房地產(chǎn)企業(yè)會計概述

房地產(chǎn)會計概述目錄一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)論述二、房地產(chǎn)會計的特點房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算三、四、成本費用的核算五、房地產(chǎn)企業(yè)稅收一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)論述房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。

房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括住宅、廠房以及商業(yè)、文教、體育、醫(yī)療和辦公用房等；

地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，是土地和地面、地下各種設施的總稱，包括土地使用權、地面道路及地下供水、供電、供氣、供熱、排水排污、通信等線路和管網(wǎng)。

房屋依地而建，地面和地下各種基礎設施又是為房屋主體發(fā)揮效能服務的，是房屋主體不可分割的一部分。通常把房產(chǎn)地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的特點特點房地產(chǎn)商品位置的固定性房地產(chǎn)商品生產(chǎn)周期長房地產(chǎn)商品壽命的耐久性房地產(chǎn)商品的價值的昂貴性房地產(chǎn)商品具有保值增值性房地產(chǎn)的單件性與工業(yè)企業(yè)比較，房地產(chǎn)有如下特點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然從事于城市建設場地、房屋等建筑產(chǎn)品的開發(fā)建設活動，但它既不同于一般的建設單位，也不同于施工企業(yè)。它所開發(fā)建設的最終產(chǎn)品，即建設場地和房屋等，不是以滿足本單位使用為目的的，而是將其作為商品，向社會和用戶實行有償提供和出售。作為企業(yè)，它又不像施工企業(yè)那樣，僅從事建筑安裝生產(chǎn)活動，而是在國家計劃指導下，從征地拆遷開始，到開發(fā)建成銷售為止，從事建筑產(chǎn)品全過程的開發(fā)經(jīng)營活動。因此，開發(fā)企業(yè)是以城市土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營為主要任務的生產(chǎn)經(jīng)營性單位。房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，并以營利為目的的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務性企業(yè)。包括：房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)等指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的，獨立核算的經(jīng)濟組織。物業(yè)管理企業(yè)房地產(chǎn)中介服務企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)按照經(jīng)營內容和方式不同分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性（一）房地產(chǎn)業(yè)投資的消費性房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質，但是房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的極度增長集中在生活資料方面。（二）房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的風險性房地產(chǎn)業(yè)的物理屬性導致房地產(chǎn)具有風險性和投機性。風險性形成因素：外部因素，國家或地區(qū)的政治、經(jīng)濟形勢的變化、產(chǎn)業(yè)政策的調整，城市建設規(guī)劃的修改等；內部因素，投資決策失誤、經(jīng)營管理不善和融資渠道受阻等。（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性：國民經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展包括繁榮、衰退、蕭條和復蘇四階段，各具特點，在交易量、房屋空置率、房價、房地產(chǎn)投資等方面表現(xiàn)不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體經(jīng)營特點1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。2．開發(fā)庫存商品的商品性。3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性：(1)經(jīng)營業(yè)務內容復雜。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。4．開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。5．經(jīng)營風險大。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立程序（一）前期準備階段的工作1、全面調查了解開發(fā)地塊的詳細情況2、調查了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展狀況及未來發(fā)展趨勢3、當?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營支持力度、基本政策導向、稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行情況4、當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況5、編制項目開發(fā)可行性研究報告（二）策劃設計階段的工作1、設計注冊資本數(shù)額考慮公司設立條件、企業(yè)資質等級要求、項目投資總額、企業(yè)籌資能力和納稅籌建以及注冊費用的要求。2、投資性伙伴的選擇企業(yè)設立環(huán)節(jié)的業(yè)務概述

與企業(yè)資質等級相當?shù)淖再Y本：一級2000萬元，二級1000萬元，三級500萬元，四級200萬元。3、設計企企業(yè)組織機機構及其人人員構成滿足企業(yè)資資質等級要要求（4名名專職人員員、2名財財會人員、、1名統(tǒng)計計人員）、、當?shù)叵聧弽従蜆I(yè)人員員、按業(yè)務務需要設部部門和崗位位。4、設計企企業(yè)治理結結構：股東東會、董事事會和經(jīng)理理班子之間間的制衡關關系（三）具體體實施階段段的工作1、依據(jù)將將要開發(fā)的的項目向當當?shù)匾患壥惺薪ㄎ岢龀錾暾埖?、召開全全體投資人人參加的公公司設立會會議等3、驗資等等4、簽訂辦辦公場所租租賃合同等等5、30日日，領取資資質證書等等企業(yè)設立環(huán)環(huán)節(jié)的業(yè)務務概述公司注冊獲取土地使用權房地產(chǎn)開發(fā)與建設轉讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的業(yè)業(yè)務流程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)工作流程程圖房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)工作流程程圖配套設施：城市基礎配套設施和公共配套設施代建工程：土地開發(fā)工程、房屋建設工程、道路工程、供水、供氣、供熱管道工程等周轉性適用房：安置動遷居民周轉而使用的房屋投資性房地產(chǎn)：用于出租經(jīng)營的各種房屋經(jīng)濟適用房：國家為低收入人群解決住房問題的政策性安排安置房：對被拆遷戶進行安置代建房等土地交易市場土地所有權和使用權相分離三級土地買賣市場二級土地交易市場一級土地批租市場：國家住宅市場非住宅市場房屋市場的主體，以住宅檔次分豪華型、舒適型、經(jīng)濟實用型和保障型市場商業(yè)：辦公場所、商場和店鋪等工業(yè)：廠房和倉庫等房屋市場其他建筑物的開發(fā)房屋開發(fā)與經(jīng)營土地使用權的交易業(yè)務范圍包括但不限于

