房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系分享三

房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系分享2012年07月21日應(yīng)用形式及方法內(nèi)容概念計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理是什么？為什么需要計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理？計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該管些什么？計(jì)劃體系房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系邏輯圖歸結(jié)起來(lái)三句話：是個(gè)啥？有些啥？怎么個(gè)用法？運(yùn)營(yíng)體系計(jì)劃管理體系成果管理體系流程管理體系決策會(huì)議體系績(jī)效評(píng)價(jià)體系信息管理體系1.階段定義及劃分2.工具（WBS分解、BSC)

3.模板第一部分：房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系概述運(yùn)營(yíng)——西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為“production”或“manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“operations”；現(xiàn)在的趨勢(shì)是將兩者均稱為“operations，即運(yùn)營(yíng)”運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理——就是對(duì)“運(yùn)營(yíng)活動(dòng)”的規(guī)劃、控制和評(píng)估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。輸入輸出資源(社會(huì)規(guī)則)許可有形產(chǎn)品服務(wù)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù)規(guī)劃/控制和評(píng)估運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的定義：為什么需要關(guān)注運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理？？？項(xiàng)目計(jì)劃的現(xiàn)實(shí)表象計(jì)劃制定計(jì)劃執(zhí)行1.

走一步看一步；1.

計(jì)劃沒有用，計(jì)劃跟2.

三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯不上變化、拍大腿）；2.

計(jì)劃達(dá)成率很低基本3.

你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)都是外部的原因劃，誰(shuí)影響自己不知道，自己影響誰(shuí)也不知道；3.

做得很快，質(zhì)量很差4.

不給別人空間，給自己留足

空間；計(jì)劃管理中常見的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)：1、不讓具體執(zhí)行計(jì)劃的人參與計(jì)劃的制訂；2、準(zhǔn)備-開始-瞄準(zhǔn)：我們常聽到我們來(lái)不及做計(jì)劃了，必須馬上把工作做完。時(shí)間底線越嚴(yán)格，就越要制定計(jì)劃；3、大刷子計(jì)劃，經(jīng)理要求至少提供一個(gè)條形圖給他，他們卻給一個(gè)26周的工作計(jì)劃；4、太多細(xì)節(jié)的計(jì)劃：計(jì)劃細(xì)節(jié)永遠(yuǎn)不要超出你的可控范圍，想想項(xiàng)目延期的高昂成本，你就會(huì)覺得好的計(jì)劃是必要的；5、忽視風(fēng)險(xiǎn)：忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)并不等于能行，相反，它是魯莽的項(xiàng)目管理方法。墨菲法則說：任何可能變壞的是都會(huì)變壞。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與流程特點(diǎn)：利潤(rùn)貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級(jí)遞減投資策劃土地獲取項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷售管理售后服務(wù)物業(yè)管理產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高，流程中重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（可行性論證、策劃、設(shè)計(jì)流程）價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小，重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程）越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程）價(jià)值鏈：房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與流程特點(diǎn)：1、運(yùn)作周期長(zhǎng)：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度；2、內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度；3、以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）；4、并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度；5、一次性：糾錯(cuò)的成本高難度大（風(fēng)險(xiǎn)：一失足成千古恨）房地產(chǎn)流程特點(diǎn)1、周期：運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)2、復(fù)雜性：外部接口多3、對(duì)象：以人為主4、方式：并行運(yùn)作多5、結(jié)果：一次性構(gòu)成流程特點(diǎn)：計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的價(jià)值（例一）：恒大管理模式式啟示1、融資能力強(qiáng)強(qiáng)，數(shù)額高；；2、一線城市機(jī)機(jī)會(huì)進(jìn)入，二二三線城市合合理地價(jià)大規(guī)規(guī)模進(jìn)入；3、土地儲(chǔ)備量量最大，進(jìn)入入城市最多；；4、戰(zhàn)略布局以以二三線為主主。