房地產(chǎn)開發(fā)基本概念及流程（PPT）

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本流程程房地產(chǎn)是房房產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)的總稱，，在經(jīng)濟學(xué)學(xué)上又被稱稱為不動產(chǎn)產(chǎn)。是指覆覆蓋土地并并永久附著著于土地的的一類實物物，比如建建筑物。房房地產(chǎn)可以以有三種存存在形態(tài)：：即土地、、建筑物物、房地合合一。房地地產(chǎn)是一種種不能移動動，或移動動后會引起起性質(zhì)、形形狀改變的的財產(chǎn)。房房產(chǎn)主要包包括住房房房產(chǎn)和營業(yè)業(yè)性房產(chǎn)。。地產(chǎn)主要要包括土地地和土地資資本。土地地具有有用用性、稀缺缺性和社會會的有效需需求等特點點。土地資資本是為使使土地達到到一定的使使用標準而而進行的開開發(fā)投資，，這種投資資要轉(zhuǎn)化為為一定量的的物化勞動動和活勞動動，其本身身必然具有有商品屬性性。引言一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)基本本概念二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)基本本流程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是指在依依法取得國國有土地使使用權(quán)的土土地上，按按照城市規(guī)規(guī)劃要求進進行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、房屋屋建設(shè)的行行為。因此此，取得國國有土地使使用權(quán)是房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的前提，，房地產(chǎn)開開發(fā)并非僅僅限于房屋屋建設(shè)或者者商品房屋屋的開發(fā)，，而是包括括土地開發(fā)發(fā)和房屋開開發(fā)在內(nèi)的的開發(fā)經(jīng)營營活動。簡簡言之，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是指在依依法取得國國有土地使使用權(quán)的土土地上進行行基礎(chǔ)設(shè)施施、房屋建建設(shè)的行為為。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與城城市規(guī)劃緊緊密相關(guān)，，是城市建建設(shè)規(guī)劃的的有機組成成部分。1、房地產(chǎn)開開發(fā)的基本本概念我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展大約經(jīng)歷歷了四個階階段。2、我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展的的歷史第一階段：理理論突破與試試點起步階段段（1978至1991年）19781991199520022013中國房地產(chǎn)市市場萌芽階段段第一階段：理理論突破與試試點起步階段段（1978至1991年）1978年理論界提出出了住房商品品化、土地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等觀點。。1980年9月北京市住房房統(tǒng)建辦公室室率先掛牌，，成立了北京京市城市開發(fā)發(fā)總公司，拉拉開了房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開發(fā)的的序幕。1984年廣東、重慶慶開始征收土土地使用費。。1987至1991年是中國房地地產(chǎn)市場的起起步階段。1987年11月26日，深圳市政政府首次公開開招標出讓住住房用地。1990年上海市房改改方案出臺，，開始建立住住房公積金制制度。1991年開始，國務(wù)務(wù)院先后批復(fù)復(fù)了24個省市的房改改總體方案。。第二階段：非非理性炒作與與調(diào)整推進階階段（1992至1995年）19781991199520072013探索階段：炒炒作與調(diào)整第二階段：非非理性炒作與與調(diào)整推進階階段（1992至1995年）1992年房改全面啟啟動，住房公公積金制度全全面推行。1993年“安居工程程”開始啟動動。1992年后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)急劇快速速增長，月投投資最高增幅幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場場在局部地區(qū)區(qū)一度呈現(xiàn)混混亂局面，在在個別地區(qū)出出現(xiàn)較為明顯顯的房地產(chǎn)泡泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟濟調(diào)控后，房房地產(chǎn)業(yè)投資資增長率普遍遍大幅回落。。房地產(chǎn)市場場在經(jīng)歷一段段時間的低迷迷之后開始復(fù)復(fù)蘇。第三階段：相相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展階段（（1995至2002年）19781991199520022013房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展階段第三階段：相相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展階段（（1995至2002年）隨著住房制度度改革不斷深深化和居民收收入水平的提提高，住房成成為新的消費費熱點。1998年以后，隨著著住房實物分分配制度的取取消和按揭政政策的實施，，房地產(chǎn)投資資進入平穩(wěn)快快速發(fā)展時期期，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)成為經(jīng)濟的的支柱產(chǎn)業(yè)之之一。