北大黃埔房地產(chǎn)總裁EMBA專題課程課件

天津浩華房地產(chǎn)咨詢有限公司二0一一年四月——規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新專題分享北大黃埔房地產(chǎn)總裁EMBA專題課程（規(guī)劃設(shè)計）天津浩華房地產(chǎn)咨詢有限公司——規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新專題分享北大黃埔房第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念

第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念主講師：劉力劉力主創(chuàng)工作室（DRLL）總設(shè)計師五合國際建筑設(shè)計集團（5+1WerkhartInternational）總顧問

英國愛丁堡大學(xué)博士清華大學(xué)碩士亞洲人居協(xié)會理事世界華人建筑師協(xié)會創(chuàng)會會員、理事

清華大學(xué)EMBA班客座教授

北京大學(xué)EMBA班客座教授

上海交通大學(xué)EMBA班客座教授

同濟大學(xué)EMBA班客座教授主講師：孫克放建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師中國規(guī)劃學(xué)會居住委員會副主任，擔(dān)任中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境中心特聘研究員，北京工業(yè)大學(xué)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究所兼職教授。清華大學(xué)、北京大學(xué)、人民大學(xué)、浙江大學(xué)、重慶大學(xué)等教育學(xué)院EMBA班、研究生班、房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理及總裁班授課教授。主講師：劉力主講師：孫克放一、市場需求方面：1、抑制投資投機需求；2、刺激有指標(biāo)

購房者；3、推動置業(yè)一步到位；4、推動商用物業(yè)投資；5、推動二三線城市交易及價格；新局勢解讀例：各地房價控制目標(biāo)？不高于GDP增長速度（10%左右）；規(guī)律：房地產(chǎn)價格瓶頸定律4000——8000——10000（滄州、石家莊、天津）

緣木求魚政策與作秀只推遲成交，難抑房價！一、市場需求方面：新局勢解讀例：各地房價控制目標(biāo)？規(guī)律：房地北大黃埔房地產(chǎn)總裁EMBA專題課程課件二、深遠(yuǎn)社會影響：1、確認(rèn)社會成分，阻止下層進(jìn)入有產(chǎn)階級；2、稅收政策強化戶籍社會管理地位；3、各類資源分配方向票證化；4、行政權(quán)力膨脹，經(jīng)濟管理計劃化；5、在一次分配中尋找社會平衡；新局勢解讀（一次分配發(fā)生在任何有雇傭關(guān)系的領(lǐng)域，就是通過市場實現(xiàn)分配，比如老板對雇員發(fā)的工資。二次分配主要靠國家，通過稅收彌補貧富差距，向富人征多點稅然后去補貼窮人，比如失業(yè)金、低保等。）國家發(fā)改委

向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、環(huán)境保護(hù)部等有關(guān)部委發(fā)布《關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費行為等有關(guān)問題的通知》。二、深遠(yuǎn)社會影響：新局勢解讀（一次分配發(fā)生在任何有雇傭關(guān)系的三、對房產(chǎn)及產(chǎn)品影響：1、資源/資本門檻提高，強化央企與巨頭地位；例：綠城集團承建產(chǎn)品包工……2、小開發(fā)商邊緣化、合并、退出與向下級市場發(fā)展；3、產(chǎn)品品質(zhì)/精度成為競爭關(guān)鍵；4、產(chǎn)品特色重于價格優(yōu)勢；5、超小戶型和超大戶型受寵，常規(guī)戶型市場飽和化；新局勢解讀發(fā)展要求及趨勢：【超高層的發(fā)展趨勢】蘇寧地產(chǎn)、雅戈爾地產(chǎn)……【高精度整合設(shè)計】：設(shè)計裝修景觀效果同時進(jìn)行；室內(nèi)設(shè)計師做平面和戶型建筑師來做施工圖室內(nèi)設(shè)計師做外立面、會所、底層、禮堂、圍墻……三、對房產(chǎn)及產(chǎn)品影響：新局勢解讀發(fā)展要求及趨勢：高精度設(shè)計更懂生活、全程優(yōu)劣勢評估：例1：產(chǎn)品建議【弧面窗】1、圓弧窗體造價是平面窗體的兩倍；2、開啟扇的設(shè)計要充分考慮裝修，不宜應(yīng)用；3、定制式家具；4、夜間反光，對人心理產(chǎn)生影響；5、聚集噪音，傳播噪音。新局勢解讀例2：1、沒有細(xì)節(jié)的樣板房不叫樣板房；2、建筑+室內(nèi)裝修+景觀=高精度（墻磚的排布、縫寬）3、大地景觀設(shè)計：建筑只是景觀的一部分高精度設(shè)計更懂生活、全程優(yōu)劣勢評估：新局勢解讀例2：例3：超高層與高層建筑簡易指標(biāo)比較結(jié)構(gòu)成本： 剪力墻 鋼結(jié)構(gòu)100M 1800元/㎡ 1.5倍*同高度剪力墻120M 1.1倍*1800元/㎡ 1.75倍*同高度剪力墻150M 1.25倍*1800元/㎡ 160M —— 2.5倍*100米鋼構(gòu)空間性能 跨度最大8M 跨度最大12——13M新局勢解讀建筑成本：人防工程（避難層）、施工設(shè)備系數(shù)要求較高……設(shè)備成本：排煙系統(tǒng)、電梯系數(shù)要求較高……

