年珠江三角洲地區(qū)某旅游度假區(qū)可研報告

2004年珠江三角洲地區(qū)某旅游度假區(qū)可研報告一、項目背景1、區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平及趨勢1.1社會經(jīng)濟珠江三角洲是南中國的經(jīng)濟重心，位于廣東省的中部，面積4.15萬平方公里，占廣東省的23％，行政區(qū)域包括廣州、深圳、珠海等十四個市縣。珠江三角洲地區(qū)是中國最富饒的地區(qū)，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國的22％，其中廣州、深圳、東莞三市GDP均名列全國前10名。2002年，深圳、廣州人均收入居全國大城市第一和第二(分別為21914元和13361元)。（1）惠州社會經(jīng)濟狀況惠州古有“嶺南名郡”之稱，是集優(yōu)越的地理環(huán)境與豐富的自然資源于一身的投資樂園和旅游勝地。2002年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值525億元，較上一年同期增幅18.3%。總消費161億元，其中居民消費145億元。2002年惠州的恩格爾系數(shù)為39.2%。國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，當恩格爾系數(shù)達到40%時，住房消費開始大量啟動，表明城市居民家庭的生活水平已進入富裕階段。（2）東莞社會經(jīng)濟狀況東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里。2002年東莞國內(nèi)生產(chǎn)總值達到672.3億元，增幅達118.4%。人均GDP4300美元。2002年，全市人均消費支出額15157元,居民消費價格指數(shù)增幅201.2%。（3）深圳社會經(jīng)濟狀況深圳市地處廣東省中南沿海，全市總面積1952.84平方公里，其中特區(qū)內(nèi)395.81平方公里。她東臨大鵬灣，西連珠江口，南與香港接壤，北與東莞市、惠州市為鄰。2002年深圳國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2239.41億元，增幅達15%人均GDP4600美元，同比增長14.5%，人均GDP超過4000美元，表明了深圳跨入了世界中等收入地區(qū)的行列，進入初步富裕階段。2002年深圳總消費達689.6億元，全社會固定資產(chǎn)投資總額747.15億元，其中商品房開發(fā)266.7億元。居民消費價格指數(shù)增幅201.2%。1.2城市化水平2003年，珠江三角洲按非農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋戎赜嬎?，城市化水平已?jīng)超過60%，是全國平均水平的2.3倍。2003年，珠江三角洲區(qū)域人均GDP已經(jīng)超過3000美元，各大城市市中心人口開始出現(xiàn)快速向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。同時城鎮(zhèn)平均距離不到10公里，不少城鎮(zhèn)已連成一片，基本形成了以廣州和深圳為中心，以23個中小城市為外圍，以星羅棋布的小城鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，大城市與周圍地區(qū)保持強烈交互作用和密切社會經(jīng)濟關(guān)聯(lián)，沿一條或多條交通走廊分布的巨型城鄉(xiāng)一體化區(qū)域－－都市圈模式基本成型。1.3區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢（1）珠江三角洲交通的高速發(fā)展及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建奠定了城界消失和大都市圈形成的基礎(chǔ)。