第三章-物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)與投標(biāo)

第三章

物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)與投標(biāo)

基本要求

1、了解物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、物業(yè)管理招投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu),尤其是開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的有關(guān)要求.2、掌握物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)、投標(biāo)的原則、程序和方法.3、重點(diǎn)掌握物業(yè)管理招標(biāo)書、投標(biāo)書的內(nèi)容及投標(biāo)書的編寫技能.3.1物業(yè)管理項(xiàng)目招、投標(biāo)概述物業(yè)管理招投標(biāo)是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行，管理市場化的重要形式----關(guān)鍵是引入市場競爭機(jī)制.3.1.1物業(yè)管理項(xiàng)目招、投標(biāo)概念

物業(yè)管理招標(biāo):是指開發(fā)商或業(yè)主管理委員會，為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)而制定出符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘，并采取科學(xué)方法進(jìn)行分析.判斷，最終確定物業(yè)管理企業(yè)的(活動)過程。招標(biāo)人：依法提出招標(biāo)項(xiàng)目、進(jìn)行招標(biāo)的法人和其他組織物業(yè)管理投標(biāo):是指物業(yè)管理企業(yè)為開拓業(yè)務(wù)，依據(jù)招標(biāo)文件要求,組織編制投標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為。投標(biāo)人：是指響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的法人或其他組織投標(biāo)的目的:是物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)管理項(xiàng)目標(biāo)的競爭，以求通過市場的競爭,獲得物業(yè)項(xiàng)目的管理權(quán)的全過程(活動)。物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)是一種通過市場進(jìn)行雙向選擇的行為.物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)是平等主體建立起一種新型的平等互利的勞務(wù)商品的關(guān)系.★在法律上：招標(biāo)屬于要約邀請投標(biāo)屬于要約要約邀請：是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。即要約邀請是當(dāng)事人希望對方當(dāng)事人向自己發(fā)出訂立合同的意思表示的一種意思表示。目的是邀請他人向自己發(fā)出要約，自己如果承諾才成立合同。要約：當(dāng)事人希望和他們訂立合同的意思表示。即要約是當(dāng)事人自己發(fā)出的訂立合同的意思表示是一個一經(jīng)承諾就成立合同的意思表示。3.1.2物業(yè)管理項(xiàng)目招、投標(biāo)原則

3.1.2.1物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的原則公開原則公平原則公正原則合理原則誠實(shí)信用原則誠實(shí)信用原則誠實(shí)·是道德規(guī)范在市場經(jīng)濟(jì)中的體現(xiàn)。它要求一切市場參加者在不損害他人利益和社會公共利益的前提下，追求自己的利益，目的是在當(dāng)事人之間的利益關(guān)系和當(dāng)事人與社會之間的利益關(guān)系中實(shí)現(xiàn)平衡，并維護(hù)市場道德秩序。誠信原則的主要作用在于指導(dǎo)當(dāng)事人以善意的心態(tài)、誠信的態(tài)度行使民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)，正確地從事民事活動。3.1.2.2物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)的原則1.真實(shí)性原則2.合理競爭原則3.1.3物業(yè)管理項(xiàng)目招、投標(biāo)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置3.1.3.1物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)1.自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。包括開發(fā)商自行招標(biāo)和業(yè)主自行招標(biāo)。自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)2.委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：1.有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應(yīng)的資金。2.有能夠編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量。3.有符合規(guī)定條件，可以作為評標(biāo)委員會成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家?guī)臁?.1.3.2物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)的組織機(jī)構(gòu)3.2物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)程序與文件編制3.2.1物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)(標(biāo)的)范圍與(招標(biāo))方式3.2.1.1物業(yè)管理項(xiàng)目必須招標(biāo)的范圍1.住宅物業(yè)項(xiàng)目2.大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全的項(xiàng)目3.全部或部分使用國有資金投資或國家融資的項(xiàng)目4.使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目3.2.1.2物業(yè)管理招標(biāo)的方式

