房地產(chǎn)建造過程及開發(fā)報建培訓

房地產(chǎn)建造過程及開發(fā)報建

宣講培訓房屋建造過程及質量要求1房屋建筑施工發(fā)展趨勢預制裝配式房屋建造過程節(jié)能、環(huán)保、使用人力少，建設工期短，是現(xiàn)代房屋建筑發(fā)展的必然趨勢！很多房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)都在進行這方面的研發(fā)和實踐。而萬科和遠大住工是此類企業(yè)的代表。碧桂園要堅持走高速度、精品質、低成本的發(fā)展道路，要走向世界，開發(fā)建設預制裝配式房屋也是勢在必行，而且越早越主動！前言Part1房屋建筑的分類建造房屋的前提-拿地規(guī)劃--考慮的問題--建造什么樣的房屋？低層？多層？高層？各占多大比例？如何布局？建幾層地下室？地下室邊界在哪兒？建不建人防？采用何種基礎形式？采用何種結構形式？做不做精裝修？先規(guī)劃，后拿地，拿地前就已經(jīng)考慮如何建造房屋了Part2房屋的建造過程2022/11/45基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工水電安裝施工前期工程建設房屋建造過程—八步法Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝施工前期工程建設“八步法”—前期工程第一步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工搭建臨舍五通一平建造圍墻地質勘探Part2房屋的建造過程“八步法”—前期工程2022/11/4第一步-前期工程

地質勘探工作內容：通過鉆孔抽取土石樣本的方式對擬開發(fā)地塊內的巖石、地層、構造、礦產(chǎn)、水文、地貌等地質情況進行調查研究工作工作目的：確定合適的持力層，根據(jù)持力層的地基承載力，確定基礎類型，計算基礎參數(shù)，為施工圖設計創(chuàng)造必要的條件。Part2房屋的建造過程2022/11/49第一步-前期工程

建造圍墻

將目標地塊用臨時圍墻圍起來，是推動收地和鞏固收地成果的非常重要的手段，也是保證后期施工順利和安全的重要條件，要動用一切資源盡早完成！非主干道邊的簡易圍墻主干道邊的施工圍墻Part2房屋的建造過程第一步-前期工程

五通一平三通一平五通一平通水通電通路通訊排水土地平整++Part2房屋的建造過程2022/11/41111第一步-前期工程

五通一平五通一平—土地平整進行場地平整要根據(jù)實際地形和規(guī)劃標高，結合現(xiàn)場施工條件，盡量做到填方與挖方的平衡。頤和園是土方平衡利用的典范：挖湖堆山，一舉兩得！五通一平—場地平整第一步-前期工程

五通一平施工臨設是施工順利開展的必備條件。辦公區(qū)能展現(xiàn)施工企業(yè)的風貌和管理水平，生活區(qū)對于穩(wěn)定施工隊伍至關重要！生活區(qū)規(guī)模要按施工最高峰時期工人數(shù)量來建設，還要能滿足甲方獨立分包工程工人的生活所需。施工辦公區(qū)施工生活區(qū)第一步-前期工程

搭建臨舍Part2房屋的建造過程基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝前期工程建設“八步法”—基礎工程建設第二步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工第二步-基礎工程

概念定義：在建筑工程上，把建筑物與土壤直接接觸的部分稱為基礎。主要分為：樁基礎和獨立基礎地基基礎建筑物Part2房屋的建造過程2022/11/416淺基礎：埋深<5m或基礎埋深小于基礎寬度。無地下室的低層建筑常用此類基礎。深基礎：埋深較大，以下部堅實土層或巖層作為持力層的基礎。小高層、高層建筑一般用此類基礎Part2房屋的建造過程第二步-基礎工程

類型獨立基礎條形基礎筏板基礎箱型基礎樁基礎獨立基礎條形基礎第二步-基礎工程

淺基礎類型筏板基礎箱型基礎Part2房屋的建造過程第二步-基礎工程

淺基礎類型樁基礎是一種常用的深基礎形式，當?shù)鼗休d力不能滿足設計要求時，就要采用樁基礎。

Part2房屋的建造過程第二步-基礎工程

深基礎類型樁基礎—預制樁和灌注樁灌注樁預制樁Part2房屋的建造過程樁基礎—預制樁錘擊預制管樁預制樁包括方樁和管樁，預制樁施工方法包括靜壓和錘擊錘擊預制方樁靜壓預制管樁Part2房屋的建造過程樁基礎—灌注樁人工挖孔灌注樁沖孔灌注樁旋挖灌注樁灌注樁根據(jù)成孔的形式又分為如下幾種：Part2房屋的建造過程23樁基礎—樁型選擇不同樁型的施工周期和施工成本差別很大，區(qū)域技術負責人和項目負責人應密切關注、積極參與樁型選擇。選擇樁型要根據(jù)建筑荷載、地質堪探資料提供的樁基承載力、地質結構、場地條件、地塊位置等多方面因素綜合確定。Part2房屋的建造過程24樁型選擇—樁預制樁預制樁施工方法有靜壓樁和錘擊樁兩種。靜壓樁施工速度快，施工成本最低，但對地質和場地要求較高，且完成樁的承載力有限。一般只適用于小高層以下建筑，且場地平整、地質比較密實的場地，否則樁基行走時容易擠壓已經(jīng)施工的樁，造成移位。預制管樁施工完成后需要截樁頭Part2房屋的建造過程25樁型選擇—預制樁（續(xù)）

