安慶市國土資源大講堂課件

安慶市國土資源大講堂主題：土地利用管理政策與實(shí)務(wù)主講人：許朝興（土地利用管理科）主講時(shí)間：2016年3月21日安慶市國土資源大講堂主題：土地利用管理政策與實(shí)務(wù)土地利用管理政策與實(shí)務(wù)一、最新土地利用管理政策解析二、當(dāng)前土地利用疑難問題解析土地利用管理政策與實(shí)務(wù)一、最新土地利用管理政策解析二、當(dāng)前土最新土地利用管理政策解析（一）總體概述（二）節(jié)約集約怎么推（三）“三去一降一補(bǔ)”怎么做？（四）差別化供地政策怎么立（五）新產(chǎn)業(yè)怎么落（六）房地產(chǎn)市場怎么調(diào)（七）利用扶貧怎么扶（八）城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干？（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃怎么管？最新土地利用管理政策解析（一）總體概述當(dāng)前土地利用疑難問題解析（一）未盡職盡責(zé)類案例分析（二）土地出讓疑難問題案例解析（三）部分疑難問題解答當(dāng)前土地利用疑難問題解析（一）未盡職盡責(zé)類案例分析（一）總體概述

1.土地利用管理的內(nèi)涵和內(nèi)容。

2.土地利用管理政策演變一是土地土地使用制度改革。二是土地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化。三是節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心。四是形成產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別化用地政策體系。五是2016年土地供應(yīng)政策將得到進(jìn)一步調(diào)整。

（一）總體概述1.土地利用管理的內(nèi)涵和內(nèi)容。狹義的土地利用管理是指根據(jù)土地利用規(guī)劃和計(jì)劃，制定土地利用政策，依法土地使用者提供國有土地，合理調(diào)控土地供應(yīng)總量和土地市場運(yùn)行，并對集體土地配置和利用情況進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào)。下面我們所講的土地利用管理是指狹義的土地利用管理，即建設(shè)用地的利用管理。主要包括：

1.土地利用管理的內(nèi)涵和內(nèi)容狹義的土地利用管理是指根據(jù)土地利用規(guī)劃和計(jì)劃，制定土地利用政

建設(shè)用地的利用管理地價(jià)管理土

地供

應(yīng)及

土地

資產(chǎn)

管理土地市場管理節(jié)約集約用地管理建設(shè)用地的地價(jià)管理土地供應(yīng)及土地資產(chǎn)管理2.土地利用管理政策演變⑴土地土地使用制度改革⑵土地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化⑶節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心⑷形成產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別化用地政策體系⑸2016年土地供應(yīng)政策將得到進(jìn)一步調(diào)整2.土地利用管理政策演變⑴土地土地使用制度改革一是土地土地使用制度改革

我國傳統(tǒng)的土地使用制度：靠計(jì)劃和行政指令配置土地，土地?zé)o償、無期限、無流動使用。土地不是商品，憲法規(guī)定土地不可買賣。經(jīng)歷了三次調(diào)整：一是土地土地使用制度改革我國傳統(tǒng)的土地使用制度：

1988年，國家修訂了憲法和土地管理法，準(zhǔn)許土地使用權(quán)的依法轉(zhuǎn)讓。1998年國有企業(yè)改革后，為適應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度要求，土地作為關(guān)鍵改革對象，采取了補(bǔ)辦出讓、租賃、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營等市場配給方式。土地資產(chǎn)變現(xiàn)成為解決國有困難和破產(chǎn)企業(yè)問題的重要途徑。2004年以來，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，土地作為一種公共資源、經(jīng)濟(jì)要素和生產(chǎn)力。1988年，國家修訂了憲法和土地管理法，準(zhǔn)許二是土地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化管理思想轉(zhuǎn)變：以土地資源管理和資產(chǎn)管理并重。供應(yīng)方式轉(zhuǎn)變：改變“供給服從需求，實(shí)質(zhì)保障需求”的供需關(guān)系，通過土地用途管制實(shí)行“供給引導(dǎo)需求”。利用方式轉(zhuǎn)變：由粗放型向節(jié)約型、精細(xì)型管理轉(zhuǎn)變。二是土地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化管理思想轉(zhuǎn)變：以土地資三是節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心

2008年國務(wù)院出臺3號文件，將節(jié)約集約用地作為我國必須長期堅(jiān)持的要條根本方針。2014年部出臺了61號令和119號文件，完成了制度頂層設(shè)計(jì)，具體表現(xiàn)為：鼓勵(lì)盤活利用存量土地。規(guī)范節(jié)地評價(jià)考核制度體系。三是節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心20四是形成產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別化用地政策體系

自2010年以來，國務(wù)院、國家部委、省政府先后出臺61個(gè)文件，對服務(wù)業(yè)等19類產(chǎn)業(yè)，以及16類項(xiàng)目用地提出了用地支持政策。四是形成產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別化用地政策體系自2五是2016年土地供應(yīng)政策將得到進(jìn)一步調(diào)整

配合宏觀經(jīng)濟(jì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)減少無效供給，擴(kuò)大有效供給。未來土地供應(yīng)的方向?yàn)檠a(bǔ)短板，重點(diǎn)保障創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，支持培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展用地；土地供應(yīng)的重心將放在調(diào)控區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡、倒逼土地利用方式轉(zhuǎn)型、引導(dǎo)土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化、促進(jìn)土地用途混合布局等方面；未來滿足發(fā)展用地需求的主要途徑建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、閑置用地處置、低效用地再開發(fā)。未來土地供應(yīng)政策制度創(chuàng)新方面主要包括盤活利用現(xiàn)有用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地精細(xì)化管理、產(chǎn)業(yè)用地差別化政策、改進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理。五是2016年土地供應(yīng)政策將得到進(jìn)一步調(diào)整（二）節(jié)約集約怎么推？1.制度體系2.推進(jìn)措施3.建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評價(jià)（二）節(jié)約集約怎么推？1.制度體系1.制度體系

《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)

《國土資源部關(guān)于大力推進(jìn)節(jié)約集約用地制度建設(shè)的通知》(國土資發(fā)〔2012〕47號)

《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(國土資源部第61號令，2014年9月1日實(shí)施)

《國土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》(國土資發(fā)〔2014〕119號)1.制度體系《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(制度體系

八項(xiàng)節(jié)約集約用地制度

一是土地利用總體規(guī)劃管控制度。

二是土地利用計(jì)劃調(diào)節(jié)制度。

三是建設(shè)用地使用制度。

四是土地資源市場配置制度。

五是節(jié)約集約用地鼓勵(lì)政策制度。

六是土地利用監(jiān)測監(jiān)管制度。

七是土地利用評價(jià)考核制度。

八是著力構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、部門協(xié)同、公眾參與、上下聯(lián)動”的共同責(zé)任制度。制度體系八項(xiàng)節(jié)約集約用地制度制度體系七項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。

一是嚴(yán)格用地規(guī)模管控

二是優(yōu)化開發(fā)利用格局

三是健全用地控制標(biāo)準(zhǔn)

四是發(fā)揮市場機(jī)制作用

五是實(shí)施綜合整治利用

六是推動科技示范引領(lǐng)。

七是加強(qiáng)評價(jià)監(jiān)管。制度體系七項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。2.推進(jìn)措施

一是注重統(tǒng)籌本地區(qū)的節(jié)約集約用地工作。

二是注重形成制度體系成果。

三是開展四項(xiàng)節(jié)地評價(jià)工作任務(wù)。持續(xù)開展單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降目標(biāo)評價(jià)；深入開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)；穩(wěn)步推進(jìn)城市建設(shè)用地節(jié)約集約利用評價(jià)；加快建立工程建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評價(jià)制度。四是爭創(chuàng)模范市、縣。不得出現(xiàn)一票否決，圍繞46項(xiàng)考核指標(biāo)補(bǔ)缺補(bǔ)差，確保通過省級考核和年度復(fù)核工作。2.推進(jìn)措施一是注重統(tǒng)籌本地區(qū)的節(jié)約集約用地工作。推進(jìn)措施相關(guān)政策：

國土資源部、國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗考核辦法》(國土資發(fā)〔2009〕12號)

