物業(yè)交房流程說明

物業(yè)交房流程說明

（萬事開頭難）毫沁營新村回遷交房工作程序我們設(shè)想中的工作步驟第七步，辦理物業(yè)裝修手續(xù)。第六步，現(xiàn)場驗(yàn)收交接房屋；第五步，物業(yè)手續(xù)；第四步，辦證手續(xù)；第三步，費(fèi)用結(jié)算；第二步，協(xié)議驗(yàn)證；第一步，排隊(duì)等候；需要落實(shí)幾件事情《業(yè)主回遷須知》《區(qū)片住宅戶結(jié)算物業(yè)交款面積公示表》《小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目明細(xì)》《小區(qū)交房工作流程說明圖》《繳費(fèi)工作流程圖》《房屋驗(yàn)收流程圖》《裝修辦理流程圖》等一、交樓前的工作準(zhǔn)備1、文件資料的準(zhǔn)備

涉及政府的文件資料政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)條例、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、物業(yè)管理公司收費(fèi)許可證《前期物業(yè)服務(wù)合同》物業(yè)竣工驗(yàn)收證明文件或物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收合格證物價(jià)局有關(guān)物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)、停車場收費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)

物業(yè)公司提供的主要文件資料《住宅質(zhì)量保證書》？

《住宅使用說明書》？《交房入伙工作方案》《交房入伙通知書》《交房入伙工作流程及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)》《收樓須知》《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》《業(yè)戶手冊》《物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)協(xié)議》《業(yè)主（用戶）入伙房屋驗(yàn)收表》上述文件一經(jīng)業(yè)主接受或簽定，就構(gòu)成了今后物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。1、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》中華人民共和國建設(shè)部于1998年以“建房（1998）102號文”的形式下發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的制度》，

該制度要求從1998年9月1日起執(zhí)行此規(guī)定，強(qiáng)制要求建設(shè)單位在向業(yè)主交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。1-1、《住宅質(zhì)量保證書》按照建設(shè)部的規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》須至少包括以下內(nèi)容：1、明確告之房屋的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位、房屋的質(zhì)量竣工驗(yàn)收情況；2、房屋正常使用的最低保修時(shí)間；3、保修單位和保修電話；4、保修爭議的投訴電話和投訴部門。1-2、《住宅使用說明書》按照建設(shè)部的規(guī)定，《住宅使用說明書》須至少包括以下內(nèi)容：1、房屋結(jié)構(gòu)說明；2、房屋使用注意事項(xiàng)和使用方法；3、二次裝修時(shí)的要求；4、不按說明書使用房屋造成損害的責(zé)任。2、交房入伙通知書《交房入伙通知書》是在建設(shè)單位完成樓宇的施工并于物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收房屋合格、接管之后，通知全體業(yè)主辦理入伙手續(xù)的通知。主要包括以下內(nèi)容：（1）房屋具體位置（2）房屋竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收接管合格的情況介紹（3）準(zhǔn)予入伙的說明（4）入伙具體時(shí)間和辦理入伙手續(xù)的地點(diǎn)（5）委托他人辦理入伙手續(xù)的規(guī)定（6）業(yè)主入伙時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料此項(xiàng)工作建議在村委會(huì)分房時(shí)直接由物業(yè)人員發(fā)放到業(yè)主手里3、業(yè)主收房須知《業(yè)主收樓須知》是鑫沁和物業(yè)管理公司告知業(yè)主（用戶）在辦理收房入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的各種證件、相關(guān)資料、費(fèi)用以及入伙程序、注意事項(xiàng)等的文件。主要包括以下內(nèi)容：（1）收房入伙情況說明（2）收房入伙時(shí)需要準(zhǔn)備的證件、資料、費(fèi)用等（3）收房入伙程序以及注意事項(xiàng)此項(xiàng)工作建議在村委會(huì)分房時(shí)直接由物業(yè)人員發(fā)放到業(yè)主手里4、業(yè)主手冊《業(yè)戶手冊》是向業(yè)主用戶介紹物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)情況的文件，是物業(yè)管理中心服務(wù)指南性質(zhì)的文件。主要包括以下內(nèi)容：（1）歡迎辭（2）項(xiàng)目概況（3）鑫沁和物業(yè)管理公司以及物業(yè)管理服務(wù)中心（一樓大廳）功能情況介紹（4）裝修管理指南（5）項(xiàng)目內(nèi)相關(guān)公共管理制度（6）公共及康樂設(shè)施介紹（7）服務(wù)指南及服務(wù)電話（8）其它需要說明的情況以及相關(guān)注意事項(xiàng)5、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約（示范文本）》的通知各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