錘擊樁同樣具有施工速度快，施工成本低的優(yōu)勢，對地質條件和施工場地的要求較靜壓樁低。但施工時噪聲和振動較大，在市區(qū)和夜間施工受限制較多。如果地下孤石較多，或地下巖層傾斜，就不宜用預制樁。Part2房屋的建造過程26樁型選擇—灌注樁

Part2房屋的建造過程

與預制樁相比，灌注樁具有不受地層變化限制，不需要接樁和截樁，節(jié)約鋼材、振動小、噪聲小等特點。但施工速度慢，成本較高。如遇地下有溶洞且未提前測出，則可能額外耗費的混凝土，造成成本飆升。灌注樁，根據(jù)成孔方式不同，又分為人工挖孔樁、旋挖樁、沖孔樁等。

27樁型選擇—灌注樁(續(xù)）

Part2房屋的建造過程較少使用人工挖孔樁，考慮人工費上漲，以及安全。較多使用旋挖樁，對地質和場地要求都比較低，且施工速度也比較快。如果地層中間有較硬的巖層（但又不能作為持力層）或存在舊建筑的廢樁等，旋挖樁施工比較困難時（刀頭易受損，影響進度），就只能使用沖孔樁了。旋挖裝和沖孔樁都需要有泥漿護壁幫助成孔，施工環(huán)境比較差，沖孔樁尤甚。所以一般情況不宜選用沖孔灌注樁。2022/11/4樁型選擇—灌注樁（續(xù)）沖孔樁施工中灌注樁成樁后也需要破樁頭Part2房屋的建造過程基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝前期工程建設“八步法”—基礎工程建設第三步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工2022/11/4第三步-基坑開挖支護Part2房屋的建造過程基坑開挖與樁基礎工程施工的順序基坑開挖、支護與樁基礎工程施工的先后順序是不確定的。要根據(jù)地質情況、基坑深度、基礎形式而定，還要考慮天氣情況、工期要求、設計進度等各種因素綜合考慮。一般情況下，如果不是在雨季，地下水位較深，地質條件比較好，那就應該盡量先進行基坑開挖，后進行樁施工基礎，這樣可以既節(jié)約樁的材料成本（埋在土里的部分），又節(jié)約鋸樁費用，還可避免挖土時破壞樁。2022/11/4但如果當?shù)厮惠^淺，地質比較差，先挖基坑后樁基施工容易破壞基礎，可以先施工樁基礎，再挖基坑。先挖基坑后挖樁基的情況先打樁后挖基坑的情況Part2房屋的建造過程第三步-基坑開挖支護2022/11/4有地下室的建筑都要挖基坑。基坑開挖和支護一般是同步進行的。在開挖前，先由施工單位根據(jù)基坑深度、場地條件、地質情況制定基坑開挖和支護方案，經(jīng)甲方和監(jiān)理單位審查批準后才能開始施工。如果基坑深度超過5米，就屬于深基坑，要由當?shù)匕脖O(jiān)部門組織召開專家評審會評審通過才能實施。Part2房屋的建造過程第三步-基坑開挖支護方案選擇2022/11/4簡易護坡大放坡開挖無放坡或放坡系數(shù)很小免支護錨拉支撐斜柱支撐鋼板樁橫檔板支撐臨時擋土墻支撐擋土灌注樁（攪拌樁）支護水泥土墻排樁或地下連續(xù)墻水釘墻逆作拱墻Part2房屋的建造過程第三步-基坑開挖支護方案選擇方案種類：

淺基坑深基坑2022/11/4淺基坑，大放坡開挖如果基坑周邊沒有緊鄰的建筑、道路或水系，具有足夠空間的話，盡量采用放坡大開挖的形式，就可以不用做基坑支護，只要做一下護坡就行了。開挖放坡的坡度，要根據(jù)土質情況而定。華南地區(qū)一般不宜大于45度。Part2房屋的建造過程第三步-基坑開挖支護方案選擇2022/11/4基坑開挖支護方案—淺基坑大放坡大放坡開挖方案示意圖Part2房屋的建造過程2022/11/4基坑開挖支護方案—淺基坑大放坡大放坡開挖簡易護坡實例Part2房屋的建造過程2022/11/4基坑開挖支護方案—淺基坑錨拉支撐2022/11/4基坑開挖支護方案—深基坑土釘墻支撐Part2房屋的建造過程2022/11/4基坑開挖支護方案—深基坑排樁支撐2022/11/4基坑開挖支護方案—深基坑支護實例Part2房屋的建造過程基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝施工前期工程建設“八步法”—主體結構建設第四步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工重慶大學區(qū)B制圖教研室袁曉制作第四步-主體結構建設

