房地產(chǎn)公司監(jiān)理管理指導(dǎo)書模版

監(jiān)理管理指導(dǎo)書總則本指導(dǎo)書旨在規(guī)范監(jiān)理行為，使工程項目的質(zhì)量、成本、工期、安全文明施工及相關(guān)目標等要求處于可控范圍。本指導(dǎo)書適用于XX地產(chǎn)（蘇州）有限公司。術(shù)語與解釋：本指導(dǎo)書中所稱“公司”指XX地產(chǎn)（蘇州）有限公司；本指導(dǎo)書中所稱“總部”指XX地產(chǎn)控股股份有限公司。監(jiān)理的必備條件及考察辦法監(jiān)理機構(gòu)具有完善的管理體制和嚴格的監(jiān)督執(zhí)行體制?？疾燹k法：有關(guān)公司管理規(guī)章制度文件及相應(yīng)管理實例（以工程為實例說明如何監(jiān)督檢查監(jiān)理人員是否遵守管理規(guī)章制度，是否對監(jiān)理人員實行考勤，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)現(xiàn)象時如何處理，是否有相應(yīng)的獎罰記錄等）。監(jiān)理人員具有良好的素質(zhì)?？疾燹k法：監(jiān)理公司招聘監(jiān)理工程師的要求及其薪資水平等。監(jiān)理工程師具有很強的管理能力和很高的專業(yè)水平?？疾燹k法：監(jiān)理公司必須提交所屬工程監(jiān)理機構(gòu)成員資質(zhì)文件及能力說明（監(jiān)理機構(gòu)成員經(jīng)業(yè)主考察確認后原則上監(jiān)理公司不得調(diào)換）；公司組織其全部專業(yè)工程師分別分專業(yè)對相應(yīng)的監(jiān)理工程師（總監(jiān)或總監(jiān)代表（工程高級經(jīng)理以上人員考察）、電氣監(jiān)理工程師、給排水監(jiān)理工程師、通風(fēng)空調(diào)工程師）進行考察，主要考察內(nèi)容為：是否具備監(jiān)理工程師資格、工作年限、過往業(yè)績、個人管理辦法、舉例說明具體工序管理辦法及其控制措施、針對公司管理、質(zhì)量、成本、工期要求闡述其管理辦法及其控制措施、工程實例質(zhì)量考察等，考察完畢后對考察對象是否合格應(yīng)有統(tǒng)一的結(jié)論并提交考察報告?？偙O(jiān)、總監(jiān)代表和監(jiān)理工程師具有高度的責任心和良好的敬業(yè)精神?？疾燹k法：通過監(jiān)理公司的介紹、舉例說明會反饋意見?？偙O(jiān)、總監(jiān)代表和監(jiān)理工程師應(yīng)保證在工程中的出勤，在監(jiān)理招標書中應(yīng)予明確要求。公司必須制定嚴格的考勤制度。根據(jù)工程的情況監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)專業(yè)配套齊備、人員合理、設(shè)施（包括常規(guī)檢測設(shè)備）完備。監(jiān)理工作內(nèi)容、程序及監(jiān)督辦法監(jiān)理全同簽訂后的五天內(nèi)，項目監(jiān)理機機構(gòu)應(yīng)組建完畢，相應(yīng)人員到位并固定，總監(jiān)、總監(jiān)代表和專職工程師不能兼管其它的工程。監(jiān)督辦法：不定期檢查并做出記錄?？偙O(jiān)組織監(jiān)理工程師學(xué)習(xí)監(jiān)理合同、施工合同、招標書及其它相關(guān)文件，必須對相關(guān)合同、文件的主要條款、主要要求、特殊要求有深刻的理解和把握，并對主要條款、主要要求、特殊要求做出摘錄，就學(xué)習(xí)情況分專業(yè)做出記錄，針對主要條款、主要要求、特殊要求制訂出相應(yīng)的實施、管理辦法和控制措施并反映有監(jiān)理實施細則中。監(jiān)督辦法：檢查其摘錄、學(xué)習(xí)記錄、監(jiān)理實施細則，對其學(xué)習(xí)深度和針對性提出意見并反饋給監(jiān)理公司，做出檢查記錄并存檔供公司相關(guān)職能部門檢查?？