XXXX年5月新鄭市藍天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告課件

藍天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告共生地產(chǎn)2010年5月藍天商務(wù)花園1英雄：“夫草之精秀者為英，獸之特群者為雄。是故聰明秀出謂之英，膽力過人謂之雄。”——劉邵《人物志》英雄者，乃人群中之豪杰，為天下先者。故眾人稱之為頭目、頭腦、頭頭、頭人。頭目者，先天下之敏目；頭腦者，先天下之睿智；頭頭者，先天下之首領(lǐng)；頭人者，先天下之英雄。先者，其所面對，乃一未知、未覺、未行、未為之世界。故，凡先天下者，先知、先覺、先行、先為是也。——揚雄《法言》英雄：“夫草之精秀者為英，獸之特群者為雄。是故聰明秀出謂之英2英雄誕生英雄出處，先天素質(zhì)決定著能否獨領(lǐng)風騷。英英雄出處，先天素質(zhì)決定著能否獨領(lǐng)風騷。3城市背景解碼港區(qū)發(fā)展規(guī)模及前景市場分析客戶群分析SWOT分析城市背景解碼4藍天商務(wù)花園城市背景解碼藍天商務(wù)花園5新鄭位于河南省中部，隸屬省會鄭州，是河南省對外開放重點市和加快城市化進程試點市，也是國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市和全國社會治安綜合治理先進縣市。新鄭是一座歷史悠久的古城。擁有8000年的裴李崗文化、5000年的黃帝文化和2700年的鄭韓文化。中華人文始祖——軒轅黃帝，出生在新鄭，并在此一統(tǒng)天下，播撒文明，掀開了中華文明的歷史篇章，新鄭由此被譽為黃帝故里、中華第一古都。新鄭是一座文化燦爛的名城。新鄭市轄3個街道、9個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)、1個區(qū)：新建路街道、新華路街道、新煙街街道，和莊鎮(zhèn)、觀音寺鎮(zhèn)、梨河鎮(zhèn)、龍湖鎮(zhèn)、薛店鎮(zhèn)、孟莊鎮(zhèn)、新村鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，八千鄉(xiāng)、龍王鄉(xiāng)、城關(guān)鄉(xiāng)、港區(qū)。新鄭市位于河南省中部，隸屬省會鄭州，區(qū)位交通優(yōu)越，位居省會鄭州、古都開封、洛陽等中原城市群的腹地，交通區(qū)位優(yōu)勢顯著增強，已形成了橫跨東西、縱貫?zāi)媳?、輻射全市、?lián)結(jié)周邊省、市的公路網(wǎng)，京廣鐵路、京珠高速公路、107國道等國家重要交通干線縱貫全境，南水北調(diào)、西氣東輸、鄭州環(huán)城高速、鄭石高速等國家、省、鄭州市的重點工程穿境而過。新鄭位于河南省中部，隸屬省會鄭州，是河南省對外開放重點市和加6鄭州快速發(fā)展，市區(qū)房價過高，引起周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)活躍。鄭州屬于全國二線城市，然而因其地處中原人口龐大的行政區(qū)域特殊性，及亞洲最大鐵路樞紐的交通區(qū)位特殊性，給鄭州帶來了大量的外來人口。外來人口的增加使房價上漲過快，收入與消費的差距嚴重失衡。具多方了解，鄭州目前人均月工資為1600元，然而房價已突破萬元大關(guān)。收入消費失衡，市區(qū)可用地塊減少，房價走高等一系列原因提升了鄭州周邊地區(qū)（縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）房地產(chǎn)市場的投放量。雖然有著交通不便，配套不健全等諸多弊端，然而因其較城市低廉的價格還是網(wǎng)絡(luò)了大批消費群；除此之外，快速發(fā)展的鄭州正在為升級直轄市而不懈努力。水漲船高，城市行政級別的提升加城市房價的上漲都促使了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場價格的上揚和投放量的增加。鄭州快速發(fā)展，市區(qū)房價過高，引起周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)活躍。7藍天商務(wù)花園港區(qū)規(guī)模及前景藍天商務(wù)花園8港區(qū)規(guī)模及前景鄭州新鄭港區(qū)臺商投資區(qū)，地處華夏人文始祖軒轅黃帝出生建都之地——河南省新鄭市，東與鄭州新鄭國際機場一墻之隔，北距省會鄭州20公里。臺商投資區(qū)成立于2002年3月26日，位于鄭州新鄭國際機場西側(cè)，它是一座新興的現(xiàn)代化航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，鄭州市規(guī)劃建設(shè)中的三大物流中心之一，中原城市群經(jīng)濟隆起帶上的一顆璀璨明珠，河南省對外開放的重要窗口和基地。得中原者得天下。伴隨著中部崛起戰(zhàn)略、中原崛起戰(zhàn)略的加速推進，鄭州新鄭港區(qū)臺商投資區(qū)迎來了新一輪對外開放、加快發(fā)展的春天。我們誠摯歡迎國內(nèi)外企業(yè)、機構(gòu)和有識之士，攜手合作，共謀發(fā)展！按照鄭州市的總體規(guī)劃，港區(qū)臺商投資區(qū)的性質(zhì)為：河南省及鄭州市的航空門戶區(qū)，地區(qū)的經(jīng)濟、文化中心，發(fā)展以現(xiàn)代加工制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主的，集文化娛樂、旅游服務(wù)、會議博覽、商務(wù)辦公、居住等于一體，城市設(shè)施完備的現(xiàn)代化城區(qū)。至2020年，規(guī)劃建設(shè)用地為16－18平方公里，由北部新區(qū)、中部商貿(mào)區(qū)、南部工業(yè)園區(qū)構(gòu)成，現(xiàn)已形成臺商投資區(qū)、名鞋工業(yè)園、國際航空物流園、韓國工業(yè)園構(gòu)成的一區(qū)多園的發(fā)展新模式；規(guī)劃人口為5－8萬人。

港區(qū)規(guī)模及前景鄭州新鄭港區(qū)臺商投資區(qū)，地處華夏人文始祖軒轅黃9鄭州新鄭國際機場規(guī)劃區(qū)土地利用圖鄭州新鄭國際機場現(xiàn)狀衛(wèi)星圖鄭州新鄭國際機場總體規(guī)劃跑道規(guī)劃圖鄭州新鄭國際機場規(guī)劃區(qū)土地利用圖鄭州新鄭國際機場現(xiàn)狀衛(wèi)星圖10鄭州航空港區(qū)管委會黨委書記趙新民介紹，下一步，將加快航空港地區(qū)土地利用規(guī)劃的編制，爭取明年上半年全面開工建設(shè)航空港區(qū)。他還透露，今年9月底，鯤鵬航空基地將遷移至鄭州，春秋航空在鄭州設(shè)基地的具體事項也在洽談中，今后，河南人乘飛機出行將越來越便宜。

規(guī)模相當于17個新鄭國際機場。鄭州新鄭國際機場地處中原腹地，在鄭州東南角，位于我國最繁忙的京廣航路的中部，又處于沿海地區(qū)和中西部地區(qū)的接合部，是我國重要的干線機場。不過，對比鄭州市在全國公路、鐵路系統(tǒng)中的樞紐地位，航空運輸最為薄弱，與鄭州市區(qū)域交通樞紐地位極不協(xié)調(diào)。航空港與航空港區(qū)是兩個不同的概念。未來的航空港區(qū)，總體功能定位是全國大型復(fù)合樞紐機場和國際貨運樞紐所在地，以航空客貨物流、臨空制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)等為主要功能的現(xiàn)代化生態(tài)型航空新城。鄭州航空港區(qū)管委會黨委書記趙新民介紹，下一步，將加快航空港地11規(guī)劃的航空港區(qū)分為“一核兩區(qū)”，目前的航空港是機場核心區(qū)的一部分，在其北部和南部分別是物流商貿(mào)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。三個區(qū)域的總面積達138平方公里，相當于17個現(xiàn)在的鄭州新鄭國際機場。航空港區(qū)西面以京廣鐵路為界，東、南、北三面以國家南水北調(diào)工程線路為界，包括新鄭市孟莊、薛店、龍王，中牟縣張莊、三官廟、九龍六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分土地。在未來138平方公里的生態(tài)型航空港新城中，“一核兩區(qū)”將通過合理的產(chǎn)業(yè)布局和有效的交通組織連接到一起，功能完備、特色鮮明、協(xié)調(diào)統(tǒng)一。其中，機場核心區(qū)面積約48平方公里，北部物流商貿(mào)區(qū)面積19.6平方公里，南部臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)面積26.5平方公里，其余43.9平方公里用地為水域和非城市建設(shè)用地。規(guī)劃的航空港區(qū)分為“一核兩區(qū)”，目前的航空港是機場核心區(qū)的一12河南省人民政府關(guān)于

