榮盛商業(yè)調(diào)查新(匯報(bào))

上海本岸謹(jǐn)呈&2012.02滄州商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查暨榮盛國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)定位建議目錄一、城市商業(yè)發(fā)展分析二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究三、投資者及市場(chǎng)環(huán)境研究四、商業(yè)定位建議一、城市商業(yè)發(fā)展分析1、城市經(jīng)濟(jì)狀況2、核心商圈分析3、城市商業(yè)發(fā)展機(jī)遇

滄州地處環(huán)渤海中心地帶，是河北省確定的“兩環(huán)”

(環(huán)京津、環(huán)渤海)開放一線地區(qū)，也是京津通往東部沿海地區(qū)的交通要沖。滄州是地區(qū)中心城市，全市總?cè)丝?80萬(wàn)人。2011年全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成2600億元，同比增長(zhǎng)12.3%，總量居河北省第四位，增速連續(xù)四年居全省第一位，比全省高出1個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)高出3.1個(gè)百分點(diǎn)。全部財(cái)政收入完成328.5億元，城市居民人均可支配收入達(dá)到18375元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6514元，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額674億元。1、城市基本經(jīng)濟(jì)狀況核心商圈次級(jí)商圈西部商圈東部商圈2、核心商圈分析滄州核心商圈是以老華北商廈為代表的，主要沿清池河路、新華路，呈組團(tuán)式商業(yè)布局。主要商業(yè)設(shè)施有老華北商廈、信譽(yù)商業(yè)樓、建新大廈、鹽百、滄州商城、金寶地下商街、上海廣場(chǎng)等，主要業(yè)態(tài)為：百貨、服飾、百貨、家電、餐飲等，輻射整個(gè)滄州及周邊地區(qū)，是滄州市最為繁華、最有商業(yè)價(jià)值的地段。核心商圈次級(jí)商圈未來(lái)核心商圈東部商圈1）核心商圈特征發(fā)展較為成熟，商業(yè)規(guī)模大目前，核心商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)總面積達(dá)到26萬(wàn)平米，對(duì)于滄州這樣一個(gè)地級(jí)市而言，是比較大的商業(yè)規(guī)模。整體檔次定位低以服飾為例，貨品客單價(jià)在200元以下的比例達(dá)到85%以上.不管是百貨、還是超市，商品檔次都比較低，商場(chǎng)環(huán)境較為一般?？梢哉f(shuō)，傳統(tǒng)的核心商圈是以低檔的消費(fèi)和服務(wù)為主要表現(xiàn)的。業(yè)態(tài)重復(fù)度高，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重基本的商業(yè)形態(tài)都是百貨+超市的形式，品牌重復(fù)度高，各商業(yè)之間的經(jīng)營(yíng)定位沒(méi)有主題性和差異性，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)傾向明顯。租金表現(xiàn)呈滯漲狀態(tài)，租金水平低核心商圈的租金水平和滄州的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是不匹配的，租金水平普遍較低，這可能和商圈的經(jīng)營(yíng)檔次定位有莫大的關(guān)系，和商品銷售的毛利絕對(duì)值有很大關(guān)系。近幾年來(lái)，核心商圈缺少主動(dòng)的調(diào)整和經(jīng)營(yíng)的變化，租金已呈現(xiàn)滯漲的狀態(tài)。商圈飽和度高作為一個(gè)低檔的商圈，內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)還是非常激烈的，由于同質(zhì)化的經(jīng)營(yíng)傾向嚴(yán)重，商圈飽和度很高，影響商圈的發(fā)展前景。2）核心商圈的發(fā)展前景核心商圈的發(fā)展前景和城市的發(fā)展是密切相關(guān)的，作為一個(gè)外向型的、有多產(chǎn)業(yè)集群、具有良好發(fā)展活力的滄州城市而言，注定了核心商圈未來(lái)的發(fā)展前景是挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。幾個(gè)因素對(duì)商圈的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。商圈的整體定位的調(diào)整商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)的不統(tǒng)一影響了商業(yè)調(diào)整的實(shí)施商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的落后城市發(fā)展中心西移，市場(chǎng)依賴程度降低核心商圈的發(fā)展前景有兩個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：成熟商業(yè)品牌主力店特別是百貨對(duì)于進(jìn)駐核心商圈興趣不高。新建的泛海廣場(chǎng)把樂(lè)購(gòu)作為主力店，是在延續(xù)傳統(tǒng)的核心商圈的商業(yè)布局，而不是把百貨作為主力店。核心商圈把超市作為主力店并不是一個(gè)很好的選擇。B3）核心商圈租金水平樓層租金區(qū)間一層

