商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營管理課件

商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營管理12/12/20221商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營管理12/11/20221商業(yè)經(jīng)營管理的基本知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的模式武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀12/12/2022212/11/20222商業(yè)經(jīng)營管理的基本知識(shí)商品分類和布局商場經(jīng)營模式招商流程商業(yè)運(yùn)作管理零售業(yè)態(tài)分類12/12/20223商業(yè)經(jīng)營管理的基本知識(shí)12/11/20223商品分類和布局較具規(guī)模的百貨商場一般商品分類如下服飾類：男裝、女裝、童裝、內(nèi)衣服飾相關(guān)類：飾品、皮具皮鞋、化妝品、珠寶、手表非服飾類：家電、家庭品、床上用品、食品隨著生活方式的不斷變化，各類商品亦逐步細(xì)分，如女裝又可細(xì)分為少女裝、少淑女裝和成熟女裝；家電也可分為大家電和小家電，大家電中又分白色家電和黑色家電等。12/12/20224商品分類和布局12/11/20224商品分類和布局常見商場商品樓層分布

一樓：化妝品、珠寶、飾品、手表、皮具皮鞋、國際品牌二樓：少淑女裝（適合18-35歲年齡層女性）三樓：成熟女裝（適合35歲以上年齡層女性）、女式內(nèi)衣四樓：男士正裝、男式配飾、男式內(nèi)衣、咖啡廳五樓：休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品六樓：兒童服裝、文具、童鞋七樓：家用電器、家品、床品八樓：美食城、中小型餐廳

12/12/20225商品分類和布局常見商場商品樓層分布12/11/20225商場的經(jīng)營模式自營：商場將自己生產(chǎn)或采購的商品進(jìn)行銷售而獲取利潤.如沃爾瑪和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店內(nèi)銷售,通過他們的商標(biāo)注冊權(quán)限和生產(chǎn)權(quán)限在一些生產(chǎn)加工基地直接生產(chǎn)所需商品用于銷售;或者通過其全球采購系統(tǒng),在全世界批量低價(jià)采購所需商品用于銷售.這類商品因?yàn)闆]有中間環(huán)節(jié)價(jià)格極低,利潤率不低于50%.適用于超大規(guī)模的連鎖賣場.12/12/20226商場的經(jīng)營模式12/11/20226

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商場的經(jīng)營模式租賃:一般商場除了各類商品銷售的布局之外,須附加有部分服務(wù)性的經(jīng)營項(xiàng)目如餐飲美食,美容健身,影樓影院等來帶動(dòng)人氣和客流,此類項(xiàng)目經(jīng)營的場地和設(shè)施要求較特殊,商場一般將某些局部如頂樓,拐角出租給上述經(jīng)營者,由其自行經(jīng)營管理.商場收取租金但仍然對(duì)其日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào),使其獨(dú)立營運(yùn)但又統(tǒng)一到商場的整體運(yùn)作中去.12/12/20229商場的經(jīng)營模式12/11/20229招商的流程按整體樓層將商品進(jìn)行大區(qū)位劃分：根據(jù)商場面積，市場定位，充分考慮到顧客的購物習(xí)慣和心理及舒適程度，按商品類別和商品組合進(jìn)行樓層劃分：如將吃、穿、用商品分布在不同樓層。按商品大類細(xì)分為服飾類，服飾相關(guān)類和非服飾類及租賃項(xiàng)目類，按各細(xì)類所占面積比例劃分柜位，確定招商所需品牌數(shù)量。12/12/202210招商的流程12/11/202210招商的流程市場調(diào)查目標(biāo)商品品牌挑選，比較同類產(chǎn)品的成本，品牌知名度，市場分額占比，廠商實(shí)力，市場定位與商場定位是否一致等，選定目標(biāo)品牌。招商渠道：一般為生產(chǎn)地，加工基地，批發(fā)市場，另外通過招商會(huì)，媒介宣傳，博覽會(huì)，品牌發(fā)布會(huì)等和目標(biāo)廠商洽談溝通。12/12/202211招商的流程12/11/202211商業(yè)營運(yùn)管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構(gòu)架售賣部門非售賣部門

