房地產(chǎn)理論與方法高頻考點(diǎn)

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》高頻考點(diǎn)目錄第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論1第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)1第二節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要1第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素1第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德2第五節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展2第二章房地產(chǎn)及其描述2第一節(jié)房地產(chǎn)的含義2第二節(jié)房地產(chǎn)的特性2第三節(jié)房地產(chǎn)的種類3第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述3第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值4第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類4第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素4第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述4第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素5第五節(jié)經(jīng)濟(jì)因素5第六節(jié)社會(huì)因素5第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則5第三節(jié)合法原則5第六節(jié)最高最佳利用原則5第六章比較法及其運(yùn)用6第一節(jié)比較法概述6第二節(jié)搜集交易實(shí)例7第三節(jié)選取可比實(shí)例7第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)7第五節(jié)交易情況修正7第六節(jié)市場(chǎng)狀況調(diào)整7第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整7第八節(jié)計(jì)算比較價(jià)值7第七章收益法及其運(yùn)用8第一節(jié)收益法概述8第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式8第三節(jié)收益期和持有期的測(cè)算8第四節(jié)凈收益的測(cè)算9第五節(jié)報(bào)酬率的確定9第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)9第八章成本法及其運(yùn)用9第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成9第三節(jié)成本法的基本公式10第四節(jié)重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算10第五節(jié)建筑物折舊的測(cè)算10第九章假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用10第二節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法10第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提11第四節(jié)最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇11第五節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式11第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取11第十章長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用12第一節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述12第二節(jié)數(shù)學(xué)擬合法12第三節(jié)平均增減量法12第五節(jié)移動(dòng)平均法12第六節(jié)指數(shù)修均法12第七節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用12第十一章地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?3第一節(jié)地租理論及測(cè)算13第二節(jié)路線價(jià)法13第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估13第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法13第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測(cè)算13第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)?3第十二章房地產(chǎn)估價(jià)程序14第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序概述14第二節(jié)受理估價(jià)委托14第三節(jié)確定估價(jià)基本事項(xiàng)14第四節(jié)制定估價(jià)作業(yè)方案14第五節(jié)搜集估價(jià)所需資料14第六節(jié)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象14第七節(jié)選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算（P409）15第八節(jié)確定估價(jià)結(jié)果（P410）15第九節(jié)撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告15第十節(jié)審核估價(jià)報(bào)告15第十一節(jié)交付估價(jià)報(bào)告15第十二節(jié)保存估價(jià)資料15第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)1.所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差。即評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。（P9）2.不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。（P9）3.判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。（P9）4.一種財(cái)產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。（P11）第二節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要1.中同目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，其中有5個(gè)是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個(gè)是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。（P16）2.房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租。（P22）第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素1.估價(jià)假設(shè)。其作用一方面是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。（P34）2.估價(jià)結(jié)果（P35）（1）對(duì)鑒證性估價(jià)來(lái)說(shuō)因要求其客觀公正，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)不能在估價(jià)結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)，一般也不能在完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果。（2）估價(jià)結(jié)果可能帶有估價(jià)師的個(gè)人因素，受估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價(jià)結(jié)果和實(shí)際上的估價(jià)結(jié)果又都可能與估價(jià)對(duì)象在比較上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同。第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德第五節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義1.房地產(chǎn)指土地與建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。2.房地產(chǎn)的區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。（P53）第二節(jié)房地產(chǎn)的特性1.