印發(fā)鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要的

通知豫政〔2007〕80號

各省轄市人民政府,省人民政府各部門:《鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要》已經(jīng)省政府批準,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認真組織實施。航空運輸業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),航空樞紐日益成為加快城市現(xiàn)代化進程和推動區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐。加快航空運輸業(yè)發(fā)展,建設(shè)鄭州國際航空樞紐,對促進我省經(jīng)濟發(fā)展、擴大對外開放、改善投資環(huán)境、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要意義。各級政府、各有關(guān)部門要充分認識航空運輸業(yè)發(fā)展的重要性和緊迫性,把加快鄭州國際航空樞紐建設(shè)作為構(gòu)建現(xiàn)代化綜合交通樞紐和參與區(qū)域競爭的重要切入點,加強領(lǐng)導(dǎo),協(xié)調(diào)配合,確保規(guī)劃的順利實施。要按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施的原則,合理確定建設(shè)內(nèi)容,加強對規(guī)劃區(qū)域的土地控制和空間管制,提高土地利用效率,既要滿足航空樞紐長遠發(fā)展的需要,又要防止過度超前。要發(fā)揮航空樞紐集散效應(yīng),大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè),促進產(chǎn)業(yè)聚集,加大推動航空貨運發(fā)展的力度,以航空貨運帶動航空運輸業(yè)加快發(fā)展。要加快制定完善支持鄭州國際航空樞紐發(fā)展的各項政策措施,形成政策合力,確保規(guī)劃得到落實。要進一步加強對鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)發(fā)展的組織領(lǐng)導(dǎo),鄭州國際航空樞紐規(guī)劃建設(shè)委員會負責規(guī)劃的執(zhí)行、審批和管理。河南省人民政府

二○○七年十一月二十一日河南省人民政府關(guān)于

印發(fā)鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要的13國際航空樞紐發(fā)展成為主體趨勢。世界航空運輸業(yè)長期保持持續(xù)快速發(fā)展態(tài)勢,發(fā)達國家和地區(qū)不斷加快以機場為核心的航空樞紐建設(shè),構(gòu)建中樞航線網(wǎng)絡(luò),擴大機場規(guī)模,完善配套設(shè)施,使航空樞紐成為全球主干航線網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點和航空運輸業(yè)發(fā)展的主要平臺。航空樞紐以其對生產(chǎn)要素產(chǎn)生的巨大匯集作用,顯著提升了所在城市綜合競爭力,并逐步發(fā)展成為城市或城市群的重要功能區(qū)以及區(qū)域綜合交通樞紐,有力帶動了區(qū)域經(jīng)濟社會快速發(fā)展。隨著經(jīng)濟全球化進程加快,未來較長一個時期內(nèi)世界航空運輸繼續(xù)保持旺盛需求,航空樞紐將呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。據(jù)有關(guān)部門報告顯示：預(yù)期2035年總?cè)丝?0萬人左右,其中為航空港服務(wù)的就業(yè)人口約10萬人。根據(jù)發(fā)展需要,遠期在現(xiàn)規(guī)劃的南北兩翼發(fā)展框架基礎(chǔ)上可跨越港區(qū)西側(cè)的高速公路和鐵路向西發(fā)展,對南水北調(diào)中線工程總干渠東側(cè)區(qū)域?qū)嵤﹪栏竦谋Ｗo措施,禁止開發(fā)建設(shè)。限制建設(shè)區(qū):機場建設(shè)用地周邊、飛行區(qū)凈空限高影響的區(qū)域。根據(jù)飛行區(qū)凈空限高,要對該區(qū)域的土地利用進行控制,科學合理地引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)行為。對該區(qū)域內(nèi)不符合機場長遠發(fā)展要求的已建成區(qū),要搬遷改造,同時對新上項目嚴格控制。港區(qū)遠景規(guī)劃表明，該區(qū)域得到了政府的大力扶持。區(qū)域發(fā)展、區(qū)域人口數(shù)量增加又將使港區(qū)步入一個嶄新的臺階，與此同時，市場需求逐步加大，對項目產(chǎn)生利好。國際航空樞紐發(fā)展成為主體趨勢。世界航空運輸業(yè)長期保持持續(xù)快速14藍天商務(wù)花園市場分析藍天商務(wù)花園15“4.15新政”出臺的背景分析1“4.15新政”出臺的背景分析116當前房地產(chǎn)市場的三大表現(xiàn)①房價持續(xù)快速上漲，一線城市瘋狂上漲②國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控有如“隔靴搔癢”③市場上投資、投機行為顯露盛行跡象當前房地產(chǎn)市場的三大表現(xiàn)①房價持續(xù)快速上漲，一線城市瘋狂上漲172010年3月份，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，達到近年來新高。09年下半年開始，全國房價再次瘋狂上漲，至2010年第1季度，全國商品房銷售均價達5193元/平米，同比09年1季度上漲16％2010年3月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%2010年3月份，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.718一線城市：10年3月份與09年同期相比平均上漲55％一線城市：10年3月份與09年同期相比平均上漲55％19二線城市：四大二線城市10年3月份與09年同期相比平均上漲47％二線城市：四大二線城市10年3月份與09年同期相比平均上漲420促使本輪房價快速增長的四大成因促使本輪房價快速增長的四大成因21成因1：政府的兩面性推高房價?北京：今年3月份，通州新城規(guī)劃上報后，樓價與去年同期相比最高漲幅達330％；?深圳：4月2日，《深圳城市更新辦法》出臺后，部分片區(qū)的樓價也幾近翻倍；?海南：國際旅游島獲批后，多個地方房價應(yīng)聲跳漲，甚至一日一價；?……調(diào)控房價?2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳就進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出了十一條工作措施，即“國十一條”；?銀監(jiān)會于1月18日和2月25日分別上調(diào)存款準備金率0.5個百分點；?3月10日晚，國土資源部在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，再次從土地方面來調(diào)控房價；?……兩面性成因1：政府的兩面性推高房價調(diào)控房價兩面性22成因2：信貸投放過量2010年第1季度，新增人民幣貸款高達2.6萬億元，占09年全年信貸投放量的27％，預(yù)計達全年總貸款量的35％，投放過量。成因2：信貸投放過量2010年第1季度，新增人民幣貸款高達223成因3：市場供給不足截止2010年3月底，全國主要重點城市（10個）商品房可售量按09年月平均銷售來算的話僅供銷售6個月，其中重慶、佛山、杭州的可售周期少于6個月。成因3：市場供給不足截止2010年3月底，全國主要重點城市（24成因4：通脹預(yù)期加速2010年第1季度國內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，按可比價格計算，同比增長11.9%，比上年同期加快5.7個百分點，增速達近四年來的最高2010年第1季度，居民消費價格同比上漲2.2%，達到自08年以來的高峰，同時工業(yè)品出廠價格同比上漲5.2%，已連續(xù)9個月上漲成因4：通脹預(yù)期加速2010年第1季度國內(nèi)生產(chǎn)總值8057725政策的出臺是對高房價呼聲的回應(yīng)在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了12個月的上漲后，再次成為政府宏觀調(diào)控的核心政府的殺手锏：“4.15新政”出臺政策的出臺是對高房價呼聲的回應(yīng)在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場26共生觀點2共生觀點227“4.15新政”評價ONE[

