房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理流程及成本管理體系

張尊漢二O一一年四月七日房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理流程及

成本管理體系

目錄一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的體系二、工程項(xiàng)目成本管理體系三、工程項(xiàng)目各階成本管理的重點(diǎn)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來(lái)愈顯著。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中，項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)實(shí)施和銷(xiāo)售、竣工決算等，每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的核心。所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過(guò)程的成本管理，是個(gè)動(dòng)態(tài)管理的過(guò)程，不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量、工期等隱性成本，并且還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的體系

1.1成本管理的理念

營(yíng)銷(xiāo)——產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量不好，我賣(mài)不出去；設(shè)計(jì)——成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品；成本——都做完了，只能這樣了；????財(cái)務(wù)——沒(méi)有我的事。

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價(jià)值成本控制不等于省錢(qián)，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，要更注重投入和產(chǎn)出的問(wèn)題成本管理的關(guān)鍵是做出和產(chǎn)品定位匹配的產(chǎn)品，提供最能合顧客期望的產(chǎn)品而不是質(zhì)量最好或者標(biāo)準(zhǔn)最高的產(chǎn)品，地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定著成本控制管理的理念和思路

1.2成本管理的職責(zé)

成本管理的主要控制部門(mén)：

預(yù)決算人員？

項(xiàng)目公司？

設(shè)計(jì)部管理門(mén)？

招投標(biāo)和采購(gòu)部門(mén)？

產(chǎn)品策劃部門(mén)？成本管理部門(mén)的職責(zé)：

全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作，了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控。

開(kāi)發(fā)商整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專(zhuān)業(yè)人員是專(zhuān)家型的管理者，不是大廚是美食家。1.3工程項(xiàng)目建設(shè)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要流程

