深圳市錦峰錦龍名苑項(xiàng)目推廣報(bào)告

錦峰·錦龍名苑項(xiàng)目推廣報(bào)告目前，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已完成，并即將進(jìn)入施工階段、啟動(dòng)營(yíng)銷形象宣傳。本項(xiàng)目組與發(fā)展商進(jìn)行了深入細(xì)致的溝通，在本報(bào)告書中針對(duì)發(fā)展商提出的問題進(jìn)行解答，并對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行深化及延展，以期對(duì)項(xiàng)目的形象及營(yíng)銷推廣方向有所指引，為項(xiàng)目的公開發(fā)售打下良好的基礎(chǔ)。前言……龍崗中心城的市場(chǎng)狀況……東莞東莞惠州惠州坑梓坪山橫崗布吉：龍崗衛(wèi)星工業(yè)城鎮(zhèn)橫崗：龍崗的衛(wèi)星新城坪山:龍崗的衛(wèi)星新城坑梓:龍崗的新城城鎮(zhèn)平湖：物流中心基地東部濱海帶：東部旅游組團(tuán)根據(jù)《龍崗區(qū)城市空間發(fā)展策略》中心城定位：深圳市次中心，龍崗區(qū)行政、文化、商業(yè)中心，深圳東部的區(qū)域復(fù)合功能中心。住宅工業(yè)商業(yè)龍崗中心城定位居住功能為主城市新區(qū)行政中心區(qū)南組團(tuán)：以辦公區(qū)、公寓、酒店、金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)區(qū)等第三產(chǎn)業(yè)為主中心城規(guī)劃面積32平方公里，現(xiàn)規(guī)劃人口25-30萬，到2020年控制規(guī)模77萬人西組團(tuán)：以密度低住宅、科技產(chǎn)業(yè)、體育、會(huì)展商務(wù)為一體的城市新區(qū)東組團(tuán)：行政活動(dòng)中心區(qū)，公共配套最為成熟，聚集了70%的人口第三產(chǎn)業(yè)為主商務(wù)功能區(qū)龍崗中心城片區(qū)功能分析龍崗交通局中心城路網(wǎng)

規(guī)劃起止地點(diǎn)完工日期主要影響深平快速路羅湖—布吉—平湖—觀瀾2005.7（一期）關(guān)內(nèi)至龍崗中心城只需30分鐘左右，加速關(guān)外置業(yè)步伐南坪快速路南山西部港區(qū)—龍崗大工業(yè)區(qū)2006（一期）地鐵三號(hào)線紅嶺中—龍興街，貫通羅湖﹑橫崗至龍崗中心城2009深惠路改造原深惠路沿線，擴(kuò)為8車道，與地鐵三號(hào)線復(fù)合2009中心城3個(gè)30分鐘交通圈“特區(qū)內(nèi)外”

通過軌道、高速公路連接市中心“城際”

通過高速公路連接?xùn)|莞、惠洲“組團(tuán)”

通過區(qū)間高速公路連接各組團(tuán)龍崗中心城交通路網(wǎng)建設(shè)龍崗中心城片區(qū)供需分析中心城近年供應(yīng)量急速放大，04年比03年供應(yīng)增加22.6萬㎡，增幅達(dá)89%，預(yù)計(jì)今后3年年均供應(yīng)達(dá)100萬㎡以上；05年由于供應(yīng)量急劇減少，故出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象；06年下半年起中心城多個(gè)大型項(xiàng)目將相繼入市，各項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)將加劇。新政主要內(nèi)容分析自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。90㎡將作為一個(gè)政策性標(biāo)準(zhǔn)定下來，預(yù)期未來市場(chǎng)中小戶型供應(yīng)將會(huì)有很大的增長(zhǎng)。供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。在限套型、限面積的基礎(chǔ)上，以招標(biāo)的方式來進(jìn)行土地交易，其意味著以后土地出讓很有可能更看重開發(fā)商‘出的房?jī)r(jià)’是否符合限價(jià)要求而不是‘出的地價(jià)’有多高，這就限定了開發(fā)商利潤(rùn)額。新政對(duì)龍崗中心城片區(qū)供需、價(jià)格影響新政出臺(tái)后，龍崗中心城的供需都有很明顯的減少；開發(fā)商和置業(yè)者都在觀望，很多項(xiàng)目推遲了入市的時(shí)間；龍崗中心城的價(jià)格在供需都有很明顯減少的情況下，價(jià)格仍然持續(xù)上升。