某商貿(mào)購物中心營銷策劃方案

林甸商貿(mào)購物中心營銷策劃全案二○○八年四月二十二日黑龍江華夏焦點文化傳媒有限公司一、林甸房地產(chǎn)市場分析這是一片神奇的土地！雖地處高寒，卻“滿腔熱水”！這神奇的土地，就是中國綠色溫泉城——黑龍江省林甸縣。她坐落在松嫩平原的北部，黑龍江省的中西部，南接著名石油城——大慶，北鄰黑龍江省第二大城市——齊齊哈爾，西與世界著名的丹頂鶴之鄉(xiāng)——扎龍自然保護(hù)區(qū)毗鄰，東有廣闊無垠的大草原。全縣總幅員3746平方公里，人口27萬。1、林甸——美麗的“溫泉之鄉(xiāng)”2、林甸人——熱情、勤勞、積極向上像溫泉一樣，這里的人充滿激情，也十分勤勞，許多人都到大慶、齊齊哈爾等地打工，因此，對大城市的生活也非常熟悉，對高品質(zhì)的生活也充滿著向往。隨著林甸城市化建設(shè)的加速，人們生活水平不斷提高，這里的房地產(chǎn)開發(fā)也開始逐步火熱起來。3、房地產(chǎn)——林甸發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)作為城市建設(shè)的先行者，房地產(chǎn)開發(fā)始終引領(lǐng)著城市發(fā)展的方向。隨著“王仔花園”“天興廣場”等大型小區(qū)的開發(fā)，林甸縣已經(jīng)迎來了嶄新的“地產(chǎn)時代”，住宅開發(fā)帶動著居住品質(zhì)的快速提升，也推動著房價的上漲。4、市場前景——發(fā)展?jié)摿薮箅m然是縣城，但與齊齊哈爾、大慶兩大城市非常近，交通便利，地理位置重要。加上外出打工人員較多，消費能力正在不斷提升，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間巨大。但受人口數(shù)量和生活習(xí)慣限制，房地產(chǎn)開發(fā)必須結(jié)合本地實際情況準(zhǔn)確定位，不能照搬大城市開發(fā)模式，過于超前。二、項目競爭對手分析1、競爭對手確定原則可比性：該建筑內(nèi)外部特點及推廣策略，消費人群等具有一定的可比較性相近性：在項目的軟硬環(huán)境如建筑面積，景觀，價格比，區(qū)域、地段等方面有相似性差異性：對手在推廣過程中的差異營銷及效果可操作性：運用策略的有效性與可操作性原則2、競爭對手對比三、項目目標(biāo)標(biāo)消費者分析析消費群體指標(biāo)消費者特征年齡30-50歲收入家庭年均收入3萬以上職業(yè)政府公務(wù)員、企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營業(yè)主、個體老板、外出打工者等購房動機以二次置業(yè)為主。改善居住環(huán)境或投資保值；追求更高品質(zhì)的生活環(huán)境需求主要為使用面積60~80米的兩居室和90~120米的三居室，部分人會追求高品位的復(fù)式住宅生活特征描述注重居住的質(zhì)量、環(huán)境、品味和生活的舒適、效率，關(guān)注自身形象和社會地位，平時珍惜與家人相處的機會。由于文化程度高，處事較內(nèi)斂，購樓后不愿張揚，現(xiàn)代而不失傳統(tǒng)1、目標(biāo)客戶戶分析（住宅宅）2、目標(biāo)客戶戶分析（商業(yè)業(yè)）消費群體指標(biāo)消費者特征年齡25-45歲收入家庭年均收入5萬以上人群正在經(jīng)營、考慮更換地點或擴大經(jīng)營規(guī)模的私營業(yè)主有點經(jīng)濟基礎(chǔ)、打算創(chuàng)業(yè)的年輕人投資者要求交通便利、商業(yè)繁華、人流密集、有大型商場或超市需求臨街門市房、商場柜臺等投資方式購買或租賃53%50%31%28%22%9%9%6%環(huán)境價格升值潛力配套房屋設(shè)計樓盤形象地理位置小區(qū)設(shè)計小區(qū)面積大／／小區(qū)規(guī)劃好好樓盤大/規(guī)模模大／信譽好好／公司實力力強結(jié)構(gòu)合理／實實用面積大/外墻美觀學(xué)校/超市/銀行/活動動場所房價上升空間間大/區(qū)域發(fā)發(fā)展?jié)摿Υ髢r格便宜/管管理費便宜綠化好/空氣氣好/寧靜3、目標(biāo)客戶戶確定購買本本案住宅的原原因中心區(qū)/交通通方便/工作作地點方便/離原住處近近商場環(huán)境地理位置經(jīng)營管理價格品牌知名度55%50%35%30%25%4、目標(biāo)客戶戶確定購買本本案商鋪的原原因?qū)嵙ζ髽I(yè)開發(fā)發(fā)建設(shè)布局合理／現(xiàn)現(xiàn)代時尚/商商業(yè)氛圍濃郁郁商業(yè)中心/交交通便利/人人流密集售價、租金合合理/升值空空間大好的經(jīng)營管理理公司/盈利利的保障四、項目分析析本案位于林甸甸縣林甸鎮(zhèn)花花園街上，為為原商貿(mào)大廈廈擴建工程，，是集居住、、購物、休閑閑為一體的綜綜合性項目。。