（2）城界的消失使得資源、目標市場區(qū)域內(nèi)分配，形成城鎮(zhèn)之間工業(yè)互補，城鎮(zhèn)生產(chǎn)專業(yè)化配合。（3）人口流動頻率加快，人在大都市圈里生活、工作，不再拘于某一城市范圍，城界在人們活動范圍的不斷擴大中漸趨消失。一小時大都市圈正逐漸形成。（4）郊區(qū)常住人口、土地交易量在數(shù)量及增長速度上明顯比城區(qū)要大要快。主動郊區(qū)化開始顯現(xiàn)，生活和工作往來于城郊甚至城市之間，城界已經(jīng)不再清晰。2、區(qū)域交通狀況2.1私家車擁有量珠江三角洲區(qū)域內(nèi)平均每7.2戶家庭就擁有一輛汽車，深圳15%，東莞12％，廣州8％的家庭已有一至兩輛私家車。大大超過了全國平均水平，率先進入汽車時代。正在或?qū)⒁獦?gòu)建的地面交通網(wǎng)將實現(xiàn)中心城市60分鐘達到重要的行政次中心，把珠江三角洲的黃金走廊納入穗深港都會地區(qū)60分鐘出行服務(wù)圈。把湖南、廣西、湖北、福建等華南地區(qū)納入穗深港都會地區(qū)150分鐘出行服務(wù)圈。2.2區(qū)域交通基礎(chǔ)狀況珠三角區(qū)域為全國公路最發(fā)達、高速公路與快速干道最密集的區(qū)域之一。3、區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展狀況3.1概述廣東省旅游創(chuàng)匯、旅游業(yè)總收入等主要旅游經(jīng)濟指標均居全國首位，2000年總收入1149.95億元，約占全國的1/4，其中國內(nèi)旅游收入809.87億元，旅游創(chuàng)匯41.12億美元。旅游業(yè)在廣東經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位也日益突出，2000年廣東旅游業(yè)增加值491.88億元人民幣，占全省GDP的5.1%，占全省第三產(chǎn)業(yè)增加值比重13%,旅游業(yè)已成為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。計劃至“十五”期末，全省旅游總收入達到1924億元，年均增長10.8%。旅游業(yè)增加值達936億元，占全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的5.7%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的13.7%。3.2珠江三角洲旅游區(qū)1993年“珠江三角洲旅游區(qū)”總體名稱推出后，粵港澳大三角受到國際旅游界的重視，被譽為“一江珠水、三顆明珠”。目前已有20多個國家的130多家旅行社在銷售這一線路。1998年粵港合作聯(lián)席會議上，旅游合作被列為重要內(nèi)容，三地合作層次提升，領(lǐng)域拓寬，從單純的市場推廣擴大到規(guī)劃、開發(fā)、管理、人才、信息等的全方位合作，使粵港澳旅游分享到共同繁榮的總體效益。3.3區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展趨勢（1）廣東旅游將以超出一般產(chǎn)業(yè)的速度發(fā)展，并日益明顯地發(fā)揮其“動力產(chǎn)業(yè)”作用，其產(chǎn)業(yè)地位從一般產(chǎn)業(yè)向支柱產(chǎn)業(yè)加速躍進。（2）“粵港澳旅游區(qū)”將成為亞太地區(qū)的主要旅游中心之一，雖然來自外省和東南亞的競爭越來越激烈，廣東旅游憑借與港澳日趨緊密和便捷的聯(lián)系及活躍的經(jīng)濟仍居國內(nèi)各省市前列，廣東將在鞏固中國主要國際客源過境地優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，發(fā)展為在國際上具有一定影響和競爭力的旅游目的地。