龍崗中心城市場(chǎng)總結(jié)深圳現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，次中心地位突出；交通規(guī)劃系統(tǒng)發(fā)達(dá)，周邊區(qū)域影響力大；新政出臺(tái)后供需明顯下降，市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)濃厚，而價(jià)格仍持續(xù)上升。了解我們的項(xiàng)項(xiàng)目……項(xiàng)目位于龍崗崗區(qū)南聯(lián)片區(qū)區(qū)龍溪村內(nèi)。。項(xiàng)目位置項(xiàng)目指標(biāo)占地面積25000.00㎡總建筑面積36500.00㎡住宅建筑面積32700.00㎡商業(yè)建筑面積2100.00㎡容積率1.46綠化率30%戶數(shù)拆分前：259戶；拆分后：412戶停車位251（其中半地下180個(gè)）龍崗路鵬達(dá)路居住帶本項(xiàng)目地塊呈呈多邊形，容容積率低，屬屬于中小型規(guī)規(guī)模樓盤。項(xiàng)目戶型配比比戶型建筑面積套數(shù)比例面積比例2房88㎡3212.36%8.80%3（3+1）房120~130㎡17366.80%67.58%4房140㎡5420.84%23.61%合計(jì)259項(xiàng)目設(shè)計(jì)入戶戶花園，以3房、4房為為主，一梯兩兩戶，實(shí)用率率高。項(xiàng)目規(guī)劃分析析龍崗路鵬達(dá)路項(xiàng)目占地25000平米米，規(guī)劃容積積率為1.46，在片區(qū)區(qū)內(nèi)占據(jù)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；本項(xiàng)目地塊被被鵬達(dá)路、龍龍崗路的延長(zhǎng)長(zhǎng)路及八仙嶺嶺公園圍合，，整體呈錐形形；以7棟9層帶帶電梯的塔樓樓圍合的建筑筑布局規(guī)劃形形成了項(xiàng)目集集中園林以及及居住型物業(yè)業(yè)的形象；通過建筑規(guī)劃劃，充分地利利用了八仙嶺嶺公園的山體體資源，將項(xiàng)項(xiàng)目的園林、、車庫(kù)與山體體結(jié)合，使之之融入山體，，山居特色突突出。在項(xiàng)目先天規(guī)規(guī)劃的前提下下，我們還需需要充分的利用、、整合周邊資資源條件，完完成項(xiàng)目檔次次及物業(yè)形象象的素質(zhì)打造造，增強(qiáng)項(xiàng)目目的整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。居住帶項(xiàng)目景觀分析析整體而言，本本項(xiàng)目的景觀觀資源豐富，，尤其是山景景資源充沛，，通過對(duì)其的的充分利用，，形成本項(xiàng)目目獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目周邊存在在爛尾的別墅墅群，會(huì)對(duì)本本項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)負(fù)面影響。項(xiàng)目配套分析析本項(xiàng)目坐落于于八仙嶺公園園，周邊生活活配套齊全，，商場(chǎng)、學(xué)校校、銀行、醫(yī)醫(yī)院、餐飲等等近在咫尺，，出則繁華，，入則寧?kù)o。。龍城中學(xué)萬眾電子城福臨百貨創(chuàng)富數(shù)碼城鵬達(dá)商業(yè)街海鮮酒樓龍城廣場(chǎng)世貿(mào)中心龍崗區(qū)府龍崗鎮(zhèn)政府五洲風(fēng)情MALL柏龍·奧特萊斯東方國(guó)際茶都集銀皮革市場(chǎng)龍崗中學(xué)平崗中學(xué)南聯(lián)小學(xué)第一生活配套圈層第二生活配套圈層疊翠商業(yè)街中國(guó)銀行天虹百貨門診部項(xiàng)目交通分析析龍崗長(zhǎng)途汽車車站地鐵開工深惠路改造351、365、361、358、、329、938、309、811、818、、862等多多路公交線路路經(jīng)過本項(xiàng)目目有多路公交線線路經(jīng)過本項(xiàng)項(xiàng)目，而地鐵鐵三號(hào)線的動(dòng)動(dòng)工及深惠路改造造將大大提升升項(xiàng)目的形象象。