為了貫徹《物業(yè)服務(wù)條例》，推動(dòng)建立業(yè)主自我管理與自我約束的機(jī)制，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，我部制定了《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約（示范文本）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》參考使用。

中華人民共和國建設(shè)部

二○○四年九月六日6、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)協(xié)議業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，鑫沁和物業(yè)管理公司要與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)協(xié)議，為進(jìn)一步清晰雙方的權(quán)利義務(wù)，協(xié)議中應(yīng)詳細(xì)明確：（1）各業(yè)主實(shí)際收費(fèi)面積（2）各業(yè)主實(shí)際收費(fèi)金額（3）物業(yè)管理服務(wù)中心收費(fèi)時(shí)間（4）收繳方式（5）滯納金及有關(guān)催繳措施（6）調(diào)整管理費(fèi)的條件或其它情況7、業(yè)主交房入伙房屋驗(yàn)收表《業(yè)主（用戶）入伙房屋驗(yàn)收表》是記錄業(yè)主（用戶）對房屋驗(yàn)收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)，使用該表可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗(yàn)收情況。主要包括以下內(nèi)容：（1）物業(yè)編號及房屋號（2）業(yè)主（用戶）姓名、驗(yàn)收人姓名（3）驗(yàn)收情況簡介（4）房屋分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄（5）雙方簽字確認(rèn)（6）注明驗(yàn)收時(shí)間二、交房前的工程部工作準(zhǔn)備1、質(zhì)量的查驗(yàn)、跟進(jìn)物業(yè)及設(shè)施驗(yàn)收移交登記遺漏工程對遺漏工程進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸類、總結(jié)將遺漏工程總結(jié)遞交濱海公司、維修隊(duì)，若有時(shí)間將督促維修隊(duì)進(jìn)行整改、執(zhí)漏工程部針對遺漏工程的總結(jié)對驗(yàn)樓員及樓長進(jìn)行交樓前工作總結(jié)2、核對水表、電表、燃?xì)獗碛嘘P(guān)核表工作一定要做到表對戶、戶對表、記錄清晰對有問題的表一定要記錄在案，出文通知濱海公司、供電公司、燃?xì)夤?、供水公司，要求濱海公司協(xié)助供電公司、燃?xì)夤尽⒐┧颈M快進(jìn)行整改工作；保證單元交付后水、電、燃?xì)獾恼９?yīng)建立初步設(shè)備檔案，明確責(zé)任人，并對有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，對有問題的設(shè)備記錄在案，并通知濱海督促其進(jìn)行整改3、核對施工方移交的鎖、鑰匙數(shù)量是否匹配含電表房、水表房、管井房、電房等設(shè)備房管理用房的鎖、鑰匙商業(yè)樓的鎖、鑰匙貼標(biāo)簽，將鎖、鑰匙移交物業(yè)管理服務(wù)中心4、熟悉單元二次裝修規(guī)限及部門相關(guān)工作工程人員對物業(yè)內(nèi)不充許改動(dòng)的墚、柱、承重墻、給排水的主管道及單元內(nèi)的某些設(shè)備（如智能化系統(tǒng)及不充許封