國土資源部《關(guān)于落實(shí)單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地下降目標(biāo)的指導(dǎo)意見》(國土資發(fā)〔2012〕24號)。推進(jìn)措施相關(guān)政策：3.建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評價(jià)文件依據(jù)：《國土資源部辦公廳關(guān)于規(guī)范開展建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評價(jià)工作的通知》(國土資廳發(fā)〔2015〕16號)評價(jià)范圍：國家和地方尚未出臺建設(shè)項(xiàng)目用地控制標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，或者因安全生產(chǎn)、特殊工藝、地形地貌等原因，確需超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目，縣級以上國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)組織開展建設(shè)項(xiàng)目用地評價(jià)，并作為建設(shè)用地供應(yīng)的依據(jù)。3.建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評價(jià)文件依據(jù)：《國土資源部辦公廳關(guān)于規(guī)范開展建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評價(jià)不需開展節(jié)地評價(jià)的項(xiàng)目：1.水庫和水電工程項(xiàng)目淹沒區(qū)用地；2.礦山企業(yè)開采區(qū)用地；3.通信和輸電線路塔基用地；4.河道治理工程用地和引排灌工程用地。評價(jià)環(huán)節(jié)：不符合標(biāo)準(zhǔn)要求的，不得通過用地審批?？h級以上地方國土資源部門要在建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目審查報(bào)批環(huán)節(jié)，要依法審查項(xiàng)目用地的土地使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評價(jià)不需開展節(jié)地評價(jià)的項(xiàng)目：1.水庫和水電工程項(xiàng)（三）“三去一降一補(bǔ)”怎么做？1.“十三五”規(guī)劃綱要提出：去產(chǎn)能——鋼鐵五年之內(nèi)要去產(chǎn)能1億噸到1.5億噸，煤炭去產(chǎn)能5億噸左右，減量重組的也是5億噸左右；去庫存——主要是房地產(chǎn)庫存，也包括一些其他的庫存；去杠桿——就是企業(yè)債務(wù)的一些杠桿；降成本——包括制度交易成本、人工成本、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、融資成本、用能成本、物流成本等；補(bǔ)短板——要通過適度擴(kuò)大投資，來補(bǔ)足基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短板。（三）“三去一降一補(bǔ)”怎么做？1.“十三五”規(guī)劃綱要提出：“三去一降一補(bǔ)”怎么做2.全國國土資源工作會議提出。關(guān)于去產(chǎn)能。結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)是化解過剩產(chǎn)能，當(dāng)務(wù)之急是處置“僵尸企業(yè)”。制定配套政策，盤活企業(yè)存量土地，促進(jìn)“僵尸企業(yè)”分類有序處置，穩(wěn)妥安置分流下崗職工。當(dāng)前，要以煤炭、鋼鐵行業(yè)為重點(diǎn)，加快去產(chǎn)能步伐。三年內(nèi)對煤炭、鋼鐵新上項(xiàng)目，一律不得核準(zhǔn)、備案，各級國土資源部門要嚴(yán)把土地供應(yīng)關(guān)口，切實(shí)做到守土有責(zé)。關(guān)于去庫存。要綜合考慮房地產(chǎn)去庫存和加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，實(shí)施有保有壓的用地政策。根據(jù)房地產(chǎn)庫存情況，分類安排新增建設(shè)用地計(jì)劃和房地產(chǎn)供地計(jì)劃，房地產(chǎn)庫存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少以至停止商品住宅供地。農(nóng)民工市民化進(jìn)程較快、房地產(chǎn)去庫存成效突出的城鎮(zhèn)，要落實(shí)“人地掛鉤”政策，相應(yīng)增加住房用地指標(biāo)?！叭ヒ唤狄谎a(bǔ)”怎么做2.全國國土資源工作會議提出。“三去一降一補(bǔ)”怎么做關(guān)于降成本。要深入研究降低企業(yè)特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)用地成本問題。合理確定地價(jià)水平，防止企業(yè)用地價(jià)格過快上漲、加重企業(yè)用地成本。創(chuàng)新企業(yè)用地模式，鼓勵(lì)采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等出讓方式，降低企業(yè)用地成本；對利用存量土地、荒廢地開展技術(shù)改造項(xiàng)目的企業(yè)，加大土地政策支持力度，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。關(guān)于補(bǔ)短板。國土資源工作必須在補(bǔ)齊短板特別是農(nóng)村貧因人口脫貧上出實(shí)招、求實(shí)效。從今年起，對國家扶貧開發(fā)工作重點(diǎn)縣新增建設(shè)用地計(jì)劃繼續(xù)專項(xiàng)安排，指標(biāo)由每年300畝增加到600畝；易地扶貧搬遷，允許增減掛鉤指標(biāo)在省域范圍內(nèi)使用；水電、礦產(chǎn)等資源開發(fā)占用集體土地的，探索給原住居集體股權(quán)方式進(jìn)行補(bǔ)償。關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)。國土資源領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)比較集中，土地出讓收入減少和違規(guī)土地抵押處置，可能誘發(fā)政府債務(wù)和金融風(fēng)險(xiǎn)；征地拆遷工作如不到位，可能引發(fā)群眾上訪甚至發(fā)生群體性事件；重大地質(zhì)災(zāi)害頻繁出現(xiàn)，資源過度開發(fā)導(dǎo)致生態(tài)災(zāi)難的可能性也在增大。必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)源調(diào)查研判，提高監(jiān)測預(yù)警能力，堅(jiān)決守住不發(fā)生區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線?！叭ヒ唤狄谎a(bǔ)”怎么做關(guān)于降成本。要深入研究降低企業(yè)特別是實(shí)“三去一降一補(bǔ)”怎么做3.結(jié)合市情我們怎么做？一是去產(chǎn)能。重點(diǎn)做好產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地規(guī)模預(yù)核定，從嚴(yán)控制重大基礎(chǔ)設(shè)施用地規(guī)模。牽頭開展安慶老工業(yè)區(qū)搬遷改造，實(shí)施“清、轉(zhuǎn)、收”。會同市發(fā)改、經(jīng)信、商務(wù)等部門出臺新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目目錄。優(yōu)先支持交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施以及新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地；對產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)項(xiàng)目、“兩高一資”、低水平重復(fù)建設(shè)和違反國家、省產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，一律不得安排用地計(jì)劃指標(biāo)和辦理供地手續(xù)?！叭ヒ唤狄谎a(bǔ)”怎么做3.結(jié)合市情我們怎么做？“三去一降一補(bǔ)”怎么做二是去庫存。以“市場引導(dǎo)和政府調(diào)控”兩手并重，實(shí)行“三調(diào)一控”，即：支持未開發(fā)商服用地調(diào)整用途，轉(zhuǎn)型用于國家和省、市支持的新興產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)；調(diào)整商、住比例，控制商業(yè)用房無序開發(fā)，促進(jìn)住宅商品房建設(shè)；存量住宅用地在不改變?nèi)莘e率等主要規(guī)劃指標(biāo)、用地性質(zhì)且不減少土地出讓金的前提下，允許按照法定程序調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，滿足市場多樣化需求。嚴(yán)控土地儲備總體規(guī)模，加快儲備土地前期開發(fā)和招商推介，消化土地儲備庫存?！叭ヒ唤狄谎a(bǔ)”怎么做二是去庫存。以“市場引導(dǎo)和政府調(diào)控”兩“三去一降一補(bǔ)”怎么做三是去杠桿。嚴(yán)格落實(shí)市城區(qū)工業(yè)用地土地供應(yīng)前置事項(xiàng)下放要求，加強(qiáng)跟蹤指導(dǎo)。開展土地供應(yīng)網(wǎng)上審批，試行網(wǎng)上交易。強(qiáng)化供后管理，完善土地出讓補(bǔ)充合同，由行政管理向合同管理、聯(lián)動管理、誠信管理。四是降成本。創(chuàng)新工業(yè)用地供應(yīng)方式，在高新區(qū)試行先租后讓、彈性年期出讓制度，降低企業(yè)用地成本。五是補(bǔ)短板。重點(diǎn)推進(jìn)閑置和低效用地盤活利用，運(yùn)用好自建盤活、收回盤活、升級盤活、轉(zhuǎn)讓盤活、重組盤活和搬遷盤活組合拳。逐步消化融資地塊?！叭ヒ唤狄谎a(bǔ)”怎么做三是去杠桿。嚴(yán)格落實(shí)市城區(qū)工業(yè)用地土地（四）差別化供地政策怎么立？1.何謂差別化供地？簡單地講，無非是土地供給在價(jià)和量方面針對不同行業(yè)區(qū)別對待。遵循的基本原則即：對于支持產(chǎn)業(yè)用地在價(jià)格上給予優(yōu)惠，在數(shù)量上給予保障；對于抑制產(chǎn)業(yè)的用地在價(jià)格上不予優(yōu)惠，在數(shù)量上適當(dāng)縮減。2.差別化產(chǎn)業(yè)用地政策3.差別化地價(jià)政策（四）差別化供地政策怎么立？1.何謂差別化供地？簡單地講，無2.差別化產(chǎn)業(yè)用地政策⑴服務(wù)業(yè)⑵文化企業(yè)發(fā)展⑶物流業(yè)⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)⑸健康服務(wù)業(yè)⑹文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)⑺新能源汽車⑻生產(chǎn)服務(wù)業(yè)⑼體育產(chǎn)業(yè)⑽中醫(yī)藥健康服務(wù)⑾電影產(chǎn)業(yè)⑿電子商務(wù)⒀PPP項(xiàng)目⒁文化產(chǎn)業(yè)⒂休閑農(nóng)業(yè)⒃旅游業(yè)2.差別化產(chǎn)業(yè)用地政策⑴服務(wù)業(yè)⑼體育產(chǎn)業(yè)⑴服務(wù)業(yè)中心城市工業(yè)企業(yè)要逐步遷出或關(guān)閉，優(yōu)先用于發(fā)展服務(wù)業(yè)。城市建設(shè)新居住區(qū)內(nèi)，規(guī)劃確定的商業(yè)、服務(wù)設(shè)施用地，不得改作他用。年度土地供應(yīng)要適當(dāng)增加服務(wù)業(yè)發(fā)展用地。優(yōu)先安排國家鼓勵(lì)發(fā)展的高技術(shù)、高附加值、低消耗、低排放的新興服務(wù)業(yè)項(xiàng)目用地。積極支持以劃撥方式取得土地的單位利用工業(yè)廠房、倉儲用房、傳統(tǒng)商業(yè)街等存量房產(chǎn)、土地資源興辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。積極推進(jìn)服務(wù)業(yè)企業(yè)節(jié)約集約利用土地，盤活存量用地，提高土地利用率，支持利用工業(yè)、倉儲等用房、用地興辦符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)。⑴服務(wù)業(yè)⑵文化企業(yè)發(fā)展經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制涉及的原劃撥土地，轉(zhuǎn)制后用途符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)以劃撥方式使用；不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行有償使用(A、B)。A.經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為授權(quán)經(jīng)營或國有控股企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地，經(jīng)批準(zhǔn)可采用國家出資（入股）方式配置；B.經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的，原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進(jìn)行土地資產(chǎn)處置。利用劃撥方式取得的存量房產(chǎn)、土地興辦文化產(chǎn)業(yè)的，其用地手續(xù)辦理符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國家有關(guān)規(guī)定的前提下可采取協(xié)議出讓方式辦理。⑵文化企業(yè)發(fā)展⑶物流業(yè)加大對物流業(yè)的土地政策支持力度。倉儲設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心以及物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施占地面積大、資金投入多、投資回收期長，要在加強(qiáng)和改善管理、切實(shí)節(jié)約土地的基礎(chǔ)上，加大土地政策支持力度。對各地區(qū)物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃確定的重點(diǎn)物流項(xiàng)目用地，應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃修編時(shí)納入規(guī)劃統(tǒng)籌安排，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，可在土地利用年度計(jì)劃中優(yōu)先安排。對政府供應(yīng)的物流用地，應(yīng)納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，依法采取招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式出讓。積極支持利用工業(yè)企業(yè)舊廠房、倉庫和存量土地資源建設(shè)物流設(shè)施或提供物流服務(wù)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃的，應(yīng)按規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式出讓。⑶物流業(yè)⑶物流業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地作為經(jīng)營性商業(yè)用地，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區(qū)域有工業(yè)用地交易地價(jià)的，可以參照市場地價(jià)水平、所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)和工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等確定出讓底價(jià)，土地出讓后嚴(yán)禁擅自改變用途從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，確需改變用途、性質(zhì)或者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)。對于政府投資建設(shè)不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，可按作價(jià)出資（入股）方式辦理用地手續(xù)，但禁止改變用途和性質(zhì)。政府對舊城區(qū)改建需搬遷的流通業(yè)用地，在收回原國有建設(shè)用地使用權(quán)后，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人安排用地。鼓勵(lì)各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地。支持依法使用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展流通業(yè)。制定政府鼓勵(lì)的流通設(shè)施目錄，對納入目錄的項(xiàng)目用地予以支持。依法加強(qiáng)流通業(yè)用地管理，禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費(fèi)。⑶物流業(yè)⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各級政府應(yīng)將社會養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入（民間資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施）經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，合理安排，科學(xué)布局，保障土地供應(yīng)。符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥?？蓪㈤e置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃審查和建設(shè)監(jiān)管。人均用地不低于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)，對于單體建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將其所使用的土地單獨(dú)劃宗、單獨(dú)辦理供地手續(xù)并設(shè)置國有建設(shè)用地使用權(quán)。凡新建城區(qū)和新建居住小區(qū)，必須配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng);不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定后同意變更為營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓(租賃)土地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金(租金)。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國有建設(shè)用地劃撥決定書》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計(jì)劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時(shí)，不得設(shè)置要求競買人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競爭的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信等級等作為出讓條件。⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約定，最長租賃期限不得超過同類用途土地出讓最高年期。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5公頃。新建城區(qū)和居住(小)區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國有建設(shè)用地劃撥決定書》中予以特別說明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開發(fā)投資條件和開發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運(yùn)營、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。鼓勵(lì)民間資本對閑置的醫(yī)院、企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施、農(nóng)村集體房屋及各類公辦培訓(xùn)中心、活動中心、療養(yǎng)院、旅館、招待所等可利用的社會資源進(jìn)行整合和改造，使之用于養(yǎng)老服務(wù)。⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金(租金)，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價(jià)款。若后續(xù)調(diào)整為營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。企事業(yè)單位、個(gè)人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。⑷養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)⑸健康服務(wù)業(yè)加強(qiáng)規(guī)劃布局和用地保障。各級政府要在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮健康服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，擴(kuò)大健康服務(wù)業(yè)用地供給，優(yōu)先保障非營利性機(jī)構(gòu)用地。新建居住區(qū)和社區(qū)要按相關(guān)規(guī)定在公共服務(wù)設(shè)施中保障醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)等健康服務(wù)業(yè)相關(guān)設(shè)施的配套。支持利用以劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和原有土地興辦健康服務(wù)業(yè)，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。連續(xù)經(jīng)營1年以上、符合劃撥用地目錄的健康服務(wù)項(xiàng)目可按劃撥土地辦理用地手續(xù)；不符合劃撥用地目錄的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。