房屋內部構造Part2房屋的建造過程43第四步-主體結構建設

內部構造Part2房屋的建造過程柱梁墻門窗過梁門聯(lián)窗窗臺板護窗欄桿墻洞非下空梁包括內外強圍護結構定義：建筑物中直立的起支撐作用的構件。工程結構中主要承受壓力的豎向桿件，用以支承梁、桁架、樓板等。柱第四步-主體結構建設

房屋構件Part2房屋的建造過程從結構受力的情況來看，墻體分為承重墻和非承重墻。根據(jù)墻體建造材料的不同，墻體分為磚墻，石墻，土墻，砌塊墻，混凝土墻（剪力墻比較多）墻第四步-主體結構建設

房屋構件Part2房屋的建造過程梁：一般承受的外力以橫向力為主，且桿件變形以彎曲為主要變形的桿件稱為梁。板：主要用來承受垂直于板面的荷載，厚度遠小于平面尺度的平面構件。梁、板第四步-主體結構建設

房屋構件Part2房屋的建造過程2022/11/4第四步-主體結構建設

地下室建造過程樁檢測完成1.承臺磚胎模砌筑3.底板防水施工4.底板鋼筋綁扎2.底板墊層澆筑5.底板水電預埋安裝11.頂板支撐體系搭設10.墻柱模板安裝9.人防門及水電安裝8.墻柱鋼筋綁扎6.底板混凝土澆搗7.底板放線柱頭鑿毛12.頂板模板安裝15.頂板鋼筋綁扎16.水電預埋安裝13.墻柱混凝土澆搗14.墻柱施工縫鑿毛17.頂板混凝土澆搗18.模板拆除止水螺桿處理21.基坑回填20.外墻防水保護層施工19.外墻防水施工地上結構施工封頂Part2房屋的建造過程地下室結構施工過程圖解—樁檢測預制樁靜載實驗檢測灌注樁抽芯檢測Part2房屋的建造過程地下室結構施工過程圖解—承臺磚胎模1.承臺磚胎模砌筑Part2房屋的建造過程2022/11/42.底板墊層澆筑地下室結構施工過程圖解—墊層澆筑Part2房屋的建造過程2022/11/43.底板防水施工地下室結構施工過程圖解—防水施工Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—底板鋼筋綁扎4.底板鋼筋綁扎Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—水電預埋安裝5.水電預埋安裝Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—混凝土澆搗6.底板混凝土澆搗Part2房屋的建造過程地下室結構施工過程圖解—底板放線鑿毛7.底板放線柱頭鑿毛Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—墻柱鋼筋綁扎8.墻\柱鋼筋綁扎Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—人防門安裝9.人防門及水電安裝Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—墻柱模板安裝10.墻柱模板安裝Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—頂板支撐搭設11.頂板支撐體系搭設2022/11/4地下室結構施工過程圖解—頂板模板安裝12.頂板模板安裝Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—墻柱澆搗13.墻柱混凝土澆搗Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—施工縫鑿毛14.墻柱施工縫鑿毛Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—頂板鋼筋綁扎15.頂板鋼筋綁扎Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—水電安裝16.頂板水電安裝Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—頂板混凝土澆搗17.頂板混凝土澆搗Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—墻柱模板拆除18.墻柱模板拆除止水螺桿處理Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—外墻防水施工19.外墻防水施工Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—外墻防水保護層20.地下室外墻防水保護層Part2房屋的建造過程回填土聚苯板或砌120厚實心磚強保護2厚聚氨酯防水涂膜（或4厚防水卷材）鋼筋混凝土自防水側墻（抗?jié)B等級按設計要求）表面補平整2022/11/4地下室結構施工過程圖解—基坑回填21.地下室基坑回填Part2房屋的建造過程2022/11/4地下室結構施工過程圖解—上部結構施工22.上部結構施工Part2房屋的建造過程第四步-主體結構建設

上部結構建造2022/11/410.樓板清理9.樓板澆搗8.水電管道預埋6.墻柱頂鑿毛7.樓板鋼筋綁扎地下室頂板清理完成1.放線、鑿毛3.搭建樓板支撐體系4.樓板模板施工2.墻柱鋼筋綁扎5.墻柱澆搗Part2房屋的建造過程第四步-主體結構建設

上部結構建造過程基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝施工前期工程建設“八步法”—二次結構施工第五步：Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工2022/11/411.衛(wèi)生間防水10.墻面抹灰9.墻面掛網(wǎng)8.墻面拉毛6.門窗框安裝7.門窗收口13.移交裝修12.地面找平主體結構拆模清理完成1.砌體施工3.頂磚施工4.墻面做灰餅2.構造柱施工5.水電預埋

Part2房屋的建造過程第五步-二次結構施工基本工藝流程：彈線定位、找平、拉線、砌筑、勾縫及表面清理蒸汽加壓混凝土砌塊（加氣磚）1.磚砌體施工Part2房屋的建造過程第五步-二次結構施工

磚砌體施工砌體填充墻凈高>4.0m時設置拉梁;砌體填充墻長>2H時設構造柱,砌體填充墻長>5m時亦可采用中間加設構造柱。Part2房屋的建造過程第五步-二次結構施工