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制體系房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本體系1.土地費(fèi)：征地費(fèi)、契稅費(fèi)、土地增容費(fèi)2.前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、城建配套費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：煤氣、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、排污費(fèi)、綠化景觀費(fèi)、電信及智能化工程費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)：土石方工程費(fèi)、樁基礎(chǔ)工程費(fèi)、肌坑圍護(hù)費(fèi)、土建工程材料費(fèi)（甲供材料）、土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、安裝設(shè)備費(fèi)（甲供）、裝修工程費(fèi)、試驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)、5.配套設(shè)施費(fèi)6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：?jiǎn)T工工資、營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)、財(cái)務(wù)管理費(fèi)等。7.工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.開(kāi)辦費(fèi)用等房地產(chǎn)工工程項(xiàng)目目成本管管理體系系二、工程程項(xiàng)目成成本管理理體系1.工工程項(xiàng)目目目標(biāo)成成本體系系1.1工工程目目標(biāo)成本本的概念念目標(biāo)成本本是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先先確定的的、在一一定時(shí)期期內(nèi)和經(jīng)經(jīng)過(guò)努力力所要實(shí)實(shí)現(xiàn)的成成本目標(biāo)標(biāo)，是項(xiàng)目成成本的控控制標(biāo)桿桿。目標(biāo)成本本是公司司基于市市場(chǎng)狀況況，并結(jié)結(jié)合公司司的經(jīng)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃，，根據(jù)預(yù)預(yù)期售價(jià)價(jià)和目標(biāo)標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)進(jìn)行預(yù)先先確定的的，經(jīng)過(guò)過(guò)努力所所要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的成本本指標(biāo)。。目標(biāo)成本本體現(xiàn)“以經(jīng)濟(jì)合合理性最最大的成成本提升升產(chǎn)品的的競(jìng)爭(zhēng)力力，并形形成行業(yè)業(yè)成本優(yōu)優(yōu)勢(shì)”的的成本管管理宗旨旨。目標(biāo)成成本要要體現(xiàn)現(xiàn)先進(jìn)進(jìn)性和和嚴(yán)肅肅性。1.2工工程目目標(biāo)成成本建建立的的流程程目標(biāo)成成本體體系是是成本本控制制的核核心，，只有有科學(xué)學(xué)制定定目標(biāo)標(biāo)成本本，才才能有有效的的控制制成本。目標(biāo)成成本的的制定定是由由測(cè)算算到概概算再再到預(yù)預(yù)算的的逐步步真實(shí)實(shí)的過(guò)過(guò)程，，是一一個(gè)由由粗淺淺到細(xì)細(xì)的過(guò)過(guò)程。隨著項(xiàng)項(xiàng)目階階段的的逐步步推進(jìn)進(jìn)，成成本項(xiàng)項(xiàng)目逐逐步細(xì)細(xì)化調(diào)調(diào)整，，目標(biāo)標(biāo)成本本亦逐逐步真真實(shí)。建立目目標(biāo)成成本體體系的的基礎(chǔ)礎(chǔ)：公公司應(yīng)應(yīng)有不不斷完完善的的成本本數(shù)據(jù)據(jù)積累累以及及優(yōu)秀秀的預(yù)預(yù)算管管理人人才作作保障障。2.工工程程項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)態(tài)成本本體系系動(dòng)態(tài)成成本管管理應(yīng)應(yīng)保障障所有有成本本的變變更能能夠得得到及及時(shí)管管理：設(shè)計(jì)變變更工程簽簽證各階段段對(duì)動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本進(jìn)進(jìn)行分分析和和總結(jié)結(jié)，及時(shí)調(diào)調(diào)整目目標(biāo)成成本管管理體體系，，真實(shí)實(shí)反映映成本本控制制現(xiàn)狀狀。動(dòng)態(tài)成成本管管理是是對(duì)成成本實(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)監(jiān)控的的重要要方法法。各種成成本控控制軟軟件的的產(chǎn)生生，如如明源源成本本管理理軟件件；金金碟等等其實(shí)主主要的的是實(shí)實(shí)現(xiàn)成成本管管理的的動(dòng)態(tài)態(tài)控制制。3.