⑸健康服務(wù)業(yè)⑹文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)支持以劃撥方式取得土地的單位利用存量房產(chǎn)、原有土地興辦文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃前提下土地用途和使用權(quán)人可暫不變更，連續(xù)經(jīng)營一年以上，符合劃撥用地目錄的，可按劃撥土地辦理用地手續(xù)；不符合劃撥用地目錄的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。⑹文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)⑺新能源汽車鼓勵(lì)在現(xiàn)有停車場（位）等現(xiàn)有建設(shè)用地上設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利建設(shè)充電設(shè)施。通過設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利建設(shè)充電設(shè)施的，可保持現(xiàn)有建設(shè)用地已設(shè)立的土地使用權(quán)及用途不變。在符合規(guī)劃的前提下，利用現(xiàn)有建設(shè)用地新建充電站的，可采用協(xié)議方式辦理相關(guān)用地手續(xù)。政府供應(yīng)獨(dú)立新建的充電站用地，其用途按城市規(guī)劃確定的用途管理，應(yīng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓或租賃方式供應(yīng)土地，可將建設(shè)要求列入供地條件，底價(jià)確定可考慮政府支持的要求。供應(yīng)其他建設(shè)用地需配建充電設(shè)施的，可將配建要求納入土地供應(yīng)條件，依法妥善處理充電設(shè)施使用土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。嚴(yán)格充電站的規(guī)劃布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)管理。嚴(yán)格充電站用地改變用途管理，確需改變用途的，應(yīng)依法辦理規(guī)劃和用地手續(xù)。⑺新能源汽車⑻生產(chǎn)服務(wù)業(yè)鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)利用自有工業(yè)用地興辦促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，經(jīng)依法批準(zhǔn)，對提高自有工業(yè)用地容積率用于自營生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的工業(yè)企業(yè)，可按新用途辦理相關(guān)手續(xù)。在依法合規(guī)前提下，工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)的物流、研發(fā)、信息服務(wù)和工業(yè)設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，參照執(zhí)行工業(yè)用地政策。⑻生產(chǎn)服務(wù)業(yè)⑼體育產(chǎn)業(yè)各地要將體育設(shè)施用地納入城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，合理安排用地需求。新建居住區(qū)和社區(qū)要按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范配套群眾健身相關(guān)設(shè)施，按室內(nèi)人均建筑面積不低于0.1平方米或室外人均用地不低于0.3平方米執(zhí)行，并與住宅區(qū)主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投入使用。凡老城區(qū)與已建成居住區(qū)無群眾健身設(shè)施的，或現(xiàn)有設(shè)施沒有達(dá)到規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)要求的，要通過改造等多種方式予以完善。充分利用郊野公園、城市公園、公共綠地及城市空置場所等建設(shè)群眾體育設(shè)施。鼓勵(lì)基層社區(qū)文化體育設(shè)施共建共享。在老城區(qū)和已建成居住區(qū)中支持企業(yè)、單位利用原劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和建設(shè)用地興辦體育設(shè)施，對符合劃撥用地目錄的非營利性體育設(shè)施項(xiàng)目可繼續(xù)以劃撥方式使用土地；不符合劃撥用地目錄的經(jīng)營性體育設(shè)施項(xiàng)目，連續(xù)經(jīng)營一年以上的可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。⑼體育產(chǎn)業(yè)⑽中醫(yī)藥健康服務(wù)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中，優(yōu)先安排土地滿足中醫(yī)藥健康服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展需求。按相關(guān)規(guī)定配置中醫(yī)藥健康服務(wù)場所和設(shè)施。支持利用以劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和原有土地興辦中醫(yī)藥健康服務(wù)機(jī)構(gòu)，對連續(xù)經(jīng)營1年以上、符合劃撥用地目錄的中醫(yī)藥健康服務(wù)項(xiàng)目，可根據(jù)規(guī)定劃撥土地辦理用地手續(xù)；對不符合劃撥用地條件的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。⑽中醫(yī)藥健康服務(wù)⑾電影產(chǎn)業(yè)可通過單獨(dú)新建、項(xiàng)目配建、原地改建、異地遷建等多種形式增加觀影設(shè)施，并針對不同情況分別實(shí)行協(xié)議、掛牌等差別化的土地供應(yīng)政策。一是新建單體影院建設(shè)用地實(shí)行掛牌出讓政策。政府供應(yīng)影院用地時(shí)，可提出影院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，通過公開掛牌方式確定土地使用權(quán)人。二是積極探索在商服設(shè)施項(xiàng)目中配建影院等建設(shè)途徑及土地供應(yīng)方式。市、縣在供應(yīng)商服用地或其他房地產(chǎn)用地時(shí)，可將在項(xiàng)目中配套建設(shè)影院相關(guān)要求納入出讓條件，并依法明確影院建成后的處置方式。三是支持現(xiàn)有影院實(shí)行改造建設(shè)。在符合規(guī)劃的前提下，現(xiàn)有影院改造可兼容一定規(guī)模的商業(yè)、服務(wù)、辦公等其他用途，并按協(xié)議方式補(bǔ)充辦理用地手續(xù)。⑾電影產(chǎn)業(yè)⑾電影產(chǎn)業(yè)四是鼓勵(lì)其他公益場所建設(shè)適應(yīng)電影放映的設(shè)施。對圖書館、博物館、文化館和青少年活動場所等非營利性公共文化設(shè)施中建設(shè)適用電影放映設(shè)備和場地的，因主用途符合《劃撥用地目錄》，經(jīng)批準(zhǔn)以劃撥方式供應(yīng)用地的，影院用地部分可按文體娛樂用途采取協(xié)議方式辦理供應(yīng)手續(xù)。五是鼓勵(lì)利用現(xiàn)有工業(yè)、倉儲等存量建設(shè)用地建設(shè)影院。經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門同意，可按文體娛樂用途采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。六是嚴(yán)格影院用地供后監(jiān)管。嚴(yán)格影院用地改變用途的審批程序。影院用地使用者應(yīng)按土地出讓合同約定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，需改變合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意。對新供單體影院建設(shè)用地，應(yīng)在出讓合同中明確，如改變土地用途的，需由政府依法收回后重新供應(yīng)。⑾電影產(chǎn)業(yè)⑿電子商務(wù)鼓勵(lì)利用舊廠房、閑置倉庫等建設(shè)符合規(guī)劃的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)。鼓勵(lì)各地以租賃方式供應(yīng)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)用地。按照節(jié)約集約用地的要求，統(tǒng)籌電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園用地空間布局，優(yōu)先保障國內(nèi)外龍頭企業(yè)落戶和重大項(xiàng)目用地。⑿電子商務(wù)⒀PPP項(xiàng)目對符合劃撥用地目錄的項(xiàng)目，可按劃撥方式供地，劃撥土地不得改變土地用途。建成的項(xiàng)目經(jīng)依法批準(zhǔn)可以抵押，土地使用權(quán)性質(zhì)不變，待合同經(jīng)營期滿后，連同公共設(shè)施一并移交政府；實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后改變項(xiàng)目性質(zhì)應(yīng)該以有償方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)依法辦理土地有償使用手續(xù)。不符合劃撥用地目錄的項(xiàng)目，以租賃方式取得土地使用權(quán)的，租金收入?yún)⒄胀恋爻鲎屖杖爰{入政府性基金預(yù)算管理。以作價(jià)出資或者入股方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)以市、縣人民政府作為出資人，制定作價(jià)出資或者入股方案，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。⒀PPP項(xiàng)目⒁文化產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目用地應(yīng)優(yōu)先納入各級土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，優(yōu)先保障項(xiàng)目用地計(jì)劃指標(biāo)。文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目涉及占用耕地，因耕地后備資源有限，在項(xiàng)目所在市縣區(qū)域范圍內(nèi)無法完成耕地占補(bǔ)平衡的，可按有關(guān)規(guī)定，由省土地行政主管部門組織省內(nèi)易地補(bǔ)充。按照“項(xiàng)目帶土地”原則，對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大帶動作用的文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，對原土地使用者利用已取得的非經(jīng)營性用地興辦文化產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)，可以協(xié)議出讓、作價(jià)出資、租賃等方式供地；對經(jīng)省政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，可采取招標(biāo)方式供地，出讓底價(jià)可按不低于該項(xiàng)目土地取得費(fèi)、土地前期開發(fā)成本和規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費(fèi)用之和確定；對國有企業(yè)將劃撥土地用于文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，可以作價(jià)出資或者授權(quán)經(jīng)營方式處置其劃撥土地使用權(quán)。依法取得的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變用途。⒁文化產(chǎn)業(yè)⒁文化產(chǎn)業(yè)對文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目用地，經(jīng)市縣政府同意，可按國家有關(guān)規(guī)定分期繳納土地出讓金，全部土地出讓金可在2年內(nèi)繳清。所繳納土地出讓金，按照“收支兩條線”辦法管理，并通過預(yù)算支出安排，優(yōu)先用于所在區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對國家級和省級文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目，在3年內(nèi)實(shí)際投資額達(dá)到10億元（人民幣，下同）以上或投產(chǎn)后3年內(nèi)每畝土地年均銷售收入達(dá)到300萬元以上的，經(jīng)省政府批準(zhǔn)，可在同一區(qū)域以公開出讓方式，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃，安排適當(dāng)面積的配套經(jīng)營性項(xiàng)目用地，支持其可持續(xù)發(fā)展。⒁文化產(chǎn)業(yè)⒂休閑農(nóng)業(yè)在實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的前提下，對農(nóng)民就業(yè)增收帶動作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地，各地要將其列入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃優(yōu)先安排。支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。鼓勵(lì)利用村內(nèi)的集體建設(shè)用地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，支持有條件的農(nóng)村開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。鼓勵(lì)利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。加快制定鄉(xiāng)村居民利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營的管理辦法。在符合土地利用總體規(guī)劃、縣域鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃、鄉(xiāng)和村莊規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以依法使用建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位和個(gè)人共同舉辦住宿、餐飲、停車場等旅游接待服務(wù)企業(yè)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人，可依法通過承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的方式，使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地、未利用地，從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。⒂休閑農(nóng)業(yè)⒃旅游業(yè)支持使用未利用地、廢棄地、邊遠(yuǎn)海島等土地建設(shè)旅游項(xiàng)目。在符合生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求和相關(guān)規(guī)劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化、邊遠(yuǎn)海島土地建設(shè)的旅游項(xiàng)目，優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，出讓底價(jià)可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費(fèi)用之和的原則確定。對復(fù)墾利用垃圾場、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設(shè)的旅游項(xiàng)目，各地可按照“誰投資、誰受益”的原則，制定支持政策，吸引社會投資，鼓勵(lì)土地權(quán)利人自行復(fù)墾。政府收回和征收的歷史遺留損毀土地用于旅游項(xiàng)目建設(shè)的，可合并開展確定復(fù)墾投資主體和土地供應(yīng)工作，但應(yīng)通過招標(biāo)拍賣掛牌方式進(jìn)行。依法實(shí)行用地分類管理制度。旅游項(xiàng)目中，屬于永久性設(shè)施建設(shè)用地的，依法按建設(shè)用地管理；屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收（收回）、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理，由景區(qū)管理機(jī)構(gòu)和經(jīng)營主體與土地權(quán)利人依法協(xié)調(diào)種植、養(yǎng)殖、管護(hù)與旅游經(jīng)營關(guān)系。⒃旅游業(yè)⒃旅游業(yè)多方式供應(yīng)建設(shè)用地。旅游相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應(yīng)；用途混合且包括經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的“娛樂康體用地”辦理規(guī)劃手續(xù)，土地供應(yīng)方式、價(jià)格、使用年限依法按旅游用地確定。景區(qū)內(nèi)建設(shè)亭、臺、棧道、廁所、步道、索道纜車等設(shè)施用地，可按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》“其他建設(shè)用地”辦理規(guī)劃手續(xù)，參照公園用途辦理土地供應(yīng)手續(xù)。風(fēng)景名勝區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定。鼓勵(lì)以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)旅游項(xiàng)目建設(shè)用地。支持通過開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，優(yōu)化農(nóng)村建設(shè)用地布局，建設(shè)旅游設(shè)施。⒃旅游業(yè)⒃旅游業(yè)新建、改建旅游廁所及相關(guān)糞便無害化處理設(shè)施需使用新增建設(shè)用地的，可在2018年前由旅游廁所建設(shè)單位集中申請，按照法定報(bào)批程序集中統(tǒng)一辦理用地手續(xù)，各地專項(xiàng)安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。符合《劃撥用地目錄》的糞便處理設(shè)施，可以劃撥方式供應(yīng)。支持在其他項(xiàng)目中配套建設(shè)旅游廁所，可在供應(yīng)其他項(xiàng)目建設(shè)用地時(shí)，將配建要求納入土地使用條件，土地供應(yīng)后，由相關(guān)權(quán)利人依法明確旅游廁所產(chǎn)權(quán)關(guān)系。新建自駕車房車營地項(xiàng)目用地，應(yīng)當(dāng)滿足符合相關(guān)規(guī)劃、垃圾污水處理設(shè)施完備、建筑材料環(huán)保、建筑風(fēng)格色彩與當(dāng)?shù)刈匀蝗宋沫h(huán)境協(xié)調(diào)等條件。自駕車房車營地項(xiàng)目土地用途按旅館用地管理，按旅游用地確定供應(yīng)底價(jià)、供應(yīng)方式和使用年限。新建郵輪、游艇碼頭用地實(shí)行有償使用。有償使用的郵輪、游艇碼頭用地可采取協(xié)議方式供應(yīng)?，F(xiàn)有碼頭增設(shè)郵輪、游艇停泊功能的，可保持現(xiàn)有土地權(quán)利類型不變；利用現(xiàn)有碼頭設(shè)施用地、房產(chǎn)增設(shè)住宿、餐飲、娛樂等商業(yè)服務(wù)設(shè)施的，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。⒃旅游業(yè)⒃旅游業(yè)利用現(xiàn)有文化遺產(chǎn)、大型公共設(shè)施、知名院校、科研機(jī)構(gòu)、工礦企業(yè)、大型農(nóng)場開展文化、研學(xué)旅游活動，在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，上述機(jī)構(gòu)土地權(quán)利人利用現(xiàn)有房產(chǎn)興辦住宿、餐飲等旅游接待設(shè)施的，可保持原土地用途、權(quán)利類型不變；土地權(quán)利人申請辦理用地手續(xù)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議方式辦理。歷史文化街區(qū)建設(shè)控制地帶內(nèi)的新建建筑物、構(gòu)筑物，應(yīng)當(dāng)符合保護(hù)規(guī)劃確定的建設(shè)控制要求。風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、國家公園等旅游資源開發(fā)，建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)和使用管理應(yīng)同時(shí)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃及其他相關(guān)區(qū)域保護(hù)發(fā)展建設(shè)等規(guī)劃，不符合的，不得批準(zhǔn)用地和供地。新供旅游項(xiàng)目用地，將環(huán)保設(shè)施建設(shè)、建筑材料使用、建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)等要求納入土地供應(yīng)前置條件的，提出條件的政府部門應(yīng)與土地使用權(quán)取得者簽訂相關(guān)建設(shè)活動協(xié)議書，并依法履行監(jiān)管職責(zé)。嚴(yán)格旅游相關(guān)農(nóng)用地、未利用地用途管制，未經(jīng)依法批準(zhǔn)，擅自改為建設(shè)用地的，依法追究責(zé)任。嚴(yán)禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風(fēng)景名勝區(qū)資源及其景區(qū)土地。規(guī)范土地供應(yīng)行為,以協(xié)議方式供應(yīng)土地的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。嚴(yán)格旅游項(xiàng)目配套商品住宅管理，因旅游項(xiàng)目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的，不得批準(zhǔn)。嚴(yán)格相關(guān)旅游設(shè)施用地改變用途管理，土地供應(yīng)合同中應(yīng)明確約定，整宗或部分改變用途，用于商品住宅等其他經(jīng)營項(xiàng)目的，應(yīng)由政府收回，重新依法供應(yīng)。⒃旅游業(yè)3.差別化地價(jià)政策⑴差別化工業(yè)地價(jià)⑵蘭州市差別化地價(jià)政策⑶

