昆明XX廣場(chǎng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告

PAGEPAGE16昆明XX廣場(chǎng)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告前言昆明XXX地商投投資有限限公司：：我司人員自自本月112日進(jìn)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)以后，為為了做到到有絕對(duì)對(duì)的把握握做好我我們的項(xiàng)項(xiàng)目，我我們秉著著唯一性性，排他他性、差差異化安安全性的的三重原原則，針針對(duì)我們們先前的的定位設(shè)設(shè)想進(jìn)行行思路拓拓寬和再再定位調(diào)調(diào)查論證證，以一一切為了了項(xiàng)目的的前瞻性性、唯一一性和可可持續(xù)發(fā)發(fā)展為出出發(fā)點(diǎn)，對(duì)對(duì)云南商商業(yè)特色色、昆明明商業(yè)特特色、火火車(chē)站片片區(qū)商業(yè)業(yè)特色及及出路進(jìn)進(jìn)行了重重新審視視和研究究，并在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上提出出了新的的定位設(shè)設(shè)想，并并就此與與貴方進(jìn)進(jìn)行探討討，第一部分這里最最適合做做什么？？云南特色代代表什么么？此部分分析析彩云之之南商業(yè)業(yè)應(yīng)該是是有自己己特色的的商業(yè)國(guó)國(guó)＿旅游游特色、民民族特色色；然而而目前服服裝業(yè)、IIT電腦腦數(shù)碼、通通訊電子子業(yè)都不不能代表表云南特特色昆明商圈分分布掃瞄瞄：青年路、小小西門(mén)董董家灣電電子通訊訊商圈、沿沿通路1121路路數(shù)碼產(chǎn)產(chǎn)品商圈圈、螺獅獅灣服裝裝批發(fā)市市場(chǎng)商圈圈。。。。。。這這些商圈圈都有自自己鮮明明的特色色，唯獨(dú)獨(dú)火車(chē)站站片區(qū)商商圈沒(méi)有有自己的的特色；；火車(chē)站片區(qū)區(qū)商業(yè)掃掃瞄火車(chē)站片區(qū)區(qū)定位政府對(duì)火車(chē)車(chē)站片區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃：火車(chē)站片區(qū)區(qū)＿商務(wù)務(wù)商貿(mào)集集散地結(jié)論：火車(chē)站片區(qū)區(qū)最適合合做:11、物流流批發(fā)市市場(chǎng)；22、商務(wù)務(wù)旅游批批發(fā)購(gòu)物物中心第二部部分我我們可以以做什么么專(zhuān)業(yè)物流批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)與商務(wù)務(wù)旅游集集散中心心的優(yōu)劣劣勢(shì)分析析地段：交通：物流：人口：昆明XX廣廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目的的相關(guān)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)定位位策劃項(xiàng)目功能定定位昆明明福地1－1：社社會(huì)貢獻(xiàn)獻(xiàn)：配合合政府對(duì)對(duì)火車(chē)站站片區(qū)的的城市改改造，靚靚化火車(chē)車(chē)站片區(qū)區(qū)市容；；1－2：區(qū)區(qū)域貢獻(xiàn)獻(xiàn)：改良良和提升升火車(chē)站站片區(qū)的的商業(yè)環(huán)環(huán)境和質(zhì)質(zhì)量；1－3：民民生貢獻(xiàn)獻(xiàn)：滿(mǎn)足足區(qū)域內(nèi)內(nèi)固定居居民、及及‘交通樞樞紐’所帶來(lái)來(lái)的四面面八方的的巨大人人流的各各方面需需要；1－4：商商業(yè)貢獻(xiàn)獻(xiàn)：給火火車(chē)站片片區(qū)、昆昆明市的的新老‘‘車(chē)站商商業(yè)’的商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者者一個(gè)永永續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、發(fā)展展壯大、新新進(jìn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)平平臺(tái)；1－5：投投資機(jī)遇遇：為具具有相當(dāng)當(dāng)投資和和經(jīng)營(yíng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的投投資者，提提供一個(gè)個(gè)高質(zhì)量量的商業(yè)業(yè)和地產(chǎn)產(chǎn)投資的的‘財(cái)富港港口’； 