（3）以廣州為中心的放射狀高速公路網(wǎng)、鐵路網(wǎng)和航空網(wǎng)基本形成，省內(nèi)山區(qū)、兩翼的交通運輸發(fā)展也大大加快。以高速公路、城際輕軌為主體的快速交通網(wǎng)絡(luò)的形成使珠三角成為一個大的整體旅游區(qū)，城市之間資源共享、景點共享、市場共享，區(qū)域協(xié)作成為非常必要和廣為接受的發(fā)展觀。（4）港澳臺仍將是廣東海外客源市場的主體，東亞、東南亞等近距離市場發(fā)展?jié)摿薮?。在商?wù)、探親等傳統(tǒng)市場基礎(chǔ)上，度假市場將有顯著增長。隨著香港迪斯尼的建設(shè)、粵港澳協(xié)同發(fā)展和廣東旅游產(chǎn)品精品化戰(zhàn)略的實施，省外觀光旅游市場將有較大的增長，廣東與港澳之間的進出便捷程度成為重要的影響因素。4、項目開發(fā)的可能性與信心4.1項目開發(fā)的可能性（1）良好的經(jīng)濟背景人均GDP超過3000美元后目標客戶有休閑度假的時間，最求全新體驗的生活方式和理念，消費結(jié)構(gòu)向旅游度假傾斜；城市人均使用面積超過30平方米；汽車擁有量超過每7戶1輛；國家、行業(yè)有相關(guān)的法律支撐體系。（2）適宜的項目區(qū)位度假住宅在相關(guān)中心城市2小時車程的范圍內(nèi)。最短距離在80公里以內(nèi)，能夠形成適宜的環(huán)境轉(zhuǎn)換帶。距機場不超過1小時。（3）目標客戶家庭年收入5萬美元；擁有較高學歷，年齡30-50歲；有一定假期；購買目的為休閑、度假、投資。（4）設(shè)施具有先天良好的風景旅游資源，側(cè)重點考慮健康娛樂設(shè)施的配置。還需要配置相配套的商業(yè)、醫(yī)療、辦公、商務(wù)、通訊設(shè)施等。4.2項目開發(fā)的信心（1）區(qū)位優(yōu)勢項目所處之珠江三角洲，瀕臨南海、毗鄰港澳、具有良好的粵港澳合作基礎(chǔ)。交通便捷，口岸眾多，是中國重要的旅游過境地。而且是全國最大的僑鄉(xiāng)，全球近4000萬華僑和華裔中，廣東籍的占60%。（2）經(jīng)濟優(yōu)勢廣東綜合經(jīng)濟實力在全國各省市中保持領(lǐng)先地位，是一個經(jīng)濟強省。經(jīng)濟優(yōu)勢從三個方面確立了廣東旅游業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢。一是經(jīng)貿(mào)聯(lián)系密切，商務(wù)、公務(wù)旅游發(fā)達；二是基礎(chǔ)設(shè)施水平較高，具備了大進大出的條件；三是居民的旅游消費觀念及旅游消費能力不斷增強，旅游市場需求旺盛。（3）觀念優(yōu)勢廣東改革開放先行一步、逐步與國際慣例接軌，形成了一種勇于探索、大膽創(chuàng)新、國際規(guī)范意識和市場競爭意識較強的思想環(huán)境與人才培養(yǎng)環(huán)境，在人的觀念上已經(jīng)具備了較強的市場適應(yīng)能力，帶來了觀念、人才和管理上的優(yōu)勢。而政府“三大一新”（“著眼大區(qū)域，營造大環(huán)境，塑造新形象，發(fā)展大旅游”）工作思路的提出，為廣東旅游行業(yè)管理工作提供了很好的指導思想，營造了一個良好的社會環(huán)境。（4）資源優(yōu)勢22平方公里的規(guī)模優(yōu)勢；得天獨厚的***山水自然景觀優(yōu)勢；珠三角地區(qū)較少的能夠進行項目開發(fā)的水源更帶給了項目排他性、唯一性的優(yōu)勢；湖區(qū)周邊日益改良的交通資源優(yōu)勢。共同塑造了“珠三角罕有，原生態(tài)***山水”的稀缺資源優(yōu)勢。