偙O(jiān)或總監(jiān)代表組織全部監(jiān)理成員認真研讀設(shè)計圖紙及其它相關(guān)工程文件，充分理解設(shè)計意圖，掌握設(shè)計要求，作為有專業(yè)資質(zhì)的監(jiān)理工程師，應(yīng)該有能力、也有責任和義務(wù)發(fā)現(xiàn)圖紙中存在的錯、漏、不合理、不同專業(yè)之間相矛盾的問題并提出相應(yīng)的解決辦法，提出能降低成本、提高工程質(zhì)量、縮短工期的合理化建議；力爭施工圖會審能達到比較好的效果，為“三大控制”打下良好的基礎(chǔ)。監(jiān)督辦法：監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)該將發(fā)現(xiàn)的圖紙問題整理在書面資料，在施工圖會審前各提交給設(shè)計院和業(yè)主一份，如果設(shè)計圖紙確實存在較多的問題，而監(jiān)理沒有提出什么問題，就說明專業(yè)監(jiān)理工程師能力不勝任或者是沒有責任心，監(jiān)理公司應(yīng)該就此做出合理的解釋并采取相應(yīng)的措施。審查承包商提交的施工組織設(shè)計文件：除了按慣例對管理機構(gòu)、勞動力組織、施工進度計劃及工期安排、主要分項工程施工方案及技術(shù)措施、施工的重點、難點工程、質(zhì)量目標及質(zhì)量保證措施、安全目標及安全保證措施等進行審查并寫出審查意見外，還應(yīng)著重就以下幾方面進行審查：應(yīng)在總監(jiān)理工程師的組織下，通過查閱證書、面談、過往業(yè)績工程實地考察的方式，分專業(yè)對項目管理機構(gòu)主要技術(shù)管理成員的資格、專業(yè)能力、管理水平、職業(yè)道德等進行詳細的考察，得出考察結(jié)論，反饋給承包單位、監(jiān)理公司存檔、提交公司各一份。在了解、理解、掌握設(shè)計圖紙、相關(guān)合同、文件、招標書及工程現(xiàn)場的基礎(chǔ)上，分專業(yè)對施工中的重點工程、難點工程、質(zhì)量通病的技術(shù)方案、控制措施、預(yù)防措施是否有針對性、可行性、嚴密性進行重點審查，得出審查意見并跟蹤、督促審查意見的落實；從監(jiān)理的角度編制出對施工中的重點工程、難點工程、質(zhì)量通病的管理辦法及控制措施。除了工期保證措施外，還應(yīng)要求施工單位分別就主體工程階段、外墻抹灰階段、外墻裝修階段、室內(nèi)裝修、安裝階段、消防聯(lián)合調(diào)試階段、分項驗收階段制定出相應(yīng)的趕工措施及其保證措施并予以審查，以保證總工期要求。監(jiān)督辦法：檢查是否形成相關(guān)資料并有針對性。嚴格控制工程材料與構(gòu)配件質(zhì)量：材料檢查表監(jiān)理工程師：時間：材料名稱型號或規(guī)格生產(chǎn)廠家質(zhì)量證明文件數(shù)量是否有樣品和樣品的偏差描述存在質(zhì)量問題描述使用于工程部位問題材料處理記錄處罰措施監(jiān)督辦法：在監(jiān)理確認材料無問題后，如果公司發(fā)現(xiàn)材料存在質(zhì)量問題，則認定監(jiān)理不負責任或不稱職。隱蔽工程驗收：檢查人：時間：部位項目相關(guān)材料數(shù)量承包商是否已完成“三檢”并有相關(guān)資料隱蔽工程檢查情況描述存在問題整改意見整改期限注：承包商完成內(nèi)部檢查并合格后，應(yīng)同時通知監(jiān)理和公司進行隱蔽驗收，監(jiān)理應(yīng)立刻進行驗收并填寫上述表格后存檔，承包商是否進行后續(xù)工序以監(jiān)理簽署的隱蔽驗收記錄為準；業(yè)主可以視情況決定是否參加并將決定答復(fù)承包商，原則上公司參加驗收的次數(shù)不得少于總驗收次數(shù)的10%，公司驗收后填寫上述表格并將驗收意見通知監(jiān)理公司，驗收意見作為評價監(jiān)理工程師的依據(jù)；公司有權(quán)在監(jiān)理驗收后并簽署驗收意見后以抽查的方式進行驗收。工序質(zhì)量控制：在每道工序施工開始前，監(jiān)理工程師應(yīng)落實以下情況并填寫表格:監(jiān)理工程師：時間：工序名稱施工人員素質(zhì)和數(shù)量是否可滿足要求施工單位交底情況是否有（應(yīng)有）樣板事前控制措施：易出問題五環(huán)節(jié)、控制關(guān)鍵對其它成品、半成品保護措施質(zhì)檢體系是否完善監(jiān)督辦法：業(yè)主對上述材料進行檢查，如發(fā)現(xiàn)與事實不符，則認定監(jiān)理不負責任或不稱職。