溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場運行分析及展望

溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場運行分析及展望（2012～2013年）

一2012年溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況（一）溫州市房地產(chǎn)市場運行概況：投資開發(fā)增速回落，商品房銷售量增加，房地產(chǎn)各貸款指標波動較小2012年溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資687.5億元，同比增長1%（見圖1）。2012年，溫州市房屋施工面積為3769.61萬平方米，同比增長16.8%；房屋竣工面積為349.79萬平方米，同比減少18.5%（見表1）。溫州市保障性安居工程項目，截至2012年9月新開工面積為95.4萬平方米、10676套，基本建成或竣工面積為43.26萬平方米、4462套。圖12012年溫州市房地產(chǎn)投資同比增幅情況表1溫州市房地產(chǎn)土地開發(fā)變化2012年，溫州市商品房銷售面積204.25萬平方米，同比增長50.9%，其中住宅銷售面積181.88萬平方米，同比增長60.7%。2012年，從各類商品房的銷售構(gòu)成看，商品住宅依然是主力軍（見表2）。表22007～2012年溫州各類商品房在銷售面積中所占比重情況續(xù)表截至2012年12月末，溫州市金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額750億元，同比增長5.49%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款139億元，同比持平；購房貸款611億元，同比增長6.81%。購房貸款中，新建住房貸款369億元，同比增長7.89%，二手房貸款217億元，同比增長5.3%。（二）溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場運行基本情況1.土地成交量較上年提高，溢價率低，土地存量較大根據(jù)《溫州市2012年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2012年溫州市區(qū)住宅用地為364.78公頃（5471畝），是2011年供地計劃的1.5倍；其中商品房用地為74.42公頃（1116畝），比往年增加。2012年溫州市區(qū)共出讓商品房建設(shè)用地30宗，面積為1271.48畝（見表3），面積同比增長206%，其中住宅用地9宗，面積為328.43畝，面積同比增長18.8%。2007～2010年溫州市區(qū)土地溢價率很高，依次為87.28%、51.4%、74.53%、54%，2012年成交的9宗住宅用地中，單宗地塊溢價率最高的僅為10.5%，最低的為0.813%。溢價率是指土地成交價格高于起始價的幅度，體現(xiàn)土地價格的漲幅，溢價率當然不是越高越好，過高的溢價率可能預(yù)示著房產(chǎn)的泡沫，但過低的溢價率也可能反映了開發(fā)商對市場的信心不夠。表32005～2012年溫州市區(qū)商品房用地出讓規(guī)模2.市區(qū)城中村改造項目超計劃完成2012年，市區(qū)開工城中村改造項目59個，建筑面積為596.03萬平方米，累計開工率為148.46%。舊房拆除建筑面積259.35萬平方米，累計拆舊率為144.03%。截至2012年末，已開工的城中村改造項目共116個，建筑面積844萬平方米，總投資376.44億元，涉及95個行政村，可安置戶數(shù)43527戶。2012年市區(qū)城中村建設(shè)竣工面積為46.03萬平方米。3.商品房供應(yīng)量及存量增加，銷售量大幅增加2012年，溫州市區(qū)預(yù)售商品房（一手房）128.97萬平方米，同比增長69.3%，其中住宅106.78萬平方米，同比增長129.6%。預(yù)售商品房中住宅的比重提高，2011年為60.06%，2012年為81.24%。截至2012年12月，市區(qū)可銷售商品住房共有83.67萬平方米，同比增長85.6%，2006～2012年出讓的住宅用地還會在未來形成約120萬平方米[1]的住宅面積，兩者合計約200萬平方米，形成了較大的商品住房存量。2012年，溫州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)速度較往年加快。2012年前9個月市區(qū)新開樓盤22個，面積為69.2萬平方米，同比增長259%，從競得土地到開盤的間隔時間在一年之內(nèi)的有4個項目，面積占比34.65%。2012年，溫州市區(qū)商品住房成交量和成交金額為67.88萬平方米和176.71億元，分別是2011年同期的5.79倍和4.53倍。2012年新建商品住宅實際銷售面積為預(yù)售面積的64.78%，低于2006～2011年的平均值101%。2012年，溫州市區(qū)二手住房成交量和成交金額分別為116.79萬平方米和136.26億元，同比分別增長43.02%和54.79%。4.市場以消費需求為主，中小戶型約占成交量的80%市場需求包括消費需求和投資需求，前者將房屋視為消費品，用于自住，后者將房屋視為投資品，用于增值獲利。