XX號(hào)地塊項(xiàng)目投資建議書(shū)

XX號(hào)地塊投資建議書(shū)XX公司企發(fā)部目錄項(xiàng)目情況項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)投資收益評(píng)價(jià)總結(jié)投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析結(jié)論項(xiàng)目背景城南新區(qū)以高新區(qū)為依托，是成都市政府近年來(lái)著力打造的城市副中心，是未來(lái)成都的行政、商業(yè)和商務(wù)中心；隨著政府南遷，區(qū)域大交通的完善，地鐵一號(hào)線(xiàn)的動(dòng)工，市政配套不斷興建，不少大公司的房產(chǎn)項(xiàng)目紛紛在高新區(qū)啟動(dòng)，該區(qū)域成為成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；項(xiàng)目位于高新區(qū)南區(qū)大源組團(tuán)，規(guī)劃為成都高品質(zhì)聚居區(qū)，緊鄰元站華路，離天府大道約1公里；外環(huán)外大源－華陽(yáng)組團(tuán)，規(guī)劃有12個(gè)居住區(qū)，每個(gè)居住區(qū)的人口為3萬(wàn)~5萬(wàn)人不等，該區(qū)域?qū)⒕奂?0萬(wàn)人左右，加上現(xiàn)有居民，新城南的居住人群將超過(guò)100萬(wàn)人，住宅市場(chǎng)需求大；項(xiàng)目概況——地理位置7#宗地城市副中心科技孵化園出口加工區(qū)科技園區(qū)國(guó)際會(huì)展中心天府科技園新世紀(jì)公園總部商務(wù)區(qū)大源居住區(qū)8#宗地東側(cè)與元華路相隔約100m，緊鄰公司城南鳳凰城項(xiàng)目及中海蘭庭項(xiàng)目，距天府大道約１公里；西側(cè)為規(guī)劃居住區(qū)空地及拆遷安置小區(qū)——雙源小區(qū)；南臨市政規(guī)劃道路（已建），直通天府大道；北面是繞城高速公路（北面約１公里）；項(xiàng)目東側(cè)是大源商務(wù)科技片區(qū)，包括科技園區(qū)和總部商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目概況——交通情況東臨元華路（20m寬），東距天府大道約１公里；西臨規(guī)劃路（20m寬）；南臨大源4線(xiàn)（40m寬）北臨大源8線(xiàn)（30m寬）；主要干道及快速路元華路、站華路天府大道地鐵一號(hào)線(xiàn)繞城高速公路（北面約１公里）新世紀(jì)公園職業(yè)技術(shù)學(xué)院市行政中心市一醫(yī)院世紀(jì)城國(guó)際會(huì)展中心聯(lián)通大廈高新區(qū)管委會(huì)第二人民醫(yī)院市政公園項(xiàng)目位置地鐵1號(hào)線(xiàn)出站口項(xiàng)目概況——區(qū)域規(guī)劃及配套項(xiàng)目處于高新南區(qū)大源組團(tuán)，該區(qū)域規(guī)劃為高新南區(qū)高檔住宅區(qū)；地塊以北約2公里是正在興建的市級(jí)行政辦公區(qū)、成都第一人民醫(yī)院新區(qū)；項(xiàng)目北側(cè)已經(jīng)建成的有成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院、高新區(qū)管委會(huì)、聯(lián)通大廈等機(jī)構(gòu)；東側(cè)是世紀(jì)城及新會(huì)展中心，擁有完善的休閑娛樂(lè)設(shè)施。建設(shè)規(guī)?？傆?jì)約100萬(wàn)平方米的成都金融后臺(tái)服務(wù)中心將落戶(hù)天府大道西側(cè)，將于3-5年內(nèi)完成；臨近興建中的地鐵一號(hào)線(xiàn)出站口。社區(qū)規(guī)劃有完善的市政配套設(shè)施，如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)、菜市場(chǎng)等；在兩塊地塊之間有南干堰，兩旁將分別有30m的綠化帶，項(xiàng)目東南側(cè)也規(guī)劃有一大型公園；項(xiàng)目旁有一以商業(yè)為主的用地，約150畝，未來(lái)作為該住宅區(qū)域的商業(yè)配套；8小學(xué)幼兒園綠地菜市場(chǎng)中學(xué)幼兒園中學(xué)幼兒園小學(xué)醫(yī)院雙源小區(qū)8＃7＃項(xiàng)目概況——規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限拍賣(mài)起價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率用地使用性質(zhì)56916.49合85.3747畝城鎮(zhèn)混和住宅用地住宅70年商業(yè)40年400萬(wàn)元/畝≤3.6≤30%住≤18%≤61.8（高相對(duì)于地面海拔高度486.20米）≥30％二類(lèi)住宅用地（可兼容不大于計(jì)入容積率的建筑面積20%的商業(yè)用房）GX63（252/211）：2007-077項(xiàng)目概況——規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凈用地面積（平方米）土地用途及使用年限拍賣(mài)起價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率用地使用性質(zhì)45736.47合68.6047畝城鎮(zhèn)混和住宅用地住宅70年商業(yè)40年400萬(wàn)元/畝≤3.42≤30%住≤18%≤58.22（高相對(duì)于地面海拔高度485.87米）≥30％二類(lèi)住宅用地（可兼容不大于計(jì)入容積率的建筑面積20%的商業(yè)用房）GX63（252/211）：2007-078市場(chǎng)研究——2006年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