項目占地面積積平方米，總總建筑面積約約平方米，住住宅總戶數(shù)約約戶，商業(yè)面面積平方米，，建有地下停停車場。地下一層及地地上3層為商商服，第4層層至第14層層為住宅。1、項目概況況2、本案分析析優(yōu)勢（）位居縣商業(yè)業(yè)中心，地地理位置絕絕佳，交通通便利，周周邊商鋪林林立，種類類齊全；各各種生活配配套設(shè)施遍遍布周邊品牌開發(fā)商商建設(shè)，與與現(xiàn)代化的的生活、商商業(yè)理念接接軌，建筑筑品質(zhì)與設(shè)設(shè)計理念傲傲視群雄商業(yè)配套齊齊全，商場場、超市、、停車場完完備，生活活極為便利利。項目臨近市市政公園，，鬧中有靜靜，既有繁繁華，又清清靜幽雅。。劣勢（）位于商業(yè)中中心繁華地地段，人流流、車流會會帶來較大大的噪聲和和空氣污染染，對居住住有一定影影響項目為單棟棟商住綜合合體，規(guī)模模較小，缺缺少居民活活動空間由于3層以以下為商服服，因此居居民上樓時時較為不便便機會點（））本案地理位位置優(yōu)越，，附近無直直接競爭樓樓盤先進(jìn)的規(guī)劃劃設(shè)計理念念，足以吸吸引所有追追求高品質(zhì)質(zhì)生活的人人林甸尚無大大型現(xiàn)代化化商場，投投資前景不不可估量當(dāng)前林甸最最高建筑，，也是身份份和地位的的象征障礙點（））已有同類商商業(yè)項目啟啟動，能否否搶占先機機是成功的的關(guān)鍵所在在“王仔花園園”等項目目的成功，，讓購房者者會以其為為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行對比，如如果我們不不能在品質(zhì)質(zhì)上有實質(zhì)質(zhì)的提升，，就無法在在價格上說說服購房者者如此大體量量的商業(yè)面面積，在短短期內(nèi)能否否有足夠的的商家進(jìn)入入，能否有有眾多知名名品牌商家家，招商的的工作壓力力很大小結(jié)項目是好項項目，但任任何項目都都不是沒有有缺點和風(fēng)風(fēng)險的，強強化優(yōu)勢，，彌補劣勢勢，抓住機機會點，掃掃除障礙點點，這是我我們當(dāng)前工工作的方向向?？傮w來說，，住宅銷售售的難度相相對較小，，商業(yè)的壓壓力較大。。四、項目定定位分析本案是針對對林甸中高高端市場進(jìn)進(jìn)行開發(fā)的的，從住宅宅到商業(yè)都都不是面向向普通大眾眾，而是面面向有實力力、有品位位、有追求求的高端人人士，我們們要做的就就是領(lǐng)跑林林甸的新城城市生活方方式，因此此我們的市市場定位是是：新城市生活活領(lǐng)跑者1、項目的的市場定位位2、項目的的推廣主題題新生活，新新開始這里是一種種嶄新的生生活方式，，開闊的視視野、舒適適的居室、、幽靜的公公園、現(xiàn)代代化的商場場、各種休休閑娛樂項項目都匯集集在這里，，來到這里里，就是開開始新的生生活。這里是一種種嶄新的經(jīng)經(jīng)營方式，，良好的規(guī)規(guī)劃、合理理的布局、、現(xiàn)代化的的設(shè)計、時時尚大方的的裝修，加加上絕佳的的位置和火火熱的商業(yè)業(yè)氛圍，新新的財富夢夢想，也將將從這里開開始。3、、項項目目推推廣廣主主題題的的含含義義新城城市市生生活活，，從從這這里里開開始始現(xiàn)代代財財富富夢夢想想，，從從這這里里開開始始有限限的的旺旺鋪鋪，，無無限限的的財財源源這里里的的生生活活，，與與世世界界同同步步4、、項項目目推推廣廣主主題題延延伸伸五、、項項目目推推廣廣策策略略1、、推推廣廣目目標(biāo)標(biāo)強勢勢樹樹立立本本案案高高檔檔次次、、高高品品位位、、有有潛潛力力的的項項目目形形象象。。