道路對(duì)項(xiàng)目的的影響現(xiàn)狀：龍崗路和鵬達(dá)達(dá)路的延長(zhǎng)路路屬市政路，，目前尚未修通，本本項(xiàng)目的主入入口位于龍崗崗路的延長(zhǎng)路上。影響：影響項(xiàng)目的形形象展示，間間接會(huì)對(duì)項(xiàng)目目的客戶心理理產(chǎn)生影響，，從而影響本本項(xiàng)目的銷售售和價(jià)格；使項(xiàng)目的通達(dá)達(dá)性減弱。路路龍崗鵬達(dá)深惠路農(nóng)民房、爛尾尾樓對(duì)項(xiàng)目的的影響現(xiàn)狀：項(xiàng)目的周圍存存在爛尾別墅墅樓群和龍溪溪村農(nóng)民房。影響：影響項(xiàng)目的形形象檔次展示示；阻擋項(xiàng)目的觀觀景視線；對(duì)項(xiàng)目的來訪訪客戶心理產(chǎn)產(chǎn)生影響，影影響到本項(xiàng)目目的銷售速度度和價(jià)格。政策對(duì)項(xiàng)目的的影響政策對(duì)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)整6月1日起，，凡新審批、、新開工的商商品住房建設(shè)設(shè)，套型面積積90平米米以下住房面面積所占比重重，必須達(dá)到到開發(fā)建設(shè)總總面積的70%以上。凡不符符合該要求的的，均應(yīng)進(jìn)行行套型調(diào)整。。政策影響下項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)原規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的調(diào)整整在原設(shè)計(jì)規(guī)劃劃的基礎(chǔ)上，，用非承重墻墻將原３（３３＋１）房的的戶型進(jìn)行分分割，再進(jìn)行行有效銷控，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一一梯兩戶的布布局。項(xiàng)目的SWOT分析strength優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目臨近深惠路和地鐵三號(hào)線，大交通便捷；靠近鎮(zhèn)政府，項(xiàng)目周邊配套完善，生活便利；景觀資源豐富；項(xiàng)目產(chǎn)品為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品。weakness劣勢(shì)項(xiàng)目的規(guī)模較??；市政道路未通對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的負(fù)面影響；周邊爛尾別墅群對(duì)本項(xiàng)目形象產(chǎn)生一定的影響。opportunity機(jī)會(huì)深惠路的改造和地鐵三號(hào)線的開通有利于區(qū)位價(jià)值提升；八仙嶺公園建成投入使用，生態(tài)、健康概念可成為項(xiàng)目形象提升的有力支撐。Threat項(xiàng)目潛在威脅本片區(qū)及龍崗中心城等區(qū)域樓盤對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)；八仙嶺公園的治安問題影響；項(xiàng)目的３（３＋１）房戶型為拼加戶型，市場(chǎng)政策對(duì)項(xiàng)目影響。項(xiàng)目的價(jià)值所所在：規(guī)劃角度——罕有9層層帶電梯多層層物業(yè)，低容積率、低低覆蓋率；綜合角度——郊野公園、山山居物業(yè)感召召力；戶型角度——特色戶型型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目的不足之之處：１、小區(qū)主入入口處道路為為市政道路，，但修建時(shí)間間不確定；；２、項(xiàng)目周邊邊的農(nóng)民房及及爛尾別墅群群對(duì)項(xiàng)目影響響較大；３、新政的出出臺(tái)迫使項(xiàng)目目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。?！?xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目面臨的問問題……？如何增強(qiáng)項(xiàng)目目的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力？