成都韓國(guó)樂天攀成鋼項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(頁(yè))

韓國(guó)樂天集團(tuán)成都市調(diào)報(bào)告呈遞：樂天地產(chǎn)（成都）香港有限公司LOTTEPROPERTIES(CHENGDU)HKLIMITED內(nèi)容提綱第一部分房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)成都市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征；未來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)（全國(guó)/成都）未來中央房地產(chǎn)政策變化趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)方案；商業(yè)市場(chǎng)成都市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀成都市各大商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析辦公市場(chǎng)成都市寫字樓市場(chǎng)狀況；成都市甲級(jí)寫字樓的租金水平與租賃條件、空置率；內(nèi)容提綱酒店市場(chǎng)成都市酒店級(jí)服務(wù)式酒店公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀；成都市四星級(jí)、五星級(jí)（國(guó)內(nèi)企業(yè)/世界連鎖）酒店的：平均每日房費(fèi)空置率年銷售額（區(qū)分客房、餐飲、其它）其中主要酒店的基本信息第二部分

城市綜合體攀成鋼片區(qū)現(xiàn)有及未來供應(yīng)情況住宅產(chǎn)品市場(chǎng)4成都市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征未來中央房地產(chǎn)政策變化趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)方案未來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)（全國(guó)/成都）經(jīng)過長(zhǎng)期發(fā)展、市場(chǎng)細(xì)分，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成多個(gè)市場(chǎng)板塊建設(shè)路茶店子－五塊石羊西線-國(guó)賓片區(qū)光華大道東湖板塊神仙樹-桐梓林內(nèi)金沙東大街-沙河堡城中心紅牌樓站南板塊騾馬橋北湖三圣鄉(xiāng)新雙楠外金沙大豐板塊板塊格局內(nèi)光華清水河-內(nèi)外雙楠城中、城南、城東板塊板塊特征片區(qū)代表樓盤板塊特征整體均價(jià)（元/㎡）城中心朗御、時(shí)代豪庭、力訊領(lǐng)筑、城市理想、華置都匯華庭城市中心的稀缺資源都使得這個(gè)版塊的樓盤盡顯其居住和投資價(jià)值，商業(yè)性質(zhì)居多，投資人群占比大16500建設(shè)路淺水半島、龍湖三千城、華潤(rùn)二十四城、首創(chuàng)愛這城曾經(jīng)的老廠區(qū)經(jīng)過近年大力改建，區(qū)域商圈已經(jīng)基本形成，再加之眾多實(shí)力開發(fā)商入住，使區(qū)域價(jià)值加速提升10500東大街延線—沙河堡九龍倉(cāng)雍錦匯、摩根中心、萬科金潤(rùn)華府、上海東韻、沙河壹號(hào)城市配套成熟，商業(yè)環(huán)境以及居住氛圍很好9500東湖版塊華潤(rùn)翡翠城、東湖國(guó)際、瑞升望江橡樹林、萬科金色海蓉、摩瑪城政府與開發(fā)商合作打造的東湖景觀成為區(qū)域亮點(diǎn)，也為周邊居住群體提供了難得的親水區(qū)，休閑區(qū)和濕地區(qū)11000三圣鄉(xiāng)鑫苑名家、藍(lán)谷地、卓錦城繁花郡、錦江城市花園版塊包括三圣鄉(xiāng)、幸福梅林等景觀旅游資源，生態(tài)價(jià)值高，居住環(huán)境好8000紅牌樓成都A區(qū)、優(yōu)客聯(lián)邦、紅城老成都南富西貴的匯聚，但在短期內(nèi)仍不能改變片區(qū)的負(fù)面形象，也使片區(qū)無法成就頂級(jí)居住空間10000神仙樹—桐梓林桐梓林歐城、紫檀、神仙樹大院城南成熟生活區(qū)，也是成都市外籍居民相對(duì)聚集區(qū)，區(qū)域居住附加值較高11000站南板塊南城都匯、時(shí)代晶科名苑、南鉆威尼斯、藍(lán)光公館1881隨著新南天地商圈的逐漸成熟，區(qū)域居住價(jià)值提升，板塊內(nèi)以改善型產(chǎn)品為主，高檔居住版本屬性逐漸形成95000城西、城北板塊

板塊特征片區(qū)代表樓盤板塊特征整體均價(jià)（元/㎡）茶店子—五塊石龍湖北城天街、西西里·公園前、錦熙玉苑、平福里、藍(lán)光花滿庭、金府SOHO區(qū)域發(fā)展相對(duì)緩慢，長(zhǎng)期以來環(huán)境較差，外來人員包括本地拆遷戶數(shù)量較多，區(qū)域內(nèi)早期商品房數(shù)量較多，投資回報(bào)率較低8000駟馬橋金科一城、華宇陽光水岸、中國(guó)鐵建青秀城區(qū)域發(fā)展較為緩慢，樓盤品質(zhì)感較低7800北湖東潤(rùn)豪庭、北湖龍郡、北湖龍珠距離主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，雖有北湖資源，但受制于地緣因素使得區(qū)域價(jià)格較低6200國(guó)賓—羊西線萬科金域西嶺、西錦城、西岸觀邸、新里派克公館、中海國(guó)際社區(qū)隨著成灌快鐵的正式運(yùn)營(yíng)，時(shí)空距離的縮短使得更多人的置業(yè)觀念發(fā)生改變，板塊未來發(fā)展?jié)摿薮?000內(nèi)金沙-內(nèi)光華朗基龍?zhí)?、?yōu)品道、中大君悅金沙、金沙鷺島、建發(fā)金沙里城西2.5環(huán)交通便利，生活和商業(yè)配套都較為成熟，但區(qū)域樓盤的價(jià)格差距也較大，該區(qū)域內(nèi)居住附加值體現(xiàn)明顯11000清水河—雙楠鷺島國(guó)際社區(qū)、金林俊景、海珀·香庭、正基城市主場(chǎng)成熟生活片區(qū)9500新雙楠—順江村中糧祥云、中鐵瑞城新界、中華名園波西卡諾、保利花園、中海錦城、綠地圣路易作為雙楠生活延續(xù)的新雙楠區(qū)域仍有多家開發(fā)商的土地儲(chǔ)備。且有知名開發(fā)商在售項(xiàng)目，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，發(fā)展?jié)摿Υ?6002010-2011年年供應(yīng)量超過2000萬平方米，受持續(xù)調(diào)控影響，預(yù)計(jì)2012年供應(yīng)量將顯著減少統(tǒng)計(jì)范圍包括：成都主城六區(qū)（錦江區(qū)、成華區(qū)、武侯區(qū)、青羊區(qū)、高新區(qū)、金牛區(qū)）及近郊五區(qū)縣（雙流、溫江、龍泉驛、郫縣、新都）；2010-2011年，年供應(yīng)量面積超過2000萬m2，套數(shù)超過20萬套，戶均面積93-96m2；自2012年年初截止5月7日，供應(yīng)量?jī)H為去年供應(yīng)總量的20％（按供應(yīng)面積計(jì)算），預(yù)估2012年供應(yīng)總量與2011年相比，將顯著減少。年份供應(yīng)套數(shù)（萬套）面積（萬m2）201021.52013201124.523712012（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2012年5月7日）5.2500整體供應(yīng)雖受調(diào)控影響，但去化整體情況較好，除2011年供銷比較高外，其余年份供銷比小于1年份銷售供銷比套數(shù)（萬套）面積（萬m2）按面積計(jì)算201021.420240.99201118.717981.322012（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2012年5月7日）6.66250.8整體去化50以下50-7070-9090-110套數(shù)（套）面積(㎡)套數(shù)（套）面積(㎡)套數(shù)（套）面積(㎡)套數(shù)（套）面積(㎡)20106664293422.2481615010779123675875833931638266842011427319112121069128186381591675307934864341292120121306590795545334365309332558873137281352471110-130130-150150-170170-200套數(shù)（套）面積(㎡)套數(shù)（套）面積(㎡)套數(shù)（套）面積(㎡)套數(shù)（套）面積(㎡)20102965335563211408219462873488552895310856018020112498830042941058414643204687752302309556055620127966952295339546908711601855571193216712從整體市場(chǎng)去化情況來看，70-130平方米為去化主力面積段，其中70-90平方米去化情況最好面積段去化量八大板塊中，去化量排在前三位的板塊依次是站南板塊、內(nèi)金沙板塊、東大街延線-沙河堡板塊

建設(shè)路東大街延線-沙河堡東湖板塊

套數(shù)（套）面積(㎡)套數(shù)（套）面積(㎡)套數(shù)（套）面積(㎡)201087891350111787280389738077420112482615215121263481139122927201288115374724939025022366

站南板塊內(nèi)金沙內(nèi)光華