工工程程項(xiàng)目目后評(píng)評(píng)估體體系項(xiàng)目后后期評(píng)評(píng)估是是成本本管理理效果果評(píng)價(jià)價(jià)和改改進(jìn)（（CA）的的途徑徑項(xiàng)目工工程竣竣工并并在結(jié)結(jié)算完完成后后進(jìn)行行，對(duì)項(xiàng)目目過(guò)程程中發(fā)發(fā)生的的所有有成本本進(jìn)行行系統(tǒng)統(tǒng)全面面的再再評(píng)價(jià)價(jià)：比較項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)算成成本與與可行行性研研究時(shí)時(shí)的預(yù)預(yù)測(cè)成成本差差異（（評(píng)價(jià)價(jià)投資資估算算、項(xiàng)項(xiàng)目成成本預(yù)預(yù)測(cè)的的準(zhǔn)確確、合合理性性）對(duì)比項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)算與與《目目標(biāo)成成本指指導(dǎo)書(shū)書(shū)》的的成本本差異異（評(píng)評(píng)價(jià)成成本管管理工工作的的有效效性））分析各各期《《項(xiàng)目目動(dòng)態(tài)態(tài)成本本分析析報(bào)告告》（（評(píng)價(jià)價(jià)項(xiàng)目目成本本管理理的科科學(xué)合合理性性）分析工工程承承包范范圍變變化，，工程程量變變化等等確認(rèn)認(rèn)設(shè)計(jì)計(jì)變更更、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽簽證等等對(duì)成成本的的影響響考察項(xiàng)項(xiàng)目交交付使使用一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)，主主要工工程材材料的的使用用效果果和耐耐用程程度（（評(píng)價(jià)價(jià)材料料成本本的合合理性性）4.成成本本管理理流程程三、工工程項(xiàng)項(xiàng)目各各階段段成本本管理理的重重點(diǎn)1、項(xiàng)項(xiàng)目論論證、、立項(xiàng)項(xiàng)環(huán)節(jié)節(jié)成本本控制制項(xiàng)目獲獲取前前進(jìn)入入新城城市開(kāi)開(kāi)發(fā)，，需進(jìn)進(jìn)行可可行性性研究究，在完成成實(shí)地地考察察和調(diào)調(diào)研工工作后后，立立項(xiàng)時(shí)時(shí)必須須編寫(xiě)寫(xiě)提交交《項(xiàng)項(xiàng)目可可行性性研究究報(bào)告告》營(yíng)銷(xiāo)部部門(mén)負(fù)責(zé)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查和和項(xiàng)目目情況況調(diào)查查，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目定定位，，擬訂訂最佳佳開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模和銷(xiāo)銷(xiāo)售策策略。。預(yù)決算算部門(mén)、采購(gòu)購(gòu)部門(mén)對(duì)當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)場(chǎng)同檔檔次建建筑造造價(jià)、、材料料設(shè)備備選型型價(jià)位位進(jìn)行行調(diào)研研，并并作區(qū)區(qū)域?qū)?duì)比表表；前期拓拓展人人員對(duì)對(duì)各種種規(guī)模模的當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺姓A(chǔ)配配套、、建設(shè)設(shè)規(guī)費(fèi)費(fèi)等收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)研設(shè)計(jì)部部門(mén)委托多多家設(shè)設(shè)計(jì)單單位設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃方方案，，從中中挑選選最佳方案。。根據(jù)總總體規(guī)規(guī)劃方方案，，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部門(mén)預(yù)測(cè)銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入，，工程程部門(mén)編制項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施計(jì)計(jì)劃，，預(yù)決算算部門(mén)門(mén)進(jìn)行投投資估估算，，財(cái)務(wù)務(wù)部門(mén)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)，，最終終由營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)部部門(mén)形成《項(xiàng)目目可行行性研研究報(bào)報(bào)告》》。1.成成本費(fèi)費(fèi)用估估算和和控制制目標(biāo)標(biāo)及措措施；；2.投投資及及效益益測(cè)算算、利利潤(rùn)體體現(xiàn)安安排；；3.稅務(wù)環(huán)境及其其影響；4.資金計(jì)劃；5.《競(jìng)投方案》》（僅限招標(biāo)、拍拍賣(mài)項(xiàng)目）；6.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估及相應(yīng)的對(duì)策；7.