關(guān)于某公司成立可行性報(bào)告

關(guān)于某公司成立可行性報(bào)告(doc8頁(yè))關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)公司成立可行性報(bào)告一、成立商業(yè)地產(chǎn)公司的背景分析

1、地產(chǎn)公司概況

地產(chǎn)公司擁有有一些商業(yè)設(shè)施的門(mén)店，以小型為主，分布主要在北京城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部，為國(guó)有資產(chǎn)。

目前，這些商業(yè)設(shè)施全部出租經(jīng)營(yíng)，主要分兩類(lèi)：一是對(duì)因企業(yè)改制解決職工人事關(guān)系問(wèn)題便宜租給職工經(jīng)營(yíng)；二是對(duì)外出租（比如餐飲、洗浴等），我們負(fù)責(zé)資產(chǎn)的監(jiān)管、租金收取及安全管理等工作。

根據(jù)現(xiàn)有的資產(chǎn)和市場(chǎng)發(fā)展情況看，現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)理念及發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)落后，不適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展了，為了優(yōu)化和整合資源，提高資產(chǎn)利用率，地產(chǎn)公司實(shí)行改革已成為必要。

2、國(guó)企轉(zhuǎn)制

在國(guó)有改革的浪潮中，國(guó)企轉(zhuǎn)制提高資源的利用效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化。為了適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要，作為一家國(guó)企轉(zhuǎn)制地產(chǎn)公司，在商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)上面應(yīng)該有新思路，遵循科學(xué)發(fā)展觀，建立有效的管理體制和運(yùn)營(yíng)體制。目前，具備業(yè)務(wù)發(fā)展的基礎(chǔ)，缺乏一個(gè)有效運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)和優(yōu)化資源的機(jī)制。

國(guó)企轉(zhuǎn)制使大批職工人事關(guān)系出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，以前的計(jì)劃經(jīng)營(yíng)變?yōu)楝F(xiàn)在的自主經(jīng)營(yíng)，改善了周遍業(yè)主的生活，滿足了他們的需求，但是，目前運(yùn)營(yíng)的水平還處于低層次，管理也欠缺，很難實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

國(guó)企轉(zhuǎn)制本來(lái)就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，在這樣的北京下實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)公司化運(yùn)營(yíng)，能更好的平衡國(guó)家、集體、個(gè)人的利益，也能使業(yè)主、周?chē)用窈蜕虡I(yè)地產(chǎn)公司的利益得到優(yōu)化。

二、地產(chǎn)行業(yè)分析

北京地產(chǎn)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，尤其是在近些年，發(fā)展非常迅猛，商鋪投資受到投資者的青睞。于是，一批專(zhuān)門(mén)從事地產(chǎn)的中介地產(chǎn)公司和運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)公司就應(yīng)運(yùn)而生了。

1、發(fā)展概況

在《北京城市總體（2004年－2020年）》中，政府提出了構(gòu)建新城市空間格局、實(shí)施多中心的新城發(fā)展戰(zhàn)略方向，而一個(gè)新城市中心的形成有賴于多種功能性物業(yè)及產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，完備的商業(yè)服務(wù)功能亦是城市分中心形成的重要一環(huán)。大量的居住人口存在，具備較強(qiáng)的消費(fèi)能力，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，大量的商鋪中介地產(chǎn)公司涌現(xiàn)。

據(jù)了解，北京擁有數(shù)千家商鋪中介地產(chǎn)公司，絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司都還處于門(mén)店經(jīng)營(yíng)模式，而像中原、我愛(ài)我家等大型的中介地產(chǎn)公司還屬少數(shù)，據(jù)了解，我愛(ài)我家在北京連鎖店多達(dá)800多家，而每個(gè)店面配備的人員也在8人左右。

2、發(fā)展趨勢(shì)