在每一分項工程或工序進行的過程中或結(jié)束后，監(jiān)理應(yīng)檢查以下情況并填寫表格：監(jiān)理工程師：時間：分項工程名稱使用材料描述是否有樣板檢查部位檢查結(jié)果質(zhì)量問題原因整改措施和時限整改結(jié)果注1：按規(guī)定需旁站的工序按要求填寫旁站記錄即可。注2：該表格一式四份，一份監(jiān)理存檔，二份分別分業(yè)主和承包商，一份作為工程質(zhì)量檢查標識牌張貼于所檢查部位。關(guān)鍵點、關(guān)鍵工作檢查報告監(jiān)理工程師：報告時間：月日關(guān)鍵點、關(guān)鍵工作名稱：涉及到的各施工單位：對關(guān)鍵點、關(guān)鍵工作的目標描述：關(guān)鍵工作的計劃開始時間和狀況：關(guān)鍵工作的實際開始時間和狀況：該工作現(xiàn)在投入的勞動力及效率情況：該工作涉及到的設(shè)備材料的進場及使用情況：與計劃對比的工程進度進展情況：已完成工程是否能滿足質(zhì)量要求：已完成工程質(zhì)量中存在的問題：估計關(guān)鍵工作的發(fā)展態(tài)勢和最終完成時間：該工作現(xiàn)在的自由時差：關(guān)鍵工作按計劃完成存在的風(fēng)險：該工作現(xiàn)存在的急需解決的問題及相關(guān)責任人：總監(jiān)理工程師的審核意見及調(diào)整偏差的措施：甲方相關(guān)人員的意見及調(diào)整偏差的措施：成品保護成品或半成品名稱破壞、污染源預(yù)防措施保護措施檢查結(jié)果注：需保護的成品或半成品：樣板工程制度樣板名稱樣板施工描述施工中應(yīng)注意（強調(diào)）的問題是否為合格樣板，需改正的項目公司、監(jiān)理簽字確認專題會議制度根據(jù)每個工程的具體情況，由監(jiān)理組織，分階段針對本工程的主要分部分項工程（如鋼筋工程、砼工程、砌體工程、裝飾工程）和重點、難點工程（屋面工程、外墻門窗防滲漏工程、相關(guān)專業(yè)管線錯、漏、碰控制措施、內(nèi)隔墻大面積開裂、空鼓控制措施）召開專題會議。會議參加人員：公司項目負責人及相關(guān)工程師、監(jiān)理總監(jiān)理工程師及相關(guān)工程師、施工單位項目負責人、總工程師、相關(guān)工程師、質(zhì)檢員、相關(guān)班組長。會議程序：由施工單位各相關(guān)人員介紹其職責范圍及質(zhì)量預(yù)防、控制、保證措施及管理制度，業(yè)主、監(jiān)理提出補充或改正意見或加以強調(diào)，形成統(tǒng)一意見后得出會議紀要，會議紀要由業(yè)主項目負責人簽發(fā)后分發(fā)各單位并存檔。會議目的：加強質(zhì)量措施、完善管理制度、形成統(tǒng)一意見、引起高度重視。分部分項工程內(nèi)部驗收制度由監(jiān)理根據(jù)本工程情況和工期計劃做一個分部分項工程（工序）驗收計劃表，經(jīng)公司審查確認后實施。在每一分部分項工程（工序）即將施工完成，下一分項工程（工序）開始前通知公司、監(jiān)理，由監(jiān)理組織全部相關(guān)人員進行階段分部工程內(nèi)部驗收，做出驗收結(jié)論，提出整改意見，落實整改結(jié)果，并形成相關(guān)資料存檔。如：墻體砌筑完成，開始抹灰前；外墻抹灰完成，開始貼外墻磁磚前；天面清理完成，做防水層前；防水層完成做保溫層前。目的：通過這種制度，在施工過程中系統(tǒng)地發(fā)現(xiàn)存在問題并解決問題，避免將問題遺留到總竣工驗收后暴露。進行工程計量及工程支付監(jiān)理應(yīng)對審查簽認后的工程量、單價、套用定額的真實性和準確性負責。監(jiān)督辦法：經(jīng)公司審定且經(jīng)承包商認可后的任一項工程量、單價或定額比監(jiān)理審定的差額大于5%以上，則認定監(jiān)理不負責任或不能勝任工作。專項驗收及竣工初步驗收在每一專項或竣工初步驗收申報之前10天，應(yīng)由總監(jiān)理工程師組織相關(guān)監(jiān)理人員和承包商進行系統(tǒng)檢查、驗收，做出驗收結(jié)論，提出整改意見，落實整改結(jié)果，并形成相關(guān)資料存檔，確定是否具備申報驗收的條件。監(jiān)督辦法：經(jīng)監(jiān)理確認具備申報驗收條件后，如果公司經(jīng)檢查或驗收時發(fā)現(xiàn)尚有較多問題，則認定監(jiān)理不負責任或不稱職?？⒐た傭炇章鋵嵖⒐こ醪津炇仗岢龅恼囊庖?，形成整改報告