閉的設(shè)施檢查口等）應(yīng)事先參照各類型單元之平面圖作出詳細(xì)規(guī)定及須對規(guī)定之內(nèi)容進(jìn)行熟悉，并將規(guī)定知會(huì)物業(yè)管理服務(wù)中心等作出適當(dāng)安排準(zhǔn)備物業(yè)單元內(nèi)設(shè)施線路分布走向之圖紙及各戶型之平面圖，便于業(yè)主開展二次裝修工程三、交房入伙工作方案日期、時(shí)間地點(diǎn)分組及崗位安排現(xiàn)場布置交房入伙工作流程及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)交房入伙工作模擬演習(xí)前期籌備1、日期、時(shí)間入伙日期及辦理時(shí)間的確定日期的確定應(yīng)考慮分批辦理（按步驟推進(jìn)方式工作）辦理時(shí)間的確定應(yīng)充分考慮業(yè)主的需求2、地點(diǎn)交房入伙地點(diǎn)的確定地點(diǎn)的確定要考慮集中，提供物業(yè)管理一站式的服務(wù)（一樓大廳）需要其他部門共同配合3、分組及崗位安排注：所有參與交房入伙工作的人員均要接受員工服務(wù)意識、禮儀禮貌、行為舉止及穿著等方面的崗前培訓(xùn)。3-1、安保工作的安排對著裝的要求，儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求，站立的要求進(jìn)行培訓(xùn)增加人手、加強(qiáng)巡邏次數(shù)、制訂防范突發(fā)事情的方案及車輛停放管理方案增加崗位做好迎接業(yè)主的訓(xùn)練其他方面的準(zhǔn)備3-2、清潔工作的安排公共區(qū)域、單元內(nèi)部應(yīng)做一次徹底的開荒清潔（內(nèi)保潔），將一個(gè)環(huán)境優(yōu)美衛(wèi)生干凈的樓宇交予業(yè)主交樓處（一樓物業(yè)管理服務(wù)中心）、交樓路線范圍的清潔更為重要，應(yīng)要求清潔工（外保潔）定時(shí)密集地進(jìn)行日常保潔4、現(xiàn)場布置氣氛布置的要求，突出喜慶、舒適、圍蔽未完工部分，清理現(xiàn)場環(huán)境，避免發(fā)生意外布置方法：鮮花藍(lán)、氣球、彩帶、彩旗、氣墊拱門、綠化地帶點(diǎn)綴該項(xiàng)工作可交由專業(yè)布置、廣告策劃公司完成4-1、標(biāo)識的準(zhǔn)備樓宇指示牌、樓層指示牌、單元指示牌、防火通道指示牌停車場指示牌，包括轉(zhuǎn)彎牌、禁鳴牌、單行牌等交樓路線牌，包括了公共洗手間的位置、停車位置收樓程序指示牌交樓現(xiàn)場功能區(qū)域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、驗(yàn)樓處、裝修申請?zhí)幍?-2、一樓服務(wù)大廳VI導(dǎo)向標(biāo)識4-3、三樓辦公走廊5、交房入伙工作流程6、交樓前的工作模擬演練按照交樓程序，舉行模擬交樓活動(dòng)，使每位交樓人員熟悉交樓的程序交樓人員必須掌握基本問題的統(tǒng)一答復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主獲得一致的答復(fù)7、交房入伙前的前期準(zhǔn)備＊對鎖、鑰匙的管理專人專責(zé)管理，擺放在鎖、鑰匙柜制定鎖、鑰匙管理制度（例如鎖、鑰匙當(dāng)天歸還、不允許帶離物業(yè)范圍以外等規(guī)定）并制定鎖、鑰匙使用登記表，實(shí)行一出一入登記制度，明確有關(guān)鎖、鑰匙的去向交樓時(shí)，將有關(guān)鎖、鑰匙放入收樓文件夾或分批交付一樓物業(yè)管理服務(wù)中心保管7-1、收樓文件資料的管理此項(xiàng)工作由專人專職負(fù)責(zé)，責(zé)任到人將所有收樓文件寫上物業(yè)編號，房屋樓號及單元號，放入收樓文件夾將收樓文件夾統(tǒng)一放在一樓物業(yè)管理服務(wù)中心大廳，擺放整齊，