成本增加1000元/㎡，每層增加7—9㎡公攤例3：超高層與高層建筑簡易指標(biāo)比較新局勢解讀建筑成本：人防工顛覆戶型設(shè)計系統(tǒng)戶型設(shè)計：目的決定手段1、開發(fā)商的投資回報需求；2、政府的限制數(shù)據(jù)；3、地塊自身屬性；4、市場需求；設(shè)計任務(wù)書幾室?guī)讖d概念脫離市場?。?！福利分房時期的概念中國城市家庭單位：3.2人/戶生活空間配置標(biāo)準(zhǔn)的重定義客廳功能有變：失去接待客人的功能衛(wèi)浴必須完全分離通透式大廚房顛覆戶型設(shè)計系統(tǒng)戶型設(shè)計：目的決定手段設(shè)計任務(wù)書幾室?guī)讖d概念顛覆戶型設(shè)計系統(tǒng)功能空間細(xì)化：入戶空間（玄關(guān)）：門一開，燈就亮；手里的東西放在哪？置物臺隱蔽式衣柜、鞋柜；不合理設(shè)計舉例：施工圖設(shè)計人員的暖氣、水標(biāo)等放置影響裝修！合理裝修設(shè)計舉例：……日本戶型：【設(shè)計價值的體現(xiàn)】陽臺封閉功能化：洗衣間、花園房首層設(shè)計：防護(hù)為先；覆土深度大于1.5M；防水工程管道設(shè)計：豎管集中到中央管井（物權(quán)法）立面漏水管：內(nèi)置顛覆戶型設(shè)計系統(tǒng)功能空間細(xì)化：日本戶型：【設(shè)計價值的體現(xiàn)】外立面1、紀(jì)念館式門廳；2、灌木修剪藝術(shù)墻；3、仿石漆的應(yīng)用：150元/㎡；4、樣板間裝修——提供貨號；5、燈槽燈光設(shè)計。外立面1、紀(jì)念館式門廳；第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念住區(qū)規(guī)劃中開發(fā)商角色與利益手段政府：提供用地，從宏觀角度控制指標(biāo)；開發(fā)商：服從規(guī)劃，分析居民居住需求，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化；居民：住宅出售時有選擇權(quán)，居住時給出綜合評價；住區(qū)規(guī)劃中開發(fā)商角色與利益手段政府：提供用地，從宏觀角度控制建筑規(guī)劃平面組合基本形式行列式、圍合式、點群式、組合式、自由式建筑規(guī)劃平面組合基本形式行列式、圍合式、點群式、組合式、自由建筑規(guī)劃平面組合基本形式行列式：優(yōu)化的行列式（上海萬科四季花城）要點：北京以南的城市并非正南正北最好；南偏東15°最科學(xué)（避免西曬）圍合式：圍合的優(yōu)化（深圳萬科四季花城）要點：圍合式與裙樓商業(yè)住宅失竊率最低；內(nèi)廊式住宅失竊率最高。點群式：（魯能領(lǐng)袖城）景觀效果最好（住宅是綠化的點綴）大量戶型單側(cè)通風(fēng)單側(cè)采光建筑規(guī)劃平面組合基本形式行列式：圍合式：點群式：（魯能領(lǐng)袖城建筑規(guī)劃平面組合基本形式組合式：（武漢萬科四紀(jì)花城、成都萬科城市花園）要點：大盤常用；地形復(fù)雜的盤常用自由式：（重慶奧林匹克花園）要點：切忌無邏輯規(guī)劃建筑規(guī)劃平面組合基本形式組合式：（武漢萬科四紀(jì)花城、成都萬科小結(jié)1、居住規(guī)劃慎用純幾何平面主題；2、居住規(guī)劃慎用城市規(guī)劃法；3、嚴(yán)禁從規(guī)劃層面提升建筑密度；4、分配及再造資源提升項目價值；5、貌似直觀的規(guī)劃，潛在風(fēng)險更大；6、微觀組團的私密性與鄰里空間一定要保證；規(guī)劃注意問題：規(guī)劃的最終目的：讓每一戶都成為優(yōu)質(zhì)戶型。小結(jié)1、居住規(guī)劃慎用純幾何平面主題；規(guī)劃注意問題：規(guī)劃的最終第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念景觀設(shè)計概念及要點舉例景觀設(shè)計：（國內(nèi)從2000年開始）關(guān)于室外空間效果（功能性）的設(shè)計。建筑與景觀的結(jié)合構(gòu)筑物與景觀的結(jié)合中國最典型景觀設(shè)計實例（星河灣）1、花錢做公益（珠江沿岸1.8公里棧道）；2、板點結(jié)合，朝向自由；3、景觀無落腳點；（規(guī)定視野景觀）4、灣與島，對稱結(jié)合；5、院與公共空間隔離；景觀設(shè)計概念及要點舉例景觀設(shè)計：（國內(nèi)從2000年開始）建筑第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念節(jié)能形勢中國節(jié)能地產(chǎn)背景：目前建筑總能耗占GDP總能耗的30%（不含附屬能耗）。廣告投入的回報有限營銷的方式已發(fā)揮到極致高品質(zhì)的產(chǎn)品將成為市場最大需求節(jié)能中的炒作與偽科學(xué)節(jié)能要點：（舒適度）和（節(jié)約能耗）節(jié)能目標(biāo)：比原有規(guī)范提升50%。只監(jiān)管設(shè)計而不監(jiān)管驗收結(jié)果！