狹義：已經(jīng)脫離了生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋；

廣義：建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構成的房屋，包括相應的土地使用權房屋房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的業(yè)業(yè)務范圍房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營指房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)所進進行的基礎礎設施建設、房屋及及建筑物建建設，并轉轉讓房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目或者銷售售、出租商商品房的經(jīng)經(jīng)營活動。。房地產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟活動動房地產(chǎn)業(yè)是是從事地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、建建設、經(jīng)營營、管理和和服務的綜綜合性行業(yè)業(yè)。主要的的業(yè)務范圍圍如下：業(yè)務范圍土地開發(fā)商品房開發(fā)發(fā)城市基礎設設施和配套套設施的建建設代建房或工工程房屋的出租租和經(jīng)營房地產(chǎn)的管管理與服務務房地產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟活動動土地開發(fā)范圍土地平整建筑物拆除除地下管線鋪鋪設道路等基礎礎設施建設設土地開發(fā)包包括新城區(qū)區(qū)的土地開開發(fā)和舊城城區(qū)的土地地再開發(fā)。。1、新城區(qū)的的土地開發(fā)發(fā)是為城市市的新建、、擴建和改改建提供新新的建設場場地，是通通過征用農農村集體所所有制土地地、受讓土土地使用權權和城市基基本設施建建設來實現(xiàn)現(xiàn)的，包括括前期工程程如道路、、上下水、、電力、煤煤氣、熱力力通信設施施的建設，，使“生地地”變?yōu)椤啊笆斓亍?。?、舊城區(qū)的的土地再開開發(fā)包括道道路和基礎礎設施的改改造。房地產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟活動動房地產(chǎn)經(jīng)營營范圍房地產(chǎn)出售售房地產(chǎn)租賃賃房地產(chǎn)抵押押我國目前房房地產(chǎn)經(jīng)營營主要是指指房地產(chǎn)的的出售和租租賃。房地產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟活動動房地產(chǎn)的管管理與活動動范圍房地產(chǎn)產(chǎn)權權管理：房房地產(chǎn)的取取得、轉讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)管理：經(jīng)經(jīng)營房屋的的管理房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理：物物業(yè)各項服服務產(chǎn)權管理是是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)對對開發(fā)的商商品房所有有權的取得得和轉讓；；產(chǎn)業(yè)管理理是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)對其經(jīng)營營的場地、、房屋和基基礎設施等等進行的數(shù)數(shù)量、價值值和質量的的管理；物物業(yè)管理主主要是對出出售和租賃賃后的房地地產(chǎn)的各種種服務，包包括房屋和和基礎設施施的維修保保養(yǎng)、房屋屋的裝飾裝裝修、住宅宅小區(qū)的清清潔綠化、、治安保衛(wèi)衛(wèi)等。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)特殊性房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)區(qū)別別于工業(yè)生生產(chǎn)型企業(yè)業(yè)兩者生產(chǎn)產(chǎn)/開發(fā)過程明明顯不同相對于其它它企業(yè)在可可預見的將將來持續(xù)經(jīng)經(jīng)營，房地地產(chǎn)項目的的預計持續(xù)續(xù)期間往往往是有限的的異同點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)過程不同生產(chǎn)周期通常較長而銷售集中生產(chǎn)與銷售同步進行持續(xù)經(jīng)營假設基礎不同開發(fā)的所有房地產(chǎn)均用于出售，則預期的項目期間較短，若開發(fā)商試圖在若干年內持有或出租開發(fā)場地，則項目期間將會延長；在可以預見的將來，持續(xù)經(jīng)營二、房地產(chǎn)產(chǎn)會計的特特點房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)會計計概述現(xiàn)行《企業(yè)業(yè)會計準則則》沒對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的會會計核算作作出具體規(guī)規(guī)定。一、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)會計改改革房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)會計經(jīng)經(jīng)歷三個個歷史階階段1983年底以以前《基基本建設設簡易會會計制度度》；1984-1-1至1988年《國國營建設設單位會會計制度度—會計計科目和和會計報報表》；；1989年《《國營城城市建設設綜合開開發(fā)企業(yè)業(yè)會計制制度—會會計科目目和會計計報表》》；1993年年《房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)會會計制度度》等房地產(chǎn)企企業(yè)會計計準則房地產(chǎn)企企業(yè)會計計制度房地產(chǎn)行行業(yè)會計計制度企業(yè)的會會計目標標發(fā)生實實質變化化；1999年年修訂《《中華人人民共和和國會計計法》等等2006年制定定并頒布布《企業(yè)業(yè)會計準準則1號號—存貨貨》；《《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)會計計制度》》房地產(chǎn)會會計的定定義房地產(chǎn)會會計是用用來管理理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟活動的的一種專專業(yè)會計計。它和和工業(yè)企企業(yè)會計計、商品品流通企企業(yè)會計計等用于于特定行行業(yè)的會會計一樣樣，都是是運用會會計學的的基本理理論和基基本方法法來研究究特定行行業(yè)的具具體核算算。其特特殊性在在于房地地產(chǎn)會計計是結合合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)經(jīng)營特特點，來來研究房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營、管理理和服務務活動中中所涉及及的會計計理論和和方法。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)會計核核算特點點由于其經(jīng)經(jīng)營活動動的特殊殊情況和和管理要要求，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)與施工工企業(yè)相相比，會會計核算算有如下下特殊情情況：1．產(chǎn)成品品的種類類多，核核算方法法不同。。2．庫存商商品成本本的核算算復雜。。3．經(jīng)營收收入及其其相關稅稅金的核核算不同同。