不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，不可移動(dòng)，即房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)，它是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的主要之處。（P59）2.房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。如果沒(méi)有不可移動(dòng)特性，土地總量不能增加就沒(méi)有這么重要。（P61）3.相互影響（P63）（1）有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。（2）有害的外部性也稱為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟(jì)，是指某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。4.易受限制（P64）（1）政府對(duì)房地產(chǎn)限制的實(shí)現(xiàn)：管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)。（2）由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來(lái)有關(guān)制度、政策等變化的影響。5.難以變現(xiàn)（P65）影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：（1）該房地產(chǎn)的通用性；（2）該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性；（3）該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；（4）該房地產(chǎn)的價(jià)值大??；（5）該房地產(chǎn)的區(qū)位；（6）該房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度；（7）該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。6.保值增值（P65～66）引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因（五方面）：對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良——投資增值；通貨膨脹——保值；外部經(jīng)濟(jì)——自然增值；需求增加導(dǎo)致稀缺性增加——自然增值；房地產(chǎn)使用管制改變——自然增值。第三節(jié)房地產(chǎn)的種類1.“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場(chǎng)地平整；“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整；“七通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐岬然A(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。（P68）第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述1.房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（P77～78）（1）土地權(quán)益狀況描述①土地所有權(quán)狀況：國(guó)有、集體。②土地使用權(quán)狀況：建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)；單獨(dú)所有還是共有。③土地使用管制情況：說(shuō)明規(guī)劃條件。④土地利用現(xiàn)狀：是否有房屋、林木等。⑤出租或占用情況。⑥他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：地役權(quán)、抵押權(quán)等。⑦其他特殊情況：爭(zhēng)議、手續(xù)、違法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。（2）建筑物權(quán)益狀況描述：①房屋所有權(quán)狀況：所有權(quán)人；共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)。②出租或占用情況：說(shuō)明有無(wú)出租、占用情形。對(duì)于已出租的，還要說(shuō)明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。③他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況：說(shuō)明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。④其他特殊情況：爭(zhēng)議、手續(xù)、違法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。⑤其他：如物業(yè)管理情況。2.房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述（P78～79）（1）位置描述：坐落、方位、距離、臨街狀況、朝向、樓層等。（2）交通描述：道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況等。（3）外部配套設(shè)施描述：基礎(chǔ)設(shè)施（給排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等）和公共服?wù)設(shè)施（商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、體育等）。（4）周圍環(huán)境描述：自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類1.現(xiàn)狀價(jià)值（P99）指估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。實(shí)際狀況包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是。（1）現(xiàn)狀是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值＝市場(chǎng)價(jià)值。（2）現(xiàn)狀不是最高最佳利用時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值＜市場(chǎng)價(jià)值。（3）合法利用下，市場(chǎng)價(jià)值－現(xiàn)狀價(jià)值≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С龊蛻?yīng)得利潤(rùn)。2.殘余價(jià)值（P100）在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值，一般低于市場(chǎng)價(jià)值。（不同于殘值）特例：在征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)來(lái)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值給予征收補(bǔ)償。此時(shí)殘余價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。10.抵押價(jià)值（P101～102）11.保險(xiǎn)價(jià)值（P102）12.征收價(jià)值（P102）為國(guó)家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評(píng)估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值。13.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值（P106）無(wú)租約限制價(jià)值＝出租人權(quán)益價(jià)值＋承租人權(quán)益價(jià)值。14.樓面地價(jià)（P114）樓面地價(jià)是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格。土地總價(jià)＝土地單價(jià)×土地面積＝樓面地價(jià)×建筑面積。15.名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算（P113）16.期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格－預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。（P115）17.拍賣評(píng)估價(jià)。第一次拍賣的保留價(jià)＝評(píng)估價(jià)＝市場(chǎng)價(jià)值。（P116）第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素概述1.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)（P120）2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類（P122）第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素1.房地產(chǎn)實(shí)物因素（P123～125）（1）土地實(shí)物因素：土地面積、土地形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、土地開(kāi)發(fā)程度。（2）建筑物實(shí)物因素：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備（小區(qū)內(nèi)部）、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照、外觀、新舊程度。