構造柱、腰梁施工留置7天后進行斜砌。豎向和橫向縫砂漿飽滿，勾縫均勻，不得出現(xiàn)透明縫、瞎縫和假縫，防止抹灰層開裂、滲漏。相鄰砌塊搭砌長度不小于整磚1/3。斜砌3.頂磚施工Part2房屋的建造過程第五步-二次結構施工

頂磚施工4&5.墻面灰餅、水電預埋Part2房屋的建造過程第五步-二次結構施工

灰餅&水電預埋2022/11/4786.門窗安裝Part2房屋的建造過程第五步-二次結構施工

門窗安裝2022/11/4797.門窗收口Part2房屋的建造過程第五步-二次結構施工

門窗收口2022/11/4808.墻面拉毛Part2房屋的建造過程第五步-二次結構施工

墻面拉毛2022/11/4819.墻面掛網(wǎng)第五步-二次結構施工

墻面掛網(wǎng)Part2房屋的建造過程2022/11/482第五步-二次結構施工

墻面抹灰10.墻面抹灰基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝前期工程建設“八步法”—裝修、機電、園林施工Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工洞口封堵2空調孔洞3線槽填塞1精裝定位4CONTENTS目錄水電氣綁扎要求2線盒固定3精裝定位4套管指引1第六步-機電安裝Part1

第一篇建筑水第六步-機電安裝1、不設套管

一、套管指引2、塑料套管3、鋼制套管

4、止水翼環(huán)套管

穿越陽臺、管道井、廚房樓面空調孔洞、穿越墻

穿梁、柱套管

衛(wèi)生間管道井反邊內2、有預埋套管封堵方法1、無預埋套管封堵方法二、洞口封堵瀝青麻絲膨脹水泥砂漿瀝青麻絲耐候膠管洞封堵的步驟：1、鑿毛洞口內壁，宜做成喇叭筒；2、第一次澆筑30mm厚細石混凝土；3、做聚氨酯防水層，一次閉水試驗；4、第二次澆筑細石混凝土，預留

10~20mm,形成淺坑，二次閉水試驗；5、第三次澆筑細石混凝土止水臺二、洞口封堵—實例落地式空調壁式空調三、空調孔洞1、壁式空調建筑標高為2.35m；預埋注意事項：1、壁式空調建筑標高為2.35m；設計要求：2、落地式空調建筑標高為5cm；3、穿墻采用塑料套管；2、落地式空調孔洞標高應≥12cm；3、切勿出現(xiàn)倒坡現(xiàn)象；四、精裝定位洗臉盆龍頭高度450mm；洗滌盆龍頭高度450mm；坐便器給水高度200mm；電熱水器上水點1600mm；燃氣熱水器上水點1300mm；洗衣機龍頭高度1100mm；拖布龍頭高度600mm；H=?L=?H=?L=?Part2

第二篇建筑電無玻纖網(wǎng)一、線槽填塞——線管1、預埋管槽處，必須用1:3水泥砂漿抹灰掛網(wǎng)壓密實；管線線槽：2、對有三根以上預埋管線的線槽，用C20細石砼灌實后，再鋪掛鍍鋅鋼絲網(wǎng)片（管槽兩側各壓15cm寬）抹灰。單個線管多個線管二、綁扎要求1、彎折角度大于90度；2、每隔1m綁扎一次，線盒兩側30cm綁扎一次，線管兩側20cm綁扎一次；3、避免三根及三根以上線管重疊，保證砼保護層厚度；三、線盒固定固定要求：1、廚房、衛(wèi)生間宜用10cm*10cm*7cm纏膠帶泡面固定；2、其余部位盡量用線盒直接固定；四、精裝定位抽油煙機高度1950mm；壁式空調插座2450mm；電熱水器插座2300mm；洗衣機插座1500mm；拖布龍頭600mm；L=200插座需往外側移至少200mm浴室鏡H=?L=?基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝前期工程建設第七步—裝修施工Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工2022/11/4木工類漆工類瓦工類第七步—裝修施工

木工類-石膏線制作安裝石膏線制作安裝工藝工法對施工部位的基底進行清理，使其平整、干燥，無障礙物。根據(jù)圖紙，彈出石膏線雙向定位線（墻身水平位和天花垂直位）。安裝有骨天花石膏線時，以自攻螺釘將石膏線固定在吊頂龍骨上，并用9mm細木工板等做90o角安裝支撐固定。用石膏漿進行粘貼固定，并以自攻膨脹螺釘固定石膏線。安裝完成后，立即對石膏線的拼接縫進行整修，清除周邊余漿。石膏線短塊拼接有骨天花石膏線安裝：帶線安裝石膏線條3.5mm×25mm自攻螺釘固定轉角為90o（對接時采用45o碰角）木工類-石膏線制作安裝石膏線轉角切割粗糙拼接縫不密實結構面天花石膏線安裝：安裝石膏線時彈線定位專用石膏嵌補拼接縫3.5mm×25mm自攻螺釘固定木工類-石膏線制作安裝