3.5—4.5元/㎡/天二層

2—3元/㎡/天三層

1.5—2.5元/㎡/天四層

1—1.5元/㎡/天五層及以上部分

0.5—1元/㎡/天核心商圈各業(yè)態(tài)租金水平業(yè)態(tài)種類整體規(guī)模租金承受經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀品牌深度化妝品30004-5元/㎡/天良好中奢侈品20004-5元/㎡/天良好中鞋類、箱包80003-4元/㎡/天良好中低品牌服飾260003-4元/㎡/天一般中低休閑運(yùn)動(dòng)240003-4元/㎡/天良好中少女飾品：60002-3元㎡/天良好中低淑女裝30002-3元㎡/天良好中低電子數(shù)碼50002-3元/㎡/天良好中低餐飲略1-2元/㎡/天一般中低休閑娛樂(lè)略0.5-1元/㎡/天一般中低商圈特征：次級(jí)商圈位于滄州市的西部，是整個(gè)滄州市商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、特色餐飲較為集中地區(qū)域。在經(jīng)營(yíng)上，和核心商圈形成了一定的差異性。

發(fā)展?jié)摿^大，整體規(guī)模約有10萬(wàn)平方米。但目前經(jīng)營(yíng)情況一般，商戶的經(jīng)營(yíng)信心顯不足。4）次級(jí)商圈次級(jí)商圈租金表現(xiàn)樓層租金區(qū)間一層

2—3元/㎡/天二層

1—2元/㎡/天三層

0.7—1.5元/㎡/天四層

0.5—1元/㎡/天五層及以上部分

0.5以下/㎡/天受經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)影響，區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鸨憩F(xiàn)較為疲軟商圈特征：東部商圈是以批發(fā)、零售為主的商圈，形成較早，是以車站為中心向周邊各縣輻射。相對(duì)消費(fèi)層次較低，主要以中低端的日用百貨批發(fā)為主，客源主要來(lái)源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，商品檔次和經(jīng)營(yíng)環(huán)境都很一般。整體規(guī)模小，約有3萬(wàn)平方米。區(qū)域發(fā)展受主要消費(fèi)群體限制，上升空間不大。5）東部商圈東部商圈租金表現(xiàn)受經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的影響，商圈內(nèi)多為低端批發(fā)類產(chǎn)品，經(jīng)營(yíng)面積較難界定，租金表現(xiàn)起伏不定。租金約為0.5---1.5元/㎡/天3、城市商業(yè)發(fā)展評(píng)價(jià)作為中小地市，最大的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇是在于城市發(fā)展規(guī)模和框架在快速拉大、城市消費(fèi)升級(jí)變革所帶來(lái)的歷史性商業(yè)機(jī)會(huì)。滄州同樣也是如此，已經(jīng)2600億的經(jīng)濟(jì)規(guī)模決定了滄州具有更多的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇。1、消費(fèi)升級(jí)呼喚新的商業(yè)品牌和商業(yè)形態(tài)。傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念正在變革，一站式商業(yè)消費(fèi)正在成為最基本的消費(fèi)需求，巨大的消費(fèi)市場(chǎng)空白急需填補(bǔ)。應(yīng)該創(chuàng)造機(jī)會(huì)，讓更多的連鎖商業(yè)消費(fèi)品牌進(jìn)駐滄州。2、城市將出現(xiàn)雙中心的商業(yè)布局。隨著城市框架的拉大，滄州將出現(xiàn)以傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)為主的老華北商業(yè)中心和以現(xiàn)代一站式體驗(yàn)性商業(yè)消費(fèi)為主的新商業(yè)中心，即西部商業(yè)中心或榮盛商業(yè)中心。滄州商業(yè)進(jìn)入雙中心商業(yè)時(shí)代。二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究1、商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)2、典型競(jìng)品研究3、競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)