]“4.15新政”評價ONE[]284.15新政與07年9.27新政相比力度更大在中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的近幾年里，對房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實質(zhì)性影響的信貸政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政與9.27新政相比力度更大，主要表現(xiàn)在：貸款購買第二套住房的家庭，首付由原來的40％提高至50％，對于貸款購買地三套及以上住房的家庭，首付有原來的40％提高至50％以上4.15新政與07年9.27新政相比力度更大在中國房地產(chǎn)市場294.15新政對市場的影響4.15新政對市場的影響30影響：提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場上觀望盛行新政實施后，對于首次購房者來說，要多支付10萬的首付款，但月供與利息卻分別下降614.34元、47441.16元；同時對于二次及以上購房者來說，在嚴格按政策執(zhí)行層面來說，也只提高了10萬首付款，月供利息也相應(yīng)的減少，但對于按最近市場執(zhí)行來看的話，就大大提高了首付款，雖然月供減少了，但總還款利息卻增加了，從而本次新政大大的抑制了二次及以上購房者的需求，使市場進入新一輪觀望期。影響：提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場上觀望盛行新政31“4.15新政”能把房價降下來嗎？TWO[

]“4.15新政”能把房價降下來嗎？TWO[]32政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成2009.122010.12010.2-3“4.15”新政2010.2.20銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》；2010.2.20《個人貸款管理暫行辦法》出臺；2010.3.8《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺；2009.12.9個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；2009.12.17開發(fā)商拿地首付款丌得低于全部土地出讓款的50%；2009.12.23《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》出臺；2010.1.10《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺；2010.1.12央行宣布上調(diào)存款類存款準備金率0.5個百分點；政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成33就短期來看，“量在價先”的市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿見影的效果，房價將在成交量出現(xiàn)萎縮之后才趨于下行就短期來看，“量在價先”的市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿34三大主體從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房價在未來不可能大幅下降。三大主體從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房35調(diào)控動真格，我們怎么辦？THREE[