—男士服裝—采購—女士服裝員—財(cái)會(huì)—兒童服裝—陳列—皮具—人事—鞋—行政—家私—貨倉—電器—市場推廣—食品—旅行用品—家庭日常用品—禮品12/12/202212商業(yè)營運(yùn)管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構(gòu)架12/11/202212商業(yè)營運(yùn)管理

人力管理貨品管理賣場管理財(cái)政管理12/12/202213商業(yè)營運(yùn)管理人力管理貨品管理賣場管理財(cái)政管理12/11/20貨品管理貨品類別及分配貨品數(shù)量及尺碼收貨程序出貨程序存貨管制退貨處理12/12/202214貨品管理貨品類別及分配12/11/202214財(cái)政管理收銀程序價(jià)格制定成本控制銷售預(yù)測12/12/202215財(cái)政管理收銀程序12/11/202215賣場管理購物環(huán)境氣氛保安措施規(guī)則制定及控制突發(fā)事件處理12/12/202216賣場管理購物環(huán)境氣氛12/11/202216人力管理部門分工人力分工及責(zé)任顧客服務(wù)規(guī)則制定及控制12/12/202217人力管理部門分工12/11/202217零售業(yè)態(tài)（RetailForms）零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)零售業(yè)態(tài)的分類主要依據(jù)零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等確定商業(yè)零售業(yè)態(tài)12/12/202218零售業(yè)態(tài)（RetailForms）商業(yè)零售業(yè)態(tài)12/1零售業(yè)態(tài)基本分類(一)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例超級(jí)市場居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)1000平方米左右輻射半徑0.5公里，以居民為主，10分鐘左右可到達(dá)。

以購買頻率高的商品如食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主裝修比較簡單滿足顧客每日生活需求，營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上中百超市社區(qū)超市大型綜合超市城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道5000平方米以上經(jīng)營服務(wù)輻射半徑3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、企業(yè)團(tuán)購顧客為主,為流通中間環(huán)節(jié).商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全,家居日用消費(fèi)品為主導(dǎo)裝修比較簡單滿足顧客一次性購足需求，設(shè)不低于營面積50%的停車場沃爾瑪家樂福新一家12/12/202219零售業(yè)態(tài)基本分類(一)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(二)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例百貨店城市繁華區(qū)、交通要道5000平方米以上以流動(dòng)顧客為主以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全。新世界百貨大洋百貨SOGO便利店（方便店）在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地

100平方米左右居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主，80%的顧客為有目的的購買。以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

簡單裝修滿足顧客便利性需求，營業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上7-ELEBEN12/12/202220零售業(yè)態(tài)基本分類(二)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(三)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例專業(yè)店多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。

營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定。以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，主營商品占經(jīng)營商品的90%。

根據(jù)經(jīng)營品種裝修具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和適當(dāng)?shù)氖酆蠓?wù)，滿足消費(fèi)者對(duì)某大類商品的選擇需求國美電器蘇寧電器百安居數(shù)碼港專賣店繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點(diǎn)而定以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主以著名品牌、大眾品牌為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究提供專業(yè)知識(shí)性服務(wù)，適應(yīng)消費(fèi)者對(duì)品牌選擇需求班尼路真維斯佐丹奴12/12/202221零售業(yè)態(tài)基本分類(三)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(四)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例購物中心(shoppingmall)中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道10萬平方米以上，核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場徐東銷品茂倉儲(chǔ)式商場在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。營業(yè)面積一般為10000平方米左右輻射半徑10公里以上，以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