第四階段：價價格持續(xù)上漲漲，多項調(diào)控控措施出臺的的新階段(2003年以來)19781991199520022013房地產(chǎn)行業(yè)全全面調(diào)整階段段第四階段：價價格持續(xù)上揚揚，多項調(diào)控控措施出臺的的新階段(2003年以來)2003年以來，房屋屋價格持續(xù)上上揚，大部分分城市房屋銷銷售價格上漲漲明顯。隨之之而來出臺了了多項針對房房地產(chǎn)行業(yè)的的調(diào)控政策。。國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場價格此此起彼伏?；厥赘母镩_放放30年中國老百姓姓的住房變遷遷就會發(fā)現(xiàn)，，房地產(chǎn)記載載的既是一部部中國30年的建設(shè)史，，又是一部濃濃縮了我國社社會主義建設(shè)設(shè)的改革開放放史。房地產(chǎn)開發(fā)包包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。3、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)主要內(nèi)容（1）土地開發(fā)發(fā)土地開發(fā)主要要是指房屋建建設(shè)的前期工工作，主要有有兩種情形：：一是新區(qū)土土地開發(fā)，即即把農(nóng)業(yè)或者者其他非城市市用地改造為為適合工商業(yè)業(yè)、居民住宅宅、商品房以以及其他城市市用途的城市市用地；二是是舊城區(qū)改造造或二次開發(fā)發(fā)，即對已經(jīng)經(jīng)是城市土地地，但因土地地用途的改變變、城市規(guī)劃劃的改變以及及其他原因，，需要拆除原原來的建筑物物，并對土地地進行重新改改造，投入新新的勞動。（2）房屋開發(fā)發(fā)就房屋開發(fā)而而言，一般包包括四個方面：第一個方面：住宅開發(fā)；第二個方面：生產(chǎn)與經(jīng)營建建筑物開發(fā)；；第三個方面：生產(chǎn)、生活服服務(wù)性建筑物物的開發(fā)；第四個方面：城市其他基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)發(fā)。（3）房地產(chǎn)開開發(fā)與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的的區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營是有區(qū)區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華華人民共和國國城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》的的規(guī)定，在取取得國有土地地使用權(quán)的土土地上進行基基礎(chǔ)設(shè)施、房房屋建設(shè)的行行為。這是《《中華人民共共和國城市房房地產(chǎn)管理法法》第二條第第三款明確的的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在城城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)國有土地上上進行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)、房房屋建設(shè)，并并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目或或者銷售、出出租商品房的的行為。這是是國務(wù)院《城城市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理理條例》第二二條明確定義義的。因此房地產(chǎn)開開發(fā)和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是是有區(qū)別的，，兩者對主體體的資質(zhì)要求求是不同的，，前者不一定定要求具有房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營資格，如如果有國有土土使用權(quán)的企企業(yè)自建房。。而后者就要要求具有房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營資格。最高高人民法院在在《民事案件件案由規(guī)定》》中把合資、、合作開發(fā)房房地產(chǎn)合同糾糾紛歸屬于房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營合同糾紛紛中，所以合合資、合作開開發(fā)經(jīng)營房地地產(chǎn)合同中對對主體的資格格是有要求的的，至少要求求一方當事人人具有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資格，，但實踐中經(jīng)經(jīng)營有把具有有房屋預(yù)租性性質(zhì)的自建房房(非商品房)合建合同糾紛紛當作房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合合同糾紛，而而要求自建房房合建合同的的一方當事人人具有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資資格，就是因因為沒有把房房地產(chǎn)開發(fā)與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營區(qū)別開開來。由于合合資、合作房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營合同是屬屬于房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營性質(zhì)的合合同關(guān)系，必必然涉及到轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開開發(fā)項目或銷銷售、出租商商品房的行為為。