青島市差別化地價(jià)政策⑷我市差別化地價(jià)政策3.差別化地價(jià)政策⑴差別化工業(yè)地價(jià)⑴差別化工業(yè)地價(jià)對各?。▍^(qū)、市）確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70％執(zhí)行。優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)是指各?。▍^(qū)、市）依據(jù)國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》制訂的本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。用地集約是指項(xiàng)目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施〈工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》（國土資發(fā)〔2008〕24號）所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%以上、投資強(qiáng)度增加10%以上。以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70％執(zhí)行。農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工工業(yè)項(xiàng)目是指在產(chǎn)地對農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品直接進(jìn)行初次加工的項(xiàng)目，具體由各?。▍^(qū)、市）在《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754－2002）第13、14、15、17、18、19、20大類范圍內(nèi)按小類認(rèn)定。對中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的15％執(zhí)行。使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的50％執(zhí)行。國有未利用地包括《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）中未列入耕地后備資源的鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地。⑴差別化工業(yè)地價(jià)⑵蘭州市差別化地價(jià)政策總部辦公、工業(yè)設(shè)計(jì)和科技研發(fā)設(shè)計(jì)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)以及倉儲物流用地參照工業(yè)用途進(jìn)行地價(jià)評估。經(jīng)營性社會福利、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、養(yǎng)老和體育產(chǎn)業(yè)用地以及電子商務(wù)、服務(wù)外包、健康服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行與工業(yè)企業(yè)同等用地政策。旅游產(chǎn)業(yè)用地參照住宅用途進(jìn)行評估，按0.7進(jìn)行系數(shù)進(jìn)行修正。五星級酒店、大型商業(yè)綜合體等項(xiàng)目用地，自持年限不低于10年，自持物業(yè)不低于50%的，在地價(jià)評估時(shí)按商業(yè)用途進(jìn)行評估，按0.7進(jìn)行系數(shù)修正。地下空間用于商業(yè)、辦公、娛樂、倉儲等經(jīng)營性用途的，地下一層土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)（標(biāo)定地價(jià)）對應(yīng)用途樓面地價(jià)的20%收??；地下二層按地下一層標(biāo)準(zhǔn)減半收?。坏叵氯龑影吹叵露訕?biāo)準(zhǔn)減半收取，以此類推。建筑單體可利用結(jié)構(gòu)層高度超過100米（含100米）的建筑，在地價(jià)評估時(shí)，對超出部分的樓面地價(jià)按同區(qū)域?qū)?yīng)用途市場評估樓面地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，其中，100米時(shí)按0.7進(jìn)行修正，100米以上按層數(shù)從0.7開始遞減，每升高一層修正系數(shù)遞減0.1，修正到零為止。⑵蘭州市差別化地價(jià)政策⑶