]調(diào)控動真格，我們怎么辦？THREE[]36做好持久戰(zhàn)的心理準備，最嚴厲的調(diào)控勢必造成更長的調(diào)整周期。備好糧草彈藥，迎接下一輪的市場上升期。研究分期付款，爭奪客源。小項目找準定位，快速出貨。大項目謹慎開發(fā)，控制啟動規(guī)模，提高產(chǎn)品素質(zhì)，增強過硬競爭力。XXXX年5月新鄭市藍天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告課件37藍天商務(wù)花園客戶群分析藍天商務(wù)花園38要明確客戶群，首先我們要解決以下幾個問題：他們是誰？他們擁有較高收入且具有現(xiàn)代居住、現(xiàn)代商務(wù)辦公意識的一類人,他們了解國際經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，認可港區(qū)效應(yīng)、港區(qū)前景的一類人,他們有全國甚至全球貿(mào)易來往，經(jīng)常駐足于新鄭港區(qū)的一類人(或公司),……他們在哪？港區(qū)周邊生活居民，人脈關(guān)系、生活背景都在當?shù)兀蹍^(qū)內(nèi)政府部門、航空公司、商貿(mào)、休閑、旅游場所，港區(qū)周邊城市、縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全國其他城市……要明確客戶群，首先我們要解決以下幾個問題：39他們要什么？要取得真實有效的客戶購房需求，就必須要讓客戶來說話。參照有關(guān)法則針對性市場調(diào)研，對目標客戶進行研究。調(diào)研數(shù)據(jù)如下：XXXX年5月新鄭市藍天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告課件40從上圖我們可以看出，交通、物業(yè)管理、價格排在客戶最關(guān)注選項的前三位，而配套、戶型、景觀可綜合為產(chǎn)品緊隨其后，品牌、建筑風格及社區(qū)規(guī)模則分列后三位。此結(jié)果從客戶角度論證了項目定位的幾個比較點的重要性。對本項目對接如下：從上圖我們可以看出，交通、物業(yè)管理、價格排在客戶最關(guān)41主導(dǎo)因素與本項目的對接交通位置關(guān)注度—74.76%目前距城市中心較遠，相對薄弱物業(yè)管理關(guān)注度—73.82%立足最先進的物業(yè)管理項目價格關(guān)注度—60.94%初步定價與市場價持平小區(qū)配套關(guān)注度—48.21%智能安防，創(chuàng)新科技項目戶型關(guān)注度—40.30%最完美的品質(zhì)戶型設(shè)計理念—“經(jīng)典+超越+多功能”×√√√√主導(dǎo)因素與本項目的對接交通位置關(guān)注度—74.76%目前距城市42除交通之外，其余主導(dǎo)因素中，本項目均屬鄭州港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的佼佼者。然而：對于傳統(tǒng)的居住理念，居住模式，交通偏遠是不爭的事實。而對于藍天商務(wù)花園區(qū)別以往的產(chǎn)品類型、受重人群以及購買意圖正與現(xiàn)存地塊相輔相成。可以說只有這樣的交通區(qū)位才能開發(fā)出真正意義上超越港區(qū)其他項目的產(chǎn)品。除交通之外，其余主導(dǎo)因素中，本項目均屬鄭州港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場43藍天商務(wù)花園SWOT分析藍天商務(wù)花園44S：價格優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，交通優(yōu)勢，推廣優(yōu)勢。W、剛性需求購房者較少、不屬于傳統(tǒng)概念上的居住區(qū)域、區(qū)域總體規(guī)劃未完成。O：鄭州市區(qū)及港區(qū)的遠景規(guī)劃帶動該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，同時人口增加、比鄭州市區(qū)超低的價格、投資前景看好；產(chǎn)品用途多樣，可同時滿足居住、辦公等需求。T：新政策下達將引起的市場觀望、配套設(shè)施稀缺、噪音污染嚴重、未形成片區(qū)發(fā)展規(guī)模、未來的不可確定因素。S：價格優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，交通優(yōu)勢，推廣優(yōu)勢。45便利的交通＋港區(qū)升值空間高品質(zhì)的產(chǎn)品組合＋現(xiàn)房效應(yīng)＋創(chuàng)造利潤塑造品牌項目順利銷售樹立開發(fā)商口碑為后續(xù)地塊的開發(fā)打下基礎(chǔ)便利的交通＋港區(qū)升值空間高品質(zhì)的產(chǎn)品組合＋現(xiàn)房效應(yīng)＋創(chuàng)造利潤46謀定天下預(yù)則立，運籌帷幄之中，決勝千里之外。謀預(yù)則立，運籌帷幄之中，決勝千里之外。47項目營銷戰(zhàn)略營銷目標項目定位全盤營銷策略品牌運作思路與品牌策略項目營銷戰(zhàn)略48全盤營銷戰(zhàn)略營銷目標項目定位全盤運作思路全盤營銷策略全盤推廣策略聯(lián)排別墅精品多層項目利潤項目品牌全盤營銷戰(zhàn)略營銷目標項目定位全盤運作思路全盤營銷策略全盤推廣49資金品牌&梯級營銷目標項目表層營銷目標快速銷售，平衡公司現(xiàn)金流。項目中層營銷目標平衡公司現(xiàn)金流，樹立公司市場標桿，為后續(xù)項目的開發(fā)打下基礎(chǔ)。項目深層營銷目標雙品牌計劃——樹立藍天商務(wù)花園的知名度。樹立華亨置業(yè)的知名度。資金品牌&梯級營銷目標項目表層營銷目標快速銷售，平衡公司現(xiàn)金50項目附加營銷目標成為港區(qū)開發(fā)企業(yè)的龍頭，成為港區(qū)片區(qū)開發(fā)的布道者。項目附加營銷目標成為港區(qū)開發(fā)企業(yè)的龍頭，成為港區(qū)片區(qū)開發(fā)的布51全案項目定位港區(qū)首席超絕品商住公園關(guān)鍵詞人居、商務(wù)、品質(zhì)、別墅、未來、價值全案項目定位港區(qū)首席超絕品商住公園關(guān)鍵詞人居、商務(wù)、品質(zhì)、別52后期后期中期初期初期中期藍天商務(wù)花園樹立品質(zhì)快速銷售拔高形象提升價格品牌升級資金回籠項目整體運作思路后期后期中期初期初期中期藍天樹立品質(zhì)快速銷售拔高形象提升價格53全盤營銷策略市場標桿市場認可市場關(guān)注市場培育塑造品牌創(chuàng)造溢價加速去化項目推廣全盤營銷策略市場標桿市場認可市場關(guān)注市場培育塑造品牌創(chuàng)造溢價54全盤營銷策略當?shù)乜蛻羧亨嵵菘蛻羧汉幽峡蛻羧喝珖蛻羧簭娜P營銷的角度，逐步實現(xiàn)客戶的升級和區(qū)域的擴大，擴寬銷售渠道實現(xiàn)快速銷售，讓更多的人了解藍天商務(wù)花園，塑造華亨品牌。A、客戶策略全盤營銷策略當?shù)剜嵵莺幽先珖鴱娜P營銷的角度，55全盤營銷策略B、價格策略后期穩(wěn)中有升中期初期小幅快漲高開平走最終實現(xiàn)價格目標全盤營銷策略B、價格策略后期穩(wěn)中有升中期初期小幅快漲高開平走56全盤營銷策略C、營銷策略通過初期推廣落實、價格策略，實現(xiàn)高舉高打，制造市場轟動。通過中期拔高形象、提升品質(zhì)，增加項目附加值。三期通過一期、二期的推廣和口碑傳播，逐步完善項目品牌，同時通過物業(yè)管理，小區(qū)智能化影響，帶動項目品牌升級。全盤營銷策略C、營銷策略通過初期推廣落實、價格策略，實現(xiàn)高舉57全盤營銷策略D、推盤策略在此，我們借兵家之言——“以正和，以奇勝”作為本案推廣策略的主導(dǎo)方式。所謂“正”，即認真分析市場，深入挖掘本案之“勢”，一切從實際出發(fā)。將本項目的賣點進行綜合，分階段、有側(cè)重的進行推廣；并且把拓展客戶的渠道延展開來，最大限度的利用資源。這樣就保證了一個強有力的推廣基礎(chǔ)?！捌妗?，是指在“正”的基礎(chǔ)上，將某些“點”進行發(fā)散，出“奇”不意，增大穿透、擴大殺傷。全盤營銷策略D、推盤策略在此，我們借兵家之言——“以正和，以58正篇1正篇159地段篇：“借力打力，反客為主”——故善戰(zhàn)人之勢，如轉(zhuǎn)圓石于千仞之山者，勢也。直面本案之勢，區(qū)別與傳統(tǒng)地段，區(qū)別與傳統(tǒng)居住辦公產(chǎn)品。然而只有在這樣的地段才最具有投資價值，才是最好的身份象征，才能獲得最大程度上的便捷。地段篇：“借力打力，反客為主”直面本案之勢，區(qū)60推廣語—全世界的焦點！推廣語—全世界的焦點！61升值篇：“以逸待勞”——凡先處戰(zhàn)地而待敵者佚，后處戰(zhàn)地而趨戰(zhàn)者勞。故善戰(zhàn)者，致人而不致于人。出其所必趨，趨其所不意。后發(fā)而先至。如果說投資具有時段性，過氣的選擇不能支持明天的需要。那么，在港區(qū)，升值沒有盡頭。從某種意義上講，交通支撐著區(qū)域經(jīng)濟命脈，國家經(jīng)濟命脈。從世界發(fā)展史我們可以看出，交通只有擴張，沒有萎縮。從港區(qū)發(fā)展史我們可以看出，港區(qū)的經(jīng)濟及規(guī)模只有擴張，沒有萎縮。升值篇：“以逸待勞”如果說投資具有時段性，過氣的選擇不能支持62推廣語—在這里，升值永無止境！推廣語—在這里，升值永無止境！63產(chǎn)品篇：拋磚引玉——類以誘之，擊蒙也煤暖雙氣、5+12中空玻璃、300米地下深井水、無盲區(qū)社區(qū)監(jiān)控、建筑外墻磚；精品多層，聯(lián)排別墅，任何一點、一面都是對整個項目的升華。在此感謝華亨置業(yè)開發(fā)部，此類產(chǎn)品的問世，升級了當?shù)亻_發(fā)市場。產(chǎn)品篇：拋磚引玉煤暖雙氣、5+12中空玻璃、300米地下深井64推廣語—登峰造極，藝術(shù)盛宴！推廣語—登峰造極，藝術(shù)盛宴！65整合篇：環(huán)環(huán)相生——相輔相成，聚小謀大。將所有項目優(yōu)勢整合，包括市場前景，產(chǎn)品設(shè)計、景觀綠化、物業(yè)配套，成為多兵種聯(lián)合的全能型部隊。（主要用于前期整體形象宣傳）整合篇：環(huán)環(huán)相生將所有項目優(yōu)勢整合，包括市場前景，產(chǎn)品設(shè)計、66推廣語—看似相同的背后往往有大不同！推廣語—看似相同的背后往往有大不同！67奇篇2奇篇268服務(wù)篇：美人計——兵強者，攻其將；將強者，伐其情?？紤]到項目產(chǎn)品形式及受重人群，前期成立專業(yè)化的物管公司并釋放信息。加深項目價值，最大程度上與居住人群、企業(yè)的心理靠攏。增值服務(wù)的提出在一定程度上借鑒酒店式公寓的服務(wù)特點,提供社區(qū)班車,代辦機票,火車票等人性化服務(wù)類型,提倡細致入微，認真負責。服務(wù)篇：美人計考慮到項目產(chǎn)品形式及受重人群，前期成立專業(yè)化的69推廣語—當服務(wù)成為真摯的溝通！推廣語—當服務(wù)成為真摯的溝通！70人文價值已成為業(yè)主置業(yè)當中考慮的重要因素，居住在一個什么樣的區(qū)域，在現(xiàn)代化的信息時代十分重要。高品質(zhì)的項目吸引高品質(zhì)的人群，高品質(zhì)的人群塑造高品質(zhì)的環(huán)境。人文篇：李代桃僵——戰(zhàn)爭之事，難得全勝，而勝負之訣，即在長短之相較，乃有以短勝長之秘訣。人文價值已成為業(yè)主置業(yè)當中考慮的重要因素，居住在一個什么樣的71推廣語—在這里，有真正的貴族。推廣語—在這里，有真正的貴族。72客群篇：擒賊擒王——摧其堅，奪其魁，以解其體。龍戰(zhàn)于野，其道窮也。在銷售過程中，外聯(lián)部應(yīng)做好大人物（如港區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、機場領(lǐng)導(dǎo)及其他港區(qū)辦公企業(yè)）的公關(guān)工作，通過他們使其下更多員工或部門參與到項目的認知和購買隊伍中?？腿浩呵苜\擒王在銷售過程中，外聯(lián)部應(yīng)做好大人物（如港區(qū)領(lǐng)導(dǎo)73…………74品牌運作思路，品牌策略項目推廣項目落地品牌升級品牌形成TextinhereTextinhere項目品牌帶動公司品牌營銷推廣帶動項目品牌品牌運作思路，品牌策略項目推廣品牌升級Textinher75運籌帷幄，謀定而動。是時勢造英雄？還是英雄創(chuàng)世紀？運籌帷幄，謀定而動。是時勢造英雄？還是英雄創(chuàng)世紀？76展露鋒芒推廣實施，項目公開。營銷執(zhí)行成為焦點。展推廣實施，項目公開。營銷執(zhí)行成為焦點。77推廣計劃各節(jié)點推廣實施推廣計劃78推廣計劃維系客戶，持續(xù)銷售開盤強銷內(nèi)部認籌形象導(dǎo)入推廣籌備推廣計劃維系客戶，持續(xù)銷售開盤強銷內(nèi)部認籌形象導(dǎo)入推廣籌備79各節(jié)點推廣實施第一階段：推廣籌備期（7天）1、銷講詞的統(tǒng)一及完善2、銷售現(xiàn)場（體驗中心&展示中心）物資配置與準備3、銷售部【市區(qū)分案場】的前期外聯(lián)及包裝4、客資部主要工作內(nèi)容5、信息部的建立及功能說明6、售樓部包裝各節(jié)點推廣實施第一階段：推廣籌備期（7天）80第二階段：形象導(dǎo)入期（40天）30天：純形象廣告階段，軟文配合“華亨置業(yè)進軍房地產(chǎn)第一站”10天：以形象宣傳為主，配合項目賣點（地段優(yōu)勢、升值前景）宣傳；同時由銷售部門統(tǒng)計廣告宣傳效果，為下一階段媒體宣傳提供可靠信息。第二階段：形象導(dǎo)入期（40天）81階段主要工作主題：形象宣傳一個月的純形象階段，主要為項目的整體宣傳；始終將“它沒有最昂貴的價格，卻擁有最高尚的價值”貫穿其間，突出綜合價值，確定整體基調(diào)。打破消費者“買房難，買好房更難”的傳統(tǒng)觀念。用價值引領(lǐng)市場，讓價格和不足淡出視野，樹立“超高性價比、超大升值潛力”輻射整個港區(qū)及周邊區(qū)域。2、媒體排布及表現(xiàn)（設(shè)計稿另附）