節(jié)能形勢中國節(jié)能地產(chǎn)背景：廣告投入的回報有限高品質(zhì)的產(chǎn)品將成節(jié)能數(shù)據(jù)點分析中國住宅部分構(gòu)件壽命：1、外墻維護(hù)20年；2、設(shè)備（電梯、室外機）維護(hù)20年；3、內(nèi)置管線50年，外置管線20年；科學(xué)安裝，節(jié)約又舒適：熱源安裝部位舉例：輻射決定舒適，而不是氣流決定舒適；內(nèi)外輻射平衡舒適；管中管雙水系統(tǒng)……溫泉入戶：不銹鋼管道提升成本；雙回路管道提升成本；外裝修真石材提升成本；節(jié)能數(shù)據(jù)點分析中國住宅部分構(gòu)件壽命：科學(xué)安裝，節(jié)約又舒適：小結(jié)一般節(jié)能建筑費用指標(biāo)：高層住宅成本約增加500—800元/㎡；別墅成本約增加1500元/㎡。立項申請，節(jié)約成本！（濰坊鳳凰太陽城）未來地產(chǎn)競爭基本條件：資本、品牌、產(chǎn)品高精度——漂亮、精美高科技——舒適、節(jié)能北看鋒尚，南看星河灣；北看星河灣，南看鋒尚；小結(jié)一般節(jié)能建筑費用指標(biāo)：立項申請，節(jié)約成本?。H坊鳳凰太陽第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念數(shù)據(jù)及背景中國投資型國家：投資+出口+消費85%有房的人： 15%沒房的人小換大，舊換新 新結(jié)婚小價值換大價值 農(nóng)轉(zhuǎn)非低區(qū)位換高區(qū)位 離婚、保障房2015年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.5%，但是每轉(zhuǎn)移一個人口，能耗增加3.9倍。因為中國是半工業(yè)化國家，所以城鎮(zhèn)化率相對于GDP（較其他發(fā)達(dá)國家同時期）較低。每年大概有1000—1200萬人進(jìn)城。2008年中國城鎮(zhèn)人均住宅面積29.8平米。城鎮(zhèn)居民住宅私有率達(dá)到87.8%（2008年）。聰明的人都在拉動內(nèi)需的時候置業(yè)?。?！公租房持有物業(yè) 收益數(shù)據(jù)及背景中國投資型國家：投資+出口+消費85%有房的人： 理論基礎(chǔ)開發(fā)、策劃、設(shè)計同唱一首歌策劃：作詞家，優(yōu)化實現(xiàn)銷售目標(biāo)的途徑。路線圖 優(yōu)化的路線圖設(shè)計：作曲家，設(shè)計師——元素的組合。設(shè)計節(jié)能案例：鳥巢鋼結(jié)構(gòu)建筑150公斤/㎡；英國—倫敦碗。開發(fā)商：指揮家，想象力，創(chuàng)造力，激情。策劃學(xué)：研究居住區(qū)的規(guī)劃和房屋的功能，從本質(zhì)上講是在研究居住的空間及空間價值。策劃（營銷）學(xué)關(guān)注的是獲取利益的制勝法則，其支點是價值的創(chuàng)新。理論基礎(chǔ)開發(fā)、策劃、設(shè)計同唱一首歌策劃：作詞家，優(yōu)化實現(xiàn)銷售中國居住現(xiàn)狀解析中國的居住特色：1、高密度控制下的居住環(huán)境。2、相對封閉的大區(qū)域型管理。3、多空間的集合式住宅群體。4、多種交往空間的相互滲透。5、多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)。1：高密度控制下的居住環(huán)境。（1）三大密度同時控制建筑容積率（毛密度）、建筑密度（凈密度）、套密度（容量）（2）選擇獲取產(chǎn)品最終的價值最大化的開發(fā)模式地下兩層車庫雙車道：一個車庫40—45㎡；單車道個車約40㎡；所以說，不一定戶數(shù)越多就越賺錢。中國居住現(xiàn)狀解析中國的居住特色：1、高密度控制下的居住環(huán)境。2：相對封閉的大區(qū)域型管理。（1）合理劃分管理區(qū)域，提升社區(qū)品質(zhì)價值；（2）選擇成本相對低，安全程度相對高的防管體系框架；3：多空間的集合式住宅群體。（1）有效地利用多空間特點，使社區(qū)空間的形態(tài)塑造趨于多樣化和特色化；（2）選擇優(yōu)化的空間框架，將空間價值發(fā)揮到極致；商品房+經(jīng)濟適用房（避免低檔居住區(qū)的混亂）4：多種交流空間的相互滲透。（1）建立必須的社區(qū)交往空間和合理的交往流線。（2）活化和發(fā)揮社區(qū)的人文價值，彰顯人與人、人與社會、人與環(huán)境自然和諧的本質(zhì)。游泳池是交往的空間，不是矩形，是圓形型。晨練空間、打麻將空間、輸液的空間……中國居住現(xiàn)狀解析2：相對封閉的大區(qū)域型管理。中國居住現(xiàn)狀解析中國居住現(xiàn)狀解析5：多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)。（1）合理地分布社區(qū)配套設(shè)施和場所；（2）盡可能地集中發(fā)揮公共產(chǎn)品的服務(wù)增值功能；中國幾乎沒有一個會所是賺錢的?。?！會員制才叫會所，“公所”就叫服務(wù)中心中國居住現(xiàn)狀解析5：多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)。策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合1、從居住的角度改變策劃的創(chuàng)意，從理念創(chuàng)新入手挖掘設(shè)計的價值。2、價值創(chuàng)新是產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略的基石。