木工類-地板鋪設地板鋪設工藝工法清掃室內地面，清除垃圾。地面鋪設防潮墊，要求鋪滿鋪勻，墻邊踢腳線位上翻邊50mm。通常從門邊鋪設第一塊地板，將有槽口的一面靠墻，加入專用墊塊，鋪設結束時預留伸縮縫。安裝木質踢腳線，平面對接時采用直接法，陰、陽角對接時采用45o對角，上沿口彈線或采用紅外線測量儀調平順。木工類-地板鋪設地板鋪設做法大樣及做法地板鋪設原則：順光、順主要行走方向，門檻位起，平行與門檻排鋪地板厚度：12mm

防潮墊層：1mm板與墻間留縫：8~10mm找平層平整度誤差≤2mm木工類-地板鋪設地板鋪設平整度和排版效果

漆工類-墻面及陰陽角墻面及陰陽角工藝工法以紅外線測量儀打出垂直控制線，測量陰、陽角垂直度。陰角處理：根據(jù)垂直控制線，用墨斗在陰角部位彈線，用調配好的膩子批抹在陰角兩側，采用灰刀和直尺從陰角處向兩側刮出膩子。陽角處理：根據(jù)垂直控制線，在陽角部位抹上已調配好的膩子，將PVC陽角條粘貼在膩子上，校直陽角條后，在陽角條表面補平膩子。墻面涂料做法同天花涂料做法。PVC陽角條特點：確保陽角垂直度；具有抗撞性能；操作簡便。漆工類-天棚涂料天花基底打磨不到位乳膠漆不平整界面劑修補釘眼專用嵌縫膏補縫專用繃帶粘貼板縫分兩遍批膩子厚度為3mm磨平后涂刷一底二面乳膠漆漆工類-墻面及陰陽角天花陰陽角不順直，接口錯位天花陰陽角順直，乳膠漆打磨棱角分明

瓦工類-墻面鋪貼墻磚鋪貼工藝工法對墻面基礎進行全面的檢查，包括空鼓、拉毛、防水、上下水等，對不合格的部分處理到位。根據(jù)排布圖對房間進行規(guī)方和放線，放線時注意各部位開關、插座的位置。篩選墻磚，按照排磚圖集中加工處理，運至施工現(xiàn)場清洗并充分浸泡，準備鋪貼。鋪貼墻磚時，先貼標志塊，用長靠尺邊靠邊貼，確保橫平豎直，陽角切割一律采用45°加工，縫隙為1mm。墻磚鋪貼完成后，以專用勾縫劑進行勾縫處理，填充飽滿、軋實，干燥后清除多余勾縫劑。鋪貼衛(wèi)生間墻磚時，留出1mm墻磚縫。瓦工類-墻面鋪貼墻面瓷片陰陽角效果墻面石材鋪貼平整，對縫工整，縫隙處理到位瓦工類-地面鋪貼地面磚鋪貼地面石材鋪貼基礎工程建設基坑開挖支護主體結構建設二次結構施工機電安裝前期工程建設第八步—市政工程施工工藝Part2房屋的建造過程裝修施工機電設備市政施工2022/11/4市政工程施工工藝市政工程分類市政工程安裝原則市政工程安裝工藝市政工程注意事項市政工程日常維護市政工程安裝分類供水管道排水管道消防工程燃氣管道路燈、污水處理電訊線路電力線路市政工程

市政工程安裝原則以埋地深淺確定開挖施工順序，先深后淺。有壓讓無壓供水管道如與電纜線路走向交叉，供水管道必須走在電纜

線路的下方。雨污分流強弱分隔標識清晰

市政工程安裝原則電力工程施工工藝：施工準備—根據(jù)圖紙位置配合土建預埋管—配管至各設備及動力箱—動力配電箱安裝—電纜敷設—管內穿線—檢測絕緣電阻—配電箱內接線—設備接線—設備調試—試運行—竣工驗收

照明工程施工工藝：施工準備-----進戶管預埋-----配合土建預埋暗配管-----配電箱、戶內箱、接線箱埋殼體-----開關盒、插座盒安裝-----總配電柜及電表箱安裝-----預分支電纜敷設-----管內穿線-----測試絕緣電阻------電氣器具安裝------配電箱安裝接線-----調試-----竣工驗收。

變配電工程施工工藝施工準備-----配合土建預埋電纜保護管-----在土建地溝、墻面基本完之后進行技術復核------變壓器就位------高、低壓柜安裝-----母線安裝（插接母線）-----室內接地母線-----電纜敷設-----電纜頭制安-----電氣調試------竣工驗收

防雷接地工程施工工藝施工準備-----確定引下線軸位置-----根據(jù)土建進度逐層連接柱內二根主筋作為引下線------焊接均壓環(huán)------豎井內進行接地線安裝施工-----豎井內管道與接地線連接-----根據(jù)圖紙要求的樓層防雷引下線與外墻門窗、欄桿作電氣連接-----柱內主筋引出屋面與屋面避雷帶焊接------屋面避雷帶施工------突出屋面的金屬體與避雷帶連接----接地電阻測試-----竣工驗收

弱電工程（有限電視、電話、對講、綜合布線、防盜對講）施工工藝施工準備----配合土建預埋管至盒、箱-----盒、箱埋設安裝----線槽安裝-----部分明管敷設-----管內穿線-----插座安裝-----排線架安裝接線------調試----試運行-----竣工驗收