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)價(jià)意見(jiàn)；2、工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)階段成本控制2.1設(shè)計(jì)階段的管理流流程2.2設(shè)計(jì)策劃階段的成本控制2.2.1設(shè)計(jì)單位的選擇和和設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制制2.2.2設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度的控制2.3規(guī)劃方案案設(shè)計(jì)階段的成本本控制2.4擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本控制2.5施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制2.6邊坡土石方設(shè)計(jì)的的成本控制2.7景觀設(shè)計(jì)的成本控控制2.1設(shè)計(jì)階段段的管理流程項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設(shè)計(jì)管理理設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)管理擴(kuò)初設(shè)計(jì)管理施工圖設(shè)計(jì)管理工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合成本項(xiàng)目成本估算測(cè)算及目標(biāo)成本拆拆分預(yù)算、標(biāo)底、合同同價(jià)進(jìn)度款、工程變更更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算工程營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的每一個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)都會(huì)受到其其上游成本工作的的條件制約2.2設(shè)計(jì)策劃劃階段的成本控制制成本的合理控制是是一個(gè)項(xiàng)目研發(fā)的的重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)產(chǎn)生于項(xiàng)目定位，，控制于產(chǎn)品研發(fā)發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管管理。合理的控制研發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本是從多多方面考慮的。例例如：新的規(guī)劃形形態(tài)、新造型、新新戶(hù)型、新空間形形式與成本的關(guān)系系都要在研發(fā)的過(guò)過(guò)程中仔細(xì)考慮與與研究。對(duì)設(shè)計(jì)方方案的材材料成本本以及建建造成本本均及時(shí)時(shí)與成本本部溝通通，保證證項(xiàng)目的的成本的的可控性性。成本控制制在設(shè)計(jì)計(jì)階段（（包括選選材用料料）占有有70～～80％％的份量量，工程程階段（（包括合合約和實(shí)實(shí)施階段段）占30～20％。。成本管理理活動(dòng)應(yīng)應(yīng)把成本本效益觀觀念作為為支配思思想，而而不是從從簡(jiǎn)單狹狹隘的節(jié)節(jié)約和減減少成本本的觀念念出發(fā)，，要從““投入產(chǎn)產(chǎn)出比””的分析析來(lái)看待待成本的的必要性性、合理理性。成本管理理不能局局限于產(chǎn)產(chǎn)品的建建造過(guò)程程，而是是應(yīng)該將將視野向向前延伸伸到產(chǎn)品品的市場(chǎng)場(chǎng)需求分分析、相相關(guān)技術(shù)術(shù)的發(fā)展展態(tài)勢(shì)分分析，以以及產(chǎn)品品的設(shè)計(jì)計(jì)；向后后延伸到到顧客的的使用、、維修及及處置。。2.2.1設(shè)計(jì)單位位的選擇擇和設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用的的控制設(shè)計(jì)計(jì)單位選選擇的方方式:設(shè)計(jì)招招標(biāo)長(zhǎng)期合合作單位位直接洽洽談引進(jìn)新新的設(shè)計(jì)計(jì)單位洽洽談設(shè)計(jì)計(jì)單位的的類(lèi)型國(guó)際際知名度度較高的的國(guó)外設(shè)設(shè)計(jì)公司司做規(guī)劃劃方案，，再找個(gè)個(gè)國(guó)內(nèi)公公司做施施工圖深深化設(shè)計(jì)計(jì)國(guó)內(nèi)內(nèi)知名度度較高的的國(guó)內(nèi)公公司做完完成個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)（規(guī)規(guī)劃方案案、擴(kuò)初初設(shè)計(jì)、、施工圖圖紙?jiān)O(shè)計(jì)計(jì)）國(guó)內(nèi)內(nèi)知名度度較高的的設(shè)計(jì)人人設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用的的控制如何花花最少的的錢(qián)做出出最好的的設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品----其其實(shí)是個(gè)個(gè)平衡的的問(wèn)題2.2.2設(shè)計(jì)質(zhì)量量和設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度的的控制—對(duì)設(shè)計(jì)人人員而言言是任務(wù)，對(duì)對(duì)成本本人員而而言應(yīng)前置而持持續(xù)避免兩種種現(xiàn)象：：不計(jì)成本本地追求求設(shè)計(jì)效效果成本不合合理導(dǎo)致致品質(zhì)喪喪失成本控制制含鋼量等等土建造造價(jià)景觀造價(jià)價(jià)示范區(qū)造造價(jià)設(shè)計(jì)變更更簽證率率合理的設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)2.3規(guī)規(guī)劃和和擴(kuò)初階階段的成成本控制制2.3.1場(chǎng)地總平平面設(shè)計(jì)計(jì)成本控控制場(chǎng)地整合合設(shè)計(jì)，，即在平平面圖里里同時(shí)考考慮豎向向、道路路、管線線、綠化化景觀設(shè)設(shè)計(jì)要求求。只有有這樣，，才能做做出又好好有能實(shí)實(shí)施的設(shè)設(shè)計(jì)方案案。