房企轉型商業(yè)地產之路

過程是痛苦的，結果是美好的——房企轉型商業(yè)地產之路房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!貳、轉型中的問題叁、轉型的模式借鑒肆、國內房企轉型分析及建議核心內容壹、為什么要轉型房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!貳、轉型中的問題叁、轉型的模式借鑒肆、國內房企轉型分析及建議壹、為什么要轉型房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!轉型背景外因一個國家的住宅需求量是根據人口數(shù)量、年齡結構和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據、第二產業(yè)向第三產業(yè)轉移的速度決定的。中國目前一二產業(yè)比例減小而三產業(yè)比例增加，這種產業(yè)結構變化將給商業(yè)地產發(fā)展帶來契機國內產業(yè)結構變化房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》1.10國十一條4.17國十條9.29國五條1.26新國八條《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》金融機構對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%確立貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平限購全面推廣，同時對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30％及以上。2010年10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調政策對住宅市場的打壓，而對商業(yè)地產影響較小轉型背景外因房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!轉型背景內因從企業(yè)角度判斷，單一的住宅開發(fā)已被市場證明將面臨巨大風險。近幾年無論是房價還是土地價格，住宅地產市場都比商業(yè)地產市場波動要打，更多企業(yè)為平衡風險，開始步入多元化業(yè)態(tài)經營。居住用地與商業(yè)用地價格同比增速70大中城市各房價同比增速房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!貳、轉型中的問題叁、轉型的模式借鑒肆、國內房企轉型分析及建議壹、為什么要轉型房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!轉型中的問題資金做商業(yè)地產與做住宅最本質的區(qū)別就在于現(xiàn)金回流方式的不同。從目前來看，由于沒有下游資本市場的支持，國內絕大多數(shù)商業(yè)地產在變現(xiàn)這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了斷裂，而開發(fā)商都是高杠桿經營，一旦出現(xiàn)資金大量沉淀到不動產上的情況，就會對整個公司的現(xiàn)金流構成壓力。12資金回流慢快住宅地產商業(yè)地產財務杠桿低高房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!轉型時需兩個轉變角色轉變開發(fā)商運營商住宅地產其升值空間更多的是與城市的發(fā)展，與市場環(huán)境有關。拿地—開發(fā)—銷售模式基本上是現(xiàn)在所有開發(fā)商的特點，項目自銷售完畢后自行結束商業(yè)地產的核心是“運營”，商業(yè)地產建成后如果不去運營它或者運營失敗，其價值就等于零。所以，運營是從商業(yè)地產規(guī)劃的開始直到商業(yè)地產開業(yè)后的未來。房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!貳、轉型中的問題叁、轉型的模式借鑒肆、國內房企轉型分析及建議壹、為什么要轉型房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!內地房企可借鑒的模式香港模式新加坡模式轉型模式選擇香港模式目標擁有資產、獲取租金來實現(xiàn)多元化經營，提高企業(yè)整體抗沖擊能力。但是對內部現(xiàn)金流平衡高度的依賴決定了沿香港模式轉型的企業(yè)，首先自身規(guī)模要有足夠水平，開發(fā)物業(yè)每年提供充足的自有現(xiàn)金流支持擴展。第二轉型期風險比較高，第三需要時間比較長，可能需要10—20年時間。新加坡模式強調PE加REITS模式，獲取管理費收益同時也分享投資收益，由于有了外部基金平臺，所以轉型風險被降低，轉型時間一般縮短5—10年。但是這種轉型對外部金融環(huán)境提出更高的要求。06-10年，國內貸款與個人按揭貸款一直占房企開發(fā)資金來源的30%左右，而非銀行金融機構貸款只占總資金的5%，國內金融行業(yè)發(fā)展還遠不及發(fā)達國家，主要還是以間接融資為主，結合我國目前的具體情況，國內房企轉型適合參考香港模式。房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!現(xiàn)金流回籠速度下降凈利潤擴張速度下降有息負債空間下降銷售額擴張速度下降存貨擴張速度下降投資物業(yè)占比上升新鴻基轉型之路轉型期代價房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!外部條件轉型中所需具備的條件長周期上升階段合理的租金回報資本市場融資支持在轉型期有穩(wěn)定的開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流支撐，需要繁榮穩(wěn)定的房地產行業(yè)發(fā)展。投資物業(yè)的合理回報率能夠穩(wěn)固轉型期的物業(yè)結構與收益結構的平衡在提高內部現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的同時，若能得到外部資本市場支持，會加快轉型步伐，降低資產負債率，減小轉型風險房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!國內房企轉型環(huán)境分析自身環(huán)境