：工地圍墻戶外站牌廣告塔報紙廣告車體廣告印刷品3、發(fā)布計劃：工地圍擋：從交通、品質(zhì)、物業(yè)、人文宣傳藍天商務(wù)花園戶外站牌、廣告塔、報紙廣告、車體廣告：該階段主要宣傳地段優(yōu)勢—升值前景。印刷品：DM單頁兩萬份，折頁兩萬分，同樣以宣傳地段，宣傳升值為主。4、營銷活動：產(chǎn)品推介會….階段主要工作主題：82第三階段：內(nèi)部認購期（銷售期）90天內(nèi)部認購導(dǎo)入期30天營銷配合：拉動其他案場、其他房地產(chǎn)人、其他機關(guān)部門的外聯(lián)，為我所用。推廣配合：未來升值、景觀、外立面、戶型、配套、物業(yè)系列廣告；軟文配合：“好房子到底是什么標準？”“華亨地產(chǎn)，讓水火相容”活動配合：主題1：看房直通車主題2：成立華亨·名流會第三階段：內(nèi)部認購期（銷售期）90天83正式內(nèi)部認購期30天推廣配合：促銷活動及賣點推廣軟文配合：“建筑藝術(shù)的革命宣言”活動配合：主題1：樣板間開放主題2：建筑品質(zhì)全面剖析內(nèi)部認購持續(xù)期30天軟文配合：名流多、產(chǎn)品好、周期長、評價高活動配合：老帶新優(yōu)惠措施正式內(nèi)部認購期30天84第四階段開盤強銷期開盤條件:

A客戶認籌達到150%，意向客戶儲備超過房源的200%B項目相關(guān)法規(guī)文件齊全;C工地施工狀況良好;活動配合：大型開盤儀式推廣配合：開盤信息發(fā)布。第四階段開盤強銷期85英雄需寶刀，文化需弘揚。共生地產(chǎn)愿做華恒置業(yè)永遠的朋友，共同迎接華亨置業(yè)的黃金時代取得藍天商務(wù)花園的全面輝煌！謝謝觀賞英雄需寶刀，文化需弘揚。共生地產(chǎn)愿做華恒置業(yè)永遠的朋友，共同86演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！87藍天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告共生地產(chǎn)2010年5月藍天商務(wù)花園88英雄：“夫草之精秀者為英，獸之特群者為雄。是故聰明秀出謂之英，膽力過人謂之雄。”——劉邵《人物志》英雄者，乃人群中之豪杰，為天下先者。故眾人稱之為頭目、頭腦、頭頭、頭人。頭目者，先天下之敏目；頭腦者，先天下之睿智；頭頭者，先天下之首領(lǐng)；頭人者，先天下之英雄。先者，其所面對，乃一未知、未覺、未行、未為之世界。故，凡先天下者，先知、先覺、先行、先為是也?！獡P雄《法言》英雄：“夫草之精秀者為英，獸之特群者為雄。是故聰明秀出謂之英89英雄誕生英雄出處，先天素質(zhì)決定著能否獨領(lǐng)風騷。英英雄出處，先天素質(zhì)決定著能否獨領(lǐng)風騷。90城市背景解碼港區(qū)發(fā)展規(guī)模及前景市場分析客戶群分析SWOT分析城市背景解碼91藍天商務(wù)花園城市背景解碼藍天商務(wù)花園92新鄭位于河南省中部，隸屬省會鄭州，是河南省對外開放重點市和加快城市化進程試點市，也是國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市和全國社會治安綜合治理先進縣市。新鄭是一座歷史悠久的古城。擁有8000年的裴李崗文化、5000年的黃帝文化和2700年的鄭韓文化。中華人文始祖——軒轅黃帝，出生在新鄭，并在此一統(tǒng)天下，播撒文明，掀開了中華文明的歷史篇章，新鄭由此被譽為黃帝故里、中華第一古都。新鄭是一座文化燦爛的名城。新鄭市轄3個街道、9個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)、1個區(qū)：新建路街道、新華路街道、新煙街街道，和莊鎮(zhèn)、觀音寺鎮(zhèn)、梨河鎮(zhèn)、龍湖鎮(zhèn)、薛店鎮(zhèn)、孟莊鎮(zhèn)、新村鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，八千鄉(xiāng)、龍王鄉(xiāng)、城關(guān)鄉(xiāng)、港區(qū)。新鄭市位于河南省中部，隸屬省會鄭州，區(qū)位交通優(yōu)越，位居省會鄭州、古都開封、洛陽等中原城市群的腹地，交通區(qū)位優(yōu)勢顯著增強，已形成了橫跨東西、縱貫?zāi)媳薄⑤椛淙?、?lián)結(jié)周邊省、市的公路網(wǎng)，京廣鐵路、京珠高速公路、107國道等國家重要交通干線縱貫全境，南水北調(diào)、西氣東輸、鄭州環(huán)城高速、鄭石高速等國家、省、鄭州市的重點工程穿境而過。新鄭位于河南省中部，隸屬省會鄭州，是河南省對外開放重點市和加93鄭州快速發(fā)展，市區(qū)房價過高，引起周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)活躍。鄭州屬于全國二線城市，然而因其地處中原人口龐大的行政區(qū)域特殊性，及亞洲最大鐵路樞紐的交通區(qū)位特殊性，給鄭州帶來了大量的外來人口。外來人口的增加使房價上漲過快，收入與消費的差距嚴重失衡。具多方了解，鄭州目前人均月工資為1600元，然而房價已突破萬元大關(guān)。收入消費失衡，市區(qū)可用地塊減少，房價走高等一系列原因提升了鄭州周邊地區(qū)（縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）房地產(chǎn)市場的投放量。雖然有著交通不便，配套不健全等諸多弊端，然而因其較城市低廉的價格還是網(wǎng)絡(luò)了大批消費群；除此之外，快速發(fā)展的鄭州正在為升級直轄市而不懈努力。水漲船高，城市行政級別的提升加城市房價的上漲都促使了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場價格的上揚和投放量的增加。鄭州快速發(fā)展，市區(qū)房價過高，引起周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)活躍。94藍天商務(wù)花園港區(qū)規(guī)模及前景藍天商務(wù)花園95港區(qū)規(guī)模及前景鄭州新鄭港區(qū)臺商投資區(qū)，地處華夏人文始祖軒轅黃帝出生建都之地——河南省新鄭市，東與鄭州新鄭國際機場一墻之隔，北距省會鄭州20公里。臺商投資區(qū)成立于2002年3月26日，位于鄭州新鄭國際機場西側(cè)，它是一座新興的現(xiàn)代化航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，鄭州市規(guī)劃建設(shè)中的三大物流中心之一，中原城市群經(jīng)濟隆起帶上的一顆璀璨明珠，河南省對外開放的重要窗口和基地。得中原者得天下。伴隨著中部崛起戰(zhàn)略、中原崛起戰(zhàn)略的加速推進，鄭州新鄭港區(qū)臺商投資區(qū)迎來了新一輪對外開放、加快發(fā)展的春天。我們誠摯歡迎國內(nèi)外企業(yè)、機構(gòu)和有識之士，攜手合作，共謀發(fā)展！按照鄭州市的總體規(guī)劃，港區(qū)臺商投資區(qū)的性質(zhì)為：河南省及鄭州市的航空門戶區(qū)，地區(qū)的經(jīng)濟、文化中心，發(fā)展以現(xiàn)代加工制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主的，集文化娛樂、旅游服務(wù)、會議博覽、商務(wù)辦公、居住等于一體，城市設(shè)施完備的現(xiàn)代化城區(qū)。至2020年，規(guī)劃建設(shè)用地為16－18平方公里，由北部新區(qū)、中部商貿(mào)區(qū)、南部工業(yè)園區(qū)構(gòu)成，現(xiàn)已形成臺商投資區(qū)、名鞋工業(yè)園、國際航空物流園、韓國工業(yè)園構(gòu)成的一區(qū)多園的發(fā)展新模式；規(guī)劃人口為5－8萬人。