套數(shù)面積(㎡)套數(shù)面積(㎡)套數(shù)面積(㎡)20105202613912215722795630252698252011361847168617082015311076104374201223732919997207734412114450板塊去化量亞洲知名開發(fā)商所開發(fā)樓盤多為中高端改善項(xiàng)目，除悅城和ICC去化相對(duì)較好外，多數(shù)去化一般，月均不足20套開發(fā)商板塊項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間供應(yīng)銷售銷售率月均去化銷售均價(jià)套數(shù)套數(shù)％套/月元/m2新鴻基攀成鋼ICC2012年4月27日22021999％——10500新鴻基南延線悅城2009年4月19日1638135483％40，目前約24套/月約10000太古東大街大慈寺項(xiàng)目待售凱德人民南路來福士廣場(chǎng)持有九龍倉(cāng)東大街延線雍錦匯2011年1月781621％<121000九龍倉(cāng)攀成鋼御園2011年9月30日44414733％2111500香港置地，合景泰富攀成鋼環(huán)球匯待售嘉里置業(yè)大源板塊都城雅頌居2010年9月16日90066374％33，目前約11套/月11800仁恒攀成鋼濱河灣待售知名開發(fā)商去化情況近一年來，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)淡市旺銷的樓盤多為高性價(jià)比的剛需項(xiàng)目，營(yíng)銷上采取以價(jià)換量的策略項(xiàng)目名稱板塊開盤時(shí)間供應(yīng)銷售銷售率月均去化銷售均價(jià)套數(shù)套數(shù)％套/月元/m2中德英倫聯(lián)邦華陽板塊2011年5月29日3113296195.12%247約8500綠地世紀(jì)城鳳凰山板塊2011年9月30日2673159759.75%2287000多光華逸家光華大道2012年3月17日82443853.16%220約8400中海錦城順江村板塊2010年9月26日2757264095.76%139，2012年月均去化超過200套約8300去化明星綠地世紀(jì)城位于金牛區(qū)北部新城，是一個(gè)以剛需住宅為主的城市綜合體項(xiàng)目，去化情況好14區(qū)位：成都市金牛區(qū)北新干線以東，北三環(huán)內(nèi)側(cè)規(guī)模：占地343畝；建筑面積83萬方；產(chǎn)品：共計(jì)19棟16-21層高層，主力面積區(qū)間50-120m2容積率：4.5綠化率：30%配套：底商項(xiàng)目比鄰“紅星美凱龍”西南旗艦店，有超過10萬㎡的公園式賣場(chǎng)及商業(yè)休閑街區(qū)項(xiàng)目區(qū)位示意圖項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖典型案例綠地世紀(jì)城項(xiàng)目的銷售策略是采取以價(jià)換量，控制總價(jià)的營(yíng)銷模式，贏得快速去化，其中，50-70m2的戶型去化速度最快15面積段銷售均價(jià)去化率元/m2％50以下643645.45%50-70680875.11%70-90704071.80%90-110711835.71%110-130723323.35%合計(jì)701459.75%客戶特征來源地以成都本地為主，省內(nèi)客戶也占較大比例年齡結(jié)構(gòu)25-35歲為主購(gòu)買目的自住客戶為主關(guān)注點(diǎn)總價(jià)低、戶型等……世紀(jì)城整體上以剛需產(chǎn)品為主，主力戶型面積小，加上單價(jià)不高，因此總價(jià)也較低，主力總價(jià)50、60萬，所以賣得很好……——世紀(jì)城置業(yè)顧問典型案例綠地世紀(jì)城分面積段銷售情況綠地世紀(jì)城的暢銷戶型是86m2的套三戶型，3室2廳1衛(wèi)16戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型方正實(shí)用；陽臺(tái)光景融入客廳；全明廚衛(wèi)，變尺度晾曬陽臺(tái)。贈(zèng)送情況實(shí)得面積93平米贈(zèng)送比例8.1%總價(jià)約60萬建面均價(jià)約6900-7100元/ｍ2實(shí)得均價(jià)約6565元/ｍ2典型案例另一類暢銷戶型是74m2的套二戶型，2室2廳1衛(wèi)17戶型優(yōu)點(diǎn)：緊湊布局，空間有效利用；客廳連接創(chuàng)意可變空間，陽光景觀餐廳演繹浪漫生活；干濕分區(qū)，水區(qū)集中。贈(zèng)送情況實(shí)得面積81平米贈(zèng)送比例9.5%總價(jià)約53萬建面均價(jià)約6900-7100元/ｍ2實(shí)得均價(jià)約6486元/ｍ2典型案例18項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖項(xiàng)目位置：高新區(qū)天府大道南段（荷蘭水街旁）；項(xiàng)目規(guī)模：占地面積360畝；建筑面積約128萬平方米；綠化率：55%容積率：4.9產(chǎn)品：33層高層、44層超高層，主力戶型70-110m2；配套：4萬平米商業(yè)中心、6000平米高級(jí)商務(wù)會(huì)所、8000平米主題會(huì)所。中德英倫聯(lián)邦項(xiàng)目位于南延線華陽片區(qū)，以英倫風(fēng)格為特色的中高端大規(guī)模住宅項(xiàng)目，去化速度快當(dāng)前一期360畝項(xiàng)目區(qū)位示意圖典型案例中德英倫聯(lián)邦以超高贈(zèng)送實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)飄紅，2011年總銷售額約16.4億，其中，50-90m2戶型去化最快分面積段銷售均價(jià)去化率元/m2％50-70742398.00%70-90874790.56%90-110843075.74%110-130812477.52%130-150685931.73%150-170947224.27%170-2001616822.86%200-250932350.00%客戶特征來源地大成都中端客戶約50%，成都主城區(qū)限購(gòu)類客戶約20%，省內(nèi)外客戶約30%年齡結(jié)構(gòu)25-40歲為主購(gòu)買目的剛需及首改的自住客戶為主，一定比例的投資客戶關(guān)注點(diǎn)高性價(jià)比、大盤規(guī)模、升值潛力……這個(gè)項(xiàng)目送得多，算下來，實(shí)得均價(jià)才5000多，劃得著，所以我趕緊下手了……——中德英倫聯(lián)邦業(yè)主李女士典型案例套三的暢銷主力戶型面積89㎡，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，以總價(jià)低，房間數(shù)量多獲得剛需客戶青睞戶型優(yōu)點(diǎn)：約53%的超高贈(zèng)送空間；30㎡的客餐廳一體，銜接16㎡超大景觀陽臺(tái)；32㎡的八角主臥區(qū)，置身360°的景觀陽臺(tái)中。戶型缺點(diǎn)：戶型不規(guī)則，使用不方便。贈(zèng)送方式贈(zèng)送面積實(shí)得面積136㎡贈(zèng)送比例53%建面均價(jià)8000實(shí)得均價(jià)5400典型案例另一款暢銷戶型是105㎡的套三，三房?jī)蓮d雙衛(wèi)，其賣點(diǎn)與上一款類似戶型優(yōu)點(diǎn)：約45%的贈(zèng)送率；室內(nèi)通透、采光、視野上佳；客廳大氣；入戶花園可變性較強(qiáng)；戶型缺點(diǎn)：戶型不規(guī)則，浪費(fèi)空間較大。贈(zèng)送情況實(shí)得面積164㎡贈(zèng)送比例56%建面均價(jià)8400實(shí)得均價(jià)5400典型案例滯銷項(xiàng)目多為高定價(jià)的豪宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱板塊開盤時(shí)間供應(yīng)銷售銷售率月均去化銷售均價(jià)套數(shù)套數(shù)％套/月元/m2望今緣靜居寺2011年5月1161614％1.327000雍錦匯東大街延線2011年9月3日781621％<121000藍(lán)光1881站南板塊2010年8月28日610252.41％12.617000都城雅頌居大源板塊2010年9月16日90066374％33，目前約11套/月11800滯銷典型藍(lán)光公館1881項(xiàng)目是本土開發(fā)商藍(lán)光地產(chǎn)在城南新區(qū)打造的高端豪宅物業(yè)23新南天地商圈神仙樹片區(qū)桐梓林片區(qū)藍(lán)光公館1881項(xiàng)目區(qū)位示意圖項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖區(qū)位：位于城南三環(huán)內(nèi)，鄰近傳統(tǒng)富人區(qū)桐梓林片區(qū)和神仙樹片區(qū)，出于新南天地商圈輻射范圍內(nèi)；規(guī)模：占地面積60畝；建筑面積21.9萬方；產(chǎn)品：11棟16-18層板式高層；主力面積170-250m2；配套：高檔餐飲會(huì)所奢侈品商業(yè)街典型案例藍(lán)光公館1881項(xiàng)目整體去化速度較慢，且因限購(gòu)影響2011年銷售幾近停滯，月均不到10套。2012年價(jià)格調(diào)整力度大，去化有所好轉(zhuǎn)24年份銷售情況銷售均價(jià)套數(shù)月均去化元/m2201083201880020111038184002012661613300合計(jì)25212.617300客戶特征來源地成都本地客戶為主，省外如廣東、福建客戶也有一些；本地客戶又以城南客戶為主

職業(yè)特征私營(yíng)企業(yè)主和企事業(yè)高級(jí)管理為主，如外資企業(yè)、港資企業(yè)和內(nèi)地大型單位的管理層年齡結(jié)構(gòu)中年為主，40-50歲為主購(gòu)買目的自住改善型客戶為主，但同時(shí)關(guān)注物業(yè)的增值潛力關(guān)注點(diǎn)地段、物業(yè)的投資潛力、舒適度、高端物業(yè)的標(biāo)簽感等2012年，藍(lán)光公館1881加大價(jià)格調(diào)整力度，銷售均價(jià)由之前的1.8萬元/m2降到1.3萬元/m2，降價(jià)幅度約30％；一定程度上刺激了去化速度；典型案例25在滯銷狀態(tài)中去化速度相對(duì)較快的戶型為220m2的套四，四室兩廳五衛(wèi)戶型優(yōu)點(diǎn)：近50平方米闊綽客廳、餐廳空間；保姆房帶獨(dú)立電梯入戶，合理分離主仆動(dòng)線；多功能娛樂室；每個(gè)房間均帶獨(dú)立衛(wèi)生間。典型案例都城雅頌居項(xiàng)目位于大源生態(tài)居住區(qū)核心腹地，是嘉里建設(shè)在成都打造的第一個(gè)高端住宅物業(yè)26區(qū)位：占據(jù)國(guó)際城南大源居住區(qū)，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，距新會(huì)展中心2公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；規(guī)模：占地面積213畝；建筑面積20萬方；產(chǎn)品：8棟22-26層高層精裝住宅；1棟商業(yè)，主力面積90-140m2；配套：伊藤洋華堂高新店成都七中、美視學(xué)校市一醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)項(xiàng)目區(qū)位示意圖項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖典型案例都城雅頌居項(xiàng)目單價(jià)較同區(qū)位項(xiàng)目偏高，且項(xiàng)目品質(zhì)一般，去化速度受影響27……雅頌居在成都的產(chǎn)品感覺沒做出品質(zhì)，……比如說外立面，成都客戶很難接受……——城南1號(hào)置業(yè)顧問年份銷售情況銷售均價(jià)套數(shù)月均去化元/m2201041511911000201120417120002012441111000合計(jì)6633311800客戶特征來源地成都本地客戶為主，省外如廣東、福建客戶也有一些；本地客戶又以城南客戶為主

職業(yè)特征私營(yíng)企業(yè)主和企事業(yè)高級(jí)管理為主，如外資企業(yè)、港資企業(yè)和內(nèi)地大型單位的管理層年齡結(jié)構(gòu)中年為主，40-50歲為主購(gòu)買目的自住改善型客戶為主，但同時(shí)關(guān)注物業(yè)的增值潛力關(guān)注點(diǎn)地段、物業(yè)的投資潛力、舒適度、高端物業(yè)的標(biāo)簽感等典型案例相對(duì)較為暢銷的戶型為93㎡的套二戶型，2室2廳2衛(wèi)

