物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用的測(cè)算

1、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用的測(cè)算一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算的總體情況在對(duì)外邀標(biāo)發(fā)包或環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司投標(biāo)承接某一物業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)之前，均應(yīng)對(duì)該物質(zhì)業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)及管理費(fèi)用進(jìn)行摸底測(cè)算，以便各方在招投標(biāo)過(guò)程中做到心中有數(shù)，并定出一個(gè)雙方均能接受又能保證服務(wù)質(zhì)量的價(jià)格。目前國(guó)內(nèi)尚未有較科學(xué)、成熟的測(cè)算方法，只能根據(jù)各地的生活水平、管理檔次及質(zhì)量要求大概估算，目前深圳市建設(shè)工程造價(jià)管理站已出臺(tái)了較為成熟的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但暫時(shí)還處于試用階段，因各地生活水平差異較大，導(dǎo)致各地的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一般來(lái)講要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局的聽(tīng)證并批準(zhǔn)）也存在很大差異，故深圳的方法在其他

2、地方難以套用，但可以參考借鑒。深圳的物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)費(fèi)用的綜合價(jià)格計(jì)費(fèi)辦法為：綜合價(jià)格（G）=人工費(fèi)（A）材料費(fèi)（B）機(jī)械費(fèi)（C）管理費(fèi)（E）利潤(rùn)（F）管理費(fèi)（E）=人工費(fèi)（A）管理費(fèi)率利潤(rùn)（F）=（人工費(fèi)A材料費(fèi)B機(jī)械費(fèi)C管理費(fèi)E）利潤(rùn)率其中的人工費(fèi)A、材料費(fèi)B、機(jī)械費(fèi)C分別按不同的清潔養(yǎng)護(hù)級(jí)別套用相應(yīng)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，管理費(fèi)率及利潤(rùn)率則按清潔養(yǎng)護(hù)級(jí)別分別取15%及16%，即最終計(jì)算公式為：工程綜合價(jià)格（G1）=A（115%）BC（116%）如果是環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司投標(biāo)某物業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)，則在上述基礎(chǔ)上再增加相應(yīng)的稅費(fèi)（H），稅率存在地域差異，一般為5%6%，通常按6%計(jì)，即稅

3、費(fèi)（H）=工程綜合價(jià)格（G1）稅率，那么環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司的物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)工程綜合價(jià)格為：工程綜合（G2）=G1（16%）由于不同城市的物價(jià)水平的差異，上述測(cè)算辦法不能全部套用。故通常情況下，物業(yè)管理公司在承接某地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理時(shí)，有一個(gè)大概的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用的估算。這個(gè)估算的辦法，一般是通過(guò)幾家環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司提供物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)方案或投標(biāo)書(shū)，根據(jù)他們的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行平均統(tǒng)計(jì)得出相應(yīng)的數(shù)據(jù)，并結(jié)合物業(yè)管理公司自身管理經(jīng)驗(yàn)得出一個(gè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步確定出該物業(yè)在環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)方面的報(bào)價(jià)，并以此價(jià)格進(jìn)行物業(yè)管理的競(jìng)標(biāo)活動(dòng)。一般來(lái)講，若單一針對(duì)普通物業(yè)項(xiàng)目，最終環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算數(shù)

4、據(jù)占該項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)用的五分之一至六分之一是比較合理的，一旦物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定，任何一家環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)公司所呈報(bào)的服務(wù)方案中的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用報(bào)價(jià)高于此比例，就顯得不合常理，物業(yè)管理公司可以不予考慮。但也有例外，如某物業(yè)是一個(gè)綜合性業(yè)態(tài)，而且定期環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)及專(zhuān)業(yè)清潔的要求非常高，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)商還要提供衛(wèi)生間的紙品等耗材，同時(shí)物業(yè)性質(zhì)決定了該物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)必須是全天24小時(shí)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，那么該物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用測(cè)算將高于物業(yè)管理費(fèi)用的五分之一，這種情況也是合理的。所以說(shuō)，物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算沒(méi)有固定的模式，只要物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商或與環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)商均認(rèn)為

