2015年上半年云南房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：臨時(shí)用地補(bǔ)償模擬試題

2015年上半年云南省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：臨時(shí)用地補(bǔ)償模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮。A：通貨膨脹影響B(tài)：投資利息因素C：資金時(shí)間價(jià)值D：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，下列對(duì)有關(guān)費(fèi)用的描述，不正確的是_。A.直接工程費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)B.措施費(fèi)包括環(huán)境保護(hù)費(fèi)、安全施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、夜間施工費(fèi)等C.規(guī)費(fèi)包括工程排污費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)等D.企業(yè)管理費(fèi)包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、住房公積金等3、在某幢建筑面積3000面的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需繳納的有關(guān)稅金按開發(fā)成術(shù)的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開發(fā)利潤(rùn)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為元/近。A：1067B：1070C：1087D：1141E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、全國(guó)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作由—負(fù)責(zé)。A.土地管理局B.城市規(guī)劃管理部門C.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門D.國(guó)務(wù)院5、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2,總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（）。30%45%65%75%6、并稱古典地租理論之雙壁的是的地租理論。A：威廉?配第和亞當(dāng)?斯密B：大衛(wèi)?李嘉圖和約翰?馮?杜能C：詹姆斯?安德森和馬爾薩斯D：理查德?坎蒂隆和馬克思E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、收益法是以—為理論依據(jù)的，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.均衡原理B.替代原理C.預(yù)期原理D.未來趨勢(shì)原理8、下列關(guān)于建筑材料的耐久性，表述錯(cuò)誤的是。A：材料被用于建筑物后，要長(zhǎng)期受到來自使用方面的破壞因素及來自環(huán)境方面的破壞因素的作用B：材料的耐久性是指材料在使用過程中經(jīng)受各種常規(guī)破壞因素的作用而能保持其原有性能的能力C：采用耐久性好的材料有時(shí)會(huì)增加成本、提高價(jià)格D：不同材料的耐久性相同，影響其耐久性的因素也相同E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是_。A.在集體土地上建設(shè)的房屋B.取得預(yù)售許可證的商品房C.經(jīng)驗(yàn)收不合格的商品房D.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋10、僅憑債券發(fā)行者的信用而發(fā)行，既沒有抵押品作擔(dān)保，也沒有擔(dān)保人的債券，也稱無抵押擔(dān)保債券，該債券屬于。A：信用債券B：抵押債券C：質(zhì)押債券D：擔(dān)保債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列對(duì)價(jià)格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說法正確的是_。A.替代效應(yīng)=收入效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng)B.價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)+收入效應(yīng)C.收入效應(yīng)=替代效應(yīng)+價(jià)格效應(yīng)D.價(jià)格效應(yīng)=替代效應(yīng)/收入效應(yīng)12、關(guān)于任意拍賣，下列說法錯(cuò)誤的是_。A.以生效的法律文書為依據(jù)B.屬于民事行為C.必須以委托人對(duì)標(biāo)的物擁有所有權(quán)或處分權(quán)為前提D.目的在于將物品換價(jià)兌現(xiàn)13、—表示在商品價(jià)格與消費(fèi)者預(yù)期用于購買商品的支出既定時(shí)候，消費(fèi)者購買到的商品的所有可能數(shù)量組合的集合。A.無差異曲線B.消費(fèi)者預(yù)算線C.產(chǎn)品需求曲線D.效用曲線14、下列不屬于權(quán)屬登記管理貫穿房地產(chǎn)的全過程的是_。A.前期考核B.開發(fā)C.建設(shè)D.使用15、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是。A：自物權(quán)B：劃撥土地使用權(quán)C：抵押權(quán)D：租賃權(quán)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、下列關(guān)于門和窗，表述錯(cuò)誤的是。A：門和窗是現(xiàn)代建筑不可缺少的建筑構(gòu)件B：門和窗在建筑上還起到圍護(hù)和安全保護(hù)、隔聲、隔熱、防寒、防風(fēng)雨的作用C：窗是建筑上陽光和空氣流通的通道D：門和窗僅有實(shí)用價(jià)值，沒有建筑裝飾的作用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、房地產(chǎn)中介服務(wù)不包括房地產(chǎn)_。A.咨詢B.經(jīng)紀(jì)C.價(jià)格評(píng)估D.銷售18、假設(shè)某類住宅價(jià)格從3000元/m2,下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的價(jià)格彈性為_。-1.33-0.66C.0.66D.1.5319、某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成本地一宗以房產(chǎn)為主的評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格為2000萬元，按照原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)收費(fèi)最高為一萬元。A.1.60B.3.00C.4.25D.5.0020、拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起一日內(nèi)給予答復(fù)。A.57C.10D.1521、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng).并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為年。A：40B：42C：48D：50E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)注意所謂地點(diǎn)的同一性或類似性，是指所選取的可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于_。A.同一地B.同一城市C.同一供求范圍內(nèi)的類似地D.A或C23、已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元；折現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為一870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是。A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同24、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%,凈現(xiàn)值分別為120萬元、150萬元，對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為萬元。A：39.51B：49.39C：49.96D：62.45E：借款合同25、住房公積金委員會(huì)各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是_。A.住房公積金管理中心B.住房公積金管理委員會(huì)委托的銀行C.各個(gè)單位D.全體職工二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、法院在強(qiáng)制拍賣過程中的主導(dǎo)地位和主導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在。