遼寧營口市鲅魚圈房地產(chǎn)市場投資分析(頁)課件教學(xué)提綱

遼寧省鲅魚圈項(xiàng)目投資(tóuzī)分析報(bào)告2023/1/131第一頁，共46頁。目錄(mùlù)城市投資分析1區(qū)域市場研究22023/1/132第二頁，共46頁。城市投資分析12023/1/133第三頁，共46頁。城市概況(gàikuàng)——區(qū)位地理區(qū)位：營口市位于遼東半島西北部。南臨大連，直線距離(jùlí)約200公里；北距沈陽直線距離(jùlí)160公里。城市人口：營口市常住人口249萬，市轄區(qū)人口120.6萬。（截止2012年）行政區(qū)劃：營口市轄四區(qū)、兩縣級市：鲅魚圈區(qū)、站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、大石橋市、蓋州市。鲅魚圈區(qū)：為營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，常住人口43.1萬人（截止2012年）。2023/1/134第四頁，共46頁。城市概況(gàikuàng)——遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》于2009年7月1日獲得國務(wù)院批準(zhǔn)。至此，遼寧沿海作為整體開發(fā)區(qū)域被納入國家戰(zhàn)略。確立遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶2020年前的發(fā)展方向。發(fā)展地區(qū)：大連、營口、錦州、丹東、盤錦、葫蘆島等沿海城市在內(nèi)的遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶。強(qiáng)化核心、主軸、兩翼之間的有機(jī)聯(lián)系(liánxì)，形成“一核、一軸、兩翼”的總體布局框架。強(qiáng)化大連—營口—盤錦主軸，壯大渤海翼(盤錦—錦州—葫蘆島渤海沿岸)和黃海翼(大連—丹東黃海沿岸及主要島嶼)。“五點(diǎn)一線”遼寧沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶營口為遼寧沿海(yánhǎi)經(jīng)濟(jì)帶中“五點(diǎn)一線經(jīng)濟(jì)帶”的五個(gè)城市之一沿海產(chǎn)業(yè)基地遼河特大橋2023/1/135第五頁，共46頁。城市(chéngshì)概況——交通交通方式路線公路沈大高速公路、哈大公路(202國道)、莊林公路(305國道)、營大公路、蓋岫公路鐵路長大鐵路、哈大高鐵、大營鐵路港口營口港、大連港航空沈陽桃仙國際機(jī)場、大連周水子國際機(jī)場、營口機(jī)場（規(guī)劃）公路：營口陸路運(yùn)輸四通八達(dá)，東北鐵路、電氣化高速鐵路，公路、高速公路交通網(wǎng)絡(luò)縱貫營口全境。鐵路：2012年底哈大高鐵運(yùn)營，客運(yùn)專線南起遼寧省大連市，經(jīng)營口、鞍山、遼陽、沈陽、鐵嶺、四平、長春、松原，終到黑龍江省哈爾濱市(hāěrbīnshì)。航空運(yùn)輸：近期規(guī)劃營口機(jī)場位于蓋州西海，按民航機(jī)場4C級適航標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。營口市位于遼寧省中部，3小時(shí)左右車程可以覆蓋遼寧大部分地級市。哈大高鐵途徑營口、鲅魚圈，3小時(shí)左右可達(dá)長春、哈爾濱等東北重要城市。目前(mùqián)營口機(jī)場正在建設(shè)中。2023/1/136第六頁，共46頁。城市概況(gàikuàng)——發(fā)展格局南進(jìn)：老城區(qū)的“南進(jìn)”，是將營口鹽場營蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的“南進(jìn)”，是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區(qū)；東拓：從營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)北部城區(qū)至大石橋城區(qū)，連接?；üI(yè)區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)和大石橋鎂質(zhì)材料基地，沿東西向營大鐵路(tiělù)、營大公路和營柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。一帶五區(qū)：即發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)。營口市發(fā)展規(guī)劃：城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：實(shí)施“南進(jìn)”、“東拓”、近期重點(diǎn)發(fā)展“一帶(yīdài)五區(qū)”（以工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主）。2023/1/137第七頁，共46頁?！拔鍏^(qū)”：即主城區(qū)、新城區(qū)、熊岳區(qū)域、蘆屯紅旗區(qū)域、望海新區(qū)五大(wǔdà)片區(qū)。“三帶”：是指城市的三條旅游發(fā)展帶，即西部海濱旅游帶、中部城市旅游帶、東部特色旅游帶。鲅魚圈——發(fā)展(fāzhǎn)規(guī)劃鲅魚圈是1992年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級開發(fā)區(qū)。未來(wèilái)發(fā)展將以五區(qū)、三帶為主。營口開發(fā)區(qū)（鲅魚圈）是1992年10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級開發(fā)區(qū)。2023/1/138第八頁，共46頁。哈大公路/沈大公路長大鐵路/哈大高鐵營口城市輕軌營口機(jī)場

