XXXX鄭州東區(qū)寫字樓項目營銷策劃方案

營銷策劃方案CBD寫字樓項目鈞城地產(chǎn)（中國）河南公司2010年06月08日1問題及目標(biāo)界定項目詮釋1123456項目客戶思考項目總體運營策略市場環(huán)境及競爭目錄項目整體定位主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)占地面積建筑面積容積率寫字樓商業(yè)裙樓地理位置：本項目地塊所處的位置絕佳，處于純CBD最后一塊寫字樓用地，項目極度優(yōu)越的地段使本項目有極大的利潤空間和升值潛力。本案九如路項目概況千璽廣場藍(lán)碼地王四十七中本地塊項目現(xiàn)狀海逸名門地塊俯視項目現(xiàn)場項目現(xiàn)場項目現(xiàn)場四十七中鄭州目前寫字樓區(qū)域分布寫字樓漂移鄭東寫字樓升級引擎鄭東新區(qū)商務(wù)圈現(xiàn)在：以大體量的商務(wù)樓群為核心的寫字樓區(qū)。文化路商務(wù)圈經(jīng)三路商務(wù)圈裕達(dá)國貿(mào)紫荊山路商務(wù)圈未來路商務(wù)圈歷史：以路為基本要素的商務(wù)區(qū),以代表性寫字樓為核心的商務(wù)區(qū)。金水路商務(wù)圈1.2劣勢分析（W）

1.1優(yōu)勢分析（S）項目SWOT分析占據(jù)城市主流價值地，CBD核心區(qū)位，升值潛力巨大；項目物業(yè)市場稀缺，價值與時凸顯；項目緊臨地鐵1、4號線，快捷立體交通為項目價值提速；項目西觀如意湖，東眺東運河，南望熊耳河，處金三角純生態(tài)自然水領(lǐng)地，舒適怡人的外部空間環(huán)境；會展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心等成熟奢華配套，尖端商務(wù)環(huán)境，提升項目價值；隨著CBD日益成熟，入駐企業(yè)的增加，鄭東新區(qū)的價值和人氣都將大幅提升，帶動項目商務(wù)價值提升。項目周邊配套尚不成熟，現(xiàn)有商務(wù)氛圍不足；項目產(chǎn)品規(guī)劃不足以支撐項目高端商務(wù)價值；項目價值需要重新定義。1.4威脅分析（T）

1.3機會分析（O）項目SWOT分析CBD最后少數(shù)幾棟商務(wù)樓之一，極其稀缺；新政對住宅投資的抑制，為商業(yè)辦公帶來機會；市場出現(xiàn)空白點，為項目帶來發(fā)展空間；千璽廣場價格標(biāo)桿極大的拉升了區(qū)域物業(yè)市場價值。區(qū)域內(nèi)的其他類型物業(yè)價值對項目客流的分流；政策的不明朗為市場帶來不確定因素；同類項目的市場競爭。PART-2問題及目標(biāo)界定項目面臨問題項目目標(biāo)項目核心問題

從項目簡略掃描，我們不難發(fā)現(xiàn)，項目基礎(chǔ)素質(zhì)較好，絕佳的地理位置，賦予了本項目未來巨大的升值潛力，如此一塊地，我們的問題不僅僅是如何保證高額的利潤，而我們的目標(biāo)是：實現(xiàn)項目最大的土地價值做出區(qū)域內(nèi)頂端的產(chǎn)品取得最大化的開發(fā)回報那么，如何實現(xiàn)我們的差異化和最大價值化？我們的目標(biāo)保證是差異化營銷新模式資源整合地段價值產(chǎn)品特色服務(wù)增值【地段段】炒作絢絢爛本本項目目的地地段價價值，，突顯本本項目目的稀稀缺性性！提煉土土地價價值【產(chǎn)品品】產(chǎn)品差差異化化合理規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計本本項目目的產(chǎn)產(chǎn)品，，做出出自己己的特特色，，突現(xiàn)現(xiàn)差異異化【服務(wù)務(wù)】服務(wù)？？如何通通過營營銷模模式和和后期期的服服務(wù)，，實現(xiàn)現(xiàn)對客客戶的的增值值感和和信心心！營銷模模式的的創(chuàng)新新和后后期的的服務(wù)務(wù)保證證PART-3市市場環(huán)環(huán)境及及競爭爭宏觀市市場分分析競爭環(huán)環(huán)境分分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描鄭州樓市狀況分析寫字樓市場分析宏觀市市場分分析鄭州市市近年年GDP及及人均均GDP增增長迅迅速，，房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入入高速速發(fā)展展期宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來來源：：鄭州州市統(tǒng)統(tǒng)計年年鑒人均GDP增長長指標(biāo)標(biāo)鄭州市市GDP增增長指指標(biāo)GDP增速速與房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停停滯滯穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)展展高高速速發(fā)展展800-4,000US$4000-8,000US$08000-20,000US$0-800US$啟動期期快快速速發(fā)展展期平平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展期減緩發(fā)展期期人均GDP與房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系系宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展展預(yù)警警系統(tǒng)統(tǒng)判斷斷--鄭州房地產(chǎn)產(chǎn)處于快速速發(fā)展期鄭州鄭州房地產(chǎn)市場場各發(fā)展階階段特征分分析：發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求簡單、市場結(jié)構(gòu)單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場細(xì)分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。競爭者數(shù)量減少；市場細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。鄭州處于平穩(wěn)發(fā)展階階段宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描三產(chǎn)分布比比例—第三產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)及增長長比較穩(wěn)定定，變化較較小第二產(chǎn)業(yè)占占GDP比比重逐漸上上升，說明明工業(yè)是鄭鄭州市的主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)近年來第一一產(chǎn)業(yè)和第第三產(chǎn)業(yè)比比例均小幅幅下降第一產(chǎn)業(yè)比比重較低第三產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)穩(wěn)定，近年年變化較小小自2000年以來，，第一產(chǎn)業(yè)業(yè)的比重有有所下降，，與此同時時第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的比率波波動上升宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來源：：鄭州市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒第三產(chǎn)業(yè)總總量反映鄭鄭州寫字樓樓整體容量量處于中等等，經(jīng)驗值反反映鄭州寫字樓樓市場相對對于整體房房地產(chǎn)市場場處于較低低水平三產(chǎn)GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(元/平米)R=R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低鄭州=60/4244=1.4%鄭州2008年第三三產(chǎn)業(yè)GDP總值853.9億元，寫寫字樓整體體容量處于于中等鄭州宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描鄭州樓市狀況分析寫字樓市場分析宏觀市場分分析國家政策近期政策一一覽針對仍然瘋瘋狂的樓市市，政府近近期出臺了了更嚴(yán)厲的的調(diào)控政策策，并且相對之前，，此次政策策把抑制不合理理住房需求求放在了增加加住房有效效供給的前面面，反映了了政策重點點的變化政策層級頒布時間10.04.2110.04.19政策名稱立即執(zhí)行房房貸新政《關(guān)于進(jìn)一一步加強房房地產(chǎn)市場場監(jiān)管完善善商品住房房預(yù)售制度度有關(guān)問問題的通知知》政策頒布主主體銀監(jiān)會住房城鄉(xiāng)建建設(shè)部政策主要內(nèi)內(nèi)容正式通知各各銀行，要要求銀行立立即嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行新的二二套房房貸貸政策各大中型銀銀行還要按按季度開展展房地產(chǎn)貸貸款壓力測測試工作進(jìn)一步加強強房地產(chǎn)市市場監(jiān)管完善商品住住房預(yù)售制制度加強預(yù)售商商品住房交交付和質(zhì)量量管理健全房地產(chǎn)產(chǎn)市場監(jiān)督督管理機制制各地區(qū)、各各有關(guān)部門門要切實履履行穩(wěn)定房房價和住房房保障職責(zé)責(zé)10.04.1710.04.15《國務(wù)院關(guān)關(guān)于堅決遏遏制部分城城市房價過過快上漲的的通知》（（“國十十條”）新“國四條條”國務(wù)院國務(wù)院堅決抑制不不合理住房房需求增加住房有有效供給加快保障性性安居工程程建設(shè)加強市場監(jiān)監(jiān)管抑制不合理理住房需求求增加有效住住房供給加快保障性性安居工程程建設(shè)加強市場監(jiān)監(jiān)管10.04.1110.04.0710.04.02嚴(yán)控炒房行行為加強房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)控控普通住房契契稅優(yōu)惠方方案中國銀監(jiān)會會國家發(fā)改委委財政部要求所有銀銀行在6月月底之前提提交貸款情情況的評估估報告，要要嚴(yán)控炒房房行為.銀銀行大幅提提高貸款的的首付款比比例和利率率水平.進(jìn)一步加強強房地產(chǎn)市市場調(diào)控,增加普通通商品住房房的有效供供給,對兩個或兩兩個以上個個人共同購購買90平平方米及以以下普通住住房該套房房產(chǎn)的共同同購買人不不適用首次次購買普通通住房的契契稅優(yōu)惠政政策.數(shù)據(jù)來源：：鈞城市場場研究中心心特征一:鄭鄭州市商品品房供應(yīng)量量繼續(xù)上升升五月，鄭州州市商品房房批準(zhǔn)預(yù)售售100.5萬萬㎡，本月環(huán)比增長12.6%，同比增長267%，與上上月對比沒有有太大的波動動，從五月份份預(yù)售情況來來看，鄭州市區(qū)開發(fā)發(fā)商由于自身身資金的狀況況良好，對房房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控新政的應(yīng)應(yīng)對還沒有做做好準(zhǔn)備。五月份各區(qū)域域供應(yīng)量中，，中原區(qū)和鄭東東新區(qū)分別占到了27.4%、、22%。特征二:鄭州州市商品房成成交量明顯下下降五月，全市商品房成成交量為69.94萬萬㎡，環(huán)比下降33%，，同比下下降23.1%，可可以看看出４４月中中旬開開始房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控新政政自五五一開開始真真正的的影響響鄭州州房地地產(chǎn)市市場，，購房者者觀望望氣氛氛盛行行。特征三三:鄭鄭州市市商品品住房房均價價上升升五月，鄭鄭州市市商品品住宅宅成交交均價價為5634元元/㎡㎡，環(huán)比比上升升12.5%。。新政后后，市市面上上有部部分樓樓盤實行低低首付付，加上上高端端樓盤盤依其其品質(zhì)質(zhì)價格堅堅挺，所以以導(dǎo)致致五月月份均均價上上升。。辦公用用房成成交均均價5896元元/㎡㎡，環(huán)環(huán)比下下降12%。商業(yè)用用房成成交均均價為為8164元/㎡，，與四四月份份成交交均價價基本本持平平。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資自2004年年增長長迅猛猛，商商業(yè)地地產(chǎn)類類投資資近兩兩年以以40%的的速度度迅速速增長長數(shù)據(jù)來來源：：鄭州州市房房地局局市場供供應(yīng)量量預(yù)判判單位：：萬平平方宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描鄭州樓市狀況分析寫字樓市場分析宏觀市市場分分析樓盤名稱建筑面積(平方米)發(fā)售時間銷售率(%)成交價格(元/平方)銷售速度國際企業(yè)中心10000004年10月95％45004280永和國際3000004年8月90％40001100藍(lán)碼地王大廈5600005年7月95％65002200綠地峰會天下5200006年10月85％61004900浦發(fā)國際5000006年10月99％60006200省匯中心7500006年10月95％以上58007900財富廣場2期10000005年11月95％以上53006300盛潤白宮14000008年初96%89005833楷林國際7800008年中旬95%10000[現(xiàn)銷售價]4333榮勛贏座5900008年中旬100%80004900千璽廣場2400002010年5月30000銷售速速度寫字樓樓市場場的月月均銷銷售速速度：：4795平方方米[從開開盤計計算]鄭州寫寫字樓樓分布布圖鄭東新新區(qū)中原區(qū)區(qū)金水區(qū)區(qū)管城區(qū)區(qū)二七區(qū)區(qū)按照物物業(yè)檔檔次、、目前前售價價/租租金將將板塊塊分級級2.0—2.52.5—3.01.0—2.07000——90009000——250006000——8000金水區(qū)板塊塊——鄭州高高端寫字樓樓最為集中中的的商務(wù)務(wù)圈。行政導(dǎo)向，，依托省機機關(guān)商業(yè)、交通通配套成，，商務(wù)氛圍圍濃第一層級核心驅(qū)動力力未來發(fā)展趨趨勢租金：2.0-2.8元/m2/天，售價：7000-9000元元/m2物業(yè)管理費費：1-1.5元/m2/月租金/售價價行業(yè)：多集集中于高增增長性和高高附加值行行業(yè)如投資咨詢、、信息通訊訊、房地產(chǎn)產(chǎn)、保險、、文化傳播播等；客戶：國際際國內(nèi)知名企業(yè)駐駐杭機構(gòu)、河南省及鄭鄭州市著名名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的的大中企業(yè)業(yè)為主選擇本板塊塊辦公的原原因主要是是為顯示企企業(yè)形象；；注重辦公公品質(zhì)及配配套、交通通的成熟度度：客戶特征未來5年內(nèi)內(nèi)將繼續(xù)保保持領(lǐng)先地地位；土地供應(yīng)稀稀缺，后續(xù)續(xù)供應(yīng)量有有限；租售狀況高品質(zhì)的物物業(yè)招租良良好，出租租率在85％以上；銷售客戶以以自用客戶戶為主；金水路農(nóng)業(yè)路北環(huán)花園路文化路經(jīng)三路中州大道項目名稱鄭州國貿(mào)中心信息大廈圖示河南新田置業(yè)有限公司開