2010200920082007萬科82644754保利56383215金地42252417招商2816911中海外189937064世茂1878-201富力49454547碧桂園-11394166合生創(chuàng)展48313739華潤-47441718綠城-181476華僑城5351--

部分上市房企營運資本變動前的凈經營現(xiàn)金流（單位：億元）從近幾年部分上市房企營運資本變動前的凈經營現(xiàn)金流來看，“招寶萬金”、中海外、華僑城、合生創(chuàng)展、富力、世茂等幾家企業(yè)情況比較樂觀，為正的凈經營現(xiàn)金流，可以在轉型期提供穩(wěn)定的資金支持。但是大部分的房企目前還無法達到這一要求。房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!盡管房企在加大投資性物業(yè)在總資產中的比例，但由于自身對商業(yè)地產的管理運營能力不足，以及在找到合適的發(fā)展模式之前，房企都以出售投資性物業(yè)為主，持有比例依然很低

國內房企轉型環(huán)境分析自身環(huán)境

20102009萬科3%0.16%保利2.78%0.9%金地1.85%0.14%招商6%7%富力16%15.6%部分房企投資性房地產占總資產比例房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!投資物業(yè)回報率一般，目前我國一線城市商業(yè)寫字樓的租金回報率大概在7%-9%左右。從租金水平上來看，上海和北京的甲級寫字樓平均租金達到了270-300元/月.平米。而廣州和深圳甲級寫字樓的租金則相差較多，分別為150和190元/月.平米。國內房企轉型環(huán)境分析外部環(huán)境一線城市甲級寫字樓租金情況房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!

很好好一般差很差現(xiàn)金流支撐

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管理能力

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行業(yè)發(fā)展階段

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投資物業(yè)回報

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資本市場支持

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從自身及外部環(huán)境來看，目前只有行業(yè)發(fā)展這一條件比較好，而其他幾個條件都還不夠成熟，尤其是房企的現(xiàn)金流管理有待提高，要改變之前的發(fā)展模式。同時資本市場還不夠發(fā)達，金融支持力度不夠小結房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!總結無論從短期的政策調控來看，是從長期的行業(yè)發(fā)展來看，無論從房企自身戰(zhàn)略發(fā)展來看，還是從外部環(huán)境變化來看，轉型商業(yè)地產都是房企必須地選擇商業(yè)地產在國內起步晚，運營開發(fā)管理等經驗不足，轉型的模式也在探索中，還有許多已知和未知的問題需要解決以香港的新鴻基地產轉型過程為參考，目前國內大多數(shù)房企都處于轉型前期，即使少數(shù)幾個具有轉型條件的龍頭企業(yè)，在轉型期間抵御行業(yè)周期風險的能力也有待提高中國房企向租售并舉的商業(yè)地產轉型是一個長期的過程，轉型的過程是痛苦的，但結果是美好的123房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!大量房企轉型商業(yè)地產大話轉型萬科保利金地中糧2011年在商業(yè)地產的投資規(guī)模預計為20億元，商業(yè)的規(guī)模，初步定為30%左右2011年繼續(xù)加大持有型物業(yè)的儲備，陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型的商業(yè)目，住宅占比80%，持有型物業(yè)占比20%到2012年商業(yè)地產方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質物業(yè)中糧集團將再投資700億元在全國建設20多個大悅城，建筑面積達800萬平方米，未來商業(yè)地產部分在其整體布局比例將提升至20%以上數(shù)據2010年銷售排名TOP30的房地產企業(yè)中除金科實業(yè)、首開股份2家房企之外，其余房企大都從08年或更早些時候開始轉型進軍商業(yè)地產房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!轉型背景外因隨著地方政府在城市規(guī)劃建設的不斷完善和發(fā)展思路的轉變，擯棄了之前一味的以住宅開發(fā)為主體的模式，逐步采用城市綜合體來實現(xiàn)城市化發(fā)展。政府不再簡單的推出純住宅地塊，為提升土地價值，商業(yè)地塊面積及比例都在增加部分城市加大商業(yè)地塊出讓房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!轉型背景內因政府出于提升城市品質、促進城市發(fā)展，“商業(yè)+住宅”或“產業(yè)+住宅”的復合型土地出讓將成為未來土地出讓的趨勢，這也將使得開發(fā)商從戰(zhàn)略角度考慮轉型商業(yè)地產單一住宅復合地產自身戰(zhàn)略定位而轉型房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!小結