1、定位主要基基于土地屬性性，以中低端端為主；2、產(chǎn)品高度標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化，注重重大面積水景景規(guī)劃；3、戶型全明設(shè)設(shè)計(jì)，注重贈(zèng)贈(zèng)送空間，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化；4、裝修注重名名牌，通過規(guī)規(guī)模降成本。。1、規(guī)模造勢(shì)，，大手筆投資資排球、足球球；2、以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)復(fù)制實(shí)現(xiàn)快速速開發(fā)；3、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)案案例規(guī)范營(yíng)銷銷動(dòng)作；4、實(shí)景呈現(xiàn)營(yíng)營(yíng)造震撼視覺覺效果；5、高性價(jià)比策策略入市。投資擴(kuò)張項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)銷策略例二：萬(wàn)科公公司通過計(jì)劃劃管理產(chǎn)生的的價(jià)值1、通過工作前前置，改變關(guān)關(guān)鍵流程；2、通過標(biāo)準(zhǔn)化化、集中決策策等，縮短決決策周期。運(yùn)營(yíng)策略1、高層（金色色系列）：從從14個(gè)月縮短到12個(gè)月內(nèi)；2、多層（四季季花城系列））：從15個(gè)月縮短到9個(gè)月內(nèi)。開發(fā)周期財(cái)務(wù)收益1、內(nèi)部收益率率提高5個(gè)百分點(diǎn)，銷銷售凈利率提提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；2、集團(tuán)凈資產(chǎn)產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收收益率提高3%；3、同等資金峰峰值下，平均均開發(fā)規(guī)模提提高20%；4、項(xiàng)目平均占占用資金降低低25%，資金成本降降低60元/平米計(jì)劃管理是房房地產(chǎn)開發(fā)過過程中的重點(diǎn)點(diǎn)：加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)多項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)范/標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)企業(yè)的的凈資產(chǎn)回報(bào)報(bào)率主要取決決于銷售利潤(rùn)潤(rùn)率、資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)務(wù)杠桿，而項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度度對(duì)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率影響重大大多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)運(yùn)作，需要有有效的項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃體系作為為監(jiān)控和支持持手段。其次次，項(xiàng)目計(jì)劃劃體系也是房房地產(chǎn)企業(yè)整整合、調(diào)動(dòng)、、高效利用資資源的保證項(xiàng)目開發(fā)過程程中的并行、、專業(yè)配合、、內(nèi)外接口等等，需要項(xiàng)目目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)有有效組織和協(xié)協(xié)同。同時(shí)，，隨著規(guī)模的的擴(kuò)大，高層層決策、協(xié)調(diào)調(diào)和監(jiān)控，主主要通過項(xiàng)目目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目計(jì)劃管理理體系的價(jià)值值資源聚合：需要對(duì)外部部供方資源和和內(nèi)部能力資資源進(jìn)行系統(tǒng)統(tǒng)管理和配置置；協(xié)同運(yùn)作：總部-區(qū)域公司、公公司-部門、部門-項(xiàng)目之間密切切協(xié)作；統(tǒng)籌推進(jìn)：統(tǒng)籌考慮各各項(xiàng)目開發(fā)，，合理設(shè)置經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和開開發(fā)節(jié)奏；適時(shí)調(diào)整：根據(jù)外部多多變的政策環(huán)環(huán)境適時(shí)調(diào)整整開發(fā)目標(biāo)和和節(jié)奏。通過……從營(yíng)銷只關(guān)注市場(chǎng)場(chǎng)、設(shè)計(jì)只關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品、成本只關(guān)注注費(fèi)用、工程只關(guān)關(guān)注進(jìn)度，轉(zhuǎn)向在在項(xiàng)目總經(jīng)理統(tǒng)籌籌下的四位一體●做事目標(biāo)明確確—更效率●做事重點(diǎn)明確確—更聚焦●做事標(biāo)準(zhǔn)明確確—更公平實(shí)現(xiàn)……什么是房地產(chǎn)業(yè)的的運(yùn)營(yíng)管理體系？？？？？房地產(chǎn)企業(yè)的”運(yùn)營(yíng)管理”，主要是對(duì)項(xiàng)目開開發(fā)活動(dòng)的規(guī)劃、、控制和評(píng)估住宅/寫字樓/商鋪/……物業(yè)服務(wù)/管理服務(wù)/生活服務(wù)……運(yùn)營(yíng)活動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)取得產(chǎn)品計(jì)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品交付與服務(wù)一般意義的運(yùn)營(yíng)活活動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃項(xiàng)目實(shí)施營(yíng)銷管理產(chǎn)品交付為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所所必須完成的：成成本/采購(gòu)/外部程序人力/資金/……土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)……運(yùn)營(yíng)管理——究竟包含哪些內(nèi)容容？？？？