房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路

過程是痛苦的，結(jié)果是美好的——房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!貳、轉(zhuǎn)型中的問題叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒肆、國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議核心內(nèi)容壹、為什么要轉(zhuǎn)型房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!貳、轉(zhuǎn)型中的問題叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒肆、國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議壹、為什么要轉(zhuǎn)型房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!轉(zhuǎn)型背景外因一個國家的住宅需求量是根據(jù)人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)、第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的。中國目前一二產(chǎn)業(yè)比例減小而三產(chǎn)業(yè)比例增加，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化將給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》1.10國十一條4.17國十條9.29國五條1.26新國八條《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》金融機(jī)構(gòu)對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%確立貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平限購全面推廣，同時對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30％及以上。2010年10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調(diào)政策對住宅市場的打壓，而對商業(yè)地產(chǎn)影響較小轉(zhuǎn)型背景外因房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!轉(zhuǎn)型背景內(nèi)因從企業(yè)角度判斷，單一的住宅開發(fā)已被市場證明將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。近幾年無論是房價(jià)還是土地價(jià)格，住宅地產(chǎn)市場都比商業(yè)地產(chǎn)市場波動要打，更多企業(yè)為平衡風(fēng)險(xiǎn)，開始步入多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營。居住用地與商業(yè)用地價(jià)格同比增速70大中城市各房價(jià)同比增速房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!貳、轉(zhuǎn)型中的問題叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒肆、國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議壹、為什么要轉(zhuǎn)型房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!轉(zhuǎn)型中的問題資金做商業(yè)地產(chǎn)與做住宅最本質(zhì)的區(qū)別就在于現(xiàn)金回流方式的不同。從目前來看，由于沒有下游資本市場的支持，國內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)在變現(xiàn)這一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了斷裂，而開發(fā)商都是高杠桿經(jīng)營，一旦出現(xiàn)資金大量沉淀到不動產(chǎn)上的情況，就會對整個公司的現(xiàn)金流構(gòu)成壓力。12資金回流慢快住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)杠桿低高房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!轉(zhuǎn)型時需兩個轉(zhuǎn)變角色轉(zhuǎn)變開發(fā)商運(yùn)營商住宅地產(chǎn)其升值空間更多的是與城市的發(fā)展，與市場環(huán)境有關(guān)。拿地—開發(fā)—銷售模式基本上是現(xiàn)在所有開發(fā)商的特點(diǎn)，項(xiàng)目自銷售完畢后自行結(jié)束商業(yè)地產(chǎn)的核心是“運(yùn)營”，商業(yè)地產(chǎn)建成后如果不去運(yùn)營它或者運(yùn)營失敗，其價(jià)值就等于零。所以，運(yùn)營是從商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的開始直到商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后的未來。房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!貳、轉(zhuǎn)型中的問題叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒肆、國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議壹、為什么要轉(zhuǎn)型房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!內(nèi)地房企可借鑒的模式香港模式新加坡模式轉(zhuǎn)型模式選擇香港模式目標(biāo)擁有資產(chǎn)、獲取租金來實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，提高企業(yè)整體抗沖擊能力。但是對內(nèi)部現(xiàn)金流平衡高度的依賴決定了沿香港模式轉(zhuǎn)型的企業(yè)，首先自身規(guī)模要有足夠水平，開發(fā)物業(yè)每年提供充足的自有現(xiàn)金流支持?jǐn)U展。第二轉(zhuǎn)型期風(fēng)險(xiǎn)比較高，第三需要時間比較長，可能需要10—20年時間。新加坡模式強(qiáng)調(diào)PE加REITS模式，獲取管理費(fèi)收益同時也分享投資收益，由于有了外部基金平臺，所以轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)被降低，轉(zhuǎn)型時間一般縮短5—10年。但是這種轉(zhuǎn)型對外部金融環(huán)境提出更高的要求。06-10年，國內(nèi)貸款與個人按揭貸款一直占房企開發(fā)資金來源的30%左右，而非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款只占總資金的5%，國內(nèi)金融行業(yè)發(fā)展還遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國家，主要還是以間接融資為主，結(jié)合我國目前的具體情況，國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型適合參考香港模式。房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!現(xiàn)金流回籠速度下降凈利潤擴(kuò)張速度下降有息負(fù)債空間下降銷售額擴(kuò)張速度下降存貨擴(kuò)張速度下降投資物業(yè)占比上升新鴻基轉(zhuǎn)型之路轉(zhuǎn)型期代價(jià)房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!外部條件轉(zhuǎn)型中所需具備的條件長周期上升階段合理的租金回報(bào)資本市場融資支持在轉(zhuǎn)型期有穩(wěn)定的開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流支撐，需要繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。投資物業(yè)的合理回報(bào)率能夠穩(wěn)固轉(zhuǎn)型期的物業(yè)結(jié)構(gòu)與收益結(jié)構(gòu)的平衡在提高內(nèi)部現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的同時，若能得到外部資本市場支持，會加快轉(zhuǎn)型步伐，降低資產(chǎn)負(fù)債率，減小轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析自身環(huán)境