如何使項(xiàng)目在在市場(chǎng)中脫穎穎而出？如何規(guī)避政策策對(duì)本項(xiàng)目的的銷售影響？？我們的思考………如何增強(qiáng)項(xiàng)目目的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力？規(guī)劃角度——罕有9層層帶電梯多層層物業(yè)，低容積率、低低覆蓋率；綜合角度——郊野公園、山山居物業(yè)感召召力；戶型角度——特色戶型型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的價(jià)值所所在融入深圳山體體住宅資源鏈鏈——2006年開始深圳圳已進(jìn)入山居居物業(yè)高潮時(shí)時(shí)代；——項(xiàng)目極具具競(jìng)爭(zhēng)性的戶戶型設(shè)計(jì)，提提升項(xiàng)目形象象、實(shí)現(xiàn)價(jià)值值；——融入深圳圳山體住宅資資源鏈可進(jìn)一一步提升項(xiàng)目目更具發(fā)展空空間的價(jià)值標(biāo)高；；——提倡“現(xiàn)代代中式山居生生活藍(lán)本”以以深入人心。依山而建，將將八仙嶺公園園“據(jù)為己有有”，打造山山居文化社區(qū)區(qū)——龍城·首首席山居生活活社區(qū)屬性定位形象定位一山·一一宅·一一明堂案名錦峰·綠里備選案名：錦峰·山域、城市美美廬案名綠里概念目的通過產(chǎn)品的稀缺和概念的創(chuàng)新挑戰(zhàn)07年的山居產(chǎn)品，成為最有利的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，短期內(nèi)迅速引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，拔高項(xiàng)目的檔次與形象。綠里概念支撐1、引綠入室的戶型設(shè)計(jì)概念；2、多層電梯的稀有產(chǎn)品類型；3、園林與山居概念的支持。綠里概念演繹1、同500萬棵樹木同呼吸的“綠里”；2、樹木長(zhǎng)在入戶花園的“綠里”；3、同樹尖一樣高的“綠里”?！艾F(xiàn)代山居的的意義并不是是獨(dú)行者形單單影只去修身養(yǎng)性………而是把山的自自然特性延引引至現(xiàn)代建筑筑本身，使居者感受到到自然和人文文聚合的偉大大……使自然因人文文而豐滿，使使住宅的人文文思想因融匯而健康和智智慧起來”。。綠里明堂聽山聞香山居生活真正正的意義本身身，是以山之特性性溶化了人文文的矯揉做作作，給人們的居住住帶來更豐富富的想象和享享受。聽山聞香綠里明堂入戶花園提升項(xiàng)目的價(jià)價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目外立面、、園林建議結(jié)合項(xiàng)目的地地形條件，設(shè)設(shè)置現(xiàn)代中式式立面，與山山景相呼應(yīng)。。奠定項(xiàng)目整整體外在形象象。外立面建議---現(xiàn)代代中式采取現(xiàn)代與中中式融合的手手法，采用簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔及冷色調(diào)調(diào)的立面，在在山景及園林林的襯托下，，凸顯山居物物業(yè)獨(dú)特的美美。外立面建議---現(xiàn)代代中式園林布局建議議---中中式園林空間間結(jié)合小區(qū)內(nèi)部部的自然坡地地和生態(tài)景觀觀打造中式園園林，強(qiáng)調(diào)空空間層次性和和豐富性，加加以登山徑等等巧妙設(shè)置，，使項(xiàng)目園景景與山景融為為一體。登山徑園林布局建議議---中中式園林空間間可以在八仙嶺嶺和小區(qū)之間間修建小涼亭亭等，使山和和小區(qū)的結(jié)合合更為緊密。。園林布局建議議---中中式園林空間間結(jié)合小區(qū)內(nèi)部部的自然坡地地和高差，將將八仙嶺的溪溪水引入社區(qū)區(qū)，實(shí)現(xiàn)真正正的將八仙嶺嶺據(jù)為己有。。節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)小區(qū)路庭院空間中式園林在庭庭院環(huán)境的營(yíng)營(yíng)造上，竹子子是不可或缺缺的元素。園林布局建議議---中中式園林空間間結(jié)合八仙嶺公公園的自然生生態(tài)景觀，加加上中式園林林特有的一些些小元素，以以以小見大的的理念打造庭庭院空間。