青島市差別化地價(jià)政策對九大類產(chǎn)業(yè)：教育、科研設(shè)計(jì)、醫(yī)衛(wèi)慈善、養(yǎng)老服務(wù)、信息創(chuàng)意服務(wù)、出版?zhèn)髅?、會展中心、場館、文體設(shè)施。分別按經(jīng)營性和非經(jīng)營性的確定地價(jià)參照用途和修正系數(shù)，其中經(jīng)營性的按商務(wù)金融的0.3倍（其中會展中心按商務(wù)金融的0.7倍），非經(jīng)營性的按工業(yè)的1.0倍。⑶

青島市差別化地價(jià)政策⑷我市差別化地價(jià)政策物流園區(qū)和物流中心、農(nóng)副產(chǎn)品市場物流、會展中心、文化旅游、場館、花園式酒店及五星級以上酒店、新能源汽車4S店、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、教育用地、體育用地、電子商務(wù)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園等非工類項(xiàng)目用地，根據(jù)自持情況、投資規(guī)模、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)等分別給予地價(jià)差別供地。⑷我市差別化地價(jià)政策（五）新

產(chǎn)

業(yè)

怎

么

落？一是提出對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地要予以重點(diǎn)保障，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展快、用地集約且需求大的地區(qū)，可適度增加年度新增建設(shè)用地指標(biāo)；二是運(yùn)用多種方式供應(yīng)新產(chǎn)業(yè)用地。除去以往的一次性出讓方式外，還可以采取租賃或先租后讓、租讓結(jié)合的方式，待租賃期滿符合條件擬轉(zhuǎn)為出讓土地的，可以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)；同時(shí)，采取差別化用地政策支持新業(yè)態(tài)發(fā)展，如光伏、風(fēng)力發(fā)電等使用未利用土地的，不改變地表形態(tài)的用地部分可按原地類認(rèn)定；通過設(shè)立地役權(quán)，解決小面積土地需求。比如新能源汽車充電設(shè)施、移動通信基站等用地面積小、需多點(diǎn)分布的新產(chǎn)業(yè)配套基礎(chǔ)設(shè)施用地，除支持采取配建方式落實(shí)用地外，還將依法設(shè)立地役權(quán)作為一種重要的用地方式予以推行。（五）新產(chǎn)業(yè)怎么落？一是提出對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地要新

產(chǎn)

業(yè)

怎

么

落三是鼓勵(lì)復(fù)合利用。鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層工業(yè)廠房、國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器，供中小企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、經(jīng)營多功能復(fù)合利用，其用地可按工業(yè)用途和科教用途管理；引導(dǎo)土地用途兼容復(fù)合利用，出讓兼容用途的土地，按主用途確定供應(yīng)方式，在現(xiàn)有建設(shè)用地上增加兼容的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)等等。四是增加生產(chǎn)性服務(wù)用地面積。新產(chǎn)業(yè)的工業(yè)、科教用地可兼容建筑面積比例不超過15%的生產(chǎn)服務(wù)等設(shè)施。五是鼓勵(lì)地上地下立體開發(fā)。明確地下空間開發(fā)利用重點(diǎn)地區(qū)。分層、分類、分期開發(fā)利用地下空間資源，形成功能適宜、布局合理的豎向結(jié)構(gòu)。建立地下空間在規(guī)劃、建設(shè)、用地、確權(quán)等方面系統(tǒng)完善的管理機(jī)制。新產(chǎn)業(yè)怎么落三是鼓勵(lì)復(fù)合利用。鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚新

產(chǎn)

業(yè)