28戶型分析：戶型設(shè)計(jì)方正，保證明廚明衛(wèi)；兼具景觀陽臺(tái)和生活陽臺(tái)；主臥套房設(shè)計(jì)，帶衛(wèi)生間；舒適性提升的同時(shí)犧牲了一定的實(shí)用性。典型案例另一款受到市場(chǎng)認(rèn)可的戶型是139㎡的套三戶型，3室2廳2衛(wèi)29戶型分析：客廳開間甚至接近7.5米，在公共空間上堪比160㎡以上大戶型，但壓縮了臥室面積，使私密空間略顯局促；該系列大戶型除了陽臺(tái)按照政策規(guī)定算半面積外幾乎沒有任何贈(zèng)送空間；在保持舒適的生活空間前提下，提升了戶均建筑面積。典型案例高端改善型項(xiàng)目受調(diào)控影響大，高性價(jià)比產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)較好，本項(xiàng)目可結(jié)合項(xiàng)目情況，走“高性價(jià)比”路線項(xiàng)目啟示攀成鋼板塊市場(chǎng)現(xiàn)狀高端居住板塊屬性凸顯；高端居住產(chǎn)品將扎堆出現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈成都房地產(chǎn)市場(chǎng)去化現(xiàn)狀高端改善項(xiàng)目受市場(chǎng)調(diào)控影響大，去化慢；高性價(jià)比產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)較好項(xiàng)目情況周邊區(qū)域雖人口多，但高端消費(fèi)人口少；住宅地塊臨二環(huán)、立交橋,”70/90”政策的限制性條件建議項(xiàng)目采取“高性價(jià)比”的開發(fā)策略受“90/70”政策限制，考慮市場(chǎng)現(xiàn)狀，戶型配比建議以70-80m2兩房和80-90m2兩房半為主，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)戶型配比面積區(qū)間（m2）房型面積比例（％）40-50一房10％70-80兩房30％80-90兩房半30％105-115緊湊型三房15％120-130舒適型三房15％中德英倫聯(lián)邦：以70-90m2的戶型面積占主力，該面積段的快速去化帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速去化參考案例面積段（m2）總套數(shù)（套）套數(shù)比例（％）總面積(㎡)面積比例（％）去化率（％）50-7045111.94%286638.20%98.00%70-90222458.90%19388355.47%90.69%90-11063916.92%6448118.45%75.43%110-1302185.77%256707.34%77.52%130-1501042.75%137803.94%31.73%150-1701032.73%164244.70%24.27%170-200350.93%61971.77%22.86%200-25020.05%4350.12%50.00%合計(jì)3776100.00%349537100.00%84.14%光華逸家：以50-90m2的戶型面積占主力，該面積段的快速去化帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速去化參考案例面積段（m2）總套數(shù)（套）套數(shù)比例（％）總面積(㎡)面積比例（％）去化率（％）50以下313.76%11011.74%67.74%50-7024830.10%1393422.05%63.31%70-9030236.65%2247135.56%59.27%90-11015118.33%1411822.34%48.34%110-1308810.68%1102517.44%4.55%130-15040.49%5490.87%0.00%合計(jì)824100.00%63200100.00%52.67%住宅產(chǎn)品市場(chǎng)34成都市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征未來中央房地產(chǎn)政策變化趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)方案未來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)（全國(guó)/成都）各類政策2011年政府工作報(bào)告及實(shí)際執(zhí)行情況2012年政府工作報(bào)告2012年政府工作報(bào)告較2011年變化信貸環(huán)境嚴(yán)格控制信貸增量提高首套房利率根據(jù)廣義貨幣M2增速14%測(cè)算出今年約新增8萬億信貸量，信貸量較2011年有所增加央行副行長(zhǎng)劉士余在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間表示，央行鼓勵(lì)各金融機(jī)構(gòu)在基準(zhǔn)利率和首套普通商品住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間權(quán)衡定價(jià)，未來或?qū)?shí)行首套房利率差別化信貸環(huán)境略微有所寬松保障房2011年計(jì)劃開工建設(shè)1000萬套保障房；實(shí)際開工1043萬套，建成432萬套2012年計(jì)劃新開工700萬套以上，建成500萬套保障房新開工量略有下降建成量略有上升；總體維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)限購(gòu)政策嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策短期內(nèi)限購(gòu)政策不會(huì)放松房產(chǎn)稅上海、重慶進(jìn)行試點(diǎn)改革房地產(chǎn)稅收制度，加大房產(chǎn)稅力度，未來擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍加強(qiáng)房產(chǎn)稅作用目前調(diào)控政策不放松，長(zhǎng)期來看抑制投資性需求不會(huì)變，“以價(jià)換量”為市場(chǎng)共識(shí)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，不動(dòng)搖，不反復(fù)；國(guó)土部、銀監(jiān)會(huì)等部門相關(guān)房地產(chǎn)監(jiān)管工作力度不減；地方繼續(xù)落實(shí)調(diào)控措施，擾亂政策預(yù)期被叫停；政策措施“有保有壓”，完善首套房貸優(yōu)惠政策，支持居民合理住房需求，同時(shí)抑制投資投機(jī)需求。綜合政策投資放緩，經(jīng)濟(jì)減速，穩(wěn)增長(zhǎng)背景下貨幣政策微調(diào)，由“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變2011年，為控制通貨膨脹，國(guó)內(nèi)貨幣政策持續(xù)收緊，經(jīng)濟(jì)減速，受國(guó)際環(huán)境影響使得不確定性加大。下半年貨幣政策收緊的節(jié)奏放緩，開始適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)；2012年貨幣政策將由2011年的“穩(wěn)中偏緊”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變，近期通脹水平明顯回落，若明年我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍能保持穩(wěn)定的發(fā)展水平，則貨幣政策不會(huì)大幅度全面轉(zhuǎn)向。目前的貨幣政策微調(diào)源于前期收緊幅度過大，現(xiàn)在是向正常水平回歸，不代表政策全面放松，應(yīng)密切關(guān)注利率下調(diào)；2012年一季度，房地產(chǎn)貸款增速明顯低于總貸款增速。房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增量同比出現(xiàn)50%左右的大幅度下降。房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款出現(xiàn)明顯減少，主要受房地產(chǎn)投資增速明顯下滑和銷售不佳的影響。貨幣政策預(yù)計(jì)2012年全年總的信貸規(guī)模可能與2011年持平，央行鼓勵(lì)各金融機(jī)構(gòu)在基準(zhǔn)利率和首套普通商品住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間權(quán)衡定價(jià)，目前已有多個(gè)城市部分銀行下調(diào)首套房利率，未來首套房將重新實(shí)行差別化利率。國(guó)內(nèi)貸款的收緊和商品房銷售的回落致使2012年開發(fā)投資資金更趨緊張截至2011年四季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源累計(jì)6.84萬億，同比增長(zhǎng)20.2%，累計(jì)同比增速連續(xù)2個(gè)月下滑，單月同比增速則出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月下滑，距2008年三季度出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng)僅一步之遙；2006年以來，開發(fā)投資資金來源中國(guó)內(nèi)貸款占比震蕩下行，而自籌資金和其他資金則穩(wěn)步上行，地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源與其中占比最大三項(xiàng)的累計(jì)同比增速發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比增速已經(jīng)降至近6年來最低點(diǎn)。房地產(chǎn)金融國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比增速已降至近6年來低點(diǎn)，資金呈持續(xù)收緊態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2012年開發(fā)貸仍將維持較緊態(tài)勢(shì)。收緊銀行開發(fā)貸，使信托幾乎成為房企外部融資的唯一渠道2011年新增的集合信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)的資金占比超過四成，可以說開發(fā)商借道信托進(jìn)行融資的行為已經(jīng)相當(dāng)普遍，信托幾乎成為開發(fā)商外部融資的唯一渠道；由于證監(jiān)會(huì)對(duì)地產(chǎn)借道信托保持了偏緊的監(jiān)控措施，同時(shí)2012年的一、二季度末迎來了兩個(gè)本金兌付高峰，我們預(yù)計(jì)信托的發(fā)行規(guī)模在2012年下半年至2013年將會(huì)有所萎縮。房地產(chǎn)金融信托發(fā)行規(guī)模逐月連續(xù)下滑，單月同比負(fù)增長(zhǎng)。