房地產(chǎn)宣傳期推廣營(yíng)銷策劃方案六篇

Word-246-房地產(chǎn)宣傳期推廣營(yíng)銷策劃方案六篇

公司在預(yù)備開(kāi)頭房地產(chǎn)營(yíng)銷工作的時(shí)候，為了更好的開(kāi)展工作，房地產(chǎn)營(yíng)銷方案要開(kāi)頭制定編寫(xiě)了。寫(xiě)工作方案時(shí)需要有深思熟慮的推斷，你們會(huì)寫(xiě)優(yōu)秀的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案嗎？

房地產(chǎn)宣揚(yáng)期推廣營(yíng)銷策劃方案(篇一)

一、本次活動(dòng)背景:為盡一步拉動(dòng)潛在客戶，增加客戶介紹力度，推出本次中秋活動(dòng)方案。

二、本次活動(dòng)目的:增加客戶忠誠(chéng)度，融洽客戶關(guān)系;推出商業(yè)攤位，基本通過(guò)老客戶消化掉;老客戶帶新客戶，通過(guò)本次活動(dòng)拉動(dòng)銷售。

三、本次活動(dòng)時(shí)間:15年9月6日--9月28日，四個(gè)周每周六、日。

四、本次活動(dòng)主題:中秋了，回家吧，帶上親朋好友一起來(lái)!

五、本次活動(dòng)詳細(xì)實(shí)施方案:

(一)室內(nèi)活動(dòng)內(nèi)容:(室內(nèi)內(nèi)容參與人:云海老客戶)

賞燈猜謎。在現(xiàn)場(chǎng)燈籠飄帶上取下燈謎，如謎底正確，則可獲得，如未能猜正確，則沒(méi)有。

對(duì)詩(shī)古韻。在月亮飄帶上取下古詩(shī)名句，假如對(duì)得正確，則可獲得，如未能猜正確，則沒(méi)有。每個(gè)客戶只能選擇一個(gè)，才可猜一次，猜錯(cuò)沒(méi)有其次次機(jī)會(huì)。

老客戶抽獎(jiǎng)。全部抽獎(jiǎng)客戶全部有獎(jiǎng)，設(shè)立大獎(jiǎng)5名，吸引客戶參與。

中秋禮品。全部老客戶中秋威利發(fā)月餅一份。

(二)室外活動(dòng)內(nèi)容:(室外內(nèi)容參與人:云海老客戶及意向客戶)

冷餐會(huì):包括水果、超大月餅、湯圓、糖果等小吃?？蛻魜?lái)后任憑吃。

風(fēng)情表演:包括印度舞、街舞等現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，邊表演邊學(xué)習(xí)，并增加客戶參加嬉戲及有獎(jiǎng)問(wèn)答等內(nèi)容，主持人邀請(qǐng)91.2云天主持。

兒童區(qū)域:原有兒童游樂(lè)設(shè)施免費(fèi)兒童玩耍。

(三)老客戶帶新客戶內(nèi)容:

老客戶帶伴侶看房。老客戶帶1--2名伴侶看房，可獲得便攜式手電筒一個(gè)，伴侶可獲得指甲刀各一套。老客戶帶3名以上伴侶看房，可獲得快餐保鮮盒一套，伴侶可獲得攜式手電筒各一個(gè)。

老客戶帶伴侶看房有小孩的。孩子額外獲得兒童音樂(lè)卡通玩具一個(gè)。

首推客戶有效信息嘉獎(jiǎng)。老客戶:老客戶除直接介紹意向客戶成交雙倍積分，即刻返利外，本次推出新政策，即供應(yīng)有價(jià)值信息的客戶，經(jīng)銷售人員接觸努力后未成交，賜予價(jià)值300元床上三件套一套;供應(yīng)有價(jià)值信息的客戶，經(jīng)銷售人員接觸努力后成交，正常積分，即刻返利。新客戶:新客戶如供應(yīng)有價(jià)值信息，經(jīng)銷售人員接觸努力后未成交，賜予價(jià)值300元床上三件套一套;如供應(yīng)有價(jià)值信息，經(jīng)銷售人員接觸努力后成交，即刻返利，價(jià)格同老客戶。本政策制作易拉寶重點(diǎn)提示。

(四)本次活動(dòng)新定房?jī)?yōu)待:

定房后，新定客戶隨機(jī)抽字。字由四個(gè)字組成，“中”5000元房款優(yōu)待，“秋”6000元房款優(yōu)待，“團(tuán)”7000元房款優(yōu)待，“圓”8000元房款優(yōu)待。

本次活動(dòng)旨在達(dá)到老客戶、新定客戶、新伴侶未定客戶及公司四方四贏的局面，達(dá)到融洽客戶，促進(jìn)下定的宗旨。

房地產(chǎn)宣揚(yáng)期推廣營(yíng)銷策劃方案(篇二)

一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)當(dāng)策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷售、廣告宣揚(yáng)、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。依據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的綻開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)狀況，圍繞促銷策略等等。

二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)當(dāng)進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣揚(yáng)、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣揚(yáng)和定位上，利用消費(fèi)者奇怪???、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷。

三是塑造差異。差異化能夠制造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃命設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新奇性和成本方面權(quán)衡考慮，由于企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。

四是整合營(yíng)銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要擅長(zhǎng)整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)當(dāng)組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品嘗等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，依據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際狀況，查找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要擅長(zhǎng)培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，給予產(chǎn)品更加新奇的形象，從而保持品牌的新奇感。

總之，將來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間；間隔合理、有用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購(gòu)物便利，使房子成為有文化氣息的房子，成為有制造力的房子。在營(yíng)銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)依據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，協(xié)作產(chǎn)品的

特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng)。

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房地產(chǎn)宣揚(yáng)期推廣營(yíng)銷策劃方案(篇三)

時(shí)間：20__-4-05——4-08

地點(diǎn)：1、海鹽新天地廣場(chǎng)

2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處

活動(dòng)目的：

聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣揚(yáng)期間內(nèi)，刺激大眾，制造最佳口碑和打響海鹽首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓

活動(dòng)支配：

一、前期廣告宣揚(yáng)

3.30-4.05著重以信息發(fā)布為主宣揚(yáng)，主要是搖號(hào)參與方法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。

宣揚(yáng)主題：將來(lái)城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居金仕海岸。

金仕海岸4月5號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。

由于珍稀，所以寶貴。

金仕開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。詳細(xì)搖號(hào)登記處暫定2處。

(確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%)

2、地點(diǎn)選定：海鹽新天地廣場(chǎng)