三、房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計計核算房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計計對象房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計計對象是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)會會計所要要核算和和監(jiān)督的的內容，，即房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的各項經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務過程中中的資金金運動。。會計對象象按經(jīng)濟濟特征分分類，就就是會計計要素，，包括資資產(chǎn)、負負債、所所有者權權益、收收入、費費用和利利潤。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計計對象（一）資資產(chǎn)和負負債核算算的特點點資產(chǎn)指過過去的交交易、事事項形成成并有企企業(yè)擁有有或者控控制的資資源，該該自愿與與其會給給企業(yè)帶帶來的經(jīng)經(jīng)濟利益益，是房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)經(jīng)營的的物資基基礎和前前提條件件。負債是指指過去的的交易或或事項形形成的現(xiàn)現(xiàn)時義務務，履行行該義務務預期會會導致企企業(yè)未來來經(jīng)濟利利益的流流出。1、存存貨的的核算算2、預預付賬賬款的的核算算主要科科目，，預付付賬款款的核核算的的范圍圍和金金額通通常大大于一一般工工商企企業(yè)；；預付付業(yè)務務發(fā)生生在建建筑材材料采采購、、購置置土地地使用用權、、受托托單位位的施施工和和支付付建筑筑工人人工資資保證證金環(huán)環(huán)節(jié)。。3、投投資性性房地地產(chǎn)的的核算算投資性性房地地產(chǎn)是是指為為賺取取租金金或資資本增增值，，或兩兩者兼兼有而而持有有的房房地產(chǎn)產(chǎn)，包包括已已出租租的土土地使使用權權、持持有并并準備備在增增值后后轉讓讓的土土地使使用權權；已已出租租的和和建筑筑物、、持有有并準準備在在增值值后轉轉讓的的房產(chǎn)產(chǎn)。該該項單單獨計計量和和出售售。4、預預收賬賬款的的核算算因投資資額較較大且且營業(yè)業(yè)周期期較長長，實實行商商品房房預售售制度度，由由于項項目尚尚未完完工，，即使使預售售完畢畢，預預售款款項只只能計計入預預收款款項。。在其其附注注中列列示賬賬齡余余額、、期末末余額額、預預計竣竣工時時間和和預售售比例例。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的會會計對對象（二））收入入和費費用核核算的的特點點收入是是房地地產(chǎn)企企業(yè)在在銷售售商品品、提提供勞勞務以以及讓讓渡資資產(chǎn)使使用權權等日日?；罨顒又兄兴涡纬傻牡慕?jīng)濟濟利益益的流流入。。廣義的的收入入指引引起企企業(yè)凈凈資產(chǎn)產(chǎn)增加加的所所有收收入。。包括括經(jīng)營營性收收入（（包括括營業(yè)業(yè)收入入和投投資收收益））和非非經(jīng)營營性收收入（（即營營業(yè)外外收入入，包包括罰罰款收收入和和固定定資產(chǎn)產(chǎn)轉讓讓收入入等））。費用是是指為為了銷銷售商商品、、提供供勞務務等經(jīng)經(jīng)常性性活動動所發(fā)發(fā)生的的經(jīng)濟濟利益益的流流出。。廣義費費用指指為取取得廣廣義的的收入入而發(fā)發(fā)生的的耗費費，包包括營營業(yè)成成本、、期間間費用用、投投資損損失和和營業(yè)業(yè)外收收入。。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計對象1、收入的核算算項目驗收后，才才能將大量預售售款項確認收入入2、開發(fā)成本的的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營成本既既不是完全成本本，也不是制造造成本，且產(chǎn)品品種類多等特點點導致成本組成成差異大，要根根據(jù)具體情況分分析核算。3、銷售成本的的核算成本結轉方法：：按當期竣工后后的核算對象的的總成本除以總總開發(fā)建筑面積積，得出每平方方米建筑面積成成本，再乘以銷銷售面積得出本本期銷售成本。。4、期間費用的的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的存貨的借款款利息可以資本本化為開發(fā)成本本，注意銷售費費用和管理費用用的核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計對象（三）利潤和權權益核算的特點點利潤是指企業(yè)在在一定會計期間間的經(jīng)營成果。。包括收入減去去費用的凈額、、直接計入當期期利潤的利得和和損失等。所有者權益簡稱稱“權益”，是指企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)扣除負債后企企業(yè)投資人或者者所有者享有的的剩余權益，其其余額為資產(chǎn)減減去負債的余額額。包括所有者者投入的資本、、直接計入所有有者權益的利得得和損失、留存存收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計對象房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的會計科目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)會計科目設置置的原則：1、統(tǒng)一性與靈靈活性相結合原原則按照《企業(yè)會計計準則》堅持統(tǒng)統(tǒng)一性，根據(jù)房房地產(chǎn)行業(yè)特征征采取靈活性。。2、通用性和專專屬性相結合原原則房地產(chǎn)企業(yè)的報表科目科目或事項說明直接開發(fā)成本核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用。企業(yè)對出租房進行裝修及增補室內設施而發(fā)生的出租房工程支出也在此科目核算；該科目適用于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)或者委托開發(fā)房地產(chǎn)。開發(fā)間接費用該科目核算企業(yè)內部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，如：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，計入“管理費用”不在本科目核算。企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，先借記本科目，后應按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定分配計入有關的成本核算對象。開發(fā)產(chǎn)品指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗收合格合乎有關設計、質量等的標準，可按照合同規(guī)定移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。本科目由“直接開發(fā)成本”與“開發(fā)間接費用”轉入；其它科目分期收款計算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，將“開發(fā)產(chǎn)品”轉入”分期收款開發(fā)產(chǎn)品“企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營的，根據(jù)實際用途從“開發(fā)產(chǎn)品”轉入對應科目如：“出租開發(fā)房屋”“周轉房”等；企業(yè)將自主開發(fā)的營業(yè)性配套設施，用于（本企業(yè)）從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應視為自用固定資產(chǎn)處理，從“開發(fā)產(chǎn)品”轉入“固定資產(chǎn)”核算存貨核算-庫存設備用于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建造，并構成成房屋實體的各各種電梯設備、、取暖設備、通通風設備、供電電設備、供水設設備、衛(wèi)生設備備等，一般通過過外購取得，設設置“庫存設備備”科目核算設設備的實際成本本?！