06年隨著政策調(diào)控等各方面影響，成都市主城區(qū)的固定資產(chǎn)投資從7、8月份的急劇下降。而后在市場(chǎng)剛性需求和各種投資環(huán)境因素的影響下，到下半年趨勢(shì)逐步回升。在經(jīng)歷了大幅波動(dòng)后，至12月份才恢復(fù)到6月的最高水平。市場(chǎng)研究究——2007年1～～8月房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析商品房供供求情況況全市商品品房供銷(xiāo)銷(xiāo)情況1－8月月，全市市新增商商品房供供應(yīng)1837.62萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)35％；；成交1743.79萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)42.4％，，供求基基本平衡衡。市場(chǎng)研究究——2007年1～～8月房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析五城區(qū)商商品房供供銷(xiāo)情況況1－8月月，五城城區(qū)新增增商品房房供應(yīng)989.30萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)54.1％；成成交883.75萬(wàn)平平方米，，同比增增長(zhǎng)47.7％％，當(dāng)期期供銷(xiāo)比比為1.13。。8月，，五城區(qū)區(qū)商品房房市場(chǎng)延延續(xù)了7月的火火爆形勢(shì)勢(shì)，新增增供給164.43萬(wàn)萬(wàn)平方米米，與7月基本本持平；；成交155.32萬(wàn)萬(wàn)平方米米，環(huán)比比增長(zhǎng)10.4％，增增幅較7月有所所回落。。市場(chǎng)研究究——2007年1～～8月房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析郊區(qū)商品品房供銷(xiāo)銷(xiāo)情況1－8月月，郊區(qū)區(qū)（市））縣新增增商品房房供應(yīng)757.94萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)22.5％；成成交802.21萬(wàn)平平方米，，同比增增長(zhǎng)39.0％％，當(dāng)期期供銷(xiāo)比比為0.95，，表現(xiàn)出出郊區(qū)（（市）縣縣商品房房市場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)勁的需需求。市場(chǎng)研究究——2007年1～～8月房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析五城區(qū)商商品住宅宅供求結(jié)結(jié)構(gòu)分析析商品住宅宅供銷(xiāo)月月度走勢(shì)勢(shì)2006年至今今，五城城區(qū)商品品住宅市市場(chǎng)供銷(xiāo)銷(xiāo)比圍繞繞1小幅幅波動(dòng)，，且近幾幾個(gè)月來(lái)來(lái)波動(dòng)幅幅度越來(lái)來(lái)越小，，這表明明成都商商品住宅宅市場(chǎng)發(fā)發(fā)展較為為平穩(wěn)，，供求結(jié)結(jié)構(gòu)較合合理。市場(chǎng)研研究———2007年年1～～8月月房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析五城區(qū)區(qū)商品品住宅宅供求求結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析區(qū)域市市場(chǎng)對(duì)對(duì)比———方方位角角度從方位位上分分析，，城南南樓市市仍顯顯供不不應(yīng)求求，城城北、、城東東北、、城西西北發(fā)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)強(qiáng)勁。。市場(chǎng)研研究———2007年年1～～8月月房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析五城區(qū)區(qū)商品品住宅宅供求求結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析區(qū)域市市場(chǎng)對(duì)對(duì)比———行行政區(qū)區(qū)塊從行政政區(qū)域域看，，金牛牛區(qū)、、成華華區(qū)工工銷(xiāo)量量大幅幅提升升；武武侯區(qū)區(qū)供銷(xiāo)銷(xiāo)均出出現(xiàn)回回落。。市場(chǎng)研研究———2007年年1～～8月月房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析五城區(qū)區(qū)商品品住宅宅供求求結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析區(qū)域市市場(chǎng)對(duì)對(duì)比———環(huán)環(huán)域角角度從環(huán)域域上看看，新新增供供給主主要分分布在在二至至三環(huán)環(huán)，但但三環(huán)環(huán)外區(qū)區(qū)域具具有更更大發(fā)發(fā)展?jié)摑摿?。。市?chǎng)研研究———2007年年1～～8月月房地地產(chǎn)市市場(chǎng)分分析五城區(qū)區(qū)商品品住宅宅供求求結(jié)構(gòu)構(gòu)分析析套型市市場(chǎng)供供求情情況中小套套型住住宅供供銷(xiāo)占占比持持續(xù)升升高；；120平方方米以以上住住宅總總體上上供小小于求求。市場(chǎng)研研究———2007年年上半半年土土地市市場(chǎng)分分析總體情情況今年上上半年年共交交易土土地116宗，，成交交面積積6794.7畝，，平均均成交交土地地規(guī)模模為58.58畝，，總成成交金金額為為1880053.8738萬(wàn)元元，平平均土土地交交易單單價(jià)為為276.69萬(wàn)元元/畝畝。與與去年年06年同同期相相比，，上漲漲99.36%。總體來(lái)來(lái)看，，今年年上半半年整整個(gè)成成都土土地市市場(chǎng)供供需持持續(xù)走走高，，與去去年上上半年年的土土地供供需情情況相相比，，今年年無(wú)論論是在在供應(yīng)應(yīng)量還還是成成交量量上都都多于于去年年，土土地市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展形形勢(shì)良良好，，仍然然呈現(xiàn)現(xiàn)出蓬蓬勃發(fā)發(fā)展的的形勢(shì)勢(shì)。近近郊（（區(qū)））縣土土地市市場(chǎng)的的發(fā)展展仍然然相當(dāng)當(dāng)迅猛猛，比比如龍龍泉、、雙流流、溫溫江、、郫縣縣等近近郊（（區(qū)））縣，，近郊郊（區(qū)區(qū)）縣縣已經(jīng)經(jīng)成為為成都都土地地市場(chǎng)場(chǎng)的重重要組組成部部分。。市場(chǎng)研研究———2007年年上半半年土土地市市場(chǎng)分分析區(qū)域土土地成成交價(jià)價(jià)格同同期對(duì)對(duì)比市場(chǎng)研研究———城南房房地產(chǎn)產(chǎn)概況況區(qū)域新新增樓樓盤(pán)情情況（（1-7月月）2007年年上半半年成成都市市六城城區(qū)新新推盤(pán)盤(pán)以金金牛區(qū)區(qū)為主主，有有32個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目或或批次次。高高新區(qū)區(qū)位居居其后后，有有24個(gè)。。今年上上半年年，二二三環(huán)環(huán)是成成都房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的核核心區(qū)區(qū)域，，隨著著城區(qū)區(qū)可開(kāi)開(kāi)發(fā)量量的日日益減減少，，二環(huán)環(huán)外的的項(xiàng)目目呈現(xiàn)現(xiàn)出上上升趨趨勢(shì)。。1-6月月，二二三環(huán)環(huán)共推推出64個(gè)個(gè)項(xiàng)目目批次次，居居各環(huán)環(huán)域首首位。。三環(huán)環(huán)外位位居第第二，，推出出了31個(gè)個(gè)項(xiàng)目目批次次的產(chǎn)產(chǎn)品。。