客戶的滿意度提高； 創(chuàng)造新的客戶；3、想取得新的價值就要打破價值和成本之間的取舍關(guān)系，創(chuàng)造新的市場空間。

精裝修——潛在客戶需求4、創(chuàng)新不僅僅是在技術(shù)上，關(guān)鍵看是否獲利。外墻保溫的強制實施過程：三北地區(qū)96年；長江地區(qū)01年；珠江地區(qū)03年。公園樣板間策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合1、從居住的角度改變策劃的創(chuàng)意，從理念創(chuàng)新創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)流程：S T P S W O TS：市場細(xì)分——對客戶群差異消費的鎖定T：目標(biāo)市場——對主要和潛在客戶群體的鎖定P：產(chǎn)品定位——對客戶群體所需產(chǎn)品特色和價格鎖定策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合3M公司產(chǎn)品的開發(fā)流程：市場機會調(diào)研→概念設(shè)計階段→可行性研究→產(chǎn)品開發(fā)→試生產(chǎn)→產(chǎn)品上市→上市之后創(chuàng)新產(chǎn)品的開發(fā)流程：策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合3M公司產(chǎn)品的開發(fā)流程思維方式和價值創(chuàng)新策劃：把圖形產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成空間產(chǎn)品。完全取決于空間組成元素是否被有效激活，而那些被激活的部分正是策劃的亮點。策劃設(shè)計一體化：是以產(chǎn)品特征、產(chǎn)品定位，產(chǎn)品細(xì)化對接與市場氛圍，體現(xiàn)產(chǎn)品商業(yè)亮點和技術(shù)進(jìn)步雙重價值的新式策劃思路，更具有吸引力，更具有實戰(zhàn)性。策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合目前企業(yè)中的兩種戰(zhàn)略概念：結(jié)構(gòu)主義（在別人之上做事）：把戰(zhàn)略的重點放在相對于對手的優(yōu)勢上，選擇一個與其內(nèi)部系統(tǒng)和能力相匹配的獨特成本定位或差異定位，來抗擊競爭對手。重建主義（在別人之外做事）：把戰(zhàn)略的重點從競爭轉(zhuǎn)移到價值創(chuàng)新上，力求系統(tǒng)跨域現(xiàn)有競爭邊界，開發(fā)新的需求，將不同的現(xiàn)有元素重新排序，構(gòu)建新的市場空間，從而創(chuàng)造新的價值。思維方式和價值創(chuàng)新策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合目前企業(yè)中的兩種戰(zhàn)略概念策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合市場元素尋求和激活1、元素的收集（思維的發(fā)散）。2、元素的創(chuàng)新（選擇市場接受的突出切入點）。3、元素的重組（縱向及橫向排列分析）。4、元素的改變（運用元素的增、減、替等手段打開創(chuàng)意）。5、元素“聚集框”的鎖定（焦距——銷售的熱點，最深——產(chǎn)品邊界）例：綠城——御園策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合市場元素尋求和激活策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合設(shè)計的價值取向及居住空間創(chuàng)造手法1、圍合2、穿插3、疊加4、組合策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合設(shè)計的價值取向及居住空間創(chuàng)造手法高層建筑百用規(guī)劃手法：短板十字規(guī)劃法：2—3單元的短板，“十字”布置。策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合高層建筑百用規(guī)劃手法：策劃創(chuàng)意與設(shè)計整合THANKS！

專注溝通，完美每一步！THANKS！天津浩華房地產(chǎn)咨詢有限公司二0一一年四月——規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新專題分享北大黃埔房地產(chǎn)總裁EMBA專題課程（規(guī)劃設(shè)計）天津浩華房地產(chǎn)咨詢有限公司——規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新專題分享北大黃埔房第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念

第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念主講師：劉力劉力主創(chuàng)工作室（DRLL）總設(shè)計師五合國際建筑設(shè)計集團（5+1WerkhartInternational）總顧問

英國愛丁堡大學(xué)博士清華大學(xué)碩士亞洲人居協(xié)會理事世界華人建筑師協(xié)會創(chuàng)會會員、理事

清華大學(xué)EMBA班客座教授

北京大學(xué)EMBA班客座教授

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同濟大學(xué)EMBA班客座教授主講師：孫克放建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師中國規(guī)劃學(xué)會居住委員會副主任，擔(dān)任中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境中心特聘研究員，北京工業(yè)大學(xué)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究所兼職教授。清華大學(xué)、北京大學(xué)、人民大學(xué)、浙江大學(xué)、重慶大學(xué)等教育學(xué)院EMBA班、研究生班、房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理及總裁班授課教授。主講師：劉力主講師：孫克放一、市場需求方面：1、抑制投資投機需求；2、刺激有指標(biāo)

購房者；3、推動置業(yè)一步到位；4、推動商用物業(yè)投資；5、推動二三線城市交易及價格；新局勢解讀例：各地房價控制目標(biāo)？不高于GDP增長速度（10%左右）；規(guī)律：房地產(chǎn)價格瓶頸定律4000——8000——10000（滄州、石家莊、天津）

緣木求魚政策與作秀只推遲成交，難抑房價！一、市場需求方面：新局勢解讀例：各地房價控制目標(biāo)？規(guī)律：房地北大黃埔房地產(chǎn)總裁EMBA專題課程課件二、深遠(yuǎn)社會影響：1、確認(rèn)社會成分，阻止下層進(jìn)入有產(chǎn)階級；2、稅收政策強化戶籍社會管理地位；3、各類資源分配方向票證化；4、行政權(quán)力膨脹，經(jīng)濟管理計劃化；5、在一次分配中尋找社會平衡；新局勢解讀（一次分配發(fā)生在任何有雇傭關(guān)系的領(lǐng)域，就是通過市場實現(xiàn)分配，比如老板對雇員發(fā)的工資。二次分配主要靠國家，通過稅收彌補貧富差距，向富人征多點稅然后去補貼窮人，比如失業(yè)金、低保等。）國家發(fā)改委