根據(jù)不同的標標準和開發(fā)內(nèi)內(nèi)容，我們可可以對房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)作不不同的分類，，可以根據(jù)開開發(fā)規(guī)模和開開發(fā)內(nèi)容分類類：4、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的分類(一)根據(jù)房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)模的大大小，可劃分分為單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)和成片開發(fā)三類。（1）單項開發(fā)發(fā)單項開發(fā)是指指開發(fā)方式規(guī)規(guī)模小，占地地不大，項目功能能單一，配套套設(shè)施簡單的的開發(fā)形式。。這種開發(fā)形形式往往在新新區(qū)總體開發(fā)發(fā)和舊城區(qū)總總體改造中形形成一個相對對獨立的項目目，但其外貌貌、風格、設(shè)設(shè)施等要求與與總體開發(fā)項項目相協(xié)調(diào)，，并在較短時時間內(nèi)完成這這類開發(fā)。（2）小區(qū)開發(fā)發(fā)小區(qū)開發(fā)是指指新城開發(fā)中中一個獨立小小區(qū)的綜合開開發(fā)或舊城區(qū)區(qū)改造中一個個相對獨立的的局部區(qū)域的的更新改建，，即等于相對對獨立街坊的的更新改造。。這類開發(fā)形形式要求開發(fā)發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)做到基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完善，配配套項目齊全全。與單項開開發(fā)相比，規(guī)規(guī)模較大，占占地亦較大，，投資較多，，建設(shè)周期較較長，一般分分期、分批開開發(fā)。（3）成片開發(fā)發(fā)成片開發(fā)是指指范圍廣闊(其范圍大到可可以相近于開開辟一個新的的城區(qū))、投入資金巨巨大、項目眾眾多、建設(shè)周周期長的綜合合性開發(fā)。如海南洋洋浦開發(fā)區(qū)，，上海浦東開開發(fā)區(qū)等諸如如此類的著名名的成片開發(fā)發(fā)項目。在成成片開發(fā)中，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)往往成為基基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先先行項目，發(fā)發(fā)揮其啟動和和引導(dǎo)作用。。(二)從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的內(nèi)容不同同，可劃分為為：單純的土地開開發(fā)和再開發(fā)發(fā);單純的房屋開開發(fā)和再開發(fā)發(fā);土地房屋的一一體化開發(fā)等三大類。（1）單純的土土地開發(fā)和再再開發(fā)。土地開發(fā)是指指通過三通一一平(即通電、通水水、通道路)或七通一平(即通電、通水水、通道路、、通排水、通通煤氣、通熱熱力、通郵;一平即為平整整土地)，按照豎向規(guī)規(guī)劃進行土方方工程施工。。將將自然狀狀態(tài)的土地變變?yōu)榭晒┙ㄔ煸旄黝惙课莺秃透黝愒O(shè)施的的建筑用地，，即把生地變變?yōu)槭斓氐拈_開發(fā)活動。單純的土地開開發(fā)：土地再開發(fā)：：土地再開發(fā)是是指對已開發(fā)發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有有土地，通過過一定量的資資金、勞動的的投入，調(diào)整整用地結(jié)構(gòu)，，完善基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，以提高高土地使用功功能和開發(fā)利利用效益。舊舊城區(qū)改造一一般都需進行行土地再開發(fā)發(fā)。（2）單純的房房屋開發(fā)和再再開發(fā)。房屋開發(fā)是指指在具備建設(shè)設(shè)條件的土地地上，新建各各類房屋的活活動。一般包包括地基建設(shè)設(shè)、主體工程程建設(shè)、配套套和附屬工程程建設(shè)、安裝裝和裝飾工程程建設(shè)等內(nèi)容容。房屋開發(fā)：：房屋再開發(fā)：：房屋再開發(fā)指指的是為了提提高現(xiàn)有房屋屋的使用功能能和利用效益益，在不拆除除現(xiàn)有房屋的的前提下，對對現(xiàn)有房屋進進行較大規(guī)模模的擴建和改改建活動。一一般又稱舊城城區(qū)開發(fā)。需要指出的是是，對房屋的的擴建和改建建只有達到一一定程度和規(guī)規(guī)模，才屬于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的范疇。而而對現(xiàn)有房屋屋進行一般性性的修繕和裝裝修，則屬于于物業(yè)管理的的范疇，而不不是房地產(chǎn)開開發(fā)。（3）土地房屋屋一體化開發(fā)發(fā)。土地房屋一體體化開發(fā)是指指從事土地開開發(fā)和房屋開開發(fā)，或從事事土地再開發(fā)發(fā)和房屋開發(fā)發(fā)全過程的房房地產(chǎn)開發(fā)活活動。我國目目前的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)此類形形式居多。房地產(chǎn)開發(fā)基基本原則是指指在城市規(guī)劃劃區(qū)國有土地地范圍內(nèi)，從從事房地產(chǎn)開開發(fā)并在開發(fā)發(fā)過程中應(yīng)依依法遵守的基基本原則。依依據(jù)我國法律律的規(guī)定，我我國房地產(chǎn)開開發(fā)的基本原原則主要有五五個方面：5、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本原則（1）依法在取得得土地使用權(quán)權(quán)的國有土地地范圍內(nèi)從事事房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的原則。（2）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)必須嚴格執(zhí)執(zhí)行城市規(guī)劃劃的原則。