市場(chǎng)研研究———城南房房地產(chǎn)產(chǎn)概況況城南高高新區(qū)區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目統(tǒng)計(jì)計(jì)分析析物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)別物業(yè)價(jià)格開(kāi)發(fā)商天府長(zhǎng)城圖南多普通住宅6500元/平方米均成都深長(zhǎng)城地產(chǎn)有限公司中海蘭庭普通住宅6000元/平方米均中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司華敏世家花園普通住宅不詳成都華敏置業(yè)有限公司英郡普通住宅5700元/平方米均成都高新置業(yè)有限公司融城后街普通住宅5900元/平方米均成都南星實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司天府長(zhǎng)城柏南郡普通住宅5200元/平方米均成都深長(zhǎng)城地產(chǎn)有限公司紫檀普通住宅不詳成都千和物業(yè)發(fā)展有限公司華潤(rùn)置地鳳凰城普通住宅6500元/平方米均華潤(rùn)置地(成都)實(shí)業(yè)有限公司南苑小區(qū)普通住宅不詳成都人居置業(yè)有限公司東苑小區(qū)普通住宅不詳成都人居置業(yè)有限公司盛南領(lǐng)地普通住宅7000元/平方米均成都盛南置業(yè)有限公司原筑普通住宅5500元/平方米均成都潤(rùn)和百通實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)慧國(guó)際新城南地標(biāo)（名稱(chēng)待定）普通住宅不詳協(xié)慧國(guó)際美麗南庭普通住宅5200元/平方米均新街房產(chǎn)美麗庭院普通住宅3300元/平方米均新街房產(chǎn)新北佳苑(已售完)普通住宅3680元/平方米均成都市城南佳琳實(shí)業(yè)有限公司名人苑(已售完)普通住宅3800元/平方米均成都華人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司安信花園(已售完)普通住宅3000元/平方米起成都安信置業(yè)發(fā)展有限公司維多利亞公寓(已售完)普通住宅4800元/平方米均上海綠地集團(tuán)成都置業(yè)公司新和名座(已售完)普通住宅3100元/平方米均成都新和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司CITYWALK風(fēng)情商業(yè)街(已售完)普通住宅不詳成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司浣花庭園(已售完)普通住宅5900元/平方米均成都永豐房屋開(kāi)發(fā)有限公司紫荊馨苑(已售完)普通住宅2900元/平方米均成都誼興房屋開(kāi)發(fā)有限公司紫荊嘉苑(已售完)普通住宅2950元/平方米均成都青年房產(chǎn)有限責(zé)任公司紫竹苑(已售完)普通住宅1500元/平方米均成都樂(lè)民房屋開(kāi)發(fā)有限公司23市場(chǎng)研研究———城南房房地產(chǎn)產(chǎn)概況況現(xiàn)城南南高新新區(qū)住住宅項(xiàng)項(xiàng)目共共計(jì)26項(xiàng)項(xiàng)，其其中銷(xiāo)銷(xiāo)售5000以以上的的占到到了53%，其其中銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格3000以以下的的均為為原有有售罄罄項(xiàng)目目。從近期期住宅宅銷(xiāo)售售數(shù)量量排行行中，，位于于城南南高新新區(qū)的的南城城都匯匯及英英郡分分別居居于前前兩位位。市場(chǎng)研研究———城南房房地產(chǎn)產(chǎn)概況況城南高高新區(qū)區(qū)土地地價(jià)值值及樓樓面地地價(jià)增增長(zhǎng)趨趨勢(shì)迅迅猛今年1－7月成成都市市南部部三環(huán)環(huán)外土土地拍拍賣(mài)均均價(jià)已已達(dá)到到515萬(wàn)萬(wàn)元/畝；；上半年年成交交地塊塊的樓樓面地地價(jià)主主要在在2000-3000元元/平平方米米之間間。市場(chǎng)研研究———小結(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析析小結(jié)結(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資繼續(xù)續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)，顯顯示開(kāi)開(kāi)發(fā)商商繼續(xù)續(xù)加大大對(duì)住住宅的的投資資，以以滿(mǎn)足足住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)的旺旺盛需需求，，從目目前成成交快快速增增長(zhǎng)情情況看看，供供應(yīng)略略顯不不足，，但供供求關(guān)關(guān)系已已經(jīng)得得到一一定程程度的的改善善，下下半年年的供供求關(guān)關(guān)系將將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步步緩和和。二、三三環(huán)路路之間間仍是是交易易量最最大區(qū)區(qū)域，，三環(huán)環(huán)路交交易量量增長(zhǎng)長(zhǎng)較快快；城城南、、城西西商品品房成成交量量較大大，顯顯示這這兩個(gè)個(gè)區(qū)域域仍是是主流流群體體認(rèn)可可的購(gòu)購(gòu)房區(qū)區(qū)域，，需求求量最最大。。土地樓樓面地地價(jià)從從幾百百元上上漲到到3500元，，預(yù)示示該片片區(qū)已已進(jìn)入入爭(zhēng)奪奪“圈圈地””階段段。市場(chǎng)研研究———高新南南區(qū)規(guī)規(guī)劃配配套情情況高新南南區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分布特特點(diǎn)軟件研研發(fā)中中心，，公司司總部部辦公公區(qū)，，配套套會(huì)展展中心心、金金融、、商業(yè)業(yè)、咨咨詢(xún)、、現(xiàn)代代服務(wù)務(wù)業(yè)等等，不不再安安置新新的生生產(chǎn)性性項(xiàng)目目，沒(méi)沒(méi)有工工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，已進(jìn)進(jìn)入南南區(qū)的的生產(chǎn)產(chǎn)性項(xiàng)項(xiàng)目要要調(diào)整整到西西部園園區(qū)。。特點(diǎn)點(diǎn)為智智力密密集、、知識(shí)識(shí)密集集性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。新穎穎的對(duì)對(duì)外立立面高高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓樓形態(tài)態(tài)，新新科技技城區(qū)區(qū)與城城市化化建設(shè)設(shè)緊密密聯(lián)系系在一一起，，需要要更完完善的的城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套要求求，對(duì)對(duì)電力力、通通訊、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、公公共交交通基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施要要求高高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。高新南南區(qū)定定位高新科科技新新城區(qū)區(qū)（研研發(fā)中中心、、高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、IT軟軟件業(yè)業(yè)、電電子信信息））、總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、商貿(mào)貿(mào)中心心、國(guó)國(guó)際會(huì)會(huì)展中中心、、高檔檔住宅宅區(qū)南區(qū)企企業(yè)有有3千千家以以上，，90%以以上是是中、、小型型企業(yè)業(yè)。市場(chǎng)研研究———高新南南區(qū)規(guī)規(guī)劃配配套情情況高新南南區(qū)城城市規(guī)規(guī)劃主主要特特點(diǎn)依托城城南副副中心心，創(chuàng)創(chuàng)建科科技新新城，，全面面推進(jìn)進(jìn)城市市化進(jìn)進(jìn)程，，按中中心城城區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配配套標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建建設(shè)，，相關(guān)關(guān)配套套金融融、商商業(yè)、、居住住、通通訊、、交通通、醫(yī)醫(yī)院、、學(xué)校校、公公共交交通都都已規(guī)規(guī)劃并并逐步步實(shí)施施過(guò)程程中。。