目前滄州市商業(yè)已成熟商業(yè)總建筑面積約為50萬(wàn)平方米，如：華北商廈、頤和商城、同天商廈等；在建商業(yè)項(xiàng)目約有80萬(wàn)平方米，如：泛海時(shí)代、中央銀座、泰達(dá)廣場(chǎng)、彩龍國(guó)際、頤和新世界等；待建商業(yè)尚有近70萬(wàn)平方米，如：榮盛國(guó)際、流津時(shí)代等。以上數(shù)據(jù)均未含住宅底商，就市場(chǎng)供應(yīng)總量和總?cè)丝诒戎瞪蟻?lái)看，商業(yè)供應(yīng)已漸趨飽和，人均商業(yè)面積達(dá)到2平米，市場(chǎng)發(fā)展空間面臨眾多挑戰(zhàn)。1、商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)1）供應(yīng)規(guī)模個(gè)案項(xiàng)目簡(jiǎn)介——產(chǎn)品地圖由于泛海時(shí)代、泰大國(guó)際、彩龍國(guó)際這三個(gè)項(xiàng)目都屬于在售商業(yè)項(xiàng)目，尤其是泛海時(shí)代項(xiàng)目不論是項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)上都與榮盛國(guó)際有著較相似之處，因此，現(xiàn)對(duì)這三個(gè)個(gè)案項(xiàng)目作簡(jiǎn)要的分析。產(chǎn)品地圖榮盛商業(yè)廣場(chǎng)泛海時(shí)代泰大彩龍國(guó)際從目前新推的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，主要供應(yīng)類型為街鋪和產(chǎn)權(quán)商鋪，另外還有住宅的底商，其中主力供應(yīng)為商場(chǎng)內(nèi)部分割的產(chǎn)權(quán)商鋪。目前在售的商業(yè)項(xiàng)目基本都是這個(gè)情況。在產(chǎn)品的商業(yè)形態(tài)上，主要為市中心的大型集中式商業(yè)和新興的專業(yè)市場(chǎng)，憑借規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和招商優(yōu)勢(shì)、總價(jià)優(yōu)勢(shì)能夠迅速的得到市場(chǎng)的青睞。2）產(chǎn)品供應(yīng)類型核心訴求:核心商圈財(cái)富升級(jí)物業(yè)地址新華東路清池南大道板塊核心商圈開發(fā)商滄州同泰泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù)

700戶代理商北京天安偉業(yè)車位/形式1000多個(gè)首次預(yù)售2011年3月車位比1：1開盤日期2012年9月開業(yè)日期2013年底總建面160000㎡容積率3.0地下58000㎡地上32000㎡項(xiàng)目定位2.95m銷售率70%包租期限三年投資回報(bào)20%招商進(jìn)度40%，四月開招商會(huì)工程進(jìn)度樁基主力總價(jià)30萬(wàn)—60萬(wàn)主力面積20㎡--40㎡經(jīng)營(yíng)管理賽特集團(tuán)銷售熱線

5632222付款折扣一次性付款3%主力品牌樂(lè)購(gòu)、大地?cái)?shù)字影院、都彭、BOSS、CK、LEE、LEVIS產(chǎn)品特色核心區(qū)域，依靠品牌業(yè)態(tài)帶動(dòng)強(qiáng)大固有客源。泛海時(shí)代3）主要競(jìng)品競(jìng)品一：項(xiàng)目整體推售情況及銷售政策：2011年9月25日首次預(yù)售2012年4月二次預(yù)售共推出650套當(dāng)天去化450套至今總共去化550套預(yù)計(jì)共推出300套一次性付款優(yōu)惠3%項(xiàng)目各樓層產(chǎn)品去化情況分析：去化戶型中，小戶型產(chǎn)品順應(yīng)市場(chǎng)要求，去化速度最快，總價(jià)20萬(wàn)左右的鋪位去化率為90%；而一樓鋪位去化速度相對(duì)較慢；項(xiàng)目位置良好，且去化速度較快，客戶關(guān)注度較高。樓層主力面積主力價(jià)格供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率一層35㎡-50㎡80萬(wàn)-150萬(wàn)110套55套50%二層30㎡-35㎡40萬(wàn)-60萬(wàn)235套165套70%三層20㎡15萬(wàn)-25萬(wàn)320套290套90%總計(jì)665套510套76%項(xiàng)目招商進(jìn)度及工程進(jìn)度：招商進(jìn)度：