甲方方應(yīng)充分分核實(shí)以下基礎(chǔ)資料料的準(zhǔn)確確性：地形圖、、紅線圖圖；水文文地質(zhì)氣氣象資料料（如洪洪水頻率率、暴雨雨強(qiáng)度、、匯水面面積、徑徑流系數(shù)數(shù)等）；；擬建工程程周邊的的建筑物物、道路路及管線線現(xiàn)況資資料；周邊有無(wú)無(wú)規(guī)劃建建筑物、、市政道道路的接接點(diǎn)關(guān)系系及市政政給排水水管線、、能源管管線、電電力及通通訊等管管線與小小區(qū)接點(diǎn)點(diǎn)關(guān)系的的資料場(chǎng)地靠現(xiàn)現(xiàn)有城市市主干道道一側(cè)是是否有排排洪溝；；場(chǎng)地的的初步或或詳細(xì)地地質(zhì)勘探探報(bào)告書(shū)書(shū)等。設(shè)計(jì)計(jì)師更要要分析資資料的準(zhǔn)準(zhǔn)確性、、可實(shí)用用性等，，否則，，會(huì)產(chǎn)生生無(wú)數(shù)后后患。只只有資深深總圖設(shè)設(shè)計(jì)師具具有甄別別資料真真?zhèn)蔚哪苣芰?。?duì)現(xiàn)現(xiàn)況場(chǎng)地地內(nèi)的土土壤、邊邊坡、巖巖石作表表面的穩(wěn)穩(wěn)定性分分析；若現(xiàn)現(xiàn)況與地地形圖有有明顯的的區(qū)別，，要求甲甲方補(bǔ)測(cè)測(cè)地形圖圖；2.3.2場(chǎng)地道路路和豎向設(shè)計(jì)成本本控制?在坡地場(chǎng)場(chǎng)地，道道路設(shè)計(jì)計(jì)直接關(guān)關(guān)系到建建設(shè)工程程量的多少，進(jìn)進(jìn)而決定定了場(chǎng)地地開(kāi)發(fā)建建設(shè)的造造價(jià)，要要將場(chǎng)地設(shè)計(jì)的的工程費(fèi)費(fèi)用降低低到最小小的范圍圍。道路路長(zhǎng)則擋土墻和和邊坡長(zhǎng)長(zhǎng)、土石石方工程程量較大大。?道路的平平面線型型定位、、技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)選擇擇和組合合，要經(jīng)過(guò)方案案比選和和優(yōu)化，，同時(shí)要要為建筑筑物布置置創(chuàng)造條條件。道路技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)選選定實(shí)例：過(guò)過(guò)于強(qiáng)調(diào)調(diào)道路的的平緩某些外地地開(kāi)發(fā)商商沒(méi)有概概念，別別墅最大大坡度可可達(dá)15%，提提出技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改改變：6%，4%、3%，使使擋土墻墻高度從從16m提高到到20m。因過(guò)過(guò)于強(qiáng)調(diào)調(diào)道路的的平緩，，則帶來(lái)來(lái)了土石石方量的的增大和和挖填不不平衡。。在山地地要像平平原(如如北京)那樣，，坡小則則路長(zhǎng)，，損失上上億元。。做不下下去，越越做越糟糟。舍棄棄原來(lái)優(yōu)優(yōu)化方案，一意意孤行。。構(gòu)建主干干道路網(wǎng)網(wǎng)實(shí)例11：道路路系統(tǒng)不不合理?由于開(kāi)發(fā)發(fā)商們不不了解山山地建設(shè)設(shè)規(guī)律，，沒(méi)選中中設(shè)計(jì)方方的推薦薦方案，，要設(shè)計(jì)計(jì)人員調(diào)調(diào)整其中中的一個(gè)個(gè)方案將將中間標(biāo)標(biāo)高的道道路直接接與低標(biāo)標(biāo)高路連連接，這這就造成成了道路路縱坡達(dá)達(dá)到15%坡度度、道路路系統(tǒng)極極其不合合理不通通暢、土土石方量量大增、、擋土墻墻增長(zhǎng)且且增高，，整個(gè)工工程投資資巨增。。道路的豎豎向設(shè)計(jì)計(jì)將剖面和和平面結(jié)結(jié)合起來(lái)來(lái)拉主干干道路算算坡度，，常發(fā)生生對(duì)場(chǎng)地地的豎向向及道路路設(shè)計(jì)考考慮不周周到，經(jīng)經(jīng)常將道道路豎向向處理不不好，使使道路接接不到建建筑物邊邊上去。。道路平面面設(shè)計(jì)方方案調(diào)整整后，要要結(jié)合新新位置調(diào)調(diào)整其坡坡長(zhǎng)、坡坡度和標(biāo)標(biāo)高。豎向設(shè)計(jì)計(jì)完成后后才能進(jìn)進(jìn)行建筑筑物布置置，否則則方案無(wú)無(wú)穩(wěn)定性性。要充分地地利用地地形，沒(méi)沒(méi)有工作作經(jīng)驗(yàn)積積累不行行，與場(chǎng)場(chǎng)地的結(jié)結(jié)合不好好。總圖圖專(zhuān)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)難度度大、工工作量也也大，在在設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程中返返工量大大，設(shè)計(jì)計(jì)周期長(zhǎng)長(zhǎng)。設(shè)計(jì)單位施工工圖設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)沒(méi)動(dòng)道路位置置，但對(duì)道路路標(biāo)高做了較較大的調(diào)整，，后山的標(biāo)高高為了將就建建筑物調(diào)低了了很多，也挖挖了很多的土土石方。甲方過(guò)分的強(qiáng)強(qiáng)調(diào)建筑物去去適應(yīng)山坡地地形，將建筑筑物設(shè)計(jì)太多多太零碎小平平臺(tái)，施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有機(jī)械械化施工的可可行性，人工工開(kāi)挖成本太太高工期太長(zhǎng)長(zhǎng)，在施工中中又多次調(diào)整整建筑單體形形式和場(chǎng)地標(biāo)標(biāo)高，現(xiàn)場(chǎng)施施工返工較多多，設(shè)計(jì)和施施工的返工費(fèi)費(fèi)用也較高。。2.3.3場(chǎng)地管線綜合合設(shè)計(jì)成本控控制搜集匯總市政政管線資料，，城市主干管管與小區(qū)的交交口的坐標(biāo)、、標(biāo)高、管徑徑大小及各管管線系統(tǒng)的配配置能力和排排放能力等。。