第九章 房產(chǎn)稅

第九章房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

你聽說過房產(chǎn)稅嗎？你的家里有沒有房子出租?你知道家里的房子出租是否需要交稅嗎?想一想第一節(jié)房產(chǎn)稅一、什么是房產(chǎn)稅：

以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。誰應(yīng)該納稅二、房產(chǎn)稅的征稅對象征稅對象：經(jīng)營性房產(chǎn)。三、什么是房產(chǎn)？

指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

四、征稅范圍？

僅限于境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收的經(jīng)營性房屋?！锊话ㄞr(nóng)村的房屋。特別注意:

1、獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。2、室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

請判斷下列項(xiàng)目是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？這屬于房產(chǎn)嗎？如果個(gè)人使用，需繳納房產(chǎn)稅嗎？如果公司使用，需繳納房產(chǎn)稅嗎？想一想請判斷下列項(xiàng)目是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？想一想合肥奔達(dá)公司的圍墻請判斷下列項(xiàng)目是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？想一想順華電器廠房教學(xué)樓資料：章雪家城里有房屋5棟，1棟為自住，1棟自家做生意經(jīng)營用，3棟出租，另農(nóng)村還有1棟老房子想一想請結(jié)合資料判斷下列項(xiàng)目是否應(yīng)交房產(chǎn)稅？1、章雪城里自住的房屋想一想2、章雪家里出租的房屋3、章雪在農(nóng)村的房屋4、章雪家經(jīng)營生意用的房屋五、計(jì)稅依據(jù)、稅率、計(jì)算方法項(xiàng)目自用的房產(chǎn)出租的房產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)適用稅率計(jì)算方法原值×(1-30%)1.2%計(jì)稅依據(jù)×稅率租金收入12%計(jì)稅依據(jù)×稅率結(jié)合資料回答下列問題練一練海信科龍電器有限公司建造冰箱生產(chǎn)廠房一幢，經(jīng)驗(yàn)收投入使用。該廠房入賬價(jià)值為300萬元。1、該廠房是否屬于房產(chǎn)？自用還是出租？2、如是，是否需要繳納房產(chǎn)稅？3、如需繳稅，請計(jì)算房產(chǎn)稅。練一練

1、屬于房產(chǎn)2、應(yīng)繳納房產(chǎn)稅,屬于從價(jià)計(jì)算的，因?yàn)樽杂谩?、應(yīng)繳納房產(chǎn)稅額=300×（1-30%）×1.2%=2.52(萬元)練一練你的思路對了嗎？結(jié)合資料討論并嘗試完成下列任務(wù)

練一練

廣東格蘭仕企業(yè)集團(tuán)于2012年1月1日將自有沿街樓房(原值1

000萬元,已折舊300萬元)出租給順豐速遞有限公司用于經(jīng)營快遞業(yè)務(wù)，雙方簽訂租期為5年并且金額固定的租賃合同，合同約定租金為10萬元/月。要求:1、計(jì)算格蘭仕2012年房產(chǎn)稅

2、順豐快遞公司需交房產(chǎn)稅嗎？練一練參考答案：

1、2012年格蘭仕應(yīng)繳房產(chǎn)稅=

(10×12)×12%=14.4(萬元)月租金1年12個(gè)月練一練參考答案：

2、順豐快遞公司不用繳納。按房產(chǎn)稅條例規(guī)定,由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。六、房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)與繳納1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（1）原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營——生產(chǎn)經(jīng)營之月（2）自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營——建成之次月（3）委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋——辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月（4）購置新建商品房——房屋交付使用之次月（5）購置存量房——辦理房屋轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，自房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月（6）出租、出借房產(chǎn)——交付出租、出借房產(chǎn)之次月（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房——房屋使用或交付之次月2、納稅期限：按年計(jì)算、分期繳納3、納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地房產(chǎn)不在同一地方的，按房屋的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納資料：（1）2010年11月，A公司取得國有土地使用權(quán)，占地面積18萬平方米，記入“無形資產(chǎn)”金額1440萬元，單位土地價(jià)格為每平方米80元。練一練（2）A公司構(gòu)建了鋼結(jié)構(gòu)廠房，建筑面積8萬平方米，記入“固定資產(chǎn)”金額5040萬元，其中2012年12月開始對外經(jīng)營出租0.5萬平方米，年租金60萬元。2012年12月通過相關(guān)部門驗(yàn)收，2013年6月取得產(chǎn)權(quán)證書。（3）A公司構(gòu)建了框架結(jié)構(gòu)辦公樓。建筑面積0.6萬平方米，記入“固定資產(chǎn)”金額1200萬元。其中與辦公樓相連的地下車庫0.08萬平方米。2012年10月通過相關(guān)部門驗(yàn)收，2013年5月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。（4）A企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則。房屋位置坐落在市區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。廠房與辦公樓均委托施工單位建造。稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定對經(jīng)營自用的房屋，按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余值計(jì)稅。請依據(jù)房產(chǎn)稅政策，對上述問題作出解答。計(jì)算與申報(bào)（1）計(jì)算地價(jià)款計(jì)入房屋金額容積率＝（8＋0.6）÷18＝0.48<0.5計(jì)入房屋的土地價(jià)款金額＝（8＋0.6）×2×80＝1376（萬元）計(jì)入鋼結(jié)構(gòu)廠房的地價(jià)金額＝8÷8.6×1376＝1280（萬元）計(jì)入框架結(jié)構(gòu)辦公樓的地價(jià)金額＝1376－1280＝96（萬元）（2）確定從價(jià)計(jì)征的房屋原值假設(shè)在不考慮出租房屋的情形下，鋼結(jié)構(gòu)廠房計(jì)稅原值＝5040＋1280＝6320（萬元）本期出租房屋建筑面積5000平方米，占鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑面積比重＝0.5÷8＝6.25%