目前本項(xiàng)目由知名管理機(jī)構(gòu)北京賽特集團(tuán)統(tǒng)一進(jìn)行招商和運(yùn)營(yíng)管理。

樂(lè)購(gòu)及大地?cái)?shù)字影院等主力店已經(jīng)成功簽約。工程進(jìn)度：處于打樁階段泛海時(shí)代成交客群分析：

客戶購(gòu)買目的：客戶大部分投資為主，這部分客戶占到90%；還有小部分為自營(yíng)客戶，占到10%；

客戶年齡特征：28-50歲；

客戶家庭結(jié)構(gòu)：客戶主要為兩口、三口之家或單身貴族；

客戶來(lái)源區(qū)域：滄州市區(qū)客戶為主，這部分客戶占到60%；郊縣客戶為輔，這部分客戶占到20%；還有一小部分天津客戶，這部分客戶占到15%產(chǎn)品客群置業(yè)目的項(xiàng)目成交客群分析：產(chǎn)品客群來(lái)源自營(yíng)10%泛海國(guó)際項(xiàng)目坐擁滄州最中心地段，區(qū)位交通流暢，人流集中，其競(jìng)品較少。而且作為市中心舊城改造項(xiàng)目，影響比較大，從一開始就吸引了眾多的目光。

該項(xiàng)目由賽特集團(tuán)運(yùn)營(yíng)作為背景，有樂(lè)購(gòu)及大地?cái)?shù)字影院等品牌支撐，從而受到廣泛關(guān)注。該項(xiàng)目主力面積在20㎡至40㎡，所以其總價(jià)基本控制在30萬(wàn)至60萬(wàn)之間，大大降低了投資門檻，客戶受眾群體擴(kuò)大。

該項(xiàng)目在推廣形式比較傳統(tǒng)，但該項(xiàng)目在2011年底在天津市開展了一系列異地推廣活動(dòng)，效果不錯(cuò)。小結(jié)核心訴求:滄州首席國(guó)際建材MALL物業(yè)地址迎賓大道東側(cè)，滄州西客站北側(cè)板塊運(yùn)河區(qū)開發(fā)商滄州泰興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù)

3000套代理商易構(gòu)。易居車位/形式地上車位首次預(yù)售2011年5月車位比1:1開盤日期2012年3月開業(yè)日期2012年底總建面40萬(wàn)㎡容積率1.8地下5萬(wàn)㎡地上35萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位建材市場(chǎng)銷售率70%包租期限無(wú)投資回報(bào)無(wú)招商進(jìn)度30%工程進(jìn)度主力總價(jià)50萬(wàn)----100萬(wàn)主力面積50㎡----150㎡經(jīng)營(yíng)管理紅星美凱龍銷售熱線5200000付款折扣一次性付款優(yōu)惠2%按揭

優(yōu)惠1%主力品牌紅星美凱龍產(chǎn)品特色依托紅星美凱龍品牌優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)建滄州地區(qū)最大的國(guó)際建材MALL競(jìng)品二：泰大國(guó)際項(xiàng)目去化情況：位置主力面積主力價(jià)格供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率

3號(hào)樓150㎡120萬(wàn)150套30套20%

4號(hào)樓100㎡60萬(wàn)—80萬(wàn)250套175套70%

5號(hào)樓100㎡60萬(wàn)—80萬(wàn)250套200套80%總計(jì)650套405套62%主力面積：80㎡--150㎡主力總價(jià)：60萬(wàn)--120萬(wàn)項(xiàng)目銷售政策：一次性付款優(yōu)惠2%按揭貸款優(yōu)惠1%項(xiàng)目招商進(jìn)度及工程進(jìn)度：招商進(jìn)度：

本項(xiàng)目由紅星美凱龍全程運(yùn)營(yíng)管理。

所有紅星美凱龍簽約品牌蓄勢(shì)待發(fā)。工程進(jìn)度：1#紅星美凱龍，地面已起至2層；3#、5#商鋪已封頂；4#商鋪起至三層，其中一拖三部分封頂；2#公寓、6#寫字樓正在挖地基。泰大國(guó)際成交客群分析：

客戶購(gòu)買目的：客戶大部分投資為主，這部分客戶占到75%；還有小部分為自營(yíng)客戶，占到25%；

客戶年齡特征：28-50歲；

客戶家庭結(jié)構(gòu)：客戶主要為兩口、三口之家或單身貴族；

客戶來(lái)源區(qū)域：滄州市區(qū)客戶為主，這部分客戶占到50%；郊縣客戶為輔，這部分客戶占到30%；還有一小部分外地客戶，這部分客戶占到20%產(chǎn)品客群置業(yè)目的項(xiàng)目成交客群分析：產(chǎn)品客群來(lái)源自營(yíng)25%泰大國(guó)際廣場(chǎng)緊長(zhǎng)途汽車站，有良好的交通資源