發(fā)商河南索克置業(yè)有限公司農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口位置花園路北環(huán)交叉口29層/3.5m，7萬平商業(yè)層數(shù)/層高28層/2.8m，群房4層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯5部規(guī)模大型綜合體項目體量近50萬，2棟寫字樓約8萬㎡1棟，占地9112㎡，總建面4.16萬㎡,5～28層為純寫字樓售/租價格0.9-1.2元/㎡天1.2元/㎡天售/租率出售率90％出租率90％裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點超大型綜合體項目，配有7萬平方的商業(yè)面積,配套完善唯一專于商務(wù)用途的寫字樓花園路經(jīng)典典寫字樓掃掃描項目名稱廣匯國貿(mào)大廈財富廣場圖示鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商鑫廣河南置業(yè)經(jīng)三路緯五路交叉口位置經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路22層/2.9m，群房3層層數(shù)/層高24層/2.8m，群房3層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)7部電梯每棟2部愛登寶電梯規(guī)模主樓22層，西樓12層、北12層。建面約為6萬㎡，7棟，建面約為18萬㎡,售/租價格租金1.9元/㎡天租金0.9-1.2元/㎡天售/租率90%以上銷售率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點“經(jīng)三路”、純寫字樓辦公寫字樓項目經(jīng)三路大型純寫字樓經(jīng)三路經(jīng)典典寫字樓掃掃描項目名稱浦發(fā)國際大廈未來大廈圖示名門地產(chǎn)開發(fā)商商品交易所金水路玨鳳路交叉口位置未來大道近緯四中路27層/2.8m層數(shù)/層高23層/2.5m40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)分戶空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)9部電梯7規(guī)模主樓27層，附樓11層，建筑面積6萬平方1棟，建面約為6萬㎡,售/租價格售價6000元/㎡[開盤時銷售價格]租金2.8元/㎡天售/租率銷售率90%以上出租率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點金融總部級寫字樓租賃型辦公樓金水區(qū)其他他經(jīng)典寫字字樓掃描鄭東新區(qū)板板塊——鄭州最最具發(fā)展?jié)摑摿Φ纳虅?wù)務(wù)圈，主要要由會展業(yè)業(yè)帶動區(qū)域域發(fā)展，代代表鄭州未未來寫字樓樓最高水平平的CBD區(qū)政府導(dǎo)向，，會展業(yè)帶帶動成熟公建配配套高檔住宅區(qū)區(qū)第二層級核心驅(qū)動力力未來發(fā)展趨趨勢租金：2.5-3.0元/m2/天售價：9000-25000元/m2物業(yè)管理費費：1.2-2元/m2/月租金/售價價行業(yè)：區(qū)域域內(nèi)國際會會展中心的的帶動相關(guān)關(guān)行業(yè)，如如會展，貿(mào)貿(mào)易等；客戶：國際際國內(nèi)知名企業(yè)駐駐杭機構(gòu)、以行業(yè)內(nèi)內(nèi)的大中企企業(yè)為主選擇本板塊塊辦公的原原因主要是是為顯示企企業(yè)形象；；注重辦公公品質(zhì)客戶特征未來5年內(nèi)內(nèi)將繼續(xù)保保持領(lǐng)先地地位；土地供應(yīng)稀稀缺，后續(xù)續(xù)供應(yīng)量有有限；租售狀況交通通不不便便，，商商業(yè)業(yè)配配套套不不成成熟熟，，出出租租率率在在50％％左右右；；銷售售狀狀況況較較好好，，以以投投資資客客戶戶為為主主；；鄭東東新新區(qū)區(qū)——鄭鄭州州未未來來最最具具活活力力商商務(wù)務(wù)板板塊塊本案案海逸逸名名門門千璽璽廣廣場場世紀(jì)紀(jì)峰峰會會藍(lán)碼碼地地王王溫哥哥華華大大廈廈樂地地金金融融中中心心CBD各各發(fā)發(fā)展展階階段段客客戶戶分分布布特特征征高高比比例例投投資資客客————中中型型服服務(wù)務(wù)性性企企業(yè)業(yè)————500強強實實業(yè)業(yè)型型企企業(yè)業(yè)雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2007年2012年市場投資價值認(rèn)同低中高投資比例低高低產(chǎn)業(yè)類型第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等咨詢顧問公司、設(shè)計單位、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等銀行、證券、保險等公司企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司2002年年鄭東東新新區(qū)區(qū)正正處處于于發(fā)展展中中的的CBD階階段段鄭東新區(qū)CBD已形成規(guī)規(guī)模效應(yīng)，提提升市場信心心CBD地區(qū)由由內(nèi)、外環(huán)兩兩條環(huán)路組成成，建成60幢高檔商商業(yè)樓宇；；經(jīng)過7年的大大規(guī)模建設(shè)，，CBD已經(jīng)經(jīng)完成了寫字字樓和公寓的的建設(shè)并部分分投入使用，，增強了市場場對新區(qū)開發(fā)發(fā)的信心。項目名稱綠地峰會天下藍(lán)瑪?shù)赝醮髲B圖示綠地集團(tuán)開發(fā)商鄭州歌億房地產(chǎn)有線公司CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)30層/3.7m層數(shù)/層高30層/3.6m40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯6部規(guī)模2棟，約10萬㎡1棟，5.6萬㎡售/租價格6200元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]原售價6000-6500元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]售/租率已銷售完畢[以上價格為開盤價]銷售完畢裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點地理位置，規(guī)模，開發(fā)商品牌中原首座全鋼結(jié)構(gòu)寫字樓，玻璃幕墻

鄭東新區(qū)CBD代表樓盤盤項目名稱順馳第一國際新芒果大廈圖示河南順馳地產(chǎn)有限公司

開發(fā)商鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司

CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)27層/4.1米層數(shù)/層高30層/3.5米40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)10部電梯5部規(guī)模1棟，5.8萬㎡建面約4.6萬㎡售/租價格6100[開盤銷售價格]售價6300元/㎡[開盤銷售價格]售/租率售完銷售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修核心賣點開發(fā)商品牌，地域前景鄭東新區(qū)CBD代表樓盤盤西北區(qū)板塊———現(xiàn)存寫字樓陳陳舊且品質(zhì)不不高物業(yè)形態(tài)態(tài)以商住的形形式為主，客客戶外溢。傳統(tǒng)商業(yè)中心心，商業(yè)配套套成熟市政府行政配配套核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢勢租金/售價潛在供應(yīng)規(guī)模模小，客戶外外溢，出租率率下降客戶將存在外外遷鄭東新區(qū)區(qū)或金水區(qū)板板塊現(xiàn)象租售狀況平均出租率在在60％以上；在售樓盤較少少租金：集中于于0.5-1.2元/m2/天；售價：5000-6000元/m2；物業(yè)管理費：：0.6-1元/m2/月行業(yè)：以貿(mào)易、信息科科技、廣告及政府類相關(guān)關(guān)企業(yè)為主，，客戶：入住企企業(yè)以中小型型企業(yè)為主；；辦公成本較低低比相對金水水區(qū)是吸引中中小型企業(yè)的的主要因素之之一客戶特征第三層級項目名稱華林新時代廣場福華中心圖示鄭州中原華豐投資中心有限公司

開發(fā)商鄭州福華置業(yè)有限公司紫荊山路商城路位置紫荊山路東大街21層/5.2m層數(shù)/層高27層/3.2m70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分體空調(diào)空調(diào)分體空調(diào)7部電梯6部規(guī)模1棟21層,總面積5萬㎡1棟27層、總建面5.4萬㎡,售/租價格1.3元/㎡天1.3元/㎡天售/租率50%95％以上裝修狀況精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點5．2米LOFT，可以分隔二層

全新復(fù)合新OFFICE經(jīng)典寫字樓掃掃描項目名稱裕達(dá)國貿(mào)大廈金運大廈圖示河南裕達(dá)國貿(mào)置業(yè)開發(fā)商河南金運房地產(chǎn)有限公司中原路220號位置二七路49層/3.6米層數(shù)/層高32層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)21部電梯規(guī)模1棟，160000萬㎡1棟，5.8萬㎡售/租價格3元/㎡/天0.6元/㎡/天售/租率95%以上銷售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位簡裝修核心賣點周邊有高檔酒店作為成熟配套成功銷售爛尾樓經(jīng)典寫字樓掃掃描競爭環(huán)境分析析本地塊主要的的競爭對手金水路鄭州市目前在在售的寫字樓樓主要分布在在三個區(qū)域域經(jīng)三路路商務(wù)務(wù)圈一級競競爭:鄭東和和未來來路的的未售售項目目,它它們下下半年年的推推出將將會對對本案案的成成交量量產(chǎn)生生較大大的影影響次級競競爭:正在售售的項項目,他們們的價價格和和銷售售情況況會對對市場場上的的同類類項目目有一一定的的指導(dǎo)導(dǎo)意義義鳳凰城城曼哈頓頓廣場場未來路路商務(wù)務(wù)圈楷林國國際CBD商務(wù)務(wù)圈匯智大大廈溫哥華華大廈廈建業(yè)業(yè)總總部部港港千璽璽廣廣場場本項項目目主主要要競競爭爭對對手手調(diào)調(diào)查查針對對本本案案的的區(qū)區(qū)位位，，我我司司認(rèn)認(rèn)為為想想要要了了解解本本案案的的主主要要客客戶戶群群體體，，以以及及其其需需求求，，應(yīng)應(yīng)重重點點針針對對以以下下幾幾個個項項目目進(jìn)進(jìn)行行走走訪訪調(diào)調(diào)查查：：第一：匯匯智大廈廈第二：溫溫哥華大大廈第三：千千璽廣場場第四：建建業(yè)總部部港第五：曼曼哈頓廣廣場第六：鳳鳳凰城溫哥華大廈鳳凰城建業(yè)總部部港曼哈頓廣場5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份1月份2月份3月份在售，10萬㎡㎡，均價價9000元/平米6月份推推售12萬㎡，，均價10000元/平米在售，3萬㎡，，均價11000元/平米2010年2011年匯智大廈下半年推售6萬㎡，均價價8000-9000元元/平米；在售項目的可可售剩余量約約40萬㎡，，下半年預(yù)計計推售量約10萬㎡；潛潛在競爭總量量約50萬㎡；由此看來，本本案在鄭東寫寫字樓的競爭爭較大，其他他的區(qū)域的競競爭較低；下半年推售3.6萬㎡，，均價10000元/平平米千璽廣場5月份推售24萬㎡，均均價30000元/平米米周邊重點關(guān)注注項目推貨趨趨勢預(yù)測匯智大廈項目名稱匯智大廈項目地址商務(wù)外環(huán)路與九如路交匯處開發(fā)商河南楷林置業(yè)有限公司投資商/代理公司/總占地面積5237㎡建筑面積62000㎡產(chǎn)權(quán)年限50總層數(shù)30層高3.8M商業(yè)裙樓1-4開盤時間/交房時間/裝修情況全裝修銷售情況整層賣。尚未開盤工程進(jìn)度現(xiàn)房整層面積2000-3000㎡主力單套面積2000-3000㎡銷售均價8000-9000元/㎡租金情況/硬件配套5A級智能甲級寫字樓，中央空調(diào)，LOW--E中空玻璃幕墻，15部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳，257個停車位溫哥華大廈項目名稱溫哥華大廈項目地址商務(wù)外環(huán)路南、眾意路東開發(fā)商楓華（鄭州）置業(yè)有限公司投資商/代理公司/總占地面積3300㎡建筑面積36000㎡產(chǎn)權(quán)年限50總層數(shù)地上28F，地下3F層高3.8M商業(yè)裙樓1-4開盤時間/交房時間/裝修情況全裝修銷售情況整層賣。尚未開盤工程進(jìn)度現(xiàn)房整層面積1000-2000㎡主力單套面積1000-2000㎡銷售均價對外報價10000元/㎡租金情況/硬件配套集高檔辦公、休閑為一體的綜合性5A智能化寫字樓，定位于酒店式公寓和公寓式寫字樓，中央空調(diào)，6部高速電梯，分設(shè)雙電梯廳，300個停車位千璽廣場項目名稱千璽廣場項目地址鄭東新區(qū)CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)路與商務(wù)西四街交叉口開發(fā)商綠地集團(tuán)中原事業(yè)部投資商綠地集團(tuán)代理公司/總占地面積㎡建筑面積24萬㎡產(chǎn)權(quán)年限50總層數(shù)63層高/商業(yè)裙樓1-4開盤時間2010.05交房時間2011年裝修情況精裝修銷售情況4月10日認(rèn)籌工程進(jìn)度已建25層整層面積/主力單套面積160-3000㎡銷售均價30000元/㎡租金情況/硬件配套國際名品商業(yè)、5A甲級辦公、美國萬豪五星級酒店、觀光旅游、頂級私人會所、日本原裝進(jìn)口三菱電梯

，1000個停車位建業(yè)總部港項目名稱建業(yè)總部港項目地址農(nóng)業(yè)東路北，東風(fēng)東路南開發(fā)商河南建業(yè)投資商河南建業(yè)代理公司/總占地面積26691.6㎡建筑面積124303㎡產(chǎn)權(quán)年限50總層數(shù)10層層高4米商業(yè)裙樓7170.64m2