總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)招招商情情況企業(yè)總總部招招商引引資從從去年年到今今年已已確定定10-20個(gè)個(gè)項(xiàng)目目都是是總部部經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展區(qū)，，其中中有6-7個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目已已竟如如方案案設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)施施階段段，特特點(diǎn)體體量大大，每每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目1幢樓樓，如如通威威、新新希望望、電電子30所所等研研發(fā)中中心、、總部部辦公公區(qū)，，成都都海關(guān)關(guān)、聯(lián)聯(lián)通公公司、、三峽峽總公公司、、中石石油西西南公公司等等單位位紛紛紛入駐駐其中中，目目前軟軟件研研發(fā)中中心總總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)招招商引引資狀狀況良良好，，成效效顯著著。高新南南區(qū)生生活配配套規(guī)規(guī)劃生活區(qū)區(qū)與工工作區(qū)區(qū)在規(guī)規(guī)劃上上嚴(yán)格格分離離，各各自相相對(duì)集集中，，工作作區(qū)相相對(duì)集集中在在南延延線(xiàn)兩兩邊，，生活活區(qū)主主要分分布在在工作作區(qū)的的兩邊邊入駐企企業(yè)均均沒(méi)有有住房房安置置，自自行解解決，，全部部市場(chǎng)場(chǎng)化商商品房房高新區(qū)區(qū)的區(qū)區(qū)域布布局劃劃分為為四個(gè)個(gè)功能能組團(tuán)團(tuán)，分分別為為起步步組團(tuán)團(tuán)、新新園組組團(tuán)、、站南南組團(tuán)團(tuán)、大大源組組團(tuán)。。大源源組團(tuán)團(tuán)15平方方公里里，站站華路路以西西全部部規(guī)劃劃為住住宅用用地。。市場(chǎng)研研究———高新南南區(qū)規(guī)規(guī)劃配配套情情況土地供供給今年南南區(qū)準(zhǔn)準(zhǔn)備有有2-3千千畝配配套規(guī)規(guī)劃用用地，，包括括住宅宅、商商業(yè)、、醫(yī)院院、學(xué)學(xué)校建建設(shè)用用地，，前幾幾個(gè)月月已拍拍賣(mài)1000多多畝商商住用用地配合城城南副副中心心建設(shè)設(shè)，本區(qū)域域今年年重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目大源源組團(tuán)團(tuán)（與華華陽(yáng)交交界區(qū)區(qū)域））外環(huán)環(huán)以外外15平方方公里里（含含新會(huì)會(huì)展中中心）），2006年年基本本完成成管網(wǎng)網(wǎng)，路路網(wǎng)建建設(shè)及及相關(guān)關(guān)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施配套套建設(shè)設(shè)，大大源組組團(tuán)包包括7平方方公里里規(guī)劃劃軟件件集中中區(qū)，，總部部經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)8平方方公里里配套套項(xiàng)目目含有有：酒酒店、、展館館、商商業(yè)、、居住住、國(guó)國(guó)際醫(yī)醫(yī)院、、國(guó)際際學(xué)校校。市場(chǎng)研研究———高新南南區(qū)規(guī)規(guī)劃配配套情情況配套進(jìn)度該區(qū)域生活活和社會(huì)配配套基本與與行政中心心的配套同同步，據(jù)估估計(jì)，3年年基本建成成，5年基基本完善，，8年內(nèi)商商氣基本完完成。城南地鐵2010年年國(guó)慶通車(chē)車(chē)市政府南遷遷2007年底開(kāi)始始，現(xiàn)外部部裝修市一醫(yī)院南南遷建設(shè)同同市政府南南遷同時(shí)開(kāi)開(kāi)始，2007年底底開(kāi)始公建商業(yè)配配套高新起步區(qū)區(qū)規(guī)劃新建建小學(xué)5所所，中學(xué)1所（不含含和記黃浦浦內(nèi)中學(xué)1所），幼幼兒園7-8所規(guī)劃劃石羊片區(qū)區(qū)成都市一一醫(yī)院（自自建）、和和平片區(qū)規(guī)規(guī)劃醫(yī)院用用地宜家超市主主體完工、、歐尚超市市還處于土土地整理，，本區(qū)域在在建項(xiàng)目：：新會(huì)展中心心、商品房房項(xiàng)目（會(huì)會(huì)展以南9萬(wàn)平方米米）、中興興通訊研發(fā)發(fā)樓、大源源組團(tuán)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套套項(xiàng)目，6-7個(gè)總總部辦公區(qū)區(qū)方案設(shè)計(jì)計(jì)。配套招商原原則針對(duì)生活配配套：一旦旦住宅項(xiàng)目目落成，通通過(guò)市場(chǎng)手手段調(diào)節(jié)，，餐飲、休休閑娛樂(lè)、、購(gòu)物等商商家會(huì)主動(dòng)動(dòng)聯(lián)系社區(qū)區(qū)辦事處入入駐，上面面住宅下面面鋪面將被被淘汰，開(kāi)開(kāi)發(fā)商和政政策均會(huì)傾傾向住宅小小區(qū)外圍有有專(zhuān)門(mén)的2-3層商商鋪，為生生活區(qū)提供供配套，象象清華坊一一樣。象幼幼兒園、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院院等需要市市政府有關(guān)關(guān)職能部門(mén)門(mén)解決市場(chǎng)研究———高新南區(qū)規(guī)規(guī)劃配套情情況發(fā)展前景“政府南遷遷實(shí)施、地地鐵1號(hào)線(xiàn)線(xiàn)建設(shè)”將將促使城南南房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入到良性性運(yùn)行的快快車(chē)道，為為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展奠定定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)。居民收入提提高、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整整、城南產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建建設(shè)等因素素將有力拉拉動(dòng)需求的的持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展提供供了大量高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)、中高管管理人才，，這將是一一個(gè)潛在、、巨大的購(gòu)購(gòu)房生力軍軍，同時(shí)政政府南遷帶帶來(lái)的公務(wù)務(wù)員住房遷遷移促進(jìn)城城南房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展。。高新區(qū)總部部經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，將在在南沿線(xiàn)形形成辦公物物業(yè)聚集地地，大量商商務(wù)人士不不僅帶來(lái)住住房需求，，還有商業(yè)業(yè)、商務(wù)的的需求。地鐵1號(hào)線(xiàn)線(xiàn)通車(chē)將打打破以往成成都按圈層層居住的傳傳統(tǒng)習(xí)慣，，不會(huì)強(qiáng)調(diào)調(diào)在外環(huán)內(nèi)內(nèi)、還是外外環(huán)外，未未來(lái)人們居居住更多選選擇在地鐵鐵沿線(xiàn)。按照規(guī)劃預(yù)預(yù)計(jì)兩年內(nèi)內(nèi)，南沿線(xiàn)線(xiàn)將越過(guò)華華陽(yáng)，沿到到正興鎮(zhèn)或或黃龍溪。。目前公建商商業(yè)配套建建設(shè)滯后短短期內(nèi)影響響南沿線(xiàn)房房地產(chǎn)發(fā)展展。市場(chǎng)研究——周邊樓樓盤(pán)情況天府大道，，新國(guó)際會(huì)會(huì)展中心、、新世紀(jì)公公園、第一一人民醫(yī)院院新址和政政府行政辦辦公區(qū)區(qū)塊塊，由于社社區(qū)配套完完善，交通通便利，所所以該區(qū)域域樓盤(pán)均價(jià)價(jià)在6500元/平平方米左右右；距離華陽(yáng)較較近的“陽(yáng)陽(yáng)光華苑””、“戛納納灣畔”、、“御景臺(tái)臺(tái)”項(xiàng)目均均以售罄。。南三環(huán)繞城高速航空大道世紀(jì)城項(xiàng)目位置6720戛納灣畔3300遠(yuǎn)大都市風(fēng)風(fēng)景5700陽(yáng)光華苑5100華陽(yáng)天府大道繞城高速蘭橋尚舍4200御景臺(tái)3400雅居樂(lè)花園園中海蘭庭6500英郡5700盛南領(lǐng)地5700～～6600育才·竹島島5600齊勝·藝景景53005500鳳凰城6800市場(chǎng)研究——周邊樓樓盤(pán)情況南三環(huán)繞城高速航空大道站華路南三環(huán)繞城高速融城理想4200航空大道神仙樹(shù)大院院6700上?