鲅魚圈城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局鞍鋼

營口港沿海產(chǎn)業(yè)基地

華能發(fā)展(fāzhǎn)策略：港口、工業(yè)、旅游三大產(chǎn)業(yè)區(qū)：北部為臨港工業(yè)區(qū)，東部濱海工業(yè)區(qū)，西南部仙人島能源化工區(qū)（隸屬蓋州市）。鲅魚圈——產(chǎn)業(yè)(chǎnyè)發(fā)展2023/1/139第九頁，共46頁。城市(chéngshì)經(jīng)濟(jì)——中國十大港口營口港位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與東北經(jīng)濟(jì)區(qū)的交界點(diǎn)，是東北地區(qū)及內(nèi)蒙古東部地區(qū)最近的出海港。港口轄營口、鲅魚圈、仙人島、盤錦、海洋紅、綏中石河、葫蘆島柳條溝七個(gè)港區(qū)。2013年我國沿海和內(nèi)河港口中，貨物吞吐量排名前十位的港口依次是寧波-舟山港、上海港、天津港、廣州港、蘇州港、青島港、唐山港、大連港、營口港、日照港。2014年日照港將向營口港發(fā)起爭奪第九名的挑戰(zhàn)(tiǎozhàn)，但日照港增速高出營口港約3.7個(gè)百分點(diǎn)，且日照港后勁十足。營口港是東北地區(qū)及內(nèi)蒙古東部地區(qū)最近的出海港口(gǎngkǒu)，2013年吞吐量排名全國第九位。2023/1/1310第十頁，共46頁。營口市近年來經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)上升發(fā)展迅速，增長率逐漸(zhújiàn)趨于穩(wěn)定。營口人均可支配收入增長較迅速，五年來平均增長率達(dá)到13%。城市經(jīng)濟(jì)——GDP、人均(rénjūn)可支配收入2013年?duì)I口GDP為1513.1億元，增長率為9.6%。從歷年GDP總量來看營口經(jīng)濟(jì)近五年發(fā)展較為迅速，增長情況(qíngkuàng)較逐漸趨于穩(wěn)定。2013年?duì)I口人均可支配收入為26600元，增長率為10.9%。營口歷年人均可支配收入增長較為迅速，增長幅度均為10%以上，五年來平均增長率達(dá)到13.16%。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1311第十一頁，共46頁。城市(chéngshì)經(jīng)濟(jì)——全省經(jīng)濟(jì)總量排名2013年遼寧省GDP排名中營口位于第四位，僅次于大連、沈陽、鞍山。人均(rénjūn)GDP排名第七位，位于大連、盤錦、沈陽、鞍山、本溪、撫順之后。營口市GDP在2013年位于(wèiyú)全省第四位，人均GDP位于(wèiyú)全省第七位。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1312第十二頁，共46頁。城市經(jīng)濟(jì)——三產(chǎn)業(yè)(chǎnyè)發(fā)展從營口市2009年、2013年三產(chǎn)業(yè)(chǎnyè)占比圖中可以看到，五年來營口第三產(chǎn)業(yè)(chǎnyè)占比增長4%，第二產(chǎn)業(yè)(chǎnyè)占比減少3%，第一產(chǎn)業(yè)(chǎnyè)占比減少1%。從營口市歷年三產(chǎn)業(yè)數(shù)量來看，第一產(chǎn)業(yè)增長幅度較慢，第二產(chǎn)業(yè)(dìèrchǎnyè)及地三產(chǎn)業(yè)增長幅度較大。營口市近五年來第三產(chǎn)業(yè)占比逐步增加，截止13年第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)40%，較09年增加4%。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1313第十三頁，共46頁。2012年?duì)I口市常住人口為249萬，從2000年全國(quánɡuó)第五次人口普查數(shù)據(jù)229.6萬來看，12年來常住人口增加12萬人，增長率8.45%，年均增長率為0.07%。營口市人口在遼寧省十四個(gè)地級市中，排名第九位。排在撫順(fǔshùn)、盤錦、本溪、遼陽、阜新之前。城市(chéngshì)經(jīng)濟(jì)——人口營口市常住人口為249萬（2012）排名遼寧省第九位。常住人口從2000年至2012年增長近20萬人，年均增長0.07%，對外人口吸納能力有限。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1314第十四頁，共46頁。2013年?duì)I口社會(huì)(shèhuì)消費(fèi)品零售總額為389.2億元，增長率為14%。五年來營口市社會(huì)(shèhuì)消費(fèi)品零售總額增長迅速，年均達(dá)17%。