保障房建設(shè)目標(biāo)更務(wù)實(shí)，注重運(yùn)營(yíng)和管理機(jī)制完善；房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，為建立中長(zhǎng)期制度奠定基礎(chǔ)保障房建設(shè)近幾年保障房建設(shè)規(guī)模迅速增加，政府資金壓力較大。2010年保障房計(jì)劃建設(shè)580萬套，實(shí)際開工590萬套。“十二五”期間，中央政府計(jì)劃建設(shè)保障房3600萬套，2011年已經(jīng)完成了開工建設(shè)1000萬套的目標(biāo)。2012年保障房建設(shè)計(jì)劃新開工700萬套以上，基本建成500萬套，相比原計(jì)劃的1000萬套或?qū)⒙杂邢抡{(diào)。但2012年是保障房建設(shè)的高峰期，今年開工的要繼續(xù)施工，再加上明年新開工的，政府籌集資金壓力將會(huì)很大；房產(chǎn)稅預(yù)計(jì)在2012年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，盡管試點(diǎn)初期由于稅率較低、覆蓋范圍窄，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響，但其長(zhǎng)期影響不容忽視。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)和相關(guān)配套制度的逐步實(shí)施，將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，有助于促進(jìn)公共財(cái)政制度的變革，從根本上有助于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。另一方面，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能降低相關(guān)城市限購(gòu)的必要性，這將為限購(gòu)政策的逐步退出提供條件。若經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)增速放緩，通過房產(chǎn)稅試點(diǎn)并逐步退出限購(gòu)可能成為政府的一個(gè)選擇，房產(chǎn)稅改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)討論階段，未來或加大試點(diǎn)力度和擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍。保障房及稅收政策附：近一年各地方樓市政策微調(diào)匯總方式城市出臺(tái)時(shí)間主要內(nèi)容普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整北京2011.11.25上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)及平均交易價(jià)格上海2012.02.16放寬2008年的住宅標(biāo)準(zhǔn)。五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬元/套，外環(huán)線以外的低于160萬元/套天津2012.02.01普通住宅指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)再次進(jìn)行調(diào)整。此次調(diào)整是繼2007、2008和2010年之后的第四次上調(diào)。其中，中心城區(qū)平均漲幅達(dá)到35.2%，環(huán)城四區(qū)上漲33.6%，本次普通住宅指導(dǎo)價(jià)格的上調(diào)，進(jìn)一步擴(kuò)大了普通住宅房源的范圍武漢2011.12.01全市調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，取消之前的單價(jià)7000元限制，將中心城區(qū)總價(jià)范圍從之前100萬元擴(kuò)大到140萬元廈門2012.01.01自2012年1月1日起，廈門市享受優(yōu)惠政策普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(不含)以上；單套建筑面積在144平方米(含)以下；島內(nèi)的思明區(qū)和湖里區(qū)住房單套總價(jià)在250萬元(含)以下，島外的海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)住房單套總價(jià)在180萬元(含)以下。對(duì)于符合優(yōu)惠政策的購(gòu)房者，將給予稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠主要體現(xiàn)在契稅和營(yíng)業(yè)稅方面，契稅最低只需繳交1%，營(yíng)業(yè)稅符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)且購(gòu)買滿五年的可享受免交優(yōu)惠。公積金貸款放松常州2011.10.01申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，借款人（含共同借款人，下同）中有兩人及以上符合貸款條件，貸款額度按借款人住房公積金存儲(chǔ)余額之和20倍計(jì)算不足30萬元的，可放寬為30萬元；借款人中有兩人及以上符合貸款條件的，最高貸款額度調(diào)整為50萬元。寧波2011.10.10允許部分符合公積金貸款條件、以純商業(yè)貸購(gòu)買房子的寧波市民申請(qǐng)將商業(yè)個(gè)貸余額全部或部分轉(zhuǎn)為公積金貸款合肥2011.12.01借款人及配偶均按規(guī)定正常繳存住房公積金，最高貸款額調(diào)整至45萬元；借款人單方按規(guī)定繳存住房公積金的，最高貸款額調(diào)整至35萬元南京2011.10.24住房公積金最高貸款額度由20萬元/人、40萬元/戶，恢復(fù)為30萬元/人、60萬元/戶。夫妻及未成年子女賣掉唯一房產(chǎn)再購(gòu)的，提供首套房證明可再貸款重慶2011.04.20重慶市住房公積金管理委員會(huì)決定將住房公積金個(gè)人住房貸款最高限額由現(xiàn)行的20萬元提高到40萬元，職工最高可貸成數(shù)為購(gòu)房款的80％附：近一年各地方樓市政策微調(diào)匯總方式城市出臺(tái)時(shí)間主要內(nèi)容減稅或補(bǔ)貼蕪湖（叫停）2012.02.09鼓勵(lì)和支持居民合理的住房需求，繼續(xù)落實(shí)好居民自住首套普通商品住房的貸款首付比例、利率優(yōu)惠政策；對(duì)購(gòu)買新建自住商品住房面積在90平方米及以下、70平方米以上的，財(cái)政部門再給予50元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼；對(duì)購(gòu)買新建自住商品住房70平方米及以下的，財(cái)政部門再給予150元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼杭州2011.06.03開發(fā)區(qū)財(cái)政安排企業(yè)員工安居補(bǔ)助專項(xiàng)資金1億元，用于建立租房補(bǔ)助和購(gòu)房補(bǔ)助機(jī)制，符合條件的購(gòu)房者今年內(nèi)在杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)置商品房可享受購(gòu)房補(bǔ)貼馬鞍山2011.08.20自住性住房需求者與高層次人才購(gòu)房給予所納契稅100%補(bǔ)助上調(diào)限價(jià)佛山（叫停）2011.10.11本市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購(gòu)政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房中山2012.01.22商品房限價(jià)從每平方米5800元上調(diào)至6590元土地出讓優(yōu)惠廣州2011.10.17廣州市政府?dāng)y南站商務(wù)區(qū)31幅地塊赴香港招商。廣州市提出，針對(duì)外資企業(yè)拿地，將適當(dāng)延長(zhǎng)50%的首期土地出讓金的支付期限，由以前的30天延長(zhǎng)至4-6個(gè)月戶籍成都（叫停）2011.11.11放松對(duì)購(gòu)房者的資格審查，欲僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時(shí)核查購(gòu)房者資格，而原本在網(wǎng)上簽約時(shí)要對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行的資格審核，將轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行上海（叫停）2012.02.27本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。而一周前本市戶籍居民家庭被解釋為“包括持有本市長(zhǎng)期居住證連續(xù)滿三年以上的居民家庭”從化2012.02.10從化市政府經(jīng)研究，已原則同意有條件延緩入戶政策2年，作為辦證緩沖期，以利維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定樓市調(diào)控威力漸顯，大型房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)洗牌力度加大新增供應(yīng)多去化緩慢庫(kù)存上升減少土地儲(chǔ)備放緩開工庫(kù)存升至高位后逐步回落供需在更低的成交量達(dá)到平衡庫(kù)存上升和資金鏈趨緊導(dǎo)致房?jī)r(jià)維持穩(wěn)中略降政策難以放松開發(fā)投資資金來源項(xiàng)中，貸款及自籌資金在2012年都出現(xiàn)了同比下滑，政府對(duì)于信托融資的公開口徑將是以規(guī)范市場(chǎng)為主并嚴(yán)加監(jiān)管，完全禁止開發(fā)商通過信托融資將會(huì)非常危險(xiǎn)，信托渠道不會(huì)完全堵死，信托成本也將持續(xù)走高。另外房企在本輪景氣衰退中總體表現(xiàn)的較為理性，以萬科、保利為代表的高周轉(zhuǎn)房企大幅縮減土地市場(chǎng)的支出，秉持現(xiàn)金為王的積極銷售策略，房企整體出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性很小，小部分房企資金鏈可能斷裂，行業(yè)整合將更多以企業(yè)并購(gòu)而非破產(chǎn)的形式出現(xiàn)。變化趨勢(shì)中國(guó)政策的特點(diǎn)小結(jié)及2013年展望對(duì)應(yīng)方案調(diào)控政策態(tài)勢(shì)從短期效果看，房地產(chǎn)調(diào)控政策在去年第四季度才初顯成效，而這主要是政策影響、干預(yù)的結(jié)果并非市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)行為。為保障調(diào)控效果的持續(xù)性，目前調(diào)控政策不能放松。長(zhǎng)期來講，以后的調(diào)控手段可能從限購(gòu)、限價(jià)等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，但抑制投資性需求的目標(biāo)不會(huì)變。