前期物業(yè)教程文件

第三章

前期(qiánqī)物業(yè)管理ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement上海城市管理職業(yè)(zhíyè)技術(shù)學(xué)院第一頁(yè)，共15頁(yè)。第一節(jié)建設(shè)單位(dānwèi)必須做的工作一、提出劃分(huàfēn)物業(yè)管理區(qū)域的要求二、制定業(yè)主臨時(shí)公約(gōngyuē)及房屋使用說(shuō)明書(shū)三、選聘物業(yè)管理企業(yè)四、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同五、配置物業(yè)管理用房第二頁(yè)，共15頁(yè)。承諾書(shū)

本人（單位）已詳細(xì)閱讀并理解建設(shè)單位制定的《業(yè)主臨時(shí)公約》，同意遵守本公約內(nèi)的一切條款，如有違約，愿承擔(dān)(chéngdān)相應(yīng)違約責(zé)任。特簽署本承諾書(shū)

購(gòu)房人簽章年月日第三頁(yè)，共15頁(yè)?！斗课菔褂?shǐyòng)說(shuō)明書(shū)》基本內(nèi)容：1.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位名稱；2.建筑結(jié)構(gòu)類型，承重墻體平面布置說(shuō)明；

3.自來(lái)水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、熱力、通風(fēng)等設(shè)施容量、配置、管線走向的說(shuō)明；4.有關(guān)設(shè)施安裝(ānzhuāng)預(yù)留位置的說(shuō)明，安裝(ānzhuāng)的注意事項(xiàng)；5.門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；6.配電負(fù)荷說(shuō)明；7.裝飾裝修注意事項(xiàng)；8.房屋公用面積使用規(guī)定說(shuō)明；9.房屋外立面使用、底層天井使用、封陽(yáng)臺(tái)的說(shuō)明；

10.小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)等說(shuō)明。第四頁(yè)，共15頁(yè)。四、簽訂(qiāndìng)前期物業(yè)服務(wù)合同(一)、前期(qiánqī)物業(yè)服務(wù)合同訂立的原則(二)、前期物業(yè)(wùyè)服務(wù)合同的性質(zhì)(三)、前期物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容第五頁(yè)，共15頁(yè)。第二節(jié)受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須(bìxū)做的工作一、組建(zǔjiàn)項(xiàng)目物業(yè)管理處（部）(一)小區(qū)經(jīng)理必備知識(shí)(zhīshi)和能力(二)小區(qū)經(jīng)理、管理員應(yīng)取得崗位資質(zhì)第六頁(yè)，共15頁(yè)。1.小區(qū)經(jīng)理必備(bìbèi)知識(shí)（1）了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理等基本知識(shí)；（2）熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定(guīdìng)，收費(fèi)定價(jià)規(guī)定(guīdìng)等；（3）掌握房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí)；（4）掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)；（5）掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護(hù)）的基本知識(shí)；（6）掌握有關(guān)計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。第七頁(yè)，共15頁(yè)。2.小區(qū)經(jīng)理(jīnglǐ)必備能力（1）具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度的能力；（2）具有制定工作計(jì)劃，并組織實(shí)施的能力；（3）具有及時(shí)處理房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶救排險(xiǎn)(páixiǎn)和火警救護(hù)等突發(fā)事件能力；（4）具有宣傳教育、組織各類物業(yè)管理活動(dòng)及處理一般矛盾的能力；（5）具有處理物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力；（6）具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。第八頁(yè)，共15頁(yè)。二、制定(zhìdìng)落實(shí)物業(yè)管理方案（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置情況(qíngkuàng)，人員組成及人員情況(qíngkuàng)；（二）物業(yè)管理服務(wù)(fúwù)的理念（三）物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容（四）物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量第九頁(yè)，共15頁(yè)。三、制定企業(yè)(qǐyè)內(nèi)部管理制度（一）目標(biāo)責(zé)任(zérèn)制度1.含義(hányì)所謂目標(biāo)責(zé)任，就是物業(yè)管理企業(yè)管理層、管理服務(wù)層等共同制定經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo)，使人人從中受到激勵(lì)，使企業(yè)成員通過(guò)自我控制，獨(dú)立自主地為完成企業(yè)目標(biāo)承擔(dān)自己相應(yīng)責(zé)任。2.內(nèi)容（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)模目標(biāo)（2）經(jīng)營(yíng)效益目標(biāo)（3）規(guī)模、效益總目標(biāo)自上而下向各部門、管理處等層層展開(kāi)第十頁(yè)，共15頁(yè)。（二）崗位責(zé)任制度(zhìdù)1.含義(hányì)所謂崗位責(zé)任，是指物業(yè)管理企業(yè)因經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)(fúwù)需要制定明確的設(shè)置崗位，由崗位設(shè)定人員，人員工作責(zé)任內(nèi)容，及其相應(yīng)的利益和必須承擔(dān)的責(zé)任等的制度。2.制定的原則（1）目標(biāo)和要求是一致的（2）結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)要求制定（3）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑及相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地的具體情況來(lái)制定3.類別（1）管理處經(jīng)理（主任）崗位責(zé)任制度（2）管理員、管理服務(wù)人員崗位責(zé)任制度第十一頁(yè)，共15頁(yè)。（三）財(cái)務(wù)管理制度(zhìdù)1.財(cái)務(wù)部門的設(shè)立，人員編制，人員崗位職責(zé)2.企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)成本、費(fèi)用收支審核規(guī)定3.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算規(guī)定4.財(cái)務(wù)分析有關(guān)規(guī)定5.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(shōufèi)采用酬金制形式的

第十二頁(yè)，共15頁(yè)。第三節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)的主要(zhǔyào)內(nèi)容一、做好物業(yè)查驗(yàn)(cháyàn)工作（一）承接查驗(yàn)的性質(zhì)(xìngzhì)和依據(jù)（二）物業(yè)承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（三）承接驗(yàn)收的程序（四）承接驗(yàn)收的意義（五）、承接查驗(yàn)中發(fā)生問(wèn)題處理方式第十三頁(yè)，共15頁(yè)。二、樓宇入伙(rùhuǒ)（一）樓宇入伙(rùhuǒ)的概念（二）樓宇入伙(rùhuǒ)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)必須做的工作（三）樓宇