（5）規(guī)劃優(yōu)勢本項目開發(fā)誠邀了一批國內(nèi)旅游地產(chǎn)界一流策劃設(shè)計高手，澳洲一流建筑設(shè)計公司參加，在項目定位、創(chuàng)意和規(guī)劃設(shè)計上可謂是群英薈萃。（6）信心優(yōu)勢當?shù)仡I(lǐng)導對項目的熱情支持、政策上的傾斜力度大、相關(guān)部門也給予積極配合。對于當?shù)卣男湃?，對于惠州?jīng)濟前景的看好，這是本項目成功的最大優(yōu)勢。二、項目概況1、項目地理位置與特點***又名觀洞水庫，位于廣東省惠州市惠城區(qū)潼湖鎮(zhèn)，距惠州市8公里，距深圳68公里，距東莞60公里。整個***區(qū)域山林面積約55平方公里，分屬觀洞、東江、田心三個林場。擬開發(fā)的***生態(tài)旅游度假區(qū)屬于潼湖鎮(zhèn)觀洞林場及潼湖鎮(zhèn)所屬四個行政村（新林村、三和村、琥珀村、瀝竹坑村），面積約22平方公里(4.8萬畝)。其中湖面6800畝（隸屬于惠城區(qū)水利局）。2、項目經(jīng)濟指標占地總面積：41000畝，擬項目開發(fā)用地(含出讓、租賃)8000—9000畝；生態(tài)保護工藝林區(qū)32000畝人右(注：項目占地不包含水庫水面6800畝)項目功能：生態(tài)保護、休閑、度假旅游、居住3、交通條件***區(qū)距惠州市8公里，距深圳65公里，距東莞60公里，距廣州100公里，均在—小時都市圈內(nèi)(1小時車程內(nèi))。經(jīng)有惠深高速、廣惠高速、惠河高速等高速通道可直達周邊相關(guān)城市。其中，新建成的惠深高速（港、深方向），從惠州出口下來，300米左右便進入林區(qū)，順山路3.5公里即到規(guī)劃中的***休閑旅游度假區(qū)，4.5公里即可到達湖面?；葜莩菂^(qū)至湖區(qū)需20分鐘。香港、深圳方向的車輛，從白泥坑收費站上高速公路，開至***25分鐘。4、周邊環(huán)境分析4.1概述***住態(tài)旅游度假區(qū)位于潼湖鎮(zhèn)管轄區(qū)域，周圍山谷連綿起伏，山上綠蔭蔥翠，鳥獸成群。湖區(qū)位于整個林區(qū)的中心，規(guī)模宏大，氣度非凡，湖內(nèi)水質(zhì)清澈，魚蝦豐富。森林加湖面一氣呵成，水光瀲滟、山色空蒙，具有得天獨厚的自然景觀特色，是—片尚未開發(fā)的天然生態(tài)觀光旅游風光帶。4.2湖區(qū)***地區(qū)具有天然的水面：水面呈猛狹長狀，東西兩端長度達7公里，最寬處達1公里，坐船—個來回約50分鐘，正常水深17米，庫存庫容量7000多萬立方米，高水位時1億立方米，系廣東惠州市中級水庫中面積最大的水庫。湖上坐落著6個島嶼，最大—個島嶼面積達150畝。湖面上棲息著白鷺、蒼鷺，野鴨、鷂子，翠鳥、蒼鷹等幾十種禽鳥。4.3山區(qū)環(huán)湖地區(qū)山脈陡峭。山脈平均海拔50米，主峰371米?？捎糜诼糜魏偷禺a(chǎn)開發(fā)的平緩地不越過1800畝，絕大多數(shù)山地只能作為生態(tài)森林，不能開發(fā)。因山勢陡峭，成片的平坡地較少，上規(guī)模的區(qū)域限于東部，西北和南部三塊，每塊面積約有幾百畝，相距均有數(shù)公里之遙。湖區(qū)山林中有3處山泉，一處三疊泉，終年泉水泊泊不斷，自成美景。山林里存活有野豬、果子貍，野兔等十多種野生動物。此外，山上生長著馬尾松、桉樹、榕樹等林木和翠竹，但森林及植物不甚壯觀，不成氣勢。且灌木及雜草叢生，顯得零亂無序。4.4水源①觀洞水水庫的水源系灌溉水，而非飲用水源，在***周邊地區(qū)可以進行項目開發(fā)。②廣東最大的飲用水源——東江距***僅2公里，且廣東地區(qū)絕大部分水庫均為飲用水水庫，較大規(guī)模的非飲用水源水庫在項目周邊非常鮮見。③觀洞水庫系農(nóng)業(yè)水利灌溉用水源，由于汛期，灌溉、發(fā)電等原因，造成水面積變化較大，在旱季，水庫面積僅有6800畝左右，湖區(qū)形成大片淺灘，而到了汛季可猛增至10000畝。旱季和雨季面積之差達到30％以上。