真正理解“健康、生態(tài)的的山居生活”的人；真正欣賞并領(lǐng)領(lǐng)略到隱藏其其中的味道和和價(jià)值的人。。他們與產(chǎn)品核核心和內(nèi)在氣氣質(zhì)是渾然一一體的。他們作為群體體，具有相同同的特征?？蛻舳ㄎ晃覀兊目蛻魬?yīng)應(yīng)該是：客戶定位主力客戶的需需求特征精神的居品大大于功能的居居品！戶型的舒適、、實(shí)用環(huán)境的生態(tài)、、自然文化的認(rèn)同、、歸屬居住空間的哲哲學(xué)健康生活的哲哲學(xué)人文居住的哲哲學(xué)客戶定位A、傾向兩房房單位的客戶戶；B、傾向三房房單位的客戶戶；C、傾向四房房單位的客戶戶。客戶細(xì)分：客戶定位A類客戶B類客戶C類客戶家庭特征基本為情侶式家庭，少數(shù)有子女多為三口之家，或三代同堂型家庭多為三口之家，或三代同堂型家庭年齡特征28—35歲35—45歲40—55歲職業(yè)特征高級(jí)白領(lǐng)、中小型企業(yè)管理人員、技術(shù)人員等專業(yè)人士、原住民等；公務(wù)員、企業(yè)金領(lǐng)、高級(jí)白領(lǐng)、原住民，龍崗中心城換房客、中大型企業(yè)管理人員、高薪技術(shù)人員等企業(yè)主、中大型企業(yè)高級(jí)管理人員、公務(wù)員、海歸人士、文化人士等心理特征受區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)的影響，在拓寬置業(yè)取向的基礎(chǔ)上，認(rèn)可片區(qū)區(qū)發(fā)展，追求健康、生態(tài)、自然的生活?；緦儆诙沃脴I(yè)，在事業(yè)、家庭都相對(duì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，立足于該片區(qū)發(fā)展，利用本項(xiàng)目豐富生活、尋求安逸，對(duì)山居物業(yè)充滿渴望。基本屬于終極置業(yè)，在事業(yè)相對(duì)成功，可以有能力并且渴望享受城市中稀缺的自然資源。行為特征大多來深有一定時(shí)間，追求成熟片區(qū)高尚生活方式，部分有車中、高學(xué)歷構(gòu)成無法準(zhǔn)確界定收入特征家庭年收入10—20萬大多來深時(shí)間較長(zhǎng)，追求成熟片區(qū)的高尚生活方式，注重生活文化品質(zhì)，大部分有車在深圳已經(jīng)有自己穩(wěn)定的事業(yè)和社會(huì)基礎(chǔ)，基本上開始享受生活的高階層人士。文化特征大多為高學(xué)歷構(gòu)成家庭年收入20—30萬家庭年收入30萬以上共同特征：向向往健康、生生態(tài)、自然的的山居生活價(jià)格的制定須須充分考慮市市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤、客戶承承受能力等因因素【價(jià)格制定原原則】?jī)r(jià)格定位2007年上上半年龍崗中中心城中高端端住宅價(jià)格預(yù)預(yù)計(jì)為7500元/㎡左左右價(jià)格定位數(shù)據(jù)來自中原原深港研究中中心結(jié)合龍崗崗區(qū)人口、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等等各方面綜合合研究所得房房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)。在售及即將發(fā)發(fā)售樓盤價(jià)格格預(yù)計(jì)招商·依山郡郡：7800元/㎡天健·現(xiàn)代城城：7500元/㎡龍城國(guó)際：7200元元/㎡中央悅城：7300元元/㎡公園大地：8000元元/㎡奧林華府：7500元元/㎡未來中心城中中高端項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格集中在7300－8000元/㎡07年上半年年龍崗中心城城中高端項(xiàng)目目預(yù)計(jì)均價(jià)為為7500元元/㎡，但是是受到新政影影響，近期龍龍崗中心城住住宅銷售比較較緩慢。中心城樓盤價(jià)價(jià)格分析價(jià)格定位當(dāng)前發(fā)售樓盤盤價(jià)格預(yù)計(jì)疊翠新峰：5600元/㎡聚龍?jiān)罚?000元/㎡㎡未來片區(qū)價(jià)格格集中在6000－6500元/㎡㎡未來供應(yīng)樓盤盤價(jià)格預(yù)計(jì)鵬達(dá)·龍頭：：6500元元/㎡聚龍?jiān)?