年武漢某住宅區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

武漢****項(xiàng)目可行性研究報(bào)告武漢****房房地產(chǎn)有限公公司二零零壹年三月月十五日目錄`項(xiàng)目決策背景及及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素第一部分：項(xiàng)目目及周邊概況況宗地位置宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊的社區(qū)區(qū)配套周邊環(huán)境與景觀觀大市政配套土地升值潛力初初步評估。立即開發(fā)與作為為土地儲備優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)分析第二部分：法律律及政策性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目用地取得土土地使用權(quán)的的法律手續(xù)現(xiàn)現(xiàn)狀描述合作方式及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評估第三部分：市場場分析****區(qū)住宅宅市場分析****區(qū)內(nèi)供供應(yīng)產(chǎn)品特征征****區(qū)內(nèi)市市場目標(biāo)客層層研究產(chǎn)品定位及建議議第四部分：規(guī)劃劃建議規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行行性分析規(guī)劃設(shè)想第五部分：工程程及銷售計(jì)劃劃工程計(jì)劃：銷售計(jì)劃：第六部分：投資資收益分析成本預(yù)測稅務(wù)分析投資測算項(xiàng)目利潤測算售價(jià)、容積率、成成本變化對投投資利潤的影影響現(xiàn)金流量測算第七部分：管理理資源配置機(jī)構(gòu)設(shè)置：人力資源需求及及解決：第八部分：綜合合分析與建議議項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢結(jié)論及建議項(xiàng)目決策背景及及摘要第一部分:外部部因素作為華中地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易易、金融、文文教、信息中中心，武漢人人口眾多、交交通方便、經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚厚，具有發(fā)展展住宅的優(yōu)越越基礎(chǔ)；****地區(qū)（含金金銀湖區(qū)）地地理位置和交交通條件優(yōu)越越，區(qū)政府對對****的進(jìn)入持非非常歡迎的態(tài)態(tài)度，并提供供了比較優(yōu)越越的條件。武漢市現(xiàn)轄111個(gè)城區(qū)，2個(gè)郊區(qū)，1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)?？偪?cè)丝跒?440萬人，其其中非農(nóng)業(yè)人人口占59%%。人口密度度為874人/平方公里，是是華中地區(qū)最最大城市；（地地理、人口）配武漢市區(qū)圖武漢市位于江漢漢平原東部，處處于中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)地理的核心心位置，長江江及其最大支支流漢水在市市區(qū)交匯，將將武漢市區(qū)一一分為三，形形成了漢口，漢漢陽和武昌三三鎮(zhèn)鼎立的格格局，市區(qū)及及郊縣總面積積為84677.11平方方公里。武漢市是中國歷歷史文化名城城之一；中國國中部地區(qū)的的工業(yè)、金融融、商業(yè)、科科學(xué)和文化教教育中心；中中國集鐵路、水水路、公路、航航空、郵政和和電信于一體體的重要樞紐紐。武漢市—第四增增長級；武漢漢市經(jīng)濟(jì)總量量在全國副省省級以上城市市中位列第九九，綜合實(shí)力力第六，999年GDP占全國國及湖北省的的比重分別為為1.32%%和28.1%%。（經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力）2001年計(jì)劃劃摘自《武漢漢市“十五”發(fā)展綱要》武漢市整體房地地產(chǎn)市場處于于穩(wěn)步攀升期期（房價(jià)由于于安居適用房房而偏低、目目前的好轉(zhuǎn)趨趨勢）****區(qū)（含含金銀湖區(qū)）交交通條件及自自然環(huán)境優(yōu)越越，是武漢市市建設(shè)新經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長帶、導(dǎo)入舊城區(qū)區(qū)人口的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)行大規(guī)模模住宅開發(fā)符符合武漢市整整體發(fā)展規(guī)劃劃、武漢市十十五發(fā)展規(guī)劃劃（20011-20055）；（武漢漢發(fā)展最快的的區(qū)，去年的的總財(cái)政收入入局全市之首首，對****非常歡迎）（配表示優(yōu)美環(huán)環(huán)境和發(fā)達(dá)交交通的圖片）根據(jù)武漢市第十十四屆人民代代表大會通過過的《武漢市市國民經(jīng)濟(jì)和和社會發(fā)展第第十個(gè)五年計(jì)計(jì)劃綱要》，在在2001--2005年年第十個(gè)五年年計(jì)劃期間，武武漢市將構(gòu)筑筑城市空間布布局和功能分分區(qū)，形成都都市繁榮圈、都都市實(shí)力圈和和都市輻射圈圈。都市繁榮榮圈重點(diǎn)推進(jìn)進(jìn)商貿(mào)金融區(qū)區(qū)、都市景觀觀區(qū)的建設(shè)；；在都市實(shí)力力圈加快形成成以東湖新技技術(shù)開發(fā)區(qū)、武武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)和*****海峽兩岸科科技產(chǎn)業(yè)園為為主要增長級級的新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長帶；在在市郊和遠(yuǎn)城城市重點(diǎn)推進(jìn)進(jìn)具有一定規(guī)規(guī)模并組團(tuán)式式布局的衛(wèi)星星城建設(shè)，發(fā)發(fā)展市域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系。按照綱要，十五五期間，配合合舊城區(qū)成片片改造，疏散散舊城人口密密度，創(chuàng)造城城市人居環(huán)境境，重點(diǎn)在二二環(huán)線以外地地區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)一批規(guī)模大大、環(huán)境優(yōu)美美、管理先進(jìn)進(jìn)的居住新區(qū)區(qū)。爭取五年年開發(fā)建設(shè)量量達(dá)到20000多萬平方米，居住住人口1000萬人左右。要要形成適應(yīng)不不同層次居民民的有效需求求，具有成片開開發(fā)和多層次次住房供應(yīng)特特色的大型示示范性居住新新區(qū)。詳見附件：1、HYPERLINK\l"a"《武漢市城城市總體規(guī)劃劃》2、HYPERLINK\l"b"《武漢市十十五規(guī)劃》3、HYPERLINK\l"c"《*****區(qū)概況及規(guī)規(guī)劃》第二部分:內(nèi)部部因素：進(jìn)入中心城市，向向四周擴(kuò)散，是****既定的發(fā)展策略；重點(diǎn)開發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，逐步延伸至鄭州、長沙、南昌等地；配全國地圖（表表示武漢向其其他擴(kuò)散的地地理圖）隨著城市人口向向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的的加速，城郊郊結(jié)合部將更更進(jìn)一步成為為****投資的重點(diǎn)點(diǎn)；大規(guī)模、面面向普通人的的樓盤成為****的主力樓盤盤；配四季花城鳥瞰瞰圖第一部分、項(xiàng)目目概況宗地位置配武漢市區(qū)圖、****規(guī)劃圖、金金銀湖片區(qū)規(guī)規(guī)劃詳圖，需需標(biāo)明其距各各個(gè)市政建筑筑距離****項(xiàng)目包包括金銀島西西地塊和****地塊共兩個(gè)個(gè)地塊，前者者位于金銀湖湖生態(tài)保護(hù)區(qū)區(qū)之西半島，三三面環(huán)湖，西西側(cè)為環(huán)湖路路和****啤酒廠，****地塊位于****高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園東北角角，北側(cè)為****大道，南側(cè)側(cè)為工業(yè)園，西西側(cè)為臺商投投資區(qū)管委會會辦公大樓，東東側(cè)臨金銀湖湖之****湖；地塊之間相距約約4公里，****地塊距市中心12公里，距漢漢口火車站7公里，距武武漢****國際機(jī)場18公里宗地現(xiàn)狀：配地塊現(xiàn)狀圖,,標(biāo)記出地塊塊邊界圖平面面地形圖，地地形地貌圖，地地下狀況圖，****地塊原原為零星魚塘塘，近年進(jìn)行行回填，現(xiàn)地地勢平坦，已已完成周圍及及地塊內(nèi)市政政道路的規(guī)劃劃和施工，現(xiàn)現(xiàn)地面自然標(biāo)標(biāo)高為+21米左右，比****大道的規(guī)劃劃標(biāo)高（±22.5）低0。