消防及火災報警工程施工工藝施工準備-----根據(jù)圖之后預埋管至探測器盒-----預埋管至報警器盒及消防按鈕盒-----預埋管至火警信號復視盤及消防電話插座盒------管內穿線------檢測絕緣電阻------設備及探測器、模塊安裝------各種設備就位-----設備接線-----單體調試-----聯(lián)動調試------竣工驗收市政工程施工工藝供水管道施工工藝：施工流程：測量放線—材料、設備驗收及布管—溝槽開挖—管道安裝—閥門安裝—井室砌筑—管道回填—管道壓力試驗安裝準備—清掃管膛—管材、管件、閥門、消防栓就位—管道連接—灰口養(yǎng)護—水壓試驗—管道沖洗市政工程施工工藝排水管道施工工藝：1、

鋪設管道前的準備工作2、

管溝開挖，管道敷設3、管井砌筑4、管道閉水試驗5、管溝回填

市政工程施工工藝消防電施工工藝：施工前準備：

1、在施工前應認真并熟悉設備安裝平面圖、接線圖、系統(tǒng)圖。

2、安裝人員應熟悉相關設計、施工及驗收規(guī)范。

鋼管內穿線、布線、校線工藝流程：

選擇導線→掃管→放線→導線與導線的綁扎→帶護口→穿線→導線接頭→包扎→線路檢查絕緣搖測

線槽內配線工藝流程

彈線定位→膨脹螺栓安裝→支架安裝→線槽安裝→槽內配線→線路檢查及絕緣搖測市政工程施工工藝消防水施工工藝：安裝準備—干管安裝—報警閥安裝—立管安裝—噴灑分層干支管、消火栓及支管安裝—水流指示器、消防水泵、高位水箱、水泵接合器安裝—管道試壓—管道沖洗—噴灑關支管安裝—節(jié)流裝置安裝—報警閥配件、消火栓配件、噴灑關安裝—系統(tǒng)通水調試燃氣管道施工工藝：1、溝槽開挖2、基地處理及驗收3、溝槽回填4、管道安裝5、閥門安裝6、氣表安裝7、燃氣管道檢查和無損探傷8、管道防腐絕緣施工9、管道試驗及吹掃10、調壓柜及安裝方案11、示蹤線敷設市政工程施工工藝

道路雨水檢查井及雨水箅子完成面與瀝青路面相平。嚴禁將污水檢查井設置在道路面上。市政工程注意事項市政工程注意事項主管道閥門井嚴禁安裝在分戶圍欄內。必須安裝在公共綠地、人行道或停車位上且外觀要與停車位高度一致。當不可避免要設置在主干道上時，必須對閥門井進行加固處理，滿足承載力要求。高低壓電纜溝嚴禁穿越分戶圍欄；電表箱嚴禁正對入戶大門；電纜井必須安裝在分護圍欄外的停車位、綠化帶和人行道內。電纜井高度與停車位或人行道路面保持一致，且豎向方向與人行道路面方向保持一致。市政工程注意事項市政工程注意事項消防箱及消防管道必須在墻身砌體完成后進行下一道工序前安裝完畢并對預留孔洞周圍進行修補。

消防管必須以紅色油漆標識。水表必須安裝在分戶圍欄外方便抄表的位置，并按房號順序整齊排列。室外地上消火栓必須安裝在分戶圍欄外與停車位交界處。綠化帶內與路沿石交界處。市政工程注意事項高桿路燈必須安裝在主干道兩側的人行道上。園區(qū)內低桿庭院燈必須安裝在分戶圍欄外側的綠化帶內。并嚴禁正對入戶大門。同時根據(jù)道口走向合理排布。保證照明覆蓋率。市政工程注意事項燃氣立管及水平管道嚴禁暗裝，并用黃色油漆標識。排水立管以白色為主色調，也可根據(jù)需要跟外墻顏色一致。市政工程注意事項走廊鍍鋅線槽必須保持整體美觀。線槽內預留一定的空間以保證散熱。市政工程注意事項電信設備箱根據(jù)現(xiàn)場實際情況選擇在配電房或公共綠地位置擺放。市政工程注意事項廣播電視設備箱盡可能選擇在電纜井附近擺放。市政工程注意事項室外監(jiān)控球形攝像頭應安裝在小區(qū)主入口、十字路口及環(huán)島處，滿足監(jiān)控視角。市政工程注意事項工程的日常維護與養(yǎng)護給排水系統(tǒng)1、對整個供水管道、泵房設備、消防管道進行每日巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。2、在每年雨季來臨前，安排人員清理各設備房集水坑，道路雨水井，疏通屋面雨水管道及道路排水管道。3、定期對苑區(qū)內的污水井、化糞池進行疏通清淤。4、日常如發(fā)現(xiàn)或接報管道堵塞故障后，管理處應立即安排人員進行清掏疏通工作。5、定期對屋面雨水口、雨水斗、雨水立管進行清理。6、有一套完善的應對洪澇災害的應急預案。強弱電系統(tǒng)定期對整個小區(qū)的配電房、供電線路、路燈、消防報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)進行檢查，根據(jù)相關年限規(guī)定及時更換一些零配件，保障系統(tǒng)的日常運行。市政工程日常維護工程的日常維護與養(yǎng)護電梯設備電梯在驗收合格交付使用后，為了保證電梯正常及安全運行，使預定期對電梯設備進行全面檢查、潤滑、清潔等，發(fā)現(xiàn)問題及時通知維護人員進行處理，維護人員必須受過電梯維修保養(yǎng)技術和安全培訓，并經(jīng)政府主管部門考試合格的人員擔任，任何形式的維修保養(yǎng)后，必須確保電梯安全裝置有效后，方可投入正常使用，電梯的維修保養(yǎng)人員應遵守安全操作規(guī)程，操作過程中，應采取相應的安全技術防范措施，以避免發(fā)生傷害事故和設備損壞事故。燃氣管道定期對燃氣管道及附屬設施進行檢查，保障官網(wǎng)設施安全穩(wěn)定運行，發(fā)現(xiàn)有泄漏故障，即刻關閉閥門并通知燃氣公司派人處理，在泄漏區(qū)域警戒線并派專人把守，嚴禁在該區(qū)域吸煙，點火，打手機及使用其它無線通訊工具等。根據(jù)相關規(guī)定及使用年限要求，及時更換一些零配件，確保燃氣管道安全供氣。市政水電工程日常維護開發(fā)報建第二部分開發(fā)流程什么是房地產(chǎn)開發(fā)報建？