輸入輸出運(yùn)營(yíng)方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)例：XX運(yùn)營(yíng)管理中心的7項(xiàng)內(nèi)容（七巧板））房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容：“計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理””有別與“項(xiàng)目開開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)”和和相關(guān)的“專業(yè)活活動(dòng)”，主要表現(xiàn)現(xiàn)為對(duì)各個(gè)項(xiàng)目活活動(dòng)的規(guī)劃、控制制和評(píng)估規(guī)劃控制評(píng)估QCTPA計(jì)劃管理體系成果管理體系決策會(huì)議體系流程管理體系績(jī)效評(píng)估體系表現(xiàn)形式為：三大大功能、六大體系系信息管理體系（平平臺(tái)）支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購(gòu)、報(bào)建（原材料采購(gòu)、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷售服務(wù)利潤(rùn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的的價(jià)值鏈系統(tǒng)支持活動(dòng)主要活動(dòng)平衡計(jì)分卡所描述述包含愿景、戰(zhàn)略略指引下的財(cái)務(wù)、、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、客戶戶/市場(chǎng)、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)等等發(fā)展性指標(biāo)依據(jù)賽普理念房地地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃新的的價(jià)值鏈系統(tǒng)項(xiàng)目成功－項(xiàng)目管管理成功－公司成成功階段性成果管理體體系（體現(xiàn)企業(yè)的的戰(zhàn)略及管理思想想）項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃劃（項(xiàng)目綜合經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃及項(xiàng)目年度度、季度、月度經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃）各職能管理計(jì)劃及及員工三級(jí)計(jì)劃流程管理體系決策會(huì)議管理體系系營(yíng)運(yùn)績(jī)效評(píng)估體系信息與知識(shí)管理體體系（間接價(jià)值的運(yùn)營(yíng)管理體系）（直接價(jià)值的計(jì)劃管理體系）進(jìn)度指標(biāo)、銷售指指標(biāo)、費(fèi)用指標(biāo)、、成本指標(biāo)…..設(shè)計(jì)管理規(guī)定成本管理規(guī)定工程管理規(guī)定采購(gòu)管理規(guī)定項(xiàng)目發(fā)展管理規(guī)定財(cái)務(wù)管理規(guī)定營(yíng)銷管理規(guī)定客服管理規(guī)定賽普的總結(jié)歸納是是一種——從模塊管理到協(xié)同同管理的跨越企業(yè)的規(guī)范化管理理，常常是從專業(yè)業(yè)線的自發(fā)性規(guī)范范化開始的，解決決“從無(wú)序到有序序”的基本問題，，賽普的總結(jié)歸納納充分反映了：縱深發(fā)展——流程規(guī)范化和精細(xì)細(xì)化橫向發(fā)展——強(qiáng)調(diào)專業(yè)協(xié)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)內(nèi)外部接口多且復(fù)雜，協(xié)調(diào)控制成本高決策風(fēng)險(xiǎn)高，需多專業(yè)綜合決策并行運(yùn)作始終貫穿快速開發(fā)要求各專業(yè)高度配合專業(yè)耦合，相互制約影響……模塊管理最大的問問題在于,沒有系統(tǒng)解決專業(yè)業(yè)與專業(yè)之間的協(xié)協(xié)作核心是：職能導(dǎo)向向向流程導(dǎo)向的改改變運(yùn)營(yíng)管理體系整體體框架強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)效能，搭建項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)臺(tái)，策劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理體系，協(xié)助助企業(yè)全面掌握項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的方方法論和工具目標(biāo)原則方法戰(zhàn)略導(dǎo)向原則流流程驅(qū)動(dòng)動(dòng)原則分級(jí)級(jí)管理原則系系統(tǒng)協(xié)同原原則組織保證，搭建平平臺(tái)基于流程活動(dòng)的深深入分析，系統(tǒng)詳詳細(xì)的劃分項(xiàng)目階階段規(guī)，設(shè)定計(jì)劃劃各級(jí)節(jié)點(diǎn)搭建有有序的計(jì)劃管理體體系，設(shè)計(jì)規(guī)范的的執(zhí)行制度保障體體系流程管理計(jì)劃管理會(huì)議管理信息管理項(xiàng)目評(píng)估成果管理基于流程活動(dòng)分析析體系策劃（計(jì)劃與與運(yùn)營(yíng)）執(zhí)行保障體系第二部分：房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系詳述一、進(jìn)度計(jì)劃體系系：例：城市型公司完完整的三級(jí)計(jì)劃體體系公司戰(zhàn)略規(guī)劃（三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃））一級(jí)計(jì)劃年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃））公司管理計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃各部門年度職能計(jì)計(jì)劃部門季度/月度工作計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（專專項(xiàng)計(jì)劃）崗位季度/月度工作計(jì)劃《設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃》-設(shè)計(jì)、《報(bào)建計(jì)劃》-報(bào)建《配套計(jì)劃》-項(xiàng)目事務(wù)、《采購(gòu)計(jì)劃》-采購(gòu)《工程進(jìn)度計(jì)劃》-工程、《營(yíng)銷作業(yè)計(jì)劃》-營(yíng)銷《開放區(qū)開盤專項(xiàng)計(jì)計(jì)劃》-營(yíng)銷、《竣工驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)計(jì)劃》-工程、《產(chǎn)品交付專項(xiàng)計(jì)劃劃》-客戶服務(wù)為什么要編制三年年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目從啟動(dòng)動(dòng)-設(shè)計(jì)-開工-開盤-交房大約2-3年周期，要保證每每年關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)（銷售額、收入入、利潤(rùn)）呈健康康增長(zhǎng)，必須合理理調(diào)配和安排三年年的項(xiàng)目資源開發(fā)發(fā)。