開盤時間2010.06交房時間2011年底裝修情況精裝修銷售情況目前排號約100組，6月12日開盤整棟出售，作為企業(yè)總部獨立辦公工程進(jìn)度A組團(tuán)己經(jīng)封頂了整層面積2000-4000㎡主力單套面積300-500平米銷售均價預(yù)計10000元/㎡租金情況/硬件配套3座40米景觀級寫字樓，低密度商務(wù)辦公環(huán)境；雙河、公園、廣場，別墅花園區(qū)里的港灣商務(wù)，車位637個地下505地上132曼哈頓廣場項目名稱曼哈頓廣場項目地址金水路和未來路交匯處開發(fā)商河南升龍置業(yè)投資商升龍集團(tuán)代理公司同致行總占地面積200畝建筑面積寫字樓3萬㎡產(chǎn)權(quán)年限50年總層數(shù)5-26層層高3.35米商業(yè)裙樓1-4層開盤時間/交房時間一棟現(xiàn)房一棟未建裝修情況毛坯銷售情況銷售40%工程進(jìn)度一棟現(xiàn)房，一棟未建整層面積1368㎡主力單套面積85㎡-300㎡銷售均價11000元／㎡租金情況2元/平米硬件配套地下停車場，會議室、私人信報箱、安全監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂、電子公告牌、家庭安全報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、大型多層停車場及周邊配套：沃爾瑪，銀行，高檔百貨，8部三菱電梯鳳凰城寫字樓樓項目名稱鳳凰城寫字樓項目地址金水路和鄭汴路交匯處開發(fā)商河南捷宏置業(yè)投資商升龍集團(tuán)代理公司泰辰總占地面積/建筑面積109046㎡產(chǎn)權(quán)年限50年總層數(shù)4-28層層高3.35米商業(yè)裙樓1-3層開盤時間建好即賣，無開盤時間。交房時間2011年6月份裝修情況毛坯銷售情況銷售情況良好，16層，19層整層和半層都已賣出工程進(jìn)度已經(jīng)建到19層，共28層，接近一半，年底竣工，2011年6月份交房。整層面積2000㎡主力單套面積148㎡-400㎡銷售均價8500-9000元／㎡租金情況目前只售不租，以后情況不詳。硬件配套周邊有曼哈頓商業(yè)中心，沃爾瑪?shù)却笮统小Ｓ袕V發(fā)銀行進(jìn)，建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行等。地鐵站口，快速公交，還有十幾條公交線路。臨近鄭汴路，中州大道。附近有鄭州四十五中，鄭州三十九中等學(xué)校。還有其他設(shè)施，配套完善。區(qū)域項目名稱外立面層高公共大堂金東區(qū)榮勛贏座LOW-E中空玻璃幕墻3.5挑空10米盛潤國際高級玻璃幕墻3.3挑空30米曼哈頓廣場——————楷林國際LOW-E中空玻璃幕墻3.65挑空15米鄭東新區(qū)海聯(lián)國際LOW-E中空玻璃幕墻\高檔石材3.914.4米挑空大堂綠地峰會天下高檔石材＋玻璃幕墻3.710.2米挑空中煙大廈干掛石材3.5510米挑空匯錦中油大廈干掛石材————國泰財富中心高檔石材,合金板材和防輻射節(jié)能玻璃幕墻————永和國際廣場深色干掛石材每層3.61800平方米挑空大堂與周邊競爭對對手對比分析析受地塊影響，，本案僅能設(shè)設(shè)置乙級寫字字樓，公共大大堂面積在不不影響到商業(yè)業(yè)價值的情況下，并不不大氣，項目目與競爭對手手做比較，產(chǎn)產(chǎn)品在整個區(qū)區(qū)域內(nèi)屬一般般水平。PART-4項目目客戶思考【核心賣點分分析】鄭東CBD最最后一塊寫字字樓用地價值值所在；三條河流圍繞繞的綠化生態(tài)態(tài)及未來規(guī)劃劃發(fā)展；會展中心、文文化中心、藝藝術(shù)中心、商商務(wù)中心的旗旗艦級配套；；周邊便宜的教教育資源；高端5A級寫寫字樓，獨有有的管理模式式，稀缺就是是生產(chǎn)力；一切與地段、、資源有關(guān)關(guān)！【核心價值提提煉】區(qū)域未來價值值鄭州步入核心心輻射連綿發(fā)發(fā)展的衛(wèi)星擴擴張增長階段段，項目區(qū)域域是鄭州最具具潛力的核發(fā)發(fā)展片區(qū)；未未來發(fā)展空間間巨大。項目產(chǎn)品價值值占據(jù)CBD商商務(wù)核心，城城市軌道交通通雙站合一區(qū)區(qū)位，億萬級級成熟配套之之上，全球頂頂級智能生態(tài)態(tài)商務(wù)聚合體體；項目配套價值值會展中心、藝藝術(shù)中心、商商業(yè)中心、文文化中心、商商務(wù)中心、歷歷史中心，六六心璀璨之中中。項目環(huán)境價值值如意湖，東運運河，熊耳河河，金三角純純生態(tài)詩意辦辦公美景地。。項目投資價值值項目優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)可持價值與與未來可持續(xù)續(xù)增長空間。。區(qū)域、高端、、稀缺、生態(tài)態(tài)優(yōu)勢1:絕品品地段、商務(wù)務(wù)氛圍優(yōu)勢2：生態(tài)態(tài)環(huán)境·投資回報率高高與此相匹配的的客戶在哪里里？【客戶分析】】項目最能打動動客戶的核心心優(yōu)勢：大規(guī)模跨國公公司客戶中等整購半層層客戶分割式寫字間間客戶國內(nèi)市場有實實力的企業(yè)，，通常與政府府或壟斷性資資源關(guān)系密切切，地方利稅稅大戶，談判判議價能力較較強行業(yè)中較具競競爭力和影響響力的企業(yè)，，有一定知名名度和實力，，購買能力較較強；機構(gòu)或或個人投資者者中小型成長企企業(yè)購買能力及企企業(yè)實力企業(yè)需求及購購買頻率寫字樓產(chǎn)品將將面對三類客客戶群的商務(wù)務(wù)空間需求目標(biāo)客群定位位問題：誰是目目前本項目的的主力客戶群群？目標(biāo)客戶決策要素投資機構(gòu)或個人投資者全部或部分出租，以期租金回報1、控制總價與回報期2、具有持有增值潛力3、具有較明顯的商業(yè)回報前景自用行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)或?qū)嵙Ω偁幷邤U張或搬遷需求1、企業(yè)獨特性充分體現(xiàn)2、物業(yè)可定制化程度較高3、購買投資與企業(yè)戰(zhàn)略的平衡成長型中等企業(yè)升級使用1、總價相對較低2、極高檔的物業(yè)外觀形象3、有良好的物管服務(wù)品質(zhì)4、配套及公共交通便利5、企業(yè)獨立形象結(jié)論：從購買目的角角度可將客戶戶分兩大類三三小類：A投資客戶（機機構(gòu)或個人投投資者）；B自用客戶（擴擴張導(dǎo)致購買買、升級導(dǎo)致致購買）機構(gòu)投資者者增多，”大單”成交數(shù)量上上升，寫字字樓整售將將逐步發(fā)展展成為辦公公物業(yè)市場場新的市場場增長點本區(qū)域人群群周邊CBD的公司，，想搬遷成成立大型辦辦公場所千璽廣場等等買不到滿滿意房源的的客戶臨近區(qū)域在金水區(qū)辦辦公的公司司，想遷往往鄭東，購購買辦公場場所其他外來的大型型公司入駐駐，鄭州市市和其他省省份的投資客項目目標(biāo)人人群來源項目客戶群群分析問卷調(diào)查樣樣本：選取金水區(qū)區(qū)、鄭東新新區(qū)內(nèi)代表表性寫字樓樓客戶調(diào)查內(nèi)容：：1、客戶購購買需求分分析2、客戶購購買渠道分分析3、客戶基基礎(chǔ)背景調(diào)調(diào)查調(diào)查目的：：了解客戶需需求，對本本項目定位位有很強指指導(dǎo)意義。。調(diào)查數(shù)量：：本次問卷調(diào)調(diào)查共200份，回回收有效問問卷178份。分析工具：：Excel軟件附：問問卷調(diào)調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計說說明成長型型公司司占主主流需求面面積60-300平平方米米的成成長型型公司司占主主流；；目前大大部分分客戶戶對金金水區(qū)區(qū)和鄭鄭東新新區(qū)認(rèn)認(rèn)可度度高。?？蛻糍徺徺I需需求分分析表1：：購買買面積積(平平方米米)表2：：購買買區(qū)域域客戶購購買需需求分分析表3：：購買買單價價表4：：購買買總價價5000-8000元為為主50-200萬萬元為為主客戶購購買需需求分分析表5：：購買買樓層層選擇擇選擇中中低區(qū)區(qū)為主主，注注重性性價比比表6：：寫字字樓氣氣質(zhì)喜喜好客戶喜喜歡的的寫字字樓氣氣質(zhì)大大氣尊尊貴型型占34%，其其次是是現(xiàn)代代簡約約型。?？蛻糍徺徺I需需求分分析表7：：配套套設(shè)施施需求求客戶對對配套套設(shè)施施需求求前三三位的的是：：銀行、、商場場、商商務(wù)中中心客戶購購買需需求分分析表8：：項目目本體體條件件客戶最最關(guān)注注的項項目本本體條條件：：電梯、、停車車位、、物業(yè)業(yè)管理理客戶購購買需需求分分析表9：：項目目外部部條件件客戶最最關(guān)注注的項項目外外部條條件：：商務(wù)氛氛圍、、周邊邊環(huán)境境、交交通配配套鄭東寫寫字樓樓市場場的主主流客客戶細(xì)細(xì)分其中排排名前前五位位的分分別是是：1、貿(mào)貿(mào)易型型公司司（批批發(fā)零零售業(yè)業(yè)）是是鄭東東上最最多的的公司司；2、IT及通訊訊業(yè)3、廣告告企劃4、金融融及各種種咨詢服服務(wù)業(yè)5、建筑筑及裝飾飾競爭市場場需求特特點——客戶戶細(xì)分客戶群客戶群特征描述影響置業(yè)的主要因素運營費低功能完善提升形象周邊配套交通通暢投資回報片區(qū)前景景觀