景咐?】巨人房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)購入電梯5臺，買價300000元，運費20000元，款項用銀行行存款支付，設設備已驗收入庫庫，并交付安裝裝，請寫出會計計分錄：存貨核算-庫存設備答案【案例1】借：庫存設備320000貸：銀行存款320000借：開發(fā)成本320000貸：庫存設備320000存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品指房地地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完完成全部開發(fā)建建造過程，并已已驗收合格符合合設計標準，可可以按照合同規(guī)規(guī)定的條件移交交購貨單位，或或者可以作為商商品對外銷售的的產(chǎn)品，包括已已經(jīng)開發(fā)建造完完成的土地、房屋、配配套設備和代建建工程等。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品作為開發(fā)產(chǎn)品的的土地，按開發(fā)發(fā)目的可以分為為兩種：一是用于出租或或有償轉讓而開開發(fā)的商品性建建設場地，二是是為建造商品房房、經(jīng)營房、周周轉房而開發(fā)的的自用建設場地地。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品作為開發(fā)產(chǎn)品的的房屋按照用途途劃分為四種：：一、為銷售而開開發(fā)建造的商品品房；二、為出租經(jīng)營營而開發(fā)建造的的出租房；三、為安置被拆拆遷居民周轉使使用而開發(fā)建造造的周轉房；四、受其他單位位委托而代為開開發(fā)建造的房屋屋。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品作為開發(fā)產(chǎn)品的的配套設施包括括兩大類：一、開發(fā)小區(qū)內內獨立的非經(jīng)營營性公共配套設設施，如停車場場、水塔、公廁廁、消防等。二、城市規(guī)劃中中的大配套設施施項目：包括開開發(fā)小區(qū)為居民民服務的供電、、供暖、交通道道路；小區(qū)內的的商店、銀行等等營業(yè)性設施。。第一類設施費用應應計入商品房成成本，第二類設設施費用不論有有償轉讓還是本本企業(yè)用于出租租或經(jīng)營，都作作為企業(yè)最終產(chǎn)產(chǎn)品。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品的會計計核算房地產(chǎn)企業(yè)應設設置“開發(fā)產(chǎn)品品”賬戶，借方方登記已竣工驗驗收合格開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的實際成本本；貸方登記轉轉讓、銷售、出出租、周轉使用用和結轉受托單單位的開發(fā)產(chǎn)品品實際成本。本本賬戶的借方期期末余額表示尚尚未轉讓、銷售售和結轉的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的實際成成本。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品案例【案例2】巨人房地產(chǎn)公司司已開發(fā)建造完完成商品房一批批，驗收交接憑憑證上注明的實實際成本為8600萬元。本期銷售售商品房的實際際成本為3600萬元，其中采用用分期收款方式式銷售600萬元，用于出租租經(jīng)營房屋的實實際成本800萬元，用于安置置拆遷居民周轉轉使用的房屋實實際成本400萬元，將開發(fā)的的經(jīng)營性配套設設施-商店，作為第三三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房房投入使用，實實際成本700萬元。編制上述業(yè)務的會計計分錄。存貨核算-開發(fā)產(chǎn)品案例2【答案】借：開發(fā)產(chǎn)品86000000貸：開發(fā)成本86000000借：主營業(yè)務成本36000000貸：開發(fā)產(chǎn)品36000000借：投資性房地產(chǎn)8000000周轉房4000000貸：開發(fā)產(chǎn)品品12000000借：固定資產(chǎn)7000000貸：開發(fā)產(chǎn)品7000000周轉房的核算算1、概念及內容容：周轉房是指用用于安置被折折遷居民，產(chǎn)產(chǎn)權歸企業(yè)所所有的各種房房屋，包括：：①在開發(fā)過程程中已明確其其為安置折遷遷居民的房屋屋；②搭建用于安安置折遷居民民的臨時性簡簡易房；③開發(fā)的商品品房在銷售前前用于安置折折遷居民。2、核算賬戶設置：周轉房——在用周轉房——周轉房攤銷應根據(jù)周轉房房的使用情況況等進行明細細核算，并建建立“周轉房房卡片”。周轉房的核算算（1）周轉房增加加的核算企業(yè)開發(fā)建成成的周轉房，，應在其竣工工后，借記““開發(fā)產(chǎn)品””賬戶，貸記記“開發(fā)成本本”賬戶。明明確作為周轉轉房后，按其其實際成本，，借記“周轉轉房——在用周轉房””賬戶，貸記記“開發(fā)產(chǎn)品品”賬戶。周轉房案例例題：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司將將自己建造的的一棟樓作為為折遷居民的的周轉房，實實際成本300萬元。根據(jù)交付使用用憑證結轉完完工成本：【答案】借：開發(fā)產(chǎn)品品300萬貸：開發(fā)成本300萬轉入周轉房成成本：借：周轉房——在用周轉房300萬貸：開發(fā)產(chǎn)品300萬（2）周轉房的攤攤銷：周轉房隨著使使用及自然力力的侵蝕，會會逐漸發(fā)生損損耗而減少其其價值，因此此，應根據(jù)周周轉房的使用用年限按月攤攤銷其損耗價價值。這部分分損耗價值，，應作為開發(fā)發(fā)期間的費用用，將它計入入土地、房屋屋的開發(fā)成本本。周轉房攤攤銷額的基本本計算公式如如下：月攤銷率＝（（1-估計凈殘值率率）÷（攤銷年限×12）月攤銷額=周轉房賬面原原值×月攤銷率（2）周轉房的攤攤銷：周轉房損耗價價值的攤銷額額，應在“周周轉房——周轉房攤銷””賬戶核算。。A、每月計提的的周轉房攤銷銷額，對能確確定其為某項項土地或房屋屋開發(fā)項目負負擔的，應計計入該土地或或房屋的開發(fā)發(fā)成本，借記記“開發(fā)成本本——土地開發(fā)”或或“開發(fā)成本本——房屋開發(fā)”賬賬戶，貸記““周轉房——周轉房攤銷””賬戶。B、對不能確定定其為某項土土地或房屋開開發(fā)項目負擔擔的周轉房攤攤銷額，應記記入“開發(fā)間間接費用”賬賬戶的借方和和“周轉房——周轉房攤銷””賬戶的貸方方。周轉房案例例題：公司每每月計提周轉轉房攤銷額0.5萬元【答案】借:開發(fā)間接費用用(或開發(fā)成本)0.5萬貸:周轉房——周轉房攤銷0.5萬存貨核算-周轉房（3）周轉房銷售售的核算企業(yè)將周轉房房改變用途，，對外銷售時時，應視同商商品房銷售處處理。取得銷銷售收入時，，借記“銀行行存款”、““應收賬款款”等賬戶，，貸記“主營營業(yè)務收入——商品房銷售””賬戶；結轉轉銷售成本時時，應按周轉轉房攤余價值值，借記“主主營業(yè)務成本本——商品房銷售””賬戶，按累累計已提攤銷銷價值，借記記“周轉房——周轉房攤銷””賬戶，按周周轉房原始價價值，貸記““周轉房——在用周轉房””賬戶。周轉房案例【案例3】巨人房地產(chǎn)公公司開發(fā)完成的B棟商品房在尚尚未出售前用用于安置拆遷遷居民周轉使使用，實際成成本1000萬元，已辦理理投入使用手手續(xù)。案例3【答案】結轉周轉房成本：：借：周轉房-在用周轉房10000000貸：開發(fā)產(chǎn)品品10000000周轉房案例【案例4】上述周轉房每每月計提的周轉房房攤銷額2萬元。案例4【答案】按月計提攤銷銷額：借：開發(fā)間接接費用20000貸：周轉房-周轉房攤銷20000周轉房案例【案例5】用銀行存款支支付周轉房修修理費0.6萬元。案例5【答案】支付修理費用用：借：開發(fā)間接接費用6000貸：銀行存款款6000周轉房案例【案例6】將C棟周轉房作為為商品房對外外銷售，售價價500萬元，原價450萬元，累計攤攤銷額50萬元，價款尚尚未收到。