隨著收入水平的持續(xù)提高，北京消費(fèi)人群的消費(fèi)需求正由“基礎(chǔ)型”向“享受型”的方向快速轉(zhuǎn)化，外出就餐、聚會(huì)、咖啡館交流越來(lái)越成為人們的日常生活方式，需求的增加為相應(yīng)業(yè)態(tài)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。

隨著城市的發(fā)展，大量人口的聚集，商業(yè)鋪面的越來(lái)越化，很多商業(yè)區(qū)域內(nèi)的門(mén)店都實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃管理。而餐飲休閑業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)租戶已成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)提升購(gòu)物中心人氣、對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前諸多商業(yè)門(mén)店都傾向性地提升了餐飲、娛樂(lè)的面積比例。

3、經(jīng)營(yíng)模式

門(mén)店式經(jīng)營(yíng)在商業(yè)集中地段設(shè)立門(mén)店，吸收附近的商業(yè)設(shè)施加入，統(tǒng)一管理，形成連鎖，造就品牌效應(yīng)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)。一般一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有多個(gè)連鎖門(mén)店。

商業(yè)地產(chǎn)公司式運(yùn)作北京不少做大做強(qiáng)的商鋪的中介地產(chǎn)公司或經(jīng)紀(jì)地產(chǎn)公司除了自己擁有固定資產(chǎn)尚鋪出租外，大量收納私人商鋪進(jìn)行管理，同時(shí)也會(huì)與一些大型的商業(yè)場(chǎng)所合作，為其管理運(yùn)營(yíng)，甚至提供咨詢服務(wù)。

4、組織結(jié)構(gòu)

各商業(yè)地產(chǎn)中介組織機(jī)構(gòu)基本都是差不多，小型商業(yè)中介不存在行政部和策劃部，基本上以營(yíng)銷(xiāo)部為主，以門(mén)店經(jīng)營(yíng)為主。

5、用人機(jī)制

隨著時(shí)常的發(fā)展，人力資源的要求的提高，各大商業(yè)中介和運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)公司都非常注重人才的培養(yǎng)，發(fā)展經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。

由于人才流動(dòng)比較大，用人方面基本上是采取“門(mén)檻低、培訓(xùn)上崗，要求高”的策略。

6、薪酬體系

現(xiàn)代商業(yè)中介和運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)公司基本上都建立有科學(xué)合理的新酬體系，基本模式都是“固定工資+提成”模式?；竟べY平均水平在1800元，提成按照業(yè)績(jī)狀況來(lái)計(jì)算。

三、前景分析

成立商業(yè)地產(chǎn)公司，必須要看好商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的發(fā)展前景，必須具備可持續(xù)發(fā)展的潛力，才能滿足商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展的需要。

1、市場(chǎng)及業(yè)務(wù)分析

商業(yè)地產(chǎn)廣闊，利潤(rùn)豐厚。相對(duì)住宅，僅租金來(lái)說(shuō)，商業(yè)應(yīng)該比住宅3倍以上，也就是說(shuō)，如果住宅租金10元/平方米，商業(yè)鋪面應(yīng)該超過(guò)30元/平方米，因此很多人愿意投資商業(yè)地產(chǎn)。北京擁有數(shù)千家商業(yè)中介和運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)公司，可以可以經(jīng)?？吹降教帍堎N著求組、轉(zhuǎn)讓的廣告，而很多人并沒(méi)有通過(guò)中介解決，在中介市場(chǎng)得到規(guī)范之后，相信會(huì)擁有更廣泛的市場(chǎng)。

目前擁有的業(yè)務(wù)基本夠企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，但是企業(yè)要發(fā)展，業(yè)務(wù)要不但的發(fā)展，企業(yè)才有發(fā)展前途。商業(yè)地產(chǎn)公司可開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)租賃、咨詢、運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)拓展市場(chǎng)，逐步形成規(guī)?；?、市場(chǎng)化、品牌化的專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)公司。

2、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)