5米，比****湖平時(shí)水位位高出約1米；西半島地地塊原為養(yǎng)殖殖、種植用地地，現(xiàn)有的魚魚塘和菜地需需要回填和平平整；****地塊西西南角有部分分民房需拆除除（住戶已遷遷走），政府府承諾在交地地塊前拆完，西西半島地塊內(nèi)內(nèi)有一條30kv高壓線橫橫穿，但政府府已同意將移移位；另有一一養(yǎng)雞場須拆拆建（占地400畝）；地塊塊地下并無任任何建筑物或或構(gòu)筑物；地下沒有管線、電電纜、暗渠、地地上建筑物原原有樁基及地地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地地上地下都要要注意有沒有有受保護(hù)的歷歷史文物古跡跡、可利用的的構(gòu)建；地塊的形狀地質(zhì)情況，包括括土地結(jié)構(gòu)、承承載力、地下下水位和抗震震性要求。項(xiàng)目周邊30000米范圍內(nèi)的的社區(qū)配套交通出行：周邊邊有包括高等等級****大道（被省省長譽(yù)為楚天天第一路）在在內(nèi)的八條重重要道路，現(xiàn)現(xiàn)有兩路中巴巴經(jīng)過地塊，區(qū)政府已答答應(yīng)為地塊配配置方便的公公共交通；附附近常青花園園完善的公交交配套可以借借用，武漢市市規(guī)劃中的地地鐵也將引入入常青花園。規(guī)劃道路紅紅線間距100米寬，雙向4車道。將周周邊八大交通通要道縱橫貫貫通：即107國道（北京京至深圳）、316國道（福州州至蘭州）、京京珠高速公路路（北京至珠珠海）、武漢漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、****機(jī)場高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）。****區(qū)有武漢市的西大門之美稱。配：交通圖教育：投資區(qū)內(nèi)內(nèi)有十二所中中、小學(xué)和大大、中專學(xué)校校；其中，****中學(xué)為市重重點(diǎn)中學(xué)，****職業(yè)學(xué)校是是國家重點(diǎn)職職業(yè)高級中學(xué)學(xué)。規(guī)劃中將將新建24班小學(xué)一所所、9班幼兒園二二所；醫(yī)療：擁有二甲甲區(qū)的人民醫(yī)醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生生防疫站。大型購物中心、主主要商業(yè)和菜菜市場文化、體育、娛娛樂設(shè)施文娛設(shè)施：有多多家合資、獨(dú)獨(dú)資的酒店、賓賓館，有全省省唯一正式開開業(yè)的高爾夫夫球場。武漢漢市西郊公園園，依山傍水水，可提供良良好的休閑環(huán)環(huán)境。配文娛設(shè)施圖圖社區(qū)：周邊土地地開發(fā)情況……概括性的的東西即可；；北側(cè)碧海花園、****大道；東側(cè)側(cè)金銀湖改造造、****花園、香港新新世界開發(fā)的的常青花園和和吳南花園商商住區(qū)；南側(cè)****高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園（****啤酒廠）；；西側(cè)為萬國國工業(yè)園建設(shè)設(shè)；配與相關(guān)配套的的距離圖，入入園企業(yè)分布布圖、配周邊邊常青等社區(qū)區(qū)圖；金融：擁有多家家國有商業(yè)銀銀行和保險(xiǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)，可開展展人民幣貸款款、融資等多種外匯結(jié)結(jié)算以及保險(xiǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。項(xiàng)目周邊環(huán)境宗地屬武漢市金金銀湖旅游度度假區(qū)中的一一部分，風(fēng)景景優(yōu)美、空氣氣清新，保持持著良好的自自然生態(tài)；配：金銀湖景觀觀圖，大市政配套****地塊除除煤氣外，其其余市政配套套均已完成；；金銀島西地地塊還無市政政配套；政府府已表示將盡盡快完成，計(jì)計(jì)劃先開發(fā)****地塊；配：市政配套圖圖供電設(shè)施：電力力來自華中電電網(wǎng)，區(qū)內(nèi)擁擁有１１０ＫＫＶＡ雙回路路供電系統(tǒng)，高壓變變電容量達(dá)10萬KVA，但高壓線線并未接至本本項(xiàng)目紅線邊邊，臨時(shí)用電電是從常青花花園環(huán)接，另另投資區(qū)自備備有2.5萬KW熱電廠一座座供水設(shè)施：擁有有日供１０００萬噸和１３３萬噸自來水水廠各一座，輸輸水管網(wǎng)隨區(qū)區(qū)內(nèi)主干道鋪鋪設(shè)，水質(zhì)符符合國家飲用用水標(biāo)準(zhǔn)。排水設(shè)施：投資資區(qū)排水為雨雨污分流，整整個(gè)排水系統(tǒng)統(tǒng)屬高灌低排排明渠暗管網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。雨雨水入渠，污污水經(jīng)處理后后經(jīng)暗管排入入境外府環(huán)河河水系。供氣：可自古田田燃?xì)庹疽肴?，日供氣能能力?0000立方米，已已有20000戶居民用氣氣，目前仍未未敷設(shè)管道。通信：終期設(shè)計(jì)計(jì)４萬門程控控交換機(jī)電訊訊大樓向區(qū)內(nèi)內(nèi)用戶提供各各類通訊業(yè)務(wù)務(wù)的系列服務(wù)務(wù)，現(xiàn)已開通通程控電話２２００００門門。規(guī)劃控制要點(diǎn)****地塊((金銀島西地地塊還未確定定)：占地面積：4420畝（地塊）容積率：1.11~1.2規(guī)劃總建筑面積積：35萬M2左右其中：住宅面積積：28.37萬M2文教配套（幼兒兒園）面積：：0.18萬M2商業(yè)配套面積：：1.2萬M2物業(yè)業(yè)、會所：0.25萬M2土地價(jià)格待補(bǔ)；土地升值潛力初初步評估；綜上所述，宗地地具有優(yōu)越的的地理位置與與自然環(huán)境，周周邊配套完善善，已有大規(guī)規(guī)模社區(qū)，是是武漢市建設(shè)設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長長帶、導(dǎo)入舊舊城區(qū)人口的的重點(diǎn)區(qū)域，進(jìn)進(jìn)行大規(guī)模住住宅開發(fā)符合合武漢市發(fā)展展規(guī)劃；具備備很大的增值值潛力。立即開發(fā)與作為為土地儲備優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)分析；；立即開發(fā)，可可以及早抓住住武漢市重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展****、導(dǎo)入舊城城人口的機(jī)遇遇，延緩開發(fā)發(fā)則會錯(cuò)過機(jī)機(jī)會；****地塊計(jì)劃年年內(nèi)開發(fā)、銷銷售，金銀島島西地塊作為為短期儲備，緩緩一、二年開開發(fā)；第二部分、法律律及政策性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析待補(bǔ)充:（略）第三部分、市場場分析武漢商品住宅市市場總體特征征：1、整體市場穩(wěn)穩(wěn)步向好；近年來武漢住宅宅施工、竣工工、銷售面積積及投資額逐逐年增加，其其中99年增長幅度度較大主要是是因?yàn)楦＠址址拷Y(jié)束時(shí)的的搶購行為。2、過低的房價(jià)價(jià)與城市地位位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展展不協(xié)調(diào)，價(jià)價(jià)格上升空間間較大；從價(jià)格走勢看：：武漢市商品品住宅平均售售價(jià)從96年的1496元/平方米上升升到2000年的1984元/平方米，年年均增幅為3.5%（圖2-4）。