案例6【答案】周轉房出售收收入借：應收賬款款5000000貸：主營業(yè)務務收入5000000借：主營業(yè)務務成本4000000周轉房-周轉房攤銷500000貸：周轉房-在用周轉房4500000投資性房地產(chǎn)產(chǎn)-概念投資性房地產(chǎn)產(chǎn)，是指為賺賺取租金或資資本增值，或或兩者兼有而而持有的房地地產(chǎn)。投資性性房地產(chǎn)應當當能夠單獨計計量和出售。。投資性房地地產(chǎn)主要包括括:已出租的土地地使用權、持持有并準備增增值后轉讓的的土地使用權權和已出租的的建筑物。下列各項不屬屬于投資性房房地產(chǎn)的有:(1)自用房地產(chǎn)，，即為生產(chǎn)商商品、提供勞勞務或者經(jīng)營營管理而持有有的房地產(chǎn);(2)作為存貨的房房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)產(chǎn)-特點1．投資性房地地產(chǎn)不是用于于銷售。在我我國一些地區(qū)區(qū)，房地產(chǎn)交交易市場日漸漸完善，房地地產(chǎn)已經(jīng)具備備相當?shù)牧魍ㄍㄐ?。但根?jù)據(jù)準則的定義義，用于銷售售以獲取差價價的房地產(chǎn)，，應界定為存存貨，不是投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)。2．投資性房地地產(chǎn)的實際使使用壽命較長長，應當對其其后續(xù)支出與與處置加以考考慮。3．由于受到法法律規(guī)定的限限制，我國企企業(yè)持有土地地的行為，只只是獲得了土土地使用權，，而并非取得得了所有權，，因此企業(yè)持持有的自用或或用于銷售的的土地應界定定為無形資產(chǎn)產(chǎn)范疇；對于于為了出租或或資本增值而而持有的土地地使用權應界界定為投資性性房地產(chǎn)。4．企業(yè)持有投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的目的不是是為了耗用，，而是為了賺賺取長期的租租金收益或獲獲得資本增值值。對于這部部分資產(chǎn)的核核算，應當充充分遵循實質質重于形式的的原則進行收收益的確認。。投資性房地產(chǎn)產(chǎn)-范圍1.屬于投資性房房地產(chǎn)的范圍圍(1)已出租的土地地使用權，是是指企業(yè)通過過出讓或轉讓讓方式取得的的、以經(jīng)營租租賃方式出租租的土地使用用權。(2)持有并準備增增值后轉讓的的土地使用權權，是指企業(yè)業(yè)通過出讓或或轉讓方式取取得并準備增增值后轉讓的的土地使用權權。(3)已出租的建筑筑物，是指企企業(yè)擁有產(chǎn)權權并以經(jīng)營租租賃方式出租租的房屋等建建筑物。投資性房地產(chǎn)產(chǎn)-范圍2.不屬于投資性性房地產(chǎn)的范范圍(1)自用房地產(chǎn)，，是指為生產(chǎn)產(chǎn)商品、提供供勞務或者經(jīng)經(jīng)營管理而持持有的房地產(chǎn)產(chǎn)，如企業(yè)的的廠房和辦公公樓，企業(yè)生生產(chǎn)經(jīng)營用的的土地使用權權等。(2)作為存貨的房房地產(chǎn)，是指指房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售的的或為銷售而而正在開發(fā)的的商品房和土土地。這部分分房地產(chǎn)屬于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的存貨貨。(3)出租柜臺：不不屬于投資性性房地產(chǎn)。因因為投資性房房地產(chǎn)包括的的是已出租的的建筑物，即即以經(jīng)營租賃賃方式出租的的建筑物，不不是出租柜臺臺。投資性房地產(chǎn)產(chǎn)-范圍2.不屬于投資性性房地產(chǎn)的范范圍(4)企業(yè)持有以備備經(jīng)營出租的的空置建筑物物：這里的““空置建筑物物”，是指企企業(yè)新購入、、自行建造或或開發(fā)完工但但尚未使用的的建筑物，以以及不再用于于日常生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活動且經(jīng)經(jīng)整理后達到到可經(jīng)營出租租狀態(tài)的建筑筑物。只有企企業(yè)管理當局局(董事會或類似機構構)作出正式書面決議議，明確表明將其其用于經(jīng)營出租且且持有意圖短期內內不再發(fā)生變化的的，即使尚未簽訂訂租賃協(xié)議，也可可視為投資性房地地產(chǎn)。(5)企業(yè)出租給本企業(yè)業(yè)職工居住的宿舍舍，如果收取租金金，是否屬于投資資性房地產(chǎn)：企業(yè)業(yè)出租給本企業(yè)職職工居住的宿舍，，即使按照收取租租金，也不屬于投投資性房地產(chǎn)。這這部分房產(chǎn)間接為為企業(yè)自身的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營服務，具有有自用房地產(chǎn)的性性質。投資性房地產(chǎn)具體體核算詳見助理會會計師初級會計實務房地產(chǎn)業(yè)的收入收入來源有償轉讓商品性建建設場地和商品房房收入結算代建工程款收收入提供裝修裝飾收入入售后服務等勞務收收入營業(yè)收入的核算1、營業(yè)收入的核算算內容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的營業(yè)收入包括主主營業(yè)務收入和其其他業(yè)務收入。主營業(yè)務收入也叫叫經(jīng)營收入（主營營業(yè)務收入），是是指開發(fā)企業(yè)轉讓讓、銷售、結算和和出租開發(fā)產(chǎn)品等等主要經(jīng)營業(yè)務所所取得的收入，包包括土地轉讓收入入、商品房銷售收收入、配套設施銷銷售收入、代建工工程結算收入、出出租開發(fā)產(chǎn)品租金金收入等。其他業(yè)務收入是指指在主營業(yè)務以外外，不獨立核算的的其他業(yè)務或附加加業(yè)務所發(fā)生的收收入，主要包括商商品房售后服務收收入、材料銷售收收入、固定資產(chǎn)出出租收入、其他多多種經(jīng)營收入（主主營業(yè)務收入）等等。核算內容營業(yè)收入主營業(yè)務收入其他業(yè)務收入土地轉讓收入商品房銷售收入配套設施銷售收入入代建工程結算收入入出租開發(fā)產(chǎn)品租金金收入等商品房售后服務收收入材料銷售收入固定資產(chǎn)出租收入入其他多種經(jīng)營收入入收入的確認《企業(yè)會計準則》》對于商品銷售收收入的確認，規(guī)定定了相關原則：銷銷售商品收入同時時滿足下列條件的的，才能予以確認認：1、企業(yè)已將商品所所有權上的主要風風險和報酬轉給購購貨方；2、企業(yè)既沒有保留留通常與所有權相相聯(lián)系的繼續(xù)管理理權，也沒有對售售出的商品實施控控制；3、收入的金額能夠夠可靠的計量；4、相關的經(jīng)濟利益益能夠流入企業(yè)；；5、相關已發(fā)生或將將發(fā)生的成本能夠夠可靠計量。收入的確認一、適用于《建造合同》下的房地產(chǎn)建造收收入的確認：建造合同的定義是是一個為建造一個個特定的資產(chǎn)或者者資產(chǎn)組合而協(xié)議議訂立的合同，這這個資產(chǎn)組合在設設計、技術、功能能、最終用途上是是密不可分的。建造合同的收入確確認按完工進度法確認收入。二、非建造合同下房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的銷售收入入確認：新會計準則的收入確確認原則強調收款款確認的條件之一一是企業(yè)已將商品品所有權上的主要要風險與報酬轉移移給購貨方，但對對于房地產(chǎn)企業(yè)而而言，房產(chǎn)物業(yè)的的銷售包括建造、、預售、付款、完完工、交付和法律律權屬轉移等步驟驟，而且這些步驟驟發(fā)生在一個較長長期間內，因此，，實務上，哪個步驟驟是收入確認的時時點確實存在不少少的爭議。案例【案例7】巨人房地產(chǎn)企業(yè)對外轉讓已開開發(fā)完成的土地一一塊，價值800萬元，實際開發(fā)成成本560萬元，已辦理交接接手續(xù)，價款已收收訖并存入開戶銀銀行。編制上述業(yè)務的會會計分錄。案例7【答案】（1）確認已實現(xiàn)的的收入時：借：銀行存款8000000貸：主營業(yè)務收入———土地轉讓收入入8000000（2）結轉轉讓土地地的實際成本時：：借：主營業(yè)務成本———土地轉讓成本本5600000貸：開發(fā)產(chǎn)品——土土地5600000案例【案例8】巨人房地產(chǎn)公司出售商品房一一棟，取得收入670萬元，已存入銀行行，該住宅的實際際成本為580萬元。