1、辦理房地產(chǎn)開發(fā)過程中各種證件，使開發(fā)合法合規(guī)2、做好房管業(yè)務3、政府、公司、項目溝通的橋梁房地產(chǎn)開發(fā)報建？1、涉及審批部門多2、涉及繳費科目多3、涉及各項會議多

133開發(fā)流程開發(fā)報建四個要求？

1、所需資料要逐項分解細化2、辦理條件要求邏輯關系網(wǎng)絡化3、收費命名、標準要清晰4、辦理科室、人員、電話要明確，建立人際關系134135開發(fā)成本費用明細第一部分一、土地開發(fā)成本構成

1、土地征用及拆遷費2、土地購置費雙方在土地交易中發(fā)生的價款。

3、出讓金

4、七通一平費5、耕地占用稅

6、耕地開墾費

7、征地管理費指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的各種費用。8、占耕地教育附加費

9、新增建設用地有償使用費10、出讓金業(yè)務費

11、契稅

12、利息二、建筑及安裝工程費1、人工費直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場為建筑安裝工程施工操作服務的輔助工人的基本工資。

2、材料費工程施工所耗用的并構成工程實體的主要材料、其它材料、結構物及零件的成本，以及周轉材料的攤銷費。

3、機械使用費工程施工過程中使用的機械動力設備發(fā)生的費用。包括折舊費、大修費、附屬工具費。動力及燃料費等。

4、施工管理費為組織和管理工程施工和為施工服務而支付的各種費用。主要包括：（工作人員工資

-工資附加費

-辦公費

-差旅費-檢驗試驗費）5、設備購置及安裝費包括各種設備的購置及安裝費。（

-供熱及換熱站

-供電設備、安裝-電梯

）

三、基礎工程費主體工程基礎費用四、城市基礎設施配套費1、渣土費

2、人防費

3、中學增建費

4、城市基礎設施配套費

5、舊城改造費

6、公建地費

7、墻改費

8、便道占用費

9、環(huán)境保護監(jiān)察費

10、城市綠化費五、前后期費用1、勘察設計費

2、監(jiān)理費

3、招標費

4、質檢費

5、測量、放線費

6、價格評估費

7、綜合開發(fā)管理費

8、房屋所有權登記費

9、房屋所有權登記工本費

10、物業(yè)前期費

11、散裝水泥限袋費

12、工程質量監(jiān)督費

13、工程造價管理費

14、安全監(jiān)督費

15、勞動定額測定費

16、外省承包工程管理費

17、施工圖紙審查費

18、預算費

19、施工噪音管理費

20、專家評審費

六、預備費七、經(jīng)營管理費141

1、熱力補貼費

2、供暖

3、煤氣集資

4、煤氣施工

5、供電

6、供水外接

7、排污費

六、預備費六、預備費七、經(jīng)營管理費1421、監(jiān)察審計費

2、資質年審費

3、營業(yè)執(zhí)照年審費

4、治安費

5、衛(wèi)生費

6、行業(yè)管理部門培訓費

7、城市交通集資費

8、報刊費

9、街道管理費

10、計劃生育管理費

11、社會統(tǒng)籌

12、教育基金

七、經(jīng)營管理費其他費用143八、貸款利息項目貸款或投資款項的計息，各銀行是以復利計息的。

九、不可預見費

十、銷售、廣告費

1、銷售提成費用

2、廣告費

3、銷售營業(yè)稅

十一、各種稅費

144碧桂園投資體系第二部分土地使用權年限1457050405040投資策劃中心決策支持、引導、服務拓展一、投資系統(tǒng)架構土地投資決策委員會各投資團隊（投資小分隊）投資系統(tǒng)架構一、投資系統(tǒng)架構土地投資決策委員會組長：楊國強董事局主席成員：楊惠妍董事局副主席