該項(xiàng)目由紅星美凱龍全程運(yùn)營(yíng)管理，大大增加投資者的信心。小結(jié)核心訴求:東區(qū)商貿(mào)龍頭項(xiàng)目物業(yè)地址新華區(qū)長(zhǎng)蘆大道與黃河?xùn)|路交匯處板塊東部商圈開發(fā)商滄州彩龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總戶數(shù)1200代理商無(wú)車位/形式2000多個(gè)首次預(yù)售2011年5月底車位比1：1開盤日期2011年12月開業(yè)日期2012年9月總建面40萬(wàn)容積率1.2地下無(wú)地上40萬(wàn)項(xiàng)目定位大型商貿(mào)市場(chǎng)銷售率獨(dú)立鋪80%包租期限無(wú)投資回報(bào)無(wú)招商進(jìn)度20%工程進(jìn)度樁基主力總價(jià)30萬(wàn)—60萬(wàn)主力面積20㎡--40㎡經(jīng)營(yíng)管理彩龍物業(yè)管理費(fèi)

5526666付款折扣一次性付款優(yōu)惠3%主力品牌居安之家產(chǎn)品特色東區(qū)最大的商貿(mào)中心龍頭項(xiàng)目競(jìng)品三：彩龍國(guó)際項(xiàng)目整體推售情況：2011年5月首次預(yù)售共推出1200套至今總共去化近900套項(xiàng)目目前優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu)惠3%項(xiàng)目招商進(jìn)度及工程進(jìn)度招商進(jìn)度：

目前本項(xiàng)目由開發(fā)商自行招商

居然之家已經(jīng)成功簽約。工程進(jìn)度：項(xiàng)目共49棟獨(dú)立商鋪，主體已封頂，僅余4棟現(xiàn)已做基礎(chǔ)。主力賣場(chǎng)居然之家基本封頂。3棟綜合樓、4棟公寓已打樁完畢，部分樓座已起至二層。彩龍國(guó)際成交客群分析：

客戶購(gòu)買目的：客戶大部分自營(yíng)為主，這部分客戶占到70%；還有小部分為自營(yíng)客戶，占到30%；

客戶年齡特征：28-50歲；

客戶家庭結(jié)構(gòu)：客戶主要為兩口、三口之家或單身貴族；

客戶來(lái)源區(qū)域：外地經(jīng)商客戶為主，這部分客戶占到50%；滄州客戶為輔，這部分客戶占到40%；還有一小部分北京天津客戶，這部分客戶占到10%產(chǎn)品客群置業(yè)目的項(xiàng)目成交客群分析產(chǎn)品客群來(lái)源投資30%