案例8【答案】（1）確認收入：借：銀行存款670萬貸：經(jīng)營收入（主主營業(yè)務收入）670萬（2）結轉成本：借：經(jīng)營成本（主主營業(yè)務成本）580萬貸:開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)580萬案例【案例9】巨人房地產(chǎn)企業(yè)出售多余建筑用水水泥20噸，每噸售價650元，價款已收，其其相應的進價成本本為500元/噸。編制上述業(yè)務的會會計分錄。案例9【答案】借：銀行存款13000貸：其他業(yè)務收入13000借：其他業(yè)務支出出10000貸：庫存材料10000案例【案例10】巨人房地產(chǎn)公司采采用預收款方法銷銷售開發(fā)產(chǎn)品200套，協(xié)議規(guī)定每套套銷售價格180萬元，收到預收貨貨款40%，剩余價款在辦理理過戶手續(xù)后一次次結清。該項目建建成，每套成本120萬元，收到剩余貨貨款，并辦妥過戶戶手續(xù)。編制上述業(yè)務的會計分分錄。案例10【答案】（1）預收貨款時借：銀行存款144000000貸：預收賬款144000000（2）收到剩余貨款并并確認收入時借：銀行存款216000000預收賬款144000000貸：主營業(yè)務收入360000000借：主營業(yè)務成本本240000000貸：開發(fā)產(chǎn)品240000000四、成本費用核算算(一)成本核算的六個步步驟1、確定開發(fā)產(chǎn)品種種類2、確定成本核算對對象3、確定成本項目4、歸集開發(fā)成本費費用5、分配共同成本和和間接成本6、確定完工標準，，計算總成本及單位成本本土地、房屋、配套設施、代建工工程可否銷售、分類歸歸集、功能區(qū)分、、定價差異、成本本差異、權益區(qū)分分原則土地征用及拆遷補補償費，前期工程程費，建筑安裝工工程費，基礎設施施費，公共配套設設施費，開發(fā)間接接費占地面積法（土土地），建筑面面積法，直接成成本法（借款費費用），預算造造價法（借款費費用）開發(fā)成本核算一、土地開發(fā)成成本核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)成本費用核算算生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）土地征用及拆遷遷補償前期工程費基礎設施建設費費建筑安裝工程費費公共配套設施費費開發(fā)間接費土地出讓金、安安置費、青青苗補償費、土土地補償費、拆拆遷費等勘察設計費、規(guī)規(guī)劃設計費、可可行性研究費、、三通一平費用用道路、水電氣設設施、供熱綠化、通訊設施施、照明設施發(fā)生的建筑安裝裝工程費不能轉讓的：公公共會館、鍋爐爐房、水塔、公公共廁所、自行行車棚等獨立核算開發(fā)部部門或現(xiàn)場工程程指揮部門的工工資、福利費、、折舊費、修理理費、水電費、、勞動保護費、、辦公費、差旅旅費及周轉房攤攤銷期間費用管理費用財務費用營業(yè)費用成本費用1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)發(fā)生的各種耗費費，包括物化勞勞動耗費和活勞勞動的耗費，統(tǒng)統(tǒng)稱為成本與費費用。成本與費費用包括了開發(fā)發(fā)成本與期間費費用兩大類。2、其中開發(fā)成本是指開開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的的各項耗費，包包括土地受讓金金、土地征用及及拆遷補償費、、前期工程費、、建筑安裝工程程費、基礎設施施建設費、公共共配套設施費及及為進行現(xiàn)場管管理發(fā)生的各項項開發(fā)間接費用用。3、期間費用是指企業(yè)在在現(xiàn)場以外，企企業(yè)行政管理部部門為組織管理理生產(chǎn)發(fā)生的管管理費用、銷售售部門為開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的銷售而發(fā)發(fā)生的各項銷售售費用、以及企企業(yè)為籌集資金金發(fā)生的財務費費用。4、在開發(fā)成本中，又又可分為土地開開發(fā)成本、房屋屋開發(fā)成本、配配套設施開發(fā)成成本、代建工程程開發(fā)成本等。。土地征用及拆遷遷補償費1、土地征用及拆拆遷補償費：指為取得土地開開發(fā)使用權而發(fā)發(fā)生的各項費用用，主要包括以以下內容：(1)土地征用費：支付的土地出出讓金、土地轉轉讓費、土地收收益金、土地開開發(fā)費，交納的的契稅、耕地占占用稅，土地變變更用途和超面面積補交的地價價、補償合作方方地價、合作項項目建房轉入分分給合作方的房房屋成本和相應應稅金等。(2)拆遷補償費：有關地上、地地下建筑物或附附著物的拆遷補補償支出，安置置及動遷支出，，農作物補償費費，危房補償費費等；拆遷舊建建筑物回收的殘殘值應估價入帳帳，分別沖減有有關成本。(3)市政配套費：指向政府部門門交納的大市政政配套費，征用用生地向當?shù)厥惺姓窘患{的的紅線外道路、、水、電、氣、、熱、通訊等的的建造費、管線線鋪設費等。(4)其他：如土地開發(fā)權權批復費、土地地面積丈量測繪繪費等。中國土地制度概概述一、土地所有權和使使用權的制度二、土地獲取方方式土地所有制的兩兩種形式全民所有制勞動群眾集體所所有制：城市市區(qū)的土土地屬于國家所所有農村和城市郊區(qū)區(qū)的土地（法律律規(guī)定屬于國家家所有的除外））宅基地、自留地地、自留山土地使用權土地使用權，是是指國家機關、、企事業(yè)單位、、農民集體和公公民個人，以及及三資企業(yè)，凡凡具備法定條件件者，依照法定定程序或依約定定對國有土地或或農民集體土地地所享有的占有有、利用、收益益和有限處分的的權利。土地使使用權是外延比比較大的概念，，這里的土地包包括農用地、建建設用地、未利利用地的使用權權。根據(jù)《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規(guī)定，土土地使用類型只只有土地劃撥和土地地出讓兩種形式式。1、出讓方式：：出讓是指國家以以土地所有者的的身份將土地使使用權在一定年年限內讓與土地地使用者并收取取土地使用權出出讓金的行為。。城市規(guī)劃區(qū)內的的集體土地需依依法征用轉為國國有土地后方可可有償出讓使用用權。招、拍、掛制度度：經(jīng)營性用地地以及同一宗地地有兩個以上意意向用地者的，，應當以招拍掛掛方式出讓招、拍、掛程序序改變土地用途：：即土地變性。。必須取得出讓讓方和規(guī)劃行政政主管部門的同同意，簽訂出讓讓合同變更協(xié)議議并調整土地使使用權出讓金。。中國土地制度概概述簽訂出讓合同付清出讓金辦理土地登記土地行政主管部門20日前發(fā)布公告對投標人的資格審查與中標人簽訂成交確認書2、劃撥方式在土地使用者繳繳納補償、安置置等費用后將該該幅土地交付其其使用，或者將將土地使用權無無償交付給土地地使用者使用的的行為除法律法規(guī)另有有規(guī)定外，劃撥撥土地使用權沒沒有使用期限的的限制。劃撥土地一般不不得轉讓、出租租、抵押。三、閑置土地處處理制度中國土地制度概概述（1）閑置土地的認定情形其他已動工但動工面積不足1/3或投資額不足1/4且中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年合同簽訂滿1年未動工（2）閑置土地地處置方案延長開發(fā)時間，，不得超過1年改變土地用途（（即土地變性））安排臨時使用價價置換其他等價閑閑置土地確定新的土地使使用者將土地使用權交交還給政府中國土地制度概概述四、終止土地使使用權的情形：：1、為公共利益益需要使用土地地的；2、為實施城市市規(guī)劃進行舊城城區(qū)改建，需要要調整使用土地地的；3、土地出讓等等有償使用合同同約定的使用期期限屆滿，土地地使用者未申請請續(xù)期或申請續(xù)續(xù)期未獲批準的的；4、因單位撤銷銷、遷移等原因因，停止使用原原劃撥的國有土土地；5、公路、鐵路路、機場、礦場場等經(jīng)核準報廢廢的。五、其他土地政政策一、獲取土地使使用權的確認1、出讓方式取取得的土地使用用權入賬價值：：土地出讓金加加上相關稅費。。2、轉讓方式取取得土地使用權權成本：購買價價款、其他行政政事業(yè)性收費和和其他稅費3、投資者投入入：協(xié)議或合同同約定的價值（（不公允的除外外）。4、其他方式。。