另據(jù)《武武房指數(shù)》統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度度，武漢市房房地產(chǎn)價(jià)格持持續(xù)增長，全全年平均價(jià)為為1984元/平方米；+相對于建設(shè)部對對四類城市的的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，武漢市市在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)上屬于于一、二類城城市，但房價(jià)價(jià)卻處于低于于四類城市指指導(dǎo)價(jià)的水平平，比沈陽低低43%。房價(jià)持續(xù)續(xù)上漲的趨勢勢表明了價(jià)格格上升較大的的空間；導(dǎo)致武漢市商品品住宅的價(jià)格格處于低位的的主要原因是是：開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房房免收地價(jià)、各各種稅費(fèi)減半半的政策降低低了開發(fā)成本本；而經(jīng)濟(jì)適適用房建設(shè)量量過大，銷售售失控，對商商品房造成較較大的沖擊。（2000年武漢經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅總銷售面積的25%）土地出讓市場不不規(guī)范，土地地價(jià)值明顯被被低估。3、市場有效供供應(yīng)不足，大大規(guī)模開發(fā)的的經(jīng)濟(jì)適用房房質(zhì)量參差不不齊，造成供供需結(jié)構(gòu)失衡衡；武漢市近三年住宅開發(fā)數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）武漢市近三年住宅開發(fā)數(shù)據(jù)（單位：萬平方米）99年住宅開發(fā)發(fā)明顯回升，施施工面積比998年遞增14%%，竣工面積積遞增5%，銷售量量遞增8%，但空置置量明顯上升升，99年比98年遞增25%%（圖2-2），顯顯示了市場供供需結(jié)構(gòu)失衡衡，這種失衡衡的主要原因因還是經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用房大規(guī)模模開發(fā)造成的的，多數(shù)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房不不講究規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和環(huán)境營營造，戶型平平面極不合理理，主要是靠靠低廉的價(jià)格格吸引購房者者。在近兩年年武漢市房地地產(chǎn)市場化逐逐步提高的過過程中，這些些樓盤的低價(jià)價(jià)優(yōu)勢已經(jīng)削削弱。4、個(gè)人購房已已經(jīng)成為市場場主體98年由于集團(tuán)團(tuán)購房的停止止以及貨幣化化房改的實(shí)施施，將個(gè)人引引向了商品市市場，根據(jù)<<武房指數(shù)>>公布,2000年個(gè)人購房房率為86.433%。5、房地產(chǎn)金融融得到較大發(fā)發(fā)展2000年與1999年公積金歸集發(fā)放情況對比圖2000年與1999年公積金歸集發(fā)放情況對比圖單位：億元武漢市部分銀行行已經(jīng)推出“8成30年”期限的個(gè)人人住房貸款，外外藉人口也可可辦理；2000年全市各銀銀行發(fā)放個(gè)人人住房貸款共共計(jì)29.17億元,比投資到建建設(shè)環(huán)節(jié)的貸貸款總額11.79億元多出一一倍多。公積積金貸款購房房面積占全年年總銷（預(yù)）售售面積的25%以上。2000年新增歸集集住房公積金金5.38億元，比1999年增長33.944%，發(fā)放個(gè)人人住房貸款5.41億元，同比比增長97.8%；個(gè)人公積積金貸款購房房面積達(dá)到91.76萬平方米，總總價(jià)值12.56億元。二、****（含含金銀湖區(qū)）區(qū)區(qū)域住宅市場場成長狀況****區(qū)住宅宅市場形成****區(qū)住宅宅市場始于95年常青花園園的開發(fā)，通通過大規(guī)模的的居住小區(qū)形形式、以低價(jià)價(jià)位（初期以以經(jīng)濟(jì)適用房房為主）在較較短時(shí)間內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)居住人口口的導(dǎo)入；隨隨著配套的逐逐步完善、人人氣的聚集，以以及優(yōu)美的自自然環(huán)境的影影響，住宅市市場逐漸形成成；武漢市規(guī)規(guī)劃中已確定定****區(qū)是引導(dǎo)漢漢口舊城人口口外遷的主要要區(qū)域。****區(qū)已成成為江岸、江江漢、橋口區(qū)區(qū)等江北區(qū)域域客戶購房-時(shí)除漢口中中心城區(qū)外的的首選購房地地區(qū)；公司與武漢億房房網(wǎng)聯(lián)合舉行行的市場調(diào)查查結(jié)果如下：：做成餅圖，表明明漢口人多，對本案提供機(jī)遇）武漢市740萬萬總?cè)丝谥校浅鞘谐Ｗ∪丝诳谶_(dá)365萬，十五期間間，非農(nóng)業(yè)人人口比重將提提高到65%%。上述數(shù)據(jù)據(jù)顯示武漢市市老城區(qū)改造造及城市住宅宅郊區(qū)化發(fā)展展是一項(xiàng)緊迫迫工作。這為為本案提供市市場發(fā)展機(jī)遇遇。3、****區(qū)區(qū)平均房價(jià)有有較大的上升升空間，2000年的漲幅已已居全市之榜榜首；高品質(zhì)的中中檔產(chǎn)品仍是是該區(qū)域市場場的空白點(diǎn)。（1）、如下表表所示，****區(qū)內(nèi)常青花花園這樣成熟熟小區(qū)的產(chǎn)品品均價(jià)與后湖湖、南湖區(qū)域域（同屬城郊郊結(jié)合部區(qū)域域或新興開發(fā)發(fā)的居住區(qū)域域）內(nèi)的同類類產(chǎn)品持平，但但與一些中檔檔產(chǎn)品仍有300-4400元的價(jià)差。而而本區(qū)內(nèi)的碧碧?；▓@的別別墅價(jià)格由于于品質(zhì)低比其其他區(qū)域的同同類產(chǎn)品也有有400元左右的價(jià)價(jià)差。（2）20000年武房指數(shù)數(shù)的調(diào)查如下下：武房指數(shù)2000年各季度區(qū)區(qū)域房價(jià)變動(dòng)動(dòng)趨勢表明：：該區(qū)的房屋屋平均售價(jià)的的漲幅已居全全市之榜首:擁有規(guī)模效應(yīng)的的項(xiàng)目價(jià)格趨趨升；****區(qū)域可可以分為常青青花園周邊、金金銀湖周邊、****三個(gè)區(qū)域，區(qū)區(qū)域內(nèi)住宅售售價(jià)由東往西西呈階梯狀分分布，常青花花園附近的項(xiàng)項(xiàng)目由于規(guī)模模效應(yīng)，價(jià)格格比同類產(chǎn)品品高300元左右；****區(qū)域住住宅市場各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)成長狀狀況（近3-5年）開工量/竣工量量銷售量/供需比比區(qū)域售價(jià)水平及及售價(jià)發(fā)展趨趨勢分析5、買家已逐步步從集團(tuán)購買買轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人人購房者；初期，因?yàn)榈乩砝砦恢孟鄬h(yuǎn)遠(yuǎn)，主要靠集集團(tuán)購買，后后期隨著對購購房者無限制制也開始為個(gè)個(gè)人購房者所所逐漸關(guān)注；；目前已全部部為個(gè)人購房房者購買；區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品品特征1、以大規(guī)模、面面向工薪階層層的低品質(zhì)的的低檔產(chǎn)品為為主，而高品品質(zhì)、大規(guī)模模開發(fā)的中檔檔產(chǎn)品是市場場空檔。****片區(qū)目目前的產(chǎn)品分分布格局主要要分為以下三三個(gè)區(qū)域：區(qū)域基本特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品檔次A張公堤外，機(jī)機(jī)場路以東以占地40000畝的常青花花園為代表，經(jīng)經(jīng)過5年建設(shè)，在在常青花園范范圍內(nèi)交通、商商業(yè)配套已較較為完善，成成為****區(qū)人口遷入入的主要區(qū)域域以大規(guī)模的小區(qū)區(qū)形式為主，產(chǎn)產(chǎn)品類型以多多層為主。