某房地產(chǎn)公司開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)及流程

房地產(chǎn)開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)及流程一、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和里程碑42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)—12個(gè)里程碑關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的含義：不僅具體工作過程，而且是工作結(jié)果。42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與里程碑的關(guān)系：12個(gè)里程碑由42個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組成。1、里程碑：國土證取得對應(yīng)5個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：土地獲取取得〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉策劃單位的確定項(xiàng)目公司成立項(xiàng)目公司立項(xiàng)（審批制、核準(zhǔn)制、備案制）2、里程碑：項(xiàng)目定位完成：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目定位—規(guī)劃方案（平面、外立面、建筑指標(biāo)等）內(nèi)部審核通過---營銷總案完成（時(shí)間要求）3、規(guī)劃方案通過：規(guī)劃方案通過政府審批部品材料清單及建造標(biāo)準(zhǔn)形成目標(biāo)成本編制及確定制定開盤方案（施工順序、標(biāo)段劃分等）項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)方案（售樓部、樣板區(qū)）景觀設(shè)計(jì)方案完成（與總圖同步介入）擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成施工圖完成（審圖、目標(biāo)成本調(diào)整）〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉招投標(biāo)確定總包單位〈施工許可證〉三通一平4、開工（里程碑、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)）5、里程碑：項(xiàng)目貸款到位關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目貸款到位銷售示范區(qū)開放（銷售中心、樣板區(qū)）物業(yè)公司確定6、里程碑：達(dá)到預(yù)售條件關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：獲得預(yù)售許可證（形象進(jìn)度條件各地不同）7、里程碑：開盤關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：正式開盤銷售(蓄客、資料…)8、里程碑：銷售合同額完成50%關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：銷售合同額完成50%達(dá)成按揭放款條件（各地放款條件不同），（結(jié)頂、基礎(chǔ)、驗(yàn)收）9、里程碑：銷售合同額完成75%（關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)同）10、里程碑：主體封頂關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：主體封頂（砼、鋼筋、砌筑）裝飾材料選樣、封樣（面磚、花崗巖、涂料…)景觀施工圖完成(市政圖、專業(yè)配套單位、管線綜合…..)市政、景觀單位進(jìn)場一房房一一驗(yàn)驗(yàn)11、里里程程碑碑：：竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：：單體體竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收交房房方方案案總平平內(nèi)內(nèi)部部驗(yàn)驗(yàn)收收綜合合驗(yàn)驗(yàn)收收（（規(guī)規(guī)劃劃驗(yàn)驗(yàn)收收、、防防雷雷檢檢測測、、消消防防、、備備案案））…物業(yè)業(yè)承承接接驗(yàn)驗(yàn)收收、、移移交交12、里里程程碑碑：：交交房房關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：：交房房（（交交房房率率））產(chǎn)權(quán)權(quán)辦辦理理（（時(shí)時(shí)間間要要求求））非專專業(yè)業(yè)人人員員土土建建基基本本知知識(shí)識(shí)一、、建建筑筑的的分分類類二二、、建建筑筑的的組組成成三三、、如如何何看看懂懂施施工工圖圖四四、、施施工工的的程程序序和和流流水水五五、、施施工工的的要要點(diǎn)點(diǎn)六六、、施施工工的的材材料料七七、、建建筑筑的的專專業(yè)業(yè)術(shù)術(shù)語語一、、建建筑筑的的分分類類按用用途途分分：：住住宅宅、、辦辦公公、、酒酒店店、、公公建建………按結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式分分：：磚磚混混、、鋼鋼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、木木結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、網(wǎng)網(wǎng)架架、、膜膜、、框框架架、、框框剪剪、、筒筒體體………按高高度度分分:多層層、、小小高高層層、、高高層層、、超超高高層層………(低層層、、多多層層、、中中高高層層、、高高層層））按住住宅宅類類型型分分：：別別墅墅（（VILLA）、、排排屋屋（（TOWNHOUSE）、、單單元元式式住住宅宅…..二、、建建筑筑的的組組成成：：1、基基礎(chǔ)礎(chǔ)：：條條型型基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、筏筏板板基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、箱箱型型基基礎(chǔ)礎(chǔ)…樁的的作作用用是是地地基基處處理理，，沉沉管管灌灌注注樁樁、、預(yù)預(yù)應(yīng)應(yīng)力力管管樁樁（（錘錘擊擊、、靜靜壓壓））、、鉆鉆孔孔灌灌注注樁樁2、獨(dú)獨(dú)立立地地下下室室與與利利用用基基礎(chǔ)礎(chǔ)空空間間的的地地下下室室。。3、地上上主主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)（（剪剪力力墻墻））、、圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、….4、內(nèi)內(nèi)外外粉粉刷刷、、外外墻墻裝裝飾飾面面、、保保溫溫5、樓樓地地面面（（屋屋面面防防水水））6、水水電電安安裝裝二、、如如何何看看懂懂施施工工圖圖：：1、各各類類圖圖紙紙：：概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文本本、、規(guī)規(guī)劃劃方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文本本、、初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文本本、、施施工工圖圖、、配配套套工工程程圖圖、、管管線線綜綜合合圖圖….2、平平面面圖圖、、立立面面圖圖、、剖剖面面圖圖、、效效果果圖圖（（透透視視圖圖））3、建建筑筑總總說說明明、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)總總說說明明、、建建施施--、結(jié)結(jié)施施---水施施---電施施四、、施施工工的的程程序序和和流流水水1、基本本程程序序：：基基礎(chǔ)礎(chǔ)---屋頂頂2、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)程程序序：：受受力力部部位位（（鋼鋼筋筋混混凝凝土土））----圍護(hù)護(hù)（（墻墻））----粉刷刷（（內(nèi)內(nèi)外外））3、流流水水：：作作業(yè)業(yè)面面的的問問題題，，人人員員問問題題即即五五大大因因素素：：人人、、機(jī)機(jī)、、法法、、料料、、環(huán)環(huán)，，穿穿插插施施工工。。4、流水水與進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的的關(guān)系系。五、施施工的的要點(diǎn)點(diǎn)1、鋼筋混混凝土土：級(jí)級(jí)配（（水灰灰比））、強(qiáng)強(qiáng)度、、養(yǎng)護(hù)護(hù)、配配筋率率裂縫產(chǎn)產(chǎn)生的的原因因：材材料、、溫度度、水水灰比比、鋼鋼筋含含量、、養(yǎng)護(hù)護(hù)、拆拆模時(shí)時(shí)間…2、砌筑筑：磚磚的齡齡期、、灰縫縫飽滿滿度、、抗裂裂措施施…3、粉刷刷：底底糙4、外墻墻粘貼貼：勾勾縫、、防水水、界界面劑劑5、屋面面防水水、廚廚衛(wèi)防防水、、地下下室防防水六、施施工材材料砼：（（水泥泥、石石子、、砂、、水））鋼筋：：一級(jí)級(jí)鋼、、二級(jí)級(jí)鋼、、三級(jí)級(jí)鋼水泥：：模板：：砂：細(xì)砂、、中粗砂、、（海砂））、（軋砂砂）…..七、建筑專專業(yè)術(shù)語1、容積率：：各類建筑筑的建筑面面積與用地地面積之比比。（地上上、高度、、計(jì)算口徑徑）2、建筑密度度：各類建建筑基底總總面積與居居住區(qū)用地地的比率。。3、綠地率：：用地范圍圍內(nèi)各類綠綠地總和占占居住區(qū)用用地的比率率（公共綠綠地、