獲取土地環(huán)節(jié)的的會計處理二、賬務處理1、用于土地（（或商品房）開開發(fā)繳納的出讓讓金、契稅、耕耕地占用稅：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)（房房屋開發(fā)）—土土地征用及拆遷遷補償費貸：銀行存款（（應付賬款等））2、用于土地（（或商品房）開開發(fā)繳納的印花花稅、土地使用用稅借：管理費用貸：銀行存款（（應付賬款等））3、自建用房的的：a、用于自建用用房的土地使用用權繳納的出讓讓金、契稅、耕耕地占用稅計入入無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)——土地使用權貸：銀行存款（（應付賬款等））b、繳納的印花花稅及土地使用用稅計入管理費費用c、土地使用權權與地上建筑物物分別進行攤銷銷與折舊，相應應計入“累計攤攤銷”和“累計計折舊”科目。。獲取土地環(huán)節(jié)的的會計處理獲取土地環(huán)節(jié)的的會計處理4、暫時沒有確確定用途的土地地使用權，計入入“無形資產(chǎn)——土地使用權””科目。5、用于賺取租租金的土地使用用權：在開發(fā)完完畢后，將開發(fā)發(fā)成本轉入“投投資性房地產(chǎn)””進行核算。借：投資性房地地產(chǎn)貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本費用核算案案例【案例11】巨人房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)場場地甲工程，征征用土地5000平米，本月共計計發(fā)生下列費用用：土地征用及及折遷補償費1000萬元；前期工程程費200萬元；基礎設施施費500萬元；建筑安裝裝工程費100萬元，共計1800萬元，款已支付付。案例11【答案】借：開發(fā)成本——土地開發(fā)——土地征用及折遷遷補償費1000萬——前期工程費200萬——基礎設施費500萬——建筑安裝工程費費100萬貸：銀行行存款款1800萬前期工工程費費2、前期期工程程費：：指在取取得土土地開開發(fā)權權之后后、項項目開開發(fā)前前期的的籌建建、規(guī)規(guī)劃、、設計計、可可行性性研究究、水水文地地質勘勘察、、測繪繪、““三三通一一平””等前前期費費用。。主要要包括括以下下內容容：(1)項目整整體性性批報報建費費：項目目報建建時按按規(guī)定定向政政府有有關部部門交交納的的報批批費。。如：：人防防工程程建設設費、、規(guī)劃劃管理理費、、新材材料基基金(或墻改改專項項基金金)、教師師住宅宅基金金(或中小小學教教師住住宅補補貼費費)、拆遷遷管理理費、、招投投標管管理費費等。。(2)規(guī)劃設設計費費：項目目立項項后的的總體體規(guī)劃劃設計計、單單體設設計費費、管管線設設計費費、改改造設設計費費、可可行性性研究究費(含支付付社會會中介介服務務機構構的市市場調調研費費)，制圖圖、曬曬圖費費，規(guī)規(guī)劃設設計模模型制制作費費，方方案評評審費費。(3)勘測丈丈量費費：水文文、地地質、、文物物和地地基勘勘察費費，沉沉降觀觀測費費，日日照測測試費費、撥撥地釘釘樁驗驗線費費、復復線費費、定定線費費、放放線費費、建建筑面面積丈丈量費費等。。(4)“三通通一平平”費費：接通通紅線線外施施工用用臨時時給排排水(含地下下排水水管、、溝開開挖鋪鋪設費費用)、供電電、道道路(含按規(guī)規(guī)定應應交的的占道道費、、道路路挖掘掘費)等設施施的設設計、、建造造、裝裝飾和和進行行場地地平整整發(fā)生生的費費用(包括開開工前前垃圾圾清運運費)等。(5)臨時設設施費費：工地地甲方方臨時時辦公公室，，臨時時場地地占用用費，，臨時時借用用空地地租費費，以以及沿沿紅線線周圍圍設置置的臨臨時圍圍墻、、圍欄欄等設設施的的設計計、建建造、、裝飾飾等費費用。。臨時時設施施內的的資產(chǎn)產(chǎn)，如如空調調、電電視機機，家家具等等不屬屬于臨臨時設設施費費。(6)預算編編、審審費：支付付給社社會中中介服服務機機構受受聘為為項目目編制制或審審查預預算而而發(fā)生生的費費用。。(7)其他：包括括擋光光費、、危房房補償償鑒定定費、、危房房補償償鑒定定技術術咨詢詢費等等?；A設設施費費3、基礎礎設施施費：：是指指房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目在在開發(fā)發(fā)過程程中發(fā)發(fā)生的的各項項基礎礎設施施支出出。包包括開開發(fā)小小區(qū)內內道路路、供供水、、供電電、供供氣、、排污污、排排洪、、通訊訊、照照明、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)、綠綠化等等工程程發(fā)生生的支支出（（指項目目開發(fā)發(fā)過程程中發(fā)發(fā)生的的小區(qū)區(qū)內、、建筑筑安裝裝工程程施工工圖預預算項項目之之外的的道路路、供供電、、供水水、供供氣、、供熱熱、排排污、、排洪洪、通通訊、、照明明、綠綠化等等基礎礎設施施工程程費用用，紅紅線外外兩米米與大大市政政接口口的費費用，，以及及向水水、電電、氣氣、熱熱、通通訊等等大市市政公公司交交納的的費用用）。。主要要包括括以下下內容容：(1)道路工工程費費：小區(qū)區(qū)內道道路鋪鋪設費費。(2)供電工工程費費：變（（配））電設設備的的購置置費，，設備備安裝裝及電電纜鋪鋪設費費，供供（配配）電電貼費費、電電源建建設費費，交交納的的電增增容費費等。。(3)給排水水工程程費：自來來水、、雨（（污））水排排放、、防洪洪等給給排水水設施施的建建造、、管線線鋪設設費用用，以以及向向自來來水公公司交交納的的水增增容費費等。。(4)煤氣工工程費費：煤氣氣管道道的鋪鋪設費費、增增容費費、集集資費費，煤煤氣配配套費費，煤煤氣發(fā)發(fā)展基基金、、煤氣氣掛表表費等等。(5)供暖工工程費費：暖氣氣管道道的鋪鋪設費費、集集資費費。(6)通訊工工程費費：電話話線路路的鋪鋪設、、電話話配套套費，，電話話電纜纜集資資費，，交納納的電電話增增容費費等。。(7)電視工工程費費：小區(qū)區(qū)內有有線電電視(閉路電電視)的線路路鋪設設和按按規(guī)定定應交交納的的有關關費用用。(8)照明工工程費費：小區(qū)區(qū)內路路燈照照明設設施支支出。。(9)綠化工工程費費：小區(qū)區(qū)內人人工草草坪、、栽花花、種種樹等等綠化化支出出；綠綠地建建設費費。(10)環(huán)衛(wèi)工工程費費：指小小區(qū)內內的環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生設設施支支出。。如垃垃圾站站(箱)、公廁廁等支支出。建筑安安裝工工程費費4、建筑筑安裝裝工程程費：：是指指房地地產(chǎn)開開發(fā)項項目在在開發(fā)發(fā)過程程中發(fā)發(fā)生的的種建建筑安安裝費費用。。包括括企業(yè)業(yè)出包包方式式支付付給承承包單單位的的建筑筑安裝裝工程程費和和以自自營方方式發(fā)發(fā)生的的建筑筑安裝裝工程程費（（即項目開發(fā)過程程中發(fā)生的列列入建筑安裝裝工程施工圖圖預算項目內內的各項費用用(含設備費、出出包工程向承承包方支付的的臨時設施費費和勞動保險險費)，有甲供材料料、設備的，，還應包括相相應的甲供材材料、設備費費。發(fā)包工程程應依據(jù)承包包方提供的經(jīng)經(jīng)甲方審定的的“工程價款款結算單”來來確定）。主主要包括以下下內容：(1)土建工程費(2)安裝工程費(3)裝修工程費：(4)項目或工程監(jiān)監(jiān)理費：公共配套設施施費5、公共配套設設施費：是指指必須由房地地產(chǎn)開發(fā)項目目負擔的，不不能有償轉讓讓的開發(fā)小區(qū)區(qū)內公共配套套設施發(fā)生的的支出。包括括建水塔、車車棚、公共廁廁所、鍋爐房房、托兒所、、幼兒園、派派出所、居委委會等發(fā)生的的支出（即房屋開發(fā)發(fā)過程中，根根據(jù)有關法規(guī)規(guī)，產(chǎn)權及其其收益權不屬屬于開發(fā)商，，開發(fā)商不能能有償轉讓也也不能轉作自自留固定資產(chǎn)產(chǎn)的公共配套套設施支出））。該成本項項目下按各項項配套設施設設立明細科目目，具體核算算內容可區(qū)別別以下情況：：(1)在開發(fā)小區(qū)內內發(fā)生的不會會產(chǎn)生經(jīng)營收收入的不可經(jīng)經(jīng)營性公共配配套設施支出出，如建造消消防、水泵房房、水塔、鍋鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派派出所、崗亭亭、兒童樂園園、自行車棚棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心心公園、涼亭亭等設施。