盡管眾多房企在摒棄了單一的住宅開發(fā)，嘗試向商業(yè)地產轉型，但是，經房改之后10余年的發(fā)展，商品住宅市場化程度已很高，積累了相當?shù)慕涷?，同時相比于住宅開發(fā)的簡單可操作性，商業(yè)地產現(xiàn)在還處于摸索階段，其實多數(shù)房企是由于各種原因被動轉型的，并未真正做好轉型的準備房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!轉型中的問題定位代表房企：金地戰(zhàn)略舉措型代表房企：萬科被動選擇型公司希望商業(yè)地產能夠成為未來業(yè)務的支柱公司做商業(yè)，更多是為了配合拿地或者滿足用地規(guī)劃，做商業(yè)是為住宅服務的如果做商業(yè)地產是戰(zhàn)略，那就應該樹品牌、做綜合體、做影響力，持有一定比例的商業(yè)物業(yè)如果做商業(yè)地產只是戰(zhàn)術，那就要堅持做社區(qū)商業(yè)的定位，立足于滿足項目和周邊的飲食、便利、休閑等生活需求，規(guī)模不能太大，持有和出售可以更靈活為將要發(fā)展的商業(yè)地產定位，是轉型企業(yè)經常碰到的問題，這實際上是要做什么的問題房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!轉型中的問題開發(fā)運營倒置的開發(fā)順序

我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地——規(guī)劃、設計——施工——貸款——銷售——營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產的嚴重脫節(jié)。

開業(yè)經營項目施工項目招商項目設計項目規(guī)劃土地獲取融資項目選擇國際成熟商業(yè)地產開發(fā)的基本流程獲取土地項目設計項目施工項目貸款項目銷售/招商開業(yè)經營目前中國商業(yè)地產開發(fā)的基本流程房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!轉型時需幾個轉變財務策略轉變積極冒進保守穩(wěn)健從資金運作的角度講，對于住宅地產，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項目的后續(xù)開發(fā)是目前很多開發(fā)商的做法，往往自有資金占比少，更多的是靠借債開發(fā)。在財務策略上就顯得積極冒進商業(yè)地產由于資金回流周期長，速度慢，需要很長一段時間的培養(yǎng)才能將商業(yè)經營做好，由于與住宅地產的經營模式不同，導致其財務策略上需要保守穩(wěn)健的策略房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!通過“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的內部現(xiàn)金流平衡來實現(xiàn)租售并舉，強調重資產下的內部資金平衡。典型企業(yè)：新鴻基香港模式新加坡模式新加坡模式借助REITS、私募基金等地產金融平臺來完成租售并舉，強調輕資產下的外部資金平衡典型企業(yè)：嘉德地產兩種模式各有優(yōu)劣：香港模式下地產公司的轉型周期長、轉型門檻高，但轉型完成后企業(yè)抗風險能力顯著提升；而新加坡模式下地產公司轉型周期短、轉型風險低，但對外部金融環(huán)境的要求較高，轉型完成后開發(fā)收益仍占主導地位轉型模式比較房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!新鴻基轉型之路第四階段第三階段第二階段階段1992-至今1988-19911977-19871963-1976專注于銷售物業(yè)的開發(fā)租售并舉的轉型前期，以開發(fā)物業(yè)為主，以20%的金融資源嘗試性參與投資物業(yè)租售并舉平衡期，通過現(xiàn)金流的均衡配置實現(xiàn)物業(yè)結構和收益結構均衡集中轉型期，開發(fā)物業(yè)零增長集中拓展投資物業(yè)轉型過程房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!轉型中所需具備的條件內部條件現(xiàn)金流支撐管理與模式與住宅開發(fā)短期套利行為不同，商業(yè)地產投資大，資金回報周期長，在轉型前期需要足夠的現(xiàn)金流支撐。同時如果有強大的開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流平臺，即使在轉型期外部融資環(huán)境發(fā)生變化，比如資本市場的萎靡或信貸市場緊縮，依然可以靠內部現(xiàn)金流平衡完成轉型。商業(yè)地產管理的核心就是對資產的管理，住宅地產在交付物業(yè)之后，項目基本上就結束了，而對于商業(yè)地產來說，這僅僅只是項目的開始，如何讓投資性物業(yè)保值增值，提高投資回報率才是最重要的，同時要在轉型中對商業(yè)地產的運營模式不斷探索，找到適合自己的發(fā)展之路房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!貳、轉型中的問題叁、轉型的模式借鑒肆、國內房企轉型分析及建議壹、為什么要轉型房企轉型商業(yè)地產之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!

201020092008萬科6%7%5%保利6%6%8%金地8%6%8%招商7%5%4%招寶萬金凈經營現(xiàn)金流與存貨比例即使是具有轉型條件的