4.5開發(fā)狀態(tài)整個湖區(qū)依然保持著幾乎原始的狀態(tài)、幾乎沒有遭到人為的破壞。湖區(qū)周圍沒有農(nóng)田，沒有農(nóng)產(chǎn)，除幾家企業(yè)和農(nóng)民幾年前租賃幾千畝部分土地，種了幾百畝果樹和水面養(yǎng)魚外，人工開發(fā)的行為較少，幾乎沒有遭到人為破壞，湖區(qū)保持自然的生態(tài)環(huán)境。5、基地價值分析5.1價值評估項目優(yōu)良一般差環(huán)境污染★交通情況★生活配套★社會治安★區(qū)位形象★自然景觀★人工開發(fā)★5.2開發(fā)利基——整個***區(qū)域山林面積約55平方公里,其中擬開發(fā)的***生態(tài)旅游度假區(qū)22平方公里(4.8萬畝，其中湖面6800畝)，具有明顯的規(guī)模優(yōu)勢?！匾?**為核心，周邊山巒環(huán)布，湖中島嶼點綴，幅員遼闊，整體平面沒有斷續(xù)，利于操作?！礁咚L，真山真水。山上綠蔭蔥翠，鳥獸成群，湖內(nèi)水質(zhì)清澈，具有得天獨厚的自然景觀優(yōu)勢?！麄€基地及周邊尚未進行開發(fā)，較嚴重的人為破壞未出現(xiàn)，基本上保存了原始的生態(tài)環(huán)境，且無需大量的安置和補償費用?！^洞水水庫的水源系灌溉水，可進行項目開發(fā)。在廣東地區(qū)絕大部分水庫均為飲用水水庫，且廣東最大的飲用水源東江距基地2公里的背景下，更具有唯一性與排他性?！?**區(qū)距惠州、東莞、深圳等周邊城市的交通條件優(yōu)良，且湖區(qū)內(nèi)部的交通正在改善之中，一小時的交通圈層具有現(xiàn)實的操作性。5.3開發(fā)障礙——***雖然面積較大、自然生態(tài)保護較好，但綜觀整個湖區(qū)，比較平庸，缺乏峻山險水與人文名勝，沒有明顯特色?！?**地區(qū)山脈陡峭，可用于旅游和地產(chǎn)開發(fā)的平緩地不越過1800畝。如果想擴大面積，只能推平臨湖的部分山頭，這勢必較大的增加工程造價。——觀洞水庫系農(nóng)業(yè)水利灌溉用水，受汛期，灌溉、發(fā)電等原因影響較大，湖面積水變化較大，旱季和雨季面積之差高達到30％以上，對項目的規(guī)劃和建設(shè)造成很大的難度?！M管整個***地區(qū)平面規(guī)整，但成片平坡地很少，且相距均有數(shù)公里之遙。增加了湖區(qū)道路及配套工程的難度與成本，且對整個園區(qū)的規(guī)劃與后期管理有負面影響?！?**地區(qū)的交通現(xiàn)狀也有待改進?；嘏c周邊中心城市，如深圳等地的實際驅(qū)車行駛時間接近2小時，且加上高速公路多次收費，來回一趟均超過50元，不利一小時消費圈的形成。6、項目本質(zhì)初探6.1我們是什么？以原生態(tài)山水資源為核心的遠郊物業(yè)6.2我們的優(yōu)勢？超級大盤（41000畝的總體規(guī)模）規(guī)模優(yōu)勢超級大盤（41000畝的總體規(guī)模）規(guī)模優(yōu)勢資源優(yōu)勢資源優(yōu)勢開發(fā)優(yōu)勢罕有可開發(fā)水源，未經(jīng)開發(fā)的原生態(tài)地真山真水的原生態(tài)自然景觀開發(fā)優(yōu)勢罕有可開發(fā)水源，未經(jīng)開發(fā)的原生態(tài)地真山真水的原生態(tài)自然景觀區(qū)位優(yōu)勢珠江三角洲一小時都市圈區(qū)位優(yōu)勢珠江三角洲一小時都市圈6.3我們滿足什么樣的需求？遠離都市、貼近自然、放松自我6.4我們提倡的價值？富足、休閑、浪漫、健康從項目的價值評述來看，項目最大的價值感在于其位于其獨特的真山真水原生態(tài)自然景觀，讓購買者通過購買此類產(chǎn)品，將其作為自己遠離城市喧囂與嘈雜，脫離快捷奏的都市生活壓力，放松心靈，撫慰身心，以自己喜歡的、感到有價值的方式，去休息、消遣,，分享成功喜悅，放飛疲憊心靈，從而提高生活的質(zhì)量。