項(xiàng)目形象定定位整體體：百年年云南商商業(yè)精華華所在1期期：首席席云南特特色產(chǎn)品品國(guó)際交交易MAALL(即專(zhuān)業(yè)批批發(fā)零售售市場(chǎng)。含含A區(qū)：：1期11～4層層；B區(qū)區(qū)：2期期1～44層)2期期：酒店店式精英英商務(wù)公公寓（公寓5～～6層；；倉(cāng)儲(chǔ)配配套7～～10層層）口號(hào)號(hào)：這里里是――――云南南的世界界，世界界的昆明明名稱(chēng)稱(chēng)：云南南1000經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定定位1期（A區(qū)區(qū)）1層：金銀銀、玉器器、珠寶寶等；2層：茶葉葉、煙草草等；3層：特色色服飾、箱箱包、工工藝品等等；4層：特色色副食品品；5層：咖啡啡廳、西西餐廳、商商務(wù)會(huì)所所等；－1層：綜綜合超市市2期（B區(qū)區(qū)）1層：金銀銀、玉器器、珠寶寶等；2層：茶葉葉、煙草草等；3層：特色色服飾、箱箱包、工工藝品等等；4層：特色色副食品品；5～6層：：居住、辦辦公、投投資型的的酒店式式小戶(hù)型型公寓；；7～10：：倉(cāng)儲(chǔ)、辦辦公、休休閑、金金銀玉器器鑒定中中心等配配套設(shè)置置及機(jī)構(gòu)構(gòu)；價(jià)格水平定定位租金類(lèi)（按按建筑面面積下的的均價(jià)）1－1）11期1層：1220元／／㎡／月月2層：800元／㎡㎡／月3層：500元／㎡㎡／月4層：400元／㎡㎡／月5層：300元／㎡㎡／月－1層：990元／／㎡／月月1－）2期期1層：1000元／／㎡／月月2層：700元／㎡㎡／月3層：400元／㎡㎡／月4層：300元／㎡㎡／月5層：300元／㎡㎡／月－1層：車(chē)車(chē)庫(kù)售價(jià)類(lèi)（按按建筑面面積下的的均價(jià)）3－1）11期1層：1220000元／㎡㎡2層：80000元元／㎡3層：50000元元／㎡4層：40000元元／㎡5層：30000元元／㎡－1層：990000元／㎡㎡／月3－2）22期1層：1000000元／㎡㎡2層：70000元元／㎡／／月3層：40000元元／㎡／／月4層：30000元元／㎡／／月5層：30000元元／㎡／／月－1層：車(chē)車(chē)庫(kù)（待待議）鋪面分割形形態(tài)5－1）11期1層～4層層：可自自營(yíng)獨(dú)立立鋪面＋＋柜臺(tái)－1層：非非自營(yíng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包租租小面積積分割銷(xiāo)銷(xiāo)售5層：分割割成2塊塊大面積積鋪面銷(xiāo)銷(xiāo)售5－2）22期1層～4層層：可自自營(yíng)獨(dú)立立鋪面＋＋柜臺(tái)5層～6層層：300平米／／間以?xún)?nèi)內(nèi)小戶(hù)型型酒店式式公寓總價(jià)控制建建議1）鋪面主力鋪面總總價(jià)控制制在155萬(wàn)元以以?xún)?nèi)2）公公寓控控制在總總價(jià)100萬(wàn)元～～12萬(wàn)萬(wàn)元左右右經(jīng)營(yíng)管理定定位1、2期11～4樓樓所有獨(dú)獨(dú)立鋪面面統(tǒng)一管理，分分散經(jīng)營(yíng)營(yíng)1期－1樓樓超市統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)管管理收銀銀2期5～66樓公寓寓統(tǒng)一一管理、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)售（投資資）模式式投資模式概概念稱(chēng)謂謂黃黃金收租租法銷(xiāo)售模式概概念稱(chēng)謂謂2－1）可可控風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)總價(jià)設(shè)設(shè)計(jì)；闡釋?zhuān)杭矗海骸⒃趯?shí)施施所有優(yōu)優(yōu)惠政策策時(shí)每個(