彩龍國(guó)際商貿(mào)廣場(chǎng)是滄州最大的商貿(mào)綜合項(xiàng)目，體量較大，目前銷售狀況一般。

有很大一部分客戶為自營(yíng)客戶，所以對(duì)于我項(xiàng)目影響不是很大。銷售策略及廣告推廣方案沒(méi)有亮點(diǎn)。小結(jié)項(xiàng)目名稱泛海國(guó)際泰大國(guó)際彩龍國(guó)際區(qū)域位置核心商圈運(yùn)河區(qū)東部商圈規(guī)劃設(shè)計(jì)大型購(gòu)物廣場(chǎng)建材批發(fā)市場(chǎng)商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)總建面積50萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡商業(yè)銷售面積9萬(wàn)㎡11萬(wàn)㎡18萬(wàn)㎡工程進(jìn)度打樁階段部分結(jié)構(gòu)封頂結(jié)構(gòu)封頂車位數(shù)1000個(gè)1600個(gè)2000個(gè)銷售情況510套405套900套主力面積20㎡-50㎡80㎡-150㎡150㎡主力總價(jià)30萬(wàn)-60萬(wàn)60萬(wàn)-120萬(wàn)90萬(wàn)可售戶數(shù)650套650套1200套銷售率76%62%75%優(yōu)惠政策一次性3%一次性3%一次性2%按揭1%招商進(jìn)程40%30%20%主力品牌樂(lè)購(gòu)、大地?cái)?shù)字影院紅星美凱龍居然之家競(jìng)品梳理（一）競(jìng)品梳理（二）泛海國(guó)際泰大國(guó)際彩龍國(guó)際客戶類型投資90%75%30%自營(yíng)10%25%70%客戶區(qū)域滄州市區(qū)60%50%40%滄州郊縣20%30%北京天津15%20%10%外省5%50%目前在建商業(yè)規(guī)模較大，供應(yīng)充沛。在建各商業(yè)項(xiàng)目以銷售為主，發(fā)展商自持比例較低，近兩年是各項(xiàng)目的集中入市時(shí)期，后期銷售壓力倍增。受城市商業(yè)發(fā)展的影響，整體租金水平不高，反應(yīng)到單價(jià)上，單價(jià)相對(duì)便宜，但總價(jià)較高。由于國(guó)貿(mào)尚街及世貿(mào)國(guó)際等商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)失敗，使得滄州投資者在一定程度上加深了對(duì)于投資鋪中鋪的風(fēng)險(xiǎn)和抗性。泛海時(shí)代項(xiàng)目與本項(xiàng)目有較多相似之處，其區(qū)位位于核心商圈，對(duì)本項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生較大沖擊。4、競(jìng)品市場(chǎng)總結(jié)三、投資者及市場(chǎng)環(huán)境分析1、投資者分析2、購(gòu)買心理3、市場(chǎng)環(huán)境1、投資者分析投資者關(guān)注因素物理因素物理因素物理因素心理因素立地條件規(guī)劃理念規(guī)模主力店運(yùn)營(yíng)管理安全性穩(wěn)定性回報(bào)率成長(zhǎng)性商業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性安全性是第一考慮因素目前在售商業(yè)項(xiàng)目主要客群來(lái)源于滄州市區(qū)，郊區(qū)客群較少，還有一小部分是來(lái)源于天津、北京等地。投資目的從泛海國(guó)際等項(xiàng)目能夠看出，90%的客戶以投資為主，此類客戶占到90%,自營(yíng)只占很小一部分。投資主要用于資產(chǎn)的保值和增值。1、投資者分析投資者來(lái)源1、投資者分析職業(yè)身份：公務(wù)人員及事業(yè)單位人員、從商人士、小型家族企業(yè)主、企業(yè)中高級(jí)管理者、專業(yè)投資者。投資經(jīng)歷：大部分人并沒(méi)有商鋪投資的經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商鋪投資更多的停留在買鋪收租、成為食利階層的認(rèn)識(shí)上。年齡層次：35—50歲人士為主。認(rèn)知渠道:口碑傳播和朋友介紹是重要的信息來(lái)源，并成為最終促成成功購(gòu)買的重要誘因。2、投資心理分析較為強(qiáng)烈的投資理財(cái)沖動(dòng)大部分投資者具有較強(qiáng)的從眾心理，因此在投資時(shí)往往會(huì)比較沖動(dòng)從核心商圈的商鋪投資歷史來(lái)看，在滄州進(jìn)行商鋪投資具有一定的普遍性，投資氛圍良好在新市場(chǎng)環(huán)境下，資產(chǎn)保值增值欲望強(qiáng)烈在具有一定投資能力的前提下，更偏好于總價(jià)較低的商鋪大部分投資者欠缺投資的專業(yè)知識(shí)2、投資心理分析全民投資的沖動(dòng)！全民投資是一個(gè)偽命題，但確實(shí)在全國(guó)上演，滄州也不例外。住宅不能投資了，就投資商鋪吧！股市玩不轉(zhuǎn)，還是買商鋪吧！潛意識(shí)里，買鋪是一件很有面子的事情，是個(gè)人實(shí)力的表現(xiàn)！如果賺錢了，在朋友面前很值得炫耀?？v然被套了也不怕，房子還在；而且那么多人都買了，別人不怕套，我也不怕！鋪天蓋地的全民投資理財(cái)教育，連幼兒園小朋友都知道了。讓投資者來(lái)得更沖動(dòng)一點(diǎn)吧！3、市場(chǎng)環(huán)境投資者支付能力較強(qiáng)。對(duì)于普通的總價(jià)在50萬(wàn)元及以上的商鋪有比較強(qiáng)的承受能力。城市具有良好的投資氛圍，商鋪投資成為許多家庭資產(chǎn)的重要選擇。投資者對(duì)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不足，市場(chǎng)容易被撬動(dòng)。產(chǎn)權(quán)鋪（鋪中鋪）銷售能得到金融系統(tǒng)的支持。有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支持，能提供源源不斷的投資者。A四、商業(yè)定位建議1、項(xiàng)目定位

2、業(yè)態(tài)定位