(a、需要肯定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)閱歷c、有聚集人氣的先例)

3、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個(gè);大型氣拱門(mén)1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);

樓盤(pán)效果展現(xiàn)牌1套;廣告宣揚(yáng)易拉寶4個(gè);宣揚(yáng)折頁(yè)1000份

周遍跨街橫幅、燈箱20套

4、員工統(tǒng)一著裝

三、活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)

1、下午14：00正式開(kāi)頭(13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展現(xiàn))

2、14：00——14：30

主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、搖號(hào)開(kāi)頭(14：30——15：00)同時(shí)登記匯總

4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00——16：00)

獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)

5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小消遣活動(dòng)(16：00——17：00)工作人員休息

6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10——17：30)

7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30——17：50)

四、搖號(hào)方法

1、一期總銷售戶

數(shù)為140套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1，參與群眾不定。

2、搖號(hào)實(shí)行實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。

3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格，該保證金則納入房款，如不勝利則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。

4、搖號(hào)登記時(shí)間自20__.4.05——4.10，為期5天。

5、登記地點(diǎn)：秦山房地產(chǎn)公司售樓處

6、搖號(hào)工具使用公開(kāi)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)打算。(中號(hào)比例為5：1)

7、關(guān)于沒(méi)有中號(hào)群眾的解決方法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入二期開(kāi)盤(pán)購(gòu)房檔案。

五、工作人員分工

秦山房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作;九洲廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。

六、媒體發(fā)布

邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w詳細(xì)：海鹽電視臺(tái)、杭州交通之聲廣播臺(tái)、中郵專遞、錢(qián)江晚報(bào)、搜狐網(wǎng)絡(luò)等記者參與活動(dòng)，并賜予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。

房地產(chǎn)宣揚(yáng)期推廣營(yíng)銷策劃方案(篇四)

為了盡快搶占春節(jié)期間的客戶資源，本項(xiàng)目必需搶先有一步吸納一部分潛在的購(gòu)房者。同時(shí)，也為加強(qiáng)項(xiàng)目在客戶心目中的形象，最大限度吸引客戶對(duì)項(xiàng)目的劇烈關(guān)注，結(jié)合春節(jié)期間家人伴侶聚會(huì)較多簡(jiǎn)單形成口碑傳播效應(yīng)，特制定本推廣方案，提高二期強(qiáng)銷階段的銷售量。

一、推廣時(shí)間

1月29日(農(nóng)歷臘月二十六)———2月17日(農(nóng)歷正月十五)為期二十天

二、活動(dòng)內(nèi)容

1、贈(zèng)送旺宅大禮金

(1)、對(duì)電梯洋房成交客戶贈(zèng)送2188元旺宅大禮金，聯(lián)排別墅成交客戶贈(zèng)送8888元旺宅大禮金，獨(dú)棟別墅成交客戶贈(zèng)送16888元旺宅大禮金

①凡活動(dòng)期間成交的客戶都有機(jī)會(huì)參與此活動(dòng)。

②成交客戶的21888元禮金直接抵扣購(gòu)房款，即實(shí)際成交額是扣出2188元后再折扣的金額。其他的將以此類推。房地產(chǎn)促銷活動(dòng)方案③旺宅大禮金不能單獨(dú)作為定金使用，不得轉(zhuǎn)讓，只能抵扣購(gòu)房款，不能兌換現(xiàn)金。

④整個(gè)活動(dòng)期間只有20個(gè)名額，先到先得，送完即止。

2、“舊帶新”送現(xiàn)金1000元新年紅包

由于客戶對(duì)有現(xiàn)金贈(zèng)送的活動(dòng)比較敏感，易于激發(fā)起客戶的參加熱忱

①、在活動(dòng)期間，舊業(yè)主介紹的新業(yè)主必需是第一次到售樓部的，并由舊業(yè)主親自帶看現(xiàn)場(chǎng)，方可參加此活動(dòng)。

②舊業(yè)主介紹的新客戶成交時(shí)間必需在活動(dòng)時(shí)間范圍內(nèi)，并經(jīng)過(guò)銷售經(jīng)理登記確認(rèn)。

③舊業(yè)主的新年現(xiàn)金紅包必需在客戶交齊首期款并簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)合同后方可抵兌。

3、新春大利是

①凡在正月初一至初四，來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房的客戶，均可贈(zèng)送價(jià)值20元購(gòu)物卡一張作為新春置業(yè)大利是。

②每日只有30個(gè)名額，送完即止。

③領(lǐng)取人必需是年滿18周歲的才可以領(lǐng)取。

4、幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)

①凡活動(dòng)期間內(nèi)成交的客戶均可獲得一次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)。

②獎(jiǎng)品主要是以家電為主。

注：在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定日期內(nèi)交齊首期及辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，在提取銀行按揭合同當(dāng)日即可領(lǐng)取所獲獎(jiǎng)品，假如超過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)上規(guī)定日辦理購(gòu)房手續(xù)的，之前所得獎(jiǎng)品則視為無(wú)效。

三、宣揚(yáng)推廣方式

1、優(yōu)待活動(dòng)信息由銷售人員電話通知意向客戶進(jìn)行口頭宣揚(yáng)。

2、通過(guò)短信方式分布優(yōu)待活動(dòng)信息，吸引更多新的客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)。

3、為了加大宣揚(yáng)效率，我們還在采納夾報(bào)、報(bào)紙(陽(yáng)江大樓市)、電視媒體做大宣揚(yáng)，通過(guò)不同的宣揚(yáng)方面，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍，讓更多的人能夠了解本項(xiàng)目，提高項(xiàng)目的知名度。

4、對(duì)戶外廣告重新包裝，以此提高項(xiàng)目形象，同時(shí)也可以將優(yōu)待活動(dòng)傳播給廣闊目標(biāo)客戶。

房地產(chǎn)宣揚(yáng)期推廣營(yíng)銷策劃方案(篇五)

市場(chǎng)營(yíng)銷方案更注意產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必需學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷方案。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷方案非常重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷方案包括：

1、方案概要：對(duì)擬議的方案賜予扼要的綜述，以便管理局部快速掃瞄。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：供應(yīng)有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3、時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析：綜合主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及方案必需涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。

4、目標(biāo)：確定方案在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5、市場(chǎng)營(yíng)銷策略：供應(yīng)用于完成方案目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。

6、行動(dòng)方案：本方案答復(fù)將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?