三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃就是是“吃著嘴里的、、看著碗里的、想想著鍋里的”■■計(jì)劃編制的目標(biāo)1、體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)導(dǎo)向和管理意圖；；2、與管控模式相匹匹配；3、與管理水平、人人員素質(zhì)相匹配。。1、覆蓋中期規(guī)劃、、年度計(jì)劃、季度度/月度計(jì)劃；2、全面覆蓋項(xiàng)目開開發(fā)業(yè)務(wù)和職能管管理；3、全員覆蓋。1、自上而下；2、逐級(jí)細(xì)分。完整性層次性匹配性1、標(biāo)準(zhǔn)模板；2、標(biāo)準(zhǔn)工作周期。?？煽匦杂?jì)劃體系策劃計(jì)劃編制特點(diǎn)及方方法特點(diǎn)：1個(gè)目標(biāo)—-戰(zhàn)略導(dǎo)向2個(gè)維度—-項(xiàng)目開發(fā)與職能管管理N個(gè)層級(jí)—-分級(jí)計(jì)劃管理方法：---戰(zhàn)略導(dǎo)向---自上而下---分層分工---關(guān)注接口---兩線同步案例:龍湖的成果標(biāo)準(zhǔn)管管理二、階段性成果管管理體系：龍湖階段關(guān)鍵成果果體系的特點(diǎn)為提高項(xiàng)目運(yùn)作效效率，降低項(xiàng)目管管理風(fēng)險(xiǎn)，集團(tuán)制制定了項(xiàng)目從拿地地開始到項(xiàng)目結(jié)束束全過程，各關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目控制制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出出成果，形成了35個(gè)項(xiàng)目階段性成果；；各項(xiàng)目階段性成果果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)或各各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形形成項(xiàng)目實(shí)施過程程中的里程碑信號(hào)號(hào)，上階段的里程程碑信號(hào)是該項(xiàng)目目下一階段工作的的重點(diǎn)支持依據(jù)，，上一階段性成果果未審批完成，不不得進(jìn)入下一階段段工作。明確階段性成果的的定義、承辦部門門崗位、審核人及及批準(zhǔn)人，審批完完成后抄送人隨公司發(fā)展，集團(tuán)團(tuán)會(huì)增減管控的階階段性成果范圍和和對(duì)審批流程進(jìn)行行更新通過對(duì)各區(qū)域公司司以前提交的階段段性成果的歸集整整理，形成《項(xiàng)目階段性成果參參考模板》，作為各成果的參參考標(biāo)準(zhǔn)階段性成果管控定定義表為什么要關(guān)注“成成果標(biāo)準(zhǔn)”成果標(biāo)準(zhǔn)就是對(duì)開發(fā)各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果果，尤其是文件，，在結(jié)構(gòu)的完善與與合理、內(nèi)容的全全面深入與有效、、形式的規(guī)范與統(tǒng)統(tǒng)一等方面所作出出的統(tǒng)一的規(guī)范要要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)領(lǐng)。其表現(xiàn)形式往往往為階段成果文文件的綱領(lǐng)目錄、、涵蓋要點(diǎn)規(guī)定、、表現(xiàn)形式限制等等。成果標(biāo)準(zhǔn)管理體系系非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,對(duì)人的依賴性比較高企業(yè)差異大，管理要求各異基礎(chǔ)教育不足,內(nèi)部培養(yǎng)決策所需信息多樣復(fù)雜一次性，風(fēng)險(xiǎn)高龍湖的會(huì)議體系（（賽普書籍中會(huì)議議決策體系會(huì)議要要素形式更便于操操作與理解）三、會(huì)議決策管理理體系：項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理要要求萬(wàn)科城市公司的10級(jí)會(huì)議會(huì)議的有效的管理理某著名地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)對(duì)會(huì)議管理的總結(jié)結(jié)——如何開好會(huì)一個(gè)會(huì)議成功的關(guān)關(guān)鍵在于：會(huì)議的的準(zhǔn)備、主持人的的控制以及成果的的處理；沒有初稿、方案、、預(yù)案的議題盡量量不要放在例會(huì)的的議程之內(nèi)，只宜宜放在專題會(huì)中的的“頭腦風(fēng)暴會(huì)””之中；若某種會(huì)議較多的的時(shí)間總在通報(bào)某某一類信息，則宜宜將這類信息以電電子版本的形式由由專人整理定期向向相關(guān)人員傳送；；在會(huì)上傳送或者展展示的信息如果較較多，盡量采用PPT的形式；如果傳遞遞的信息很專業(yè)，，則盡量輔以圖紙紙、圖表、圖片等等資料；如果傳遞遞的信息很復(fù)雜，，且又需幫助別人人建立場(chǎng)景意境感感，則請(qǐng)盡量輔以以照片、音像、模模型、實(shí)物等；各地區(qū)公司應(yīng)對(duì)某某一類會(huì)議議題的的上會(huì)資料給出定定義、提出要求；；主持人與召集人應(yīng)應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會(huì)人人員、列席人員范范圍，盡量避免擴(kuò)擴(kuò)大會(huì)議；會(huì)議可可以連續(xù)開，但并并非全體人員都必必須從頭至尾參加加，會(huì)議通知時(shí)召召集人應(yīng)給出預(yù)告告；主持人對(duì)突發(fā)的占占用太多時(shí)間的議議題，應(yīng)有權(quán)及時(shí)時(shí)打斷、中止；對(duì)對(duì