向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、環(huán)境保護(hù)部等有關(guān)部委發(fā)布《關(guān)于降低部分建設(shè)項目收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費行為等有關(guān)問題的通知》。二、深遠(yuǎn)社會影響：新局勢解讀（一次分配發(fā)生在任何有雇傭關(guān)系的三、對房產(chǎn)及產(chǎn)品影響：1、資源/資本門檻提高，強化央企與巨頭地位；例：綠城集團承建產(chǎn)品包工……2、小開發(fā)商邊緣化、合并、退出與向下級市場發(fā)展；3、產(chǎn)品品質(zhì)/精度成為競爭關(guān)鍵；4、產(chǎn)品特色重于價格優(yōu)勢；5、超小戶型和超大戶型受寵，常規(guī)戶型市場飽和化；新局勢解讀發(fā)展要求及趨勢：【超高層的發(fā)展趨勢】蘇寧地產(chǎn)、雅戈爾地產(chǎn)……【高精度整合設(shè)計】：設(shè)計裝修景觀效果同時進(jìn)行；室內(nèi)設(shè)計師做平面和戶型建筑師來做施工圖室內(nèi)設(shè)計師做外立面、會所、底層、禮堂、圍墻……三、對房產(chǎn)及產(chǎn)品影響：新局勢解讀發(fā)展要求及趨勢：高精度設(shè)計更懂生活、全程優(yōu)劣勢評估：例1：產(chǎn)品建議【弧面窗】1、圓弧窗體造價是平面窗體的兩倍；2、開啟扇的設(shè)計要充分考慮裝修，不宜應(yīng)用；3、定制式家具；4、夜間反光，對人心理產(chǎn)生影響；5、聚集噪音，傳播噪音。新局勢解讀例2：1、沒有細(xì)節(jié)的樣板房不叫樣板房；2、建筑+室內(nèi)裝修+景觀=高精度（墻磚的排布、縫寬）3、大地景觀設(shè)計：建筑只是景觀的一部分高精度設(shè)計更懂生活、全程優(yōu)劣勢評估：新局勢解讀例2：例3：超高層與高層建筑簡易指標(biāo)比較結(jié)構(gòu)成本： 剪力墻 鋼結(jié)構(gòu)100M 1800元/㎡ 1.5倍*同高度剪力墻120M 1.1倍*1800元/㎡ 1.75倍*同高度剪力墻150M 1.25倍*1800元/㎡ 160M —— 2.5倍*100米鋼構(gòu)空間性能 跨度最大8M 跨度最大12——13M新局勢解讀建筑成本：人防工程（避難層）、施工設(shè)備系數(shù)要求較高……設(shè)備成本：排煙系統(tǒng)、電梯系數(shù)要求較高……