設(shè)施簡樸、實(shí)用儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)，設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場麥德龍12/12/202222零售業(yè)態(tài)基本分類(四)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(五)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例商業(yè)步行街中心商業(yè)區(qū)繁華地段,小型旅游景點(diǎn)周邊1公里左右輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主,外地游客居多.各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成,涉及服裝,家電,餐飲,金融,百貨51個(gè)行業(yè)

室外,各類特色沿街門面組合集購物、休閑、娛樂、餐飲旅游,為一體江漢路步行街萬松園步行街批發(fā)市場城市副中心區(qū)交通運(yùn)輸要道鄰近要道,3平方公里,市內(nèi)和露天街區(qū)相結(jié)合城市為中心輻射附近省市區(qū),專業(yè)投資經(jīng)營者服裝,生活小商品,食品等低成本商品或?qū)I(yè)性商品如建材等設(shè)施簡樸、實(shí)用為密集型生產(chǎn)者提供物流和批發(fā).漢正街批發(fā)市場漢西建材市場12/12/202223零售業(yè)態(tài)基本分類(五)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)其他業(yè)態(tài)折扣店特許加盟店餐飲酒店娛樂休閑物流中心12/12/202224其他業(yè)態(tài)折扣店12/11/202224商業(yè)地產(chǎn)的模式開發(fā)模式營利模式銷售模式12/12/202225商業(yè)地產(chǎn)的模式開發(fā)模式12/11/20222512/12/20222612/11/202226開發(fā)模式合作開發(fā)--指房地產(chǎn)開發(fā)商與零售企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，采取個(gè)性化訂制方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)開發(fā)商為零售商家量身定制專用物業(yè)作為主力店用于經(jīng)營。零售商家負(fù)責(zé)后期專業(yè)的營運(yùn)管理。獨(dú)立開發(fā)

--地產(chǎn)開發(fā)商自己開發(fā)并經(jīng)營。12/12/202227開發(fā)模式合作開發(fā)12/11/202227盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開發(fā)銷售套現(xiàn)獲利12/12/202228盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開發(fā)銷售套現(xiàn)獲利12/11/盈利模式零售商市場調(diào)研開發(fā)商獲取土地開發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金收益出租后期經(jīng)營定單式12/12/202229盈利模式零售商市場調(diào)研開發(fā)商獲取土地開發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金案例：定單式—萬達(dá)商業(yè)廣場經(jīng)營業(yè)種/品種：休閑娛樂、百貨、家居等規(guī)劃情況：整體規(guī)劃以兩條寬約15—20米的商業(yè)步行街有機(jī)串聯(lián)起各大主力店，中間規(guī)劃了兩大中心休閑廣場，加上以次為軸心輻射開去的多條輔助通道，有效地聚集了人流。

12/12/202230案例：定單式—萬達(dá)商業(yè)廣場12/11/20223012/12/20223112/11/202231主力店商業(yè)經(jīng)營管理：

--1號(hào)樓大洋百貨自營--2號(hào)樓二、三樓沃爾瑪自管；四樓工貿(mào)家電自營--3號(hào)樓二樓華納國際電影公司自營--其余商鋪萬達(dá)集團(tuán)成立武漢萬達(dá)商業(yè)廣場有限公司進(jìn)行管理。12/12/20223212/11/202232

項(xiàng)目綜述：

沃爾瑪、華納影院等國際巨人量身定制式入伙，增強(qiáng)了投資客的信心，這種“訂單地產(chǎn)”使萬達(dá)達(dá)到借東風(fēng)的商業(yè)效應(yīng)，使后期商鋪的銷售和出租都迅速完成12/12/202233

12/11/202233盈利模式長期收益式開發(fā)商零售商獲取土地地開發(fā)出租租金收益商業(yè)經(jīng)營營業(yè)收入12/12/202234盈利模式長期收益式開發(fā)商零售商獲取土地地開發(fā)出租租金收益商銷售模式整體發(fā)售整體出租零散發(fā)售零散出租包租返利發(fā)售12/12/202235銷售模式整體發(fā)售12/11/202235案例：包租返利式—鉆石大廈項(xiàng)目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽街口