在外圍經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大幅惡化的背景下，2012年不會(huì)出現(xiàn)2008年底反轉(zhuǎn)式的政策轉(zhuǎn)向；未來樓市調(diào)控政策核心控制房?jī)r(jià)上漲，讓被投資性需求推高的房?jī)r(jià)回歸合理水平，讓超過居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平的房?jī)r(jià)不合理上漲回歸理性。另一方面，持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，使其分流部分商品房市場(chǎng)，增加普通商品房供給，滿足市場(chǎng)剛性需求。另外，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局；調(diào)控中心轉(zhuǎn)向本輪調(diào)控政策的重心從注重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能轉(zhuǎn)向注重其社會(huì)功能，這也是新一輪樓市調(diào)控與以往調(diào)控政策的區(qū)別。房地產(chǎn)市場(chǎng)不能靠投資性需求支撐，而要靠自住型需求推動(dòng)。而目前來看，差別化信貸和稅收工具是控制投資性需求的有效手段，在保護(hù)自住型住房需求的前提下全面開征房產(chǎn)稅，是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段和長(zhǎng)效機(jī)制；房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)雖仍有空間，增速下降卻是必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整在所難免。在2012年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，短期內(nèi)，市場(chǎng)需求和價(jià)格波動(dòng)幅度加大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升。應(yīng)該看到的是，中長(zhǎng)期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢(shì)不會(huì)逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供旺盛的需求，影響行業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制將逐步建立，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模式，控制負(fù)債率，改變過去粗放擴(kuò)張式的土地盈利模式，將品牌和專業(yè)化能力作為盈利關(guān)鍵。把握開發(fā)節(jié)奏，提升開發(fā)品質(zhì)，積極轉(zhuǎn)型調(diào)整則是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整、貨幣投放變慢已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展走勢(shì)的普遍共識(shí)。有鑒于此，現(xiàn)在正是政府、開發(fā)企業(yè)、金融行業(yè)等相關(guān)各方思考中長(zhǎng)期變革及應(yīng)對(duì)策略的時(shí)機(jī)。住宅產(chǎn)品市場(chǎng)44成都市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及特征未來中央房地產(chǎn)政策變化趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)方案未來房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)（全國(guó)/成都）2011年住宅類用地供應(yīng)量及比例均有明顯減少，可預(yù)計(jì)未來2-3年內(nèi)面世產(chǎn)品應(yīng)以商業(yè)辦公為主2011年，全國(guó)130個(gè)城市土地供應(yīng)量上漲，全年共計(jì)推出土地32,242宗，推出面積達(dá)到137,359萬平方米，同比增加6%，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合類用地）9,999宗，推出面積49,535萬平方米，同比減少11%，商業(yè)辦公類用地5,279宗，推出面積14,877萬平方米，同比增加58%；住宅類用地供應(yīng)量占總量的36%，較之去年43%的比重明顯減少，今年土地供應(yīng)量上漲主要受工業(yè)用地與商業(yè)辦公用地增量的影響。全國(guó)供應(yīng)城市宗地（宗）總宗地面積（萬平方米）住宅宗地面積（萬平方米）住宅樓面價(jià)格（元/平方米）推出成交推出成交推出成交推出成交北京市2832491675139068846847915088上海市82977630672833109097035373996廣州市20414375660128519340693393深圳市716028927012812836183618杭州市8027771538142726422346936217天津市786727491145731332119320602187南京市2892711231113544235632102958重慶市983632503831862006120718631933成都市32729717481536478421164617542011年全國(guó)133個(gè)城市土地市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)（部分一、二線城市）從全國(guó)范圍看，2012-2014年房地產(chǎn)開發(fā)住宅年竣工量將達(dá)到12.3億平方米，將會(huì)出現(xiàn)供求平衡的格局隨著2009-2011新拍賣土地量的增加（假設(shè)2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工），則2012-2014年，房地產(chǎn)開發(fā)住宅年竣工量將達(dá)到12.3億平方米；按照中國(guó)目前人口增長(zhǎng)速度和城市化速度預(yù)測(cè)，2012-2014年城鎮(zhèn)住宅需求年均將達(dá)到12.7億平方米；商品房住宅的開發(fā)就可以滿足城鎮(zhèn)居民住房的基本需求（不包括公租房、小產(chǎn)權(quán)房、非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等），市場(chǎng)的供求格局將扭轉(zhuǎn)，并出現(xiàn)供求基本平衡的格局。年份總?cè)丝陬A(yù)測(cè)城市化率預(yù)測(cè)人均住宅面積（平方米）住房存量（億平方米）新增住宅（億平方米）折舊（億平方米）需求面積（億平方米）201213.5352.5%30.12149.23.312.5201313.5853.7%30.62239.43.212.6201413.6454.9%31.12339.63.313.02012-2014年城鎮(zhèn)年度新建住宅量預(yù)測(cè)供需關(guān)系市場(chǎng)供求關(guān)系變化將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，且政策的壓制可能導(dǎo)致全國(guó)銷量難有較好表現(xiàn)行業(yè)供求格局的改變將導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的歷史在未來幾年都將難以再現(xiàn)，需要開發(fā)商在融資、產(chǎn)品、管理方面均能夠體現(xiàn)較強(qiáng)能力才能有較理想的市場(chǎng)回報(bào)；據(jù)了解，未來10年每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)新房需求平均約在2.7-3.2億平方米，假設(shè)首次置業(yè)在新房成交中占比35%（采用萬科地產(chǎn)2012年一季度報(bào)告數(shù)據(jù)），則可推測(cè)全國(guó)商品住宅銷售面積約為7.8-9.2億平方米，較之2011年降幅為-20%至-5%，因此，在首次置業(yè)有限的情況下，僅靠首次置業(yè)需求將很難推動(dòng)全國(guó)住宅銷量的持續(xù)增長(zhǎng)，這樣的銷量水平給未來數(shù)年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)都帶來較大壓力，因此未來2-3年內(nèi)國(guó)家政策的調(diào)控對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)投資是非常必要的；綜上所述，供求平衡的局面使房?jī)r(jià)將有進(jìn)一步抑制，政策對(duì)改善型購(gòu)買需求將會(huì)有進(jìn)一步抑制，并使全國(guó)整體市場(chǎng)較難有很好表現(xiàn)，一些國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市由于2010-2011年已經(jīng)經(jīng)歷了較為明顯的調(diào)控，因此銷量可能將提前轉(zhuǎn)入增長(zhǎng)。綜述與全國(guó)趨勢(shì)一致，2011年土地供應(yīng)偏重于商業(yè)及商業(yè)兼容住宅用地，預(yù)計(jì)未來2-3年將延續(xù)這一趨勢(shì)因2011年政策調(diào)控，成都市供應(yīng)商品房用地偏重于商業(yè)及商業(yè)兼容住宅用地，其占比高于住宅及住宅兼容商業(yè)用地14個(gè)點(diǎn)；預(yù)計(jì)未來2-3年土地供應(yīng)仍將延續(xù)這種趨勢(shì)，商業(yè)用地占比較大。成交方面占比均衡，反應(yīng)了開發(fā)商不因調(diào)控而改變，仍然對(duì)住宅市場(chǎng)報(bào)有很大的期望。成都供應(yīng)受調(diào)控影響，2011年成都市土地成交量明顯下降，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，外地房企移步二線城市2011年龍湖、保利、萬科、中海、中建、中鐵等知名開發(fā)商皆競(jìng)得土地，但較2010年相對(duì)理智，大部分地塊以略高于起拍價(jià)獲得；2011年因調(diào)控政策加溫，外地開發(fā)商逐步轉(zhuǎn)進(jìn)二線城市，北京金隅大成布局雙流，云南俊發(fā)獲得青羊區(qū)土地已呈項(xiàng)目-時(shí)光俊園。