2.房地產(chǎn)權(quán)益因素（P125）3.房地產(chǎn)區(qū)位因素（P129）第五節(jié)經(jīng)濟(jì)因素1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展（P143）2.居民收入（P144）收入真正增加，生活水平提高，對(duì)房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。3.物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系（P146）。4.利率（P146）5.匯率（P146）第六節(jié)社會(huì)因素第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第三節(jié)合法原則1.合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定評(píng)估對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)。（P156）2.除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象。（P156）第六節(jié)最高最佳利用原則1.最高最佳使用的內(nèi)涵：指法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，并使價(jià)值最大的合理可能的利用。合法，不見(jiàn)得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則。（P166）2.最高最佳利用是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。（P166）3.收益遞增遞減原理（P167）4.均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。用于確定最佳集約度和最佳規(guī)模。（P169）5.適合原理，是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。（P170）基本原理：成本收益原理。更新、改變、開(kāi)發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。第七節(jié)謹(jǐn)慎原則《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》針對(duì)不同的估價(jià)方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求（P171）（1）在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。（2）在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。（3）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。（4）在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。第六章比較法及其運(yùn)用第一節(jié)比較法概述1.比較法：選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，測(cè)算出的價(jià)格稱為比較價(jià)格。（P173）2.比較法的理論依據(jù)——替代原理。（P174）3.比較法適用的估價(jià)對(duì)象（P174）（1）適用：同類，交易活躍。如：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。（2）不適用：類似少（特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性差（在建工程，因?yàn)橥旯ぢ什顒e很大）。4.比較法的條件：在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。（P174）第二節(jié)搜集交易實(shí)例滿足數(shù)量與質(zhì)量的要求。（P176）第三節(jié)選取可比實(shí)例1.數(shù)量要求：3～5個(gè)。（P180）2.質(zhì)量要求（P180～181）（1）相似區(qū)位相近。應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)，0.5～2倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相同。（2）可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的。（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用）。（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常價(jià)格。第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)1.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍（P182～183）2.統(tǒng)一付款方式（P183）3.統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)（P184）4.統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位（P186）第五節(jié)交易情況修正1.造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素（P189）2.交易情況修正的方法（P190～191）第六節(jié)市場(chǎng)狀況調(diào)整1.市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)是（1±T%）。（P192）2.市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法（P194）第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整1.房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法（P198）第八節(jié)計(jì)算比較價(jià)值百分比修正、調(diào)整下的乘法公式（P202）比較價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。第七章收益法及其運(yùn)用第一節(jié)收益法概述1.收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。（P212）2.收益法分為：報(bào)酬資本化法、直接資本化法。（P212）3.收益法的理論依據(jù)——預(yù)期原理。（P213）4.收益法適用收益性房地產(chǎn)，不適用于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)。（P215）第二節(jié)報(bào)酬資本化法的公式1.凈收益每年不變的公式（P218）2.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（P223）3.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。將上式中的b，改成－b即可。（P224）4.凈收益按一定比率遞增的公式（P226）5.凈收益按一定比率遞減的公式。將上式的g，改成－g即可。（P227）有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增的比率為gE。6.凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式（P229）7.預(yù)知未來(lái)若干年后的價(jià)格的公式（P231）第三節(jié)收益期和持有期的測(cè)算建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限對(duì)比的三種情形（P236）（1）兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)：①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無(wú)償收回（不補(bǔ)償）。②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。第四節(jié)凈收益的測(cè)算1.凈收益測(cè)算的基本原理（P237）凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。（P238）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括）。（1）不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額。（2）不包含房地產(chǎn)折舊額。（3）不包含改擴(kuò)建費(fèi)用。（4）不包含所得稅。3.重置提撥款的扣除方式（P245）利用償債基金系數(shù)（將年金終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)）進(jìn)行計(jì)算Y/（1＋Y）t－1第五節(jié)報(bào)酬率的確定報(bào)酬率的求取方法（P248）（1）市場(chǎng)提取法。（2）累加法：報(bào)酬率＝安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。（3）投資報(bào)酬率排序法。第六節(jié)直接資本化法報(bào)酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。