貿(mào)易、咨詢、事務(wù)所、廣告等服務(wù)業(yè)成長型企業(yè)公司已經(jīng)初具規(guī)模，在市場站穩(wěn)腳跟后準(zhǔn)備再上臺階。希望能夠改善辦公環(huán)境和企業(yè)形象，但又受限于現(xiàn)金流的約束承受高端寫字樓的支出比較困難?！睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢畛墒煨虸T企業(yè)公司業(yè)務(wù)增長很快，目前的辦公空間有限，周邊環(huán)境較差☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆☆異地公司單位駐鄭州辦事處因為工作長期往返兩地出差，一般會在鄭州置業(yè)☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆投資客資金充裕尋找最佳的投資的對象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆過渡家庭物業(yè)過渡使用將來用作出租☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆SOHO一族主要從事創(chuàng)作、設(shè)計一類的相對獨立的工作生活工作時間很隨意☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄭東辦公公樓細(xì)分分市場的的中高端端客戶———主要要是智力力密集型型的事務(wù)務(wù)所、IT、咨咨詢廣告告以及大大型企業(yè)業(yè)的辦事事處PART-5項項目目整體定定位純CBD最后巨巨獻(xiàn)·全球頂級級智能生生態(tài)商務(wù)務(wù)樓項目營銷銷主題提提煉區(qū)域、稀稀缺，CBD唯唯一產(chǎn)品高端端生態(tài)、人人文配套套高端產(chǎn)品品項目產(chǎn)品品定位本項目寫字樓檔檔次定位位各種物業(yè)業(yè)類型具具體排部部示意由于塔樓樓限高，，而商業(yè)業(yè)裙樓及及塔樓結(jié)結(jié)構(gòu)未確確定設(shè)計計方案，，故物業(yè)業(yè)類型排排部同類產(chǎn)品品產(chǎn)品的的裙樓及及層高設(shè)設(shè)計要求求模擬排排部，僅作為設(shè)設(shè)計示意意，具體方方案由設(shè)設(shè)計院根根據(jù)實際際情況權(quán)權(quán)衡。寫字樓商業(yè)裙樓樓4F-33F1F-3F占地總建筑可達(dá)商業(yè)面積約寫字樓面積寫字樓單層面積地下面積[-1F、-2F]停車位總體規(guī)劃劃建議50m70m商務(wù)外環(huán)環(huán)路寫字樓三層商業(yè)業(yè)裙樓寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品建議議：1、南南北長長約50米，東東西長約約30米米，單層層面積約約1500平米米，設(shè)置置6梯12戶；；層高設(shè)設(shè)置3.6米；；2、規(guī)模模適度，，分割靈靈活寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品面積積商業(yè)產(chǎn)品品建議：：建議本項項目商業(yè)業(yè)裙樓主主要以大大型餐飲飲為主，，一樓外外街面以以高檔煙煙酒、快快餐為主主，二樓樓大型知知名餐飲飲，三樓樓可自持持，可做做寫字樓樓的配套套設(shè)施，，例如商商務(wù)會所所+會議議室51m71m商務(wù)外環(huán)環(huán)路寫字樓三層商業(yè)業(yè)裙樓商業(yè)主入口一層臨街街門面裙樓商業(yè)業(yè)通過客戶戶需求強強化設(shè)計計要點硬件配置置外立立面面：玻璃幕墻墻、燈光光工程公共空間間裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn):電梯梯：：轎廂尺寸寸、電梯梯品牌、、設(shè)計等等候時間間空調(diào)調(diào)：：系統(tǒng)類型型、運營營方式、、計量方方式網(wǎng)絡(luò)地板板：地板類型型、離地地面高度度、實用用性配套設(shè)施施：會議室、、商務(wù)中中心、餐餐飲、必必要辦公公生活配配套商店店軟件配置置物業(yè)服務(wù)務(wù)：管理服務(wù)務(wù)方式、、物業(yè)管管理公司司、特色色服務(wù)智能化系系統(tǒng)：5A智能能化發(fā)展商品品牌：發(fā)展商曾曾經(jīng)運作作項目口口碑大堂電梯間衛(wèi)生間甲級樓宇要素客戶“埋埋單”的的原因，，也是項項目賣點點的來源源物業(yè)形象象關(guān)鍵詞詞玻璃幕墻墻考慮因素素：玻璃幕墻墻奠定了了項目的的第一印印象，，彰顯昭昭示性，，樹立項項目的高高檔物業(yè)業(yè)形象。。建議要點點：采用Low－e中空鍍鍍膜隔音音玻璃，，保證甲甲級建筑筑品質(zhì)；；玻璃幕墻墻開窗數(shù)數(shù)量只要要保證消消防規(guī)范范要求即即可，盡盡量減少少；幕墻尺寸寸盡可能能采用大大塊面玻玻璃，減減少隱框框，玻璃璃劃分盡盡量減少少人體使使用高度度的視覺覺遮擋。。硬件配置置建立甲級級第一印印象———玻璃幕墻墻奠定項項目形象象車行大堂堂：考慮因素素：CBD甲甲級寫字字樓大部部分沒有有車行大大堂，該該項目設(shè)設(shè)置車行行大堂，，增加項項目賣點點，體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商注重品品質(zhì)，讓讓項目在在同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品中脫脫穎而出出。建議要點點：車行大堂堂的設(shè)計計需要注注意雨篷篷的設(shè)置置；車行大堂堂的設(shè)計計需要考考慮明確確的人車車分流，，使車行行動線與與人行動動線互不不干擾；；硬件配置置通過交通通障礙物物或圍欄欄的設(shè)置置實現(xiàn)人人車分流流人行道車行道同質(zhì)產(chǎn)品品中脫穎穎而出———體現(xiàn)現(xiàn)尊貴的的車行大大堂廣州中泰泰國際廣廣場車行行大堂設(shè)設(shè)計項目地址廣州火車東站西側(cè)規(guī)模及類型45層超高層寫字樓結(jié)構(gòu)類型框筒結(jié)構(gòu)樓體高度210m容積率6.95建筑面積100000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2800㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高3.85m標(biāo)準(zhǔn)層凈高27車位600空調(diào)分戶式中央空調(diào)電梯20臺日立電梯廳分區(qū)停靠客戶情況寶潔、思科、普華永道、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、日立數(shù)據(jù)、夏普、京瓷租售情況況：只租不售售入駐率約約90％％管理費29元/月·㎡基本數(shù)據(jù)據(jù)：車行大堂堂案例人行道車行道中泰國際際進(jìn)駐的的優(yōu)質(zhì)客客戶數(shù)不不勝數(shù)，，這與大大廈注重重細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計密不不可分，，車行大大堂就是是其中一一個細(xì)節(jié)節(jié)讓客戶戶充分感感知到一一種尊貴貴感簡約大氣氣的電梯梯間——延續(xù)物業(yè)業(yè)統(tǒng)一設(shè)設(shè)計風(fēng)格格電梯間考慮因素素：電梯間融融合甲級級寫字樓樓的特色色，同時時與大堂堂整體效效果融合合；建議要點點：設(shè)計風(fēng)格格簡約，，大氣，，避免細(xì)細(xì)部的復(fù)復(fù)雜處理理，方便便后期物物業(yè)管理理。