成本增加1000元/㎡，每層增加7—9㎡公攤例3：超高層與高層建筑簡易指標(biāo)比較新局勢解讀建筑成本：人防工顛覆戶型設(shè)計系統(tǒng)戶型設(shè)計：目的決定手段1、開發(fā)商的投資回報需求；2、政府的限制數(shù)據(jù)；3、地塊自身屬性；4、市場需求；設(shè)計任務(wù)書幾室?guī)讖d概念脫離市場?。?！福利分房時期的概念中國城市家庭單位：3.2人/戶生活空間配置標(biāo)準(zhǔn)的重定義客廳功能有變：失去接待客人的功能衛(wèi)浴必須完全分離通透式大廚房顛覆戶型設(shè)計系統(tǒng)戶型設(shè)計：目的決定手段設(shè)計任務(wù)書幾室?guī)讖d概念顛覆戶型設(shè)計系統(tǒng)功能空間細(xì)化：入戶空間（玄關(guān)）：門一開，燈就亮；手里的東西放在哪？置物臺隱蔽式衣柜、鞋柜；不合理設(shè)計舉例：施工圖設(shè)計人員的暖氣、水標(biāo)等放置影響裝修！合理裝修設(shè)計舉例：……日本戶型：【設(shè)計價值的體現(xiàn)】陽臺封閉功能化：洗衣間、花園房首層設(shè)計：防護(hù)為先；覆土深度大于1.5M；防水工程管道設(shè)計：豎管集中到中央管井（物權(quán)法）立面漏水管：內(nèi)置顛覆戶型設(shè)計系統(tǒng)功能空間細(xì)化：日本戶型：【設(shè)計價值的體現(xiàn)】外立面1、紀(jì)念館式門廳；2、灌木修剪藝術(shù)墻；3、仿石漆的應(yīng)用：150元/㎡；4、樣板間裝修——提供貨號；5、燈槽燈光設(shè)計。外立面1、紀(jì)念館式門廳；第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念住區(qū)規(guī)劃中開發(fā)商角色與利益手段政府：提供用地，從宏觀角度控制指標(biāo)；開發(fā)商：服從規(guī)劃，分析居民居住需求，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化；居民：住宅出售時有選擇權(quán)，居住時給出綜合評價；住區(qū)規(guī)劃中開發(fā)商角色與利益手段政府：提供用地，從宏觀角度控制建筑規(guī)劃平面組合基本形式行列式、圍合式、點群式、組合式、自由式建筑規(guī)劃平面組合基本形式行列式、圍合式、點群式、組合式、自由建筑規(guī)劃平面組合基本形式行列式：優(yōu)化的行列式（上海萬科四季花城）要點：北京以南的城市并非正南正北最好；南偏東15°最科學(xué)（避免西曬）圍合式：圍合的優(yōu)化（深圳萬科四季花城）要點：圍合式與裙樓商業(yè)住宅失竊率最低；內(nèi)廊式住宅失竊率最高。點群式：（魯能領(lǐng)袖城）景觀效果最好（住宅是綠化的點綴）大量戶型單側(cè)通風(fēng)單側(cè)采光建筑規(guī)劃平面組合基本形式行列式：圍合式：點群式：（魯能領(lǐng)袖城建筑規(guī)劃平面組合基本形式組合式：（武漢萬科四紀(jì)花城、成都萬科城市花園）要點：大盤常用；地形復(fù)雜的盤常用自由式：（重慶奧林匹克花園）要點：切忌無邏輯規(guī)劃建筑規(guī)劃平面組合基本形式組合式：（武漢萬科四紀(jì)花城、成都萬科小結(jié)1、居住規(guī)劃慎用純幾何平面主題；2、居住規(guī)劃慎用城市規(guī)劃法；3、嚴(yán)禁從規(guī)劃層面提升建筑密度；4、分配及再造資源提升項目價值；5、貌似直觀的規(guī)劃，潛在風(fēng)險更大；6、微觀組團的私密性與鄰里空間一定要保證；規(guī)劃注意問題：規(guī)劃的最終目的：讓每一戶都成為優(yōu)質(zhì)戶型。