第一，未來(lái)商業(yè)逐步走向規(guī)?；?。隨著我國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)的全面放開(kāi)，外資零售企業(yè)的加快進(jìn)入，國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)必將面臨成本和價(jià)格的雙重競(jìng)爭(zhēng)，零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇將使小型批發(fā)商業(yè)的生存空間大大縮小。未來(lái)批發(fā)商業(yè)的生存必然要通過(guò)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效應(yīng)和專(zhuān)業(yè)化的物流配送來(lái)獲得空間。

第二，商品種類(lèi)的細(xì)分化趨勢(shì)日漸明顯。就北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，市場(chǎng)開(kāi)始形成相對(duì)集中的經(jīng)營(yíng)區(qū)域和規(guī)?；陌l(fā)展。

第三，大中型專(zhuān)業(yè)商業(yè)店面對(duì)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施特別是物業(yè)、商業(yè)的配套要求日益強(qiáng)烈。近年來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)使得商業(yè)項(xiàng)目對(duì)停車(chē)規(guī)模的需求越來(lái)越高。

四、SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)

首先，商業(yè)地產(chǎn)公司有自己的服務(wù)項(xiàng)目和資產(chǎn)可供運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)具備成立商業(yè)地產(chǎn)公司的物質(zhì)基礎(chǔ)條件，目前擁有部分商鋪，可供運(yùn)營(yíng)性決定商業(yè)地產(chǎn)公司的可操作性。

其次，商業(yè)地產(chǎn)公司是國(guó)企改制，在某種程度上，獲得了相對(duì)多的政策支持，有利于企業(yè)快速進(jìn)入市場(chǎng)，獲得更多的市場(chǎng)份額。

再次，企業(yè)現(xiàn)有較充分的客戶支持，企業(yè)的店鋪能夠得到充分的利用，可以根據(jù)目前租門(mén)店的可以的需求，來(lái)發(fā)展更多客戶和門(mén)店。

2、劣勢(shì)

首先、商業(yè)地產(chǎn)公司不具備市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。一直都是政府管制的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和企業(yè)化操作的經(jīng)驗(yàn)，要走很多彎路。

其次，沒(méi)有有效的拓展市場(chǎng)的途徑。商業(yè)地產(chǎn)公司成立不能滿足于現(xiàn)狀，要發(fā)展，必須拓展業(yè)務(wù)，而商業(yè)地產(chǎn)公司目前還沒(méi)有有很好卡、拓展業(yè)務(wù)的途徑。

再次，因循守舊的觀念沒(méi)有徹底擺脫，缺乏勇于創(chuàng)新的人才。

3、機(jī)遇

成立商業(yè)地產(chǎn)公司對(duì)資產(chǎn)的管理更為有效和合理，在國(guó)家政策的支持和保障的情況下，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)利益最大化。

商鋪運(yùn)營(yíng)有保障，對(duì)內(nèi)，企業(yè)轉(zhuǎn)制的內(nèi)部職工租用的店鋪保障了收益，外部對(duì)外出租店鋪已經(jīng)有一定的效益保障，成立商業(yè)地產(chǎn)公司后，會(huì)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍。

4、威脅

市場(chǎng)上大量的專(zhuān)業(yè)商業(yè)中介和運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)公司的存在，商業(yè)地產(chǎn)公司很難迅速發(fā)展、業(yè)務(wù)拓展面臨巨大的壓力。

面對(duì)業(yè)務(wù)拓展困難，人才積聚困難，人員流動(dòng)大，不僅給商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難，也增加商業(yè)地產(chǎn)公司成本，人是商業(yè)地產(chǎn)公司能夠發(fā)展的基本保障。

五、商業(yè)地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃

1、戰(zhàn)略目標(biāo)

目標(biāo)：本著解放思想、實(shí)事求是、與時(shí)俱進(jìn)、加快發(fā)展的指導(dǎo)思想，以運(yùn)營(yíng)為紐帶，建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度，形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以解放全體干部職工原動(dòng)力為核心的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和職工收入水平，打造適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)平臺(tái)，通過(guò)企業(yè)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)利益最大化。