開發(fā)商：武漢太平洋置業(yè)有限公司占地面積：1500平方米建筑面積：6000平方米業(yè)態(tài)地位：小型百貨

經(jīng)營管理：分割出售后整體委托經(jīng)營，并確保年收益及10年回購。經(jīng)營品種：男女服裝、珠寶、化妝品、皮具12/12/202236案例：包租返利式—鉆石大廈項(xiàng)目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽街項(xiàng)目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功商業(yè)經(jīng)營不善使其2次關(guān)門目前商業(yè)經(jīng)營的不理想使年收益回報(bào)變成一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，甚至是無法兌現(xiàn)的空頭支票12/12/202237項(xiàng)目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功12/11/202237武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市建設(shè)進(jìn)程加快，舊城改造、新的核心區(qū)的創(chuàng)建，商業(yè)地產(chǎn)順勢而發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資投資額持續(xù)增長12/12/202238武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市建設(shè)進(jìn)程加快，武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期良好，新開工面積快速增加12/12/202239武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期良好，新開工面積快速增加12/武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地塊供應(yīng)速度加快、集中，促進(jìn)傳統(tǒng)商圈區(qū)域復(fù)興，商業(yè)地產(chǎn)氛圍漸起開發(fā)商、投資商眼光更加長遠(yuǎn)，希望通過商業(yè)營運(yùn)使地產(chǎn)價(jià)值最大化，而逐步加重商業(yè)地產(chǎn)的投資。12/12/202240武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地塊供應(yīng)速度加快、集中，促進(jìn)武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)向規(guī)模化發(fā)展新建硬件設(shè)施上檔次、流通規(guī)模上臺(tái)階12/12/202241武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)向規(guī)模化發(fā)展新建硬件設(shè)施上檔武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)市場反映良好，空置面積減少12/12/202242武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)市場反映良好，空置面積減少12/11/商業(yè)地產(chǎn)租賃、售價(jià)開始走出低谷2004年，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格平穩(wěn)增長：全年上漲1.9%，全年租金水平為33.04元/平方米/月。上半年為商業(yè)市場活躍期

12/12/202243商業(yè)地產(chǎn)租賃、售價(jià)開始走出低谷2004年，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格平穩(wěn)增商鋪銷售價(jià)格漲幅較大2004年二手商鋪銷售價(jià)格漲幅較大，同比增長18.7%，全年商鋪平均價(jià)格為3215.33元/平方米，為住宅價(jià)格的近2倍12/12/202244商鋪銷售價(jià)格漲幅較大2004年二手商鋪銷售價(jià)格漲幅較大，同比外資企業(yè)搶灘武漢市場海外商業(yè)資本投資開設(shè)的一批網(wǎng)點(diǎn)，豐富了武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)品種，促進(jìn)了我市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在規(guī)模、配套、服務(wù)等功能檔次的提高。12/12/202245外資企業(yè)搶灘武漢市場海外商業(yè)資本投資開設(shè)的一批網(wǎng)點(diǎn)，豐富了武連鎖商業(yè)成為零售業(yè)新型發(fā)展模式

目前，具有一定規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)有70多家，連鎖經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)達(dá)1500多個(gè)，涵蓋百貨、食品、醫(yī)藥、餐飲、建材、家電、家具、眼鏡、音像制品、美容美發(fā)等30多個(gè)行業(yè)。2003年，全市連鎖經(jīng)營銷售額196.66億元、同比增長40.34%。武商集團(tuán)、中百集團(tuán)躋身國家商務(wù)部公布的全國連鎖企業(yè)30強(qiáng)行列。連鎖經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)已在省內(nèi)19個(gè)城市開設(shè)23個(gè)大中型網(wǎng)點(diǎn)。12/12/202246連鎖商業(yè)成為零售業(yè)新型發(fā)展模式目前，具有一定規(guī)模的連鎖經(jīng)營