在在常青花園周周邊借助其輻輻射效應(yīng)，亦亦分布有中小小規(guī)模的小區(qū)區(qū)（如將軍花花園），產(chǎn)品品類型與常青青花園類似，以以攫取相同的的客戶群以面向工薪層的的低檔產(chǎn)品為為主，產(chǎn)品售售價(jià)在1400~~1700元/㎡之間。B金銀湖周邊邊規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)護(hù)區(qū)，華中地地區(qū)最大的高高爾夫球場亦亦坐落于此，擁擁有絕佳的生生態(tài)居住環(huán)境境。由于位置置偏遠(yuǎn)，目前前交通商業(yè)設(shè)設(shè)施缺乏，人人氣較淡。該該區(qū)域的開發(fā)發(fā)目前處于起起步狀態(tài)，以以碧?；▓@為為代表。以大規(guī)模的小區(qū)區(qū)形式為主，產(chǎn)產(chǎn)品類型以別別墅為主。以低檔產(chǎn)品為主主，有少量高高檔產(chǎn)品,產(chǎn)品售價(jià)在1400~23300元/㎡之間。個(gè)個(gè)案達(dá)到4800元/㎡C********區(qū)人民民政府所在地地，亦屬于****臺商投資區(qū)區(qū)。鎮(zhèn)上形成成了相對較完完善的商業(yè)配配套，但離漢漢口市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，交通不便便。以中小規(guī)模的小小區(qū)形式為主主,產(chǎn)品以多層層為主,亦有少量別別墅主要面向*****鎮(zhèn)及周邊區(qū)區(qū)域的居民，以以低檔產(chǎn)品為為主售價(jià)在900-11300元/㎡之間。不難看出，在該該區(qū)域高品質(zhì)質(zhì)、大規(guī)模開開發(fā)的中檔產(chǎn)產(chǎn)品是市場空空檔。2、區(qū)域內(nèi)直接接競爭對手及及本項(xiàng)目競爭爭優(yōu)勢常青花園（1）、常青花花園常青花園常青花園項(xiàng)目位位于金銀湖項(xiàng)項(xiàng)目地塊的東東北方，直線線距離不到2公里，占地地面積4000畝，規(guī)劃總總建筑面積360萬平方米，目目前竣工1000萬平方米，是是華中地區(qū)最最大的居民小小區(qū)，由香港港新世界集團(tuán)團(tuán)投資。已經(jīng)經(jīng)完成開發(fā)的的三期規(guī)模分分別為21、19、19萬平米，合合計(jì)59萬平米，其其中住宅56萬平米，目目前銷售率達(dá)達(dá)90%以上。第四四期29萬平米今年年推出，從規(guī)規(guī)劃、環(huán)境、配配套等比前三三期有較大提提升，至今銷銷售率已達(dá)70%，并爭取到到建設(shè)部智能能化試點(diǎn)小區(qū)區(qū)。該項(xiàng)目前三期的的銷售均價(jià)分分別為900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，第四四期均價(jià)為1700元/平米，增長長幅度為89%。在最初推推出時(shí)因?yàn)榈氐乩砦恢玫年P(guān)關(guān)系銷售艱難難，主要是靠靠集團(tuán)購買。隨隨著配套的逐逐步完善，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的提提升，逐漸將將成為中檔房房消費(fèi)熱點(diǎn)。競爭分析：經(jīng)過過5年的開發(fā)，該該項(xiàng)目已形成成規(guī)模優(yōu)勢，聚聚集了人氣，該該項(xiàng)目后期將構(gòu)構(gòu)成金銀湖項(xiàng)項(xiàng)目的直接競競爭。我們將將從****品牌知名度度、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、住宅性能能、營銷策劃劃、物業(yè)管理理等方面加強(qiáng)強(qiáng)本項(xiàng)目優(yōu)勢勢。此外，從從項(xiàng)目本身?xiàng)l條件，本項(xiàng)目目在環(huán)境上相相比常青花園園具備臨湖優(yōu)優(yōu)勢。（2）、碧?；ɑ▓@碧?；▓@碧?；▓@項(xiàng)目位位于宗地北面面，****大道北側(cè)，是是具政府背景景的宏宇實(shí)業(yè)業(yè)公司（三級級企業(yè)）開發(fā)發(fā)的第二個(gè)大大規(guī)模樓盤。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃建筑筑面積30萬M2，以別墅與與花園洋房為為主。碧?；▓@該項(xiàng)目緊鄰宗地地，但產(chǎn)品品品質(zhì)較低，無無鮮明特色，營營銷手段落后后，主要依靠靠在鬧市區(qū)散散發(fā)宣傳單的的手法。該項(xiàng)項(xiàng)目主要依靠靠低價(jià)策略及及臨湖景為主主要賣點(diǎn)，湖湖邊別墅最高高價(jià)為23440元/M2?？傮w銷售售率在50%%左右。主要要面向漢口二二次置業(yè)者、小小生意人及****臺商投資區(qū)區(qū)內(nèi)企業(yè)的職職工。競爭分析：由于于該項(xiàng)目的品品質(zhì)較低，項(xiàng)項(xiàng)目市場定位位、客戶層面面與本項(xiàng)目有有較大差異性性，我們判斷斷，對本項(xiàng)目目競爭性較常常青花園低。****市場目目標(biāo)客層研究究和市場定位位（一）客戶層購購房傾向研究究：我們與億房網(wǎng)于于2001年2月23-28日進(jìn)行了以以市場需求為為主的市場調(diào)調(diào)查，有效問問卷為600份。調(diào)查有有效對象為：：武漢市城區(qū)區(qū)居民，能承承受購房單價(jià)價(jià)在1600元至2500元者，或能能承受購房總總價(jià)在15—50萬元者；其其中居住在漢漢口為53%；居住在武武昌35%；居住在漢漢陽12%。發(fā)現(xiàn)相關(guān)關(guān)的市場規(guī)律律：1、對購房區(qū)域域的選擇方面面：補(bǔ)充：上兩表還還需要統(tǒng)一色色塊；從分析表中可以以看出：購房者對跨江購購房依然存在在較大的心理理障礙，漢口口、武昌、漢漢陽的潛在購購房者絕大多多數(shù)均會在目目前居住或工工作區(qū)域選擇擇房源；漢口區(qū)客戶選擇擇****區(qū)域僅次于于漢口中心區(qū)區(qū)，比例達(dá)到到23%，遠(yuǎn)高于同同為郊區(qū)化住住宅區(qū)的后湖湖區(qū)域，（從江岸、江江漢、橋口、****4個(gè)漢口地區(qū)區(qū)來看），這這主要得益于于常青花園5年開發(fā)帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域人氣，以以及金銀湖區(qū)區(qū)域宜人的自自然環(huán)境；在購房區(qū)域的選選擇上，居住住區(qū)域影響要要大于工作區(qū)區(qū)域?qū)彿繀^(qū)區(qū)域的影響?？偪傮w來講，首首選購房區(qū)域域與工作區(qū)域域大致在相同同區(qū)域，但其其分布情況與與居住區(qū)域與與購房區(qū)域的的分布情況相相比較為分散散，即已居住住在漢口的客客戶比在漢口口工作的客戶戶更傾向于選選擇****作為購房區(qū)區(qū)域；2、購房價(jià)格分分析從總價(jià)情況來看看，15萬至25萬的總價(jià)為為普遍能承受受的價(jià)格。不不同的職業(yè)從從業(yè)者顯現(xiàn)出出大致相同的的承受趨向，都都以15—20萬元為主，公務(wù)員、經(jīng)理層層、律師、教教師、醫(yī)生、高高科技行業(yè)從從業(yè)人員、金金融機(jī)構(gòu)從業(yè)業(yè)人員、公司司職員、對20—25萬元的總價(jià)價(jià)選擇上顯出出與15—20萬元總價(jià)大大致相同的接接受程度。除一人獨(dú)居者以以80—100平方米為最最多選擇外，2人或2人以上的家家庭都把最多多的目光放在在100—120平方米的房房屋上。值得注意的是，80—100平方米房屋屋的受關(guān)注程程度要高于120—150平方米的房房屋。4、價(jià)格與購房房面積調(diào)查顯示：1600—18800元是被普遍遍接受的單價(jià)價(jià)；隨著面積的增大大，能承受的的購房單價(jià)也也呈遞增趨勢勢。想購買80—120平方米房屋屋的人大多以以15—20萬元為購房房總價(jià)，想120平方米以上上房屋的人大大多以21—25萬元能承受受的購房總價(jià)價(jià)。5、房型與購房房面積80平方米或更更小面積的住住房極明顯地地表現(xiàn)出平層層、二室一廳廳一衛(wèi)的房屋屋格局。想購買80平方方米以上面積積的人都以復(fù)復(fù)式，三室二二廳二衛(wèi)為最最佳選擇。