（P256）第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)投資組合技術(shù)（P258）第八章成本法及其運(yùn)用第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1.土地取得成本本（包括契稅稅）（P2774）2.建設(shè)成本：前前期費(fèi)用，建建筑安裝工程程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，公公共配套設(shè)施施建設(shè)費(fèi)，其其他工程費(fèi)，開(kāi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)費(fèi)。（P2777～2788）3.管理費(fèi)用，一一般按土地取取得成本與建建設(shè)成本之和和的一定比例例來(lái)測(cè)算。（PP278）4.銷售費(fèi)用，一一般按開(kāi)發(fā)完完成后的價(jià)值值的一定比例例測(cè)算。（PP278）5.投資利息，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完完成或者實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售之前發(fā)發(fā)生的所有必必要的費(fèi)用，都都應(yīng)計(jì)算利息息。（P2778）6.銷售稅費(fèi)―――兩稅一費(fèi)、印印花稅、交易易手續(xù)費(fèi)。7.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（直直接成本利潤(rùn)潤(rùn)率\投資利利潤(rùn)率\成本本利潤(rùn)率\銷銷售利潤(rùn)率）第三節(jié)成本法的的基本公式房地產(chǎn)價(jià)值＝房地地產(chǎn)重新購(gòu)建建價(jià)格－房地地產(chǎn)折舊。（PP284）第四節(jié)重新購(gòu)建建價(jià)格的測(cè)算算1.重建成本―――復(fù)制。（PP289）2.重置成本―――替代。（PP289）第五節(jié)建筑物折折舊的測(cè)算1.物質(zhì)折舊（PP295）2.功能折舊分為為：功能缺乏乏、功能落后后和功能過(guò)剩剩。（P2996）第九章假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法及其運(yùn)用用第二節(jié)動(dòng)態(tài)分析析法和靜態(tài)分分析法動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)態(tài)分析法的區(qū)區(qū)別（P3223）比較項(xiàng)目靜態(tài)分析法動(dòng)態(tài)分析法開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值值、后續(xù)的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本、管管理費(fèi)用、銷銷售費(fèi)用、銷銷售稅費(fèi)等根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況做出，是是靜止在價(jià)值值時(shí)點(diǎn)的金額額模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程，預(yù)測(cè)它它們未來(lái)發(fā)生生的時(shí)間以及及在未來(lái)發(fā)生生時(shí)的金額各項(xiàng)目發(fā)生的時(shí)間間不考慮時(shí)間上的不不同

單獨(dú)計(jì)算算投資利息，

不考慮預(yù)售與延遲銷售要考慮各項(xiàng)收入、支支出發(fā)生的時(shí)時(shí)間不同，首首先把它們折折算到同一時(shí)時(shí)間上（估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)），然然后再相加減減投資利息和開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)兩項(xiàng)單獨(dú)分別計(jì)算不單獨(dú)計(jì)算，隱含含在折現(xiàn)中。

折現(xiàn)率包含安全收益（利率）和風(fēng)險(xiǎn)收益（利潤(rùn)率）第三節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法的估價(jià)前前提假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)價(jià)前提有3種種：（1）業(yè)業(yè)主自行開(kāi)發(fā)發(fā)前提；（22）自愿轉(zhuǎn)讓讓開(kāi)發(fā)前提；；（3）被迫迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前前提。一般情情況下，自行行開(kāi)發(fā)前提下下的價(jià)值＞自自愿轉(zhuǎn)讓前提提下的價(jià)值>>被迫轉(zhuǎn)讓前前提下的價(jià)值值。（P3224）第四節(jié)最佳開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的的選擇在調(diào)查、分析了房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用用地的狀況和和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀況后后，便可以選選取最佳的開(kāi)開(kāi)發(fā)利用方式式，包括選取取最佳的用途途、建筑規(guī)模模、檔次等。（PP325）第五節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法的基本公公式2.根據(jù)待****地產(chǎn)的狀況況和開(kāi)發(fā)完成成后的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況相結(jié)合合，有七種情情形（P3227～3299）第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法測(cè)算中各各項(xiàng)的求取1.后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期（P3330）2.后續(xù)開(kāi)發(fā)的必必要支出（PP331）3.開(kāi)發(fā)完成后的的價(jià)值（P3332）4.折現(xiàn)率（P3333）是采用動(dòng)態(tài)分析法法時(shí)需要確定定的重要參數(shù)數(shù)，與報(bào)酬資資本化法中的的報(bào)酬率的性性質(zhì)和求取方方法相同。具具體應(yīng)等同于于同一市場(chǎng)上上類似房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所所要求的平均均報(bào)酬率。5.后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)應(yīng)得利潤(rùn)（PP333）第十章長(zhǎng)期趨勢(shì)勢(shì)法及其運(yùn)用用第一節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)勢(shì)法概述1.長(zhǎng)期趨勢(shì)法是是運(yùn)用預(yù)測(cè)科科學(xué)的有關(guān)理理論和方法，推推測(cè)、判斷房房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)價(jià)格的方法。（PP343）2.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的的理論依據(jù)（PP343）3.長(zhǎng)期趨勢(shì)法適適用的估價(jià)對(duì)對(duì)象：價(jià)格無(wú)無(wú)明顯季節(jié)波波動(dòng)的房地產(chǎn)產(chǎn)。（P3444）4.長(zhǎng)期趨勢(shì)法估估價(jià)需要具備備的條件（PP344）第二節(jié)數(shù)學(xué)擬合合法直線趨勢(shì)法的條件件：估價(jià)對(duì)象象或類似房地地產(chǎn)歷史價(jià)格格的時(shí)間序列列散點(diǎn)圖應(yīng)表表現(xiàn)出明顯的的直線趨勢(shì)。（PP346）方程式描述：Y＝＝a＋bX第三節(jié)平均增減減量法1.用平均增減量量法進(jìn)行預(yù)測(cè)測(cè)的條件（PP349）2.逐期增減量的的平均數(shù)（PP348）第四節(jié)平均發(fā)展展速度法1.用平均發(fā)展速速度法進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)的條件（PP351）2.計(jì)算公式（PP350）第五節(jié)移動(dòng)平均均法第六節(jié)指數(shù)修均均法1.指數(shù)修勻法。（PP353）2.指數(shù)修均法公公式（P3553）第七節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)勢(shì)法的作用1.用于收益法中中預(yù)測(cè)未來(lái)的的租金、經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)用、空置置率、凈收益益。2.用于比較法中中對(duì)可比實(shí)例例的成交價(jià)格格進(jìn)行市場(chǎng)狀狀況調(diào)整。3.用來(lái)比較、分分析兩宗（或或兩類）以上上房地產(chǎn)價(jià)格格的發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)或潛力。4.用來(lái)填補(bǔ)某些些房地產(chǎn)歷史史價(jià)格資料的的缺乏。第十一章地價(jià)評(píng)評(píng)估和地價(jià)分分?jǐn)偟谝还?jié)地租理論論及測(cè)算1.地價(jià)＝地租//利息率；（P