在開盤盤前做做到全全城皆皆知，，并積積累足足夠的的意向向客戶戶根據(jù)銷銷售和和招商商情況況，隨隨時進(jìn)進(jìn)行宣宣傳方方向的的調(diào)整整配合銷銷售計計劃，，順利利完成成階段段性銷銷售目目標(biāo)2、推推進(jìn)思思路與與策略略根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)的運運作規(guī)規(guī)律，，把推推廣階階段劃劃分為為四個個階段段第一階階段第二階階段第三階階段第四階階段（開盤盤前））（開盤盤）（開盤盤后））（尾盤盤）啟動期期公開期期強銷期期掃尾期期項目形形象宣宣傳樹立知知名度度與認(rèn)認(rèn)知度度活動宣宣傳營造火火爆搶搶購氛氛圍強化賣賣點，，配合合營銷銷活動動促銷活活動六、媒媒介計計劃1、廣廣告目目標(biāo)銷售前期達(dá)至最最大范范圍的的到達(dá)達(dá)率內(nèi)部認(rèn)購期讓目標(biāo)標(biāo)消費費者關(guān)關(guān)注本本案，，使之之進(jìn)入入他們們的選選購名名單公開發(fā)售期讓目標(biāo)標(biāo)消費費者了了解本本案，，使之之成為為他們們的購購買目目標(biāo)我們需需要考考慮的的因素素媒體選選擇投放波波次可行性性目標(biāo)消消費群群到達(dá)率率媒體比比重接觸頻頻率/視點點2、媒媒介的的選擇擇策略略根據(jù)林林甸本本地情情況，，主要要宣傳傳媒介介選擇擇如下下：海海報/招招商商手冊冊/戶戶型圖圖/路路牌牌/售售樓處處海報：：內(nèi)容容豐富富，簡簡單明明了，，便于于派發(fā)發(fā)，是是本案案最主主要的的推廣廣媒介介招商手手冊：：針對對商業(yè)業(yè)所做做，內(nèi)內(nèi)容詳詳細(xì)，，信息息量大大，成成本高高戶型圖圖：賣賣房必必備之之物路牌：：最原原始也也最實實用的的媒介介，樹樹立知知名度度和項項目形形象的的最佳佳選擇擇售樓處處：項項目的的臉面面，也也是體體現(xiàn)企企業(yè)實實力的的地方方，做做的好好對提提高銷銷售率率有極極大的的推動動作用用各媒介介特性性戶外路路牌的的選擇擇項目樓樓體上上，直直接體體現(xiàn)項項目位位置和和名稱稱售樓處處上方方或附附近，，便于于找到到售樓樓處附近人流密密集區(qū)，大大型廣場或或商場附近近客運站附近近七、規(guī)劃建建議1、商場規(guī)規(guī)劃建議根據(jù)林甸現(xiàn)現(xiàn)有的城市市格局以及及商業(yè)布局局和人群消消費習(xí)性，，綜合考慮慮，為將本本案建設(shè)成成一個地標(biāo)標(biāo)性建筑，，我們建議議：1.地下一一層為超市市、停車場場；2.地上一一層為開放放式環(huán)島陽陽光購物街街；3.二三層層為產(chǎn)權(quán)式式購物商鋪鋪；4.四層與與原商貿(mào)大大廈連體改改造成綜合合商服；5.住宅部部分將采用用板式結(jié)構(gòu)構(gòu)，建設(shè)成成集空中別別墅、空中中花園、花花園洋房等等為一體的的圍合式高高層住宅；；1層布局1.采用開開放式環(huán)島島陽光購物街的形形式進(jìn)行布布局；2.分為金金街、金色色陽光大廳、環(huán)島島步行街、、音樂噴泉等等組成；3.黃金位位置采用一一拖二的格局，，增加商業(yè)業(yè)價值；二、三層布布局二三層通過過連通原商商貿(mào)城與現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)形形成互動，，利用陽光光大

廳等等共享空間間與一層黃黃金商業(yè)形形成拉動，，提升后續(xù)續(xù)經(jīng)營人氣氣，改善投投資價值，，降低銷售售風(fēng)險。四層平面1.建設(shè)空空中花園，，增加項目目綠化空間間和景觀效效果；2.利用四四五層挑空空設(shè)計，增增加本項目目大戶型配配比率；2、外立面面規(guī)劃建議議我們建議本本案采用““現(xiàn)代主義義風(fēng)格”的的外立面設(shè)設(shè)計，既體體現(xiàn)出項目目的高檔品品質(zhì)，又便便于與商場場設(shè)計相融融合，不至至于產(chǎn)生視視覺沖突，，破壞了整整體和諧。。此外，外立面面材質(zhì)建議以以中高檔面磚磚為主，因為為面磚比較容容易凸顯檔次次，而且購房房者都比較認(rèn)認(rèn)同，如從成成本方面考慮慮，可適當(dāng)在在局部采用涂涂料，但不能能過多。3、戶型設(shè)計計建議為了提升項目目檔次，我們們建議將層高高做到3米，，客廳面寬大大戶型不小于于4.2米，，小戶型不小小于3.6米米，主臥室面面寬不小于3.2米?？涂蛷d有大面積積的落地陽臺臺，主臥室部部分戶型有凸凸起的飄窗或或弧形窗。大大戶型衛(wèi)生間間盡量做成明明衛(wèi)，復(fù)式的的客廳上方要要露空等等，，這些細(xì)節(jié)對對提升產(chǎn)品檔檔次都有重要要的作用。