7、估計(jì)盈虧報(bào)表：綜述方案估計(jì)的開(kāi)支。

8、掌握：敘述方案將如何監(jiān)控。

一、方案概要

方案書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本方案的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，方案概要可讓高級(jí)主管很快把握方案的核心內(nèi)容，內(nèi)容名目應(yīng)附在方案概要之后。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

方案的這個(gè)局部負(fù)責(zé)供應(yīng)與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1、市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)供應(yīng)關(guān)于所效勞的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)置行為的趨勢(shì)。

2、產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。

3、競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4、宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)說(shuō)明影響房地產(chǎn)將來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為根底，找出主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。

1、時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)分析

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)將來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可實(shí)行的行動(dòng)，應(yīng)把時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特殊的關(guān)注。

2、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以勝利利用的某些策略，公司的劣勢(shì)那么是公司要改正的東西。

3、問(wèn)題分析

在這里，公司用時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的討論結(jié)果來(lái)確定在方案中必需強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。

四、目標(biāo)

此時(shí)，公司道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的根本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。

有兩類目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。

1、財(cái)務(wù)目標(biāo)

每個(gè)公司都會(huì)追求肯定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)全部者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)必需要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，假如公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10%，那么，必需確定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，假如公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，那么其必需售出90套房屋。

目標(biāo)的確立應(yīng)符合肯定的標(biāo)準(zhǔn)：

各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有肯定的完成期限。

各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的全都性。

假如可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。

五、市場(chǎng)營(yíng)銷策略應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷策略綱要，或者稱之為“細(xì)心籌劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用假設(shè)干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深化探討后，便可找出房屋營(yíng)銷的主要策略。

策略陳述書(shū)可以如下所示：

目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特殊注意于男性消費(fèi)者及各公司，注意于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。

配銷渠道：主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。

服務(wù)：供應(yīng)全面的物業(yè)管理。

廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣揚(yáng)高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。

討論與開(kāi)發(fā)：增加25%的費(fèi)用以依據(jù)顧客預(yù)購(gòu)狀況作準(zhǔn)時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿意。

市場(chǎng)營(yíng)銷討論：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。

六、行動(dòng)方案

策略陳述書(shū)闡述的是用以到達(dá)企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作答復(fù)：將做什么?什么時(shí)候去做?誰(shuí)去做?將花費(fèi)多少?等等詳細(xì)行動(dòng)。

七、估計(jì)盈虧報(bào)表

行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算根本上為一項(xiàng)估計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門(mén)將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。

八、掌握

方案的最終一局部為掌握，用來(lái)掌握整個(gè)方案的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)覺(jué)未能到達(dá)目標(biāo)的部門(mén)。

有些方案的掌握局部還包括意外應(yīng)急方案，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的狀況時(shí)公司應(yīng)實(shí)行的步驟。

營(yíng)銷執(zhí)行是將營(yíng)銷方案轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過(guò)程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)方案的既定目標(biāo)。

策略所論及的是營(yíng)銷活動(dòng)是〞什么〞和〞為什么〞的問(wèn)題，而執(zhí)行那么論及到〞誰(shuí)〞去執(zhí)行，在〞什么地點(diǎn)〞、〞什么時(shí)間〞和〞怎么樣〞去執(zhí)行等問(wèn)題。策略與執(zhí)行親密相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行，如給營(yíng)銷方案安排一些基金，指導(dǎo)房屋銷售人員轉(zhuǎn)變推銷重點(diǎn)，重印價(jià)格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反應(yīng)，即估計(jì)在執(zhí)行某一策略過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。

房地產(chǎn)宣揚(yáng)期推廣營(yíng)銷策劃方案(篇六)

一、前言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售進(jìn)展日益成熟的的今日，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷策劃必不行少，而且必需做到位。

xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。依據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度動(dòng)身，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略支配、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是認(rèn)真分析、科學(xué)劃分并精確?????切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獵取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、提倡一個(gè)財(cái)寶理念、提煉一個(gè)鮮亮主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

依據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2、提倡一個(gè)財(cái)寶理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3、提煉一個(gè)鮮亮主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

四、銷售目標(biāo)

1、銷售（招商）目標(biāo)。

2、銷售目標(biāo)分解，依據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度方案，進(jìn)行營(yíng)銷工作。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿勢(shì)。

1、入市時(shí)機(jī)：依據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷預(yù)備，在xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會(huì)、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會(huì)、xx等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿勢(shì)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)寶地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略。

1、價(jià)格定位的原則：采納比價(jià)法和綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。

3、價(jià)格策略：實(shí)行“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為xx元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降。

六、宣揚(yáng)策略及媒介組合

（一）宣揚(yáng)媒介組合。

1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)寶投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣揚(yáng)媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3、開(kāi)盤(pán)后的形象展現(xiàn)期：為了展現(xiàn)形象，以軟性深化挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

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房地產(chǎn)營(yíng)銷主題推廣方案范例(7篇)

公司在開(kāi)展重點(diǎn)支配的房地產(chǎn)營(yíng)銷工作時(shí)，為了貫徹落實(shí)工作項(xiàng)目的要求，房地產(chǎn)營(yíng)銷方案要預(yù)備得當(dāng)。寫(xiě)工作方案時(shí)要留意寫(xiě)出指導(dǎo)思想，你對(duì)這次的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案有什么樣的想法呢？零思索方案網(wǎng)收集并整理了“房地產(chǎn)營(yíng)銷主題推廣方案”，歡迎閱讀，盼望您能閱讀并保藏。

房地產(chǎn)營(yíng)銷主題推廣方案(篇一)

一、前言：營(yíng)銷理由

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價(jià)值打算于凝集在商品中的有效勞動(dòng)，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費(fèi)者能夠客觀地把握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷概念了。

然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來(lái)有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰(shuí)也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方。由于熟悉到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷概念。營(yíng)銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購(gòu)買(mǎi)某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了學(xué)問(wèn)經(jīng)濟(jì)，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來(lái)不斷端詳、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。

（二）頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）

眾所周知，頂樓幾乎成了全部開(kāi)發(fā)商的心頭病，絕大部分避開(kāi)不了“滯銷”的命運(yùn)，開(kāi)發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了始終空置的狀況。追本嗍原，我們必需找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的緣由：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的，在打算高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四”“當(dāng)心翼翼”，特殊是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱，炙得人悶不過(guò)氣來(lái)。詳細(xì)問(wèn)題詳細(xì)分析，一切從實(shí)際動(dòng)身，針對(duì)這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪肯定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