怎

么

落六是對跨用途使用的土地設(shè)立5年過渡期。對利用城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房進(jìn)行改建和利用，用于發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，在一定經(jīng)營期限內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)。土地使用性質(zhì)也可暫不變更，5年內(nèi)可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)過渡。這項(xiàng)政策可以在更廣闊的范圍內(nèi)調(diào)動起各類“沉睡”的存量土地和房產(chǎn)，使其參與到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級中來。上述用地期滿或涉及轉(zhuǎn)讓的，按新用途、新權(quán)利類型、市場價(jià)協(xié)議辦理用地手續(xù)。七是對研發(fā)類用地尤其加大了保障。對依托國家實(shí)驗(yàn)室等現(xiàn)有科研設(shè)施構(gòu)建創(chuàng)新平臺的，允許其繼續(xù)保持土地原用途和權(quán)利類型不變；對于科研院所企業(yè)化改革，允許其按國有企業(yè)改制政策進(jìn)行土地資產(chǎn)處置。這條政策對促進(jìn)新技術(shù)的研發(fā)用地保障是很大支持，只有加大研發(fā)投入，才能生產(chǎn)出適合市場需求的產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)供給引導(dǎo)需求。新產(chǎn)業(yè)怎么落六是對跨用途使用的土地設(shè)立5年過渡期。（六）房地產(chǎn)市場怎么調(diào)？一是允許房地產(chǎn)用地改變用途。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可將未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途，引導(dǎo)其用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。這條政策引導(dǎo)多余的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)向養(yǎng)老、文化、體育等產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著房地產(chǎn)用地政策從一味地滿足需求端出發(fā)，向重視改變用地結(jié)構(gòu)，解決供需錯(cuò)配的矛盾轉(zhuǎn)變。（六）房地產(chǎn)市場怎么調(diào)？一是允許房地產(chǎn)用地改變用途。房地產(chǎn)供房地產(chǎn)市場怎么調(diào)二是促進(jìn)土地開發(fā)。國土資源主管部門要根據(jù)市場實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。要進(jìn)一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)。綜合運(yùn)用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標(biāo)流拍，避免異常高價(jià)地，穩(wěn)定市場預(yù)期。房地產(chǎn)市場怎么調(diào)二是促進(jìn)土地開發(fā)。國土資源主管部門要根據(jù)市場房地產(chǎn)市場怎么調(diào)三是滿足更多的市場主體用地需求。鼓勵(lì)市場主體參與到建設(shè)中，釋放改革紅利，如鐵路綜合開發(fā)。2014年國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開發(fā)的意見》，具體的規(guī)定有：投資鐵路建設(shè)的社會投資主體同時(shí)取得土地綜合開發(fā)權(quán)。新建鐵路項(xiàng)目未確定投資主體的，可在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，將土地綜合開發(fā)權(quán)一并招標(biāo)，新建鐵路項(xiàng)目中標(biāo)人同時(shí)取得土地綜合開發(fā)權(quán)，相應(yīng)用地可按開發(fā)分期約定一次或分期提供，供地價(jià)格按出讓時(shí)的市場價(jià)確定。新建鐵路項(xiàng)目已確定投資主體但未確定土地綜合開發(fā)權(quán)的，綜合開發(fā)用地采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，并將統(tǒng)一聯(lián)建的鐵路站場、線路工程及相關(guān)規(guī)劃條件、鐵路建設(shè)要求作為取得土地的前提條件。房地產(chǎn)市場怎么調(diào)三是滿足更多的市場主體用地需求。鼓勵(lì)市場主體（七）利

用

扶

貧

怎

么

扶從五個(gè)方面明確用地政策。一是從規(guī)劃和計(jì)劃保障方面安排支持休閑農(nóng)業(yè)。在實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的前提下，對農(nóng)民就業(yè)增收帶動作用大、發(fā)展前景好的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目用地，各地要將其列入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃優(yōu)先安排。二是鼓勵(lì)閑置宅基地用于休閑農(nóng)業(yè)。支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。（七）利用扶貧怎么扶從五個(gè)方面明確用地政策。利

用

扶

貧

怎

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扶三是鼓勵(lì)村內(nèi)存量集體建設(shè)用地用于休閑農(nóng)業(yè)。鼓勵(lì)利用村內(nèi)的集體建設(shè)用地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，支持有條件的農(nóng)村開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。四是鼓勵(lì)利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。五是鼓勵(lì)村民利用自有住宅從事旅游業(yè)。加快制定鄉(xiāng)村居民利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營的管理辦法。利用扶貧怎么扶三是鼓勵(lì)村內(nèi)存量集體建設(shè)用地用于休（八）城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干？1.低效用地再開發(fā)在供地、規(guī)劃、征收補(bǔ)償及集體建設(shè)用地管理等方面存在哪些政策性制約因素？一是政府財(cái)政壓力愈來愈大，市場主體積極性不高。二是城鎮(zhèn)房屋征收補(bǔ)償規(guī)定實(shí)踐中顯露多重問題。補(bǔ)償制度的具體規(guī)定不夠?qū)嵱谩Ｋ痉◤?qiáng)制力的運(yùn)行細(xì)則缺失。三是歷史遺留用地問題難破局。四是集體低效建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)不健全阻礙高效利用。在現(xiàn)有國家層面法律政策框架下，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)范圍和方式受到較大限制。

同時(shí)集體建設(shè)用地的規(guī)劃管理不盡完善，集體建設(shè)用地征收補(bǔ)償和爭議解決辦法缺失。（八）城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干？1.低效用地再開發(fā)在供地、規(guī)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干2.解決路徑。一是著力點(diǎn)在激勵(lì)原土地使用者投入改造地塊。二是嘗試界定房屋征收的公共利益。三是深圳在城中村改造的土地權(quán)屬調(diào)整中主要通過城市更新的辦法完成土地整備。

四是區(qū)分不同時(shí)期的歷史遺留問題。五是著力點(diǎn)在完善權(quán)能以促進(jìn)有序流轉(zhuǎn)創(chuàng)新宅基地退出政策。

完善集體土地權(quán)能。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干2.解決路徑。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干

六是改進(jìn)城鎮(zhèn)土地供應(yīng)制度和收益分配制度。首先，探索靈活的土地供應(yīng)方式。其次，充分發(fā)揮市場主體和原權(quán)利人作用，允許在確定開發(fā)建設(shè)條件并完成了拆遷安置方案的前提下，由政府將拆遷及擬改造地塊的使用權(quán)通過招標(biāo)等公開方式捆綁出讓給土地使用權(quán)人。再次，完善低效建設(shè)用地再開發(fā)土地增值收益在政府、市場、原權(quán)利人之間合理分配機(jī)制。最后，對工業(yè)企業(yè)在不改變土地用途、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及建設(shè)用地控制指標(biāo)要求的前提下，實(shí)施拆建、改擴(kuò)建、加層改造、利用地下空間等途徑提高工業(yè)用地容積率的，不增收土地價(jià)款。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干

六是改進(jìn)城鎮(zhèn)土地供應(yīng)制度和收益分配城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干3.國土資源部關(guān)于印發(fā)開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)指導(dǎo)意見的通知（國土資發(fā)〔2013〕3號）一是嚴(yán)格界定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍。城鎮(zhèn)低效用地是指城鎮(zhèn)中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設(shè)用地可列入試點(diǎn)范圍：國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)、廠礦和城中村等。二是采取多種方式推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。鼓勵(lì)原國有土地使用權(quán)人開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開展低效用地再開發(fā)。鼓勵(lì)市場主體參與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。規(guī)范政府儲備存量建設(shè)用地開發(fā)利用。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干3.國土資源部關(guān)于印發(fā)開展城鎮(zhèn)低效用城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干三是統(tǒng)籌兼顧城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)各方利益。規(guī)范城鎮(zhèn)低效用地補(bǔ)償。應(yīng)加強(qiáng)配套基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公益事業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，優(yōu)先安排一定比例的用地，用于道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)文化遺產(chǎn)和歷史文化建筑保護(hù)。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干四是完善城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)各類歷史遺留用地手續(xù)妥善解決歷史遺留用地問題。在試點(diǎn)范圍內(nèi)，符合相關(guān)規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)的城鎮(zhèn)低效用地，按照下列情況處理：用地行為發(fā)生在１９８６年１２月３１日之前的，由市、縣人民政府土地行政主管部門出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進(jìn)行確權(quán)后，由市、縣人民政府辦理土地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。用地行為發(fā)生在1987年１月１日之后，符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，可按照土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理用地手續(xù)。依法依規(guī)辦理用地手續(xù)。納入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)范圍、需完善用地手續(xù)的土地，由當(dāng)?shù)乜h級以上國土資源管理部門組織制訂改造方案，逐級報(bào)省級人民政府批準(zhǔn)；供地手續(xù)由縣級以上人民政府按本指導(dǎo)意見規(guī)定辦理。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)涉及邊角地、夾心地、插花地等新增建設(shè)用地的，要納入土地利用年度計(jì)劃，依法辦理用地手續(xù)，或按照城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策規(guī)定處理。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干四是完善城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)各類歷史遺（九）城

鄉(xiāng)

規(guī)

劃

怎

么

管安徽省人民政府關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的意見（皖政〔2015〕101號）提出：1.科學(xué)確定地塊開發(fā)強(qiáng)度，居住用地容積率不得小于1.0，原則上特大城市、大城市容積率不得超過2.5，中等城市容積率不得超過2.2，小城市容積率不得超過2.0。加強(qiáng)城市設(shè)計(jì)研究，貫徹海綿城市建設(shè)理念，注重提升城市品質(zhì)。

2.嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃要求。3.加強(qiáng)規(guī)劃條件管理。