城市(chéngshì)經(jīng)濟(jì)——消費(fèi)營口社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長迅速，五年來平均(píngjūn)增長率達(dá)到17%。營口2011年居住類消費(fèi)價(jià)格漲幅達(dá)7.1%，隨后兩年內(nèi)趨于穩(wěn)定。營口歷年居民消費(fèi)價(jià)格漲幅來看，2011年漲幅最大達(dá)7.1%，2012、2013年均不足1%。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1315第十五頁，共46頁。房地產(chǎn)(dìchǎn)市場——地產(chǎn)(dìchǎn)投資從營口市房地產(chǎn)投資情況來看呈歷年增長狀態(tài)，而增長率呈歷年下降(xiàjiàng)趨勢。渤海周邊城市房地產(chǎn)投資額及增長率來看，大連、葫蘆島、秦皇島、東營增長率均達(dá)到(dádào)20%以上，營口市為15.4%，煙臺(tái)、威海均低于10%。營口房地產(chǎn)投資最初為爆發(fā)式增長，隨著投資額不斷加大逐漸趨于穩(wěn)定。從整個(gè)渤海灣城市房地產(chǎn)投資及增長率來看，傳統(tǒng)旅游度假市場呈現(xiàn)過度投資增長放緩現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1316第十六頁，共46頁。單位(dānwèi)：萬平米房地產(chǎn)市場(shìchǎng)——新開工、價(jià)格走勢從目前(mùqián)掌握的數(shù)據(jù)來看，營口市在2012年商品房新開工面積呈-35%的增長率。且三年內(nèi)由2010年最高的70%逐年下降，降幅比例較大。新開工面積從12年開始下降，增長率11年同比下降47.1%，12年同比下降59.2%營口商品房價(jià)格從今年3月份開始下降，截止7月份下跌273元，同3月份相比下降6%營口市商品房價(jià)格從今年3月份開始下滑（與國內(nèi)多數(shù)城市房價(jià)走勢相同），7月份價(jià)格為4656元/平米，環(huán)比上月漲幅0.021%。來源：中國指數(shù)研究院2023/1/1317第十七頁，共46頁。房地產(chǎn)市場(shìchǎng)——銷售面積單位(dānwèi)：萬平米營口市商品房銷售面積2012年為641.8平米，從增長率來看，2009年、2010年分別達(dá)到(dádào)57%和49%，隨后在2011年增長率下降至15%，2012年增長率下降至4.7%。商品房銷售面積逐年遞增12年達(dá)到641.8萬平米，增長率從11年開始下滑，市場呈現(xiàn)飽和態(tài)勢。渤海灣主要游城市2012年房地產(chǎn)成交量下滑嚴(yán)重，其中青島和大連主要受限購影響。渤海灣主要旅游城市2012年房地產(chǎn)成交量來看，均下滑嚴(yán)重（跟全國大勢有關(guān)），其中青島、大連為限購城市，營口市在其中表現(xiàn)尚可。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1318第十八頁，共46頁。從營口市房屋施工面積和竣工面積比例圖中可以(kěyǐ)看到自2010年開始營口施工面積增幅及竣工面積增幅均下降，截止2012年分別下降達(dá)到60%和52.5%。五年來總施工量為8919萬平米，竣工量為2102萬平米。竣工量只占到施工量的23.5%。房地產(chǎn)市場——施工(shīgōng)、竣工面積營口房屋施工面積、竣工面積從2010年開始增幅均下降(xiàjiàng)，營口五年來竣工量只占到施工量的23.5%。8919萬平米的施工量，按照2012年銷售641.8萬平米計(jì)算去完全化需要13.9年時(shí)間。數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1319第十九頁，共46頁。單位(dānwèi)：萬平米房地產(chǎn)市場——投資(tóuzī)比例從營口市近五年住宅投資額遠(yuǎn)大于商業(yè)(shāngyè)經(jīng)營用房，但商業(yè)(shāngyè)經(jīng)營用房投資比例已由2008年的7%上升至2012年的16%。營口房地產(chǎn)投資以住宅為主占比達(dá)80%以上；商業(yè)經(jīng)營用房比例歷年來有所提高（占比16%）數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1320第二十頁，共46頁。企業(yè)名稱地塊板塊項(xiàng)目名稱進(jìn)入時(shí)間占地（萬方）容積率總建面（萬方）香港佳兆業(yè)南湖公園君匯尚品2010282.570營東新城龍灣2010471.589.22廣州恒大南湖公園恒大綠洲201044.593.3148.8營東新城恒大城201036.42.6897.55高新區(qū)南區(qū)恒大江灣2011352.86100廣州保利南湖公園香檳花園2010333120香港嘉里南湖公園嘉里建設(shè)201056.573169.71北京五礦沿海產(chǎn)業(yè)鉑海灣201039.631.3159.22沿海產(chǎn)業(yè)鉑海岸201024.61.4834.9萬科鲅魚圈海港城2011542.3120中南建設(shè)鲅魚圈世紀(jì)城2011422.0112嘉里建設(shè)鲅魚圈海楹臺(tái)2012152.5641合計(jì)1162.4房地產(chǎn)市場(shìchǎng)——一線房企一線房企從2010年開始陸續(xù)(lùxù)進(jìn)入營口市場，其中不乏萬科、恒大、保利、佳兆業(yè)等企業(yè)，總供應(yīng)量達(dá)1162.4萬平。