)一時(shí)難以決定的的議題，應(yīng)立即指指定專人主持專題題會(huì)議，且指定反反饋時(shí)間，并由召召集人擔(dān)任跟蹤檢檢查者；各地區(qū)公司應(yīng)對(duì)某某一類會(huì)議的紀(jì)要要定義出模版，給給出明確要求對(duì)會(huì)會(huì)議要求落實(shí)的事事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中中指定有跟蹤檢查查者，否則主持人人應(yīng)指定跟蹤檢查查者，或召集人自自動(dòng)成為約定的跟跟蹤檢查者；會(huì)議紀(jì)要通常要在在會(huì)上宣讀一次（（特殊情況除外）），會(huì)后由召集人人送主持人審批后后生效（不再多人人會(huì)簽）；績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)舉例例（平衡計(jì)分卡模模式）：收益類指標(biāo)：銷售利潤(rùn)/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類指標(biāo)：銷售利潤(rùn)率/投資回報(bào)率/IRR

資金類指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間資產(chǎn)類指標(biāo)：NPV……項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度等客戶滿意度：滿意度（規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)）……運(yùn)營(yíng)視角進(jìn)度指標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)專業(yè)管理目標(biāo):如目標(biāo)成本變動(dòng)率\標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率\戰(zhàn)略采購(gòu)比例安全控制目標(biāo)……學(xué)習(xí)視角人員培養(yǎng)知識(shí)管理……財(cái)務(wù)視角客戶視角項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)四、績(jī)效評(píng)價(jià)體系系：項(xiàng)目評(píng)價(jià)的層次及及方式項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)體系系經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)成本目標(biāo)資金目標(biāo)其他目標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)客戶目標(biāo)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)不包含進(jìn)度項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)（KPI模式）全周期(運(yùn)營(yíng)策劃/成功標(biāo)尺)年度季度/月度各階段投資測(cè)算年度計(jì)劃與全周期期計(jì)劃對(duì)標(biāo)項(xiàng)目后評(píng)估年度計(jì)劃與全周期期計(jì)劃對(duì)標(biāo)項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)(年度)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)類KPI(年度)項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)價(jià)(月度)專項(xiàng)流程KPI(年度)三大工具：投資評(píng)評(píng)價(jià)模型、項(xiàng)目KPI、流程KPI項(xiàng)目財(cái)務(wù)類KPI(年度)五、投資評(píng)價(jià)體系系——龍湖的投資分析模模型六、流程管理體系系萬(wàn)科基于項(xiàng)目加速速需求的流程改造造（宏觀）支持項(xiàng)目加速的三三大工具案例:減少流程中的非增增值環(huán)節(jié)，關(guān)注流流程的效率，提升升流程“效能”（（微觀）對(duì)流程進(jìn)行分析，，提出修改意見委員會(huì)決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間改為總經(jīng)理確認(rèn)\委員會(huì)調(diào)整為審批預(yù)可研報(bào)告應(yīng)前置,與項(xiàng)目拓展部信息收集同步\且應(yīng)早于其定位策劃調(diào)整流程次序靜態(tài)測(cè)算并非一定要財(cái)務(wù)資金部完成加快效率,由項(xiàng)目拓展部完成信息管理體系（詳詳見0A模板或信息管理專專項(xiàng)培訓(xùn)）成果固化提升效率第三部分：計(jì)劃管管理體系詳述計(jì)劃管理是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)管理尤其項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃管理是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中中的重點(diǎn)加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率需需求多項(xiàng)目運(yùn)作需求規(guī)范化/標(biāo)準(zhǔn)化管理需求房地產(chǎn)企業(yè)的凈資資產(chǎn)回報(bào)率，主要要取決于銷售利潤(rùn)潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率和財(cái)務(wù)杠桿，而而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要要取決于項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度好的項(xiàng)目計(jì)劃管理理和執(zhí)行是保證較較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的的主要手段多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，，需要有效的項(xiàng)目目計(jì)劃體系為主要要監(jiān)控手段支持項(xiàng)目計(jì)劃管理體系系是房地產(chǎn)企業(yè)整整合、調(diào)動(dòng)、高效效利用資源的保證證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中中的并行、專業(yè)配配合、內(nèi)外接口多多等特點(diǎn)，需要項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)有有效的組織和