gè)個(gè)鋪面的的實(shí)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失的總值值，在擬擬定鋪面面銷(xiāo)售單單價(jià)（和和總價(jià)）時(shí)時(shí)全部計(jì)計(jì)算進(jìn)單單價(jià)（和和總價(jià)），然然后以這這樣的單單價(jià)（和和總價(jià)）開(kāi)開(kāi)始銷(xiāo)售售，并捆捆綁執(zhí)行行以下‘‘階段銷(xiāo)銷(xiāo)售策略略’的核心心方式進(jìn)進(jìn)行銷(xiāo)售售；·風(fēng)險(xiǎn)總價(jià)價(jià)計(jì)算的的設(shè)計(jì)方方式：經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售售年限：：一次性性銷(xiāo)售330年（去去一頭一一尾各55年后的的中間330年）一頭一尾110年：：作為‘‘優(yōu)惠（含含無(wú)償）贈(zèng)贈(zèng)送’給投資資者和經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的使用年年限，通通過(guò)不同同的銷(xiāo)售售階段不不同的‘‘優(yōu)惠（含含無(wú)償）贈(zèng)贈(zèng)送’措施，可可以將此此部分納納入‘開(kāi)發(fā)商商額外收收入’部分，也也可以成成為宣傳傳推廣過(guò)過(guò)程中吸吸引投資資者的一一個(gè)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)（具體體見(jiàn)‘階段銷(xiāo)銷(xiāo)售策略略’）；作用：不因因?yàn)閷?shí)施施優(yōu)惠政政策而損損失1分分錢(qián)，反反之要賺賺錢(qián)2－2）不不同購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)階段的的優(yōu)惠政政策逐漸漸遞減對(duì)對(duì)比型策策略設(shè)計(jì)計(jì)；闡釋釋?zhuān)壕唧w體見(jiàn)‘階段銷(xiāo)銷(xiāo)售策略略’作用：：在設(shè)計(jì)計(jì)這種‘‘公開(kāi)公公平公正正’的政策策下，以以‘前后22個(gè)階段段透明比比較（如如認(rèn)籌階階段與開(kāi)開(kāi)盤(pán)階段段的優(yōu)惠惠政策對(duì)對(duì)比）’’進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售推廣廣，可以以做到：：一方面可以以做到‘‘加快銷(xiāo)銷(xiāo)售速度度’；二方面可以以做到‘‘在最短短的時(shí)間間內(nèi)以，以以最高的的價(jià)格，賣(mài)賣(mài)出最多多的鋪面面’；三方面可以以做到像像在比較較常規(guī)運(yùn)運(yùn)用的‘‘低開(kāi)高高走’的價(jià)格格策略下下的‘漲價(jià)空空間<遞遞減優(yōu)惠惠措施達(dá)達(dá)到>’’的便利利，同時(shí)時(shí)又可以以同樣具具備‘價(jià)格過(guò)過(guò)高’下的調(diào)調(diào)整空間間（增加加優(yōu)惠措措施達(dá)到到），而而相比‘‘低開(kāi)高高走’的常規(guī)規(guī)策略，該該策略又又更具有有‘誘惑力力和新穎穎性’，而不不需要用用‘赤裸裸裸的低價(jià)價(jià)’手段。樓層投資模模式控制制11期：1層～4層層：包租租3年，年年回報(bào)110％，一一次性返返租3年年30％％（首期期款內(nèi)扣扣除）；；－1層：包包租100年，年年回報(bào)88％，一一次性返返還3年年24％％（首期期款內(nèi)扣扣除）5層：常規(guī)規(guī)銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售推推廣策略略以下以1期期1～44層為例例：4－1）認(rèn)認(rèn)籌階段段（開(kāi)盤(pán)盤(pán)前）：：·包租5年年（頭55年），年年回報(bào)66％，一一次性返返租300％（首首期款內(nèi)內(nèi)扣除）；；·0投入加加贈(zèng)100年收益益權(quán)，前前5年00成本收收益；·獲得400年經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)；·限量發(fā)售售1000張鉆石石vipp卡；4－2）開(kāi)開(kāi)盤(pán)階段段：·包租5年年（頭55