2023/1/1321第二十一頁，共46頁。房地產(chǎn)市場——營口政府(zhèngfǔ)出手救市營口房地產(chǎn)政策(zhèngcè)：營口房地產(chǎn)不限購，鲅魚圈區(qū)域購房送戶口、政府給予就業(yè)、醫(yī)療、教育等優(yōu)先支持。2012年2013年2014年商品房契稅補(bǔ)貼政策：2012年3月23日，營口市春季房展會(huì)為購房者提供契稅全額返還政策。契稅補(bǔ)貼、團(tuán)購優(yōu)惠：2012年7月26日，營口市夏季房展會(huì)提供補(bǔ)貼政策、5人團(tuán)購免1平米價(jià)格5000萬補(bǔ)貼公務(wù)員購房：2012年底，營口1000余名公務(wù)員拿到5萬元購房“紅包”補(bǔ)貼。契稅全反、行政事業(yè)性收費(fèi)減免：2014年春季房展會(huì)，購房者契稅全反，辦理房屋所有權(quán)費(fèi)用減免。政府牽頭房企在多地搞房地產(chǎn)項(xiàng)目巡展、銷售活動(dòng)：分別在齊齊哈爾、大慶、牡丹江、佳木斯、通遼、赤峰、北京等地2023/1/1322第二十二頁，共46頁。旅游市場——人數(shù)(rénshù)、收入單位：億元營口市歷年旅游人數(shù)逐年遞增2013年達(dá)到1709萬人，但增長(zēngzhǎng)比例卻呈逐年遞減趨勢，到2013年下降為9%。可見營口旅游數(shù)量已達(dá)到短期內(nèi)高峰，預(yù)計(jì)未來增長(zēngzhǎng)將相對平穩(wěn)。營口旅游業(yè)收入逐年遞增(dìzēng)，2013年旅游業(yè)收入占比第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到37.3%，5年上漲5.9%。2013年旅游業(yè)收入占比GDP2013年達(dá)到15%，5年上漲3.75%。營口歷年旅游人數(shù)逐年遞增，增長比例逐年減緩，預(yù)計(jì)未來將比較穩(wěn)定。旅游業(yè)收入占第三產(chǎn)業(yè)、GDP比重逐漸加大，截止2013年占GDP15%，占第三產(chǎn)業(yè)38%數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)年鑒2023/1/1323第二十三頁，共46頁。旅游(lǚyóu)市場——旅游(lǚyóu)資源一線海岸(hǎiàn)、溫泉、滑雪、高爾夫、歷史人文景觀。一年四季、高中低端旅游全覆蓋。營口市旅游資源：國家4A級景區(qū)：望兒山、月亮湖國家3A級景區(qū)：月亮湖公園、西炮臺(tái)遺址(yízhǐ)。旅游資源：海灘浴場、溫泉、高爾夫2023/1/1324第二十四頁，共46頁。旅游市場(shìchǎng)——游客來源營口旅游游客主要來自(láizì)東三省及內(nèi)蒙東部城市：遼寧?。荷蜿?、朝陽、阜新、鞍山、遼陽、鐵嶺。吉林省：長春、吉林、黑龍江：哈爾濱、大慶、齊齊哈爾。游客來此旅游有三個(gè)共同點(diǎn)：沒有海資源、無溫泉資源、居住自然環(huán)境較差覆蓋人口：3小時(shí)左右車程交通可覆蓋遼寧省主要城市4400萬人（沈陽、大連、鞍山、錦州、撫順、盤錦、本溪、遼陽、丹東、鐵嶺、朝陽、葫蘆島、阜新）。高鐵沿線3小時(shí)左右可覆蓋除遼寧省外2638萬人（長春、四平、吉林、哈爾濱、扶余）營口旅游來源主要為東三省，共同點(diǎn)為：沒有海資源、無溫泉資源、居住環(huán)境較差。3小時(shí)交通可覆蓋遼寧省內(nèi)主要城市及長春(chánɡchūn)、哈爾濱等東北重要城市，覆蓋人口達(dá)6000萬人。2023/1/1325第二十五頁，共46頁。旅游(lǚyóu)市場——渤海灣旅游(lǚyóu)市場秦皇島天津市東營市大連市營口市葫蘆島青島市威海市煙臺(tái)市梯隊(duì)劃分城市游客數(shù)量（萬人）旅游收入（億元）消費(fèi)對比（億/萬人）第一梯隊(duì)天津市1200016600.14青島市6161.31937.20.15煙臺(tái)市5003.51543.050.11大連市3777.1550.10.15第二梯隊(duì)葫蘆島27262710.10威海市2996.74338.850.11秦皇島2595.68256.320.10第三梯隊(duì)營口市1709.12260.13東營市1103.1384.70.08從整個(gè)(zhěnggè)渤海灣旅游城市年游客量來看，營口位于第三梯隊(duì)。從消費(fèi)比例來看，營口僅次于青島、天津、大連，位列第四，營口旅游市場消費(fèi)能力較強(qiáng)。2023/1/1326第二十六頁，共46頁。旅游(lǚyóu)市場——鲅魚圈旅游(lǚyóu)資源北海浴場墩臺(tái)山公園青龍山公園世紀(jì)廣場天沐海濱溫泉城仙人(xiānrén)島植物公園白沙灣浴場古城文化區(qū)熊岳植物標(biāo)本園望兒山風(fēng)景(fēngjǐng)旅游區(qū)饅頭山雙臺(tái)子溫泉旅游度假區(qū)何家溝旅游區(qū)熊岳溫泉度假區(qū)海濱+溫泉+度假2023/1/1327第二十七頁，共46頁。旅游(lǚyóu)市場——淡旺季用百度指數(shù)查詢“鲅魚圈旅游攻略(ɡōnɡlüè)”的搜索量，可以判斷鲅魚圈旅游旺季集中在5月-9月末共5個(gè)月時(shí)間，屬于典型的北方沿海旅游城市。國慶長假傳統(tǒng)旅游旺季五一小長假2023/1/1328第二十八頁，共46頁。