公開招標(biāo)邀請招標(biāo)議標(biāo)3.2.2物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)程序招標(biāo)程序（三個階段）（招標(biāo)準(zhǔn)備階段）成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)→編制招標(biāo)文件→編制標(biāo)底→（招標(biāo)實(shí)施階段）公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書→投標(biāo)申請人的資格預(yù)審→發(fā)放招標(biāo)文件→召開標(biāo)前會議→接受投標(biāo)文件→成立評標(biāo)委員會→開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)→（招標(biāo)結(jié)束階段）簽訂合同、資料整理和歸檔3.2.3物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)文件的編制--是指物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范性文件,是投標(biāo)單位編制標(biāo)書.進(jìn)行投標(biāo),招標(biāo)單位評標(biāo).定標(biāo).簽訂合同的共同基礎(chǔ)。物業(yè)管理招標(biāo)文件----包括:招標(biāo)書（招標(biāo)書是招標(biāo)單位對有關(guān)情況的介紹）招標(biāo)單位對管理服務(wù)的具體要求和初步設(shè)想投標(biāo)須知

（又稱投標(biāo)條件，是投標(biāo)者在整個投標(biāo)活動中必須遵守的規(guī)定和注意事項(xiàng)）北京某小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件(樣本案例)2小區(qū)基本情況物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求.管理目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求服務(wù)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理要求對投標(biāo)企業(yè)的基本要求投標(biāo)書應(yīng)包括的基本內(nèi)容管理總體構(gòu)想日常管理服務(wù)項(xiàng)目.標(biāo)準(zhǔn).承諾指標(biāo)及采取的措施房屋及設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃及實(shí)施方案財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算。3.3物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)程序與文件編制3.3.1物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)程序獲取物業(yè)管理資質(zhì)→做好資金籌措準(zhǔn)備→收集有關(guān)招標(biāo)資料→投標(biāo)可行性研究→申請資格預(yù)審→購買閱讀招標(biāo)文件→現(xiàn)場查看→制定管理服務(wù)方法與工作量→制定資金計(jì)劃→標(biāo)價試算→標(biāo)價評估與調(diào)整→辦理投標(biāo)保函→編制投標(biāo)文件→送交投標(biāo)文件、保函→參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯、評標(biāo)→中標(biāo)后簽約并執(zhí)行合同（未中標(biāo)的總結(jié)）→資料整理與歸檔3.3.2管理項(xiàng)目投標(biāo)書的編寫

3.3.2.1投標(biāo)書的內(nèi)容1.標(biāo)書封面2.標(biāo)書的序言3.標(biāo)書目錄4.標(biāo)書正文5.附件3.3.2.2編寫物業(yè)管理投標(biāo)書應(yīng)注意的事項(xiàng)

3.3.2.3投標(biāo)的策略1.熟悉文件，量力而行2.自我包裝，宣傳自己3.做好定位，價格合適4.了解對手，制定策略

攻勢策略守勢策略低成本策略差異策略5.規(guī)范操作，公平競爭

3.4物業(yè)管理項(xiàng)目的開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)

3.4.1開標(biāo)指招標(biāo)單位在預(yù)先規(guī)定的時間,將各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件正式啟封公布。包含兩個要點(diǎn)：即招標(biāo)人和開標(biāo)時間招標(biāo)人：參加開標(biāo)的人員，包括：招標(biāo)單位上級主管部門、當(dāng)?shù)卣袠?biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)、開戶銀行、標(biāo)底編制單位有關(guān)人員、投標(biāo)企業(yè)代表或主要工作人員、法律公證部門。開標(biāo)時間：預(yù)先約定的時間，一般為招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件的同一時間。開標(biāo)形式及程序形式：公開開標(biāo)和秘密開標(biāo)具體程序：

1.宣布評委會成員;2.招標(biāo)單位法人代表講話;

3.宣布事項(xiàng);4.公證人員當(dāng)場驗(yàn)證投標(biāo)函;