期：：6200元元/㎡德沁園：6300元/㎡㎡片區(qū)樓盤價(jià)格格分析價(jià)格定位C（競(jìng)爭(zhēng)力）=∑qn··∑tn/p在品質(zhì)、交通通、價(jià)格三個(gè)個(gè)最主要因素素之間，會(huì)根根據(jù)條件的不不同對(duì)置業(yè)者者的決定產(chǎn)生動(dòng)態(tài)態(tài)的影響，而而最終的結(jié)果果就是產(chǎn)品綜綜合條件所產(chǎn)產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)力力：選擇購(gòu)買最低低理想值的計(jì)計(jì)算（市場(chǎng)合合理競(jìng)爭(zhēng)力））C=68×71/6320（2006上半半年龍崗中心心城住宅均價(jià)價(jià)）=0.76p=∑qn·∑tn/C=6353價(jià)格定位項(xiàng)目在交通及及品質(zhì)方面我我們認(rèn)為分別別可得71及及68分價(jià)格定位項(xiàng)目在片區(qū)地地位：項(xiàng)目以其規(guī)劃、品質(zhì)、、價(jià)格、文化化成為片區(qū)內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)者者，以高端形形象穩(wěn)守片區(qū)區(qū)市場(chǎng)；片區(qū)的領(lǐng)袖者者龍崗中心城的的挑戰(zhàn)者項(xiàng)目在龍崗中中心城的地位位：項(xiàng)目有望通過過稀缺的多層帶帶電梯產(chǎn)品、、山居物業(yè)形形象及包裝優(yōu)優(yōu)勢(shì)，以挑戰(zhàn)者姿態(tài)態(tài)列入深圳東東部中高端產(chǎn)產(chǎn)品。未來市場(chǎng)價(jià)格格預(yù)測(cè)項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行行提升競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)場(chǎng)比較項(xiàng)目自身產(chǎn)品品條件定價(jià)價(jià)格定位住宅整體均價(jià)價(jià)為：6500—7000元/㎡如何使項(xiàng)目在在市場(chǎng)中脫穎穎而出？項(xiàng)目同期競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境的分析析依山郡聚龍?jiān)返虑咴繁卷?xiàng)目中心城片區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目龍城國(guó)際公園大地奧林華府中央悅城現(xiàn)代城東方沁園龍崗中心城競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分分析開發(fā)商項(xiàng)目名稱總規(guī)模（萬平米）2006年2007上半年2007下半年及以后價(jià)格預(yù)測(cè)規(guī)模規(guī)模主力戶型規(guī)模規(guī)模依山郡23.410.06.02房、3房7.47800現(xiàn)代城14.014.0----3房、4房---7500龍城國(guó)際27.169.379.053房、4房8.747200中央悅城24.324.3----3房、4房----7300公園大地77.348.037.963房、4房61.358000奧林華府40.010.010.03房、4房20.07500合計(jì)202.275.533.01----97.49----因中心心城具具有良良好的的規(guī)劃劃前景景、交交通等等因素素，樓樓盤的的整體體素質(zhì)質(zhì)普遍遍高于于項(xiàng)目目所在在片區(qū)區(qū)的樓樓盤；；與本項(xiàng)項(xiàng)目同同期的的中心心城競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模為為33.01萬萬平米米。