4、售樓處設(shè)設(shè)計建議售樓處選址建建議在市政花花園臨路一側(cè)側(cè)，既顯而易易見，又出入入方便，可以以起到更好的的形象宣傳效效果。售樓處材質(zhì)主主要為玻璃幕幕墻，通透明明快，占地面面積在70㎡㎡左右即可，，可做成2層層，1樓為接接待區(qū)和展示示區(qū)，2樓為為辦公室。售樓處內(nèi)部主主要有沙盤展展示區(qū)、洽談?wù)剠^(qū)和辦公區(qū)區(qū)組成，售樓樓處的整體風(fēng)風(fēng)格要與項目目風(fēng)格一致，，讓人一進(jìn)售售樓處就能夠夠了解到項目目的特色。售樓處首層平平面圖售樓處二層平平面圖結(jié)束語一個好項目的的成功，是由由一個好的開開發(fā)商，與一一個專業(yè)的營營銷團隊共同同締造的。希望在今后的的日子里，讓讓我們攜手努努力共進(jìn)，共退，，共贏一起把項目做做成林甸真正正的領(lǐng)跑者在美麗的溫泉泉之鄉(xiāng)樹立起一座嶄嶄新的豐碑謝謝大家家！即使使贈贈品品只只是是一一張張紙紙，，顧顧客客也也是是高高興興的的。。如如果果沒沒有有贈贈品品，，就就贈贈送送““笑笑容容””。。所謂謂企企業(yè)業(yè)管管理理就就是是解解決決一一連連串串關(guān)關(guān)系系密密切切的的問問題題，，必必須須有有系系統(tǒng)統(tǒng)地地予予以以解解決決，，否否則則將將會會造造成成損損失失。。浪費時時間。。1月-231月-23蓋茨運運用的的管理理風(fēng)格格既不不是美美國的的個人人主義義式，，也不不是日日本的的共識識主義義式，，而是是獨樹樹一幟幟的達(dá)達(dá)爾文文式企業(yè)業(yè)成成功功經(jīng)經(jīng)典典名名人人名名言言21:2221:2221:22:111月月-23前方方充充滿滿著著未未知知，，但但我我必必須須得得走走。。無法評估估，就無無法管理理。1月-231月-231月-231月-2321:2221:22授權(quán)就像像放風(fēng)箏箏，部屬屬能力弱弱線就要要收一收收，部屬屬能力強強了就要要放一放放。軍隊無放放任，學(xué)學(xué)校無放放任，此此今日世世界各共共和國之之道例。。軍隊放放任，則則將不能能以令，，學(xué)校放放任，則則師不能能以教；；將不能能令則軍軍敗，師師不能教教則學(xué)校校敗，其其為國忠忠，莫此此之尤。。05-1月-2305-1月-23積極的人人在每一一次憂患患中都看看到一個個機會，，而消極極的人則則在每個個機會都都看到某某種憂患患。不是沒辦法法，而是沒沒有用心想想辦法。用用心想辦法法，一定有有辦法，遲遲早而已。。1月-231月-231月-23用人不在于于如何減少少人的短處處，而在于于如何發(fā)揮揮人的長處處。觀察才行。。你的臉是為為了呈現(xiàn)上上帝賜給人人類最貴重重的禮物做人低三分，，做事高三分分。21:22:1121:22:1121:221月-23決不能在沒有有選擇的情況況下，作出重重大決策。經(jīng)營企業(yè)，是是許多環(huán)節(jié)的的共同運作，，差一個念頭頭，就決定整整個失敗當(dāng)你在在事業(yè)業(yè)上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念頭頭時，，你應(yīng)應(yīng)該加加以注注意，，這是是最危危險的的時候候!1月-231月-2321:2221:22:11世界上上沒有有夕陽陽企業(yè)業(yè),只有落落后和和不思思進(jìn)取取的企企業(yè)。。光靠價價格便便宜的的產(chǎn)品品能夠夠長久久地存存活下下來。。沒有組組織就就沒有有管理理，而而沒有有管理理也就就沒有有組織織。管管理部部門是是現(xiàn)代代組織織的特特殊器器官，，正是是依靠靠這種種器官官的活活動，，才有有職能能的執(zhí)執(zhí)行和和組織織的生生存。。管理就就是做做好無無數(shù)小小的細(xì)細(xì)節(jié)工工作。。05-1月月-2305-1月月-231月-23將良品品率預(yù)預(yù)定為為85%，那那么么便便表表示示容容許許15%的錯錯誤誤存存在在。。顧客客是是重重要要的的創(chuàng)創(chuàng)新新來來源源。。人生生的的選選擇擇決決定定一一切切。。成功功的的企企業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)不不僅僅是是授授權(quán)權(quán)高高手手，，更更是是控控權(quán)權(quán)的的高高手手。。