（3）堅持經(jīng)濟效效益、社會效效益和環(huán)境效效益相統(tǒng)一的的原則。（4）應(yīng)當堅持全全面規(guī)劃、合合理布局、綜綜合開發(fā)、配配套建設(shè)的原原則。（5）符合國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、國國民經(jīng)濟與社社會發(fā)展計劃劃的原則。（1）依法在取得得土地使用權(quán)權(quán)的國有土地地范圍內(nèi)從事事房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的原則。在我國，通過過出讓或劃撥撥方式依法取取得國有土地地使用權(quán)是房房地產(chǎn)開發(fā)的的前提條件，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)必須是國有有土地。我國國另一類型的的土地即農(nóng)村村集體所有土土地不能直接接用于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，集體體土地必須經(jīng)經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為國有土地地后，才能成成為房地產(chǎn)開開發(fā)用地。（2）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)必須嚴格執(zhí)執(zhí)行城市規(guī)劃劃的原則。城市規(guī)劃是城城市人民政府府對建設(shè)進行行宏觀調(diào)控和和微觀管理的的重要措施，，是城市發(fā)展展的綱領(lǐng)，也也是對城市房房地產(chǎn)開發(fā)進進行合理控制制，實現(xiàn)土地地資源合理配配置的有效手手段?？茖W(xué)制制定和執(zhí)行城城市規(guī)劃，是是合理利用城城市土地，合合理安排各項項建設(shè)，指導(dǎo)導(dǎo)城市有序、、協(xié)調(diào)發(fā)展的的保證。（3）堅持經(jīng)濟效效益、社會效效益和環(huán)境效效益相統(tǒng)一的的原則。經(jīng)濟效益是房房地產(chǎn)所產(chǎn)生生的經(jīng)濟利益益的大小，是是開發(fā)企業(yè)賴賴以生存和發(fā)發(fā)展的必要條條件。社會效效益指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)給社會會帶來的效果果和利益。環(huán)環(huán)境效益是指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)對城市自然然環(huán)境和人文文環(huán)境所產(chǎn)生生的積極影響響。以上三方方面是矛盾統(tǒng)統(tǒng)一的辯證關(guān)關(guān)系，既有聯(lián)聯(lián)系，又有區(qū)區(qū)別，還會產(chǎn)產(chǎn)生沖突。這這就需要政府府站在國家和和社會整體利利益的高度上上，進行綜合合整合和管理理。（4）應(yīng)當堅持全全面規(guī)劃、合合理布局、綜綜合開發(fā)、配配套建設(shè)的原原則。即綜合開發(fā)原原則。綜合開開發(fā)較之以前前的分散建設(shè)設(shè)，具有不可可比擬的優(yōu)越越性。綜合開開發(fā)有利于實實現(xiàn)城市總體體規(guī)劃，加快快改變城市的的面貌；有利利于城市各項項建設(shè)的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，促進進生產(chǎn)，方便便生活，有利利于縮短建設(shè)設(shè)周期，提高高經(jīng)濟效益和和社會效益。。（5）符合國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、國國民經(jīng)濟與社社會發(fā)展計劃劃的原則。國家產(chǎn)業(yè)政策策、國民經(jīng)濟濟與社會發(fā)展展計劃是指導(dǎo)導(dǎo)國民經(jīng)濟相相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的基本原則則和總的戰(zhàn)略略方針，房地地產(chǎn)業(yè)作為第第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受受國家產(chǎn)業(yè)政政策、國民經(jīng)經(jīng)濟與社會發(fā)發(fā)展計劃的制制約。（1）開發(fā)主體體合法6、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)應(yīng)具備的三三個方面的條條件進行房地產(chǎn)開開發(fā)的單位和和個人，首先先應(yīng)取得房地地產(chǎn)開發(fā)的資資格。如果是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，則應(yīng)應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管管理法》規(guī)定的條件設(shè)設(shè)立，向工商商行政管理部部門申請登記記，并取得營營業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)資質(zhì)等等級要求：：房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)分為一級級、二級、三三級、四級和和暫定資質(zhì)一級：：注冊冊資金金10000萬人民民幣二級：：注冊冊資金金5000萬人民民幣三級：：注冊冊資金金3000萬人民民幣四級：：注冊冊資金金1800萬人民民幣（2）依依法取取得房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)用地地的使使用權(quán)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)主體體必須須通過過《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法》規(guī)定的的合法法途徑徑(出讓和和劃撥撥)，取得得房地地產(chǎn)開開發(fā)用用地使使用權(quán)權(quán)。