三、項目定位1、項目主題：珠三角4萬畝國際生態(tài)休閑旅游度假區(qū)2、項目主題詞：地中海的悠長假期國際級的生態(tài)居住3、系統(tǒng)定位設(shè)計■□總體形象定位：原生態(tài)自然山水地中海風情景觀休閑度假居住具有國際水平的最佳人居環(huán)境■□總體功能定位：珠三角最具有特色，最聚人氣，最受歡迎的集觀光、娛樂、休閑、度假、會展、居住于一體的綜合度假區(qū)■□概念形象定位：珠三角罕有，原生態(tài)山水休閑居住新天地4、項目規(guī)劃概念設(shè)計***休閑旅游度假區(qū)采用全新的開發(fā)理念，它在主題定位、功能布局、旅游形態(tài)、空間組合等方面與目前國內(nèi)的旅游產(chǎn)品迥然不同。項目以綠色生態(tài)環(huán)境、自助式旅游模式、多元化休閑方式、休閑式第二居所為依托，通過對既有資源的深度整合，充分結(jié)合當?shù)亓己玫淖匀痪坝^和地理條件，開發(fā)出眾多地中海風情的觀光、旅游項目，將使之形成國內(nèi)第一個集觀光、娛樂、休閑、度假、居住等功能于一體的大型旅游休閑度假區(qū)。5、項目產(chǎn)品的策略性構(gòu)想（注：所有項目構(gòu)想均以最終規(guī)劃批準為準）為了使本項目的產(chǎn)品能適應(yīng)市場，緊扣主題概念，開發(fā)出別具風格的產(chǎn)品，對于產(chǎn)品策略的制定和展開的細化，必須緊扣以下三個產(chǎn)品策略的原則：①產(chǎn)品設(shè)計的各方面要從宏觀上配合項目的主題定位，從微觀（細部）上塑造主題定位，共同構(gòu)筑本項目的鮮明形象。②產(chǎn)品設(shè)計要充分考慮本項目目標客戶群定位，其中包括發(fā)展商和終端客戶，重點從區(qū)位分割和功能分割，項目主題深度的挖掘、社區(qū)和片區(qū)的生態(tài)環(huán)境控制、發(fā)展商配套和工作條件等方面迎合目標客戶群的需要。③產(chǎn)品設(shè)計要針對珠三角房地產(chǎn)市場的特點，比較類似項目的優(yōu)劣和不足，作為對產(chǎn)品設(shè)計具備有針對性的建筑。為了使本項目能在珠三角房地產(chǎn)的平臺上獨樹一致，樹立自己鮮明的個性與風格，在產(chǎn)品設(shè)計方面應(yīng)緊扣生態(tài)園區(qū)和主題園區(qū)兩大概念，并提出以下產(chǎn)品策略的構(gòu)想。6、項目價值體系建立增加物業(yè)價值社區(qū)品牌開發(fā)建立營銷優(yōu)勢社區(qū)集聚中心增加投資潛力項目核心要素社區(qū)文化內(nèi)涵居住配套設(shè)施兌現(xiàn)旅游價值作為旅游景觀存在6.1超常規(guī)價值體系增加物業(yè)價值社區(qū)品牌開發(fā)建立營銷優(yōu)勢社區(qū)集聚中心增加投資潛力項目核心要素社區(qū)文化內(nèi)涵居住配套設(shè)施兌現(xiàn)旅游價值作為旅游景觀存在國際生態(tài)休閑旅游度假區(qū)國際生態(tài)休閑旅游度假區(qū)旅游地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)（教育產(chǎn)業(yè)）旅游地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)（教育產(chǎn)業(yè)）主題式旅游主題式旅游6.2投資價值體系此體系降低了區(qū)域域運營商的融融資難度，減減少了資金成成本，縮短了了開發(fā)投資回回收時間：部部分子項目有有條件的引入入優(yōu)質(zhì)項目投投資者，迅速速提升了整個個區(qū)域的土地地房產(chǎn)價值，使使現(xiàn)金流回收收周期縮短，降降低了整個區(qū)區(qū)域開發(fā)運作作的風險；引引入旅游商業(yè)業(yè)房產(chǎn)投資者者，既向房產(chǎn)產(chǎn)投資者融資資又使其成為為穩(wěn)定客流。