4.嚴(yán)格履行修改程序。5.嚴(yán)禁違規(guī)變更容積率。

6.加強(qiáng)鄉(xiāng)村規(guī)劃管理。7.落實(shí)決策責(zé)任。（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃怎么管安徽省人民政府關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)二、當(dāng)前土地利用疑難問題解析（一）未盡職盡責(zé)類案例分析（二）土地出讓疑難問題案例解析（三）部分疑難問題解答二、當(dāng)前土地利用疑難問題解析（一）未盡職盡責(zé)類案例分析（一）未盡職盡責(zé)類案例分析案例1：擅自改變土地用途未及時(shí)糾正案例2：發(fā)了催繳書未最終盡責(zé)案例3：拖欠土地出讓金未及時(shí)追繳（一）未盡職盡責(zé)類案例分析案例1：擅自改變土地用途未及時(shí)糾正案例1：擅自改變土地用途未及時(shí)糾正基本案情：江蘇省沛縣人民檢察院在履行監(jiān)督職責(zé)中發(fā)現(xiàn)，上海能源股份有限公司以科技研發(fā)名義從沛縣國土資源局申請劃撥土地58.58畝。2013年8月12日，沛縣人民政府向上海能源股份有限公司頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證書。之后，該公司在劃撥土地上沒有建設(shè)科研中心，而是擅自建設(shè)微山湖假日酒店，并對外進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。針對這一擅自將國有劃撥土地改變用途行為，該縣國土部門未積極履行法定職責(zé)對其進(jìn)行糾正。2015年9月25日，沛縣人民檢察院向該區(qū)國土資源局發(fā)出督促履職檢察建議書。案例1：擅自改變土地用途未及時(shí)糾正基本案情：江蘇省沛縣人民檢案例1：擅自改變土地用途未及時(shí)糾正整改情況。縣國土資源局采納了檢察建議，2015年10月8日向上海能源股份有限公司送達(dá)行政處罰聽證告知書，10月12日向該公司送達(dá)行政處罰告知書，10月20日對該公司作出行政處罰決定書：責(zé)令當(dāng)事人交還土地，并對當(dāng)事人處以每平方米土地15元的罰款，共計(jì)585795元。2015年11月4日，上海能源股份有限公司將罰款585795元上交國庫。案例1：擅自改變土地用途未及時(shí)糾正整改情況?？h國土資源局采納案例2：發(fā)了催繳書未最終盡責(zé)基本案情：甘肅省嘉峪關(guān)市人民檢察院在履行監(jiān)督職責(zé)中發(fā)現(xiàn)：2014年4月28日，潤業(yè)房地產(chǎn)公司通過拍賣方式取得位于嘉峪關(guān)市南市區(qū)的兩宗國有土地使用權(quán)。2014年5月9日，嘉峪關(guān)市國土資源局與潤業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂了兩份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，分別約定潤業(yè)房地產(chǎn)公司分兩期向出讓人支付出讓價(jià)款。潤業(yè)房地產(chǎn)公司支付了第一期兩宗土地的出讓金后，對第二期兩宗土地的出讓金一直尚未繳納，共拖欠土地出讓金8223萬元。2015年10月19日，嘉峪關(guān)市國土資源局發(fā)出《關(guān)于限期催繳土地出讓金的通知》，要求潤業(yè)房地產(chǎn)公司盡快全額繳清拖欠的土地出讓金并支付滯納金，但該公司并未繳納。嘉峪關(guān)市人民檢察院于2015年12月3日向市國土資源局發(fā)出檢察建議，督促國土資源局采取積極措施，積極追繳房地產(chǎn)公司拖欠的土地出讓金及滯納金，避免國有資產(chǎn)遭受損失。整改情況：嘉峪關(guān)市國土資源局于2015年12月25日進(jìn)行了回復(fù)，采納了嘉峪關(guān)市人民檢察院的檢察建議，已采取積極措施將潤業(yè)房地產(chǎn)公司拖欠的8223萬元土地出讓款依法收回。案例2：發(fā)了催繳書未最終盡責(zé)基本案情：甘肅省嘉峪關(guān)市人民檢察案例3：拖欠土地出讓金未及時(shí)追繳基本案情：云南省安寧市人民檢察院在履行監(jiān)督職責(zé)中發(fā)現(xiàn)：2009年2月27日，安寧市國土資源局與安寧市飲食服務(wù)有限責(zé)任公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，以3.09萬元的價(jià)款出讓坐落于安寧市文化路的51號宗地，約定受讓人自合同簽訂之日起60日內(nèi)，一次性付清土地出讓價(jià)款，并約定了欠繳出讓金的違約責(zé)任。合同簽訂后，受讓人安寧市飲食公司按時(shí)拿到土地，但卻拖欠出讓價(jià)款一直未繳。安寧市國土資源局未依法解除合同或依法向受讓人追繳出讓金，并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。安寧市人民檢察院2015年8月3日向安寧市國土資源局發(fā)出檢察建議，建議解除合同或追繳土地出讓金。整改情況：2015年9月2日，安寧市國土資源局回復(fù)安寧市人民檢察院，安寧市人民政府已于8月31日批復(fù)，同意解除安寧市飲食服務(wù)有限責(zé)任公司與市國土資源局簽訂的合同。案例3：拖欠土地出讓金未及時(shí)追繳基本案情：云南省安寧市人民檢