城市(chéngshì)投資分析總結(jié)小結(jié)(xiǎojié)城市(chéngshì)概況經(jīng)濟(jì)消費(fèi)房地產(chǎn)投資旅游市場城市區(qū)位、交通、規(guī)劃占優(yōu)，發(fā)展勢態(tài)良好、潛力較大。鲅魚圈城市發(fā)展以五區(qū)三帶為主，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為煉鋼、化工業(yè)，未來對周邊環(huán)境會(huì)有一定的影響。營口港為全國第九大港，營口市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)能力穩(wěn)定增加，第三產(chǎn)業(yè)占比逐年走高。但人口增長緩慢，對外來人口吸納有限。房地產(chǎn)借力于營口近幾年經(jīng)濟(jì)建設(shè)、新區(qū)規(guī)劃而高速發(fā)展，一線房企也因看好營口未來而紛紛進(jìn)駐。但不可避免會(huì)出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，出現(xiàn)投資量縮小，增幅下降的趨勢，因營口對外地人吸納有限，純度假市場將會(huì)面臨殘酷激烈的競爭。營口旅游為典型北方沿海城市，旅游收入占比GDP和第三產(chǎn)業(yè)逐年上升，游客消費(fèi)能力較強(qiáng)。營口與渤海灣主要旅游城市相比游客量位于第三梯隊(duì)，游客人數(shù)最初由高鐵等利好高速增長，近年增速放緩，或遇瓶頸，亟待突破。營口因自身區(qū)位、交通、規(guī)劃發(fā)展勢態(tài)良好、潛力較大，但城市對外來人口吸納有限。房地產(chǎn)市場過度投資，供應(yīng)量較大，未來競爭將非常激烈。旅游市場運(yùn)行良好，游客平均消費(fèi)能力較強(qiáng)，游客增幅放緩，或遇瓶頸，亟待突破。2023/1/1329第二十九頁，共46頁。區(qū)域市場研究22023/1/1330第三十頁，共46頁。鲅魚圈土地(tǔdì)成交量13年較12年下降50%，14年8個(gè)月成交量不到2013年一半，預(yù)計(jì)2014年土地(tǔdì)成交也將出現(xiàn)下滑趨勢。14年鲅魚圈土地(tǔdì)價(jià)格同比上漲28%，達(dá)137萬/畝。鲅魚圈住宅土地成交量從2013年開始下降，降幅49.34%。截止2014年8月末鲅魚圈土地成交量為63.42公頃，不足2013年一半，預(yù)計(jì)2014年土地成交量也將出現(xiàn)(chūxiàn)下滑趨勢。鲅魚圈住宅土地均價(jià)2013年出現(xiàn)(chūxiàn)下降，降幅2.63%，2014年截止8月末，土地平均成交價(jià)格為136.37萬/畝，價(jià)格較2013年上漲28%。一級市場——成交量、價(jià)格數(shù)據(jù)來源于中國土地市場網(wǎng)2023/1/1331第三十一頁，共46頁。鲅魚圈2012年土地成交（表1）數(shù)量時(shí)間位置面積（公頃）價(jià)格（萬元）萬/畝12012/11/12遼南大街東、山海大道南3.43423090.7860.0322012/11/9二道河北、平安西街東2.4598696641.6463180.0932012/11/8山海大道北、火山大街西0.4017361.5360.0342012/11/8火山大街西、規(guī)劃一路北0.6347571.2360.0352012/11/8紳特路南、火山公園東1.32011188.0960.0362012/11/8火山大街東、山海大道南。2.06691860.2160.0372012/11/8紳特路南、火山公園東2.5922332.860.0382012/8/2望兒山風(fēng)景區(qū)南、望兒山大街東5.868790100.0592012/10/10濱城大道北、遼東灣大街西13.560427120.8133.4102012/9/19濱城大道北、遼東灣大街西12.704825409.6133.4112012/8/9熊岳河西路西13.944818128.2486.71122012/8/9熊岳河西路西13.89918068.786.71132012/8/7平安大街東、山海大道南1.61653556.3146.74142012/8/24鲅魚圈區(qū)長江路南、青龍山大街東3.8591015296.616191.54575152012/8/8平安大街東、山海大道南1.6883713.6146.74162012/8/8濱城大道南、原北方糖業(yè)有限公司2.174094782.998146.74172012/8/8濱城大道南、原北方糖業(yè)有限公司2.28415025.02146.74182012/8/8濱城大道南、原北方糖業(yè)有限公司2.23414915.02146.74192012/8/8濱城大道南、原北方糖業(yè)有限公司2.271614997.542146.74202012/8/8濱城大道南、原北方糖業(yè)有限公司24400146.74212012/8/8濱城大道南、原北方糖業(yè)有限公司1.24082729.76146.74222012/8/8遼南大街東、山海大道南1.18151772.25100.05232012/8/8站前大街北、站前廣場西1.6972545.5100.05242012/8/6濱城大道北、遼東灣大街西13.696927393.8133.4252012/8/6濱城大道北、遼東灣大街西8.790617581.2133.4262012/8/1鲅魚圈區(qū)綠色工業(yè)園A區(qū)2.0759921660.793653.36272012/7/13鲅魚圈區(qū)昆侖大街西、丁屯路北3.0460166092.032133.4282012/6/12遼南大街西、濱城大道北3.92383531.4260.03292012/6/13遼東灣大街東、濱城大道北4.04667283.88120.06302012/6/13遼南大街東、山海大道南0.69831047.45100.05鲅魚圈區(qū)2012年成交住宅用地62塊，總成交面積252公頃(ɡōnɡqǐnɡ)，總成交金額43億元，每畝平均價(jià)格為109萬元。