專業(yè)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁：以31.92%的市場數(shù)量獲得77.30%的市場成交額商品成交額增長，專業(yè)市場的發(fā)展勢頭好于綜合市場。綜合市場經(jīng)營方式大多是以零售為主的集貿(mào)市場，成交額??；專業(yè)市場經(jīng)營方式大多是以批發(fā)為主，成交額大。從總體的經(jīng)營狀況來看專業(yè)市場的發(fā)展勢頭好于綜合市場。12/12/202247

專業(yè)市場發(fā)展勢頭強(qiáng)勁：以31.92%的市場數(shù)量獲得77.3商業(yè)格局由于武漢市“隔江劃分、三鎮(zhèn)鼎立”的特殊地理?xiàng)l件以及漢口作為傳統(tǒng)商業(yè)中心的歷史發(fā)展格局，武漢城區(qū)內(nèi)商業(yè)呈現(xiàn)出“一個(gè)全國性中心商業(yè)區(qū)，若干市級(jí)商業(yè)中心”的區(qū)域性集中式發(fā)展結(jié)構(gòu)。政府的宏觀政策導(dǎo)向作用也使得武漢市現(xiàn)有商業(yè)貿(mào)易的聚集形態(tài)日益加強(qiáng)。目前，武漢城區(qū)內(nèi)發(fā)展較為成熟的商業(yè)中心主要有漢口中心商業(yè)區(qū)、漢陽鐘家村市級(jí)商業(yè)中心、武昌中南路市級(jí)商業(yè)中心，以及武昌徐東路、魯巷、南湖，漢口解放路、常青、古田等區(qū)域商業(yè)中心。12/12/202248商業(yè)格局由于武漢市“隔江劃分、三鎮(zhèn)鼎立”的特殊地理?xiàng)l件以及漢武漢市主要大商家分布圖

12/12/202249武漢市主要大商家分布圖12/11/202249風(fēng)險(xiǎn)和困境資金的大量投入和緩慢的回收前期缺乏整體商業(yè)規(guī)劃和布局，導(dǎo)致后期遺留的商用物業(yè)難以實(shí)現(xiàn)價(jià)值反而空置積壓資金缺乏商業(yè)營運(yùn)的專業(yè)知識(shí)和人才，使后續(xù)的經(jīng)營難以維持12/12/202250風(fēng)險(xiǎn)和困境12/11/202250謝謝大家！12/12/20225112/11/202251商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營管理12/12/202252商業(yè)地產(chǎn)模式與經(jīng)營管理12/11/20221商業(yè)經(jīng)營管理的基本知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的模式武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀12/12/20225312/11/20222商業(yè)經(jīng)營管理的基本知識(shí)商品分類和布局商場經(jīng)營模式招商流程商業(yè)運(yùn)作管理零售業(yè)態(tài)分類12/12/202254商業(yè)經(jīng)營管理的基本知識(shí)12/11/20223商品分類和布局較具規(guī)模的百貨商場一般商品分類如下服飾類：男裝、女裝、童裝、內(nèi)衣服飾相關(guān)類：飾品、皮具皮鞋、化妝品、珠寶、手表非服飾類：家電、家庭品、床上用品、食品隨著生活方式的不斷變化，各類商品亦逐步細(xì)分，如女裝又可細(xì)分為少女裝、少淑女裝和成熟女裝；家電也可分為大家電和小家電，大家電中又分白色家電和黑色家電等。12/12/202255商品分類和布局12/11/20224商品分類和布局常見商場商品樓層分布

一樓：化妝品、珠寶、飾品、手表、皮具皮鞋、國際品牌二樓：少淑女裝（適合18-35歲年齡層女性）三樓：成熟女裝（適合35歲以上年齡層女性）、女式內(nèi)衣四樓：男士正裝、男式配飾、男式內(nèi)衣、咖啡廳五樓：休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品六樓：兒童服裝、文具、童鞋七樓：家用電器、家品、床品八樓：美食城、中小型餐廳