并且，我們投入也不大，100平面也許只需2000元即可，同時(shí)，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的逆境我們就可以“圓”滿解決了。（詳細(xì)操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過(guò)高、簡(jiǎn)單漏裂。在這里，要解決過(guò)高的問(wèn)題可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必需實(shí)行低價(jià)、甚至成本價(jià)銷售，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以肯定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓簡(jiǎn)單產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題，在建筑的過(guò)程當(dāng)中假如嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問(wèn)的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信念么？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信念的），假如有的話，那在售房時(shí)，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們?cè)趬蛸I(mǎi)時(shí)就會(huì)很放心了。（其實(shí)，這樣的營(yíng)銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，由于營(yíng)銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營(yíng)銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）

（三）中樓：以舊換新

俗話說(shuō)：“沒(méi)有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場(chǎng)不憐憫弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻、營(yíng)銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，沒(méi)有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒(méi)有長(zhǎng)期的生命力與市場(chǎng)占有率；而將過(guò)去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影，最終也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只有永久保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式，并勝利付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林。

目前，作為彈丸之地的高超，已有大量建成、在建、籌建的樓盤(pán)存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁。我們必需實(shí)行差異化的市場(chǎng)策略，努力制造與對(duì)方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開(kāi)跟隨者，從而獵取勝利。經(jīng)過(guò)苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高超低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢(qián)把握在20%的人手中，而其余80%的人只掌握著20%的財(cái)寶。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場(chǎng)特別火暴，有些時(shí)日甚至趕超新居成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的連續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來(lái)人口的消費(fèi)涌動(dòng)，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將連續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種進(jìn)展潮流，不行逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，機(jī)會(huì)就消失在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。勝利者擅長(zhǎng)并敢于抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就由于他“茫然”于機(jī)會(huì)。我們必需抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。

關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有肯定的市場(chǎng)依據(jù)的。究竟，高超舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，平安系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)峻及人們的喜新厭舊心理作祟，在有肯定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣(mài)舊買(mǎi)新”的沖動(dòng)，而我們開(kāi)展的“以舊換新”策略在多種宣揚(yáng)方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購(gòu)買(mǎi)欲，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記?。菏袌?chǎng)上的勝利者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

三、推廣：多管齊下

一個(gè)成熟、勝利的品牌，到最終所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的堅(jiān)固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無(wú)意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣概壓人，而是以親和友善的姿勢(shì)向市民的一種虔誠(chéng)的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場(chǎng)營(yíng)銷的戰(zhàn)斗其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明白要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡(jiǎn)潔的例子：你愛(ài)上一個(gè)女孩必需英勇追?。》駝t，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲傷呀！對(duì)嗎？

最主要的，由于房產(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，一生中就那么一兩次。面對(duì)它們時(shí)，誰(shuí)不慎之又慎、顧這盼那？如果我們“羞”于表達(dá)自己的“愛(ài)”、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從其中，電視臺(tái)廣告盡量少放，一來(lái)削減廣告投入費(fèi)用，限度地提高廣告資金的回報(bào)率；二來(lái)高超電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒(méi)有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，實(shí)行任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過(guò)自己的規(guī)律考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。

通過(guò)本人多次閱歷的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：

假如廣告后收益>廣告費(fèi)用，則是經(jīng)濟(jì)的，可行！可是，學(xué)過(guò)甚至關(guān)注、了解過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性打算了其在參加全部實(shí)際時(shí)都必需是以最小的投入而制造利潤(rùn)的化！好！既然這樣的話，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必需將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獵取訴求的化。舉個(gè)例子，假如你在安靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清晰楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒(méi)有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無(wú)效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是由于同樣的費(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。

（二）造勢(shì)：聲勢(shì)浩大

我個(gè)人比較觀賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢(shì)也；故善戰(zhàn)者，求之于勢(shì)，而不求之于人?！痹靹?shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)幫助媒體廣告的宣揚(yáng)會(huì)、展銷會(huì)。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。由于廣告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過(guò)于單調(diào)簡(jiǎn)單產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠(chéng)度，品牌無(wú)一個(gè)共性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)決策的影響力特別有限。這時(shí)，我們必需借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。

詳細(xì)推介有多種操作方法：

1。利用突發(fā)大事(包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的大事)來(lái)進(jìn)行炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，作戰(zhàn)，不是只憑膽識(shí)就能取勝的。借助突發(fā)大事宣揚(yáng)自己，對(duì)于知名度不高的品牌來(lái)說(shuō)，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來(lái)說(shuō)，更是具有拉動(dòng)力。

2．必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)綻開(kāi)一個(gè)展銷會(huì)，將商品主動(dòng)送到人的生活中。這樣的好處有二：一來(lái)，可以提高推銷力度跟效率，由于這樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí)，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力、更有效。二來(lái)，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足，使消費(fèi)者更充分、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動(dòng)購(gòu)房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清楚的模型；令其在打算購(gòu)買(mǎi)意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼。

房地產(chǎn)營(yíng)銷主題推廣方案(篇二)

一、前言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售進(jìn)展日益成熟的的今日，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷策劃必不行少，而且必需做到位。

xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。依據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析，從營(yíng)銷策劃的角度動(dòng)身，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略支配、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是認(rèn)真分析、科學(xué)劃分并精確?????切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獵取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、提倡一個(gè)財(cái)寶理念、提煉一個(gè)鮮亮主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

三、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

依據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2、提倡一個(gè)財(cái)寶理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。

3、提煉一個(gè)鮮亮主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。

四、銷售目標(biāo)

1、銷售（招商）目標(biāo)。

2、銷售目標(biāo)分解，依據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度方案，進(jìn)行營(yíng)銷工作。

五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿勢(shì)。

1、入市時(shí)機(jī)：依據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷預(yù)備，在xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會(huì)、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在xx節(jié)、xx年秋季房交會(huì)、xx等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

2、入市姿勢(shì)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)寶地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略。

1、價(jià)格定位的原則：采納比價(jià)法和綜合平衡法。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米。

3、價(jià)格策略：實(shí)行“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為xx元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降。

六、宣揚(yáng)策略及媒介組合

（一）宣揚(yáng)媒介組合。

1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)寶投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。

2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣揚(yáng)媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。

3、開(kāi)盤(pán)后的形象展現(xiàn)期：為了展現(xiàn)形象，以軟性深化挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。

房地產(chǎn)營(yíng)銷主題推廣方案(篇三)