協(xié)同同隨著規(guī)模的擴(kuò)大，，高層決策、協(xié)調(diào)調(diào)和監(jiān)控，主要通通過項(xiàng)目計(jì)劃管理理實(shí)現(xiàn)從人盯人的個(gè)人行行為，向基于計(jì)劃劃的目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變變房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要高效運(yùn)作的項(xiàng)目計(jì)劃管理體系現(xiàn)實(shí)中常見的問題體現(xiàn)企業(yè)核心的戰(zhàn)戰(zhàn)略要求和項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作思路協(xié)調(diào)各專業(yè)和各維維度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目績(jī)績(jī)效最優(yōu)準(zhǔn)確反映項(xiàng)目實(shí)際際運(yùn)行情況過程預(yù)警功能考核激勵(lì)的主要依依據(jù)……僅有關(guān)注進(jìn)度，與與資金計(jì)劃、財(cái)務(wù)務(wù)預(yù)算銜接不緊密密各自為政，可執(zhí)行行性差，難以考核核缺乏分級(jí)管理原則則，操作復(fù)雜，無(wú)無(wú)效計(jì)劃多缺乏預(yù)警計(jì)劃過程監(jiān)控和評(píng)估不不嚴(yán)格……賽普對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的總結(jié)S:計(jì)劃體系管理架構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)P:計(jì)劃體系的策劃計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系系整體框架D:計(jì)劃實(shí)施與落實(shí)C:計(jì)劃監(jiān)控與預(yù)警A:計(jì)劃執(zhí)行評(píng)估考核核A-評(píng)估P-策劃S-結(jié)構(gòu)C-檢查計(jì)劃的分級(jí)管理項(xiàng)目計(jì)劃的策劃：：節(jié)點(diǎn)策劃、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工作周期研究成成果管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃D-編制分級(jí)管理、滾動(dòng)編編制項(xiàng)目計(jì)劃編制：三三位一體的項(xiàng)目計(jì)劃計(jì)劃實(shí)施的檢查與跟蹤計(jì)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)預(yù)預(yù)警機(jī)制21計(jì)劃評(píng)估考核計(jì)劃改進(jìn)和調(diào)整一個(gè)典型的集團(tuán)公公司計(jì)劃管理架構(gòu)構(gòu)集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書（全周期計(jì)劃）》《項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃》《一級(jí)計(jì)劃(35關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告》《項(xiàng)目季度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃》《項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃》《二級(jí)計(jì)劃(108關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告》《項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃》《項(xiàng)目周計(jì)劃》編制、調(diào)整《三級(jí)計(jì)劃》編制、調(diào)整《專項(xiàng)計(jì)劃》WHY——評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書）

重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT——編制全周期、審批年度計(jì)劃（一般都僅到一級(jí)節(jié)點(diǎn)）HOW——全周期計(jì)劃主導(dǎo)、年度計(jì)劃審批、過程計(jì)劃督促WHY——保證完成對(duì)集團(tuán)的承諾

重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT——編制年度計(jì)劃、審批月度計(jì)劃HOW——全周期計(jì)劃參與、年度計(jì)劃主導(dǎo)、過程計(jì)劃審批/監(jiān)控WHY——保證完成對(duì)公司的承諾

形成具體的作業(yè)計(jì)劃，指導(dǎo)實(shí)際工作WHAT——參與細(xì)化年度計(jì)劃、編制月度/周計(jì)劃HOW——年度計(jì)劃參與、過程計(jì)劃編制/動(dòng)態(tài)調(diào)整一、年度度經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃制定定編制經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃的的五個(gè)原原則:一：總體體-長(zhǎng)期短期期相結(jié)合合，走一一步看兩兩步-BSC；二：縱向向-上下結(jié)合合，經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)+重點(diǎn)工作作逐級(jí)分分解；三：橫向向-協(xié)調(diào)一致致，以銷銷售為龍龍頭，綜綜合平衡衡財(cái)務(wù)要要求；四：剛性性彈性結(jié)結(jié)合，一一般不調(diào)調(diào)整或半半年度進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整；五：考核核激勵(lì)相相匹配，，分層考考核，落落實(shí)責(zé)任任。