方便使用7-2、建立初步的業(yè)主、住戶檔案登記業(yè)主/住戶檔案包括的內(nèi)容：業(yè)主/住戶姓名、地址、聯(lián)絡(luò)方式、家庭成員狀況、工作地址、緊急聯(lián)絡(luò)方式、照片（若有）、交房合同或合同編號、車輛登記、工程返修記錄、費(fèi)用繳交情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請記錄建立初步業(yè)主/住戶檔案基本內(nèi)容由交房時(shí)工作人員配合業(yè)主統(tǒng)一登記7-3、需填寫資料列表7-4、掌握物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的基本情況單元裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施清單、單元的電話線、有線電視、電表、水表、燃?xì)獗淼奈恢谩卧偟呐潆娏康葘λ梅?、消防設(shè)施、安防系統(tǒng)等的配置情況及分布位置等物業(yè)設(shè)施設(shè)備的熟悉小區(qū)附屬設(shè)施的熟悉，例如垃圾箱（含垃圾堆放點(diǎn)）、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、各類車輛停放的位置等物業(yè)周圍生活配套的熟悉，例如學(xué)校、菜市場、派出所、燃?xì)夤?、供電公司、供水公司?-5、學(xué)習(xí)并熟悉交樓流程及二次裝修流程確定交樓路線圖、二次裝修貨物運(yùn)輸路線圖及堆放點(diǎn)政府相關(guān)文件及收樓文件資料的熟悉工作相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)的熟悉7-6、交房入伙工作程序注意事項(xiàng)統(tǒng)籌辦理交房入伙手續(xù)，避免集中辦理產(chǎn)生混亂；物業(yè)管理服務(wù)中心提供“一站式”的交房服務(wù)，方便業(yè)主；工作現(xiàn)場公開工作流程，提高效率和透明度；設(shè)立專人引導(dǎo)車輛，維持有序現(xiàn)場；明確修補(bǔ)隊(duì)伍的安排，重點(diǎn)放在單元室內(nèi)遺留問題的修補(bǔ)；充分運(yùn)用機(jī)會(huì)宣傳物業(yè)管理知識及物業(yè)管理公司形象。四、業(yè)主房屋驗(yàn)收的準(zhǔn)備驗(yàn)收工具及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：驗(yàn)收工具：米尺、水桶、電燈、水平尺、小手電驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：門、窗、玻璃、地面、墻面、管線、地漏、開關(guān)等。1、入住驗(yàn)房看什么？門要運(yùn)用自如窗戶的驗(yàn)收墻壁要平滑地面不能有回音頂棚是否空鼓、脫落衛(wèi)生間要有防水電路是否正常2、工作安排五、交樓期間的工作交樓現(xiàn)場的控制人流控制清潔安排綠化安排車輛安排保安控制路標(biāo)指示牌布置六、交樓后的工作清理現(xiàn)場、由物業(yè)管理部保潔組、廣告策劃公司、工程部、秩序維護(hù)部協(xié)助完成。將遺漏工程記錄表一式三份分別交濱海公司、工程維修隊(duì)。工程部監(jiān)督、協(xié)助返修工程隊(duì)進(jìn)行返修工程，并將有關(guān)進(jìn)度反饋物業(yè)管理部，以應(yīng)付業(yè)主的查詢。當(dāng)返修工程完畢后，由物業(yè)管理部通知業(yè)主回來驗(yàn)收，交換鎖、鑰匙并讓業(yè)主簽收。對未來收樓的業(yè)主應(yīng)再次派發(fā)收樓通知書。七、工作考評工作考核權(quán)重工作業(yè)績（50%）工作態(tài)度（25%）專業(yè)能力（25%）崗位職責(zé)50分合作性5分職務(wù)技能