一級市場(shìchǎng)——2012年2023/1/1332第三十二頁，共46頁。鲅魚圈2012年土地成交（表2）數(shù)量時(shí)間位置面積（公頃）價(jià)格（萬元）萬/畝312012/6/13遼南大街西、山海大道南1.27421911.3100.05322011/6/22熊岳鎮(zhèn)三角地，英蘭制衣樓下0.00988.8260.03332012/6/13遼南大街東、山海大道南1.70092551.35100.05342012/6/13火山大街西、濱城大道北13.692220538.3100.05352012/3/8原印染廠液化氣站0.3173571.14120.06362012/3/8原印染廠醫(yī)院0.2028365.04120.06372012/3/8原印染廠俱樂部0.3063551.34120.06382012/3/9遼南大街以東、熊岳河路以北5.534113835.25166.75392012/3/9遼南大街以東、熊岳河路以北13.178234263.32173.42402012/2/21熊岳鎮(zhèn)大鐵村、山海大道南8.027516055133.4412012/1/19鲅魚圈區(qū)平安大街西、沙河北0.232488278.985680.04422012/1/19鲅魚圈區(qū)平安大街西、沙河北0.31954383.44880.04432012/1/19鲅魚圈區(qū)平安大街西、沙河北0.53196638.35280.04442012/1/19鲅魚圈區(qū)平安大街西、沙河北0.261893314.271680.04452012/1/19鲅魚圈區(qū)平安大街西、沙河北8.38008710056.104480.04462012/1/19鲅魚圈區(qū)平安大街西、沙河北6.1713537405.623680.04472012/1/19鲅魚圈區(qū)平安大街西、沙河北1.7523462102.815280.04482012/1/19鲅魚圈區(qū)平安大街西、沙河北3.2313113877.573280.04492012/1/15鲅魚圈區(qū)遼東灣大街南端東側(cè)10.044815067.2100.05502012/1/12鲅魚圈區(qū)昆侖大街東、淮河路北0.363471.890986.70833512012/1/11鲅魚圈區(qū)月亮湖公園南、遼東灣大街西1.70175105.193200.1036522012/1/11遼東灣大街西、濱城大道南7.428715600.27140.07532012/1/11遼東灣大街西、濱城大道南11.670724508.47140.07542012/1/11營口市熊岳鎮(zhèn)202國道東、鉸鏈廠南側(cè)2.99425389.56120.06552012/1/10鲅魚圈區(qū)長大鐵路東、蘆楊線南7.3342716600.843960.03562012/1/10熊岳鎮(zhèn)火山村、山海大道南側(cè)0.63011134.18120.06572012/1/10熊岳鎮(zhèn)前進(jìn)街、原甫吉服裝廠0.61321103.76120.06582012/1/9鲅魚圈區(qū)遼東灣大街東、昆侖大街西0.3388643.7333126.7326592012/1/9鲅魚圈區(qū)遼東灣大街西、桃花潭路南0.73511396.7755126.7378602012/1/9鲅魚圈區(qū)青龍山大街西、銀湖路北3.84834617.937280.0396612012/1/6鲅魚圈區(qū)青龍山大街西、閩江路南1.90013420.1782120.0599622012/3/9遼南大街以西、熊岳河路以北6.575213150.4133.4一級市場(shìchǎng)——2012年2023/1/1333第三十三頁，共46頁。鲅魚圈區(qū)2013年成交(chéngjiāo)住宅用地30塊，總成交(chéngjiāo)面積128公頃，總成交(chéngjiāo)金額19億元，每畝平均價(jià)格為106萬元。鲅魚圈2013年土地成交數(shù)量時(shí)間位置面積（公頃）價(jià)格（萬元）萬/畝12013/11/22青龍山大街東、閩江路南6.5423613738.956140.0722013/11/21遼南大街東，山海大道北4.841510651.3146.7432013/11/20山海大道南，望兒山大街東2.32553488.25100.0542013/9/22鲅魚圈區(qū)遼南大街西、海寧路南0.538075581.12172.03652013/6/28青龍山大街西，熊岳河路北7.857716501.17140.0762013/7/17創(chuàng)業(yè)大街東、塑料園A路北6.6096396609.63966.772013/6/21望兒山大街東，溫泉村6.11059165.75100.0582013/6/21望兒山大街東，溫泉村2.66994004.85100.0592013/7/2閩江路南、高速公路東5.3189615318.96166.7102013/7/9閩江路南、高速公路東5.0524365052.43666.7112013/7/2長江路南、平安大街西0.9536981049.067873.37