A：法院有權(quán)在未出現(xiàn)中止事由時(shí)單方中止拍賣程序B：是否委托由法院決定C：法院有權(quán)在出現(xiàn)終結(jié)拍賣事由時(shí)單方解除委托拍賣合同，終結(jié)拍賣程序D：法院有權(quán)對(duì)拍賣結(jié)果依法進(jìn)行審查，并根據(jù)法律規(guī)定作出是否予以確認(rèn)的裁定E：法院有權(quán)對(duì)強(qiáng)制拍賣的各個(gè)環(huán)節(jié)和過程方面進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和檢查2、下列關(guān)于債券的特征的表述正確的是。A：必須規(guī)定債券的償還期限，債務(wù)人必須如期向債權(quán)人支付利息和償還本金B(yǎng)：債券投資者根據(jù)固定利率，可取得穩(wěn)定的、一般高于銀行存款利率的利息收入C：債券以在證券市場(chǎng)上通過較低價(jià)買進(jìn)、較高價(jià)賣出獲得價(jià)差收入（交易性收入）D：債券變現(xiàn)，指的是在償還期屆滿前能在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓變?yōu)樨泿?，以滿足投資者對(duì)貨幣的需求；或到銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，以取得相應(yīng)數(shù)額的抵押貸款E：債券與股票相比，投資風(fēng)險(xiǎn)較大3、提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有。（2006年試題）A：導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降B：導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C：加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)D：抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求E：增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求4、下列不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)范圍的是。A：房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估B：保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值C：價(jià)值的最差值的評(píng)估D：損失程度評(píng)估E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、盈虧平衡分析是研究投資項(xiàng)目—的平衡關(guān)系的方法。A.改進(jìn)B.產(chǎn)品成本C.產(chǎn)銷量D.盈利E.投資6、市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的_。A.收益遞增遞減原理B.適合原理C.均衡原理D.替代原理7、項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是_。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場(chǎng)狀況分析D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析8、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括_。A.投資機(jī)會(huì)尋找B.市場(chǎng)分析C.投資機(jī)會(huì)篩選D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)E.規(guī)劃設(shè)計(jì)9、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未按規(guī)定辦理變更注冊(cè)仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正，逾期不改正的，可處以元以下的罰款。A：1000B：5000C：10000D：30000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是。A：居住物業(yè)B：商用物業(yè)C：工業(yè)物業(yè)D：農(nóng)業(yè)物業(yè)E：借款合同11、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B市市區(qū)內(nèi)建設(shè)一住宅小區(qū)，下面其提供的有關(guān)證明材料是符合申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證條件的。A：該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)B：取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證C：施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求D：尚未確定施工企業(yè)E：有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，但施工圖設(shè)計(jì)文件還未進(jìn)行審查12、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時(shí)間推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有。A：對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B：房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C：通貨膨脹D：外部經(jīng)濟(jì)E：建造成本增加13、現(xiàn)代營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP營(yíng)銷，指。A：市場(chǎng)分析B：選擇目標(biāo)市場(chǎng)C：細(xì)分市場(chǎng)D：市場(chǎng)定位E：市場(chǎng)調(diào)查14、經(jīng)濟(jì)適用住房的基準(zhǔn)價(jià)格由—構(gòu)成。A.開發(fā)成本B.稅金C.經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)D.利潤(rùn)E.違約金和罰款15、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在z省A市征收基本農(nóng)田以外的耕地180畝，應(yīng)由一審批。A.國(guó)務(wù)院B.國(guó)土資源部Z省人民政府A市人民政府16、建筑容積率是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與—之比。A.規(guī)劃建設(shè)用地面積B.居住區(qū)總用地面積C.居住區(qū)建筑用地面積D.獲取土地使用權(quán)面積17、選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的—范圍內(nèi)。2?31?40.5?21?218、開發(fā)商在以出讓方式獲得的土地上建商品住宅，后在該塊土地上改建商場(chǎng)，則必須_。A.經(jīng)規(guī)劃管理部門同意B.經(jīng)房產(chǎn)管理部門同意C.經(jīng)原土地使用權(quán)出讓方同意D.重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或簽訂合同變更協(xié)議E.調(diào)整土地使用權(quán)出讓金19、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括。A：物業(yè)管理企業(yè)的酬金B(yǎng)：物業(yè)服務(wù)支出C：物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)D：法定稅費(fèi)E：物業(yè)服務(wù)成本20、某居住區(qū)住宅用地面積17.8hm2,建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2,則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為一層。7.911.912.119.021、能夠構(gòu)成設(shè)計(jì)變更的事項(xiàng)包括。A：更改有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸B：增減合同中約定的工程量C：改換有關(guān)工程的施工隊(duì)伍和人員D：改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序E：其他有關(guān)工程變更需要的附加工作22、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%,則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。2290.912326.41C.2344.16D.2308.6623、根據(jù)國(guó)務(wù)院令第483號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改（中華人民