12/12/202256商品分類和布局常見商場商品樓層分布12/11/20225商場的經(jīng)營模式自營：商場將自己生產(chǎn)或采購的商品進(jìn)行銷售而獲取利潤.如沃爾瑪和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店內(nèi)銷售,通過他們的商標(biāo)注冊權(quán)限和生產(chǎn)權(quán)限在一些生產(chǎn)加工基地直接生產(chǎn)所需商品用于銷售;或者通過其全球采購系統(tǒng),在全世界批量低價(jià)采購所需商品用于銷售.這類商品因?yàn)闆]有中間環(huán)節(jié)價(jià)格極低,利潤率不低于50%.適用于超大規(guī)模的連鎖賣場.12/12/202257商場的經(jīng)營模式12/11/20226

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商場的經(jīng)營模式租賃:一般商場除了各類商品銷售的布局之外,須附加有部分服務(wù)性的經(jīng)營項(xiàng)目如餐飲美食,美容健身,影樓影院等來帶動(dòng)人氣和客流,此類項(xiàng)目經(jīng)營的場地和設(shè)施要求較特殊,商場一般將某些局部如頂樓,拐角出租給上述經(jīng)營者,由其自行經(jīng)營管理.商場收取租金但仍然對(duì)其日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào),使其獨(dú)立營運(yùn)但又統(tǒng)一到商場的整體運(yùn)作中去.12/12/202260商場的經(jīng)營模式12/11/20229招商的流程按整體樓層將商品進(jìn)行大區(qū)位劃分：根據(jù)商場面積，市場定位，充分考慮到顧客的購物習(xí)慣和心理及舒適程度，按商品類別和商品組合進(jìn)行樓層劃分：如將吃、穿、用商品分布在不同樓層。按商品大類細(xì)分為服飾類，服飾相關(guān)類和非服飾類及租賃項(xiàng)目類，按各細(xì)類所占面積比例劃分柜位，確定招商所需品牌數(shù)量。12/12/202261招商的流程12/11/202210招商的流程市場調(diào)查目標(biāo)商品品牌挑選，比較同類產(chǎn)品的成本，品牌知名度，市場分額占比，廠商實(shí)力，市場定位與商場定位是否一致等，選定目標(biāo)品牌。招商渠道：一般為生產(chǎn)地，加工基地，批發(fā)市場，另外通過招商會(huì)，媒介宣傳，博覽會(huì)，品牌發(fā)布會(huì)等和目標(biāo)廠商洽談溝通。12/12/202262招商的流程12/11/202211商業(yè)營運(yùn)管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構(gòu)架售賣部門非售賣部門

—男士服裝—采購—女士服裝員—財(cái)會(huì)—兒童服裝—陳列—皮具—人事—鞋—行政—家私—貨倉—電器—市場推廣—食品—旅行用品—家庭日常用品—禮品12/12/202263商業(yè)營運(yùn)管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構(gòu)架12/11/202212商業(yè)營運(yùn)管理

人力管理貨品管理賣場管理財(cái)政管理12/12/202264商業(yè)營運(yùn)管理人力管理貨品管理賣場管理財(cái)政管理12/11/20貨品管理貨品類別及分配貨品數(shù)量及尺碼收貨程序出貨程序存貨管制退貨處理12/12/202265貨品管理貨品類別及分配12/11/202214財(cái)政管理收銀程序價(jià)格制定成本控制銷售預(yù)測12/12/202266財(cái)政管理收銀程序12/11/202215賣場管理購物環(huán)境氣氛保安措施規(guī)則制定及控制突發(fā)事件處理12/12/202267賣場管理購物環(huán)境氣氛12/11/202216人力管理部門分工人力分工及責(zé)任顧客服務(wù)規(guī)則制定及控制12/12/202268人力管理部門分工12/11/202217零售業(yè)態(tài)（RetailForms）零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)零售業(yè)態(tài)的分類主要依據(jù)零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等確定商業(yè)零售業(yè)態(tài)12/12/202269零售業(yè)態(tài)（RetailForms）商業(yè)零售業(yè)態(tài)12/1零售業(yè)態(tài)基本分類(一)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例超級(jí)市場居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)1000平方米左右輻射半徑0.5公里，以居民為主，10分鐘左右可到達(dá)。