一、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷概念

“房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷”，即是在樓盤(pán)推廣過(guò)程中，通過(guò)細(xì)心策劃、具有鮮亮主題能夠引起轟動(dòng)效應(yīng)的，具有劇烈新聞價(jià)值的—一個(gè)單一的、或是系列性組合的營(yíng)銷活動(dòng)，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營(yíng)銷手段，也是建立在品牌營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、數(shù)據(jù)營(yíng)銷的基礎(chǔ)之上的全新?tīng)I(yíng)銷模式。

二、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷產(chǎn)生背景

縱覽房地產(chǎn)進(jìn)展歷程，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷觀念形成非一蹴而就，依其進(jìn)展階段的不同，大致可分為以下三個(gè)層次：1994年以前，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟，活動(dòng)營(yíng)銷好像是一個(gè)生僻的詞語(yǔ)；1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個(gè)進(jìn)展商的腦海里時(shí)，房地產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷便成了一個(gè)最時(shí)髦的觀念；98年以后到現(xiàn)在，由于樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷深化人心，開(kāi)頭由“產(chǎn)品營(yíng)銷”向“服務(wù)營(yíng)銷”和“定制營(yíng)銷”轉(zhuǎn)型，但對(duì)其的詮釋理解也仍舊存在魚(yú)龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象。

三、房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷策略分析

房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“活動(dòng)營(yíng)銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨(dú)特性、艱難性、制造更加劇烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷售的短時(shí)間、高效率。

第一，“活動(dòng)營(yíng)銷”策略，要努力傳遞樓盤(pán)信息中的獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤(pán)所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動(dòng)營(yíng)銷顯示出它獨(dú)特的功效。

其次，信息傳遞的方式必需是獨(dú)到的、精彩的——即盡可能引起轟動(dòng)效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤(pán)產(chǎn)品信息的傳遞，必需要制造具有轟動(dòng)效應(yīng)的“新聞大事”、具有高度獨(dú)創(chuàng)性的特色活動(dòng)，以獨(dú)特的“形式”，高強(qiáng)度的刺激性特點(diǎn)，使消費(fèi)者對(duì)“活動(dòng)”感愛(ài)好，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識(shí)、主動(dòng)性地接受到產(chǎn)品的獨(dú)特信息。

第三，信息傳遞的對(duì)象應(yīng)當(dāng)“精確?????”——必需是針對(duì)特定的公眾。

一個(gè)產(chǎn)品所針對(duì)的“公眾”與一般公眾不是一個(gè)概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費(fèi)者的人群，才是該產(chǎn)品所對(duì)應(yīng)的公眾。

五、常見(jiàn)房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷手法列舉

1、按市面上的房產(chǎn)活動(dòng)營(yíng)銷呈現(xiàn)狀況即橫向按市場(chǎng)面綻開(kāi)

⑴產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——目的是通過(guò)一個(gè)互動(dòng)性很強(qiáng)的說(shuō)明會(huì)，開(kāi)發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺(tái)，對(duì)房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤(pán)中的細(xì)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶。

⑵客戶活動(dòng)——在房地產(chǎn)樓盤(pán)銷售的整個(gè)時(shí)間序列上，選擇一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)，安裝“發(fā)動(dòng)機(jī)”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動(dòng)，即可以單獨(dú)也可以連成一個(gè)整體如文化周、地產(chǎn)節(jié)等，以便給一個(gè)特定樓盤(pán)的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速

房地產(chǎn)營(yíng)銷主題推廣方案(篇四)

市場(chǎng)營(yíng)銷方案更注意產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷效能，必需學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷方案。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷方案非常重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷方案包括：

1、方案概要：對(duì)擬議的方案賜予扼要的綜述，以便管理局部快速掃瞄。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：供應(yīng)有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3、時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析：綜合主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及方案必需涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。

4、目標(biāo)：確定方案在銷售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。

5、市場(chǎng)營(yíng)銷策略：供應(yīng)用于完成方案目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。

6、行動(dòng)方案：本方案答復(fù)將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少?

7、估計(jì)盈虧報(bào)表：綜述方案估計(jì)的開(kāi)支。

8、掌握：敘述方案將如何監(jiān)控。

一、方案概要

方案書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本方案的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，方案概要可讓高級(jí)主管很快把握方案的核心內(nèi)容，內(nèi)容名目應(yīng)附在方案概要之后。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

方案的這個(gè)局部負(fù)責(zé)供應(yīng)與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1、市場(chǎng)情勢(shì)

應(yīng)供應(yīng)關(guān)于所效勞的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)置行為的趨勢(shì)。

2、產(chǎn)品情勢(shì)

應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。

3、競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)

主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4、宏觀環(huán)境情勢(shì)

應(yīng)說(shuō)明影響房地產(chǎn)將來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。

三、時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析

應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為根底，找出主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。

1、時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)分析

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)將來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可實(shí)行的行動(dòng)，應(yīng)把時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特殊的關(guān)注。

2、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析

應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以勝利利用的某些策略，公司的劣勢(shì)那么是公司要改正的東西。

3、問(wèn)題分析

在這里，公司用時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的討論結(jié)果來(lái)確定在方案中必需強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。

四、目標(biāo)

此時(shí)，公司道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的根本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。

有兩類目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。

1、財(cái)務(wù)目標(biāo)

每個(gè)公司都會(huì)追求肯定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)全部者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)必需要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，假如公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10%，那么，必需確定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，假如公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，那么其必需售出90套房屋。

目標(biāo)的確立應(yīng)符合肯定的標(biāo)準(zhǔn)：

各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有肯定的完成期限。

各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的全都性。

假如可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。

五、市場(chǎng)營(yíng)銷策略應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷策略綱要，或者稱之為“細(xì)心籌劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用假設(shè)干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深化探討后，便可找出房屋營(yíng)銷的主要策略。

策略陳述書(shū)可以如下所示：

目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特殊注意于男性消費(fèi)者及各公司，注意于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。

配銷渠道：主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。

服務(wù)：供應(yīng)全面的物業(yè)管理。

廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣揚(yáng)高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。

討論與開(kāi)發(fā)：增加25%的費(fèi)用以依據(jù)顧客預(yù)購(gòu)狀況作準(zhǔn)時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿意。

市場(chǎng)營(yíng)銷討論：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。

六、行動(dòng)方案

策略陳述書(shū)闡述的是用以到達(dá)企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作答復(fù)：將做什么?什么時(shí)候去做?誰(shuí)去做?將花費(fèi)多少?等等詳細(xì)行動(dòng)。

七、估計(jì)盈虧報(bào)表

行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算根本上為一項(xiàng)估計(jì)盈虧報(bào)表。主管部門(mén)將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。