7、項目整體規(guī)劃7.1項目名稱：《廣東東惠州****生態(tài)旅游度度假區(qū)》(暫定名)7.2項目地點：：中國廣東惠惠州市惠城區(qū)區(qū)潼湖鎮(zhèn)內(nèi)。7.3項目占地地總面積：441000畝，擬項目目開發(fā)用地(含出讓、租租賃)；8000—9000畝；生態(tài)保保護工藝林區(qū)區(qū)：32000畝人右(注：項目占占地不包含水水庫水面6800畝)。7.4項目功能能：生態(tài)保護、休休閑、度假旅旅游、居住。7.5項目總投投資：10—12億人民幣7.6項目運作作形式：由惠惠州市****開發(fā)有限公公司總體運作作。統(tǒng)一創(chuàng)意意，統(tǒng)—規(guī)劃，統(tǒng)—整體基礎(chǔ)建建設(shè)，統(tǒng)一休休閑度假專案案的建設(shè)經(jīng)營營和不定管理理，統(tǒng)一招商商和開發(fā)旅游游居住等。四、項目組織管理理組織管理框架如下下：項目組織框架圖項目建筑規(guī)劃設(shè)計單位澳洲HPT國際建筑設(shè)計公司項目創(chuàng)意策劃單位江蘇新景祥置業(yè)發(fā)展有限公司某酒店（集團）有限公司園林景觀建設(shè)管理公司某項目房地產(chǎn)開發(fā)公司惠州***開發(fā)有限公司惠州***開發(fā)有限公司旅游項目開發(fā)一部惠州***開發(fā)有限公司房地產(chǎn)項目一部項目建筑規(guī)劃設(shè)計單位澳洲HPT國際建筑設(shè)計公司項目創(chuàng)意策劃單位江蘇新景祥置業(yè)發(fā)展有限公司某酒店（集團）有限公司園林景觀建設(shè)管理公司某項目房地產(chǎn)開發(fā)公司惠州***開發(fā)有限公司惠州***開發(fā)有限公司旅游項目開發(fā)一部惠州***開發(fā)有限公司房地產(chǎn)項目一部項目領(lǐng)導單位惠州市惠城區(qū)政府項目領(lǐng)導單位惠州市惠城區(qū)政府項目協(xié)調(diào)單位惠州區(qū)潼湖鎮(zhèn)政府潼湖經(jīng)濟合作聯(lián)社總體項目開發(fā)單位總體項目開發(fā)單位惠州市***開發(fā)有限公司五、項目投資成本本估算對項目的投資采用用靜態(tài)方法，不不考慮各項投投資投入年限限的差別，各各項投資如下下表所示：序號項目名稱單位價格（元）數(shù)量投資額1土地出讓㎡40400萬㎡16000萬元2契稅項4%16000萬元640萬元3.1土地租用①年2530000畝7.5萬元×8年年＝600萬元3.2土地租用②年3001000畝30萬元×8年＝＝240萬元3.3土地租用③年4.836萬㎡173萬元×8年年＝13844萬元4生態(tài)林業(yè)園畝1000300003000萬元5湖景生態(tài)公園畝1000040004000萬元6度假別墅公寓㎡100060萬㎡60000萬元7度假酒店汽車旅館館㎡25002萬㎡5000萬元8高爾夫練習場畝10萬元2002000萬元9游艇會㎡200050001000萬元10旅游營業(yè)服務(wù)設(shè)施施㎡80010000800萬元11農(nóng)業(yè)觀光園畝10001000100萬元12基礎(chǔ)設(shè)施項20000萬元13其它費用5000萬元14合計約12億元六、項目市場預(yù)測測1、項目收益分析根據(jù)對惠州區(qū)域市市場的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況與房房地產(chǎn)市場的的走勢分析,,本地塊未來來開發(fā)物業(yè)的的主要收益在在于度假別墅墅公寓的銷售售收入、度假假酒店汽車旅旅館的租金收收入、高爾夫夫練習場的租租金收入、游游艇會的租金金收入。項目面積租售價格總收入備注度假別墅公寓60萬㎡2400元/㎡（銷銷售）14.4億元度假酒店汽車旅館館2萬㎡820萬元（租賃賃）8000萬元按營業(yè)面積1.55萬㎡，為300套，入住率50%，日租金150元計算，則則年收入為820萬元。