莫斌

集團總裁吳建斌首席財務官程光煜副總裁

王少軍

副總裁——行使有關土地投資事物的最高決策權投資系統(tǒng)架構一、投資系統(tǒng)架構投資策劃中心——集團十三大職能中心之一集團副總裁王少軍評審部發(fā)展研究部財稅部風險控制部直屬拓展部中心總經(jīng)理何劍標中心副總經(jīng)理李莎（投資策劃部）投資系統(tǒng)架構獲取信息初步研判項目立項定位策劃定案決策獲取土地區(qū)域/直屬團隊現(xiàn)場勘察投資信息管理系統(tǒng)報備區(qū)域/直屬團隊落實相關問題區(qū)域/直屬團隊組織各部門考察區(qū)域出具定位策劃報告區(qū)域/直屬團隊投資決策申請區(qū)域/直屬團隊簽訂協(xié)議注：定案時：土地協(xié)議流程審批（土地競買流程審批）發(fā)起。定案后：競買報名及摘牌手續(xù)辦理，土地協(xié)議簽確完成，土地款流程審批及付款。土地信息獲取收集發(fā)起立項申請報備投策中心投策中心項目評審項目獲取投策中心意見區(qū)域總意見營銷、投策、運營財務、研發(fā)、成本土地投資決策委員會區(qū)域立項評審會出具評審意見二、土地投資流程土地投資流程二、土地投資流程準備項目材料區(qū)域投資團隊區(qū)域總裁意見區(qū)域總裁審批、決策主席、集團總裁簽訂協(xié)議、項目獲取區(qū)域/直屬團隊補充投資決策意見投資策劃中心通過否決項目不通過如有重大風險或條件重大變化，則提請重新定案特別緊急的項目、重大項目特事特辦土地投資流程二、土地投資流程獲取土地形成貨值形成銷售產(chǎn)生利潤土地投資一級市場直接招拍掛勾地等意向性拿地一二級聯(lián)動開發(fā)三舊改造土地使用權轉讓股權類合作聯(lián)營合作開發(fā)代管代建+品牌輸出二級市場碧桂園土地獲取模式目前專注住宅開發(fā)謹慎參與商業(yè)、寫字樓及其他業(yè)態(tài)土地投資流程三、集團投資方向解析北京、上海、廣州、深圳重慶、天津南京、杭州、濟南、沈陽、福州、成都、合肥、鄭州、武漢、石家莊、長沙、南昌、西安、哈爾濱、昆明、南寧、貴陽、呼和浩特、?？凇㈤L春、太原、蘭州、銀川、西寧城市級別劃分一線城市(4個)二線城市(36個)直轄市省會城市計劃單列市核心城市三四五線城市（2134個）寧波、大連、廈門、青島蘇州、珠海、溫州、三亞、佛山、東莞地級市275個；縣級市381個；縣1478個投資方向解析153五大證及后期交付第三部分開發(fā)流程154建設用地規(guī)劃許可證用地規(guī)劃許可總平面規(guī)劃審查：包括規(guī)劃布局審查（含鳥瞰效果圖）和綜合指標審查；綜合指標審查，規(guī)劃必須符合規(guī)劃設計要點，如容積率、建筑密度、樓間距、層高、綠地率、道路退讓、停車位、物管用房面積等等；總平面公示，要特別注意，要為日后規(guī)劃調整留后路。156成立項目公司成立項目公司國有土地使用證修建性詳細規(guī)劃審批建設工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可162施工許可證規(guī)劃、施工圖紙審查單體施工圖、規(guī)劃方案設計、審圖、取得指標審核證明或圖紙審圖合格證設計院審圖機構項目部設計出圖、修改、回復審核、發(fā)證協(xié)調、辦理施工許可證辦理需要資料1、建筑工程施工許可申請表2、建設用地批準書或土地使用證3、建設工程規(guī)劃許可證4、人防辦理情況意見書5、施工圖審查備案的證明文件6、建設工程監(jiān)理登記表（監(jiān)理工程提供）7、施工中標通知書（必須招標的工程提供）8、建設工程使用散裝水泥意見書9、建設工程使用新型墻材料意見書10、建筑工程施工噪音排放許可證11、建設工程質量（安全）監(jiān)督登記表12、建設單位開戶銀行的存款證明或對建設單位支付和履約的擔保；政府投資項目僅需提供財政撥款證明文件13、施工單位資質證書、廣州地區(qū)資質備案（網(wǎng)上查核）、安全生產(chǎn)證明許可證、法定代表人證明書、法人授權委托證明書14、項目經(jīng)理、施工員、質安員、專職安全員、特種作業(yè)人員證書及身份證復印件；人員委托通知書；三類人員安全生產(chǎn)考核合格證；工地安全、防火責任人委任書15、安全文明施工現(xiàn)場查勘表16、承發(fā)包合同17