用用于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的土土地，，必須須權(quán)屬屬清晰晰，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)主體體擁有有《國有土土地使使用證證》?！冻鞘蟹糠康禺a(chǎn)產(chǎn)管理理法》第27條規(guī)定定：““依法法取得得的土土地使使用權(quán)權(quán)，可可以依依照本本法和和有關(guān)關(guān)法律律、行行政法法規(guī)的的規(guī)定定，作作價入入股，，合資資、合合作開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營房房地產(chǎn)產(chǎn)?！薄保?）在在規(guī)定定的期期限內(nèi)內(nèi)動工工，進進行房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)以出讓讓方式式取得得土地地使用用權(quán)進進行房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，，必須須按照照土地地使用用權(quán)出出讓合合同約約定的的土地地用途途、動動工開開發(fā)期期限開開發(fā)土土地。。超過過出讓讓合同同約定定的動動工開開發(fā)日日期滿滿一年年未動動工開開發(fā)的的，可可以征征收相相當于于土地地使用用權(quán)出出讓金金20%以下的的土地地閑置置費；；滿二二年未未動工工開發(fā)發(fā)的，，可以以無償償收回回土地地使用用權(quán)。。但是是，因因不可可抗力力，或或者政政府、、政府府有關(guān)關(guān)部門門的行行為，，或者者動工工開發(fā)發(fā)必需需的前前期工工作造造成動動工開開發(fā)遲遲延的的除外外。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本本概念念二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本本流程程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程程可以以用““五證證”的的取得得來貫貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五規(guī)劃局建設(shè)項目選址意見書國土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項目環(huán)境保護審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、意向性批文、項目建議書或選址申請；4、現(xiàn)勢原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報材料：提供計委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報材料：1、項目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項目排放污染物指標申請表》、《建設(shè)項目環(huán)境保護審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項分析或?qū)ｍ椩u價的應(yīng)附環(huán)境保護咨詢中介機構(gòu)技術(shù)評估意見及評審專家組名單申報材料：1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目有效批準文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收開發(fā)商商選址、、立項項國土局國有土地使用證計委項目建議書，可研報告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證氣象局防雷工程設(shè)計審批人防辦人防工程建設(shè)項目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報材料1、申請報告（已批可行性研究項目）2、項目初步設(shè)計文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計審查報審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計要求說明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計文件及批復(fù)或項目立項、報建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報告，全套施工圖設(shè)計文件以及相關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機構(gòu)對涉及項目安全，確需有關(guān)設(shè)計計算書及計算軟件名稱的，由建設(shè)單位報送7、如需依法進行專項審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報送有關(guān)材料申報材料1、機構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報）；2、申請表；3、項目的有效批準文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。