以貼貼現(xiàn)率10%、年限30年貼現(xiàn)，可可計算出收入入現(xiàn)值為8000萬元。高爾夫練習場200畝180萬元（租賃賃）2500萬元按經(jīng)營年限為300年，貼現(xiàn)率率為6%計算收入現(xiàn)現(xiàn)值為2500萬元。游艇會5000畝110萬元（租賃賃）1500萬元按經(jīng)營年限為300年，貼現(xiàn)率率為6%計算收入現(xiàn)現(xiàn)值為1500萬元。合計15.6億元注：對收益的計算算，由于收益益年限較長，需需考慮資金的的時間價值，結(jié)結(jié)合項目的開開發(fā)周期較長長，故對各項項具備租賃收收入的項目經(jīng)經(jīng)營年限以30年計算。2、投資回報分析結(jié)合本案未來的投投資與收益，可可計算本案未未來投資回報報狀況如下：：投資回報率＝總利利潤/總投資項目總投資為122億元，總收收入為15.6億元，總利利潤為3.6億元。則：：稅前總投資回報率率＝（15.6－12）/15.6＝30%稅后總投資回報率率＝｛（15.6－12）×67％｝/15.6＝20.1%考慮到項目的對外外融資效果，融融資財務(wù)杠桿桿效應(yīng)的存在在，使得項目目的自有資金金投資回報率率將大于總投投資回報率。七、項目風險分析析本項目的風險主要要在于政策風風險、市場風風險和財務(wù)風風險等方面。對對風險的預(yù)測測與控制，對對項目的成功功開發(fā)有著至至關(guān)重要的意意義。1、政策風險政策風險包括了宏宏觀經(jīng)濟政策策、金融政策策、房地產(chǎn)政政策等等。目目前我國經(jīng)濟濟發(fā)展穩(wěn)定，盡盡管國家出臺臺了“18號文件”、“121文件”、嚴格控制制別墅用地等等政策來規(guī)范范國家房地產(chǎn)產(chǎn)市場的健康康運轉(zhuǎn)，但總總體來說基本本上是促進了了房地產(chǎn)市場場的穩(wěn)定和有有序，因此對對本項目來說說，政策風險險較小。2、市場風險市場風險主要包括括了市場的供供需狀況、價價格走勢的不不確定性等方方面，也是目目前房地產(chǎn)開開發(fā)風險最大大的表現(xiàn)之一一。就項目所所在的區(qū)域市市場而言，經(jīng)經(jīng)濟的強勁增增加將給本項項目的開發(fā)提提供很強的需需求后盾作為為支撐。而項項目未來較低低的供應(yīng)價格格也將是本項項目有力的市市場保障。3、財務(wù)風險財務(wù)風險主要是開開發(fā)過程中的的融資獲取渠渠道的風險。隨隨著“121文件”的出臺，房房地產(chǎn)開發(fā)公公司對自身資資金實力的要要求提高，開開發(fā)公司融資資渠道是否通通暢，對公司司的成功非常常重要。本開開發(fā)公司有著著雄厚的資金金實力，而且且通過與政府府建立良好的的合作關(guān)系，以以此來達到降降低財務(wù)風險險的效果。八、項目國民經(jīng)濟濟及社會效益益評價1、國民經(jīng)濟評價1.1創(chuàng)造出可觀觀的外匯效益益項目所在區(qū)域為珠珠三角地區(qū)，旅旅游業(yè)在三產(chǎn)產(chǎn)中處于主導導地位。項目目的開發(fā)在吸吸引了國內(nèi)旅旅游者前來旅旅游和游玩外外，也將吸引引港澳臺旅游游者甚至國外外旅游者前來來觀光和游玩玩，從而創(chuàng)造造出可觀的外外匯效益。1.2擴大社會會總財富對本項目目先天性的自自然資源的充充分挖掘，在在為開發(fā)公司司創(chuàng)造了較好好的財務(wù)效益益外，也為本本區(qū)域創(chuàng)造了了較好的外部部效益，有利利于改善區(qū)域域環(huán)境、優(yōu)化化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、吸吸引外資前來來投資等，從從而擴大了社社會的總財富富。2、社會效益評價2.1