5.評標(biāo)委員會唱標(biāo).6.宣讀公證詞7.開標(biāo)會議結(jié)束，編寫開標(biāo)會議紀(jì)要3.4.2評標(biāo)(由招標(biāo)人依法組建的評委會負(fù)責(zé))評標(biāo)：開標(biāo)之后，評標(biāo)委員會本著公開、公平、公正的原則，對投標(biāo)書進(jìn)行評定，并由招標(biāo)委員會選擇標(biāo)價較低、資信條件較好的投標(biāo)企業(yè)進(jìn)入合同簽訂談判的階段。包括兩個要點(diǎn)：1.評標(biāo)應(yīng)在開標(biāo)之后，順序不能顛倒2.評標(biāo)組織機(jī)構(gòu)為評標(biāo)委員會。評標(biāo)的方法:一般采用綜合評估法評標(biāo)的內(nèi)容主要包括：技術(shù)部分財(cái)務(wù)部分資信部分現(xiàn)場答辯情況評標(biāo)的程序步驟初步評議→詳細(xì)評審→詢評→編寫評標(biāo)報(bào)告對評標(biāo)委員會的有關(guān)要求:P553.4.3定標(biāo)定標(biāo)：是指在評標(biāo)委員會對所有標(biāo)書進(jìn)行篩選評定后，將由招標(biāo)單位或業(yè)主管理委員會通過再次評審最終選擇確定中標(biāo)人的活動。評委會再評審：服務(wù)質(zhì)量報(bào)價及補(bǔ)充說明主要服務(wù)方式和特殊服務(wù)定標(biāo)原則及方法原則：1.尊重評標(biāo)結(jié)果2.報(bào)價最低原則方法：綜合評議法定標(biāo)后的工作：1.針對中標(biāo)企業(yè)的工作：1）向中標(biāo)企業(yè)發(fā)中標(biāo)通知書2）雙方進(jìn)入合同談判階段，并簽訂正式承包協(xié)議3）中標(biāo)企業(yè)提交履約保函，收回投標(biāo)保函4）中標(biāo)企業(yè)派駐人員進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場，提供投標(biāo)書中承諾的服務(wù)。2.針對未中標(biāo)企業(yè)的工作1）向未中標(biāo)企業(yè)發(fā)出未中標(biāo)通知書2）退回未中標(biāo)企業(yè)所提交的投標(biāo)保函或保證金中標(biāo)條件：1）能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件規(guī)定的綜合評價最佳的投標(biāo)中標(biāo)（綜合評標(biāo)價法）2）能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，且經(jīng)評審的最低投標(biāo)價中標(biāo)（最低評標(biāo)價法）案例分析:南京物業(yè)管理招投標(biāo)效果分析【基本情況】

1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)；2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會選聘“管家”?！景咐治觥績纱挝飿I(yè)管理招投標(biāo)的啟示1.物業(yè)管理市場化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo),規(guī)范行為2.增強(qiáng)業(yè)主自治能力,發(fā)揮開發(fā)商.業(yè)委會作用3.物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強(qiáng)烈

4.物業(yè)服務(wù)價格是焦點(diǎn)之一(菜單式服務(wù)收費(fèi)?)5.需要引起重視和改進(jìn)的問題：(1)工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)現(xiàn)象依然存在(2)物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè),其招投標(biāo)應(yīng)不同于工程.設(shè)備招投標(biāo).評標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽(yù).業(yè)績和標(biāo)書中的方案質(zhì)量.答辯的應(yīng)變能力等,而將公共服務(wù)費(fèi)報(bào)價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過0.2。復(fù)習(xí)思考題1.什么是物業(yè)管理招標(biāo).投標(biāo)？2.根據(jù)自身理解,淺談物業(yè)管理招投標(biāo)的意義。3.物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)遵循哪些原則？4.物業(yè)管理招標(biāo)有哪些方式？5.熟悉物業(yè)管理招標(biāo)程序.6.物業(yè)管理招標(biāo)文件一般包括哪些內(nèi)容？7.熟悉物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫程序.8.物業(yè)管理投標(biāo)書的內(nèi)容有哪些？9.理解前面的案例分析.1.招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向（B）個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定法人或其他組織發(fā)出招標(biāo)邀請書。A.2B.3C.4D.52.《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（C）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。A.7B.15C.30D.103.物業(yè)管理投標(biāo)環(huán)節(jié)屬于法律意義上的(C).A.要約邀請B.要約準(zhǔn)備C.要約D.承諾4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得物業(yè)管理權(quán)的方式,對業(yè)主最有利的是(A).A.通過市場競爭獲得B.因附屬承建商而獲得C.因地方行政機(jī)關(guān)指令而獲得D.因?qū)ξ飿I(yè)具有所有權(quán)而獲得5.(C)不是招標(biāo)準(zhǔn)備階段的工作.A.成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)B.編制招標(biāo)文件C.召開標(biāo)前會議D.確定標(biāo)底6.物業(yè)管理招標(biāo)在定標(biāo)階段,評標(biāo)委員會評審的主要內(nèi)容不包括(A).A.資格評審B.服務(wù)質(zhì)量評審C.報(bào)價及補(bǔ)充說明D.主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)7.根據(jù)國家《招投標(biāo)法》的確定，在招標(biāo)活動中必須遵循

公開

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公平

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公正

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合理

、

誠實(shí)守信

的原則。在投標(biāo)活動中必須遵循

真