港區(qū)規(guī)模及前景鄭州新鄭港區(qū)臺商投資區(qū)，地處華夏人文始祖軒轅黃96鄭州新鄭國際機場規(guī)劃區(qū)土地利用圖鄭州新鄭國際機場現(xiàn)狀衛(wèi)星圖鄭州新鄭國際機場總體規(guī)劃跑道規(guī)劃圖鄭州新鄭國際機場規(guī)劃區(qū)土地利用圖鄭州新鄭國際機場現(xiàn)狀衛(wèi)星圖97鄭州航空港區(qū)管委會黨委書記趙新民介紹，下一步，將加快航空港地區(qū)土地利用規(guī)劃的編制，爭取明年上半年全面開工建設(shè)航空港區(qū)。他還透露，今年9月底，鯤鵬航空基地將遷移至鄭州，春秋航空在鄭州設(shè)基地的具體事項也在洽談中，今后，河南人乘飛機出行將越來越便宜。

規(guī)模相當于17個新鄭國際機場。鄭州新鄭國際機場地處中原腹地，在鄭州東南角，位于我國最繁忙的京廣航路的中部，又處于沿海地區(qū)和中西部地區(qū)的接合部，是我國重要的干線機場。不過，對比鄭州市在全國公路、鐵路系統(tǒng)中的樞紐地位，航空運輸最為薄弱，與鄭州市區(qū)域交通樞紐地位極不協(xié)調(diào)。航空港與航空港區(qū)是兩個不同的概念。未來的航空港區(qū)，總體功能定位是全國大型復(fù)合樞紐機場和國際貨運樞紐所在地，以航空客貨物流、臨空制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)等為主要功能的現(xiàn)代化生態(tài)型航空新城。鄭州航空港區(qū)管委會黨委書記趙新民介紹，下一步，將加快航空港地98規(guī)劃的航空港區(qū)分為“一核兩區(qū)”，目前的航空港是機場核心區(qū)的一部分，在其北部和南部分別是物流商貿(mào)區(qū)、臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。三個區(qū)域的總面積達138平方公里，相當于17個現(xiàn)在的鄭州新鄭國際機場。航空港區(qū)西面以京廣鐵路為界，東、南、北三面以國家南水北調(diào)工程線路為界，包括新鄭市孟莊、薛店、龍王，中牟縣張莊、三官廟、九龍六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分土地。在未來138平方公里的生態(tài)型航空港新城中，“一核兩區(qū)”將通過合理的產(chǎn)業(yè)布局和有效的交通組織連接到一起，功能完備、特色鮮明、協(xié)調(diào)統(tǒng)一。其中，機場核心區(qū)面積約48平方公里，北部物流商貿(mào)區(qū)面積19.6平方公里，南部臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)面積26.5平方公里，其余43.9平方公里用地為水域和非城市建設(shè)用地。規(guī)劃的航空港區(qū)分為“一核兩區(qū)”，目前的航空港是機場核心區(qū)的一99河南省人民政府關(guān)于

印發(fā)鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要的

通知豫政〔2007〕80號

各省轄市人民政府,省人民政府各部門:《鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要》已經(jīng)省政府批準,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認真組織實施。航空運輸業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性和戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè),航空樞紐日益成為加快城市現(xiàn)代化進程和推動區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐。加快航空運輸業(yè)發(fā)展,建設(shè)鄭州國際航空樞紐,對促進我省經(jīng)濟發(fā)展、擴大對外開放、改善投資環(huán)境、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要意義。各級政府、各有關(guān)部門要充分認識航空運輸業(yè)發(fā)展的重要性和緊迫性,把加快鄭州國際航空樞紐建設(shè)作為構(gòu)建現(xiàn)代化綜合交通樞紐和參與區(qū)域競爭的重要切入點,加強領(lǐng)導(dǎo),協(xié)調(diào)配合,確保規(guī)劃的順利實施。要按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施的原則,合理確定建設(shè)內(nèi)容,加強對規(guī)劃區(qū)域的土地控制和空間管制,提高土地利用效率,既要滿足航空樞紐長遠發(fā)展的需要,又要防止過度超前。要發(fā)揮航空樞紐集散效應(yīng),大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè),促進產(chǎn)業(yè)聚集,加大推動航空貨運發(fā)展的力度,以航空貨運帶動航空運輸業(yè)加快發(fā)展。要加快制定完善支持鄭州國際航空樞紐發(fā)展的各項政策措施,形成政策合力,確保規(guī)劃得到落實。要進一步加強對鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)發(fā)展的組織領(lǐng)導(dǎo),鄭州國際航空樞紐規(guī)劃建設(shè)委員會負責規(guī)劃的執(zhí)行、審批和管理。河南省人民政府