如果規(guī)劃局局給定的污水水排放接口比比較高，場(chǎng)地地排水就用不不上。開(kāi)發(fā)商商有的也馬虎虎，要了一個(gè)個(gè)高的接口。。匯總建筑物物和擋土墻墻基礎(chǔ)。擋土墻穿管管的預(yù)設(shè)。。場(chǎng)地景觀設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)高及及位置的協(xié)協(xié)調(diào)配合。。在總平面圖圖上標(biāo)注建建筑物、商商鋪四周的的場(chǎng)地標(biāo)高高坡地場(chǎng)地地管道通廊廊較窄，綜綜合管線布布置困難，，管網(wǎng)投資資增高。管管線也無(wú)法法順應(yīng)山坡坡地形按規(guī)規(guī)范布置下下來(lái)。坡地地場(chǎng)地道路路經(jīng)常轉(zhuǎn)向向，當(dāng)設(shè)置置超高后，，積水點(diǎn)變變化，水道道專(zhuān)業(yè)不知知道。雨水水口位置要要準(zhǔn)確而不不浪費(fèi)，有有效解決問(wèn)問(wèn)題。再將推薦方方案作綜合合管線圖布布置，作綜綜合管線文文字說(shuō)明；；進(jìn)行管線的可行行性分析，，綜合考慮慮各種管線線的設(shè)置。?？紤]管線線綜合走向向、市政管管線最低點(diǎn)點(diǎn)。充分考慮管管道通廊的的預(yù)留。匯水面積均均勻分配，，管線大小小比較適中中。管線應(yīng)應(yīng)盡量布置置在挖方區(qū)區(qū)方可節(jié)省省埋設(shè)時(shí)開(kāi)開(kāi)挖的石方方工程量。。坡地場(chǎng)地的的豎向設(shè)計(jì)計(jì)上要設(shè)置置擋土墻和和邊坡，這這些構(gòu)筑物物要占地，，高差越大大占地越寬寬，結(jié)構(gòu)厚厚度也越大大。因?yàn)橹髦饕膱?chǎng)地地上要建住住宅，這些些構(gòu)筑物只只好布置在在道路通道道的兩側(cè)，，那么道路路通道除了了這些構(gòu)筑筑物占地外外還有建筑筑物本身的的基礎(chǔ)也要要占地，留留給布置管管線的地方方就不是很很多了。2.4施施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段的成成本控制2.4.1基礎(chǔ)工工程成本優(yōu)優(yōu)化一個(gè)經(jīng)濟(jì)、、安全、施施工方便的的基礎(chǔ)方案案是基礎(chǔ)方方面成本控控制的關(guān)鍵鍵因素。合合理的基礎(chǔ)礎(chǔ)方案決定定其工程造造價(jià)——為為使基礎(chǔ)工工程作到安安全、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、合理，，針對(duì)各棟棟建筑物各各部位的受受力特點(diǎn)、、相對(duì)應(yīng)位位置的地質(zhì)質(zhì)情況分別別對(duì)采用不不同持力層層（粘土層層、強(qiáng)風(fēng)化化基巖）、、不同基礎(chǔ)礎(chǔ)形式（天天然基礎(chǔ)、、樁基礎(chǔ)））進(jìn)行技技術(shù)、成本本以及施工工分析；大量的設(shè)計(jì)計(jì)過(guò)程優(yōu)化化可降低造造價(jià)：嚴(yán)格按照計(jì)計(jì)算結(jié)果核核對(duì)墻柱軸軸力與樁基基礎(chǔ)承載力力的關(guān)系，，使一部分分四樁改為三樁樁、三樁改改為兩樁等等；樁尖由由封閉樁尖尖改為開(kāi)口口樁尖；核對(duì)天然基基礎(chǔ)部分的的設(shè)計(jì)，充充分利用底底板的鋼筋筋和混凝土土。2.4.2地下室室成本優(yōu)化化地下室的結(jié)結(jié)構(gòu)成本是是相當(dāng)高的的，也是建建設(shè)單位很很重視的。。影響地下下室造價(jià)成成本的因素很多，比比如地下水水位、地下下室層高、、地面覆土土厚度、消消防車(chē)道的的位置等等等，下面將將對(duì)這個(gè)問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)專(zhuān)題分析：：地質(zhì)情況，，特別是地地下水位：：地下室的地地質(zhì)以及水水位情況是是根據(jù)勘察察單位提供供的地質(zhì)報(bào)報(bào)告確定的的，勘察單單位的綜合合實(shí)力是決決定地質(zhì)報(bào)報(bào)告的準(zhǔn)確確與否的關(guān)關(guān)鍵；地下室底板板的結(jié)構(gòu)形形式：地下室底板板的結(jié)構(gòu)形形式主要有有梁板式和和無(wú)梁樓蓋蓋式兩種，，需要根據(jù)據(jù)地下室的的埋深以及及地質(zhì)情況況綜合比較較確定，一一般選取無(wú)無(wú)梁樓蓋經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理；；地下室的層層高：地下室層高高＝建筑凈凈高（2.2m）＋＋結(jié)構(gòu)梁高高（0.9m）＋空空調(diào)管高度度（0.4m）＋消消防噴淋高高度（0.1m）＝＝3.6m，水電交交叉等在次次梁部分進(jìn)進(jìn)行，因此此地下室層層高在3.8m左右右是比較合合適的。2.4.2地下室室成本優(yōu)化化地下室頂板板的覆土厚厚度：水、電管線線的走向、、交叉布置置以及埋置置深度以及及景觀種植植樹(shù)木的要要求是決定定地下室頂頂板覆土厚厚度的關(guān)鍵鍵因素，一一般地下室室頂板的覆覆土厚度在在1.0m左右是比比較合適的的；但實(shí)際從目目前的景觀觀上考慮，，基本在1.5米覆覆土厚度。。消防車(chē)車(chē)道的對(duì)成成本的影響響：無(wú)消防車(chē)道道的鋼筋為為64kg/m2、、混凝土為為0.37m3/m2，鋼筋和和混凝土綜綜合造價(jià)約為400元/m2；；有消防車(chē)道道的鋼筋為為86kg/m2、、混凝土為為0.42m3/m2，鋼筋和和混凝土綜綜合造價(jià)約為500元/m2。2.4.3主主體結(jié)構(gòu)成本優(yōu)優(yōu)化要做到主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成本得到很好好的控制，應(yīng)做做好以下三方面面的工作：結(jié)構(gòu)體系選型與布置置要合理，合理的結(jié)構(gòu)方案案決定主體工程程成本造價(jià):坡地建筑、建筑筑物的埋深不滿滿足規(guī)范要求、、建筑平面布置置不規(guī)則等，對(duì)對(duì)這些問(wèn)題的合合理解決是決定定工程造價(jià)的關(guān)關(guān)鍵因素。