八、掌握

方案的最終一局部為掌握，用來(lái)掌握整個(gè)方案的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)覺(jué)未能到達(dá)目標(biāo)的部門(mén)。

有些方案的掌握局部還包括意外應(yīng)急方案，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的狀況時(shí)公司應(yīng)實(shí)行的步驟。

營(yíng)銷執(zhí)行是將營(yíng)銷方案轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過(guò)程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)方案的既定目標(biāo)。

策略所論及的是營(yíng)銷活動(dòng)是〞什么〞和〞為什么〞的問(wèn)題，而執(zhí)行那么論及到〞誰(shuí)〞去執(zhí)行，在〞什么地點(diǎn)〞、〞什么時(shí)間〞和〞怎么樣〞去執(zhí)行等問(wèn)題。策略與執(zhí)行親密相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行，如給營(yíng)銷方案安排一些基金，指導(dǎo)房屋銷售人員轉(zhuǎn)變推銷重點(diǎn)，重印價(jià)格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反應(yīng)，即估計(jì)在執(zhí)行某一策略過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。

房地產(chǎn)營(yíng)銷主題推廣方案(篇五)

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱，與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營(yíng)銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價(jià)值直接體現(xiàn)出來(lái)的一種方式，以便于讓更多人購(gòu)買(mǎi)到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作包括了特別繁多的步驟，如市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)、方案踐行等。其中營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)與踐行有著非常重要的作用，需要在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及踐行過(guò)程均考慮到多方面的因素。

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì)內(nèi)容

1、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)

房屋建筑可以給人留下特別深刻的第一印象，其風(fēng)格類型假如能夠符合客戶的喜好，那幺營(yíng)銷成果也就會(huì)更加突出。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營(yíng)銷設(shè)計(jì)時(shí)，營(yíng)銷人員可以針對(duì)不同的客戶人群推舉相應(yīng)的建筑風(fēng)格。比如從現(xiàn)今我國(guó)的文化潮流階層構(gòu)成來(lái)看，大多數(shù)中年客戶更喜愛(ài)歐洲西式建筑，一些愛(ài)好中國(guó)風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑，這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行區(qū)分。

2、環(huán)境上的設(shè)計(jì)

這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹(shù)林、水景、亭臺(tái)等，這類環(huán)境因素可以為一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來(lái)良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營(yíng)銷設(shè)計(jì)方案可以抓住當(dāng)代客戶對(duì)青山綠水的需求，重點(diǎn)介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時(shí)也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些珍貴花鳥(niǎo)、魚(yú)水，讓客戶感受到更加劇烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及名貴氣息。

3、戶型上的設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，戶型往往是客戶最為關(guān)懷的問(wèn)題，由于戶型直接打算了住戶日常的生活類型以及生活需求。對(duì)于不同的客戶，需對(duì)應(yīng)不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對(duì)活動(dòng)空間也要求較大，就需要通風(fēng)、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動(dòng)比較不便，這樣就比較適合臥房與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而便利日常生活。

4、物業(yè)上的設(shè)計(jì)

物業(yè)屬于房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“售后服務(wù)”部分，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對(duì)客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn)。特殊是近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)特別熱門(mén)，客戶更為關(guān)懷物業(yè)的質(zhì)量，因此營(yíng)銷方案就需要從多個(gè)方面設(shè)計(jì)物業(yè)的特點(diǎn)，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點(diǎn)等，均是可以在物業(yè)設(shè)計(jì)上突出的特色，多管齊下，讓客戶對(duì)物業(yè)放心。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案踐行要點(diǎn)

1、留意以營(yíng)銷策劃方案為基礎(chǔ)

在方案設(shè)計(jì)完成之后，營(yíng)銷人員就需要遵循具體的設(shè)計(jì)方案實(shí)施詳細(xì)的營(yíng)銷工作。在一般狀況下，營(yíng)銷方案的踐行需要嚴(yán)格根據(jù)設(shè)計(jì)中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營(yíng)銷工作具有科學(xué)性與條理性，保證營(yíng)銷質(zhì)量。特殊是對(duì)于一些設(shè)計(jì)質(zhì)量特別高的營(yíng)銷方案來(lái)說(shuō)，只有充分踐行，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點(diǎn)，為營(yíng)銷工作帶來(lái)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。通常營(yíng)銷人員只要能夠遵循設(shè)計(jì)方案中的基本原則以及內(nèi)容，那幺營(yíng)銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。

2、留意適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷方案

房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作因市場(chǎng)行情的波動(dòng)而瞬息萬(wàn)變，很有可能前一段時(shí)間較為適用的營(yíng)銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了。對(duì)于這種狀況，在營(yíng)銷策劃方案的踐行過(guò)程中，需要準(zhǔn)時(shí)反饋到設(shè)計(jì)階段，對(duì)營(yíng)銷方案進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整，使其能夠跟上市場(chǎng)變化的節(jié)奏。特殊是在一些大型的樓盤(pán)營(yíng)銷中，客戶人群跨度大、戶型風(fēng)格差別大，更需要在實(shí)際踐行中依據(jù)詳細(xì)狀況調(diào)整更多類型的營(yíng)銷方案。比如說(shuō)針對(duì)于年輕客戶的營(yíng)銷方案，在指導(dǎo)針對(duì)于老年年客戶的營(yíng)銷工作時(shí)可能就不再適用，假如依照固有的營(yíng)銷方案，那幺很有可能使得營(yíng)銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，甚至給客戶留下不良印象。

3、留意豐富營(yíng)銷措施

房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作是一門(mén)高深的學(xué)問(wèn)，依據(jù)設(shè)計(jì)方案踐行工作或者依據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營(yíng)銷工作的最基本內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提升營(yíng)銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營(yíng)銷措施，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷手段的多元化。多樣化的營(yíng)銷措施在目前的很多地方得到了較為勝利的應(yīng)用，比如建立針對(duì)客戶的溝通渠道，讓客戶能夠便利通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話、短信等方式提出看法，以便于找出營(yíng)銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對(duì)于每一個(gè)客戶的人性化關(guān)懷，比如在對(duì)客戶來(lái)說(shuō)具有重大意義的日子，為客戶送上營(yíng)銷組細(xì)心預(yù)備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到暖和，提升營(yíng)銷質(zhì)量的效果非常顯著。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)營(yíng)銷工作中所包含的學(xué)問(wèn)如瀚海煙波，并非只字片語(yǔ)可一言道盡，營(yíng)銷人員需要在日常的營(yíng)銷工作中不斷積累，不斷總結(jié)，才能夠穩(wěn)定地提升營(yíng)銷服務(wù)水平。特殊是在當(dāng)今房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)變化較大的背景之下，更需要在營(yíng)銷策劃方案的基礎(chǔ)上，了解方案，踐行方案，依據(jù)詳細(xì)的狀況實(shí)施針對(duì)性的營(yíng)銷工作，并豐富營(yíng)銷手段，讓客戶在營(yíng)銷工作的影響下選擇最適合自己的住宅。