小結(jié)1、居住規(guī)劃慎用純幾何平面主題；規(guī)劃注意問題：規(guī)劃的最終第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念景觀設(shè)計概念及要點舉例景觀設(shè)計：（國內(nèi)從2000年開始）關(guān)于室外空間效果（功能性）的設(shè)計。建筑與景觀的結(jié)合構(gòu)筑物與景觀的結(jié)合中國最典型景觀設(shè)計實例（星河灣）1、花錢做公益（珠江沿岸1.8公里棧道）；2、板點結(jié)合，朝向自由；3、景觀無落腳點；（規(guī)定視野景觀）4、灣與島，對稱結(jié)合；5、院與公共空間隔離；景觀設(shè)計概念及要點舉例景觀設(shè)計：（國內(nèi)從2000年開始）建筑第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念節(jié)能形勢中國節(jié)能地產(chǎn)背景：目前建筑總能耗占GDP總能耗的30%（不含附屬能耗）。廣告投入的回報有限營銷的方式已發(fā)揮到極致高品質(zhì)的產(chǎn)品將成為市場最大需求節(jié)能中的炒作與偽科學(xué)節(jié)能要點：（舒適度）和（節(jié)約能耗）節(jié)能目標(biāo)：比原有規(guī)范提升50%。只監(jiān)管設(shè)計而不監(jiān)管驗收結(jié)果！節(jié)能形勢中國節(jié)能地產(chǎn)背景：廣告投入的回報有限高品質(zhì)的產(chǎn)品將成節(jié)能數(shù)據(jù)點分析中國住宅部分構(gòu)件壽命：1、外墻維護(hù)20年；2、設(shè)備（電梯、室外機）維護(hù)20年；3、內(nèi)置管線50年，外置管線20年；科學(xué)安裝，節(jié)約又舒適：熱源安裝部位舉例：輻射決定舒適，而不是氣流決定舒適；內(nèi)外輻射平衡舒適；管中管雙水系統(tǒng)……溫泉入戶：不銹鋼管道提升成本；雙回路管道提升成本；外裝修真石材提升成本；節(jié)能數(shù)據(jù)點分析中國住宅部分構(gòu)件壽命：科學(xué)安裝，節(jié)約又舒適：小結(jié)一般節(jié)能建筑費用指標(biāo)：高層住宅成本約增加500—800元/㎡；別墅成本約增加1500元/㎡。立項申請，節(jié)約成本?。H坊鳳凰太陽城）未來地產(chǎn)競爭基本條件：資本、品牌、產(chǎn)品高精度——漂亮、精美高科技——舒適、節(jié)能北看鋒尚，南看星河灣；北看星河灣，南看鋒尚；小結(jié)一般節(jié)能建筑費用指標(biāo)：立項申請，節(jié)約成本?。H坊鳳凰太陽第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念第三講：景觀設(shè)計創(chuàng)新理念第四講：高舒適度節(jié)能建筑設(shè)計目錄contents