；▓@`55004700凱麗濱江天府長(zhǎng)城6400天府大道市行政辦公公中心科技孵化園園市政公園新世紀(jì)公園園南城都匯6500三環(huán)外樓盤(pán)盤(pán)依托市行行政辦公中中心的完善善配套，交交通趨勢(shì)潛潛力，均價(jià)價(jià)在5100～6720元/平米；市場(chǎng)研究——可參考考樓盤(pán)分析析中海·蘭庭項(xiàng)目概況全部為24層電梯公公寓凈用地面積積：110畝總建筑面積積：35萬(wàn)萬(wàn)平米產(chǎn)品描述采用大圍合合集中式景景觀規(guī)劃理理念，打造造超大間距距共享生活活空間，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品為為24層左左右景致高高層，采用用新古典主主義風(fēng)格演演繹城南高高品質(zhì)生活活建筑典范范，園區(qū)內(nèi)內(nèi)移步及景景的新古典典主義園林林設(shè)計(jì)，使使寬大的組組團(tuán)中庭豐豐富且具有有層次。網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、特特色商務(wù)會(huì)會(huì)館、景觀觀游泳池等等生活配套套設(shè)施。。銷(xiāo)售情況8月推出2批次184套房源源，銷(xiāo)售面面價(jià)6300元/平平方米，登登記銷(xiāo)售均均價(jià)6170元/平平方米，開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天基基本售罄。。市場(chǎng)研究——可參考考樓盤(pán)分析析遠(yuǎn)大都市風(fēng)風(fēng)景3期項(xiàng)目概況全部為18、24層層電梯公寓寓占地面積：：21987.48平方米總建筑面積積：79865平方方米產(chǎn)品描述“優(yōu)悠風(fēng)景景”1、2棟采用罕罕見(jiàn)的兩梯梯兩戶(hù)的板板式設(shè)計(jì)，，大面寬小小進(jìn)深；3、4棟為為獨(dú)特的圓圓形地標(biāo)建建筑，氣質(zhì)質(zhì)優(yōu)雅，色色彩炫麗，，360度度采光觀景景，居高望望遠(yuǎn)，獨(dú)享享南城璀璨璨燈光。銷(xiāo)售情況目前3期房房源基本售售罄，僅剩剩不足10套，剩余余125和和140平平米戶(hù)型，，目前價(jià)格格5600-5900。4期期將在08年初推出出。市場(chǎng)研究——可參考考樓盤(pán)分析析遠(yuǎn)大都市風(fēng)風(fēng)景3期價(jià)格支撐點(diǎn)點(diǎn)構(gòu)建“當(dāng)風(fēng)風(fēng)景成為生生活”的全全新生活模模式，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)對(duì)社區(qū)區(qū)自然風(fēng)景景和人文風(fēng)風(fēng)景的營(yíng)造造；在規(guī)劃、建建筑、戶(hù)型型、景觀四四方面均實(shí)實(shí)現(xiàn)了突破破性的創(chuàng)新新；三橫四縱的的交通體系系，緊鄰鄰規(guī)劃中地地鐵一號(hào)線(xiàn)線(xiàn)二期工程程地鐵出站站口。依托各大科科技園區(qū)、、市政辦公公中心、國(guó)國(guó)際會(huì)展中中心“世紀(jì)紀(jì)城”以及及成熟的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)新區(qū)。。市場(chǎng)定位——住宅價(jià)價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)環(huán)境宗地南側(cè)規(guī)規(guī)劃中有上上百畝的大大型公園；；8號(hào)地塊南南干堰通過(guò)過(guò)，兩旁各各有30m寬的綠化化帶；項(xiàng)目北側(cè)有有8.2公公頃新世紀(jì)紀(jì)公園（緊緊鄰繞城城高速））；城南自然環(huán)環(huán)境空氣清清新，污染染少，生活活環(huán)境好。。交通東臨元華路，，距天府大道道約1公里；；北面是外環(huán)高高速，距離約約1公里；宗地南南側(cè)已已修好好40m寬寬的市市政規(guī)規(guī)劃道道路，，直通通天府府大道道；臨近規(guī)規(guī)劃中中地鐵鐵一號(hào)號(hào)線(xiàn)出出站口口，約約1公公里。。市場(chǎng)定定位——住住宅價(jià)價(jià)格定定位項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)配套周邊規(guī)規(guī)劃有有完善善的市市政配配套，，如學(xué)學(xué)校、、商業(yè)業(yè)、金金融、、菜市市場(chǎng)、、養(yǎng)老老院、、公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施等；；地塊以以北是是正在在興建建的市市級(jí)行行政辦辦公區(qū)區(qū)、成成都市市第一一人民民醫(yī)院院新區(qū)區(qū)，南南側(cè)則則有國(guó)國(guó)際醫(yī)醫(yī)院和和美視視國(guó)際際學(xué)校校；接近新新會(huì)展展中心心和未未來(lái)規(guī)規(guī)劃的的商業(yè)業(yè)商務(wù)務(wù)用地地，可可充分分利用用更多多配套套設(shè)施施產(chǎn)品純住宅宅的開(kāi)開(kāi)發(fā)理理念，，良好好的人人居環(huán)環(huán)境；；XX集集團(tuán)的的品牌牌、資資金、、人才才優(yōu)勢(shì)勢(shì)，開(kāi)開(kāi)發(fā)翡翡翠城城口碑碑效應(yīng)應(yīng)；未來(lái)新新城區(qū)區(qū)，升升值潛潛力大大。價(jià)格定定位：：本項(xiàng)目目與中中海蘭蘭庭和和遠(yuǎn)大大都市市風(fēng)景景可比比性比比較強(qiáng)強(qiáng)，同同時(shí)利利用新新行政政中心心和世世紀(jì)城城的完完善配配套，，環(huán)境境優(yōu)美美，交交通便便利，，年底底均價(jià)價(jià)7200元元/平平米可以達(dá)達(dá)到。。四、市市場(chǎng)定定位－客戶(hù)戶(hù)來(lái)源源（委委托專(zhuān)專(zhuān)業(yè)公公司調(diào)調(diào)查））城南購(gòu)購(gòu)房群群體結(jié)結(jié)構(gòu)城南購(gòu)購(gòu)房者者以原原來(lái)居居住在在城南南的家家庭為為主。。調(diào)查顯顯示，，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)樓盤(pán)盤(pán)時(shí)，，86%的的業(yè)主主居住住成都都城區(qū)區(qū)，其其中武武侯區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)較多多，分分別占占34%、、25%，，居住住在成成都其其它區(qū)區(qū)市縣縣的占占8%，居居住在在省省內(nèi)的的占3%，，居住住在省省外的的占3%。。家里收收入最最高的的人工工作地地點(diǎn)，，86%在在成都都城區(qū)區(qū)，其中高高新區(qū)區(qū)、武武侯區(qū)區(qū)分別別占33%、30%，成成都郊郊區(qū)縣縣占8%，，省內(nèi)內(nèi)其他他地區(qū)區(qū)占4%，，省外外占2%。。從年齡齡分布布看，，城南南業(yè)主主中青青年特特征明明顯，，30-39歲的的業(yè)主主占50%，平平均年年齡為為38歲。。城南業(yè)業(yè)主的的職業(yè)業(yè)主要要是個(gè)個(gè)體/私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主（32%）、、企業(yè)業(yè)一般般職員員（22%）、、專(zhuān)業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)人員員（17%）、、公務(wù)務(wù)員（（8%），，還有有部分分離退退休群群體（（10%））。。市場(chǎng)定定位——客客戶(hù)群群結(jié)構(gòu)構(gòu)市場(chǎng)定定位——客客戶(hù)來(lái)來(lái)源區(qū)域認(rèn)認(rèn)知知道大大源組組團(tuán)區(qū)區(qū)域的的業(yè)主主占65%，不不知道道的占占35%。。城南業(yè)業(yè)主對(duì)對(duì)本區(qū)區(qū)域未未來(lái)發(fā)發(fā)展前前景看看好的的占95%。城南業(yè)業(yè)主認(rèn)認(rèn)為該該區(qū)域域適合合居家家的占占79%，，認(rèn)為為不適適合居居家的的占6%。。對(duì)于下下次購(gòu)購(gòu)房的的區(qū)域域選擇擇，58%的城城南業(yè)業(yè)主仍仍會(huì)選選擇目目前區(qū)區(qū)域，，13%業(yè)業(yè)主不不會(huì)選選擇目目前區(qū)區(qū)域。。城南業(yè)業(yè)主推推薦親親戚朋朋友在在本區(qū)區(qū)域購(gòu)購(gòu)房的的占74%，不不會(huì)推推薦的的占5%。。