80—150平方米的房房屋，錯(cuò)層結(jié)結(jié)構(gòu)也較受歡歡迎；100平方米內(nèi)內(nèi)二室和一衛(wèi)衛(wèi)的需求也占占有一定比例例。6、建筑類型與與房型配比（1）建筑類型型調(diào)查結(jié)果顯示，帶帶電梯的多層層住宅與小高高層住宅最受受大眾歡迎，且且能承受的購購房單價(jià)越高高，對帶電梯梯的多層住宅宅需求也越強(qiáng)強(qiáng)烈。建筑類型應(yīng)依建建設(shè)規(guī)模而定定，建議以普普通多層和帶帶電梯的多層層為主，輔以以少量小高層層。兼顧不同同消費(fèi)能力客客戶的購房需需求。（2）房型配比比從調(diào)查查結(jié)果來看，錯(cuò)錯(cuò)層和復(fù)式住住宅是大眾最最為青睞的住住宅類型，三三室二廳二衛(wèi)衛(wèi)的房型逐漸漸成為主流戶戶型；購房面面積集中在80—150平方米以范范圍內(nèi)，以100—120平方米為主主，80—100平方米的面面積與占有較較大比例。建議以100——120平方米的三三室二廳二衛(wèi)衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、80—100二室二廳一一衛(wèi)錯(cuò)層或平平層結(jié)構(gòu)、120—150平方米三室室二廳二衛(wèi)的的復(fù)式結(jié)構(gòu)為為主力戶型。（二）目標(biāo)客戶戶層的判斷：：根據(jù)上述調(diào)查分分析，我們判判斷目標(biāo)客戶戶層：內(nèi)環(huán)線內(nèi)長江一一橋、二橋之之間的江北核核心區(qū)域內(nèi)中中等收入家庭庭是本項(xiàng)目潛潛在的購買者者。江北核心區(qū)是漢漢口的商業(yè)金金融中心，人人口密集，購購買力較強(qiáng)。一一橋、二橋附附近由于交通通便利，樓盤盤相對集中，主主要針對的是是核心區(qū)中高高收入者，以以及部分武昌昌居住在大橋橋附近的跨江江買樓者。但但樓盤的價(jià)位位較高，規(guī)模模小，小區(qū)環(huán)環(huán)境較差，精精品樓盤不多多。這個(gè)區(qū)域域內(nèi)中等收入入家庭是本項(xiàng)項(xiàng)目潛在的購購買者。對后湖鄉(xiāng)和金銀銀湖兩個(gè)片區(qū)區(qū)有意向的集集團(tuán)購房者是是潛在客戶。這兩大區(qū)域是經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房供供應(yīng)較大的兩兩個(gè)區(qū)域，大大規(guī)模開發(fā)的的百步亭花園園和常青花園園分別坐落在在這兩個(gè)小區(qū)區(qū)，購買者主主要是集團(tuán)購購買的企、事事業(yè)單位的白白領(lǐng)和公務(wù)員員及個(gè)體經(jīng)營營者。經(jīng)過一一段時(shí)間開發(fā)發(fā)后，目前這這兩個(gè)片區(qū)的的交通已較為為便利，但其其他的配套設(shè)設(shè)施相對缺乏乏。在價(jià)位相相差不太大，小小區(qū)交通、規(guī)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)環(huán)境、配套、物物業(yè)管理、付付款條件等較較好的情況下下，對這兩個(gè)個(gè)區(qū)域有意向向的購房者是是潛在購買者者。****開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)目前除了了常青花園和和碧?；▓@外外沒有較好的的住宅，區(qū)內(nèi)內(nèi)的外資企業(yè)業(yè)白領(lǐng)是最直直接的客戶群群。內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線線之間有大量量學(xué)校、醫(yī)院院等政府事業(yè)業(yè)單位以及工工商業(yè)企業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)，大量的的公務(wù)員、事事業(yè)單位職工工有穩(wěn)定的收收入，教師、律律師、會計(jì)師師、經(jīng)商人士士等具有較強(qiáng)強(qiáng)的購買力，是是主要的潛在在客戶群。（三）產(chǎn)品定位位與建議1、產(chǎn)品定位：：****區(qū)大規(guī)規(guī)模、高品質(zhì)質(zhì)的中檔住宅宅；2、產(chǎn)品建議：：戶型面積100~1200平米為主，80~1000平方米、120~1150平方米依次次為輔戶型以100—1220平方米的三三室二廳二衛(wèi)衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、80—100二室二廳一一衛(wèi)錯(cuò)層或平平層結(jié)構(gòu)、120—150平方米三室室二廳二衛(wèi)的的復(fù)式結(jié)構(gòu)為為主力戶型。建筑類型建議以普通多層層和帶電梯的的多層為主，輔輔以少量小高高層。兼顧不不同消費(fèi)能力力客戶的購房房需求。價(jià)位初期定價(jià)為19900元/平方米（均均價(jià)），后期期逐步上升，均均價(jià)2200元左右；第四部分、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)初步分分析規(guī)劃概念我公司擬開發(fā)的的環(huán)金銀湖的的地塊，共約約2200畝，占金銀銀湖區(qū)環(huán)湖路路內(nèi)可開發(fā)地地塊總面積的的一半以上，住住宅可開發(fā)面面積的三分之之二左右。我我們將把該項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)為融融入****122年房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、****先進(jìn)的居住住理念、風(fēng)光光優(yōu)美的濱湖湖住宅，成為為武漢三鎮(zhèn)最最適合人居住住的國家康居居示范小區(qū)，引引導(dǎo)武漢的居居住文化、模模式進(jìn)入新的的階段。并以以此項(xiàng)目為起起點(diǎn)，在武漢漢進(jìn)行大規(guī)模模住宅開發(fā)；；武漢是中國內(nèi)陸陸沿江的特大大中心城市，是“九省通衢”的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，是全國性金融貿(mào)易中心和最大的商品集散地，素有“東方芝加哥”之美稱。位于武漢西郊的****臺商投資區(qū)則是依托武漢這個(gè)大都市、大市場，并依其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)美的自然風(fēng)光，以及便捷的交通條件和良好的基礎(chǔ)設(shè)施而迅速崛起的對外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。它同武昌的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及漢陽的工業(yè)開發(fā)區(qū)一起形成了推動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鼎足之勢，是武漢市面向未來、面向世界的重要基石，也將是武漢市新的區(qū)域中心。****臺商投投資區(qū)規(guī)劃面面積20平方公里，在在首期開發(fā)8平方公里內(nèi)內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施施已全部完成成，目前開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)除已形形成規(guī)模的臺臺資區(qū)外，還還有武漢國際際高爾夫球場場等娛樂休閑閑設(shè)施。項(xiàng)目開發(fā)從目前前情況看，南南地塊（約420畝）開發(fā)條條件較為成熟熟，七通一平平已完成，地地塊北接****大道，對岸岸為武漢市人人大，西面為為待開發(fā)地，南南面延伸至市市中心，與市市區(qū)的交通十十分便捷。具體分析為以下下幾點(diǎn)：****大道是是開發(fā)區(qū)新建建的城市綜合合性主干道，東東接機(jī)場高速速，向西直通通107國道，路面面為雙向4車道，各種種市政管線已已一次敷設(shè)到到位，具有較較好的市政配配套設(shè)施。一一期開發(fā)地塊塊北邊界緊鄰鄰****大道，中間間規(guī)劃有100米寬的綠化化隔離帶，可可有效屏蔽各各種污染，并并易于組織人人車流線，還還可縮短區(qū)內(nèi)內(nèi)道路和各種種市政管線的的接駁距離，有有效節(jié)省建設(shè)設(shè)投資。