5、可以接受并能保證服務(wù)品質(zhì)，雙方即可展開(kāi)合作。二、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用的構(gòu)成一般來(lái)說(shuō)，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用可由環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、工具購(gòu)置費(fèi)、勞保用品費(fèi)、衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)所需的其它費(fèi)用組成。在實(shí)際測(cè)算時(shí)，除了這些費(fèi)用之外，還應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及分包商的資格情況，在總數(shù)外加一定百分比的稅率（一般為5%左右）和利潤(rùn)（一般為3%7%，清潔服務(wù)供應(yīng)商資格越高比例越高）。此外，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)中的活性費(fèi)用、改造費(fèi)用及設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用等，可按實(shí)際發(fā)生的情況單獨(dú)劃撥，一般不計(jì)入管理費(fèi)用，無(wú)需測(cè)算或按使用計(jì)劃測(cè)算。其中活性費(fèi)用一般指節(jié)慶日的臨時(shí)布置、會(huì)場(chǎng)布置、噴泉水電費(fèi)以及園林燈光費(fèi)用等。改造費(fèi)用

6、一般指的是一些較大型的改造項(xiàng)目費(fèi)用。另外按工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)辦法計(jì)算時(shí)，可按人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)及其他費(fèi)用組成，其中材料費(fèi)包括環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)藥劑、機(jī)器配件、水及其他材料費(fèi)用。三、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)測(cè)算的依據(jù)及方法在環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算中，要首先確定環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)人工成本費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)是決定不同地域城市的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)之差異的重要因素。因此在環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)測(cè)算中，習(xí)慣性的做法是將每平方米每月的人工費(fèi)為環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用的測(cè)算基數(shù)，并由此基數(shù)而攤出衛(wèi)生費(fèi)，再由衛(wèi)生費(fèi)而攤出其他費(fèi)用，進(jìn)而測(cè)算出整個(gè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用。常規(guī)的表述方式是以“￥：元/月”，這種方式便于物業(yè)管理公司或開(kāi)發(fā)商一目了然地知道該物

7、業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)的成本；也有另外一種“￥：元/月”即包月制，這種表述方式在內(nèi)地城市出現(xiàn)較多。由于沒(méi)有通行的法則和參考辦法，具體的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)費(fèi)測(cè)算時(shí)，一些經(jīng)驗(yàn)性的數(shù)字便成為其測(cè)算的主要依據(jù)之一。例如，在不同城市每個(gè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)員可管多少平方米左右的清潔面積，管理人員的的管理幅度，當(dāng)?shù)囟惵剩袠I(yè)的利潤(rùn)率等。其中環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)人員的精確編制顯得尤為重要，它的基數(shù)直接影響到整個(gè)物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用的綜合測(cè)算。下面是不同業(yè)態(tài)的物業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)的一般性經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，掌握它們有利于環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用的測(cè)算（詳見(jiàn)下表），當(dāng)然它不是一成不變的，實(shí)際測(cè)算時(shí)可根據(jù)各種情況做出相應(yīng)調(diào)整。不同物業(yè)的環(huán)境

8、衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)性數(shù)據(jù)寫(xiě)字樓 商業(yè)賣(mài)場(chǎng) 住宅 工廠、學(xué)校 辦公室 備注1 班次設(shè)置 早班、中班 早、中、夜班 白班 白班、夜班 早班、中班 每班按8小時(shí)計(jì)2 管理人員配置 20000/人 10000/人 50000/人 30000/人 代管 物業(yè)建筑總面積3 操作層員工配置 2500/人 1200/人 6000/人 5000/人 600/人 物業(yè)建筑總面積4 樓層環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)人員配置 14層 4860層 5 衛(wèi)生間環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)員配置 68個(gè) 12個(gè) 68個(gè) 男、女衛(wèi)分開(kāi)，間隔樓層不超過(guò)5層6 停車(chē)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)員配置 6000/人 3000/人 10000/人 10000/人 7 固定崗位設(shè)置 大堂、會(huì)議廳 出入口衛(wèi)生間 樣板間 黨政、外資高管、領(lǐng)事館 8 機(jī)動(dòng)人員配置 20000/人 500/人 9 替休人員本配置 周末能輪休 7000/人 30000/人 周末休 周末休 10 必備清洗機(jī)器 加重單擦機(jī)、液壓升降機(jī)、自動(dòng)洗地機(jī)、 自動(dòng)洗地機(jī) 自動(dòng)洗地機(jī)、液壓升降機(jī) 地毯抽洗機(jī)、吸塵器 其它常用清洗機(jī)具如單擦機(jī)、吸塵吸水機(jī)、高壓清洗機(jī)、拋光機(jī)、洗衣機(jī)應(yīng)按需求配置11 必備環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)藥劑 石材及金屬養(yǎng)護(hù)類(lèi)產(chǎn)品及光亮劑 衛(wèi)生間環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)藥劑、除污劑 除重油劑、蠟