電梯廳作作為除大大堂外客客戶最關(guān)關(guān)注的公公共空間間，選材材考究，，建議采采用高檔檔大理石石＋不銹銹鋼裝飾飾材料，，融合與與大堂相相協(xié)調(diào)的的地面裝裝修，形形成特有有商務(wù)特特質(zhì)。硬件配置置國際品牌牌標(biāo)志、、國內(nèi)品品牌價格格——選擇價格格相對較較低日本本三菱品品牌電梯梯考慮因素素：電梯品牌牌是客戶戶感知寫寫字樓品品質(zhì)的關(guān)關(guān)鍵，原原裝電梯梯更受客客戶信賴賴。國產(chǎn)產(chǎn)名牌電電梯會在在電梯銘銘牌上標(biāo)標(biāo)注國內(nèi)內(nèi)產(chǎn)地，，影響客客戶認(rèn)知知，通力力電梯95%以上為為進(jìn)口部部件，國國內(nèi)組裝裝，貼原原裝銘牌牌）建議要點點：品牌：選用三菱菱電梯內(nèi)裝：電梯內(nèi)可可裝設(shè)小小液晶屏屏，播放放對外牌牌價、股股市行情情、天氣氣預(yù)報等等商務(wù)信信息；內(nèi)裝材質(zhì)質(zhì)盡量采采用鏡面面不銹鋼鋼或玻璃璃材質(zhì)，，增加轎轎廂尺度度空間，，風(fēng)格簡簡單，易易于后期期管理和和清潔；；電梯內(nèi)設(shè)設(shè)置空調(diào)調(diào)及音樂樂系統(tǒng)。。指標(biāo)設(shè)置置：電梯設(shè)計計等候時時間小于于45””；電梯最小小速度不不小于2.5m/s（（甲級寫寫字樓的的最低標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）。?！屉娞葸x型型初步建建議產(chǎn)品核心心指標(biāo)：：采用2.9米高高/1.35t/2.5-3.0m/s高高速大載載荷電梯梯；配備空調(diào)調(diào)；采用外部部控制樓樓層智能能呼叫系系統(tǒng)；相關(guān)費用用：單梯報價價約130萬元元，共7部電梯梯，折合合平米造造價約為為220元；配備空調(diào)調(diào)增加成成本約1-3萬萬元/臺臺；推薦品牌牌：日本三菱菱、芬蘭蘭通力其他可選選：美國國西子OTIS、瑞士士迅達(dá)（（外部控控制樓層層智能呼呼叫系統(tǒng)統(tǒng)的專利利擁有者者）等市場主流流商務(wù)電電梯產(chǎn)品品指標(biāo)參參考三大電梯品品牌在知名名度和報價價上處于同同一水平，，技術(shù)細(xì)節(jié)節(jié)上各有特特長；長沙寫字樓樓多采用OTIS品品牌；瑞士迅達(dá)推出出外部控制樓樓層智能呼叫叫系統(tǒng)后市場場占有率上升升；品牌美國西子OTIS日本三菱瑞士迅達(dá)單梯報價130萬元+10萬安裝費(2.9m/1.35t/3.0m/s)2.5m/s:100萬3m/s：120萬(均為2.9m/1.35t，三大件進(jìn)口)130萬元+10%安裝費(2.9m/1.35t/3.0m/s)能耗高出同類10%低于同類10%-30%高出同類10%技術(shù)優(yōu)勢1.五個微電腦模塊化控制1.三菱電機是世界上最早開發(fā)變壓變頻控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)讓電梯高效智能化控制1.VVVF變頻（交流變頻）調(diào)速系統(tǒng)2.OTIS立式主機，電機輸出與輸入軸一體，中間無需聯(lián)軸器，同心度高，噪音低，避免夜間擾民2.三菱高速電梯比同類品牌率先使用高效率的永磁（PM）電動機代替感應(yīng)電動機，進(jìn)一步開發(fā)的無齒輪曳引機把馬達(dá)長度減少30%2.VFP是中國迅達(dá)推出的新一代的驅(qū)動系統(tǒng)，是具有良好的性能價格比3.鋼絲繩采用2：1，比傳統(tǒng)1：1更舒適3.在平常模式待機時間系統(tǒng)中添加高性能群控控制屏和睡眠模式，節(jié)省電力30%3.能耗低，降低電路負(fù)載，可靠性高，4.主要部件歐美進(jìn)口4.所有設(shè)備均可緊湊安裝在井道中，給建筑節(jié)省更多空間4.經(jīng)久耐用的半導(dǎo)體元件和可靠的異步電動機

5.電能比同類電梯節(jié)約30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按鈕更加便捷外部呼叫面板板參考建議（裝裝修成本約4萬元/梯））：轎廂尺寸：扣扣除裝修20cm，凈高高2.7米。。轎頂:鏡面不不銹鋼框架,水晶條,中中間亞克力弓弓型板轎壁:三側(cè)鏡鏡面橫蝕刻扶手:三面雙雙管不銹鋼扶扶手踢腳線:發(fā)紋紋不銹鋼轎底:2mm厚PVC仿仿大理石地板板電梯轎廂裝修修建議——注注重轎壁和轎轎底的裝修檔檔次，頂部照照明明亮除電梯品牌、、參數(shù)之外，，轎廂裝修是是客戶感受電電梯檔次最直直接的方面，，目前市場上上中高檔寫字字樓在電梯方方面只關(guān)注了了品牌，轎廂廂裝修未得到到重視，本項項目以此可拉拉開差距。VRV分戶計計量空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)符合市場主主流需求，建建議部分樓層層配置24小小時獨立網(wǎng)絡(luò)絡(luò)機房空調(diào)為適應(yīng)現(xiàn)代企企業(yè)（尤其是是跨國公司、、全國性公司司、信息科技技類公司、咨咨詢服務(wù)類公公司）的信息息辦公需求，，建議部分樓層設(shè)置置24小時獨獨立網(wǎng)絡(luò)機房房空調(diào)（企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)機房通常需需24小時運運轉(zhuǎn)；因此必須配備備24小時空空調(diào)避免設(shè)備備過熱受損）），成為吸引引大客戶的特特色賣點；網(wǎng)絡(luò)機房空調(diào)調(diào)設(shè)置在不適適合員工辦公公的位置，如如空調(diào)室外機機附近。根據(jù)客戶需求求分而治之——選擇按電費計計量的變頻VRV空調(diào)空調(diào)選擇：考慮因素：空調(diào)的運行模式和和計量方式直直接影響著企企業(yè)運營成本本，其設(shè)置往往往是客戶進(jìn)進(jìn)入購買決定定階段最為關(guān)關(guān)注的問題之之一，變頻VRV空調(diào)以以其合理的計計費和顯著的的變頻節(jié)能功功效贏得市場場青睞建議要點：公共空間均安安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)和中央空調(diào)調(diào)寫字樓部分按按電量計費，，計費點盡可可能按產(chǎn)權(quán)單單位劃分，公公共空間通過過物業(yè)管理費費分時段收取取；提供24小時時全天候服務(wù)務(wù)，無時差辦辦公，滿足不不同類型公司司需求；在條件件允許許的情情況下下盡量量選用用進(jìn)口口設(shè)備備。高性價價比創(chuàng)創(chuàng)新建建材，，降低低雙方方營運運成本本———選選擇價價廉物物美的的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地板板網(wǎng)格地地板考慮因因素：：網(wǎng)絡(luò)地地板有有利于于降低低企業(yè)業(yè)二次次裝修修成本本，為為客戶戶贏得得最大大的利利益；；作為一一個衡衡量甲甲級寫寫字樓樓的重重要指指標(biāo)，，對于于后期期營銷銷推廣廣有一一定的的促進(jìn)進(jìn)作用用。