排名開發(fā)商土地面積（畝）土地金額（億元）1保利602.6715.992成都青羊城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司596.8510.863龍湖458.5110.154嘉隆利378.338.885四川浩森投資有限公司377.158.046成都瑞升房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司289.722.327中鐵瑞城288.876.588伊夏成都國(guó)際商貿(mào)城股份有限公司281.491.699成都富森美家居股份有限公司264.561.3210上海長(zhǎng)峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司247.319.92成都成交預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)存量將在2012年達(dá)到歷史之最，市場(chǎng)價(jià)格下行趨勢(shì)明顯2007-2012年大成都范圍內(nèi)住宅備案口徑下供銷走勢(shì)對(duì)比（單位：萬方）2007-2012年成都主城區(qū)住宅備案口徑下供銷走勢(shì)對(duì)比（單位：萬方）預(yù)計(jì)2012年大成都范圍內(nèi)住宅備案量不會(huì)超過2100萬方，新增供應(yīng)與今年持平，存量將高居不下，達(dá)到歷史最高值。2012年預(yù)計(jì)主城區(qū)住宅的情況與今年基本持平，只是存量也將超過1100萬方，成為歷年之最。明年無論是主城區(qū)還是郊區(qū)，存量壓力將高居不下，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)全面下行。未來趨勢(shì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、長(zhǎng)期來看，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)趨好成都作為西南的核心城市，“新特區(qū)”的獲批，城市影響力的增強(qiáng)，使其發(fā)展前景十分廣闊。而城市的輻射力帶來大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)及城市移民，辦公樓市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)、商鋪市場(chǎng)、住房市場(chǎng)需求強(qiáng)盛，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大勢(shì)趨好。2、未來2-3年，商業(yè)供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈綜述2009年成都市商業(yè)用地供銷出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)井噴直接導(dǎo)致成都從2011年開始商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)井噴；預(yù)計(jì)未來3-5年成都總供應(yīng)量超過7000萬方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)市場(chǎng)52成都市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀典型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)參考目前成都市現(xiàn)有城市級(jí)商圈為春熙路商圈和鹽市口商圈，區(qū)域級(jí)商圈有八個(gè)，分布在二環(huán)路沿線目前成都優(yōu)質(zhì)商圈主要分布在城市核心區(qū)域以及新興的人口密集居住區(qū)域；從商圈等級(jí)來看，春熙路、鹽市口是現(xiàn)有的兩大市級(jí)核心商圈，其余為發(fā)展中的區(qū)域級(jí)商圈。從方向來看，城西和城南優(yōu)質(zhì)商圈數(shù)量和質(zhì)量都較高，城東商圈處于快速發(fā)展階段，城北暫時(shí)缺乏優(yōu)質(zhì)區(qū)域級(jí)商圈，這與成都城市發(fā)展方向、不同城區(qū)傳統(tǒng)功能定位以及城市居民分布都有非常密切的關(guān)系。分布格局12序號(hào)商圈名稱1春熙路商圈2鹽市口商圈3騾馬市商圈4雙楠商圈5光華商圈6棕北商圈7成仁路商圈8建設(shè)路商圈9新南商圈10沙灣商圈345678910城市級(jí)商圈位于城市的地理中心，是成都?xì)v史最為悠久的商圈商圈概況商圈名稱商圈位置商圈范圍占地面積歷史背景與發(fā)展沿革所在區(qū)位的城市功能春熙商圈城中東大街以北，北新街以東，總府路以南，紅星路以西約0.8平方公里始建于1924年，1992年春熙夜市開張，2001年政府對(duì)春熙路實(shí)行改造規(guī)劃商務(wù)區(qū)鹽市口商圈城中學(xué)道街以北，人南路以東，總府路以南，春熙路以西約1平方公里自古以來均是成都城中心區(qū)域，商業(yè)發(fā)展歷史可追溯至漢朝商務(wù)區(qū)騾馬市商圈城西北一環(huán)內(nèi)羊市街以北，金仙橋以東，江漢路以南，人民中路以西約2.6平方公里已有近三百年繁華歷史，清代有堯光寺、真武宮等，近代有紅光商場(chǎng)、輕工大廈等商務(wù)區(qū)光華商圈城西二環(huán)沿線龍騰路以北，青羊大道以東，清江東路以南，二環(huán)路以西約3平方公里2000年后興起的新興商圈，周邊住宅項(xiàng)目的快速發(fā)展為商圈成長(zhǎng)的重要因素大型居住區(qū)雙楠商圈城西南二環(huán)沿線雙楠大道以北，武陽大道以東，龍騰路南，雙元街以西約5.8平方公里以置信開發(fā)雙楠住宅項(xiàng)目始建，后擴(kuò)大至外雙楠區(qū)域，始于90年代后期大型居住區(qū)次級(jí)區(qū)域商圈分布在二環(huán)路沿線，上世紀(jì)90年代后期逐步發(fā)展起來，與城市擴(kuò)張及人口遷徙有著密切關(guān)系商圈概況商圈名稱商圈位置商圈范圍占地面積歷史背景與發(fā)展沿革所在區(qū)位的城市功能棕北商圈城南臨二環(huán)新希望路以北，人南路以東，領(lǐng)事館路以南，科華路以西約2.3平方公里以設(shè)美領(lǐng)館及棕北住宅區(qū)建設(shè)為先導(dǎo)，先后發(fā)展了多個(gè)住宅項(xiàng)目及商務(wù)樓商務(wù)區(qū)＋大型居住區(qū)成仁路商圈城東南二環(huán)沿線沙河以北，老成仁路以東，二環(huán)路以南，錦華路以西約1.5平方公里2007年后因住宅發(fā)展而興起的商圈大型居住區(qū)建設(shè)路商圈城東二環(huán)沿線新鴻路以北，一環(huán)路以東，建設(shè)北路以南，二環(huán)路以西約3平方公里2006年后因住宅發(fā)展而興起的商圈大型居住區(qū)新南商圈火車南站區(qū)域三環(huán)路以北，站華路以東，天府大道以西，機(jī)場(chǎng)高速以南約2平方公里因天府新城發(fā)展而逐步興起的商圈商務(wù)區(qū)+大型居住區(qū)沙灣商圈城西北二環(huán)線內(nèi)外沿沙灣路及交大路形成長(zhǎng)條狀范圍約3.5平方公里因沙灣會(huì)展中心及住宅項(xiàng)目的興起而形成，始于90年代初期大型居住區(qū)市級(jí)商圈消費(fèi)者來源為整個(gè)城市，而區(qū)域級(jí)商圈消費(fèi)者來源以一個(gè)或者幾個(gè)片區(qū)居民、高校及商務(wù)群體為主商圈特征商圈名稱商圈地位輻射范圍主要消費(fèi)群體人流量春熙商圈市級(jí)商圈成都為主，輻射西南地區(qū)主城區(qū)居民，城中商務(wù)辦公人群，來自成都周邊縣市及西南地區(qū)其它城市的外來消費(fèi)人群28萬人/天鹽市口商圈市級(jí)商圈成都為主，輻射西南地區(qū)主城區(qū)居民，城中商務(wù)辦公人群，來自成都周邊縣市及西南地區(qū)其它城市的外來消費(fèi)人群22萬人/天騾馬市商圈區(qū)域商圈以西大街為中心的5公里范圍內(nèi)騾馬市商務(wù)辦公人群，騾馬市周邊居住區(qū)的居民5萬人/天光華商圈區(qū)域商圈以清水河居住區(qū)為中心的3公里范圍內(nèi)西南財(cái)大學(xué)校師生及光華片區(qū)居民5萬人/天雙楠商圈區(qū)域商圈以雙楠河居住區(qū)為中心的5公里范圍內(nèi)內(nèi)外雙楠居住區(qū)的居民10萬人/天棕北商圈區(qū)域商圈以領(lǐng)事館路為中心的3公里范圍內(nèi)區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群，科華、棕北片區(qū)的居民5萬人/天成仁路商圈區(qū)域商圈以萬達(dá)廣場(chǎng)為中心的5公里范圍內(nèi)成仁路、川師大、東湖、東光及中和片區(qū)的居民6萬人/天建設(shè)路商圈區(qū)域商圈以建設(shè)路為中心的4公里范圍內(nèi)建設(shè)路周邊居住區(qū)的居民5萬人/天新南商圈區(qū)域商圈以新南商業(yè)項(xiàng)目為中心的4公里范圍內(nèi)天府新區(qū)及城南常住居民、學(xué)校師生及商務(wù)群體8萬人/天沙灣商圈區(qū)域商圈以會(huì)展原址為中心的3公里范圍內(nèi)沙灣居住區(qū)的居民5萬人/天目前百貨的數(shù)量最多，品牌超市與購(gòu)物中心等量。由于購(gòu)物中心近三年來發(fā)展迅速，未來放量較大春熙商圈和鹽市口商圈的項(xiàng)目數(shù)量明顯多于區(qū)域商圈，這是由于該兩個(gè)商圈大量的人流和成熟的商業(yè)氛圍吸引了眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)來布點(diǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。而區(qū)域商圈輻射范圍相對(duì)較小，區(qū)域消費(fèi)力無法支撐大量商業(yè)項(xiàng)目的存在；春熙商圈和鹽市口商圈以百貨為主，這是由于該兩個(gè)商圈是成都傳統(tǒng)的時(shí)尚消費(fèi)集中地。區(qū)域商圈大部分以超級(jí)市場(chǎng)為主，這是由于區(qū)域商圈均依托大型居住社區(qū)，以大量的日?；旧钕M(fèi)訴求為主。商圈特征商圈名稱百貨品牌超市購(gòu)物中心（與品牌超市、百貨主力店分開統(tǒng)計(jì)）合計(jì)春熙商圈6個(gè)01個(gè)7個(gè)鹽市口商圈6個(gè)1個(gè)2個(gè)9個(gè)騾馬市商圈1個(gè)2個(gè)2個(gè)5個(gè)光華商圈1個(gè)2個(gè)1個(gè)4個(gè)雙楠商圈1個(gè)1個(gè)02個(gè)棕北商圈1個(gè)1個(gè)2個(gè)4個(gè)成仁路商圈2個(gè)2個(gè)1個(gè)5個(gè)建設(shè)路商圈2個(gè)1個(gè)2個(gè)5個(gè)新南商圈0個(gè)1個(gè)2個(gè)4個(gè)沙灣商圈1個(gè)3個(gè)1個(gè)5個(gè)合計(jì)22個(gè)14個(gè)14個(gè)49個(gè)得益于巨大的人流量，春熙路鹽市口商圈的租金已經(jīng)與國(guó)內(nèi)一線城市的成熟商圈相媲美商圈名稱首層商業(yè)租金首層與二層租金比例租金增幅未來三年增長(zhǎng)空間春熙商圈1500-2200元/月.平米5：1每年約6%未來增幅將下降，維持每年3%左右鹽市口商圈1200-1800元/月.平米4：1每年約5%未來增幅將下降，維持每年3%左右騾馬市商圈400-700元/月.平米3：1每年約2%未來將維持每年2%左右的小幅增長(zhǎng)光華商圈300-400元/月.