擬開發(fā)地塊距常常青花園（占占地4000畝，武漢市市已成規(guī)模的的小區(qū)）不到到2公里，根據(jù)據(jù)已作的市場場調(diào)研分析報(bào)報(bào)告及常青花花園的入住率率看，武漢市市民已基本上上形成了居住住在城郊結(jié)合合部的居家觀觀念。該地塊塊附近已推出出的高爾夫城城市花園、碧碧?；▓@，目目前武漢市較較大規(guī)模的中中高檔住宅。因因此我公司擬擬借助周邊樓樓盤已形成的的人氣，在此此區(qū)域內(nèi)推出出與周邊樓盤盤定位不同的的精品城市住住宅，滿足不不同客戶的需需求。****大道在在該地塊內(nèi)尚尚沒有影響小小區(qū)景觀的各各類因素，因因而我們小區(qū)區(qū)能夠通過規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)控制制沿****大道的街景景立面，創(chuàng)造造良好的城市市景觀及小區(qū)區(qū)外部視覺形形象，創(chuàng)造居居住氣氛，提提供良好的銷銷售環(huán)境，然然后向南分期期分批逐步開開發(fā)。臨街?jǐn)M規(guī)劃配套套公建及會所所，使其不僅僅滿足小區(qū)內(nèi)內(nèi)居民的需要要，而且服務(wù)務(wù)于社會，以以提高配套公公建的使用效效率，并于開開發(fā)前期聚集集人氣。在一期開發(fā)部份份擬以4~6層的多層為為主，輔以少少量TOWNHHOUSE。戶型配置根根據(jù)現(xiàn)有市場場調(diào)查情況，以以較為好賣的的三房110~1130平方米、二二房80~90平方米為主主，盡量多樣樣化，待銷售售后看市場反反映，進(jìn)行調(diào)調(diào)整。戶型設(shè)設(shè)計(jì)擬通過樣樣板間的展示示引導(dǎo)武漢的的客戶，成功功后再在后期期推廣。在景觀設(shè)計(jì)中充充分利用現(xiàn)有有的金銀湖的的水景資源及及自然風(fēng)光，豐豐富人文環(huán)境境，做到自然然與人文并舉舉，創(chuàng)造生態(tài)態(tài)型的人文環(huán)環(huán)境。由于小區(qū)的規(guī)模模較大，在物物業(yè)管理上通通過總體規(guī)劃劃布局形成以以半開敞半封封閉的小區(qū)道道路將小區(qū)劃劃分為各個(gè)居居住組團(tuán)，以以組團(tuán)為單位位進(jìn)行封閉式式管理的居住住模式。二、建議規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、建筑形式：：色彩明快的現(xiàn)代代建筑風(fēng)格，以4~6層的住宅為主，輔以部份TOWNHOUSE和少量別墅。各組團(tuán)的建筑風(fēng)格統(tǒng)一，通過色彩的變化和局部的立面變化增加可識別性。2、景觀設(shè)計(jì)：：園林設(shè)計(jì)將配合合建筑設(shè)計(jì)的的平面布局和和地形特征，使戶外景觀與建筑空間有機(jī)地融為一體，使住戶不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。環(huán)境的設(shè)計(jì)對私私人空間、半半私人空間和和公共空間將將進(jìn)行不同的的處理。每個(gè)個(gè)組團(tuán)形成主主題空間，各各主題空間將將設(shè)有與主題題相關(guān)的花園園、噴泉或雕雕塑，并設(shè)花花架和座椅，供供戶外休憩用用。此外，各各主題花園的的布局或設(shè)計(jì)計(jì)將充分考慮慮人流、景觀觀及噪音等各各方面因素。強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)，如如特色涼亭、景景柱、欄桿、基基座、花壇及及景墻等。并并利用具有特特色的植物材材料、花壇、鋪鋪地材料、水水景、裝飾墻墻及基座等，作作以點(diǎn)綴，以以突出豪華、自自然或溫馨等等主題氣氛。植物設(shè)計(jì)將強(qiáng)調(diào)調(diào)四季色彩變變化，以植物物的形、色、香香等特征來創(chuàng)創(chuàng)造出一個(gè)詩詩情畫意的環(huán)環(huán)境。植物材材料將采用適適合武漢生長長的植物做多多層次的密集集種植，并布布置于住宅與與車道之間，以以減少噪音、遮遮擋不良的視視野。鋪地材料的質(zhì)地地和顏色與建建筑材料協(xié)調(diào)調(diào)，并配合其其它景觀材料料，合理地安安排深淺色彩彩的搭配。在在建筑物及停停車場的出入入口及公眾廣廣場中將配以以特色鋪裝材材料，這樣既既能滿足功能能要求，又能能創(chuàng)造出悅目目及舒適的地地面景觀。按不同年齡組兒兒童的要求布布置有主題性性的游戲場；；并提供不同同的戶外空間間，以供各式式的動(dòng)態(tài)活動(dòng)動(dòng)，如集體、運(yùn)運(yùn)動(dòng)及娛樂活活動(dòng)等。3、戶型比、戶戶型面積：A、住宅：4~~6層，沿金銀銀湖邊設(shè)少量量別墅。戶型配置：平層或錯(cuò)層：770%2房2廳單衛(wèi)15%80~~90M223房2廳雙衛(wèi)45%110~1130M24房2廳雙衛(wèi)10%1300~140MM2復(fù)式或三錯(cuò)層：：10%4房2廳三衛(wèi)5%150~~160M225房3廳三衛(wèi)5%1160~1880M2TOWNHOUUSE15%%200~3300M2別墅：5%%2550-350M2車位：小車車位位平均二戶一一個(gè)，自行車車、摩托車車車位平均二戶戶一個(gè)。B、商業(yè)、會所所：沿****大道、環(huán)湖湖路和小區(qū)內(nèi)內(nèi)主要市政道道路布置商業(yè)業(yè)設(shè)施和會所所。商業(yè)設(shè)施：110000~~120000M2綜合性超市：11~2個(gè)600~~1000M2銀行：1~2個(gè)個(gè)150~3300M22郵電所：1個(gè)1100M22肉菜市場：1個(gè)個(gè)2000M2證券營業(yè)部：1~2個(gè)800~11000MM2巴士總站：1個(gè)個(gè)200MM2（占地3000M2）酒樓、快餐店：：4~5家2500~~3000M2西餅屋：1~22個(gè)100~2200M22酒吧、咖啡屋：：3~4個(gè)400~5500M22洗衣店：1~22個(gè)50~1000M2便利店：2~33個(gè)150~~200MM2電訊營業(yè)所：11~2個(gè)50~1000M2裝修公司：3~~4家150~2200M22醫(yī)療所：1個(gè)2200~3000M2建材店：2~33家200~3300M22窗簾店：2~33家100~2200M22美容、美發(fā)店：：2~3家100~1150M22音像店、書店：：1~2家50~1000M2花店：1~2家家30~500M2文具店：1個(gè)550M2藥店：1個(gè)500~100M2照相店：1個(gè)50M22電器店：1個(gè)2200M22雜貨店：3~44個(gè)150~2200M22早餐鋪：3~44家60~1000M2網(wǎng)吧：1~2家家50~1000M2會所：15000~18000M2酒吧：1個(gè)1000~1500M2閱覽室：1個(gè)660~80M2健身房：1個(gè)1100~1220M2棋牌室：5個(gè)775M2乒乓球室：1個(gè)個(gè)150MM2影視廳：1個(gè)660M2多功能廳：1個(gè)個(gè)600MM2羽毛球房：1個(gè)個(gè)800MM2(室外)籃球場/排球場場：4片2000M2（室外）網(wǎng)球場：4片22600MM2（室外）游泳池：2個(gè)11800MM2（室外）C、文教設(shè)施：：1800M2幼兒園：1所（9班）1800M2（占地3000M2）4、交通組織::整個(gè)小區(qū)利用外外圍環(huán)形車道道，結(jié)合半地地下車庫、架架空層外側(cè)以以及主要道路路兩側(cè)通車，將將機(jī)動(dòng)車活動(dòng)動(dòng)范圍限制在在組團(tuán)庭院外外圍。道路設(shè)設(shè)計(jì)貫徹“通而不暢，順順而不穿”的原則，以以限制區(qū)內(nèi)車車速、噪音，確確保小區(qū)內(nèi)的的安靜及交通通安全?；颈緦?shí)現(xiàn)人車分分流。5、住宅環(huán)保節(jié)節(jié)能及新產(chǎn)品品新技術(shù)的運(yùn)運(yùn)用：采用成熟的節(jié)能能手段，綜合合應(yīng)用節(jié)能新新技術(shù)、新工工藝、新材料料、新產(chǎn)品。初初步設(shè)計(jì)有：：雨水收集、湖水水灌溉系統(tǒng)太陽能熱水系統(tǒng)統(tǒng)滲透性地磚無動(dòng)力煙道排煙煙生物分解有機(jī)垃垃圾處理技術(shù)術(shù)6升節(jié)水潔具、陶陶瓷閥心龍頭頭寬帶網(wǎng)、智能化化技術(shù)……聲光延控開關(guān)和和節(jié)能燈具集中供熱系統(tǒng)變頻加壓水泵技技術(shù)車庫照明采用低低照度分散照照明及節(jié)能燈燈具先進(jìn)的分布式模模塊化小區(qū)燈燈光照明智能能控制系統(tǒng)利用生態(tài)原理，在在小區(qū)內(nèi)種植植桉樹、香樟樟等外香型樹樹種，有效地地驅(qū)蚊及抑制制蚊蟲滋生。