以購買頻率高的商品如食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主裝修比較簡單滿足顧客每日生活需求，營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上中百超市社區(qū)超市大型綜合超市城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道5000平方米以上經(jīng)營服務(wù)輻射半徑3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、企業(yè)團(tuán)購顧客為主,為流通中間環(huán)節(jié).商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全,家居日用消費(fèi)品為主導(dǎo)裝修比較簡單滿足顧客一次性購足需求，設(shè)不低于營面積50%的停車場沃爾瑪家樂福新一家12/12/202270零售業(yè)態(tài)基本分類(一)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(二)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例百貨店城市繁華區(qū)、交通要道5000平方米以上以流動(dòng)顧客為主以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全。新世界百貨大洋百貨SOGO便利店（方便店）在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地

100平方米左右居民徒步購物5-7分鐘可到達(dá)，目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主，80%的顧客為有目的的購買。以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。

簡單裝修滿足顧客便利性需求，營業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上7-ELEBEN12/12/202271零售業(yè)態(tài)基本分類(二)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(三)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例專業(yè)店多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。

營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定。以有目的選擇某類商品的流動(dòng)顧客為主體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，主營商品占經(jīng)營商品的90%。

根據(jù)經(jīng)營品種裝修具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和適當(dāng)?shù)氖酆蠓?wù)，滿足消費(fèi)者對(duì)某大類商品的選擇需求國美電器蘇寧電器百安居數(shù)碼港專賣店繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點(diǎn)而定以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主以著名品牌、大眾品牌為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究提供專業(yè)知識(shí)性服務(wù)，適應(yīng)消費(fèi)者對(duì)品牌選擇需求班尼路真維斯佐丹奴12/12/202272零售業(yè)態(tài)基本分類(三)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(四)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例購物中心(shoppingmall)中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道10萬平方米以上，核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，設(shè)不低于營業(yè)面積40%的停車場徐東銷品茂倉儲(chǔ)式商場在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。營業(yè)面積一般為10000平方米左右輻射半徑10公里以上，以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。

設(shè)施簡樸、實(shí)用儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有限服務(wù)，設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場麥德龍12/12/202273零售業(yè)態(tài)基本分類(四)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)零售業(yè)態(tài)基本分類(五)

類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)店堂設(shè)施服務(wù)功能舉例商業(yè)步行街中心商業(yè)區(qū)繁華地段,小型旅游景點(diǎn)周邊1公里左右輻射半徑10公里以上，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主,外地游客居多.各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成,涉及服裝,家電,餐飲,金融,百貨51個(gè)行業(yè)

室外,各類特色沿街門面組合集購物、休閑、娛樂、餐飲旅游,為一體江漢路步行街萬松園步行街批發(fā)市場城市副中心區(qū)交通運(yùn)輸要道鄰近要道,3平方公里,市內(nèi)和露天街區(qū)相結(jié)合城市為中心輻射附近省市區(qū),專業(yè)投資經(jīng)營者服裝,生活小商品,食品等低成本商品或?qū)I(yè)性商品如建材等設(shè)施簡樸、實(shí)用為密集型生產(chǎn)者提供物流和批發(fā).漢正街批發(fā)市場漢西建材市場12/12/202274零售業(yè)態(tài)基本分類(五)類別選址規(guī)模商圈/目標(biāo)顧客商品結(jié)構(gòu)其他業(yè)態(tài)折扣店特許加盟店餐飲酒店娛樂休閑物流中心12/12/202275其他業(yè)態(tài)折扣店12/11/202224商業(yè)地產(chǎn)的模式開發(fā)模式營利模式銷售模式12/12/202276商業(yè)地產(chǎn)的模式開發(fā)模式12/11/20222512/12/20227712/11/202226開發(fā)模式合作開發(fā)--指房地產(chǎn)開發(fā)商與零售企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，采取個(gè)性化訂制方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)開發(fā)商為零售商家量身定制專用物業(yè)作為主力店用于經(jīng)營。零售商家負(fù)責(zé)后期專業(yè)的營運(yùn)管理。獨(dú)立開發(fā)