第五講：價值創(chuàng)新——永恒的主題第一講：新局勢下高層住宅產(chǎn)品趨勢第二講：地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃理念數(shù)據(jù)及背景中國投資型國家：投資+出口+消費85%有房的人： 15%沒房的人小換大，舊換新 新結(jié)婚小價值換大價值 農(nóng)轉(zhuǎn)非低區(qū)位換高區(qū)位 離婚、保障房2015年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.5%，但是每轉(zhuǎn)移一個人口，能耗增加3.9倍。因為中國是半工業(yè)化國家，所以城鎮(zhèn)化率相對于GDP（較其他發(fā)達(dá)國家同時期）較低。每年大概有1000—1200萬人進(jìn)城。2008年中國城鎮(zhèn)人均住宅面積29.8平米。城鎮(zhèn)居民住宅私有率達(dá)到87.8%（2008年）。聰明的人都在拉動內(nèi)需的時候置業(yè)！??！公租房持有物業(yè) 收益數(shù)據(jù)及背景中國投資型國家：投資+出口+消費85%有房的人： 理論基礎(chǔ)開發(fā)、策劃、設(shè)計同唱一首歌策劃：作詞家，優(yōu)化實現(xiàn)銷售目標(biāo)的途徑。路線圖 優(yōu)化的路線圖設(shè)計：作曲家，設(shè)計師——元素的組合。設(shè)計節(jié)能案例：鳥巢鋼結(jié)構(gòu)建筑150公斤/㎡；英國—倫敦碗。開發(fā)商：指揮家，想象力，創(chuàng)造力，激情。策劃學(xué)：研究居住區(qū)的規(guī)劃和房屋的功能，從本質(zhì)上講是在研究居住的空間及空間價值。策劃（營銷）學(xué)關(guān)注的是獲取利益的制勝法則，其支點是價值的創(chuàng)新。理論基礎(chǔ)開發(fā)、策劃、設(shè)計同唱一首歌策劃：作詞家，優(yōu)化實現(xiàn)銷售中國居住現(xiàn)狀解析中國的居住特色：1、高密度控制下的居住環(huán)境。2、相對封閉的大區(qū)域型管理。3、多空間的集合式住宅群體。4、多種交往空間的相互滲透。5、多種分散的配套服務(wù)業(yè)態(tài)。1：高密度控制下的居住環(huán)境。（1）三大密度同時控制建筑容積率（毛密度）、建筑密度（凈密度）、套密度（容量）（2）選擇獲取產(chǎn)品最終的價值最大化的開發(fā)模式地下兩層車庫雙車道：一個車庫40—45㎡；單車道個車約40㎡；所以說，不一定戶數(shù)越多就越賺錢。中國居住現(xiàn)狀解析中國的居住特色：1、高密度控制下的居住環(huán)境。2：相對封閉的大區(qū)域型管理。（1）合理劃分管理區(qū)域，提升社區(qū)品質(zhì)價值；（2）選擇成本相對低，安全程度相對高的防管體系框架；3：多空間的集合式住宅群體。（1）有效地利用多空間特點，使社區(qū)空間的形態(tài)塑造趨于多樣化和特色化；（2）選擇優(yōu)化的空間框架，將空間價值發(fā)揮到極致；商品房+經(jīng)濟適用房（避免低檔居住區(qū)的混亂）4：多種交流空間的相互滲透。（1）建立必須的社區(qū)交往空間和合理的交往流線。（