房地產(chǎn)營(yíng)銷主題推廣方案(篇六)

時(shí)間：20__-4-05——4-08

地點(diǎn)：1、海鹽新天地廣場(chǎng)

2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處

活動(dòng)目的：

聚集開(kāi)盤(pán)人氣，重拳出擊，在最短的宣揚(yáng)期間內(nèi)，刺激大眾，制造最佳口碑和打響海鹽首盤(pán)小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。

活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓

活動(dòng)支配：

一、前期廣告宣揚(yáng)

3.30-4.05著重以信息發(fā)布為主宣揚(yáng)，主要是搖號(hào)參與方法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。

宣揚(yáng)主題：將來(lái)城都市居住典范，海鹽首期豪華高品位住宅樓銷售在即。

引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居金仕海岸。

金仕海岸4月5號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)海鹽。

由于珍稀，所以寶貴。

金仕開(kāi)盤(pán)有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。

二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)，即選即定。詳細(xì)搖號(hào)登記處暫定2處。

(確定小高層購(gòu)買(mǎi)資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%)

2、地點(diǎn)選定：海鹽新天地廣場(chǎng)

(a、需要肯定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)閱歷c、有聚集人氣的先例)

3、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個(gè);大型氣拱門(mén)1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);

樓盤(pán)效果展現(xiàn)牌1套;廣告宣揚(yáng)易拉寶4個(gè);宣揚(yáng)折頁(yè)1000份

周遍跨街橫幅、燈箱20套

4、員工統(tǒng)一著裝

三、活動(dòng)進(jìn)程(4月5日)

1、下午14：00正式開(kāi)頭(13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展現(xiàn))

2、14：00——14：30

主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘。

3、搖號(hào)開(kāi)頭(14：30——15：00)同時(shí)登記匯總

4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00——16：00)

獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)

5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小消遣活動(dòng)(16：00——17：00)工作人員休息

6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10——17：30)

7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30——17：50)

四、搖號(hào)方法

1、一期總銷售戶

數(shù)為140套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1，參與群眾不定。

2、搖號(hào)實(shí)行實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。

3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格，該保證金則納入房款，如不勝利則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。

4、搖號(hào)登記時(shí)間自20__.4.05——4.10，為期5天。

5、登記地點(diǎn)：秦山房地產(chǎn)公司售樓處

6、搖號(hào)工具使用公開(kāi)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)打算。(中號(hào)比例為5：1)

7、關(guān)于沒(méi)有中號(hào)群眾的解決方法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入二期開(kāi)盤(pán)購(gòu)房檔案。

五、工作人員分工

秦山房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作;九洲廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。

六、媒體發(fā)布

邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w詳細(xì)：海鹽電視臺(tái)、杭州交通之聲廣播臺(tái)、中郵專遞、錢(qián)江晚報(bào)、搜狐網(wǎng)絡(luò)等記者參與活動(dòng)，并賜予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。

房地產(chǎn)營(yíng)銷主題推廣方案(篇七)

一、市場(chǎng)背景：

漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441。5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類綜合進(jìn)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。

xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的進(jìn)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的進(jìn)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)進(jìn)展。

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：

由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

1。在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?

2。在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?

在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，詳細(xì)緣由我們分列如下：

綠地人家處于天化的四周，濱河小區(qū)處于烈士陵園四周，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威逼：

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接：而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài)：

綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：

項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本狀況

綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。

濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊水道及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積掌握較好，并帶簡(jiǎn)潔裝修。

井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來(lái)看，其中兩室占了肯定的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕栀n予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。

3。樓棟售出率分析

分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出狀況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)消失于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)四周的樓棟銷售狀況一般。消失這種狀況的緣由，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售掌握的緣由，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售狀況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，供應(yīng)有力的產(chǎn)品支持。

4。已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：

四、已購(gòu)客戶分析

1。付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)力量上雖有肯定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充分的還款力量，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。

2。年齡結(jié)構(gòu)分析：

分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的推斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受力量較強(qiáng)，具有肯定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配力量，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、消遣問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)系列

想要更快更高效的完成工作指標(biāo)，這個(gè)時(shí)候，就需要為自己支配一份策劃書(shū)。策劃書(shū)可以關(guān)心我們操控工作中可利用的資源和細(xì)節(jié)。那么你知道寫(xiě)策劃書(shū)該重點(diǎn)留意什么嗎？

2）鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同將來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)寶的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3）正在形成的“大賣(mài)場(chǎng)”商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣(mài)場(chǎng)”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，消失爆搶局面。

4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)寶中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的自然?地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲自然?的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必需在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。

二）劣勢(shì)

1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)緣由，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣(mài)的戶型。并且此類房源還要和四周金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎全部的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)平安系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。

4）與二期相比，一期樓盤(pán)素養(yǎng)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。

5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買(mǎi)即住的消費(fèi)心理。

6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不便利，這與目前鄭汴路商戶想轉(zhuǎn)變每天吃大排擋的愿望不符。

三）、機(jī)會(huì)

1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬(wàn)人的浩大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。

2）挖掘市場(chǎng)。鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊急，從費(fèi)用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市場(chǎng)。

3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力氣和親屬，已開(kāi)頭為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪四周，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4）大賣(mài)場(chǎng)”的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。

a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小。由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣(mài)場(chǎng)”作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不行能貶值，也比較簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)手或出租，這特別符合外地商人置業(yè)心理。

c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)說(shuō)具有充分的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力氣是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可實(shí)行鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)省大量的推廣成本。

d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。

e)以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力氣。

f)鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

四）威逼

1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

i.周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路四周，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

ii.鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。

建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場(chǎng)。本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)親密關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。

2）行業(yè)外威逼

鄭汴路“大賣(mài)場(chǎng)”的形成，商務(wù)更加便利快捷，商務(wù)的中間環(huán)節(jié)削減，將淘汰一批中小商戶，故本房地產(chǎn)的消費(fèi)群將萎縮。