固體廢棄物的收收集：將塑料料、紙類、纖纖維、金屬、玻玻璃五類固體體廢棄物與其其它生活垃圾圾分開收集。住住戶的生活垃垃圾通過物業(yè)業(yè)公司上門收收集，集中運(yùn)運(yùn)往垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站。中轉(zhuǎn)站站內(nèi)設(shè)有空調(diào)調(diào)，降低室內(nèi)內(nèi)溫度，避免免垃圾發(fā)酵產(chǎn)產(chǎn)生的臭氣污污染及蚊蠅公公害。智能化綜合布線線：建立在先先進(jìn)的電腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺上，所所有的管理、監(jiān)監(jiān)控、服務(wù)等等全部納入小小區(qū)智能化管管理系統(tǒng)，建建立完整的小小區(qū)局域網(wǎng)，住住戶設(shè)有信息息高速公路接接口，可隨心心所欲地在局局域網(wǎng)和INTERRNET網(wǎng)上漫游，搜搜尋一切所需需的服務(wù)及信信息。社區(qū)可可通過局域網(wǎng)網(wǎng)發(fā)布社區(qū)電電子公告欄，加加強(qiáng)與住戶之之間的聯(lián)系，及及時(shí)提供周到到的服務(wù)。智能型中央監(jiān)控控系統(tǒng)：將社社區(qū)電力、照照明、給排水水、音樂噴泉泉及公共監(jiān)視視和住戶安全全系統(tǒng)，于管管理室統(tǒng)一動(dòng)動(dòng)態(tài)圖形顯示示，分散監(jiān)視視，集中控制制，降低管理理成本，提升升效能。“一卡通”系統(tǒng)統(tǒng)：所有業(yè)主主及家人都將將擁有一張“住戶IC卡”，組團(tuán)大門門、停車場、單單元入口都將將裝設(shè)IC卡感應(yīng)門系系統(tǒng)。住戶還還可持IC卡在社區(qū)消消費(fèi)、購物。既既維護(hù)了社區(qū)區(qū)的安全管理理，又使得住住戶生活得更更加從容。安防系統(tǒng)：住戶戶將設(shè)置紅外外線報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、防盜磁簧簧及緊急求助助按鈕。24小時(shí)連接至至管理處。第五部分：工程程及銷售計(jì)劃劃****地塊（約420畝）：第一期（10萬萬平方米）2001年3月月底簽訂土地地出讓合同并并開始規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)2001年8月月開工2001年100月底封頂2001年100月中開始內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購（均均價(jià)1900元/平方米）2001年111月正式預(yù)售售2002年6月月入伙二、第二期（110萬平方米）2001年122月完成設(shè)計(jì)計(jì)2002年3月月開工2002年6月月預(yù)售（均價(jià)價(jià)2000元/平方米）2002年122月入伙第三期（8萬平平方米）2002年7月月開工2002年100月預(yù)售（均均價(jià)2200元/平方米）2003年6月月入伙西半島地塊（暫暫按1500畝計(jì)算）：：2003年3月月開工，每期期開工面積為為20萬平方米，銷銷售均價(jià)自2000元/平方米（2003年）、2100元/平方米（2004年）、第六部分：投資資收益分析由于****項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)已基本明確確，而且最先先開發(fā)，只對對****項(xiàng)目測算如如下：投資測算計(jì)算算依據(jù)：1、容積率:1.1388,2、總建筑面積積：33.66萬平方米；；3、可售面積：：32.50萬平方米;投資測算總額(萬元)(元/m2))備注（按可售面面積計(jì)算）1.土地成本6，563202按總建筑面積口口徑為1952.建安成本42,29221，301單位建安成本參參照四季花城城水平，上浮浮5%預(yù)計(jì)3.開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)4,3347136建安成本的5%%4.期間費(fèi)用1,90058.55．營業(yè)稅及附附加費(fèi)4，139127．4合計(jì)59,2401,882.88二、項(xiàng)目稅后利利潤測算科目總額（萬元）單價(jià)（元/m22）銷售收入71，7002,206減：總投資59,2401,882項(xiàng)目稅后利潤12,460324三、項(xiàng)目利潤測測算表四、敏敏感因素的影影響；售價(jià)、成本、容容積率等因素素對利潤的影影響詳見下表表：五、項(xiàng)目開發(fā)及及銷售計(jì)劃六六、稅費(fèi)說明明七、現(xiàn)金流流量及內(nèi)部收收益率第七部部分：管理資資源配置慮到本項(xiàng)目的特特殊性，即各各種手續(xù)包括括規(guī)劃、工程程、銷售等均均在****區(qū)辦理，本本項(xiàng)目擬按照照“大項(xiàng)目、小小部門”（注：引自自《設(shè)計(jì)工程程部合金行動(dòng)動(dòng)執(zhí)行計(jì)劃報(bào)報(bào)告》）的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置置；置項(xiàng)目經(jīng)理1名名、項(xiàng)目經(jīng)理理助理1名、設(shè)計(jì)組組（2人）、工程程組（7人）、成本本組（2人）、公共共事務(wù)組（2人）；以上上人員除項(xiàng)目目經(jīng)理外，其其他需從社會會上招聘。項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)計(jì)組（2人）工程組（7人）成本組（2人）公共事務(wù)組（2人）經(jīng)理助理（1人）項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)計(jì)組（2人）工程組（7人）成本組（2人）公共事務(wù)組（2人）經(jīng)理助理（1人）一、項(xiàng)目優(yōu)勢1、武漢整體住住宅開發(fā)水平平相對落后，缺缺乏競爭力，而而我們可以融融入****112年的專業(yè)開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資資源及品牌，塑塑造優(yōu)質(zhì)住宅宅；2、產(chǎn)品定位為為大規(guī)模、高高品質(zhì)、的中中檔住宅；準(zhǔn)準(zhǔn)確地彌補(bǔ)****區(qū)域的市場場空檔；3、景觀優(yōu)勢：：項(xiàng)目處于武武漢金銀湖度度假生態(tài)區(qū)內(nèi)內(nèi)，濱湖、風(fēng)風(fēng)景優(yōu)美；4、項(xiàng)目所處的的****區(qū)是武漢規(guī)規(guī)劃的重點(diǎn)建建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增增長帶及城市市改造、導(dǎo)入入舊城區(qū)人口口的區(qū)域；5、項(xiàng)目優(yōu)越的的地理位置、完完善的基礎(chǔ)配配套，政府對對****非常歡迎和和支持；6、常青花園的的開發(fā)已使武武漢人接受了了城郊居住的的模式，項(xiàng)目目的宣傳面臨臨的難度減小??；二、項(xiàng)目劣勢1、初期由于距距離偏遠(yuǎn)、公公交少，需要要造勢、加大大宣傳；2、常青花園憑憑借完備的交交通、成熟的的社區(qū)及將來來地鐵開通，將將成為我們強(qiáng)強(qiáng)勁的競爭對對手；3、****首首次開發(fā)以“湖景”樓盤，需要要新思路。三、結(jié)論及建議議本項(xiàng)目具有“相相對專業(yè)優(yōu)勢勢”和“市場產(chǎn)品空空缺”及“濱湖風(fēng)光”這三大優(yōu)勢勢，十分難得得。從市場和和投資回報(bào)角角度分析，都都是可行的。建建議準(zhǔn)予立項(xiàng)項(xiàng)。能夠發(fā)揮出*****開發(fā)的專業(yè)業(yè)水準(zhǔn)并在此此基礎(chǔ)上創(chuàng)造造性地規(guī)劃、營營銷和施工組組織，保持創(chuàng)創(chuàng)新，是我們們克服各種劣劣勢條件、與與周邊樓盤競競爭并取得成成功的關(guān)鍵。