申報材料1、申請報告2、建設(shè)項目計劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準的總平面規(guī)劃圖4、項目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報告申報材料1、建設(shè)單位申報表2、建設(shè)項目總平面圖3、設(shè)計說明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說明6、電氣施工說明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報材料1、建筑工程施工許可證申請表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標文件；4、施工單位中標通知書；5、建設(shè)工程會辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費清單；8、建設(shè)資金落實證明；9、拆遷許可證10、施工險繳費單11、外地施工企業(yè)準予進淮備案許可證選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計方案評審計委初步設(shè)計方案建設(shè)局施工圖設(shè)計審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件解解釋《商品房房銷售售(預(yù)售)許可證證》是市、、縣人人民政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政管理理部門門允許許房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)銷銷售商商品房房的批批準文文件。。建設(shè)局建筑工程施工許可證計委開工報告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報材料1、申請表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計批文4、項目法人及負責人材料5、開工前審計報告（審計相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬元以上項目）7、監(jiān)理制實施相關(guān)材料申報材料1、商品房銷售申請書2、營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級證書4、立項批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價格審核報告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項目手冊實施情況15、其他材料選址立項取得土地規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)竣工驗收立項項開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計取得土土地選址址竣工驗驗收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報告本階段段,如果需需要尋尋找合合作伙伙伴,則需要要簽定定合作作意向向,協(xié)議及及合同同書市場前前期判判斷只只是宏宏觀方方面的的粗略略判斷斷,僅從所所在區(qū)區(qū)域的的市場場供求求與潛潛力進進行判判斷需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商立項項開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計取得土土地選址址竣工驗驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)1.投資分析2.編制項目建議書3.編制可行性研究報告4.進行項目方案概念設(shè)計項目建議書可行性研究報告涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委立項項開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計取得土土地選址址竣工驗驗收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》:需準備備文件件如下下：立項批批復(fù)建設(shè)項項目規(guī)規(guī)劃審審批表表市政府府征地地批復(fù)復(fù)用地釘釘樁成成果按規(guī)劃劃意見見書要要求取取得的的有關(guān)關(guān)協(xié)議議及批批復(fù)文文件審定設(shè)設(shè)計方方案通通知書書立項項開工建建設(shè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計取得土土地選址址竣工驗驗收辦理《國有土土地使使用證證》:需準備備文件件如下下：立項批批復(fù)辦理土土地出出讓手手續(xù)申申請審定設(shè)設(shè)計方方案通通知書書土地評評估報報告原原件出讓合合同附附圖，，一式式五份份，附附圖為為：釘釘樁圖圖或?qū)徲嬘嬙O(shè)計計方案案通知知書附附圖，，原土土地方方國有有土地地使用證證附圖圖（加加蓋雙雙方公公章））《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》及釘樁樁成果果通知知單建筑面面積與與用途途說明明書加蓋工工商部部門備備案章章的營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)復(fù)印件件《建設(shè)用用地批批準書書》或原用用地單單位的的《國有土地使使用證證》、《房屋所所有權(quán)權(quán)證》、國有有土地地權(quán)屬屬來源證證明文文件（（原件件）與原用用地方方簽定定的土土地使使用權(quán)權(quán)及地地上物物補償償協(xié)議、、聯(lián)建建協(xié)議議及相相關(guān)文文件房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書等立項項開工建設(shè)設(shè)規(guī)劃設(shè)計計取得土地地選址址竣工驗收收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項目方案滿足市場需要和政府要求1.項目方案設(shè)計2.項目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目設(shè)計方案辦理《建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證》:需準備文文件如下下：供電、給給水、市市政、燃燃氣電力力等部門門意見建設(shè)項目目規(guī)劃審審批報表表審定設(shè)計計方案