二○○七年十一月二十一日河南省人民政府關(guān)于

印發(fā)鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要的100國際航空樞紐發(fā)展成為主體趨勢。世界航空運輸業(yè)長期保持持續(xù)快速發(fā)展態(tài)勢,發(fā)達國家和地區(qū)不斷加快以機場為核心的航空樞紐建設(shè),構(gòu)建中樞航線網(wǎng)絡(luò),擴大機場規(guī)模,完善配套設(shè)施,使航空樞紐成為全球主干航線網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點和航空運輸業(yè)發(fā)展的主要平臺。航空樞紐以其對生產(chǎn)要素產(chǎn)生的巨大匯集作用,顯著提升了所在城市綜合競爭力,并逐步發(fā)展成為城市或城市群的重要功能區(qū)以及區(qū)域綜合交通樞紐,有力帶動了區(qū)域經(jīng)濟社會快速發(fā)展。隨著經(jīng)濟全球化進程加快,未來較長一個時期內(nèi)世界航空運輸繼續(xù)保持旺盛需求,航空樞紐將呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。據(jù)有關(guān)部門報告顯示：預(yù)期2035年總?cè)丝?0萬人左右,其中為航空港服務(wù)的就業(yè)人口約10萬人。根據(jù)發(fā)展需要,遠期在現(xiàn)規(guī)劃的南北兩翼發(fā)展框架基礎(chǔ)上可跨越港區(qū)西側(cè)的高速公路和鐵路向西發(fā)展,對南水北調(diào)中線工程總干渠東側(cè)區(qū)域?qū)嵤﹪栏竦谋Ｗo措施,禁止開發(fā)建設(shè)。限制建設(shè)區(qū):機場建設(shè)用地周邊、飛行區(qū)凈空限高影響的區(qū)域。根據(jù)飛行區(qū)凈空限高,要對該區(qū)域的土地利用進行控制,科學合理地引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)行為。對該區(qū)域內(nèi)不符合機場長遠發(fā)展要求的已建成區(qū),要搬遷改造,同時對新上項目嚴格控制。港區(qū)遠景規(guī)劃表明，該區(qū)域得到了政府的大力扶持。區(qū)域發(fā)展、區(qū)域人口數(shù)量增加又將使港區(qū)步入一個嶄新的臺階，與此同時，市場需求逐步加大，對項目產(chǎn)生利好。國際航空樞紐發(fā)展成為主體趨勢。世界航空運輸業(yè)長期保持持續(xù)快速101藍天商務(wù)花園市場分析藍天商務(wù)花園102“4.15新政”出臺的背景分析1“4.15新政”出臺的背景分析1103當前房地產(chǎn)市場的三大表現(xiàn)①房價持續(xù)快速上漲，一線城市瘋狂上漲②國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控有如“隔靴搔癢”③市場上投資、投機行為顯露盛行跡象當前房地產(chǎn)市場的三大表現(xiàn)①房價持續(xù)快速上漲，一線城市瘋狂上漲1042010年3月份，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，達到近年來新高。09年下半年開始，全國房價再次瘋狂上漲，至2010年第1季度，全國商品房銷售均價達5193元/平米，同比09年1季度上漲16％2010年3月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：海口64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%2010年3月份，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7105一線城市：10年3月份與09年同期相比平均上漲55％一線城市：10年3月份與09年同期相比平均上漲55％106二線城市：四大二線城市10年3月份與09年同期相比平均上漲47％二線城市：四大二線城市10年3月份與09年同期相比平均上漲4107促使本輪房價快速增長的四大成因促使本輪房價快速增長的四大成因108成因1：政府的兩面性推高房價?北京：今年3月份，通州新城規(guī)劃上報后，樓價與去年同期相比最高漲幅達330％；?深圳：4月2日，《深圳城市更新辦法》出臺后，部分片區(qū)的樓價也幾近翻倍；?海南：國際旅游島獲批后，多個地方房價應(yīng)聲跳漲，甚至一日一價；?……調(diào)控房價?2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳就進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出了十一條工作措施，即“國十一條”；?銀監(jiān)會于1月18日和2月25日分別上調(diào)存款準備金率0.5個百分點；?3月10日晚，國土資源部在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，再次從土地方面來調(diào)控房價；?……兩面性成因1：政府的兩面性推高房價調(diào)控房價兩面性109成因2：信貸投放過量2010年第1季度，新增人民幣貸款高達2.6萬億元，占09年全年信貸投放量的27％，預(yù)計達全年總貸款量的35％，投放過量。成因2：信貸投放過量2010年第1季度，新增人民幣貸款高達2110成因3：市場供給不足截止2010年3月底，全國主要重點城市（10個）商品房可售量按09年月平均銷售來算的話僅供銷售6個月，其中重慶、佛山、杭州的可售周期少于6個月。成因3：市場供給不足截止2010年3月底，全國主要重點城市（111成因4：通脹預(yù)期加速2010年第1季度國內(nèi)生產(chǎn)總值80577億元，按可比價格計算，同比增長11.9%，比上年同期加快5.7個百分點，增速達近四年來的最高2010年第1季度，居民消費價格同比上漲2.2%，達到自08年以來的高峰，同時工業(yè)品出廠價格同比上漲5.2%，已連續(xù)9個月上漲成因4：通脹預(yù)期加速2010年第1季度國內(nèi)生產(chǎn)總值80577112政策的出臺是對高房價呼聲的回應(yīng)在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了12個月的上漲后，再次成為政府宏觀調(diào)控的核心政府的殺手锏：“4.15新政”出臺政策的出臺是對高房價呼聲的回應(yīng)在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場113共生觀點2共生觀點2114“4.15新政”評價ONE[

]“4.15新政”評價ONE[]1154.15新政與07年9.27新政相比力度更大在中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的近幾年里，對房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實質(zhì)性影響的信貸政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政與9.27新政相比力度更大，主要表現(xiàn)在：貸款購買第二套住房的家庭，首付由原來的40％提高至50％，對于貸款購買地三套及以上住房的家庭，首付有原來的40％提高至50％以上4.15新政與07年9.27新政相比力度更大在中國房地產(chǎn)市場1164.15新政對市場的影響4.15新政對市場的影響117影響：提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場上觀望盛行新政實施后，對于首次購房者來說，要多支付10萬的首付款，但月供與利息卻分別下降614.34元、47441.16元；同時對于二次及以上購房者來說，在嚴格按政策執(zhí)行層面來說，也只提高了10萬首付款，月供利息也相應(yīng)的減少，但對于按最近市場執(zhí)行來看的話，就大大提高了首付款，雖然月供減少了，但總還款利息卻增加了，從而本次新政大大的抑制了二次及以上購房者的需求，使市場進入新一輪觀望期。影響：提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場上觀望盛行新政118“4.15新政”能把房價降下來嗎？TWO[

]“4.15新政”能把房價降下來嗎？TWO[]119政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成2009.122010.12010.2-3“4.15”新政2010.2.20銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》；2010.2.20《個人貸款管理暫行辦法》出臺；2010.3.8《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺；2009.12.9個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年；2009.12.17開發(fā)商拿地首付款丌得低于全部土地出讓款的50%；2009.12.23《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》出臺；2010.1.10《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺；2010.1.12央行宣布上調(diào)存款類存款準備金率0.5個百分點；政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成120就短期來看，“量在價先”的市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿見影的效果，房價將在成交量出現(xiàn)萎縮之后才趨于下行就短期來看，“量在價先”的市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿121三大主體從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房價在未來不可能大幅下降。三大主體從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房122調(diào)控動真格，我們怎么辦？THREE[