卓有有成成效效的的管管理理者者善善于于用用人人之之長長。。2023年年1月月5日日05一一月月2023做生生意意，，要要隨隨著著形形勢勢的的變變化化而而變變化化。。做做小小生生意意，，在在于于勤勤;做大生意，要要看政治觀局局勢。魔鬼存在于于細(xì)節(jié)之中中。一月231月-2321:22大多數(shù)的錯錯誤是企業(yè)業(yè)在狀況好好的時候犯犯下的，而而不是在經(jīng)經(jīng)營不善的的時候。沒有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，沒有什么么比事半功功倍更困難難。成功的方法法千萬條,多總結(jié)別人人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實的的路行走,不要太在意意聽取名人人大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言。。協(xié)調(diào)調(diào)以以及及控控制制。。1月月-232023/1/521:229:22:11下下午午企業(yè)業(yè)做做大大后后CEO說話話要要越越來來越越細(xì)細(xì)。。小小企企業(yè)業(yè)要要有有長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的打打算算大大企企業(yè)業(yè)要要有有注注意意細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。2023/1/521:22:11企業(yè)業(yè)的的成成功功靠靠團團隊隊，，而而不不是是靠靠個個人人。。只要不是相當(dāng)當(dāng)重要的商品品，不是穩(wěn)健健踏實地行商商，迅速發(fā)展展就等于迅速速破產(chǎn)，只有有使多種商品品不間斷地相相繼配合上市市，才能使迅迅速發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)進(jìn)。1月-232023/1/521:22:11正確的決策來來自眾人的智智慧。周到的的服務(wù)務(wù)，那那簡直直是難難以想想象的的。21:222023/1/521:22:11謝謝各各位?。?、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:22:1221:22:1221:221/5/20239:22:12PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:22:1221:22Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。21:22:1221:22:1221:22Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2321:22:1221:22:12January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月20239:22:12下下午21:22:121月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月月239:22下下午午1月月-2321:22January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/521:22:1221:22:1205January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。9:22:12下下午9:22下下午午21:22:121月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。21:22:1221:22:1221:221/5/20239:22:12PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2321:22:1221:22Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。21:22:1221:22:1221:22Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2321:22:1221:22:12January5,202314、意志志堅強強的人人