結(jié)構(gòu)計(jì)算與內(nèi)力力分析要正確、、結(jié)構(gòu)計(jì)算對(duì)結(jié)結(jié)構(gòu)成本控制有有極為重要的作作用:通過(guò)對(duì)計(jì)算參數(shù)數(shù)、計(jì)算荷載、、梁墻柱構(gòu)件尺尺寸的選取以及及計(jì)算指標(biāo)的控控制，以求達(dá)到到經(jīng)濟(jì)合理的結(jié)結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果細(xì)部設(shè)計(jì)與構(gòu)造造措施要周密。。選用熱軋Ⅲ鋼、、冷軋扭鋼筋等等新技術(shù)，降低低含鋼量；應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工圖圖的審查核對(duì)，，避免了設(shè)計(jì)圖圖紙人為的放大大。標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)限額為鋼鋼筋65kg/m2，混凝土土為0.39m3/m2，實(shí)實(shí)際完成為鋼筋筋43kg/m2，混凝土為為0.33m3/m2。由于建筑產(chǎn)品的的非標(biāo)準(zhǔn)型、物物業(yè)類(lèi)型的多樣樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)很難難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品一樣采用用絕對(duì)指標(biāo)。含含鋼量指標(biāo)不是是唯一的經(jīng)濟(jì)性性指標(biāo)，如果過(guò)過(guò)分單一強(qiáng)調(diào)含含鋼量，存在降降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)體體型規(guī)則要求過(guò)過(guò)高，易影響其其內(nèi)部功能布局局及外立面的美美觀。隨著房產(chǎn)品的的品質(zhì)越來(lái)越越高，鋼筋、、水泥在建安安成本中的所所占比例越來(lái)來(lái)越底，相反反門(mén)窗工程（（實(shí)木門(mén)、鋁鋁木門(mén)窗、實(shí)實(shí)木門(mén)窗）、、外立面材料料（砂巖、花花崗巖、高級(jí)級(jí)質(zhì)感涂料等等）、景觀工工程、人工費(fèi)費(fèi)等的比重越越來(lái)越大。土土地的成本占占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的成本越來(lái)來(lái)越高。2.4施工工設(shè)計(jì)階段的的成本控制2.4.4門(mén)門(mén)窗成本定定位與優(yōu)化2.4.5外外立面建筑筑材料定位與與優(yōu)化2.4.6安安裝設(shè)備定定位與優(yōu)化2.5邊坡坡土石方設(shè)計(jì)計(jì)的成本控制制在基坑、邊坡坡的設(shè)計(jì)中，，經(jīng)驗(yàn)占70％、計(jì)算占30％，因此在當(dāng)當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)設(shè)計(jì)單位和設(shè)設(shè)計(jì)人員是相相當(dāng)關(guān)鍵的。。在滿足結(jié)構(gòu)安安全可靠及環(huán)環(huán)境綠化要求求的前提下綜綜合造價(jià)最低低方案為中標(biāo)標(biāo)方案1、一個(gè)好的設(shè)設(shè)計(jì)單位和設(shè)設(shè)計(jì)人員是基基坑、邊坡方方面的成本控控制的關(guān)鍵；；2、由于基坑、、邊坡設(shè)計(jì)中中經(jīng)驗(yàn)占了決決定地位，因因此請(qǐng)一個(gè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)專(zhuān)家小組對(duì)重重要基坑、邊邊坡設(shè)計(jì)方案案進(jìn)行評(píng)審是是一個(gè)重要環(huán)環(huán)節(jié)2.6景觀觀設(shè)計(jì)階段階階段的成本控控制1、景觀設(shè)計(jì)單位位的選擇2、景觀設(shè)計(jì)控制制的重點(diǎn)3.工程項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制3.1工程程項(xiàng)目實(shí)施階段段的主要管理理流程3.2施工圖預(yù)算及目標(biāo)成本確定定的成本控制3.3招投標(biāo)和合同管理中的成本控制制3.4設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)節(jié)成本控制3.5工程材料與設(shè)設(shè)備采購(gòu)簽證成本本控制3.6工程款撥付管理環(huán)節(jié)管理3.1工工程項(xiàng)目實(shí)施階段的主主要管理流程程3.2施工工圖預(yù)算和目目標(biāo)成本確定定的成本控制制房地產(chǎn)工程成成本管理要實(shí)實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制制，就要做到到“算了以后后再做”，而而不是“做完完后再算”，，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)個(gè)目標(biāo)，我們們就要對(duì)房地地產(chǎn)工程成本本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)測(cè)算，做到花花錢(qián)明明白白白。1.工程主主要材料設(shè)備備方案論證和和價(jià)格信息掌掌握。2.編制施施工圖紙預(yù)算算，確定基本本目標(biāo)成本。。整個(gè)建造成本本總額是否超超過(guò)上一階段段目標(biāo)成本；；每項(xiàng)是否與與目標(biāo)成本分分解指標(biāo)相符符，有無(wú)突破破；施工圖預(yù)預(yù)算或標(biāo)底審審核驗(yàn)證，出出具驗(yàn)證報(bào)告告。