政府關(guān)于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時(shí)間內(nèi)，建材、裝修市場(chǎng)將消失，由散戶購(gòu)買(mǎi)為主向集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)為主的轉(zhuǎn)變。而開(kāi)發(fā)商必需考慮大眾市場(chǎng)，故家裝市場(chǎng)要重新整合。大品牌何去何從，很難猜測(cè)；中檔品牌可能會(huì)脫穎而出，門(mén)庭若市。但商戶總數(shù)只會(huì)削減，在這個(gè)變動(dòng)的過(guò)程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認(rèn)知或形成之前完成銷售，否則將陷入特別被動(dòng)的局面。

四、目標(biāo)市場(chǎng)權(quán)衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。

二期小戶型的目標(biāo)市場(chǎng)主要由哪幾種人組成，這些人購(gòu)買(mǎi)的抗性及抗性解除。

1、在鄭汴路市場(chǎng)打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍(lán)領(lǐng)。這些人的消費(fèi)有點(diǎn)象青年居易的目標(biāo)群。他們的主力消費(fèi)面積是兩室一廳和一室一廳，消費(fèi)實(shí)力有限。他們對(duì)按揭首付1.5-2.0萬(wàn)元月供400元特別感愛(ài)好，購(gòu)房一般想一步到位，對(duì)住幾年再換房不太感愛(ài)好，認(rèn)同鄭汴路有很大的租房需求市場(chǎng)，特別認(rèn)同鄭東新區(qū)的進(jìn)展前景。

由于的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛(wèi)房源，而這些人購(gòu)房多盼望要相對(duì)一步到位，對(duì)自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買(mǎi)足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費(fèi)實(shí)力有限，首付2.5—3.5萬(wàn)元，月供700元，對(duì)這些人來(lái)說(shuō)比較吃力。

抗性解除。對(duì)此類人要留意闡述：對(duì)自己前途有信念的人從不這樣想，這只是的第一套房，現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了，八十年月的房子現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)人再住了。這里有個(gè)大商圈，里面有幾千個(gè)老板，幾萬(wàn)人店員，這里的房子想住就住，想賣(mài)就賣(mài)，想出租就出租，這里的公房租金很高。，鄭州很少有這樣一個(gè)巨大租售需求市場(chǎng)的地方

2、26—29歲的店長(zhǎng)、業(yè)務(wù)經(jīng)理級(jí)人物，這些人大多想另立門(mén)面，又有結(jié)婚壓力（大多來(lái)自伴侶和家庭），但是自己資金不多，假如買(mǎi)房一步到位，便沒(méi)有資金自己做生意，的房子正好適合這些人。

3、已在鄭州干了2~3年生意的外地人，這些人對(duì)鄭州東南區(qū)域尤其是鄭汴路市場(chǎng)有較深的了解，對(duì)鄭東新區(qū)有一點(diǎn)印象，但不太關(guān)懷。在鄭州租房住，曾經(jīng)有想買(mǎi)房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過(guò)幾年有可能回去，認(rèn)為為這幾年時(shí)間買(mǎi)房花幾十萬(wàn)元不值得，怕被套住，：這里買(mǎi)套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣(mài)掉又嫌太麻煩。

抗性解除。對(duì)這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購(gòu)房需求，小戶型由于總價(jià)較低，可以隨時(shí)出售和出租。

4、外地老板為同在一起的兄弟姐妹購(gòu)置房屋。實(shí)力大的老板為公司的骨干員工購(gòu)置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買(mǎi)人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣，隨時(shí)照應(yīng)生意。

5、從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級(jí)而從商鋪搬出來(lái)的老板。對(duì)這些人要多講只有這里的房可以隨時(shí)出租、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。由于只有這里的房總價(jià)低，月供少，求租或求購(gòu)市場(chǎng)浩大。

6、純投資格者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對(duì)這些人訴求：開(kāi)個(gè)私家銀行、人不要始終太累，投入產(chǎn)出猶如聚寶盆，比保險(xiǎn)更保險(xiǎn)（用具體的計(jì)算），比股票更賺錢(qián)。猶如擁有了另一份退休金。這里猶如一個(gè)金礦，這里有數(shù)萬(wàn)人的年輕人，有數(shù)千個(gè)中小老板，有很大的租房需求市場(chǎng)，有鄭東新區(qū)的進(jìn)展前景。

7、外地品牌駐鄭代表，訴求隨時(shí)可住，隨時(shí)可賣(mài)，訴求共性物業(yè)服務(wù)，猶如酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動(dòng)電話晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。

8、私人特別生活，多講公交出入便利，房子總價(jià)不高等。

通過(guò)以上描述發(fā)覺(jué)，二期小戶型的目標(biāo)群直接購(gòu)買(mǎi)理由很難成為一期業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)理由，以此內(nèi)容來(lái)作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動(dòng)一期余房銷售，更不能帶動(dòng)二期商鋪銷售。以上內(nèi)容只能做分類個(gè)別勸說(shuō)之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。

品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位：

的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相當(dāng)激烈。因此，必需跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，查找能統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)一、二期多層樓盤(pán)、商鋪以及后續(xù)開(kāi)發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵。

完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源，擴(kuò)充品牌核心內(nèi)涵，將本房地產(chǎn)定位成一個(gè)整個(gè)東區(qū)獨(dú)有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價(jià)值的、有無(wú)盡開(kāi)發(fā)潛力的高檔樓盤(pán)。

品牌內(nèi)涵組成：

1、鄭東新區(qū)為本房地產(chǎn)注入了至少長(zhǎng)達(dá)20年的穩(wěn)固商務(wù)住宅進(jìn)展時(shí)期，帶來(lái)了多達(dá)20xx億元的幾乎是恒久的財(cái)寶升值空間。

鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計(jì)20年（北京cbd區(qū)用了11年，上海浦東已用了10年），總投資20xx億元，其中單一個(gè)起步區(qū)就有5年時(shí)間投資156億元。興建鄭東新區(qū)必定要用大量的建筑材料、工具及建用品等。這些全部的材料選購(gòu)地，必定從緊按在一起的鄭汴路大市場(chǎng)獵取。這些保證了鄭汴路商圈將在從今20年的迅猛進(jìn)展?，F(xiàn)在，這里已經(jīng)猶如1982年的深圳羅湖、蛇口，猶如1992年的上海浦東，猶如1997年的三峽宜昌。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)【篇3】

前言：

隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的泛濫，“展會(huì)，展會(huì)，只展不售”這句話好像已成為業(yè)界公認(rèn)的法則，而企業(yè)參展也僅局限于企業(yè)實(shí)力的展現(xiàn)和品牌知名度的提升，大多數(shù)參與展會(huì)的企業(yè)也