四、市市場(chǎng)定定位－客戶(hù)戶(hù)來(lái)源源核心群群體（占70-80%））1、個(gè)個(gè)體/私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主（成成都經(jīng)經(jīng)商的的個(gè)體體/私私營(yíng)業(yè)業(yè)主，，包括括城南南電腦腦城的的中小小企業(yè)業(yè)主………））2、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)技技術(shù)人人員（（律師師、工工程師師、高高校教教師、、高新新區(qū)科科技IT人人士………））3、企企業(yè)中中高管管理人人員（（目前前在成成都城城區(qū)人人民南南路沿沿線(xiàn)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓和總總部辦辦公區(qū)區(qū)的企企業(yè)白白領(lǐng)和和中高高管理理人員員………）4、公公務(wù)員員（包包括政政府南南遷部部分公公務(wù)員員和其其他公公務(wù)員員）邊緣群群體（占20-30%））1、習(xí)習(xí)慣居居住在在城南南居民民，包包括城城區(qū)南南部、、華陽(yáng)陽(yáng)、雙雙流等等地購(gòu)購(gòu)房者者2、看看好城城南發(fā)發(fā)展的的外地地購(gòu)房房者市場(chǎng)定定位——客客戶(hù)來(lái)來(lái)源公務(wù)員員購(gòu)房房者四個(gè)職職業(yè)細(xì)細(xì)分購(gòu)購(gòu)房者者成都本本地購(gòu)購(gòu)房者者（占70-80%））南沿線(xiàn)線(xiàn)購(gòu)房房群體體外地購(gòu)購(gòu)房者者（占20-30%））個(gè)體/私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主購(gòu)房房者公司白白領(lǐng)及及中高高層管管理人人員購(gòu)購(gòu)房者者高新南南區(qū)科科技IT人人士購(gòu)購(gòu)房者者市場(chǎng)定定位——客客戶(hù)來(lái)來(lái)源政府公公務(wù)員員由于政政府南南遷，，2006年推推出興興南開(kāi)開(kāi)發(fā)的的東苑苑、南南苑面面向公公務(wù)員員及部部分事事業(yè)單單位工工作人人員團(tuán)團(tuán)購(gòu)銷(xiāo)銷(xiāo)售，，共50000戶(hù)報(bào)報(bào)名。。目前前南苑苑位置置極好好，主主要供供應(yīng)局局級(jí)以以上的的干部部，1800套套全部部售完完。由由于本本次銷(xiāo)銷(xiāo)售需需要出出示合合法的的收入入證明明，因因此，，部分分政府府官員員放棄棄了南南苑的的住房房，東東苑4000多多套，，戶(hù)型型面積積稍小小，也也全部部售完完，但但樓盤(pán)盤(pán)位置置不佳佳，在在三瓦瓦窯。?？梢砸钥闯龀?，公公務(wù)員員對(duì)住住房的的需求求大。。政府公務(wù)員員住房原則則上通過(guò)市市場(chǎng)化方式式來(lái)解決本項(xiàng)目沿站站華路開(kāi)車(chē)車(chē)約3分鐘鐘可到達(dá)新新市政府大大樓，對(duì)即即將入駐的的政府公務(wù)務(wù)員應(yīng)有較較大的吸引引力。市場(chǎng)定位——客戶(hù)來(lái)來(lái)源科技IT人人士高新區(qū)將建建成現(xiàn)代的的孵化基地地，成為西西部最大的的孵化園區(qū)區(qū)，主要吸吸引軟件專(zhuān)專(zhuān)業(yè)人員創(chuàng)創(chuàng)業(yè)、形成成化工、中中醫(yī)藥、博博士生和海海歸人員創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園；高新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展提供供了大量高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)、中高管管理人才，，這將是一一個(gè)潛在、、巨大的購(gòu)購(gòu)房生力軍軍。白領(lǐng)和中高高層管理人人員項(xiàng)目附近將將建成總部部商務(wù)區(qū)，，積聚全世世界和國(guó)內(nèi)內(nèi)知名企業(yè)業(yè)地區(qū)總部部、營(yíng)銷(xiāo)中中心；企業(yè)總部招招商引資從從去年到今今年已確定定10～20個(gè)項(xiàng)目目都是總部部經(jīng)濟(jì)發(fā)展展區(qū)，其中中有6-7個(gè)項(xiàng)目已已進(jìn)入方案案設(shè)計(jì)實(shí)施施階段，特特點(diǎn)體量大大，每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目1幢樓樓；通威、新希希望、電子子30所等等研發(fā)中心心、總部辦辦公區(qū)，成成都海關(guān)、、聯(lián)通公司司、三峽總總公司、中中石油西南南公司等單單位紛紛入入駐其中；；高新區(qū)總部部經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，將在在南沿線(xiàn)形形成辦公物物業(yè)聚集地地，大量商商務(wù)人士不不僅帶來(lái)住住房需求，，還有商業(yè)業(yè)、商務(wù)的的需求。市場(chǎng)定位——客戶(hù)來(lái)來(lái)源個(gè)體/私營(yíng)營(yíng)業(yè)主成都經(jīng)商的的個(gè)體/私私營(yíng)業(yè)主，，包括城南南電腦城的的中小企業(yè)業(yè)主；據(jù)調(diào)查，對(duì)對(duì)于公司7月新拍的的項(xiàng)目，城城南電腦城城個(gè)體私營(yíng)營(yíng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意愿比例例達(dá)到55%。習(xí)慣居住在在城南居民民，包括城城區(qū)南部、、華陽(yáng)、雙雙流等地購(gòu)購(gòu)房者按照規(guī)劃預(yù)預(yù)計(jì)兩年內(nèi)內(nèi)，南沿線(xiàn)線(xiàn)將越過(guò)華華陽(yáng)，沿到到正興鎮(zhèn)或或黃龍溪，，項(xiàng)目輻射射范圍將向向南延伸。。投資收益評(píng)評(píng)價(jià)分析思路為了保證項(xiàng)項(xiàng)目居住品品質(zhì)，本測(cè)測(cè)算時(shí)未考考慮商業(yè)，，按純居住住社區(qū)進(jìn)行行測(cè)算。根據(jù)土地規(guī)規(guī)劃要求，，分別對(duì)7、8號(hào)地地塊進(jìn)行3.6和3.42容容積率的測(cè)測(cè)算?？紤]稅后利利潤(rùn)率為10%。假假設(shè)19、、20層高高層電梯公公寓08年年8136元/㎡的均價(jià)定位位，進(jìn)行地地價(jià)的推算算。測(cè)算依據(jù)19、20層高層住住宅考慮建建安成本1600元元/平方米米；6級(jí)人防，，可做車(chē)庫(kù)庫(kù)用，成本本為2000元/平平米；停車(chē)位比例例1：0.7，地下下車(chē)位建筑筑面積為35平米/個(gè)；會(huì)所成本3000元元/平米；；城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)：118元/平米米；紅線(xiàn)外市政政施工費(fèi)用用按500萬(wàn)元預(yù)留留；紅線(xiàn)內(nèi)管網(wǎng)網(wǎng)及站點(diǎn)建建設(shè)費(fèi)計(jì)130元/建筑平米米；區(qū)內(nèi)環(huán)境景景觀工程費(fèi)費(fèi)按400元/平米米，綠化率率按60%計(jì)算；代征地綠化化按200元/平米米計(jì)算；土地增值稅稅嚴(yán)格按照照國(guó)家規(guī)定定計(jì)算；所得稅率按按照25%計(jì)算。投資收益評(píng)評(píng)價(jià)建安成本投資收益評(píng)評(píng)價(jià)物業(yè)類(lèi)型建安成本高層（19、20層）1600元/平米人防6級(jí)2000元/平米地下車(chē)庫(kù)（住宅）2000元/平米物業(yè)管理用房1600元/平米全民健身活動(dòng)場(chǎng)地400元/平米公廁1400元/平米市政公用1600元/平米會(huì)所3000元/平米7號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)名稱(chēng)單位（㎡）建設(shè)用地面積（凈用地面積）56916.49代征地面積20843.14總建筑面積252362其中：（20層）高層200999會(huì)所2500物管用房600市政公用200地下人防（6級(jí)）10050地下車(chē)位（住宅）36345地下設(shè)備用房1005容積率3.6建筑密度<30%車(chē)位配比1：0.77號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃表總開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)（㎡）：：252362總銷(xiāo)售面積積（㎡）：：247457（含含車(chē)庫(kù)）年份200820092010季度Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2開(kāi)發(fā)

