，目前已交付入住。二期將于年中開盤。二期產品在延續(xù)星河灣一貫的大平層產品特征的同時，在房型的功能與空間布局上都將在一期的基礎上有進一步的提升，是一定值得您期待的。二期售價將在開盤前進行公布，您可以留下您的聯(lián)系方式，有最新的項目動態(tài)，我會在第一時間與您聯(lián)系。（請問您能接受的浦東星河灣二期的價位是

14、多少？）二期的面積和戶型是怎么樣的？答：項目二期將會延續(xù)一貫的大平層產品特征，二期產品面積段約260-600平方米。二期房型的功能與空間布局上將會在一期的基礎上有進一步的提升。如果項目有最新的動態(tài)，我將在第一時間聯(lián)系您。（您家里是幾個人住？大概需要幾房的產品）二期的裝修標準是多少？答：星河灣的產品一直以來都是全成品交房，在設計、用料、施工工藝等各個方面都追求完美。而且二期裝修標準相信肯定都會比一期有所提升。（如遇客戶追問裝修標準，則婉轉回答：很抱歉，浦東二期沒有裝修部分的單獨報價，而且星河灣裝修的很多設計、施工工藝、材質的搭配、細節(jié)的考究都是無法用金錢來衡量的。即便能找到相同的材質，也無法達成

15、星河灣所呈現(xiàn)的效果。）目前是否有樣板房可以參觀？答：非常抱歉，浦東星河灣一期樣板房已經交付業(yè)主入住，二期的樣板房目前仍在施工中，預計將于年中可以對外開放。您可以留下您的聯(lián)系方式，樣板房開放時我會在第一時間與您聯(lián)系，邀請您與您的家人前來現(xiàn)場體驗星河灣園林與樣板房。房產稅及限購令等一系列調控政策，你怎么看？目前調控的政策主要有：新國八條，限購，限貸等三大方面。這次的新“國八條”對于樓市會有一定影響，但是“國八條”出臺的目的不是要打壓樓市，只是為了讓樓市更穩(wěn)、更健康的發(fā)展。其次，限購政策確實在一定程度上限制了購買需求，但也促使很多客戶轉向購買真正的高品質物業(yè)，一步到位；第三、房貸進一步收緊的確在一定

16、程度上增加了購房成本，但在目前高通脹的經濟環(huán)境下，對于保值性極強的高端物業(yè)而言影響要小很多。與國際一線城市相比較，北京、上海的樓市價格在中國經濟與世界經濟快速接軌的背景下還是有很大的提升空間。隨著政策的深入影響，最終會以產品品質的優(yōu)勝劣汰來決定誰是市場的贏家。以滿足終極改善型、收藏型需求為主的高端住宅，也會因其高品質產品和個性化服務愈發(fā)獲得市場認可。目前上海星河灣在無任何推廣的情況下，每天仍有超過20組客戶來訪，更有大量的領導、同行高管前來參觀。四月成交近億，由此可見市場對星河灣的信心。周邊配套詳解1、中國浦東干部學院浦東干部學院是中國的三大干部學院之一，一個是位于革命根據(jù)地延安的干部學院、還

17、有一個是位于長征會師地的井岡山干部學院。浦東干部學院是對黨政領導干部、企業(yè)經營管理者、專業(yè)技術人員和軍隊干部進行改革開放意識、現(xiàn)代化建設知識和能力教育以及開展國際培訓交流合作的國家級基地。2、山姆會員店(SamsClub)是美國沃爾瑪百貨公司(Wal-MartStores,Inc)旗下最高端的會員制連鎖店，是專門服務于會員的倉儲式購物俱樂部。3、浦東圖書館新館上海市規(guī)模最大、設備最先進的圖書館4、聯(lián)洋廣場、大拇指廣場位于聯(lián)洋國際社區(qū)中心地塊，含餐飲、娛樂、購物、文化、商務于一體的商業(yè)中心5、上?？萍拣^是上海重要的科普教育基地和休閑旅游基地。展示內容由天地館、生命館、智慧館、創(chuàng)造館、未來館等五個

18、主要展館和臨展館組成，總投資億元人民幣。作為上海市最主要的科普教育基地和重要的精神文明建設基地,使每個來參觀的觀眾能在賞心悅目的活動中，接受現(xiàn)代科技知識的教育和科學精神的熏陶。6、上海新國際博覽中心（SNIEC）,是上海最大的展覽中心，不僅承接著各類國際性展會，同時也是歷屆上海國際車展舉辦地。7、東方藝術中心一一法國建筑設計師保羅安德魯設計的東方藝術中心醒目而充滿現(xiàn)代感。這幢占地萬平方米的建筑外形猶如一朵巨大的白蓮花?！盎ò辍庇?個球體的截斷部分組成，半徑長短錯落，在藍天白云的映襯下勾勒出數(shù)十條回旋流動的輪廓線。建筑外表采用玻璃幕墻，在白天和夜晚都將顯得玲瓏剔透；這座建筑的特別之處，還在于它將被近萬平方米的園林密密圍繞。人們置身其中將看不到周圍建筑，而徜徉于綠樹藍天之間。溶溶夜幕下，宛如一朵白色的蓮花，盛開在蔥蘢的綠樹之間，引人遐思。這座位于浦東的藝術殿堂與上海大劇院遙相呼應，構架起一座屬于上海的藝術橋梁。8、逸飛