項(xiàng)目所所在片片區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境的的分析析開發(fā)商項(xiàng)目名稱總規(guī)模2006年2007上半年2007下半年及以后價(jià)格預(yù)測(cè)規(guī)模規(guī)模產(chǎn)品訴求主力戶型規(guī)模規(guī)模聚龍?jiān)?.852.114.74領(lǐng)袖中心龍脈尊邸3房、4房----6200德沁苑6.0----6.0攬翠仙嶺下悠然見繁華3房、4房----6300鵬達(dá)龍頭10.67------------3房、4房10.676500本項(xiàng)目3.65----3.65----3房、4房----6700合計(jì)27.172.1114.410.67與本項(xiàng)項(xiàng)目同同期的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目規(guī)模模相似似，不不同的的是本本項(xiàng)目目山景景資源源更為為明顯顯；本項(xiàng)目目所處處片區(qū)區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)品訴訴求點(diǎn)點(diǎn)主要要是配配套、、山景景。項(xiàng)目同同期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境的的分析析預(yù)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目推推售時(shí)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的戶戶型面面積，，主要要體現(xiàn)現(xiàn)在3房、、4房房；本片區(qū)區(qū)的產(chǎn)產(chǎn)品形形象訴訴求點(diǎn)點(diǎn)為項(xiàng)項(xiàng)目外外在的的景觀觀和配配套。。為了避避免本本項(xiàng)目目的直直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，本項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)應(yīng)應(yīng)定位位于片片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目之之上，，接近近中心心城項(xiàng)項(xiàng)目。。項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略項(xiàng)目整整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略打造片片區(qū)山山居社社區(qū)唯唯一性性，樹樹立山山居文文化生生活。。打造區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)“山山居社社區(qū)的的唯一一性””，以全新新產(chǎn)品品的姿姿態(tài)切切入市市場(chǎng)。。項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略如何使使“山山居社社區(qū)唯唯一性性”切切入市市場(chǎng)本項(xiàng)目目產(chǎn)品品與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手差差異點(diǎn)點(diǎn)：大戶型型居多多總量少少，且且全部部為多多層帶帶電梯梯真正的的依山山而居居的物物業(yè)客戶期期望的的產(chǎn)品品：面積稍稍大的的住宅宅稀缺產(chǎn)產(chǎn)品可與自自然近近距離離接觸觸絕版多多層電電梯大大宅龍城首首席山山居社社區(qū)在打造造“山山居社社區(qū)唯唯一性性”的的同時(shí)時(shí)，更將依依山而而居的的生活活引申申為一一種居居住文文化。。項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略我項(xiàng)目目可提提供資資源：：山體、、森林林等已已十分分稀缺缺的自自然資資源依山而而居，，與綠綠為伴伴，空空氣、、環(huán)境境好客戶的的喜好好：享受稀稀缺資資源健康、、自然然的生生活環(huán)環(huán)境獨(dú)享健健康生生態(tài)的的山居居生活活如何使使“山山居生生活文文化””切入入市場(chǎng)場(chǎng)充分利利用八八仙嶺嶺公園園景觀觀資源源，將社區(qū)區(qū)景觀觀與山山體景景觀相相融合合。