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)開發(fā)計(jì)計(jì)劃三要要素項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)書書-策劃階段段：將項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)固化，，形成系系統(tǒng)的項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)指指導(dǎo)策略略項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)書書——體現(xiàn)公司司在項(xiàng)目目獲取后后的投資資戰(zhàn)略意意圖和最最初意愿愿，對(duì)整整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)策略略及經(jīng)經(jīng)營(yíng)開發(fā)發(fā)計(jì)劃內(nèi)內(nèi)容的整整體規(guī)劃劃，是項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃細(xì)細(xì)化及執(zhí)執(zhí)行的總總綱目錄運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)導(dǎo)策略、經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、、開發(fā)進(jìn)度度目目標(biāo)是必必備備內(nèi)容；；成成本管理理目目標(biāo)因?yàn)闉槠淦涿舾行孕?，也也?huì)被被關(guān)注注1.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策指指導(dǎo)意見見2.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)3.項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度目目標(biāo)4.項(xiàng)目開發(fā)發(fā)成本管管理目標(biāo)標(biāo)5.質(zhì)量管理理目標(biāo)6.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)提示42從細(xì)化版版本的項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)書書看其指指導(dǎo)作用用：①定性的的指導(dǎo)策策略+定量的控控制指標(biāo)標(biāo)?集團(tuán)和一一線公司司之間就項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)形成成的“契契約約”?公司整體體經(jīng)營(yíng)目目標(biāo)的預(yù)測(cè)測(cè)依據(jù)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)書并非非針對(duì)項(xiàng)目考考核43②項(xiàng)目目目標(biāo)的落落地支撐撐：對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)的規(guī)劃劃&項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的的總綱?項(xiàng)目后續(xù)續(xù)方案設(shè)設(shè)計(jì)工作作的指導(dǎo)導(dǎo)和后續(xù)方方案經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算的的比較和和調(diào)調(diào)整依據(jù)據(jù)44③項(xiàng)目目目標(biāo)的落落地支撐撐：項(xiàng)目開發(fā)發(fā)和資金金管理的的規(guī)劃&項(xiàng)目開發(fā)發(fā)計(jì)劃和和資金計(jì)計(jì)劃的總總綱?項(xiàng)目后續(xù)續(xù)進(jìn)度和和資金管管理的指導(dǎo)和調(diào)調(diào)整依據(jù)據(jù)45④項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)書也會(huì)會(huì)承載公公司管理理的目標(biāo)標(biāo)或戰(zhàn)略略類的目標(biāo)如：質(zhì)量量管理、、客戶滿意意度提升升集團(tuán)產(chǎn)品品戰(zhàn)略的的要求46項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)/項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)書書的啟發(fā)發(fā)關(guān)鍵詞：：三個(gè)思想想，承載載公司要要求、總總綱、契契約、調(diào)調(diào)整基準(zhǔn)準(zhǔn)?不一定要要有復(fù)雜雜的項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)目目標(biāo)書，，但是必必須要有有清晰的的項(xiàng)目目目標(biāo)和運(yùn)運(yùn)營(yíng)指導(dǎo)導(dǎo)策略，，才能清楚楚的承載載公司對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)管管理要求求?項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)和策略略既是項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)開發(fā)規(guī)規(guī)劃或計(jì)計(jì)劃的總總綱，又又必須要要有細(xì)化化的規(guī)劃劃或計(jì)劃作為執(zhí)執(zhí)行支撐撐，形成成完整的的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)開發(fā)發(fā)邏輯?項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)/運(yùn)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)書是公公司管理理層和項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)（操作作）層就就項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)達(dá)成成的（初初步）契契約，對(duì)對(duì)于項(xiàng)目目運(yùn)作成成熟的公公司可以以成為績(jī)績(jī)效的依依據(jù)，對(duì)對(duì)于欠成成熟的公公司可以以作為后后續(xù)工作作的指導(dǎo)導(dǎo)或調(diào)整整基準(zhǔn)47制定項(xiàng)目目年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)開發(fā)發(fā)計(jì)劃流流程以城市型型公司為為例管理層提出項(xiàng)目目年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)設(shè)想想計(jì)劃運(yùn)營(yíng)部門提出項(xiàng)目目年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)設(shè)想想各業(yè)務(wù)部部門參與資源源盤點(diǎn)：：營(yíng)銷：銷銷售資源源和營(yíng)銷銷作業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)盤點(diǎn)點(diǎn)；工程：開開竣工資資源和關(guān)關(guān)鍵工程程節(jié)點(diǎn)盤盤點(diǎn)；設(shè)計(jì)：設(shè)設(shè)計(jì)出圖圖時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)盤點(diǎn)點(diǎn)：…驗(yàn)證或修修改設(shè)想想，提出出目標(biāo)明確已有有項(xiàng)目的的年度資資源審批計(jì)劃劃組織項(xiàng)目目年度經(jīng)經(jīng)營(yíng)開發(fā)發(fā)計(jì)劃編編制參與編制制二、項(xiàng)目目計(jì)劃管管理體系系項(xiàng)目開發(fā)發(fā)計(jì)劃是是集團(tuán)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)管理的的基本工工具，是是多項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)管管理的基基礎(chǔ)。