3.基本目目標(biāo)成本與概概算對(duì)比論證證，分析原因因，確定最終終目標(biāo)成本。。對(duì)施工圖預(yù)算算或標(biāo)底的審審核方法可為為抽取2~5個(gè)具有代表表性的分部或或分項(xiàng)工程進(jìn)進(jìn)行復(fù)核，當(dāng)當(dāng)復(fù)核造價(jià)誤誤差在±3%之內(nèi)時(shí)，可可以認(rèn)為造價(jià)價(jià)準(zhǔn)確，否則則需要擴(kuò)大復(fù)復(fù)核審核范圍圍（整個(gè)工程程的30%~50%）。。若施工圖預(yù)算算造價(jià)突破概概算（估算））造價(jià)時(shí)，應(yīng)應(yīng)分析突破原原因。在報(bào)告告中闡明：是是設(shè)計(jì)原因的的，應(yīng)返回設(shè)設(shè)計(jì)單位重新新設(shè)計(jì)；是增增加功能或項(xiàng)項(xiàng)目的，應(yīng)重重新進(jìn)行項(xiàng)目目評(píng)價(jià)；是其其他原因的，，應(yīng)做補(bǔ)充說(shuō)說(shuō)明或解釋。。4.編制招招標(biāo)文件標(biāo)底底最終審定結(jié)果果為正式的預(yù)預(yù)算目標(biāo)成本本，此目標(biāo)成成本作為指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目公司實(shí)實(shí)施過(guò)程中招招標(biāo)、施工、、采購(gòu)等業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)的成本本費(fèi)用控制依依據(jù)。3.3招投標(biāo)和合同環(huán)節(jié)中的成本控制制3.3.1建建立招投標(biāo)標(biāo)和合同管理理流程和制度度3.3.2常常規(guī)招標(biāo)的的方式：公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)議標(biāo)3.3.3招招標(biāo)的計(jì)價(jià)價(jià)方式:施工圖包干工程量清單招招標(biāo)費(fèi)率招標(biāo)3.3.4合合同費(fèi)用的的控制性條款款工期條款款質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工程造價(jià)價(jià)及結(jié)算辦法法：合同價(jià)款款支付材料設(shè)備備供應(yīng)違約索賠賠工程竣工工決算3.3.5招招投標(biāo)階段段應(yīng)注意的問(wèn)問(wèn)題除壟斷性質(zhì)的的工程項(xiàng)目外外，其它工程程的施工或作作業(yè)單位，不不得指定，須采取公開(kāi)開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)方式進(jìn)行。。壟斷性質(zhì)的工工程項(xiàng)目（如如水、電、氣氣等）應(yīng)盡力力進(jìn)行公關(guān)協(xié)協(xié)調(diào)，最大程程度降低造價(jià)價(jià)。應(yīng)組織設(shè)計(jì)、、工程、預(yù)算算、財(cái)務(wù)四大大專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)聯(lián)合組成招標(biāo)標(biāo)工作小組，，就招標(biāo)范圍圍、招標(biāo)內(nèi)容容、招標(biāo)條件件等進(jìn)行詳細(xì)細(xì)、具體的策策劃，擬訂標(biāo)標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)應(yīng)就其資質(zhì)、、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、、技術(shù)力量、、以往施工項(xiàng)項(xiàng)目和施工管管理水平等進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察察，提出書(shū)面面考察意見(jiàn)；；對(duì)投標(biāo)情況況進(jìn)行評(píng)估，，提出書(shū)面評(píng)評(píng)估意見(jiàn)。3.3.5招投投標(biāo)階段應(yīng)注意的的問(wèn)題在招投標(biāo)過(guò)程中

同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類(lèi)別或工程類(lèi)別高而取費(fèi)較低的單位

應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等。

對(duì)投標(biāo)人的設(shè)備報(bào)價(jià)不能指定唯一品牌，只能約定為“某某品牌或同等品牌”。也不能指定設(shè)備配件或元件，也只能約定為“某某品牌或同等品牌”。出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包。合同審批流程3.4設(shè)計(jì)變更更及簽證環(huán)節(jié)的成本控制3.4.1設(shè)計(jì)計(jì)變更及簽證的類(lèi)類(lèi)型及管理流程設(shè)計(jì)單位提出的變變更開(kāi)發(fā)商提出的變更更(含客戶(hù)提出的的變更)施工單位提出的變變更設(shè)計(jì)單位提出的變變更開(kāi)發(fā)商提出的設(shè)計(jì)計(jì)變更施工單位提出的變變更（含簽證）3.4.2現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)簽證現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍項(xiàng)目目施工過(guò)程中凡是是由乙方提出須經(jīng)經(jīng)甲方現(xiàn)場(chǎng)簽認(rèn)的的、引起工程造價(jià)價(jià)變化又不屬于包包干合同范圍的事事項(xiàng)及合同明確需需現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容