2010200920082007萬科82644754保利56383215金地42252417招商2816911中海外189937064世茂1878-201富力49454547碧桂園-11394166合生創(chuàng)展48313739華潤-47441718綠城-181476華僑城5351--

部分上市房企營運(yùn)資本變動前的凈經(jīng)營現(xiàn)金流（單位：億元）從近幾年部分上市房企營運(yùn)資本變動前的凈經(jīng)營現(xiàn)金流來看，“招寶萬金”、中海外、華僑城、合生創(chuàng)展、富力、世茂等幾家企業(yè)情況比較樂觀，為正的凈經(jīng)營現(xiàn)金流，可以在轉(zhuǎn)型期提供穩(wěn)定的資金支持。但是大部分的房企目前還無法達(dá)到這一要求。房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!盡管房企在加大投資性物業(yè)在總資產(chǎn)中的比例，但由于自身對商業(yè)地產(chǎn)的管理運(yùn)營能力不足，以及在找到合適的發(fā)展模式之前，房企都以出售投資性物業(yè)為主，持有比例依然很低

國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析自身環(huán)境

20102009萬科3%0.16%保利2.78%0.9%金地1.85%0.14%招商6%7%富力16%15.6%部分房企投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!投資物業(yè)回報(bào)率一般，目前我國一線城市商業(yè)寫字樓的租金回報(bào)率大概在7%-9%左右。從租金水平上來看，上海和北京的甲級寫字樓平均租金達(dá)到了270-300元/月.平米。而廣州和深圳甲級寫字樓的租金則相差較多，分別為150和190元/月.平米。國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型環(huán)境分析外部環(huán)境一線城市甲級寫字樓租金情況房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!

很好好一般差很差現(xiàn)金流支撐

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管理能力

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行業(yè)發(fā)展階段

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投資物業(yè)回報(bào)

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資本市場支持

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從自身及外部環(huán)境來看，目前只有行業(yè)發(fā)展這一條件比較好，而其他幾個條件都還不夠成熟，尤其是房企的現(xiàn)金流管理有待提高，要改變之前的發(fā)展模式。同時資本市場還不夠發(fā)達(dá)，金融支持力度不夠小結(jié)房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!總結(jié)無論從短期的政策調(diào)控來看，是從長期的行業(yè)發(fā)展來看，無論從房企自身戰(zhàn)略發(fā)展來看，還是從外部環(huán)境變化來看，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)都是房企必須地選擇商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)起步晚，運(yùn)營開發(fā)管理等經(jīng)驗(yàn)不足，轉(zhuǎn)型的模式也在探索中，還有許多已知和未知的問題需要解決以香港的新鴻基地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程為參考，目前國內(nèi)大多數(shù)房企都處于轉(zhuǎn)型前期，即使少數(shù)幾個具有轉(zhuǎn)型條件的龍頭企業(yè)，在轉(zhuǎn)型期間抵御行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力也有待提高中國房企向租售并舉的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個長期的過程，轉(zhuǎn)型的過程是痛苦的，但結(jié)果是美好的123房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!大量房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)大話轉(zhuǎn)型萬科保利金地中糧2011年在商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模預(yù)計(jì)為20億元，商業(yè)的規(guī)模，初步定為30%左右2011年繼續(xù)加大持有型物業(yè)的儲備，陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型的商業(yè)目，住宅占比80%，持有型物業(yè)占比20%到2012年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)中糧集團(tuán)將再投資700億元在全國建設(shè)20多個大悅城，建筑面積達(dá)800萬平方米，未來商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局比例將提升至20%以上數(shù)據(jù)2010年銷售排名TOP30的房地產(chǎn)企業(yè)中除金科實(shí)業(yè)、首開股份2家房企之外，其余房企大都從08年或更早些時候開始轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!轉(zhuǎn)型背景外因隨著地方政府在城市規(guī)劃建設(shè)的不斷完善和發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變，擯棄了之前一味的以住宅開發(fā)為主體的模式，逐步采用城市綜合體來實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展。政府不再簡單的推出純住宅地塊，為提升土地價(jià)值，商業(yè)地塊面積及比例都在增加部分城市加大商業(yè)地塊出讓房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!轉(zhuǎn)型背景內(nèi)因政府出于提升城市品質(zhì)、促進(jìn)城市發(fā)展，“商業(yè)+住宅”或“產(chǎn)業(yè)+住宅”的復(fù)合型土地出讓將成為未來土地出讓的趨勢，這也將使得開發(fā)商從戰(zhàn)略角度考慮轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)單一住宅復(fù)合地產(chǎn)自身戰(zhàn)略定位而轉(zhuǎn)型房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!小結(jié)