銷(xiāo)售（不含車(chē)庫(kù)）

2.5萬(wàn)m210萬(wàn)m27.6萬(wàn)m2

7號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售分期及價(jià)格

當(dāng)前售價(jià)2008年2009年2010年2011銷(xiāo)量/均價(jià)住宅合計(jì)

2500010000076000

20層銷(xiāo)量（平米）

2500010000076000

201000售價(jià)（元/平米）72008136919310389

9514地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)量（個(gè)）

1656605021327售價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）

111111117號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)靜態(tài)測(cè)算結(jié)結(jié)果序

號(hào)項(xiàng)

目成本

(萬(wàn)元)單位成本按建筑面積計(jì)算(元/平方米)單位成本按可銷(xiāo)售面積計(jì)算(元/平方米)占總成本比例1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)923373659459455.08%2前后期費(fèi)用56432242813.37%3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)432821715215325.82%4市政及景觀工程費(fèi)60942413033.64%5銷(xiāo)售費(fèi)用57632282873.44%6物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)30612150.18%7財(cái)務(wù)費(fèi)用94893764725.66%8管理費(fèi)用30691221531.83%9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用165165820.98%10總成本16763366438340100%11銷(xiāo)售收入205832

12成本利潤(rùn)率22.79%

13稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率13.35%

14稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率10.01%

15土地價(jià)格1030萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)4506元/平米

項(xiàng)目現(xiàn)金流流量分析7號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)首次當(dāng)期凈凈現(xiàn)金流正正值為10520萬(wàn)，出現(xiàn)時(shí)間間為08年年第4季度度凈現(xiàn)金流正正峰值為35536萬(wàn)，出現(xiàn)時(shí)間間為2010年第1季度地價(jià)（萬(wàn)/畝）1030土地競(jìng)得總價(jià)87936稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率10.01%項(xiàng)目IRR(全部自有資金計(jì)算)19.3%財(cái)務(wù)費(fèi)用9489累計(jì)凈現(xiàn)金流負(fù)峰值（08年2季度）-99774累計(jì)凈現(xiàn)金流為正時(shí)點(diǎn)2010年第2季度2007年凈現(xiàn)金流-569072008年凈現(xiàn)金流-387852009年凈現(xiàn)金流474012010年凈現(xiàn)金流665042011年凈現(xiàn)金流28257號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)金流流量圖示8號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)名稱(chēng)單位（㎡）建設(shè)用地面積（凈用地面積）45736代征地面積43670.18總建筑面積192845其中：（19層）高層154089會(huì)所1500物管用房300市政公用180地下人防（6級(jí)）8110地下車(chē)位（住宅）27468地下設(shè)備用房811容積率3.42建筑密度<30%車(chē)位配比1：0.78號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃表總開(kāi)發(fā)（㎡㎡）：192845總銷(xiāo)售面積積（㎡）：：189704（含含車(chē)庫(kù)）年份200820092010季度Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2開(kāi)發(fā)