]調(diào)控動真格，我們怎么辦？THREE[]123做好持久戰(zhàn)的心理準備，最嚴厲的調(diào)控勢必造成更長的調(diào)整周期。備好糧草彈藥，迎接下一輪的市場上升期。研究分期付款，爭奪客源。小項目找準定位，快速出貨。大項目謹慎開發(fā)，控制啟動規(guī)模，提高產(chǎn)品素質(zhì)，增強過硬競爭力。XXXX年5月新鄭市藍天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告課件124藍天商務(wù)花園客戶群分析藍天商務(wù)花園125要明確客戶群，首先我們要解決以下幾個問題：他們是誰？他們擁有較高收入且具有現(xiàn)代居住、現(xiàn)代商務(wù)辦公意識的一類人,他們了解國際經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，認可港區(qū)效應(yīng)、港區(qū)前景的一類人,他們有全國甚至全球貿(mào)易來往，經(jīng)常駐足于新鄭港區(qū)的一類人(或公司),……他們在哪？港區(qū)周邊生活居民，人脈關(guān)系、生活背景都在當?shù)?，港區(qū)內(nèi)政府部門、航空公司、商貿(mào)、休閑、旅游場所，港區(qū)周邊城市、縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全國其他城市……要明確客戶群，首先我們要解決以下幾個問題：126他們要什么？要取得真實有效的客戶購房需求，就必須要讓客戶來說話。參照有關(guān)法則針對性市場調(diào)研，對目標客戶進行研究。調(diào)研數(shù)據(jù)如下：XXXX年5月新鄭市藍天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告課件127從上圖我們可以看出，交通、物業(yè)管理、價格排在客戶最關(guān)注選項的前三位，而配套、戶型、景觀可綜合為產(chǎn)品緊隨其后，品牌、建筑風格及社區(qū)規(guī)模則分列后三位。此結(jié)果從客戶角度論證了項目定位的幾個比較點的重要性。對本項目對接如下：從上圖我們可以看出，交通、物業(yè)管理、價格排在客戶最關(guān)128主導(dǎo)因素與本項目的對接交通位置關(guān)注度—74.76%目前距城市中心較遠，相對薄弱物業(yè)管理關(guān)注度—73.82%立足最先進的物業(yè)管理項目價格關(guān)注度—60.94%初步定價與市場價持平小區(qū)配套關(guān)注度—48.21%智能安防，創(chuàng)新科技項目戶型關(guān)注度—40.30%最完美的品質(zhì)戶型設(shè)計理念—“經(jīng)典+超越+多功能”×√√√√主導(dǎo)因素與本項目的對接交通位置關(guān)注度—74.76%目前距城市129除交通之外，其余主導(dǎo)因素中，本項目均屬鄭州港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的佼佼者。然而：對于傳統(tǒng)的居住理念，居住模式，交通偏遠是不爭的事實。而對于藍天商務(wù)花園區(qū)別以往的產(chǎn)品類型、受重人群以及購買意圖正與現(xiàn)存地塊相輔相成。可以說只有這樣的交通區(qū)位才能開發(fā)出真正意義上超越港區(qū)其他項目的產(chǎn)品。除交通之外，其余主導(dǎo)因素中，本項目均屬鄭州港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場130藍天商務(wù)花園SWOT分析藍天商務(wù)花園131S：價格優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，交通優(yōu)勢，推廣優(yōu)勢。W、剛性需求購房者較少、不屬于傳統(tǒng)概念上的居住區(qū)域、區(qū)域總體規(guī)劃未完成。O：鄭州市區(qū)及港區(qū)的遠景規(guī)劃帶動該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，同時人口增加、比鄭州市區(qū)超低的價格、投資前景看好；產(chǎn)品用途多樣，可同時滿足居住、辦公等需求。T：新政策下達將引起的市場觀望、配套設(shè)施稀缺、噪音污染嚴重、未形成片區(qū)發(fā)展規(guī)模、未來的不可確定因素。S：價格優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，交通優(yōu)勢，推廣優(yōu)勢。132便利的交通＋港區(qū)升值空間高品質(zhì)的產(chǎn)品組合＋現(xiàn)房效應(yīng)＋創(chuàng)造利潤塑造品牌項目順利銷售樹立開發(fā)商口碑為后續(xù)地塊的開發(fā)打下基礎(chǔ)便利的交通＋港區(qū)升值空間高品質(zhì)的產(chǎn)品組合＋現(xiàn)房效應(yīng)＋創(chuàng)造利潤133謀定天下預(yù)則立，運籌帷幄之中，決勝千里之外。謀預(yù)則立，運籌帷幄之中，決勝千里之外。134項目營銷戰(zhàn)略營銷目標項目定位全盤營銷策略品牌運作思路與品牌策略項目營銷戰(zhàn)略135全盤營銷戰(zhàn)略營銷目標項目定位全盤運作思路全盤營銷策略全盤推廣策略聯(lián)排別墅精品多層項目利潤項目品牌全盤營銷戰(zhàn)略營銷目標項目定位全盤運作思路全盤營銷策略全盤推廣136資金品牌&梯級營銷目標項目表層營銷目標快速銷售，平衡公司現(xiàn)金流。項目中層營銷目標平衡公司現(xiàn)金流，樹立公司市場標桿，為后續(xù)項目的開發(fā)打下基礎(chǔ)。項目深層營銷目標雙品牌計劃——樹立藍天商務(wù)花園的知名度。樹立華亨置業(yè)的知名度。資金品牌&梯級營銷目標項目表層營銷目標快速銷售，平衡公司現(xiàn)金137項目附加營銷目標成為港區(qū)開發(fā)企業(yè)的龍頭，成為港區(qū)片區(qū)開發(fā)的布道者。項目附加營銷目標成為港區(qū)開發(fā)企業(yè)的龍頭，成為港區(qū)片區(qū)開發(fā)的布138全案項目定位港區(qū)首席超絕品商住公園關(guān)鍵詞人居、商務(wù)、品質(zhì)、別墅、未來、價值全案項目定位港區(qū)首席超絕品商住公園關(guān)鍵詞人居、商務(wù)、品質(zhì)、別139后期后期中期初期初期中期藍天商務(wù)花園樹立品質(zhì)快速銷售拔高形象提升價格品牌升級資金回籠項目整體運作思路后期后期中期初期初期中期藍天樹立品質(zhì)快速銷售拔高形象提升價格140全盤營銷策略市場標桿市場認可市場關(guān)注市場培育塑造品牌創(chuàng)造溢價加速去化項目推廣全盤營銷策略市場標桿市場認可市場關(guān)注市場培育塑造品牌創(chuàng)造溢價141全盤營銷策略當?shù)乜蛻羧亨嵵菘蛻羧汉幽峡蛻羧喝珖蛻羧簭娜P營銷的角度，逐步實現(xiàn)客戶的升級和區(qū)域的擴大，擴寬銷售渠道實現(xiàn)快速銷售，讓更多的人了解藍天商務(wù)花園，塑造華亨品牌。A、客戶策略全盤營銷策略當?shù)剜嵵莺幽先珖鴱娜P營銷的角度，142全盤營銷策略B、價格策略后期穩(wěn)中有升中期初期小幅快漲高開平走最終實現(xiàn)價格目標全盤營銷策略B、價格策略后期穩(wěn)中有升中期初期小幅快漲高開平走143全盤營銷策略C、營銷策略通過初期推廣落實、價格策略，實現(xiàn)高舉高打，制造市場轟動。通過中期拔高形象、提升品質(zhì)，增加項目附加值。三期通過一期、二期的推廣和口碑傳播，逐步完善項目品牌，同時通過物業(yè)管理，小區(qū)智能化影響，帶動項目品牌升級。全盤營銷策略C、營銷策略通過初期推廣落實、價格策略，實現(xiàn)高舉144全盤營銷策略D、推盤策略在此，我們借兵家之言——“以正和，以奇勝”作為本案推廣策略的主導(dǎo)方式。所謂“正”，即認真分析市場，深入挖掘本案之“勢”，一切從實際出發(fā)。將本項目的賣點進行綜合，分階段、有側(cè)重的進行推廣；并且把拓展客戶的渠道延展開來，最大限度的利用資源。這樣就保證了一個強有力的推廣基礎(chǔ)。“奇”，是指在“正”的基礎(chǔ)上，將某些“點”進行發(fā)散，出“奇”不意，增大穿透、擴大殺傷。全盤營銷策略D、推盤策略在此，我們借兵家之言——“以正和，以145正篇1正篇1146地段篇：“借力打力，反客為主”——故善戰(zhàn)人之勢，如轉(zhuǎn)圓石于千仞之山者，勢也。直面本案之勢，區(qū)別與傳統(tǒng)地段，區(qū)別與傳統(tǒng)居住辦公產(chǎn)品。然而只有在這樣的地段才最具有投資價值，才是最好的身份象征，才能獲得最大程度上的便捷。地段篇：“借力打力，反客為主”直面本案之勢，區(qū)147推廣語—全世界的焦點！推廣語—全世界的焦點！148升值篇：“以逸待勞”——凡先處戰(zhàn)地而待敵者佚，后處戰(zhàn)地而趨戰(zhàn)者勞。故善戰(zhàn)者，致人而不致于人。出其所必趨，趨其所不意。后發(fā)而先至。如果說投資具有時段性，過氣的選擇不能支持明天的需要。那么，在港區(qū)，升值沒有盡頭。從某種意義上講，交通支撐著區(qū)域經(jīng)濟命脈，國家經(jīng)濟命脈。從世界發(fā)展史我們可以看出，交通只有擴張，沒有萎縮。從港區(qū)發(fā)展史我們可以看出，港區(qū)的經(jīng)濟及規(guī)模只有擴張，沒有萎縮。升值篇：“以逸待勞”如果說投資具有時段性，過氣的選擇不能支持149推廣語—在這里，升值永無止境！推廣語—在這里，升值永無止境！150產(chǎn)品篇：拋磚引玉——類以誘之，擊蒙也煤暖雙氣、5+12中空玻璃、300米地下