--地產(chǎn)開發(fā)商自己開發(fā)并經(jīng)營。12/12/202278開發(fā)模式合作開發(fā)12/11/202227盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開發(fā)銷售套現(xiàn)獲利12/12/202279盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開發(fā)銷售套現(xiàn)獲利12/11/盈利模式零售商市場調(diào)研開發(fā)商獲取土地開發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金收益出租后期經(jīng)營定單式12/12/202280盈利模式零售商市場調(diào)研開發(fā)商獲取土地開發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金案例：定單式—萬達(dá)商業(yè)廣場經(jīng)營業(yè)種/品種：休閑娛樂、百貨、家居等規(guī)劃情況：整體規(guī)劃以兩條寬約15—20米的商業(yè)步行街有機(jī)串聯(lián)起各大主力店，中間規(guī)劃了兩大中心休閑廣場，加上以次為軸心輻射開去的多條輔助通道，有效地聚集了人流。

12/12/202281案例：定單式—萬達(dá)商業(yè)廣場12/11/20223012/12/20228212/11/202231主力店商業(yè)經(jīng)營管理：

--1號(hào)樓大洋百貨自營--2號(hào)樓二、三樓沃爾瑪自管；四樓工貿(mào)家電自營--3號(hào)樓二樓華納國際電影公司自營--其余商鋪萬達(dá)集團(tuán)成立武漢萬達(dá)商業(yè)廣場有限公司進(jìn)行管理。12/12/20228312/11/202232

項(xiàng)目綜述：

沃爾瑪、華納影院等國際巨人量身定制式入伙，增強(qiáng)了投資客的信心，這種“訂單地產(chǎn)”使萬達(dá)達(dá)到借東風(fēng)的商業(yè)效應(yīng)，使后期商鋪的銷售和出租都迅速完成12/12/202284

12/11/202233盈利模式長期收益式開發(fā)商零售商獲取土地地開發(fā)出租租金收益商業(yè)經(jīng)營營業(yè)收入12/12/202285盈利模式長期收益式開發(fā)商零售商獲取土地地開發(fā)出租租金收益商銷售模式整體發(fā)售整體出租零散發(fā)售零散出租包租返利發(fā)售12/12/202286銷售模式整體發(fā)售12/11/202235案例：包租返利式—鉆石大廈項(xiàng)目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽街口

開發(fā)商：武漢太平洋置業(yè)有限公司占地面積：1500平方米建筑面積：6000平方米業(yè)態(tài)地位：小型百貨

經(jīng)營管理：分割出售后整體委托經(jīng)營，并確保年收益及10年回購。經(jīng)營品種：男女服裝、珠寶、化妝品、皮具12/12/202287案例：包租返利式—鉆石大廈項(xiàng)目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽街項(xiàng)目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功商業(yè)經(jīng)營不善使其2次關(guān)門目前商業(yè)經(jīng)營的不理想使年收益回報(bào)變成一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，甚至是無法兌現(xiàn)的空頭支票12/12/202288項(xiàng)目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功12/11/202237武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市建設(shè)進(jìn)程加快，舊城改造、新的核心區(qū)的創(chuàng)建，商業(yè)地產(chǎn)順勢而發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)投資投資額持續(xù)增長12/12/202289武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城市建設(shè)進(jìn)程加快，武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期良好，新開工面積快速增加12/12/202290武漢市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期良好，