銷(xiāo)售（不含車(chē)庫(kù)）

2.5萬(wàn)m210萬(wàn)m22.9萬(wàn)m2

8號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售分期及價(jià)格

當(dāng)前售價(jià)2008年2009年2010年2011銷(xiāo)量/均價(jià)住宅合計(jì)

2500010000029089

19層銷(xiāo)量（平米）

2500010000029089

154089售價(jià)（元/平米）72008136919310389

9248地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)量（個(gè)）

1656601921018售價(jià)（萬(wàn)/個(gè)）

111111118號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)靜態(tài)測(cè)算結(jié)結(jié)果序

號(hào)項(xiàng)

目成本

(萬(wàn)元)單位成本按建筑面積計(jì)算(元/平方米)單位成本按可銷(xiāo)售面積計(jì)算(元/平方米)占總成本比例1土地開(kāi)發(fā)費(fèi)673573493437153.76%2前后期費(fèi)用43222242813.45%3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)330171712214326.35%4市政及景觀工程費(fèi)53772793494.29%5銷(xiāo)售費(fèi)用43032232793.43%6物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)25713170.21%7財(cái)務(wù)費(fèi)用70923684605.66%8管理費(fèi)用22931191491.83%9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用128266831.02%10總成本12530164978132100%11銷(xiāo)售收入153690

12成本利潤(rùn)率22.66%

13稅前銷(xiāo)售利潤(rùn)率13.29%

14稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率9.97%

15土地價(jià)格935萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)

4306元/平米

8號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)金流流量分析首次當(dāng)期凈凈現(xiàn)金流正正值為10549萬(wàn)，出現(xiàn)時(shí)間間為08年年第4季度度凈現(xiàn)金流正正峰值為17161萬(wàn)，出現(xiàn)時(shí)間間為2009年第4季度地價(jià)（萬(wàn)/畝）935土地競(jìng)得總價(jià)64145稅后銷(xiāo)售利潤(rùn)率9.97%項(xiàng)目IRR(全部自有資金計(jì)算)22.8%財(cái)務(wù)費(fèi)用7092累計(jì)凈現(xiàn)金流負(fù)峰值（08年2季度）-74861累計(jì)凈現(xiàn)金流為正時(shí)點(diǎn)2010年第2季度2007年凈現(xiàn)金流-417292008年凈現(xiàn)金流-290872009年凈現(xiàn)金流594652010年凈現(xiàn)金流248772011年凈現(xiàn)金流10908號(hào)地塊投投資收益評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)金流流量圖示投資項(xiàng)目重重點(diǎn)要素分分析區(qū)域選擇及及選址該地塊位居居成都新城城南中心區(qū)區(qū)，是未來(lái)來(lái)成都高尚尚聚居區(qū)，，小區(qū)周?chē)鷩?guī)劃配套套完善，將將聚集眾多多人口，市市場(chǎng)需求大大；項(xiàng)目附近將將建成總部部商務(wù)區(qū)，，積聚全世世界和國(guó)內(nèi)內(nèi)知名企業(yè)業(yè)地區(qū)總部部、營(yíng)銷(xiāo)中中心，大量量商務(wù)人士士將帶來(lái)住住房需求；；項(xiàng)目周邊道道路寬敞，，交通便利利，離天府府大道約一一公里，臨臨近地鐵一一號(hào)線(xiàn)出站站口，輻射射范圍廣；；政府關(guān)系翡翠城項(xiàng)目目及420項(xiàng)目的獲獲取使公司司在成都有有較強(qiáng)的影影響力，與與政府關(guān)系系良好，市市場(chǎng)信譽(yù)度度高。投資項(xiàng)目重重點(diǎn)要素分分析城市規(guī)劃城市主要發(fā)發(fā)展方向：：向東向南南各大科技園園區(qū)、市政政辦公中心心、成都最最大的國(guó)際際會(huì)展中心心“世紀(jì)城城”將陸續(xù)續(xù)完工成熟、知名名房地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)發(fā)新新區(qū)，不斷斷提升該區(qū)區(qū)域的居住住品質(zhì)和價(jià)價(jià)值主力客群個(gè)體/私營(yíng)營(yíng)業(yè)主專(zhuān)業(yè)技術(shù)人人員企業(yè)中高管管理人員公務(wù)員投資項(xiàng)目重重點(diǎn)要素分分析產(chǎn)品定位組組合高品質(zhì)純住住宅，居住住環(huán)境與自自然環(huán)境的的結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模與公司城南南鳳凰城項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)合，，可形成規(guī)規(guī)模效益（（54＋25＋20萬(wàn)平方米米建筑面積積）發(fā)揮公司的的資金實(shí)力力、開(kāi)發(fā)能能力和品牌牌效果產(chǎn)品開(kāi)發(fā)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品，且且與河道綠綠化的自然然環(huán)境結(jié)合合成熟的前期期、設(shè)計(jì)、、管理和銷(xiāo)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)和和經(jīng)驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)策略純住宅的開(kāi)開(kāi)發(fā)理念，，良好的人人居環(huán)境，，對(duì)區(qū)域未未來(lái)規(guī)劃的的預(yù)期；營(yíng)銷(xiāo)注重對(duì)對(duì)品牌、生生活方式、、產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)的訴求結(jié)論城南房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處于于健康、穩(wěn)穩(wěn)定的發(fā)展展階段，供供需兩旺；；城南三環(huán)環(huán)外成為房房產(chǎn)投資熱熱點(diǎn)區(qū)域，，樓面地價(jià)價(jià)和住宅均均價(jià)漲幅大大；該區(qū)域基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套套齊全，起起點(diǎn)高，基基礎(chǔ)設(shè)施配配套超前先先行配置，，比其他區(qū)區(qū)域有優(yōu)勢(shì)勢(shì)；配合市市政府南遷遷，城市副副中心建設(shè)設(shè)，區(qū)內(nèi)生生活基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套完完善；地塊位居成成都新城南南中心區(qū)，，隨著政府府南遷（預(yù)預(yù)計(jì)2007年底））、高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興建建和大中型型企業(yè)的入入駐，將聚聚集眾多中中高消費(fèi)者者，住宅市市場(chǎng)需求大大，未來(lái)預(yù)預(yù)期清晰可可見(jiàn)；該項(xiàng)目具備備可操作性性，有較好好的盈利能能力和抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力；；在合理的的價(jià)格上獲獲取該項(xiàng)目目對(duì)于上市市公司增加加優(yōu)質(zhì)土地地儲(chǔ)備，增增加盈利和和抗風(fēng)險(xiǎn)能能力有顯著著意義。經(jīng)測(cè)算，7號(hào)地塊1030萬(wàn)萬(wàn)/畝，稅稅后利潤(rùn)率率為10.01%；；7號(hào)地地塊935萬(wàn)/畝，，稅后利潤(rùn)潤(rùn)率為9.97%。。2007年底銷(xiāo)售售價(jià)格預(yù)估估為7200元/平平方米。Theend9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。01:21:0201:21:0201:211/5/20231:21:02AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相