網(wǎng)絡(luò)地地板有有工廠廠定制制的專專業(yè)地地板，，成本本較高高，也也有現(xiàn)現(xiàn)場施施工制制作的的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地板板，成成本低低但效效果明明顯，，性價價比高高。網(wǎng)格地地臺建建議：：建議在在實現(xiàn)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地板板作用用的前前提下下，盡盡量的的節(jié)省省建筑筑成本本。建建議本本項目目采用用預(yù)留留10公分分的地地臺設(shè)設(shè)計，，既實實現(xiàn)了了網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地板板的作作用，，又可可以降降低建建筑成成本。。（如如右圖圖示））建議本本項目目根據(jù)據(jù)走線線，在在地面面搭鋼鋼架，，做成成中空空水泥泥網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地臺臺。本項目目在預(yù)預(yù)留足足夠的的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)走線線空間間前提提下盡盡量節(jié)節(jié)省凈凈高空空間，，建議議只留留10公分分地臺臺空間間。預(yù)留10公公分高高度，，用鋼鋼架搭搭成的的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)架空空地臺臺硬件配配置廣州發(fā)發(fā)展中中心網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)地地臺圖圖廣州發(fā)展中中心網(wǎng)絡(luò)地地臺圖廣州發(fā)展中中心大廈網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)地臺設(shè)設(shè)計規(guī)模及類型37層超高層寫字樓結(jié)構(gòu)類型框筒結(jié)構(gòu)樓體高度160m容積率8.95建筑面積61739㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高4m功能分布地下3層停車場，1層商業(yè)裙樓，2～33層辦公，34～37層設(shè)備層空調(diào)分戶式中央空調(diào)電梯12臺三菱電梯廳分區(qū)?？看筇酶?2m，面積1000㎡物業(yè)管理世邦魏理仕客戶情況進(jìn)駐客戶主要為金融、能源、零售等行業(yè)的大型國企和跨國公司，包括家樂福、中國銀行、發(fā)展集團(tuán)和新近入駐的澳洲領(lǐng)事館。價格情況：租金金130元/㎡管理費29元/月月·㎡租售情況：目前只租不不售入駐率約60％基本數(shù)據(jù)：：在走線位設(shè)設(shè)置地臺鋼架網(wǎng)絡(luò)地板案案例發(fā)展中心在在廣州中心心區(qū)獨樹一一幟，雖然然沒有頂級級的配置，，但每一項項配置都是是最實用的的，如遮陽陽板、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地臺等，，所以該大大廈吸引了了大批優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶，租租金也一直直居高不下下。容易忽略的的甲級寫字字樓細(xì)節(jié)———衛(wèi)生生間細(xì)節(jié)之之處體現(xiàn)品品質(zhì)高低衛(wèi)生間考慮因素：：細(xì)節(jié)決定成成敗，洗手手間設(shè)計是是最容易忽忽視的細(xì)節(jié)節(jié)，但卻是是客戶實在在感知到的的地方。建議要點：：設(shè)施完備的的衛(wèi)生間，，與各辦公公間門口要要有分隔距距離；設(shè)置玄關(guān)和和過渡前室室，并利用用該空間提提供人性化化服務(wù)，如如整裝室或或化妝間；；在基本裝修修方面，地地面和墻面面選用高檔檔塊材，配配備廁紙、、衣物鉤、、干手機，，選用感應(yīng)應(yīng)式水龍頭頭，選用名名牌潔具如如科馬、科科勒、美特特、TOTO等；衛(wèi)生間的裝裝修色調(diào)、、采光色調(diào)調(diào)與公共部部分要求協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。。硬件配置細(xì)節(jié)決定甲甲級形象——國際化的公公共導(dǎo)視系系統(tǒng)公共導(dǎo)視系系統(tǒng)考慮因素：：體現(xiàn)一個項項目在細(xì)節(jié)節(jié)上的體貼貼入微，展展示項目的的品質(zhì)感和和國際商務(wù)務(wù)感建議要點：：指位明確；；采用國際統(tǒng)統(tǒng)一圖標(biāo)；；造型精雅；；材質(zhì)商務(wù)務(wù)感強硬件配置置建議要點點：：會客吧：：在辦公公場合不不便接待待時可與與朋友上上會客吧吧小坐，，或獨自自去飲一一杯咖啡啡。服務(wù)中心心：設(shè)立立公務(wù)秘秘書間，，翻譯服服務(wù)，秘秘書服務(wù)務(wù)，律師師服務(wù)、、會計服服務(wù)，辦辦公系統(tǒng)統(tǒng)自動化化服務(wù)。。建議要點點：設(shè)置商務(wù)務(wù)會議室室，提供供多功能能商務(wù)會會議室、、洽談室、、培訓(xùn)室室租賃服服務(wù)、會會務(wù)安排排功能完善善的商務(wù)務(wù)中心提提供完備備服務(wù)配套設(shè)施施商務(wù)中心心PART-6項項目目總體運運營策略略資產(chǎn)精裝裝修拒絕投機機，通過設(shè)定定持有人人的準(zhǔn)入條件件并統(tǒng)一出租租平臺而使資產(chǎn)產(chǎn)獲得穩(wěn)穩(wěn)定回報報高質(zhì)量產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有有統(tǒng)一資產(chǎn)產(chǎn)管理營造市場場信心銷售帶動動高效管管理高質(zhì)管理理服務(wù)帶帶動銷售售實現(xiàn)銷售售與管理理服務(wù)全全面互動動全案營銷銷戰(zhàn)略資產(chǎn)精裝裝修1、為什什么散賣賣寫字樓樓租金往往往大大大低于持持有物業(yè)業(yè)呢？就是因為為沒有限限制小投投資者進(jìn)進(jìn)入，他他們處于償還還月供款款等壓力力以低租租金快速速把房屋屋出租，加之出出租管理理沒有統(tǒng)統(tǒng)一的出出口，惡惡性競爭爭；租金上不不來，租租客的品品質(zhì)也下下降了，辦公樓樓的二手手房價格格是由租租客和租租金決定定的，自自然無法法使投資資者利益益最大化化。2、資產(chǎn)產(chǎn)精裝修修就是限定定投資客客的持有有金額，，不接受““小炒家家”進(jìn)入入。并與資產(chǎn)管管理公司司簽訂《《資產(chǎn)管管理承諾諾書》，主要內(nèi)內(nèi)容如下下：限定投資資者的準(zhǔn)準(zhǔn)入投資者必必須為以以中長期期投資收收益為目目的的安安全性資資本的持持有者或或自用客客戶統(tǒng)一出租租出口投資人承諾諾在5個月月內(nèi)委托唯唯一一家代代理公司出出租，傭金金為1.5個月的租租金統(tǒng)一物業(yè)協(xié)協(xié)調(diào)投資者人授授權(quán)資產(chǎn)管管理公司在在一年內(nèi)代代表投資人人對物業(yè)管管理進(jìn)行監(jiān)監(jiān)管案例借鑒沿經(jīng)三路四四棟寫字樓樓A、B、、C、D樓樓，A、B兩棟樓當(dāng)當(dāng)時對外散散賣，很多多零碎的小小投資客在在后期租賃時時公司隨意意混亂，租金較低，而C、D兩棟樓開開發(fā)商自持持，由管理理公司統(tǒng)一管理，，設(shè)定門檻檻對外招租租，不僅使整棟棟樓的企業(yè)業(yè)檔次拔高高，形象提提升，租金金提高。金成國際廣廣場ABCD散賣租賃推售策略大客戶優(yōu)先先策略