122013/6/21遼東灣大街東,濱城大道南12100140.07132013/6/26火山大街東、日月大道南3.3657614712.065493.38142013/6/25濱城大道南，平安大街西1.35552304.35113.39152013/6/25濱城大道南，平安大街西1.53232604.91113.39162013/6/25濱城大道南，平安大街西6.411210899.04113.39172013/6/24火山大道東、上海大道南1.512265100.05182013/6/24海月路北、高速公路東6.9510425100.05192013/6/24日月大道北、火山大街西9.650211580.2480.04202013/6/24文德大道東段南、規(guī)劃27號路西3.69964439.5280.04212013/6/24文德大道東段南、規(guī)劃27號路西6.85368224.3280.04222013/6/20桃花潭路南、青龍山大街西3.0888826115.9864132.066232013/6/20日月大道南、創(chuàng)業(yè)大街西10.22611248.673.37242013/4/26熊岳鎮(zhèn)大鐵村9.567811113.277.47345252013/5/10八三路南、望兒山大街西0.97281459.2100.05262013/3/19昆侖大街西、丁屯路北0.8848811769.762133.4272013/1/25東外環(huán)、天沐度假村西側(cè)1.53311609.75570.035282013/1/8二道河南、遼東灣大街西0.540161107.328136.735292013/1/8二道河南、遼東灣大街西9.41637319303.5647136.735302013/1/8遼東灣大街西、月亮湖公園南0.6481562450.0297252.126一級市場(shìchǎng)——2013年2023/1/1334第三十四頁，共46頁。鲅魚圈2014年土地成交數(shù)量時(shí)間位置面積（公頃）價(jià)格（萬元）萬/畝12014/8/4閩江路南、泰山大街西2.972725053.624113.3922014/8/4遼南大街西、海月路北4.5862077337.9312106.7232014/6/17熊岳鎮(zhèn)鐵東街2.3154398.5126.7342014/6/12原熊岳鎮(zhèn)糧庫4.66598865.21126.7352014/5/29平安大街東，濱城大道南0.449673.5100.0562014/5/29平安大街東，濱城大道南2.60063900.9100.0572014/5/23八三大街北，熊岳鎮(zhèn)溫泉村8.599112898.65100.0582014/5/20綠色時(shí)代東區(qū)東、桃花潭路北0.8862581832.7816137.935692014/5/16遼南大街西、海月路北1.705793242.7068126.7967102014/5/15昆侖大街東、營港路北0.160255607.5268252.8597112014/5/14閩江路南、泰山大街西1.5712562980.6727126.5299122014/5/14鲅魚圈綠色工業(yè)園A區(qū)0.8478031865.1666146.74132014/5/14綠色時(shí)代東區(qū)東、桃花潭路北1.8208553384.9695123.9953142014/5/13青龍山大街東、閩江路北4.7801488805.0327122.8614152014/5/13閩江路南、平安大街東0.8296262569.3518206.5699162014/4/21山海大道北、青龍山大街東0.7469311520.0046135.7345172014/4/21山海大道北、青龍山大街東1.3831652904.6465140.07182014/4/21山海大道北、青龍山大街西8.20612716248.1315132.066192014/2/7文德大道北、遼南大街西3420093.38202014/1/22望兒山大街東，天沐路北0.2728709.28173.42212014/1/22望兒山大街東，天沐路北0.66021716.52173.42222014/1/22望兒山大街東，天沐路北1.54854026.1173.42232014/1/22望兒山大街東，天沐路北1.50383909.88173.42242014/1/21火山大街西，濱城大道南7.30636575.6760.03鲅魚圈區(qū)2014年成交住宅用地24塊，總成交面積(miànjī)63.4公頃，總成交金額11億元，每畝平均價(jià)格為136萬元。一級市場(shìchǎng)——2014年2023/1/1335第三十五頁，共46頁。二級市場——成交(chéngjiāo)分析鲅魚圈2013年商品房成交(chéngjiāo)172.54萬平米，同比下降5.7%。從營口市2013年商品房成交(chéngjiāo)數(shù)據(jù)來看鲅魚圈占比達(dá)到近46%。2013年?duì)I口市各區(qū)成交(chéngjiāo)占比2023/1/1336第三十六頁，共46頁。二級市場(shìchǎng)——供應(yīng)量鲅魚圈2012年-2014年8月成交住宅土地面積為444.13萬平米，共116塊。用最大容積率計(jì)算總建筑面積約為1113萬平米。2010年和2011年出售不含倉儲(chǔ)(cāngchǔ)、工業(yè)、公共設(shè)施用地達(dá)560萬平米。從2012年至2014年8月成交土地總建筑面積達(dá)1113萬平米(pínɡm(xù)ǐ)，按照鲅魚圈2013年去化173萬平米(pínɡm(xù)ǐ)計(jì)算，需要去化6.4年。