(2)在開發(fā)小區(qū)內內發(fā)生的根據(jù)據(jù)法規(guī)或經(jīng)營營慣例，其經(jīng)經(jīng)營收入歸于于經(jīng)營者或業(yè)業(yè)委會的可經(jīng)經(jīng)營性公共配配套設施的支支出，如建造造幼托、郵局局、圖書館、、閱覽室、健健身房、游泳泳池、球場等等設施。配套設施開發(fā)發(fā)成本的核算算配套設施能有償轉讓的的城市規(guī)劃中中規(guī)定的大型配配套設施項目目不能有償轉讓讓的公共配套設施施營業(yè)性公共配套設施非營業(yè)性配套設施開發(fā)項目外為為居民服務的的水、電、氣、、交通道路等等居委會.幼兒園.消防設施.鍋爐房.水塔.自行車棚.公廁等商店、銀行、、郵局等中小學、文化化站、醫(yī)院等給排水.供電.供氣的增容.增壓.交通道路等有關賬戶開發(fā)成本——配套設施開發(fā)發(fā)開發(fā)成本——房屋開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品——配套設施×××××××××完工結轉不能有償轉讓讓的能有償轉讓的的×××余額注:按照財務制度度規(guī)定,城市建設規(guī)劃劃中的大型配配套設施項目目,不得計入商品品房成本;不能有償轉讓讓的開發(fā)小區(qū)區(qū)內公共配套套設施發(fā)生的的支出可以計入開發(fā)成本本.成本費用核算算案例【案例12】巨人房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公公司開發(fā)建設設住宅小區(qū)配套的商店和自行行車棚工程，，用銀行存款款支付工程款款67000元。案例12【答案】借：開發(fā)成本本——配套設施開發(fā)發(fā)67000貸：銀行存款67000成本費用核算算案例【案例13】商店和自行車車棚工程完工工，實際成本本分別為12萬元和0.2萬元。自行車車棚為商品房房開發(fā)工程所所建，商店則則為小區(qū)第三三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用用房。案例13【答案】借：開發(fā)產(chǎn)品品——配套設施12萬開發(fā)成本——房屋開發(fā)0.2萬貸:開發(fā)成本——配套設施開發(fā)發(fā)12.2萬成本費用核算算案例【案例14】巨人房地產(chǎn)開發(fā)公公司接受市政政建設指揮部部委托，代為為擴建某風景景旅游區(qū)，分分別發(fā)生：折折遷補償費30萬元；前期工工程費15萬元；基礎設設施費20萬元；應負擔擔開發(fā)間接費費2萬元。案例14【答案】借：開發(fā)成本本—代建工程開發(fā)發(fā)（折遷補償償費）30萬—代建工程開發(fā)發(fā)（前期工程程費）15萬—代建工程開發(fā)發(fā)（基礎設施施費）20萬—代建工程開發(fā)發(fā)（開發(fā)間接接費）2萬貸：銀行存款款65萬開發(fā)間接費2萬成本費用核算算案例【案例15】巨人房地產(chǎn)開開發(fā)公司，根根據(jù)其開發(fā)的的住宅樓驗收收交接憑證，，結轉住宅樓樓開發(fā)實際成成本6500000元，應作如下下會計處理：：案例15【答案】借：開發(fā)產(chǎn)品品6500000貸：開發(fā)成本本6500000成本費用核算算案例【案例16】巨人房地產(chǎn)開發(fā)公司司結轉已銷售售的住宅樓，，實際成本650萬元。案例16【答案】借：主營業(yè)務成本650萬貸：開發(fā)產(chǎn)品品650萬成本費用核算算案例【案例17】將一棟住宅樓樓出租，其實實際成240萬元。案例17【答案】借：投資性房房地產(chǎn)240萬貸：開發(fā)產(chǎn)品品240萬成本費用核算算案例【案例18】將開發(fā)的房屋屋一棟用于安安置折遷居周周轉使用，，實際成本為為500萬元。案例18【答案】借：周轉房500萬貸：開發(fā)產(chǎn)品品500萬成本費用核算算案例【案例19】將配套設施的的商店作為第第三產(chǎn)業(yè)用房房，實際成本本58萬元。案例19【答案】借：固定資產(chǎn)產(chǎn)58萬貸：開發(fā)產(chǎn)品品58萬成本費用核算算案例【案例20】該房屋出租后后的第二年,對房屋進行修修復、裝飾等等共發(fā)生費用用13.6萬元,其中:人工費5萬元、材料費費7萬元、其他費費用1.6萬元,用銀行存款支支付。案例20【答案】費用發(fā)生時：：借：開發(fā)成成本13.6萬貸:銀行存款1.6萬庫存材料7萬應付職工薪酬5萬工程完工后后結轉成本本:借:投資性房地地產(chǎn)13.6萬貸:開發(fā)成本13.6萬成本費用核核算案例【案例21】公司對該房房屋進行修修理，發(fā)生生修理費用用0.38萬元.案例21【答案】借：其他業(yè)務務成本0.38萬貸:銀行存款0.38萬開發(fā)間接費費用6、開發(fā)間接接費用：指指企業(yè)所屬屬直接組織織、管理開開發(fā)項目的的單位發(fā)生生的工資及及福利費、、折舊費、、修理費、、辦公費、、水電費、、勞動保護護費、周轉轉房攤銷等等費用。開發(fā)間接費的內內容包括：：(1)現(xiàn)場管理費費用：內部獨立立核算的、、開發(fā)項目目現(xiàn)場管理理的人員工工資及福利利費、工會會經(jīng)費、職職工教育經(jīng)經(jīng)費、修理理費、辦公公費、辦公公用水電費費、差旅費費、市內交交通費、運運輸費、通通訊費、業(yè)業(yè)務交際費費、勞動保保護費、低低值易耗品品攤銷、周周轉房攤銷銷等。(2)利息并借款款費用：直接用于于項目開發(fā)發(fā)所借入資資金的利息息支出、匯匯兌損失，，減去利息息收入和匯匯兌收益的的凈額。(3)質檢費：包括按規(guī)規(guī)定支付給給質檢部門門的質量檢檢驗費，項項目發(fā)生的的材料、設設備質量檢檢驗費、工工程質量自自檢費、工工程竣工驗驗收費等質質量鑒定性性費用。(4)其他：項目交付付使用后發(fā)發(fā)生的，按按規(guī)定或協(xié)協(xié)議應由開開發(fā)商承擔擔、補貼給給物業(yè)管理理公司的水水、電、煤煤氣、暖氣氣等價差，，以及其他他應計入開開發(fā)間接費費的費用。。成本核算的的一般步驟驟第一步：根根據(jù)成本核核算對象的的確定原則則和項目特特點，確定定成本核算算對象。第二步：按按成本核算算及管理的的要求，設設置有關成成本核算會會計科目和和帳簿，按按成本核算算對象歸集集開發(fā)成本本費用。第三步：按按受益原則則和配比原原則，確定定應分攤成成本費用在在各成本核核算對象之之間的分配配方法、標標準。第四步：將將歸集的開開發(fā)成本費費用按確定定的方法、、標準在各各成本核算算對象之間間進行分配配。第五步：編編制項目開開發(fā)成本計計算表，計計算各成本本核算對象象的開發(fā)總總成本。第六步：正正確劃分完完工和在建建開發(fā)產(chǎn)品品之間的開開發(fā)成本，，分別結轉轉完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本，按建筑筑面積計算算完工產(chǎn)品品單位成本本。第七步：正正確劃分可可售面積、、不可售面面積(由主管部門門劃分提供供)，根據(jù)有關關規(guī)定分別別計算可售售面積、不不可售面積積應負擔的的成本，按按與結算銷銷售收入配配比的原則則正確結轉轉完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的銷銷售成本。。第八步：編編制成本報報表，根據(jù)據(jù)成本管理理和核算要要求，總括括反映各成成本核算對對象的成本本情況。成本核算對對象的確定定成本對象是是指為歸集集和分配開開發(fā)產(chǎn)品開開發(fā)、建造造過程中的的各項耗費費而確定的的費用承擔擔項目。計計稅成本對對象的確定定原則如下下：（1）可否銷售原原則。開發(fā)產(chǎn)品能能夠對外經(jīng)經(jīng)營銷售的的，應作為為獨立的計計稅成本對對象進行成成本核算；；不能對外外經(jīng)營銷售售的，可先先作為過渡渡性成本對對象進行歸歸集，然后后再將其相相關成本攤攤入能夠對對外經(jīng)營銷銷售的成本本對象。（2）分類歸集原原則。對同一開發(fā)發(fā)地點、竣竣工時間相相近、產(chǎn)品品結構類型型沒有明顯顯差異的群群體開發(fā)的的項目，可可作為一個個成本對象象進行核算算。（3）功能區(qū)分原原則。開發(fā)項目某某組成部分