2、發(fā)展規(guī)劃

解決國(guó)企歷史遺留問(wèn)題：國(guó)企轉(zhuǎn)制中，大量人事關(guān)系的轉(zhuǎn)變；鋪面作為國(guó)有資產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)：商業(yè)地產(chǎn)公司要發(fā)展，必須得到市場(chǎng)的檢驗(yàn)，因此，在經(jīng)營(yíng)方式上必須轉(zhuǎn)變走市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)拓展要以市場(chǎng)為導(dǎo)向。

優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)體系：首先要建立科學(xué)合理的人才招聘體系和培訓(xùn)制度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)公司人才的專(zhuān)業(yè)化，才能有效的拓展地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度。其次，要建立科學(xué)合理的薪酬體系，對(duì)員工實(shí)施人性化在管理，建立合理的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，提高員工工作積極性。

建立有效的法人治理結(jié)構(gòu)：實(shí)施法人治理，脫離政府管制，企業(yè)完全自主經(jīng)營(yíng)，企業(yè)法人對(duì)企業(yè)擁有決定權(quán)，決定商業(yè)地產(chǎn)公司的發(fā)展走向和戰(zhàn)略目標(biāo)。

3、進(jìn)度安排

第一步：以市場(chǎng)為導(dǎo)向，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司內(nèi)部的資產(chǎn)（門(mén)店）的整合、運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)提升資產(chǎn)升值空間和經(jīng)營(yíng)管理，變管理為經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)門(mén)店科學(xué)、合理、有效的利用，優(yōu)化業(yè)主、出租人和附近居民的利益。

第二步：在完成系統(tǒng)內(nèi)部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之后，加強(qiáng)與系統(tǒng)內(nèi)部的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（其他兄弟單位的資產(chǎn)）的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)信息共享，或者以商業(yè)地產(chǎn)公司的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)部資產(chǎn)的整和，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)范圍。

第三步：走向，努力打造成為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)公司，業(yè)務(wù)延伸到社會(huì)、參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可以考慮收納私人商鋪和商業(yè)整體，購(gòu)買(mǎi)或者租用商業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，打造北京商業(yè)地產(chǎn)最可信賴的品牌。比如，我們可以利用自己的資產(chǎn)（門(mén)店）優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模如餐飲連鎖、酒店連鎖。

六、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

1、政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

政策不確定性，目前企業(yè)還有政策的保護(hù)，一旦地產(chǎn)公司成立，完全市場(chǎng)化操作，就會(huì)失去政策的保護(hù)和支持。要在市場(chǎng)化道路上走得順利，必須要研究政策，按照政策的路徑去實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。

2、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

商業(yè)地產(chǎn)的投資與運(yùn)營(yíng)要求經(jīng)營(yíng)者擁有很好的市場(chǎng)敏感度，在經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)方面，需要多學(xué)習(xí)和培訓(xùn)、調(diào)查和了解。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

企業(yè)沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)很大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)需要決策者在做決定之前要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查。

4、人力風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

專(zhuān)業(yè)人員匱乏，可以引進(jìn)。高薪聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，尤其是需要一個(gè)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)支持。

5、其它風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

房子證件不齊（土地證、房產(chǎn)證），這方面的問(wèn)題可以通過(guò)加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)溝通來(lái)解決。

七、結(jié)論與建議

1、研究結(jié)論：商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)公司成立具有可行性和可操作性

綜上所述，企業(yè)改制在法律和政策許可的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有門(mén)店的管理到運(yùn)營(yíng)的職能的轉(zhuǎn)變，并逐步融入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和地產(chǎn)公司化操作有保障、有市場(chǎng)，在解決人力資源之后，完全具有可行性。操作起來(lái)也不會(huì)遇到什么問(wèn)題。