如包含10年、11年成交土地，整個(gè)鲅魚圈市場供應(yīng)量巨大。數(shù)據(jù)來源于中國土地市場網(wǎng)2023/1/1337第三十七頁，共46頁。住宅(zhùzhái)市場——板塊分布鲅魚圈區(qū)住宅市場可劃分為三個(gè)板塊。老城區(qū)板塊：老城區(qū)主要為蝴蝶泉路以北，價(jià)格區(qū)間為4500-5200，個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到6000以上（凱賓國際、昆侖三號、明珠匯），均為精裝酒店式公寓、商住。南部新城板塊：南部新城位于蝴蝶泉路以南，價(jià)格區(qū)間為4800-5800之間，個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到8000以上（金泰城·瓏悅府，0.8容積率臨海低密項(xiàng)目；MOMA峰匯，精裝修主打科技住宅）熊岳鎮(zhèn)板塊：該板塊位于熊岳鎮(zhèn)，價(jià)格區(qū)間為3200-4500，個(gè)別項(xiàng)目在6000以上（保華·御水碧園、河海龍灣、方達(dá)英倫郡），均為溫泉(wēnquán)低密度社區(qū)。南部新城板塊熊岳鎮(zhèn)板塊售價(jià)：4500-5200之間個(gè)別項(xiàng)目6000以上老城區(qū)板塊售價(jià)：4800-5800之間個(gè)別項(xiàng)目8000以上售價(jià)：3200-4500個(gè)別項(xiàng)目6000以上鲅魚圈住宅市場南部新城售價(jià)最高，其次為老城區(qū)和熊岳鎮(zhèn)。整個(gè)鲅魚圈市場目前標(biāo)桿項(xiàng)目的賣點(diǎn)(màidiǎn)主要為：精裝酒店公寓、臨海低密度住宅、科技住宅、溫泉低密度社區(qū)。2023/1/1338第三十八頁，共46頁。萬科海港(hǎigǎng)城萬科海港城為填海土地，目前一期已售罄（共十期），營銷策略是針對萬科各地老業(yè)主(yèzhǔ)，客戶來源為：東三省、北京、天津等地，本地客戶占比10%項(xiàng)目賣點(diǎn)：一線海景、品牌地產(chǎn)產(chǎn)品類別：洋房、高層(ɡāocénɡ) 裝修狀況：簡裝修容積率：2.30綠化率：30%開盤時(shí)間：2013-5-12物業(yè)公司：萬科物業(yè)占地面積:54萬平方米建筑面積:120萬平方米售價(jià)：高層(ɡāocénɡ)5000（簡裝）、洋房7000（毛坯）產(chǎn)品：一居60%，兩居、三居40%2023/1/1339第三十九頁，共46頁。別墅市場(shìchǎng)——項(xiàng)目保華御水碧園河海龍灣方達(dá)英倫(yīnɡlún)郡熊岳溫泉村：方達(dá)英倫郡：英式建筑風(fēng)格，產(chǎn)品為6聯(lián)排，面積區(qū)間(qūjiān)286-329平米（含地下室）。賣點(diǎn)：溫泉入戶、送地下車位。售價(jià)為11500元/平米。河海龍灣：地中海建筑風(fēng)格，產(chǎn)品為8-12聯(lián)排，面積區(qū)間(qūjiān)為292-392（含地下室），賣點(diǎn)：溫泉入戶、2萬平米高爾夫練習(xí)場、五星級酒店，售價(jià)為8000元/平米。保華碧水御園：產(chǎn)品為獨(dú)棟、雙拼。面積區(qū)間(qūjiān)為300-600平米。賣點(diǎn)：溫泉入戶、3600平米中央觀景湖，獨(dú)棟售價(jià)3萬/平米，雙拼售價(jià)1.3萬/平米。蓋州雙臺(tái)子鎮(zhèn)思拉堡溫泉小鎮(zhèn)：歐式建筑風(fēng)格、產(chǎn)品為獨(dú)棟，面積區(qū)間(qūjiān)為290-450平米，賣點(diǎn)：溫泉中心、五星級酒店、滑雪場、馬術(shù)俱樂部、酒莊。售價(jià)1.3萬元/平米。熊岳鎮(zhèn)溫泉村望兒山地塊思拉堡溫泉小鎮(zhèn)蓋州雙臺(tái)子鎮(zhèn)鲅魚圈別墅主要分布于東部，賣點(diǎn)主要為溫泉入戶、高爾夫、滑雪、五星級酒店等，獨(dú)棟售價(jià)3萬/平米，雙拼售價(jià)1.3萬/平米，聯(lián)排售價(jià)8000-11500元/平米。2023/1/1340第四十頁，共46頁。別墅市場(shìchǎng)——客戶乾豐·祥水灣2011年全年(quánnián)客戶來訪、別墅成交記錄，全年(quánnián)公寓成交139套，別墅19套2011年全年來訪客戶1180組（本地客戶占比36%）客戶區(qū)域大石橋鲅魚圈蓋縣吉林熊岳大連沈陽營口黑龍江省內(nèi)城市省外城市其他數(shù)量3220250339313517421956913461比例3%17%4%3%8%11%15%19%5%8%3%5%需求產(chǎn)品別墅公寓空中別墅別墅公寓都了解其他數(shù)量284839232014比例24.07%71.10%1.95%1.69%1.19%置業(yè)目的度假投資養(yǎng)老自住其他數(shù)量5029034453101比例42.54%7.63%2.88%38.39%8.56%乾豐·祥水灣2011年成交別墅19套（鲅魚圈客戶占比19%、營口占比33%，外地客戶占比48%）來自區(qū)域鲅魚圈大連蓋縣營口黑龍江鞍山省內(nèi)城市省外城市數(shù)量43271112比例19%14%10%33%5%5%5%10%來訪客戶中25%了解別墅產(chǎn)品(chǎnpǐn)，置業(yè)目的度假自住分別占比43%、39%。2023/1/1341第四