項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略修建社社區(qū)至至山頂頂?shù)牡堑巧綇綇匠浞掷眯⌒^(qū)內(nèi)內(nèi)的坡坡地，，打造造流動(dòng)動(dòng)的景景觀線線充分利利用現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝，，體現(xiàn)現(xiàn)山居居文化化項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略渲染山山居生生活文文化的的看樓樓通道道將自然然引入入室內(nèi)內(nèi)的樣樣板房房與綠色色、生生態(tài)融融為一一體的的圍墻墻與入入口龍崗路路延長(zhǎng)長(zhǎng)線鵬達(dá)路路延長(zhǎng)長(zhǎng)線售樓處處道路問問題我司建建議，，將售售樓處處選址址于龍龍崗路路與鵬鵬達(dá)路路交叉叉口，，并修修建簡(jiǎn)簡(jiǎn)易道道路以以方便便客戶戶通行行。道路兩兩側(cè)種種植高高大茂茂密樹樹種，，以美美化道道路及及遮擋擋爛尾尾樓。。爛尾樓樓問題題在項(xiàng)目目占地地內(nèi)，，沿爛爛尾樓樓一側(cè)側(cè)種植植高大大茂密密樹種種，對(duì)對(duì)爛尾尾樓進(jìn)進(jìn)行有有效遮遮擋。。爛尾樓樓項(xiàng)目所所在地地塊形象導(dǎo)導(dǎo)入期期展示/蓄客客期尾盤消消化期期引爆/高潮潮期項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷節(jié)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略形象導(dǎo)導(dǎo)入期期展示/蓄客客期引爆/高潮潮期尾盤消消化期期07年年2月月07年年3月月樣板間間、園園林開開放07年年5月月開盤07年年6月月07年年9月月項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷節(jié)節(jié)點(diǎn)階階段鋪鋪排項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略如何規(guī)規(guī)避政政策對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的的銷售售影響響？自身核核心問問題分分析原120㎡㎡3房房單位位原130㎡㎡3+1房房單位位1房+2房房單位位1房+3房房單位位政策對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的影影響開發(fā)商商的期期望值值自身核核心問問題分分析將被分分拆的的3房房或3+1房戶戶型以以整體體形式式出售售難點(diǎn)點(diǎn)自身核核心問問題分分析一旦申申領(lǐng)預(yù)預(yù)售證證，客客戶便便可通通過國(guó)國(guó)土局局網(wǎng)站站查詢?cè)兾翼?xiàng)項(xiàng)目各各單位位戶型型面積積及銷銷售情情況。。若有客客戶指指定要要購(gòu)買買我項(xiàng)項(xiàng)目分分拆后后的小小戶型型單位位，我我方不不得違違反政政策規(guī)規(guī)定無無故捂捂盤不不售。。如何既既能保保證3房和和3＋＋1房房不被被分拆拆出售售又可以以合理理規(guī)避避政策策約束束？自身核核心問問題分分析捆綁銷銷售方方案買一送送一方方案解決問問題的的方法法經(jīng)過研研究，，我們們提出出三種種解決決方法法銷售控控制方方案原理同時(shí)大大幅度度調(diào)高高被分分拆成成兩套套小戶戶型單單位的的面價(jià)價(jià)；若客戶戶同時(shí)時(shí)購(gòu)買買兩套套單位位打通通，則則可享享受較較大的的折扣扣優(yōu)惠惠，折折后價(jià)價(jià)即為為分拆拆前該該單位位原始始價(jià)。。捆綁銷銷售方方案解決問問題的的方法法原理將分拆拆出來來的一一房單單位的的面價(jià)價(jià)大幅幅度調(diào)調(diào)高，，迫使使客戶戶放棄棄購(gòu)買買；分拆后后的二二房、、三房房的單單位則則執(zhí)行行分拆拆前大大戶型型單位位的房房?jī)r(jià)；；客戶購(gòu)購(gòu)買分分拆后后的二二房或或三房房單位位，則則可以以獲贈(zèng)贈(zèng)同層層的一一房單單位。。買一送送一方方案解決問問題的的方法法解決問題題的方法法該方案借借鑒了我我司在其其它樓盤盤的成功功操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，原原理簡(jiǎn)概概如下：：銷售控制制方案以客戶需需求、誠(chéng)誠(chéng)意度等等為條件件對(duì)客戶戶進(jìn)行分分類期間對(duì)意意向大戶戶型的客客戶進(jìn)行行多輪篩篩選在客戶與與具體戶戶型之間間進(jìn)行配配對(duì)在取得預(yù)