項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃劃管理的的成熟度度決定了了項(xiàng)目開開發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的效率率。它的的本質(zhì)是是透過計(jì)計(jì)劃管理理體系將將公司流流程和項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作步驟有有機(jī)的結(jié)結(jié)合起來(lái)來(lái)。項(xiàng)目目計(jì)劃管管理體現(xiàn)現(xiàn)的原則則是：●分級(jí)分層層：項(xiàng)目目里程碑碑節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃、一一級(jí)計(jì)劃劃、二級(jí)級(jí)計(jì)劃、、三級(jí)計(jì)計(jì)劃●抓一級(jí)、、控一級(jí)級(jí)、看一一級(jí)●逐步推進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)計(jì)劃（（節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃）分分解的一一般經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)方法：基于項(xiàng)目目敏感點(diǎn)點(diǎn)、關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)結(jié)合管理理要求確確定一級(jí)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)方法：WBS分解二級(jí)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)方法：WBS分解三級(jí)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)關(guān)于WBS(工作分解解結(jié)構(gòu))注:嚴(yán)格來(lái)講講，WBS－workbreakdownstructure分解的結(jié)結(jié)果是““任務(wù)包包”或者者“活動(dòng)動(dòng)”，每每個(gè)任務(wù)務(wù)包或或活動(dòng)都都對(duì)應(yīng)其其里程碑碑，這個(gè)個(gè)里程碑碑被稱為為“節(jié)節(jié)點(diǎn)”49房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)可以用用典型的的網(wǎng)絡(luò)結(jié)結(jié)構(gòu)WBS表示房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)運(yùn)營(yíng)1.項(xiàng)目獲取取2.項(xiàng)目策劃劃3.設(shè)計(jì)管理理4.采購(gòu)管理理5.工程管理理6.營(yíng)銷管理理7.產(chǎn)品交付付營(yíng)銷銷輸輸入入條條件件概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書書橫向到邊邊：按開開發(fā)階段段和順序序分解縱向到到底底：：按按專專業(yè)業(yè)細(xì)細(xì)分分事事項(xiàng)項(xiàng)，，責(zé)責(zé)任任明明確確51初步運(yùn)營(yíng)營(yíng)策劃項(xiàng)目定位位策劃概念設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)策劃項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)會(huì)方案招標(biāo)標(biāo)概念深化化方案概念方案案成本測(cè)測(cè)算概念方案案評(píng)審項(xiàng)目發(fā)展展設(shè)計(jì)工程成本營(yíng)銷客服戰(zhàn)略（財(cái)財(cái)務(wù)/計(jì)劃）項(xiàng)目一級(jí)級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃方法：基基于項(xiàng)目目敏感點(diǎn)點(diǎn)、關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)結(jié)合管管理要求求確定?又多被稱稱為“里里程碑””，一般般是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目整體體進(jìn)度影影響一級(jí)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)方法：WBS分解二級(jí)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)方法：WBS分解三級(jí)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)最為明顯顯或最為為重要（（如對(duì)現(xiàn)現(xiàn)金流影影響、對(duì)對(duì)企業(yè)管管理要求影響響）的節(jié)節(jié)點(diǎn)?一般用于于項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)策劃劃和年度度項(xiàng)目開開發(fā)計(jì)劃劃，是公公司管管理理層對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)決策的的判斷依依據(jù)?一般經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)在20-40個(gè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)流程素素描——12個(gè)項(xiàng)目里里程碑項(xiàng)目開發(fā)發(fā)及商品品