盡管眾多房企在摒棄了單一的住宅開發(fā)，嘗試向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但是，經(jīng)房改之后10余年的發(fā)展，商品住宅市場化程度已很高，積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，同時相比于住宅開發(fā)的簡單可操作性，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在還處于摸索階段，其實(shí)多數(shù)房企是由于各種原因被動轉(zhuǎn)型的，并未真正做好轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!轉(zhuǎn)型中的問題定位代表房企：金地戰(zhàn)略舉措型代表房企：萬科被動選擇型公司希望商業(yè)地產(chǎn)能夠成為未來業(yè)務(wù)的支柱公司做商業(yè)，更多是為了配合拿地或者滿足用地規(guī)劃，做商業(yè)是為住宅服務(wù)的如果做商業(yè)地產(chǎn)是戰(zhàn)略，那就應(yīng)該樹品牌、做綜合體、做影響力，持有一定比例的商業(yè)物業(yè)如果做商業(yè)地產(chǎn)只是戰(zhàn)術(shù)，那就要堅(jiān)持做社區(qū)商業(yè)的定位，立足于滿足項(xiàng)目和周邊的飲食、便利、休閑等生活需求，規(guī)模不能太大，持有和出售可以更靈活為將要發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)定位，是轉(zhuǎn)型企業(yè)經(jīng)常碰到的問題，這實(shí)際上是要做什么的問題房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!轉(zhuǎn)型中的問題開發(fā)運(yùn)營倒置的開發(fā)順序

我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地——規(guī)劃、設(shè)計(jì)——施工——貸款——銷售——營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。

開業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目施工項(xiàng)目招商項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃土地獲取融資項(xiàng)目選擇國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程獲取土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工項(xiàng)目貸款項(xiàng)目銷售/招商開業(yè)經(jīng)營目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!轉(zhuǎn)型時需幾個轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)策略轉(zhuǎn)變積極冒進(jìn)保守穩(wěn)健從資金運(yùn)作的角度講，對于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)是目前很多開發(fā)商的做法，往往自有資金占比少，更多的是靠借債開發(fā)。在財(cái)務(wù)策略上就顯得積極冒進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)由于資金回流周期長，速度慢，需要很長一段時間的培養(yǎng)才能將商業(yè)經(jīng)營做好，由于與住宅地產(chǎn)的經(jīng)營模式不同，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)策略上需要保守穩(wěn)健的策略房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!通過“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡來實(shí)現(xiàn)租售并舉，強(qiáng)調(diào)重資產(chǎn)下的內(nèi)部資金平衡。典型企業(yè)：新鴻基香港模式新加坡模式新加坡模式借助REITS、私募基金等地產(chǎn)金融平臺來完成租售并舉，強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)下的外部資金平衡典型企業(yè)：嘉德地產(chǎn)兩種模式各有優(yōu)劣：香港模式下地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型周期長、轉(zhuǎn)型門檻高，但轉(zhuǎn)型完成后企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著提升；而新加坡模式下地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型周期短、轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)低，但對外部金融環(huán)境的要求較高，轉(zhuǎn)型完成后開發(fā)收益仍占主導(dǎo)地位轉(zhuǎn)型模式比較房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!新鴻基轉(zhuǎn)型之路第四階段第三階段第二階段階段1992-至今1988-19911977-19871963-1976專注于銷售物業(yè)的開發(fā)租售并舉的轉(zhuǎn)型前期，以開發(fā)物業(yè)為主，以20%的金融資源嘗試性參與投資物業(yè)租售并舉平衡期，通過現(xiàn)金流的均衡配置實(shí)現(xiàn)物業(yè)結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)均衡集中轉(zhuǎn)型期，開發(fā)物業(yè)零增長集中拓展投資物業(yè)轉(zhuǎn)型過程房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!轉(zhuǎn)型中所需具備的條件內(nèi)部條件現(xiàn)金流支撐管理與模式與住宅開發(fā)短期套利行為不同，商業(yè)地產(chǎn)投資大，資金回報(bào)周期長，在轉(zhuǎn)型前期需要足夠的現(xiàn)金流支撐。同時如果有強(qiáng)大的開發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流平臺，即使在轉(zhuǎn)型期外部融資環(huán)境發(fā)生變化，比如資本市場的萎靡或信貸市場緊縮，依然可以靠內(nèi)部現(xiàn)金流平衡完成轉(zhuǎn)型。商業(yè)地產(chǎn)管理的核心就是對資產(chǎn)的管理，住宅地產(chǎn)在交付物業(yè)之后，項(xiàng)目基本上就結(jié)束了，而對于商業(yè)地產(chǎn)來說，這僅僅只是項(xiàng)目的開始，如何讓投資性物業(yè)保值增值，提高投資回報(bào)率才是最重要的，同時要在轉(zhuǎn)型中對商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式不斷探索，找到適合自己的發(fā)展之路房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!貳、轉(zhuǎn)型中的問題叁、轉(zhuǎn)型的模式借鑒肆、國內(nèi)房企轉(zhuǎn)型分析及建議壹、為什么要轉(zhuǎn)型房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之路共34頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!

201020092008萬科6%7%5%保利6%6%8%金地8%6%8%招商7%5%4%招寶萬金凈經(jīng)營現(xiàn)金流與存貨比例即使是具有轉(zhuǎn)型條件的