在考慮鋼結(jié)構(gòu)廠房出租后，經(jīng)營自用的房屋原值＝6320×（1－6.25%）＝5925（萬元）框架結(jié)構(gòu)辦公樓計(jì)征房產(chǎn)稅的原值＝1200＋96＝1296（萬元）（含地下車庫）（3）計(jì)算應(yīng)交房產(chǎn)稅鋼結(jié)構(gòu)廠房：

2012年不需交納房產(chǎn)稅2013年從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅＝5925×（1－30%）×1.2%＝49.77（萬元）2013年從租計(jì)征房產(chǎn)稅＝60×12%＝7.2（萬元）框架結(jié)構(gòu)辦公樓：2012年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝1296×（1－30%）×1.2%×2÷12＝1.8144（萬元）。2013年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝1296×（1－30%）×1.2%＝10.8864（萬元）。2013年從價(jià)與從租計(jì)征房產(chǎn)稅合計(jì)金額＝49.77＋7.2＋10.8864＝67.8564（萬元）。（4）2013年應(yīng)交房產(chǎn)稅賬務(wù)處理（假設(shè)2013年房產(chǎn)稅一次性交納）：確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)：借：管理費(fèi)用——房產(chǎn)稅67.8564貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅67.8564繳納時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅67.8564貸：銀行存款67.8564房產(chǎn)稅政策調(diào)整房產(chǎn)稅改革（新房產(chǎn)稅）為什么改？達(dá)到什么目的？怎么改？對房地產(chǎn)的影響？拓展討論為什么改革1998年，我國實(shí)施住房市場化改革，住房開始貨幣化，隨著住房改革不斷深化，我國的房地產(chǎn)市場也日趨活躍。在1998年我國住房制度改革之初，私人購房面積僅占城鎮(zhèn)住房竣工面積的30%，而現(xiàn)在這個(gè)比例已達(dá)到70%。近五年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)成為了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而商品房本身除了居住功能以外，又被賦予了投資升值的功能，受投資者追捧，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)大幅攀升，全國各一二線城市都出現(xiàn)了購房難的問題，鑒于此，政府為了穩(wěn)定持續(xù)瘋長的房價(jià)而出臺了一系列宏觀政策調(diào)控，但是都收效甚微，阻擋不了房價(jià)的上漲，正是在這種背景下，房產(chǎn)稅的改革橫空出世，成為了政府制約高房價(jià)，打擊炒房，遏制游資投機(jī)的“殺手锏”。房產(chǎn)稅啟動次數(shù)達(dá)到何種目的（1）提高地方政府財(cái)政收入，穩(wěn)定土地市場價(jià)格（2）調(diào)節(jié)居民收入分配，縮小社會貧富差距（3）影響住房供求關(guān)系（4）改善民生工程如何改革（以上海為例）

征收對象：本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。

納稅義務(wù)人：納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。

計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。稅率：適用稅率暫定為0.6%應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%上述本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布公式：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積×新購住房單價(jià)×70%×稅率對房地產(chǎn)的影響第一，房產(chǎn)稅改革所針對的目標(biāo)很明確，就是高端、高價(jià)、大面積的商品住宅，尤其是別墅類的產(chǎn)品，是房產(chǎn)稅的主要來源之一。第二，房產(chǎn)稅一定會帶來房價(jià)的波動，會給市場帶來下行壓力。隨著房產(chǎn)稅作用的逐步顯現(xiàn)，房價(jià)會回歸倒一個(gè)平穩(wěn)合理的區(qū)間。對房地產(chǎn)的影響第三，房產(chǎn)稅的影響對最高端層面和低端層面的消費(fèi)者較