房屋的消費需求產(chǎn)生于多個因素，主要有：一是不斷增加的各類城鎮(zhèn)人口產(chǎn)生的需求。二是子女入學、結(jié)婚等客觀情況產(chǎn)生的需求。三是以改善生活為目的的需求，比如舊房換新房、小套換大套等。近10年，溫州市每年新增城鎮(zhèn)人口約20萬人[2]，每年結(jié)婚人口約為5萬人[3]，按照城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積41.9平方米來計算[4]，城鎮(zhèn)化和結(jié)婚產(chǎn)生的住房需求約為1200萬平方米。再考慮其他改善性需求，消費需求具有一定基數(shù)。投資需求的主要影響因素是人們可以用于投資的流動資金，而流動資金在很大程度上取決于貨幣政策。2009年廣義貨幣供應(yīng)量M2增長率為27.7%，人民幣貸款增長率為31.7%，是近年來增速最快的一年。由此帶來了投資需求的快速膨脹，2009年溫州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人購房貸款分別增長44.85%和27.84%，當年溫州市區(qū)一手住房與二手住房的交易量也是近年來最為活躍的一年（見表4）?？梢?，投資需求可能會隨著貨幣政策而出現(xiàn)波動。但是，2010年的限購限貸政策并沒有發(fā)生明顯變化。2012年，房產(chǎn)作為投資品的可能性和吸引力仍然很小。因此，2012年溫州市區(qū)住房成交量的增加主要依托于消費需求。表42007～2011年M2、人民幣貸款及市區(qū)住房交易量情況2012年市區(qū)成交的商品住房（一手房）中，80～90平方米戶型占成交套數(shù)的50.14%，100平方米以下戶型占成交套數(shù)的60.4%，144平方米以下戶型占成交套數(shù)的80.5%；二手住房中，100平方米以下戶型占成交套數(shù)的57.15%，144平方米以下戶型占成交套數(shù)的82.54%。從市區(qū)的調(diào)查來看，目前購買者以消費需求為主。5.商品住宅平均銷售價格比2011年降低25%，與2010年持平2012年溫州市區(qū)商品住宅平均銷售價格比2011年降低25%，基本與2010年持平。該指數(shù)是基于商品住宅銷售額除以銷售面積計算出的，其顯著特點在于“非同質(zhì)性”，受交易樓盤區(qū)位變化的影響較大，在城市蔓延式開發(fā)狀態(tài)下，該數(shù)據(jù)未必能完全反映市場房價的總體水平及其變化。該指標的降低，原因一是2012年市區(qū)商品住宅的成交量大，是2011年的5.79倍，交易量占比小的樓盤不會對指標產(chǎn)生大的影響（市場以消費需求為主，定價相對高端的樓盤，成交量占比較小）。二是成交的商品住宅中，大部分分布在交通便利、配套設(shè)施齊全的老城區(qū)以外，價格定位在20000～30000元/平方米（見圖3）。三是在全年住宅供應(yīng)量增加129.6%以及庫存量增加85.6%的壓力下，開發(fā)商會選擇壓縮利潤空間從而加速庫存去化，下半年由于開發(fā)商的促銷產(chǎn)生了單價在20000元/平方米以下的樓盤。圖22012年溫州市區(qū)商品住房量價走勢圖32007～2012年溫州市區(qū)商品住房銷售均價二2013年溫州市區(qū)房地產(chǎn)市場展望房地產(chǎn)市場價格受多重因素的共同影響。2006～2012年市區(qū)商品住宅年均銷售約60萬平方米，2012年末市區(qū)約80萬平方米的商品住宅存量大約需要1年零4個月來去化。截至2012年末已出讓的市區(qū)住宅用地可提供商品住宅面積約120萬平方米。在財政壓力下，政府供地的熱情較高，后續(xù)可能還會有更多的土地供應(yīng)量。2013年市區(qū)計劃城中村改造新開工面積792.08萬平方米，舊房拆除面積925.43萬平方米，計劃竣工面積為142.37萬平方米。城鎮(zhèn)化過程中，政府主導、以農(nóng)民為主體的農(nóng)房改造集聚建設(shè)，在解決農(nóng)民城鎮(zhèn)化過程中的住房需求后可能會產(chǎn)生多余房源進入商品房市場。以主城區(qū)鹿城區(qū)為例，擬建集聚安置房950萬平方米，涉及11.98萬人，按2011年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積41.9平方米計[5]，則需要500萬平方米，多余的450萬平方米，即使是1/10的量進入商品房市場，也較為可觀。較大的庫存壓力會驅(qū)動住房價格下行。中央經(jīng)濟工作會議對2013年貨幣政策作了“要適當擴大社會融資規(guī)模，保持貸款的適度增加，切實降低實體經(jīng)濟發(fā)展的融資成本”的表述。2012年人民幣貸款增量8.2萬億元，為歷年信貸投放量的次高，僅次于2009年的9.59萬億元，在此增量的基礎(chǔ)上，2013年“適度增加”的信貸規(guī)?？赡軙鸾灰琢康脑黾?，信貸增量及增速的大小可能影響交易量增加的幅度。貨幣流動性增加往往會助推通脹水平；世界經(jīng)濟有所復(fù)蘇將導致國際大宗商品價格產(chǎn)生不確定性，如果出現(xiàn)上漲，將會形成輸入性通脹。目前金融機構(gòu)一年期存款基準利率為3%，2012年溫州市CPI同比增長2.3%，如果CPI繼續(xù)上漲，高于同期利率水平，可能會引起房