平米3：1每年約3%未來將維持每年3%左右的小幅增長(zhǎng)雙楠商圈400-600元/月.平米3：1每年約3%未來將維持每年3%左右的一般增長(zhǎng)棕北商圈3500-700元/月.平米3：1每年約4%未來將維持每年3%左右的小幅增長(zhǎng)成仁路商圈450-500元/月.平米2：1每年約16%未來增幅下降，但仍將保持5%左右的增長(zhǎng)建設(shè)路商圈450-550元/月.平米2：1每年約3%未來增長(zhǎng)率將提升，維持每年4%左右新南商圈350-450元/月.平米2：1每年約4%未來增長(zhǎng)率將提升，維持每年5%左右沙灣商圈250-300元/月.平米3：1每年約2%未來將維持每年2%左右的小幅增長(zhǎng)租金收益高端百貨——仁和春天百貨人東店59典型國(guó)際品牌BVLGARICartierBURBERRYLAMEROMEGAGivenchy典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱仁和春天人東店項(xiàng)目總面積約30,000平方米樓層數(shù)一期主體地上5層，地下1層二期百貨為地上6層，地下2層單層面積1+2層約20,600平方米；3+4層約5,000平方米定位高檔時(shí)尚百貨目標(biāo)客戶群體30-50歲高收入時(shí)尚有品位的群體為主業(yè)態(tài)比例購(gòu)物約90％，10％的休閑餐飲入住率100%租金/扣點(diǎn)國(guó)際品牌大多由仁和代理，普通品牌20-25%年?duì)I業(yè)額約12億元（2009年）坪效約3,400元/平方米/月開業(yè)時(shí)間1998年停車場(chǎng)二期地下停車場(chǎng)高端百貨——美美力誠(chéng)60典型國(guó)際品牌TIFFANY&COHERMESSalvatoreFerragamoMAXMARAGucciMarcbyMarcJacobs典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱美美百貨項(xiàng)目總面積約12,000平方米樓層數(shù)天一店4層；川信店2層單層面積約3,000平方米定位高檔時(shí)尚百貨目標(biāo)客戶群體30-50歲高收入時(shí)尚有品位的群體為主業(yè)態(tài)比例川信店：100%購(gòu)物天一店：85%購(gòu)物，餐飲約占15%入住率100％租金/扣點(diǎn)國(guó)際一線品牌8-12%，國(guó)際二線12-18%年?duì)I業(yè)額約5.5億元（2009年）坪效約3,800元/平方米/月開業(yè)時(shí)間2004年停車位數(shù)量與川信共用停車場(chǎng)高端購(gòu)物中心——仁恒購(gòu)物廣場(chǎng)61典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱仁恒購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目總面積約44,000平方米樓層數(shù)5層單層面積約8,800平方米定位高品質(zhì)購(gòu)物中心目標(biāo)客戶群體25-50歲高收入群體入住率100％業(yè)態(tài)比例服裝飾品80%，家居生活配套3%，餐飲、娛樂12%，美容美發(fā)5%租金/扣點(diǎn)國(guó)際一線品牌8-12%，國(guó)際二線12-18%年?duì)I業(yè)額暫無坪效暫無開業(yè)時(shí)間2010年停車位數(shù)量735個(gè)（與仁恒寫字樓共用）主力店品牌LouisVuittonDIORPRADABURBERRYVersaceDunhill英皇鐘表GivenchyHUGOBOSS中高檔購(gòu)物中心——?jiǎng)P丹廣場(chǎng)典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱凱丹廣場(chǎng)項(xiàng)目總面積約9萬平方米樓層數(shù)4層定位中國(guó)西部首家歐式購(gòu)物中心目標(biāo)客戶群體區(qū)域內(nèi)的中產(chǎn)家庭入住率100％業(yè)態(tài)比例購(gòu)物：64％，餐飲23％，休閑娛樂13％租金1F約450元/月/m2；2F約280元/月/m2；3F約180元/月/m2；4F約80元/m2年?duì)I業(yè)額暫無坪效暫無開業(yè)時(shí)間2010年停車位數(shù)量約1000個(gè)主力店品牌ZARAH&MUNIQLOBABYART嘉禾影院中檔購(gòu)物中心——萬達(dá)廣場(chǎng)錦華店典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱萬達(dá)廣場(chǎng)錦華店項(xiàng)目總面積約18.8萬平方米樓層數(shù)3層定位結(jié)合購(gòu)物、娛樂、餐飲、娛樂為一體的“一站式”大型綜合類購(gòu)物休閑中心目標(biāo)客戶群體區(qū)域內(nèi)的在校學(xué)生、萬達(dá)錦華城住戶與周邊常住人口中的年輕人入住率100％業(yè)態(tài)比例購(gòu)物：64％，餐飲17％，休閑娛樂19％租金1F：300-400元/平米/月；2F：150-250元/平米/月；3F：90-110元/平方米年?duì)I業(yè)額約13億元，含伊藤錦華店和萬千百貨（2009年）坪效567元/m2/月開業(yè)時(shí)間2007年12月停車位數(shù)量1,930個(gè)主力店品牌伊藤洋華堂萬千百貨國(guó)美電器萬達(dá)影城大玩家大歌星KTV中低檔大型綜合超市——麥德龍典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱麥德龍經(jīng)營(yíng)面積約1.1萬平方米層數(shù)1層年?duì)I業(yè)額約4億元（2009年）坪效3030元/m2/月開業(yè)時(shí)間2001年8月15日中檔生活型百貨——伊藤洋華堂（春熙店）典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱伊藤（春熙店）項(xiàng)目總面積約1.5萬平方米層數(shù)地下1層，地上5層年?duì)I業(yè)額約10億元（2009年）坪效5555元/m2/月開業(yè)時(shí)間1997年11月21日中高檔電影院——萬達(dá)影城錦華店典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱萬達(dá)影城錦華店建筑面積8000余平米影廳規(guī)模11個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)廳和2個(gè)VIP廳容納人數(shù)2000余人年?duì)I業(yè)額暫無坪效暫無開業(yè)時(shí)間2007年12月未來供應(yīng)12序號(hào)商圈名稱1春熙路商圈2鹽市口商圈3騾馬市商圈4雙楠商圈5光華商圈6棕北商圈7成仁路商圈8建設(shè)路商圈9新南商圈10沙灣商圈11東大街商圈12雙橋子商圈34567891012從東大街的的國(guó)際金融中心IFC、晶融匯、鐵獅門項(xiàng)目到太古遠(yuǎn)洋項(xiàng)目，東大街沿線未來將形成新的高端購(gòu)物中心聚集區(qū)域；隨著華潤(rùn)萬象城的開業(yè)，合景泰富香港置地項(xiàng)目、環(huán)球貿(mào)易中心項(xiàng)目的籌建等，雙橋子-攀成鋼商圈將迅速崛起。隨著東大街區(qū)域和雙橋子區(qū)域的逐步成熟，東大街商圈、雙橋子商圈將成為備受矚目的新興區(qū)域商圈11未來增量市場(chǎng)上將以新興發(fā)展區(qū)域的中型購(gòu)物中心為主，并不乏大品牌開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商的參與未來3年將面世的商業(yè)項(xiàng)目仍然以中檔項(xiàng)目為主，中高檔項(xiàng)目次之，高檔項(xiàng)目的供應(yīng)量最少。未來高檔項(xiàng)目中將出體量大、物業(yè)條件好的高品質(zhì)購(gòu)物中心類型項(xiàng)目（美美力誠(chéng)、鐵獅門項(xiàng)目等），將使得單一項(xiàng)目?jī)?nèi)匯集更豐富的高檔業(yè)態(tài)和更多的高檔品牌，在提升整個(gè)高檔物業(yè)市場(chǎng)的品質(zhì)同時(shí)，亦將對(duì)現(xiàn)有的高檔物業(yè)產(chǎn)生沖擊。未來的中高檔和中檔項(xiàng)目中將有越來越多的購(gòu)物中心出現(xiàn)，在提升同檔次物業(yè)的整體品質(zhì)的同時(shí)，亦將不可避免的對(duì)同檔次的百貨產(chǎn)生沖擊。未來3年供應(yīng)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)項(xiàng)目名稱高檔3個(gè)美美力誠(chéng)（南部新城店）、鐵獅門項(xiàng)目、仁和南部新城項(xiàng)目中高檔5個(gè)國(guó)際金融中心、環(huán)球貿(mào)易中心、合景泰富香港置地項(xiàng)目、太古遠(yuǎn)洋項(xiàng)目、華置廣場(chǎng)、中檔12個(gè)中糧大悅城、來福士廣場(chǎng)、中航九方廣場(chǎng)、銀石廣場(chǎng)、華置廣場(chǎng)、凱德置地火車南站項(xiàng)目、漢景大廈、茂業(yè)百貨2期、招商地產(chǎn)東城國(guó)際、城北天地、龍湖時(shí)代天街、光華新光三越未來供應(yīng)辦公市場(chǎng)69成都市寫字樓市場(chǎng)狀況成都市甲級(jí)寫字樓典型項(xiàng)目分析根據(jù)關(guān)鍵指標(biāo)對(duì)成都優(yōu)質(zhì)寫字樓進(jìn)行級(jí)別劃分——國(guó)際甲級(jí)、甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓開發(fā)商背景在海外或中國(guó)內(nèi)地主要城市有過高端寫字樓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀開發(fā)商物業(yè)管理高端的物業(yè)管理地理位置坐落于城市的商務(wù)中心或商貿(mào)中心便利的公共交通，可以方便到達(dá)機(jī)場(chǎng)、運(yùn)輸中心、商貿(mào)金融中心保安系統(tǒng)支持24小時(shí)門衛(wèi)服務(wù)中央監(jiān)控系統(tǒng)緊急呼叫系統(tǒng)24小時(shí)暢通并隨時(shí)能作出回應(yīng)外立面具有時(shí)代設(shè)計(jì)感特征，能成為區(qū)域地標(biāo)門窗、外墻體、地板磚采用高檔次材料入住單位乙級(jí)寫字樓：國(guó)內(nèi)及本地知名企業(yè)在入住單位中占相當(dāng)比例甲級(jí)寫字樓：世界500強(qiáng)企業(yè)及本地知名企業(yè)占相當(dāng)比例建筑設(shè)計(jì)豪華奢侈的中央大廳，配以大理石/花崗巖石的墻體和地板單層面積達(dá)2000平方米及以上，樓層可靈活分割得房率不低于70%辦公單位總計(jì)GFA超過30000平方米樓層高度不低于3.8米，室內(nèi)層高不低于2.8米柱距>8.4米設(shè)備配置VAV或VRV分戶計(jì)量中央空調(diào)、加熱、通風(fēng)設(shè)備動(dòng)力電配置，電力充足，至少保證30VA/psm的電壓輸出智能化消防設(shè)備數(shù)量足夠的高速電梯，候梯時(shí)間<40s，保證客流和貨運(yùn)的順暢完善合理的布線系統(tǒng)和足夠的線路接口足夠的安保監(jiān)控設(shè)備，彩色監(jiān)視屏，24小時(shí)安全呼叫系統(tǒng)停車場(chǎng)充足的地上、地下停車車位，配置自動(dòng)化出入系統(tǒng)租金乙級(jí)寫字樓：租金水平不低于35元/平方米/月甲級(jí)寫字樓：租金水平不低于70元/平方米/月級(jí)別劃分國(guó)際甲級(jí)寫字樓（頂級(jí)寫字樓）：滿足100%或超出該標(biāo)準(zhǔn)；甲級(jí)寫字樓定義標(biāo)準(zhǔn)：滿足以下條件中的80%，即可判定為甲級(jí)寫字樓；乙級(jí)寫字樓定義標(biāo)準(zhǔn)：滿足以下條件中的60%，即可判定為乙級(jí)寫字樓。