上述三個(gè)案例反映出的問題，也是我們工作中普遍存在的問題，從檢察部門發(fā)出督促履職檢察建設(shè)書的措施可以看出，這些容易被我們忽視的問題都是不履職的表現(xiàn)，需要引起全系統(tǒng)同志高度重視和警覺，如何破解：一是要切實(shí)履行巡查職責(zé)，準(zhǔn)確界定是否存在違反政策規(guī)定開發(fā)使用土地，做到有案必查，查必有果。特別是目前國家對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地充許利用存量土地跨用途使用，需要在實(shí)際工作中準(zhǔn)確甄別是否在超許可的改變土地用途范圍。二是嚴(yán)格“凈地”出讓，按照土地出讓規(guī)范要求，確保土地供應(yīng)程序合法，同時(shí)要按土地出讓合同約定按期交地，避免國土部門在涉及出讓糾紛中首先出現(xiàn)違規(guī)違約問題。三是及時(shí)催告。在土地出讓價(jià)款繳納期限前一個(gè)月，國土部門要向受讓人發(fā)催繳通知書，逾期未繳超過60日，要再次發(fā)出催繳通知書，必要時(shí)還可通過法律顧問發(fā)出律師函告知逾期未繳導(dǎo)致的法律后果，催繳通知書要同時(shí)抄告財(cái)政部門（財(cái)政部門負(fù)責(zé)土地出讓收入征收管理，國土部門負(fù)責(zé)具體征收）。四是要及時(shí)處理。嚴(yán)格按土地出讓合同約定的違約責(zé)任處理?xiàng)l款，及時(shí)提出處理意見，必要時(shí)可先報(bào)請地方政府同意，再作出處理意見。上述三個(gè)案例反映出的問題，也是我們工作中普遍存在的問題（二）土地出讓疑難問題案例解析案例4：關(guān)于競得土地后開發(fā)主體的問題案例5：關(guān)于容積率調(diào)整問題（二）土地出讓疑難問題案例解析案例4：關(guān)于競得土地后開發(fā)主體案例4：關(guān)于競得土地后開發(fā)主體的問題基本案情：市國土局公開掛牌出讓一房地產(chǎn)用地，A符合報(bào)名條件，具備開發(fā)資質(zhì)，B不具備開發(fā)資質(zhì)。A與B雙方協(xié)議：由A報(bào)名競地，B出部分資金，競得后再組建股份公司C，以后以C名義對外履行一切事務(wù)。繼后，A作為獨(dú)立法人單位競得該地塊，并與國土局簽訂了土地出讓合同，分期繳納土地出讓金。合同簽訂后，A與B聯(lián)名向國土局提出申請，要求在由C繳清該地塊余下的土地出讓金后，將該地塊的土地使用權(quán)辦理給C。請問國土局能否辦理?案例4：關(guān)于競得土地后開發(fā)主體的問題基本案情：市國土局公開掛案例4：關(guān)于競得土地后開發(fā)主體的問題處理意見：本案中只有A企業(yè)具備開發(fā)資質(zhì)，在經(jīng)過掛牌出讓的程序后，可依法取得土地使用權(quán)。A與B關(guān)于“由A報(bào)名競地，B出部分資金，競得后再組建股份公司C，以后以C名義對外履行一切事務(wù)”的協(xié)議是無效的。若C企業(yè)想取得該土地使用權(quán)，應(yīng)該在具備開發(fā)資質(zhì)后直接申請以掛牌方式取得該土地使用權(quán)。A單位在國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，即與B聯(lián)名向國土局申請由C繳清該地塊余下的土地出讓金，并將該地塊的土地使用權(quán)辦理給C的行為，實(shí)際上屬于轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為。而本案中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓顯然不符合法定條件。本案的國有土地使用權(quán)掛牌出讓過程中，讓符合條件的單位參加競買，隨即轉(zhuǎn)讓給其他不符合競買條件的單位的行為本身就是在規(guī)避法律，最終達(dá)到不符合掛牌出讓競買人條件的單位通過轉(zhuǎn)讓行為取得國有土地使用權(quán)的目的。對此規(guī)避法律的行為應(yīng)不予支持，國土局不應(yīng)辦理此類申請。案例4：關(guān)于競得土地后開發(fā)主體的問題處理意見：本案中只有A企案例5：關(guān)于容積率調(diào)整問題基本案情：1997年，王某等12戶居民以協(xié)議出讓的方式取得位于A市一塊國有土地，每戶面積79.8平方米，總面積957.6平方米。當(dāng)時(shí)簽訂的12份土地出讓合同中均未約定容積率等規(guī)劃條件及違約責(zé)任。1998年，王某等12戶報(bào)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，各修建了4層房屋。2011年，王某等12戶決定采取聯(lián)建的方式將房屋拆舊建新，并向規(guī)劃部門申請?jiān)黾咏ㄖ飳訑?shù)，因考慮到周邊住戶意見，規(guī)劃部門僅批準(zhǔn)其建筑物層數(shù)增加至6層。現(xiàn)該處房屋已竣工，實(shí)際修建層數(shù)為10～11層不等，王某等12戶向國土資源部門提出申請，要求辦理土地變更登記，由此引發(fā)是否需補(bǔ)繳土地出讓金的問題。那么，對王某等12戶提高容積率的行為，是否應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金差價(jià)，如需補(bǔ)繳，其法律依據(jù)有哪些？若無需補(bǔ)繳土地出讓金，是否需要重新簽訂土地出讓合同明確規(guī)劃限制條件？該宗地又該如何辦理土地變更登記手續(xù)？案例5：關(guān)于容積率調(diào)整問題基本案情：1997年，王某等12戶案例5：關(guān)于容積率調(diào)整問題處理意見：雖然王某等12戶的原土地出讓合同中并未約定建房用地的容積率等規(guī)劃限制條件，但其擅自提高容積率的行為仍然屬于違法行為。這是因?yàn)?，容積率的規(guī)定屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的范疇，規(guī)劃管理是行政法治的重要內(nèi)容之一。行政法規(guī)范國家行政活動，屬于公法的范疇，其調(diào)整的是私權(quán)利與國家行政權(quán)力之間的關(guān)系，而這種關(guān)系是不平等的，不能由當(dāng)事人協(xié)商確定?！逗贤ā返谄邨l也明確規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會公共利益。因此，公民、法人和其他社會組織在開發(fā)利用土地的過程中，不能因?yàn)樵谠恋爻鲎尯贤形醇s定容積率等規(guī)劃條件而違反有關(guān)容積率等的強(qiáng)制性規(guī)定。案例5：關(guān)于容積率調(diào)整問題處理意見：雖然王某等12戶的原土地案例5：關(guān)于容積率調(diào)整問題《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。《建設(shè)用地容積率管理辦法》對于容積率的調(diào)整規(guī)定了程序要求。相關(guān)政策性文件要求，要對調(diào)整容積率指標(biāo)、改變土地用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清理，同時(shí)，經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。案例5：關(guān)于容積率調(diào)整問題《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條規(guī)定，在城案例5：關(guān)于容積率調(diào)整問題由于規(guī)劃行政主管部門只有審批容積率調(diào)整的權(quán)力，而無權(quán)處分土地使用權(quán)，只有國土資源管理部門才有權(quán)決定土地使用者是否需要補(bǔ)繳土地出讓金及補(bǔ)繳的數(shù)額。綜上所述，對于該宗地的土地登記手續(xù)，應(yīng)在規(guī)劃行政主管部門提出對容積率調(diào)整的意見后，由土地使用者到國土資源管理部門按照變更后的容積率補(bǔ)繳土地出讓金，并持有關(guān)批準(zhǔn)文件、原土地使用權(quán)證以及已補(bǔ)繳土地出讓金的繳納憑證，到原辦理土地登記的國土資源管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。案例5：關(guān)于容積率調(diào)整問題由于規(guī)劃行政主管部門只有審批容積率（三）部分疑難問題解答1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的根本區(qū)別在于，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是虛擬資本的轉(zhuǎn)讓，受《公司法》調(diào)整，不能認(rèn)定為任何特定實(shí)體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。股東取得股權(quán)，意味著取得了對公司一定程度的財(cái)產(chǎn)支配參與權(quán)與收益分配權(quán)，而不是某個(gè)特定財(cái)產(chǎn)的擁有權(quán)，只有在公司財(cái)產(chǎn)分割時(shí)才能確認(rèn)具體財(cái)產(chǎn)的權(quán)益。即使在極端的情況下（如公司僅有土地使用權(quán)），也不能理解為特定財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，則是實(shí)體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，也是特定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。在我國，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等調(diào)整。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是一種特定實(shí)體資產(chǎn)支配權(quán)的轉(zhuǎn)讓，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有本質(zhì)的不同。盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涵蓋了包括土地使用權(quán)等資產(chǎn)在內(nèi)的支配權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不能說股權(quán)轉(zhuǎn)讓就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。（三）部分疑難問題解答1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓部分疑難問題解答股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓特質(zhì)的不同，使二者在實(shí)際操作中存在著一系列差異。區(qū)別一：構(gòu)成要件不同區(qū)別二：轉(zhuǎn)讓條件不同區(qū)別三：登記部門不同區(qū)別四：發(fā)生稅費(fèi)不同區(qū)別五：適用法律不同部分疑難問題解答股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓特質(zhì)的不同，使二者在部分疑難問題解答2.關(guān)于超合同容積率許可問題。對出讓的商品房開發(fā)土地使用權(quán)，出讓前有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地出讓合同中相應(yīng)確定了容積率指標(biāo)，但規(guī)劃部門做出了超合同約定的建設(shè)規(guī)模許可，且給予了竣工確認(rèn)，期間未報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)同意，也未函告國土部門。國土部門在辦理后期分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，是否要求開發(fā)商補(bǔ)繳出讓金？若補(bǔ)繳，規(guī)劃部門已竣工驗(yàn)收，難以出具增加的建設(shè)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)；不補(bǔ)繳，涉嫌使用權(quán)人未按合同約定的條件使用土地。上述問題是規(guī)劃部門未履行容積率管理責(zé)任，國土部門要嚴(yán)格按出讓合同的約定，就發(fā)現(xiàn)的容積率改變問題向規(guī)劃部門發(fā)出咨詢函，告知土地出讓容積率相關(guān)情況，由規(guī)劃部門確認(rèn)是否存在超容積率問題及處理意見。如存在兩部門意見不一致、溝通無果的，要及時(shí)向地方人民政府報(bào)告，要求協(xié)調(diào)處理。部分疑難問題解答2.關(guān)于超合同容積率許可問題。部分疑難問題解答3.擬出讓宗地規(guī)劃部門不能出具規(guī)劃條件怎么辦？對于單選項(xiàng)目、原存量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土地以及垃圾中轉(zhuǎn)站等公益項(xiàng)目，大多不在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以內(nèi)，規(guī)劃部門不出具規(guī)劃條件我們?nèi)绾谓M織供地？按照《安徽省人民政府關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的意見》（皖政〔2015〕101號）的有關(guān)規(guī)定，由規(guī)劃部門納入城鄉(xiāng)規(guī)劃管理后，方可供地。4.關(guān)于土地租賃供地應(yīng)注意的事項(xiàng)。租賃方式。以招拍掛方式為主。租賃價(jià)格。全額地價(jià)評估折算，租金不得低于折算的最低價(jià)。租賃方案。要報(bào)地方政府人民政府批準(zhǔn)，租賃合同有特殊條款的，租賃合同要連同租賃方案一并報(bào)批。租賃期限。不得超過同類用地最高出讓年限。部分疑難問題解答3.擬出讓宗地規(guī)劃部門不能出具規(guī)劃條件怎么辦以上內(nèi)容，屬個(gè)人見解，僅作參考。以上內(nèi)容，屬個(gè)人見解，僅作參考。安慶市國土資源大講堂主題：土地利用管理政策與實(shí)務(wù)主講人：許朝興（土地利用管理科）主講時(shí)間：2016年3月21日安慶市國土資源大講堂主題：土地利用管理政策與實(shí)務(wù)土地利用管理政策與實(shí)務(wù)一、最新土地利用管理政策解析二、當(dāng)前土地利用疑難問題解析土地利用管理政策與實(shí)務(wù)一、最新土地利用管理政策解析二、當(dāng)前土最新土地利用管理政策解析（一）總體概述（二）節(jié)約集約怎么推（三）“三去一降一補(bǔ)”怎么做？（四）差別化供地政策怎么立（五）新產(chǎn)業(yè)怎么落（六）房地產(chǎn)市場怎么調(diào)（七）利用扶貧怎么扶（八）城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)怎么干？（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃怎么管？最新土地利用管理政策解析（一）總體概述當(dāng)前土地利用疑難問題解析（一）未盡職盡責(zé)類案例分析（二）土地出讓疑難問題案例解析（三）部分疑難問題解答當(dāng)前土地利用疑難問題解析（一）未盡職盡責(zé)類案例分析（一）總體概述

1.土地利用管理的內(nèi)涵和內(nèi)容。

2.土地利用管理政策演變一是土地土地使用制度改革。二是土地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化。三是節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心。四是形成產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別化用地政策體系。五是2016年土地供應(yīng)政策將得到進(jìn)一步調(diào)整。

（一）總體概述1.土地利用管理的內(nèi)涵和內(nèi)容。狹義的土地利用管理是指根據(jù)土地利用規(guī)劃和計(jì)劃，制定土地利用政策，依法土地使用者提供國有土地，合理調(diào)控土地供應(yīng)總量和土地市場運(yùn)行，并對集體土地配置和利用情況進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào)。下面我們所講的土地利用管理是指狹義的土地利用管理，即建設(shè)用地的利用管理。主要包括：

1.土地利用管理的內(nèi)涵和內(nèi)容狹義的土地利用管理是指根據(jù)土地利用規(guī)劃和計(jì)劃，制定土地利用政

建設(shè)用地的利用管理地價(jià)管理土

地供

應(yīng)及

土地

資產(chǎn)

管理土地市場管理節(jié)約集約用地管理建設(shè)用地的地價(jià)管理土地供應(yīng)及土地資產(chǎn)管理2.土地利用管理政策演變⑴土地土地使用制度改革⑵土地利用方式和管理方式發(fā)生深刻變化⑶節(jié)約集約用地成為土地利用管理的核心⑷形成產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別化用地政策體系⑸2016年土地供應(yīng)政策將得到進(jìn)一步調(diào)整2.土地利用管理政策演變⑴土地土地使用制度改革一是土地土地使用制度改革