附件：1、HYPERLINK\l"a"《武漢市城城市總體規(guī)劃劃》2、HYPERLINK\l"b"《武漢市十十五規(guī)劃》3、HYPERLINK\l"c"《*****區(qū)概況及規(guī)規(guī)劃》武漢市城市總體體規(guī)劃根據(jù)1999年年國務(wù)院批復(fù)復(fù)《武漢市城城市總體規(guī)劃劃(19966-20100)》，武漢市市城市建設(shè)將將控制舊城的的開發(fā)力度，按按照多中心組組團(tuán)式進(jìn)行布布局，優(yōu)化完完善核心區(qū)的的功能，發(fā)展展主城邊緣組組團(tuán)，改善主主城的整體環(huán)環(huán)境，將武漢漢市建設(shè)成為為具有濱湖濱濱江特色的現(xiàn)現(xiàn)代化城市。（主城的范圍）市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的基本方針是形成以主城為核心，城鎮(zhèn)地區(qū)為主體的多層次網(wǎng)絡(luò)狀城鎮(zhèn)體系，第一級為主城，第二級為陽邏、宋家崗、蔡甸、常福、紙坊、金口等7個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)和紗帽、****、黃陂城關(guān)、新洲城關(guān)等4個(gè)區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)；主城集中體現(xiàn)武漢作為現(xiàn)代化國際性城市和中國中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、科教、和信息中心的主要功能，重點(diǎn)強(qiáng)化第三產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)逐步向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移，城關(guān)鎮(zhèn)將進(jìn)一步承擔(dān)疏散主城人口，截留農(nóng)業(yè)人口的功能，成為主城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展的基地。主城規(guī)劃：由于于長江、漢水水的分隔，主主城已形成漢漢口、漢陽、武武昌相對獨(dú)立立的城市格局局。利用江、河河、湖、山等等自然條件分分隔，規(guī)劃江江北、江南兩兩個(gè)核心區(qū)，在在核心區(qū)周圍圍布局10個(gè)中心片區(qū)區(qū)，在主城邊邊緣布局10個(gè)綜合組團(tuán)團(tuán)，核心區(qū)、中中心片區(qū)、綜綜合組團(tuán)之間間以軌道交通通線，快速路路及主次干道道相聯(lián)系，形形成“多中心組團(tuán)團(tuán)市”（核心區(qū)的范圍圍）漢口地區(qū)區(qū)江北核心區(qū)區(qū)，二七、三三陽、新華、寶寶豐4個(gè)中心片區(qū)區(qū)，古田、常常青、后湖3個(gè)綜合組團(tuán)團(tuán)。主要承擔(dān)擔(dān)金融貿(mào)易、商商業(yè)服務(wù)和市市級行政中心心等職能。規(guī)規(guī)劃常住人口口170萬，其中核核心區(qū)15萬，中心片片區(qū)58萬，綜合組組團(tuán)97萬。漢陽地地區(qū)包括晴川川片區(qū)和十升升、四新、沌沌口等3個(gè)總和組團(tuán)團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展展汽車工業(yè)，港港口和旅游等等職能。規(guī)劃劃常住人口76萬，其中中中心片區(qū)14萬，綜合62萬。武昌區(qū)包括江南南核心區(qū)，首首義、曬湖、中中南、徐東、揚(yáng)揚(yáng)園5個(gè)中心片區(qū)區(qū)，青山、關(guān)關(guān)山、白沙、南南湖4個(gè)綜合組團(tuán)團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展展金融貿(mào)易、省省級行政中心心、教育科研研、鋼鐵、機(jī)機(jī)電、高科技技產(chǎn)品及旅游游等職業(yè)。規(guī)規(guī)劃常住人口口204萬，其中核核心區(qū)4萬，中心片片區(qū)80萬，綜合組組團(tuán)120萬。規(guī)劃到20100年，主城人人均居住面積積達(dá)12平方米，居居民住宅總量量達(dá)1.26億平方米。規(guī)規(guī)劃建設(shè)常青青、后湖、站站北、長豐、十十升、沌口、四四新、南湖、白白沙、徐東路路、關(guān)山等大大型居住新區(qū)區(qū)，完善建設(shè)設(shè)核心區(qū)、中中心片區(qū)的居居住區(qū)、居住住小區(qū)，逐步步消除零星住住宅插建，引引導(dǎo)舊城人口口向外圍綜合合組團(tuán)疏散，促進(jìn)三鎮(zhèn)居住人口和用地的相對平衡。至2020年，核心區(qū)、片區(qū)、綜合組團(tuán)的居民人口密度控制在600-800人/hm2，500-600人/hm2,300-500人/km城市公路交通：：規(guī)劃道路系統(tǒng)注注重漢口、漢漢陽、武昌自自成體系，采采取放射路為為主，環(huán)形和和方格網(wǎng)相結(jié)結(jié)合的方式，由由快速路、主主干道、次干干道和支路4個(gè)級別構(gòu)成成，主城快速速路網(wǎng)由3條環(huán)路以及及向外連接各各國道、省道道的10條主要放射射線組成。主主城交通體系系以加速軌道道交通為主，常常規(guī)地面交通通為主體，重重點(diǎn)解決核心心區(qū)、中心片片區(qū)及過江問問題，并建設(shè)設(shè)多座跨江大大橋和過江隧隧道。8、近期城市建建設(shè)重點(diǎn)為改善舊城環(huán)境境，大力啟動(dòng)動(dòng)以“一心五區(qū)兩兩城”為主的城市市新區(qū)開發(fā)建建設(shè)，做好城城市中心區(qū)跨跨江發(fā)展的規(guī)規(guī)劃建設(shè)準(zhǔn)備備工作。“一心”為：以商貿(mào)貿(mào)、金融、商商住和21世紀(jì)武漢行行政中心為重重點(diǎn)的王家墩墩商務(wù)中心（規(guī)規(guī)劃用地7.4平方公里），“五區(qū)”為以高新技技術(shù)發(fā)展和科科教基地為主主的東湖高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)，以轎轎車及相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主主的武漢經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)，以21世紀(jì)武漢國國際博物館中中心和新型居居住、社區(qū)服服務(wù)為重點(diǎn)的的四新新區(qū)，以以新型居住和和社會服務(wù)為為重點(diǎn)的后湖湖新區(qū)以及以以南湖新區(qū)，“兩城”以港口運(yùn)輸輸、能源基地地和出口加工工業(yè)為重點(diǎn)的的邏陽新城，以新型居住、食品加工業(yè)和大市場為重點(diǎn)的****城鎮(zhèn)?！耙恍奈鍏^(qū)兩城”的布局選址遵循了三鎮(zhèn)均衡發(fā)展，城鄉(xiāng)一體發(fā)展的原則，最大程度的發(fā)揮武漢空間資源整體利益。HYPERLINK\l"d"返回武漢市十五計(jì)劃劃城市布局：初步構(gòu)筑現(xiàn)代城城市空間布局局和功能分布布，推進(jìn)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化發(fā)展展，提升中心心城市的綜合合服務(wù)和輻射射功能，形成成都市繁榮圈圈、都市實(shí)力力圈、都市輻輻射圈。都市繁榮圈（二二環(huán)以內(nèi)）重重點(diǎn)推進(jìn)商貿(mào)貿(mào)金融區(qū)、都都市景觀區(qū)的的建設(shè)，強(qiáng)化化服務(wù)功能，降降低人口密度度改善居住條條件在都市實(shí)力圈（二二環(huán)至外環(huán)）重重點(diǎn)布局高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代制造業(yè)、都都市加工業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代物流業(yè)、新新業(yè)態(tài)商業(yè)、都都市型內(nèi)農(nóng)業(yè)業(yè)和大型批發(fā)發(fā)市場群、綜綜合交通樞紐紐設(shè)施等，按按照主城的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，加快交交通、信息、給給排水、能源源和生態(tài)功能能用地等