成都寫字樓市場(chǎng)發(fā)展迅速，供應(yīng)量逐年遞增，檔次不斷提升發(fā)展階段1999-2002起步期2003-2004發(fā)展期2005-2006快速發(fā)展期2007-穩(wěn)定繁榮期發(fā)展特征1998年，成都乙級(jí)寫字樓發(fā)展起步；1999年后甲級(jí)寫字樓開始發(fā)展甲級(jí)寫字樓品質(zhì)極大提升甲級(jí)寫字樓發(fā)展加速優(yōu)質(zhì)寫字樓進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，供應(yīng)量逐年遞增，并呈現(xiàn)出在南部新城增加的趨勢(shì)租售方式銷售銷售銷售為主，個(gè)別租賃銷售+租賃典型項(xiàng)目98年，第一個(gè)乙級(jí)寫字樓建行大廈；99年，第一個(gè)甲級(jí)寫字樓川信大廈；2000年，第二個(gè)甲級(jí)寫字樓冠城廣場(chǎng)。03年，城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈時(shí)代廣場(chǎng)（2005年）、匯日央擴(kuò)大廈（2006年）、中環(huán)廣場(chǎng)（2006年，成都第一座由開發(fā)商持有并僅用于租賃的甲級(jí)寫字樓)香格里拉（2007年，首個(gè)國(guó)際甲級(jí)寫字樓）仁恒置地發(fā)展歷程目前，成都寫字樓市場(chǎng)正處于穩(wěn)定繁榮期的過渡階段，綜合體、高端寫字樓供應(yīng)增多無人氣投資客、豪宅客商務(wù)人士、創(chuàng)意人士、豪宅客戶以及投資者城市白領(lǐng)、創(chuàng)意人士、都市游走者政府前期造勢(shì)住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)政府公建建設(shè)政府部門搬遷住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓公眾對(duì)新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對(duì)區(qū)域確定信心區(qū)域稱為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，緊急活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活時(shí)間人口特征標(biāo)志項(xiàng)目建設(shè)階段規(guī)劃期、啟動(dòng)期基礎(chǔ)建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期基礎(chǔ)設(shè)施住宅，基礎(chǔ)設(shè)施寫字樓、商業(yè)大型綜合體，大型MALL發(fā)展階段階段特征此階段區(qū)域成熟度相比快速發(fā)展期有所提高，物業(yè)呈復(fù)合型、高端化發(fā)展趨勢(shì)，客戶主要逐漸從投資型客戶過渡為自用型客戶?？蛻籼卣鳎嚎蛻糇非蟾咂焚|(zhì)樓盤，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的感知還需加以引導(dǎo)。2006年以來存量寫字樓空置率持續(xù)下降，但2010年起大量寫字樓入市導(dǎo)致下降趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)

73甲級(jí)以上寫字樓供應(yīng)與吸納總量呈逐年上升趨勢(shì)，高端客戶需求旺盛，高品質(zhì)項(xiàng)目吸納狀況持續(xù)改善。租賃市場(chǎng)：2006年以來經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)寫字樓需求上升，租賃成交活躍，存量寫字樓空置率持續(xù)下降；成都寫字樓市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段。2010年起大量寫字樓入市，空置率下降趨勢(shì)開始逆轉(zhuǎn)。發(fā)展趨勢(shì)已入伙甲級(jí)及以上寫字樓主要分布于人南沿線和順城街-東大街板塊順城街-東大街沿線：包括順城街、東大街、蜀都大道沿線（一環(huán)以內(nèi)）人民南路沿線：天府廣場(chǎng)至三環(huán)路以內(nèi)的人民南路沿線74備注：統(tǒng)計(jì)至2011年年底已入住或交房的項(xiàng)目。成都市甲級(jí)及以上存量寫字樓分布圖三環(huán)路一環(huán)路二環(huán)路人民南路沿線板塊順城街-東大街沿線板塊地鐵一號(hào)線時(shí)代廣場(chǎng)仁恒置地香格里拉國(guó)航世紀(jì)中心中環(huán)廣場(chǎng)匯日央擴(kuò)威斯頓聯(lián)邦國(guó)際甲級(jí)寫字樓本地甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓分布格局存量乙級(jí)寫字樓29個(gè)，共117萬平方米，分布相對(duì)分散，58%位于一環(huán)路以內(nèi)75目前乙級(jí)寫字樓29個(gè)，供應(yīng)量117.1萬平方米，58%分布一環(huán)路以內(nèi)，25%分布在一環(huán)路到三環(huán)路之間，17%分布在三環(huán)外。乙級(jí)寫字樓相對(duì)甲級(jí)寫字樓，分布相對(duì)分散，對(duì)于區(qū)位的要求更加靈活。注：僅選取了入住情況較好、物業(yè)品質(zhì)較高的乙級(jí)寫字樓進(jìn)行研究。二環(huán)路三環(huán)路一環(huán)路新時(shí)代廣場(chǎng)正熙國(guó)際總府大廈四川國(guó)際大廈凱樂廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)華敏國(guó)際豐德國(guó)際廣場(chǎng)新世紀(jì)廣場(chǎng)天一廣場(chǎng)中鐵名人大廈達(dá)義羅浮廣場(chǎng)宏達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)溫哥華廣場(chǎng)嬌子大廈宏達(dá)大廈國(guó)棟商務(wù)大廈商鼎國(guó)際財(cái)富中心順城街-東大街高新國(guó)際地鐵一號(hào)線乙級(jí)寫字樓分布格局本地乙級(jí)寫字樓國(guó)際甲級(jí)租金150元/m2/月以上，甲級(jí)租金120-150元/m2/月，乙級(jí)租金80-110元/m2/月市中心CBD建成投入時(shí)間較早，使用時(shí)間較長(zhǎng)，配置低，老化嚴(yán)重，租金水平不高。人民南路區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度高，租金水平穩(wěn)步攀升，空置率持續(xù)下降；東大街受2號(hào)線施工影響，招商存在一定困難，但政府支持力度大，租金補(bǔ)貼高，也有一些大型企業(yè)入駐。76檔次區(qū)域項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)（元/月/平方米）空置率國(guó)際甲級(jí)市中心仁恒置地廣場(chǎng)160-18012%東大街香格里拉140-1555%甲級(jí)市中心航天科技大廈125-15040%城市之心90-1055%時(shí)代廣場(chǎng)100-11017%中環(huán)廣場(chǎng)100-11510%東大街花樣年喜年廣場(chǎng)85-10010%人民南路匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)130-14515%錦江國(guó)際125-14025%力寶大廈90-12020%國(guó)航世紀(jì)中心120-14010%威斯頓聯(lián)邦大廈90-1305%新希望大廈90-110——川信大廈80-955%乙級(jí)人民南路豐德國(guó)際95-11030%東大街摩根中心90-11040%數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)時(shí)間為2011年12月發(fā)展現(xiàn)狀潛在優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過400萬平方米，項(xiàng)目所在的大源板塊供應(yīng)量占據(jù)半壁江山，供應(yīng)井噴，競(jìng)爭(zhēng)激烈77潛在優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過400萬平方米，其中甲級(jí)及以上寫字樓達(dá)252萬平方米。未來預(yù)計(jì)達(dá)到國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目：鐵獅門項(xiàng)目棕櫚泉國(guó)際保利國(guó)際廣場(chǎng)國(guó)金中心IFC其中，棕櫚泉國(guó)際和保利國(guó)際廣場(chǎng)位于大源板塊。市場(chǎng)供應(yīng)隨著城市重心南移，寫字樓市場(chǎng)也將向南發(fā)展，未來人南延線將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓的集中供應(yīng)區(qū)78注：未來供應(yīng)（到2015年）定義：2012年至2015年將具備入住或者交房條件的項(xiàng)目國(guó)際甲級(jí)寫字樓本地甲級(jí)寫字樓本地乙級(jí)寫字樓東大街板塊人民南路板塊站南板塊大源板塊銀石廣場(chǎng)中環(huán)廣場(chǎng)國(guó)際金融中心IFC環(huán)球貿(mào)易中心喜年廣場(chǎng)明宇金融廣場(chǎng)九龍倉(cāng)時(shí)代8號(hào)來福士廣場(chǎng)大陸國(guó)際東方希望中心棕櫚泉國(guó)際中心國(guó)航世紀(jì)中心保利國(guó)際廣場(chǎng)大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)新世紀(jì)環(huán)球中心環(huán)球時(shí)代廣場(chǎng)威爾斯洲際廣場(chǎng)布魯明頓廣場(chǎng)茂業(yè)中心曙光國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)ICON創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)航興國(guó)際廣場(chǎng)中航城市廣場(chǎng)新